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Mieter lässt Handwerker nicht rein – Was tun?

Stehen Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen in einer Mietwohnung an, ist es oft erforderlich, dass der Vermieter Handwerker zur Reparatur in die Wohnung des Mieters schicken muss. Doch nicht jeder Mieter ist damit einverstanden: ein Mieter lässt den Handwerker nicht rein und ein anderer sagt die angesetzten Termine immer wieder ab. Welche Möglichkeiten hat man dann als Vermieter? Kann man den Zutritt der Handwerker zur Mietwohnung erzwingen? Eins steht fest: Der Mieter hat gewisse Duldungspflichten und dazu gehört auch, den Vermieter die anstehenden Reparaturarbeiten durchführen zu lassen.

Erfahren Sie als Vermieter hier was Sie tun können, wenn der Mieter den Handwerker nicht rein lässt.

I. Terminvereinbarung für Handwerker ist Pflicht

Die Vereinbarung eines Termins für den Tag oder den Zeitraum an dem die Handwerker die Mietwohnung besichtigen ist eine Pflicht: Einfach mit den Handwerkern vor der Tür stehen geht nicht! Der Vermieter hat eine Terminankündigung vorzunehmen und die Vereinbarung eines Ersatztermins zu ermöglichen.

1. Zuerst: Ankündigung Handwerkertermin

Der Mieter hat das Recht auf eine Ankündigung des Termins, die ungefähr drei bis 10 Werktage vorher sein sollte. Die Terminankündigung an die Mieter hat für jeden einzelnen Mieter gesondert zu erfolgen: ein allgemeiner Aushang reicht im Streitfalle nicht.

Je nach Grund für das Betreten der Mietwohnung, kann der Zeitraum der zwischen dem Ansetzen eines Termins und dem Zutritt zu liegen hat unterschiedlich sein: Mal ist ein großer Zeitraum und ein Ausweichen auf andere Termine möglich, in anderen Fällen führt jede zeitliche Verzögerung zu weiteren Schäden (z.B. Notfall bei Rohrbruch etc.).

Gründe, um Handwerker in die Mietwohnung zu schicken können vielfältig sein, wie zum Beispiel

  • eine Besichtigung der Mietwohnung, um zu prüfen, welche Instandhaltungen oder Reparaturen vorzunehmen sind (Prüfung der Statik bei Morschen Deckenbalken, Prüfung der Sanitäranlagen und Heizungsanlagen auf Funktion etc., Vermietervorhaben die Mietwohnung zu modernisieren, wie z.B. der Einbau neuer technischer Anlagen; neue Fenster Türen, Prüfung Erweiterungsmöglichkeiten durch Anbau etc.)
  • Reparaturen aller Art im Rahmen der Erhaltung eines wohnlichen Zustandes
  • turnusmäßige Wartung oder Instandhaltung (Heizungszähler etc.)

In diesen Fällen ist regelmäßig mindestens eine Woche vor dem Kommen der Handwerker eine Ankündigung des Termins zu machen. Demgegenüber reicht bei einer dringenden Schadensbeseitigung oder Reparatur (Rohrbruch, Schimmelbeseitigung, Hausschwamm) ein Zeitraum von wenigen Tagen.

Der Handwerkertermin als solches kann tagsüber zu den normalen Werkzeiten angesetzt werden. Berufstätige Mieter müssen dies hinnehmen und können einen solchen Termin regelmäßig nicht mit einem bloßen Verweis auf die Berufstätigkeit absagen (so z.B. AG Berlin- Lichtenberg, Urteil vom 04.05.2014, Az.: 18 C 366/13). Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Verdienstausfall, für den Tag an dem der Handwerker kommt (BGH VI ZR 98/75). Selbst wenn, ein sehr großer Zeitrahmen für den Termin der Handwerker angeben ist, wie z.B. am „Dienstag den 03.04.2017 zwischen 8:00 und 16:00“, müssen Mieter das regelmäßig akzeptieren. Besonders dann, wenn der Handwerker in mehreren Mietwohnungen und im Mietshaus am selben Tag tätig ist. Im Normalfall ist aber ein Zeitfenster von 2 Stunden üblich.

2. Wenn der Mieter nicht kann: Ersatztermin für Handwerker

Ist es dem Mieter nicht möglich zum angekündigten Termin da zu sein oder dem Handwerker in sonst einer Form den Zutritt zu ermöglichen (z.B. durch Schlüsselübergabe an den Nachbarn etc.), hat er das Recht auf einen Ersatztermin. Ein entsprechender Hinweis an die Mieter sollte bereits in der Ankündigung des Termins erfolgen. Bestenfalls mit dem einer entsprechenden Kontaktnummer und der Möglichkeit den Termin mit dem Handwerker selbst abzustimmen.

Aber: Der Mieter kann die Handwerker nicht auf Kosten des Vermieters bestellen!

Beauftragt ein Mieter einen Handwerker für Reparaturen in der Mietwohnung bleibt er im Zweifel auf den Kosten sitzen. Dies ergibt sich daher, dass der Vermieter die Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungen und Reparaturen in der Mietwohnung hat und deshalb auch allein der Entscheidungsträger in diesen Sachen ist. Der Vermieter hat daher allein das Recht zu bestimmen, welcher Handwerker wann für welche Arbeiten zu beauftragen ist. Der Mieter muss bei Schäden immer erst den Vermieter informieren, damit der sich ein Bild machen kann. Die Bestellung eines Handwerkers für Instandhaltungen und Reparaturen muss grundsätzlich mit dem Vermieter abgesprochen werden. Weitere Details hierzu, finden Sie als Vermieter auch in dem Beitrag: „Mieter beauftragt Handwerker – Wer zahlt die Rechnung?„.

3. Handwerker vor verschlossener Tür: Kosten trägt der Mieter

Sagt der Mieter den angekündigten Termin der Handwerker nicht rechtzeitig ab oder vereinbart er einen Ersatztermin muss er die Kosten für die Ausfallzeit der Handwerker tragen, wenn er nicht da ist. Das gilt auch schon für den ersten angesetzten Termin. Der Mieter vernachlässigt nämlich dadurch, dass er den Termin nicht absagt eine mietvertragliche Pflicht. Führt das zu extra Kosten bei dem Vermieter hat er dem Mieter diese Kosten im Rahmen des Schadensersatzes zu erstatten.

II. Verweigerung der Handwerker: Duldungsklage und Kündigung

Weigert sich der Mieter grundlos einen Handwerker in die Mietwohnung zu lassen bleiben dem Vermieter nur zwei Möglichkeiten: Duldungsklage oder Kündigung.

Bei der Duldungsklage kann der Vermieter einen gerichtlichen Titel erwirken, der den Mieter verpflichtet, den Zugang der Handwerker zu ermöglichen und zu dulden. Wenn der Mieter diesen Titel missachtet kann, er versuchen mit weiteren gerichtlichen Zwangsmitteln Druck zu erzeugen. Zutritt kann er aber nicht gegen den Willen des Mieters erwirken.

Der Vermieter hat aber das Recht bereits vor Erhebung einer solchen zu Klage fristlos zu kündigen: wegen Verletzung der mietvertraglichen Duldungspflicht nach § 543 Abs. 1 BGB. Eine vorherige Missachtung eines gerichtlichen Duldungstitels ist hier nicht vorausgesetzt (BGH, Urteil vom 15.04.15, Az.: VIII ZR 281/13). Entscheidend ist für die Kündigung nur, dass begründet werden kann, warum eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist: abgewogen werden hier das Vermieterinteresse an der Durchführung der Handwerkerarbeiten und das Mieterinteresse an der Nichtdurchführung und dem Fortbestand des Mietverhältnisses.

Wenn es daher um Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten oder dringende Beseitigung eines Schadens geht, wird das Interesse an der Durchführung der Arbeiten immer überwiegen, denn hier geht es um den Erhalt des Objektes und den wirtschaftlichen Wert.

Wichtig ist für die Wirksamkeit der Kündigung, darlegen zu können, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne die Durchführung der Handwerkerarbeiten unzumutbar ist, weil…

  • die Arbeiten dringend sind (wobei zu erklären ist: welche Arbeiten das sind und warum diese anstehen)
  • verhältnismäßig geringe / hinzunehmende Beeinträchtigungen für den Mieter entstehen
  • bereits Schäden entstanden sind, weil der Mieter die Handwerker nicht hereinlässt
  • eine weitere Terminverschiebung mit weiteren wirtschaftlichen Schäden beim Vermieter verbunden ist

Liegen all diese Punkte vor, wird für den Vermieter regelmäßig ein erhebliches Interesse an der Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten anzunehmen sein, dass bei einer Missachtung der Duldungspflicht des Mieters zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter führt.

III. Fazit: Wer den Handwerker nicht in die Wohnung lässt riskiert Kündigung!

Als Vermieter hat man keine großen Handlungsmöglichkeiten, wenn der Mieter den Zutritt zur Mietwohnung verweigert. Lässt der Mieter die Handwerker nicht rein, ist es nicht möglich den Zutritt zu erzwingen, wenn der Mieter stur ist: Aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung für den Vermieter hat er allerdings das Recht zu kündigen. Empfehlenswert ist hier den Mieter abzumahnen, wenn es zeitlich möglich ist. Ist dies aussichtslos kann der Vermieter auch ohne vorherige Abmahnung kündigen.

Lesen Sie mehr zum Thema der Duldungspflicht des Mieters und dem Zutrittsrecht in die Mietwohnung in dem Beitrag: „Mieter verweigert Besichtigung seiner Wohnung – Was tun als Vermieter?„.

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