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Mieter lässt Handwerker nicht rein – Was tun?

Stehen Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen in einer Mietwohnung an, ist es oft erforderlich, dass der Vermieter Handwerker zur Reparatur in die Wohnung des Mieters schicken muss. Doch nicht jeder Mieter ist damit einverstanden: ein Mieter lässt den Handwerker nicht rein und ein anderer sagt die angesetzten Termine immer wieder ab. Welche Möglichkeiten hat man dann als Vermieter? Kann man den Zutritt der Handwerker zur Mietwohnung erzwingen? Eins steht fest: Der Mieter hat gewisse Duldungspflichten und dazu gehört auch, den Vermieter die anstehenden Reparaturarbeiten durchführen zu lassen.

Erfahren Sie als Vermieter hier was Sie tun können, wenn der Mieter den Handwerker nicht rein lässt.

I. Terminvereinbarung für Handwerker ist Pflicht

Die Vereinbarung eines Termins für den Tag oder den Zeitraum an dem die Handwerker die Mietwohnung besichtigen ist eine Pflicht: Einfach mit den Handwerkern vor der Tür stehen geht nicht! Der Vermieter hat eine Terminankündigung vorzunehmen und die Vereinbarung eines Ersatztermins zu ermöglichen.

1. Zuerst: Ankündigung Handwerkertermin

Der Mieter hat das Recht auf eine Ankündigung des Termins, die ungefähr drei bis 10 Werktage vorher sein sollte. Die Terminankündigung an die Mieter hat für jeden einzelnen Mieter gesondert zu erfolgen: ein allgemeiner Aushang reicht im Streitfalle nicht.

Je nach Grund für das Betreten der Mietwohnung, kann der Zeitraum der zwischen dem Ansetzen eines Termins und dem Zutritt zu liegen hat unterschiedlich sein: Mal ist ein großer Zeitraum und ein Ausweichen auf andere Termine möglich, in anderen Fällen führt jede zeitliche Verzögerung zu weiteren Schäden (z.B. Notfall bei Rohrbruch etc.).

Gründe, um Handwerker in die Mietwohnung zu schicken können vielfältig sein, wie zum Beispiel

  • eine Besichtigung der Mietwohnung, um zu prüfen, welche Instandhaltungen oder Reparaturen vorzunehmen sind (Prüfung der Statik bei Morschen Deckenbalken, Prüfung der Sanitäranlagen und Heizungsanlagen auf Funktion etc., Vermietervorhaben die Mietwohnung zu modernisieren, wie z.B. der Einbau neuer technischer Anlagen; neue Fenster Türen, Prüfung Erweiterungsmöglichkeiten durch Anbau etc.)
  • Reparaturen aller Art im Rahmen der Erhaltung eines wohnlichen Zustandes
  • turnusmäßige Wartung oder Instandhaltung (Heizungszähler etc.)

In diesen Fällen ist regelmäßig mindestens eine Woche vor dem Kommen der Handwerker eine Ankündigung des Termins zu machen. Demgegenüber reicht bei einer dringenden Schadensbeseitigung oder Reparatur (Rohrbruch, Schimmelbeseitigung, Hausschwamm) ein Zeitraum von wenigen Tagen.

Der Handwerkertermin als solches kann tagsüber zu den normalen Werkzeiten angesetzt werden. Berufstätige Mieter müssen dies hinnehmen und können einen solchen Termin regelmäßig nicht mit einem bloßen Verweis auf die Berufstätigkeit absagen (so z.B. AG Berlin- Lichtenberg, Urteil vom 04.05.2014, Az.: 18 C 366/13). Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Verdienstausfall, für den Tag an dem der Handwerker kommt (BGH VI ZR 98/75). Selbst wenn, ein sehr großer Zeitrahmen für den Termin der Handwerker angeben ist, wie z.B. am „Dienstag den 03.04.2017 zwischen 8:00 und 16:00“, müssen Mieter das regelmäßig akzeptieren. Besonders dann, wenn der Handwerker in mehreren Mietwohnungen und im Mietshaus am selben Tag tätig ist. Im Normalfall ist aber ein Zeitfenster von 2 Stunden üblich.

2. Wenn der Mieter nicht kann: Ersatztermin für Handwerker

Ist es dem Mieter nicht möglich zum angekündigten Termin da zu sein oder dem Handwerker in sonst einer Form den Zutritt zu ermöglichen (z.B. durch Schlüsselübergabe an den Nachbarn etc.), hat er das Recht auf einen Ersatztermin. Ein entsprechender Hinweis an die Mieter sollte bereits in der Ankündigung des Termins erfolgen. Bestenfalls mit dem einer entsprechenden Kontaktnummer und der Möglichkeit den Termin mit dem Handwerker selbst abzustimmen.

Aber: Der Mieter kann die Handwerker nicht auf Kosten des Vermieters bestellen!

Beauftragt ein Mieter einen Handwerker für Reparaturen in der Mietwohnung bleibt er im Zweifel auf den Kosten sitzen. Dies ergibt sich daher, dass der Vermieter die Pflicht zur Übernahme der Instandhaltungen und Reparaturen in der Mietwohnung hat und deshalb auch allein der Entscheidungsträger in diesen Sachen ist. Der Vermieter hat daher allein das Recht zu bestimmen, welcher Handwerker wann für welche Arbeiten zu beauftragen ist. Der Mieter muss bei Schäden immer erst den Vermieter informieren, damit der sich ein Bild machen kann. Die Bestellung eines Handwerkers für Instandhaltungen und Reparaturen muss grundsätzlich mit dem Vermieter abgesprochen werden. Weitere Details hierzu, finden Sie als Vermieter auch in dem Beitrag: „Mieter beauftragt Handwerker – Wer zahlt die Rechnung?„.

3. Handwerker vor verschlossener Tür: Kosten trägt der Mieter

Sagt der Mieter den angekündigten Termin der Handwerker nicht rechtzeitig ab oder vereinbart er einen Ersatztermin muss er die Kosten für die Ausfallzeit der Handwerker tragen, wenn er nicht da ist. Das gilt auch schon für den ersten angesetzten Termin. Der Mieter vernachlässigt nämlich dadurch, dass er den Termin nicht absagt eine mietvertragliche Pflicht. Führt das zu extra Kosten bei dem Vermieter hat er dem Mieter diese Kosten im Rahmen des Schadensersatzes zu erstatten.

II. Verweigerung der Handwerker: Duldungsklage und Kündigung

Weigert sich der Mieter grundlos einen Handwerker in die Mietwohnung zu lassen bleiben dem Vermieter nur zwei Möglichkeiten: Duldungsklage oder Kündigung.

Bei der Duldungsklage kann der Vermieter einen gerichtlichen Titel erwirken, der den Mieter verpflichtet, den Zugang der Handwerker zu ermöglichen und zu dulden. Wenn der Mieter diesen Titel missachtet kann, er versuchen mit weiteren gerichtlichen Zwangsmitteln Druck zu erzeugen. Zutritt kann er aber nicht gegen den Willen des Mieters erwirken.

Der Vermieter hat aber das Recht bereits vor Erhebung einer solchen zu Klage fristlos zu kündigen: wegen Verletzung der mietvertraglichen Duldungspflicht nach § 543 Abs. 1 BGB. Eine vorherige Missachtung eines gerichtlichen Duldungstitels ist hier nicht vorausgesetzt (BGH, Urteil vom 15.04.15, Az.: VIII ZR 281/13). Entscheidend ist für die Kündigung nur, dass begründet werden kann, warum eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist: abgewogen werden hier das Vermieterinteresse an der Durchführung der Handwerkerarbeiten und das Mieterinteresse an der Nichtdurchführung und dem Fortbestand des Mietverhältnisses.

Wenn es daher um Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten oder dringende Beseitigung eines Schadens geht, wird das Interesse an der Durchführung der Arbeiten immer überwiegen, denn hier geht es um den Erhalt des Objektes und den wirtschaftlichen Wert.

Wichtig ist für die Wirksamkeit der Kündigung, darlegen zu können, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne die Durchführung der Handwerkerarbeiten unzumutbar ist, weil…

  • die Arbeiten dringend sind (wobei zu erklären ist: welche Arbeiten das sind und warum diese anstehen)
  • verhältnismäßig geringe / hinzunehmende Beeinträchtigungen für den Mieter entstehen
  • bereits Schäden entstanden sind, weil der Mieter die Handwerker nicht hereinlässt
  • eine weitere Terminverschiebung mit weiteren wirtschaftlichen Schäden beim Vermieter verbunden ist

Liegen all diese Punkte vor, wird für den Vermieter regelmäßig ein erhebliches Interesse an der Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten anzunehmen sein, dass bei einer Missachtung der Duldungspflicht des Mieters zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter führt.

III. Fazit: Wer den Handwerker nicht in die Wohnung lässt riskiert Kündigung!

Als Vermieter hat man keine großen Handlungsmöglichkeiten, wenn der Mieter den Zutritt zur Mietwohnung verweigert. Lässt der Mieter die Handwerker nicht rein, ist es nicht möglich den Zutritt zu erzwingen, wenn der Mieter stur ist: Aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung für den Vermieter hat er allerdings das Recht zu kündigen. Empfehlenswert ist hier den Mieter abzumahnen, wenn es zeitlich möglich ist. Ist dies aussichtslos kann der Vermieter auch ohne vorherige Abmahnung kündigen.

Lesen Sie mehr zum Thema der Duldungspflicht des Mieters und dem Zutrittsrecht in die Mietwohnung in dem Beitrag: „Mieter verweigert Besichtigung seiner Wohnung – Was tun als Vermieter?„.

21 Antworten auf "Mieter lässt Handwerker nicht rein – Was tun?"

  • Denise Hesch
    13.06.2019 - 17:08 Antworten

    Hallo, ich habe eine Frage zu dem Thema. Ich bin Mieter und habe meine Wohnung gekündigt.Der Vermieter will mir unbedingt Handwerker in die Wohnung schicken, aber die Wohnung steht nach meinem Auszug ein Monat leer. Muss ich die Handwerker reinlassen? oder kann ich sagen soll sich der Vermieter nach meinem Auszug drum kümmern? Ich arbeite in der Nachtschicht und bin nicht sehr erfreut wenn morgens um 8.00 Uhr bei mir vor der Tür stehen..

    • Mietrecht.org
      13.06.2019 - 19:32 Antworten

      Hallo Denise,

      was für Arbeiten sollten dennoch ausgeführt werden? Neue Tapeten sind vielleicht nicht zumutbar, ein neuer Wasserhahn hingegen schon.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Agnieszka Turulski
        30.03.2020 - 21:59 Antworten

        Der Vermieter hat uns ohne einen Termin einen Gas-Wasser-Installateur geschickt, um unsere Luftfeuchtigkeit zu messen. Nun haben wir eine Rechnung erhalten! Den Widerspruch haben sie abgelehnt. Welche Rechte haben wir?

  • Karin Klawuhn
    24.02.2020 - 09:56 Antworten

    Müssen wir abends noch Handwerker rein lassen? Es geht dabei *nur* um Fliesen die wieder angebracht werden sollen nach einem Wasserschaden.

    • Mietrecht.org
      25.02.2020 - 19:20 Antworten

      Hallo Karin,

      zu üblichen Zeiten sicherlich, nach 20 Uhr für mein Gefühl auf keinen Fall mehr. Lesen Sie sich bei Bedarf bitte in entsprechende Rechtsprechung ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne Busch
    05.03.2020 - 20:43 Antworten

    Guten Abend,
    ich habe auch eine Frage. Ich hatte im Oktober 2019 einen Wasserrohrbruch und lebe seitdem auf einer Baustelle. Bad, Küche und Flur sind im Rohbau. Jetzt (März 2020) veranschlagt der Beauftragte des Vermieters (weil dieser nicht Vorort) ständig kurzfristige Termine. Ständig einen Tag vorher bzw ohne Ankündigung. Heute trieb er es auf die Spitze und meinte in einer total genervten Art, dass er sich sonst nen Schüssel von meiner Wohnung nachmachen lässt, wenn mir das zu blöd ist. Des weiteren kommen morgen wieder Handwerker und wenn er mit dem nicht zufrieden ist, was die machen wollen, dann kommt er mit einem anderen Handwerker am Samstag oder Sonntag. Ich habe bislang immer Zutritt gewährt, aber muss ich mir ständig alles gefallen lassen?

    • Mietrecht.org
      09.03.2020 - 10:48 Antworten

      Hallo Susanne,

      Sie müssen Arbeiten im üblichen Maß und mit vertretbarer Ankündigung dulden. Beleidigungen sollten Sie am besten (unter Zeugen) Dokumenten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jacqueline
    16.03.2020 - 17:17 Antworten

    Hallo, wie ist es denn jetzt in der aktuellen Lage. Hier in Bayern wurde der Katastrophenfall ausgerufen. Morgen sollen hier drei Mann in meine und die Wohnungen aller Nachbarn, um Wasser-, Heizungszähler und Rauchmelder auszutauschen. Die Hausverwaltung ist der Meinung, das Leben müsse ja schließlich weitergehen. Ich finde es in der aktuellen Lage absurd. Muss ich sie reinlassen, oder kann ich eine Verschiebung (nicht auf meine Kosten) verlangen?

  • Anna Schuette
    17.04.2020 - 12:51 Antworten

    Hallo, mein Vermieter möchte den Balkon, welcher schon Jahre marode ist ausgerechnet jetzt machen lassen. Ich nutze diesen gar nicht und soll jetzt aber fremde Menschen in meine Wohnung lassen um diesen ausmessen zu lassen. Ich bekomme jetzt schon Panik bei dem Gedanken das jetzt fremde Leute meine Wohnung betreten wo ich nicht weiss mit wem diese Kontakt hatten. Auch habe ich vorweg schon gesagt das wenn überhaupt dies nur mit geeignetem Mundschutz passieren darf. Meine Frage, gehört dies zu einer notwendigen Instandhaltung oder kann ich aufgrund der momentanen Lage den Zutritt verweigern?

  • Eckhard
    05.05.2020 - 23:11 Antworten

    Hallo!

    Wasserschaden – Hausverwaltung wollte in die Wohnung.

    Die Hausverwaltung hat einen Termin mit meinem Mieter abgemacht. Der Mieter hat dann aber nicht aufgemacht. Nun will die Hausverwaltung mir als Eigentümer die Kosten dafür in Rechnung stellen.

    Darf die Hausverwaltung das oder darf sie es sich nur direkt vom Mieter holen? Gibt es hier eine Rechtsgrundlage?

    Danke für Ihre Antwort!

    • Mietrecht.org
      06.05.2020 - 15:52 Antworten

      Hallo Eckhard,

      Sie sind Vertragspartner der Hausverwaltung. Sie müssen sich ggf. den Schadenersatz beim Mieter einfordern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Simon
    02.06.2020 - 19:14 Antworten

    Guten Tag,

    bei uns will der Vermieter ein Fenster vom Glaser ausmessen lassen. Das dauert ca.10 Minuten.

    Ankündigt wurde am Pfingstmontag, dass der Glaser diesen Freitag oder Donnerstag kommt, ohne Zeitangabe, weil es dem Glaser wohl nicht möglich wäre. Ich empfinde das als zu kurzfristig und zu unpräzise. Man kann doch nicht erwarten, dass man zwei volle Tage zur Verfügung stehen soll, eigentlich ohne das Haus zu verlassen?

    Herzlichen Dank für Ihre Antwort!

    • Mietrecht.org
      03.06.2020 - 12:30 Antworten

      Hallo Simon,

      bitte Sie um Konkretisierung bzw. machen Sie am besten gleich Alternativvorschläge.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • D. A. Klatt
    20.06.2020 - 07:23 Antworten

    Ich habe seit zwei Jahren die Gasetagenheizungs-Wartungen, die durch ein Fachbetrieb es Vermieters angekündigt wurden, nicht machen lassen. Mein Vermieter hat mich jedesmal abgemahnt und mich gebeten, einen Wartungstermin mit der Fachfirma zu vereinbaren. Das habe ich bis jetzt nicht gemacht. Was kann jetzt mir passieren?

    • Mietrecht.org
      20.06.2020 - 19:39 Antworten

      Hallo D. A. Klatt,

      spätestens wenn die Heizung ausfällt oder jemand durch eine mangelhafte Heizung gefährdet wird, haben Sie ggf. ein ernstes und teures Problem.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ahmed
    24.07.2020 - 15:28 Antworten

    Hallo zusammen!

    Mein Mietvertrag läuft Ende 09/2020 aus. Mein Vermieter will, dass ein Handwerker vorbeikommt damit der Kaltwasserzähler ausgetauscht werden soll. Gelegenheit dazu hat dieser schonmal gehabt als die Ablesung durchgeführt wurde. Kann er mich dazu verpflichten, ihn reinzulassen? Ich arbeite bis in den späten Nachmittag. Außerdem zählt das blöde Ding weiterhin zuverlässig meinen Verbrauch. Schließlich will ich im Moment, auch aufgrund von Corona, niemanden in die Wohnung lassen.

    Was also tun?

    • Mietrecht.org
      28.07.2020 - 19:51 Antworten

      Hallo Ahmed,

      unabhängig von Corona müssen müssen Sie solche Arbeiten (logischerweise) dulden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katja K.
    14.09.2020 - 15:09 Antworten

    Bei uns im Haus wurden vor der letzten Heizperiode 2019 neue Heizkostenableser installiert. Wir waren nicht anwesend und ein weiterer Termin wurde bisher nie angeboten/gemacht. Also wurden wir auch fehlerhaft abgerechnet(Schätzung). Auf Nachfrage hieß es, die Firma ist erneut beauftragt endlich die Zähler zu installieren. Die Heizperiode beginnt bald und es ist immer noch kein Termin in Sicht. Soll ich den Vermieter mit Fristsetzung anmahnen und darauf hinweisen das wir bei einer erneuten falschen Abrechnung 2020 dann die Miete entsprechend korrigieren werden?

  • Karl
    23.09.2020 - 20:06 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    wir ziehen am 28.09 aus unserer Wohnung aus. Es ist eine Altbauwohnung. Die Türen und Fensterbänke haben Risse im Lack. Der Vermieter möchte, dass diese für den nächsten Mieter wieder schön gemacht werden. Er bestellt also eine Maler, der schleifen soll und neu lackieren. Wir haben einen Säugling und so wollte ich nicht, dass hier abgeschliffen (Holzstaub) und lackiert (Dämpfe) wird. Ich bat die Malerfirma zu kommen, wenn wir hier nicht mehr wohnen. Sie waren einverstanden. Nun hat der Vermieter gesagt, dass wir sie kommen lassen müssen, wenn wir hier noch wohnen. Heute standen sie vor der Tür. Es wurde geschliffen und lackiert. Alles stinkt und wir müssen unsere Wäsche waschen, das Bett neu beziehen und alles reinigen. Selbst die Maler haben uns aufgrund des Feinstaubes zu diesen Maßnahmen geraten. Ich fühle mich übergangen. Unser Säugling saß die ganze Zeit mittendrin. Kann ich Reinigungskosten fordern?
    Vielen Dank für Ihre Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen!
    A.K.

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