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Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Was muss der Mieter dulden und was nicht?

Bereits im Grundgesetz steht geschrieben, dass die eigene Wohnung unverletzlich ist. Dieser Schutz betrifft auch die Mietwohnung die dem persönlichen und privaten Bereich des Mieters zuzuordnen ist. Auf der anderen Seite ist die Mietwohnung allerdings auch das Eigentum des Vermieters, das dieser ordnungsgemäß erhalten will. Auch im Rahmen der gesetzlichen Regelungen des Mietrechts ist der Vermieter verpflichtet, den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten.

Dies umfasst aber auch eine gewisse Überprüfungspflicht, um Mängel festzustellen oder zu reparieren, wozu eine Besichtigung der Wohnung des Mieters unerlässlich und notwendig ist.

Doch welche Rechte hat der Eigentümer oder Vermieter des Mietshauses oder der Mietwohnung, um sich Zutritt zu verschaffen? Gibt es ein Besichtigungsrecht des Vermieters und muss der Mieter überhaupt eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter dulden? Was ist zulässig und was nicht?

Im nachfolgenden Artikel wird erläutert, in welchen Fällen eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter mietrechtlich zulässig ist und wie welche Duldungspflichten für den Mieter bestehen.

I. Generelles Besichtigungsrecht der Wohnung

Im Mietrecht ist, wie eingangs angeführt, ein generelles Wohnungsbesichtigungsrecht des Vermieters aufgrund seiner Gebrauchsgewährverpflichtung und Instandhaltungspflicht nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB anerkannt.

Diese Pflichten kann er nämlich nur erfüllen, wenn ihm auch das Recht zusteht, durch Kontrollmaßnahmen das Mietobjekt regelmäßig auf seinen Zustand zu überprüfen und notwendige Maßnahmen durchzusetzen; insoweit ist der Mieter nach § 554 Abs.1 BGB zur Duldung verpflichtet. (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 184)

Ob und in welchen Grenzen der Vermieter zur Besichtigung der Wohnung berechtigt ist, ist im Wege einer Interessenabwägung angesichts des Schutzes durch Art. 13 GG für jeden Einzelfall gesondert festzustellen (AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13).

Dabei müssen allerdings folgende Voraussetzungen (AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieter) beachtet werden:

  • Es muss ein konkreter Anlass zum Betreten der Mieträume bestehen
  • Die Ausübung des Besichtigungsrecht kann nur an Werktagen (von Montag bis Freitag) zur Tageszeit vorgenommen werden.
  • Es ist eine rechtzeitige Anzeige erforderlich
  • Die Belange des Mieters sind zu berücksichtigen ( Berufstätigkeit etc. ) In keinem Fall darf der Mieter mehr als nach den Umständen unvermeidlich beeinträchtigt werden, es muss eine schonende Ausübung erfolgen.

1. Konkreter Anlass der Wohnungsbesichtigung

Für die rechtliche Zulässigkeit einer Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ist zunächst voraus gesetzt, dass der Vermieter einen konkreten Anlass, also einen bestimmten Grund der aus dem Mietverhältnis basiert nennt, warum er die Wohnung betreten muss (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 808).

Eine Generalermächtigung zum Betreten der Mieträume ist daher – auch vertraglich – mit dem Schutzbereich des Art. 13 GG unvereinbar, denn der Mieter das Recht, in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden (AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13).

Der Mieter muss es nicht dulden, wenn der Vermieter die Räume insgesamt untersuchen will, ohne dass dazu ein konkreter Anlass besteht, so das AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13.

Ein konkreter Anlass zur Wohnungsbesichtigung des Vermieters mit Duldungspflicht des Mieters ist beispielsweise:

  • Zwecke der Behebung von Fehlern des automatischen Überwachungssystems der Photovoltaik-Anlage (AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13)
  • Ablesungen von Messgeräten in der Mietwohnung
  • Untersuchung konkreter, auch durch den Mieter beanstandeter Mängel oder eines entsprechenden Mangelverdachts
  • Überprüfung konkreter Vertragsverletzungen (auch wegen Zweckentfremdung wie Vogelzucht oder unerlaubter Tierhaltung)
  • Zweck der Begutachtung aufgrund der Planung von Modernisierungsmaßnahmen oder Mieterhöhungen
  • Begutachtung mit Käuferinteressenten oder Maklern bei beabsichtigter Veräußerung der Mietwohnung oder des Mietshauses (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 807; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 185)

Demgegenüber ist ein ausreichender Anlass abzulehnen, wenn etwa die Mietwohnung vom Vermieter vermessen werden soll oder er die Mietwohnung lediglich Dritten (wie etwa der Ehefrau) zeigen will (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 807a).

Darüber hinaus sind allerdings auch hier Grenzen des Wohnungsbesichtigungsrechts im Rahmen der Häufigkeit gesetzt, denn dem Vermieter steht kein Recht zur regelmäßigen Besichtigung einer vermieteten Wohnung zu. Auch hier ist der Anlass maßgeblich, der natürlich bei wiederholten Reparaturen oder Besichtigung mit Kaufinteressenten eine frequentiertere Besichtigung ( hier 3 mal im Monat; LG Frankfurt v. 24.5.2002, Az.: 2/17 S 194/01) als bei einer allgemeinen Begutachtung (hier alle 2 Jahre) rechtfertigt; so in Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 822.

2. Besichtigungsrecht nur an Werktagen

Eine weitere Voraussetzung für eine duldungspflichtige Wohnungsbesichtigung ist, dass die Besichtigung für die ortsüblichen Besuchszeiten wirksam angekündigt wird, denn der Mieter ist verpflichtet auf solche Terminvorschläge zu reagieren (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 817).

Das bedeutet, der vorgesehene Termin sollte in der Regel werktags zwischen 10:00 und 13: 00Uhr oder 15:00 und 18:00 Uhr liegen, wobei auch der Samstag als Werktag gilt (OLG Frankfurt vom 24.6.2009, Az.: 24 U 242/08). Eine andere Ankündigung ist demgegenüber unwirksam und kann von dem Mieter ignoriert werden.

Hinweis für berufstätige Mieter: 

Hier kommt es für die Besichtigungszeit im Einzelfall darauf an, was der konkrete Anlass für die Wohnungsbesichtigung ist. Der Vermieter hat grundsätzlich die Ruhezeiten des Mieters in den Abendstunden und am Wochenende zu berücksichtigen. Duldet die Wohnungsbesichtigung keinen Aufschub kann der berufstätige Mieter verpflichtet sein, sich Urlaub zu nehmen oder bei Ortsabwesenheit einen Dritten zu beauftragen dem Vermieter Zugang zu verschaffen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 818-820).

3. Rechtzeitige Vorankündigung – Anzeige des Besichtigungstermins

Die Ankündigung der Wohnungsbesichtigung muss zudem auch in einem gewissen zeitlichen Abstand zum voraussichtlichen Besichtigungstermin liegen. Diese sogenannte Ankündigungsfrist ist vom konkreten Einzelfall abhängig (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 193).

Daher kann die Länge der ausreichenden Ankündigungsfrist 24 Stunden bis zu 2 Wochen betragen:

Ist beispielsweise eine Mietminderung wegen Mangels durch den Mieter der Besichtigungsgrundkann die Frist wesentlich kürzer sein, als wenn der Vermieter etwa Begutachtungen für eventuelle Modernisierungsmaßnahmen entscheiden will, die er ohnehin langfristig planen muss (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 808; 14-Tage beim AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13; eine Woche beim LG Berlin v. 24.11.2003, Az.: 67 S 254/03, 4 Tage beim AG Lüdenscheid WuM 1990, 489, 3 Tagen nach dem AG Ansbach, Urteil vom 12. November 2013, Az.: 3 C 1238/13 ausreichend , um die Genehmigung eines Urlaubstages zu beantragen)

4. Belange des Mieters – Übersicht Duldungspflicht

Letztlich muss der Vermieter auch auf die Gepflogenheiten des Mieters Rücksicht nehmen und dessen Hausrecht berücksichtigen. Das bedeutet er muss nicht nur die Ruhezeiten und die Privatsphäre des Mieters, sondern auch gewisse Verhaltensregeln in der Mietwohnung beachten (wie etwa die Schuhe vor der Türe ausziehen und ähnliches); Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 829. Daneben muss er auch die zeitlichen Dispositionen des Mieters, die dieser bereits getroffen hat, wie etwa Arbeit oder Urlaub angemessen Rücksicht nehmen, soweit dies nach dem konkreten Anlass und der Dringlichkeit möglich ist (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 188).

Der Mieter hat es nicht zu dulden, dass der Vermieter die Mietwohnung ohne dessen Zustimmung betritt, um sie zu besichtigen (OLG Celle, Beschluss vom 5.10.2006, WuM 2007, 201). Ein eigenmächtiges Betreten kann nur bei Notstand oder Nothilfe und nicht bei einer Wohnungsbesichtigung gerechtfertigt sein. Das bedeutet, es kann im Einzelfall eine Ausnahme zum eigenmächtigen Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter gegeben sein, wenn eine konkrete Gefahr für die Mietsache (oder den Mieter) besteht und niemand erreichbar ist der den Zutritt gewähren kann (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 829; Das Schloss auszuwechseln, geht jedoch zu weit, ThürVerfGH, Beschluss vom 26.2.2004, NZM 2004, 416,OLG Celle, Beschluss vom 5.10.2006, WuM 2007, 201).

Es ist dem Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung mit Kaufinteressenten auch nicht gestattet, dem Mieter gewisse Verhaltenspflichten, wie etwa das Schweigen über Mängel der Mietwohnung aufzuerlegen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 829; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 195 ).

Übersicht: Was unterfällt der Duldungspflicht des Mieters bei der Wohnungsbesichtigung? 

Duldungspflicht
Ja Nein
Fotografieren
  • bei schadhaften Stellen ist ein fotografieren zum Zwecke der Beweissicherung zulässig (AG Hannover v. 22.8.2000, Az.: 561 C 03582/00)
  • keine Duldungspflicht für ein Fotografieren durch den Vermieter in der Mietwohnung bei Verkaufsabsicht (AG Frankfurt a.M. NZM 1999, 121)
Protokollaufnahme
  • Protokoll darf vom Vermieter schriflich und auch durch ein Diktiergerät angefertig werden (Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 826)
Zutritt;

Teilnahme an der Wohnungsbesichtigung; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 823)

  • Vermieter kann eintreten und eine oder mehrere Personen zur Besichtigung mitbringen (Kaufinteressenten)
  • geeignete Vertreter anstelle des Vermieters , wie etwa der Hausverwalter
  • Handwerker
  • Keine Vertreter des Vermieters oder Teilnehmer die ungeeignet sind wegen Spannungen / Streitigkeiten aus der Vergangenheit die die Besichtigung stören und nicht unerlässlich für den Besichtigungserfolg sind LG Frankfurt v. 24.5.2002, Az.: 2/17 S 194/01
  • Handwerker, bei denen der Vermieter sich weigert, die Namen der Handwerker vorher anzugeben (LG Berlin MM 1995, 227)
Besichtigungsdauer 
  • dem Zweck der Wohnungsbesichtigung entsprechend angemessen; wie etwa die Reparaturdauer
  • Verkaufsbesichtigungen 30- 45 Minuten; auch im Viertelstundentakt (LG Frankfurt, Urteil vom 24. Mai 2002, Az.: 2/17 S 194/01, 2-17 S 194/01; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 825)
Besichtigungszeitpunkt
  • werktags nach vorheriger Ankündigung und Vereinbarung (s.o.)
  • außerhalb der (mietvertraglich) vereinbarten Zeiten (BverfG, Beschluss vom 16.1.2004, NZM 2004, 186; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 186)
Welche Räume dürfen besichtigt werden?
  • alle Räume der Mietsache

Insgesamt ist der Vermieter gehalten sich bei einer Wohnungsbesichtigung dem Hausrecht des Mieters unterzuordnen und seine Kontrollpflichten oder Begutachtungen in einer den Mieter schonenden Art und Weise auszuführen (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 186).

II. Vertragliches Wohnungsbesichtigungsrecht

Es ist auch möglich ein Wohnungsbesichtigungsrecht oder etwa ein konkretes Betretungsrecht wegen einem bestimmten Grund – wie etwa das Ablesen von Messgeräten einer Photovoltaikanlage in angemessenen Abständen (so AG Ansbach, Urteil vom 12. November 2013, Az.: 3 C 1238/13) – mietvertraglich zu vereinbaren.

Ein vertragliches Wohnungsbesichtigungsrecht könnte dabei zum Beispiel wie folgt formuliert sein:

„Der Vermieter oder von ihm Beauftragte dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes aus konkretem Anlass in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger vorheriger Ankündigung betreten, wobei auf eine persönliche Verhinderung des Mieters Rücksicht zu nehmen ist “ 

Wird ein wirksam vereinbartes Wohnungsbesichtigungsrecht, dann von dem Vermieter ausgeübt, ist der Mieter auch verpflichtet an einer Vereinbarung eines Termins mitzuwirken und kann Vorschläge nicht einfach unbeachtet lassen oder ignorieren; AG Ansbach, Urteil vom 12. November 2013, Az.: 3 C 1238/13.

III. Einklagbarkeit des Wohnungsbesichtigungsrechts

In Fällen in denen der Mieter dem Vermieter die Wohnungsbesichtigung verweigert, ohne durch ausreichende Gründe gerechtfertigt zu sein, kann der Vermieter seinen Anspruch auch durch eine Klage auf Besichtigung der Wohnung durchsetzen. Der Mieter hat die Besichtigung dann zu dulden, denn wenn er den Zutritt durch den Vermieter unberechtigt nicht gewährt, verletzt er eine mietvertragliche Pflicht, die ihn gemäß § 280 Abs. 1 BGB sogar schadensersatzpflichtig stellen kann (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 832).

Mit einem entsprechenden Duldungstitel für eine Wohnungsbesichtigung ist die zwangsweise Durchsetzung des Anspruchs (nach § 890 ZPO) mit Hilfe des Gerichtsvollziehers und/oder Vollzugsbeamten der Staatsgewalt möglich, die insoweit auch ohne richterliche Durchsuchungsanordnung, die verschlossene Wohnungstür öffnen dürfen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 835). Zu beachten ist allerdings, dass aufgrund einer Verurteilung auch nur eine einmalige Besichtigung durchgesetzt werden kann und keine mehrfachen; AG Ansbach, Urteil vom 12. November 2013, Az.: 3 C 1238/13.

Die Erwirkung einer einstweilige Verfügung ist grundsätzlich auch möglich (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 190).

IV. Zusammenfassung

Insgesamt kann festgehalten werden, dass eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter die sich aufgrund mietvertraglicher Verpflichtungen ergibt von dem Mieter unter gewissen Voraussetzungen zu dulden ist. So etwa die Besichtigung der Mietwohnung zu einem vereinbarten Termin an Werktagen (zu ortsüblichen Besuchszeiten), die unter vorheriger rechtzeitiger Ankündigung wegen einem konkreten Anlass getätigt wird. Eine solche ist in der Regel zulässig und überwiegt die Belange des Mieters.

46 Antworten auf "Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Was muss der Mieter dulden und was nicht?"

  • Anna Boergen
    10.02.2017 - 19:32 Antworten

    Den Mietvertrag habe ich mit den Eltern abgeschlossen, benutzt wird sie vom Studierenden Sohn. Zum 30.4. zieht der Sohn aus. Nun habe ich eine Interessentin. Am 8.2. habe ich angefragt ob wir Freitag den 17.2. tagsüber besichtigen dürfen. Ich bekam einen Termin für den 22.2. zwischen 20.30 und 21.30 Uhr angeboten oder für Freitag den 24.2. Die Interessintin wohnt außerhalb und benötigt zwei Stunden bis zum Besichtigungstermin. Habe ich als Vermieterin das Recht auf den Termin vom 17.2. zu bestehen? Danke
    Mit freundlichen Grüßen
    Borgen

    • Tobi
      27.02.2018 - 01:31 Antworten

      Hallo, nein, du hast kein Recht darauf, auf deinen Termin zu bestehen. Der Mieter hat ihr ausreichend Ausweichtermine gegeben. Als Vermieterin hast du auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen.

  • peel
    18.09.2017 - 18:51 Antworten

    Es gibt ein Vermieterehepaar, wobei die Ehefrau die Eigentümerin des möbliert gemieteten Appartements ist.
    2013 unternahm der Vermieter den Versuch, mit Hineinsetzen des Fußes in die Eingangstür und mit anschließendem Einsetzen des gesamten Körpers gewaltsam in das Appartement hinein zu kommen. Einen weiteren, bedrohlichen Versuch gab es einige Monate später bei dessen Behinderung der Ausfahrt vor dem mit einer Schranke versehenen Parkplatz, was eine Anzeige bei der Polizei für beide Vorfälle nach sich zog.
    Nun stehen notwendige Reparatur Arbeiten an, wo im Vorwege dessen Frau sich diese besehen und fotodokumentiert hat und auch zwei unabhängige Fachfirmen mit der Erstellung eines (fotografierten) Vorkostenanschlages beauftragt wurden, die inzwischen vorliegen.
    Nun will der Vermieter unbedingt die Schäden selbst in Augenschein nehmen und diese aller Voraussicht nach weitgehend selbst beheben, wobei ihm in der Vergangenheit oft das notwendige Werkzeug, Material oder die Sachkenntnis fehlte.
    Zudem nahm er diese Termine jedes mal zum Anlass, um weitere Gegenstände, die sich in dem gemieteten, möblierten Appartement befinden, mit zu nehmen.
    Seine Terminvorschläge hinsichtlich seiner persönlichen Inaugenscheinnahme der anstehenden Reparaturen waren sehr kurzfristig.
    So sollte ich von Samstag Abend auf den Sonntag Nachmittag innerhalb eines zeitlichen Abstandes von 10 Stunden oder für den Montag um 8:15 Uhr seiner persönlichen Besichtigung der Reparaturen zustimmen.
    Muss ich auch diesem Vermieter die Besichtigung der notwendigen Reparaturen gewähren oder reicht es unter den oben beschriebenen Umständen aus, der Vermieterin und Eigentümerin sowie den Fachfirmen diese gezeigt und den Zugang zu dem von mir gemieteten Appartement gewährt zu haben?
    Wie sähe bei einer Nichtgestattung der Inaugenscheinnahme des Mannes der Vermieterin und Eigentümerin bei den anstehenden Reparaturen die rechtliche Grundlage aus?
    Hoffe auf eine Auskunft. Im Voraus vielen Dank!

    Peel

  • Franz Gollin
    13.03.2018 - 19:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir möchten eine bereits angekündigte Wohnungsbesichtigung durchführen.
    Der Mieter gibt uns aber nur Termine um bzw. ab 19.00 Uhr.
    Das ist uns etwas zu spät, da wir für Hin- und Rückfahrt sowie Besichtigung insgesamt über zwei Stunden benötigen.

    Der Mieter arbeitet nicht, bekommt Geld vom Jobcenter.

    Im Mietvertrag steht zu den “… zu den üblichen Tageszeiten besichtigen…

    Ist es rechtens darauf zu bestehen, einen Termin für tagsüber zu bekommen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    • Mietrecht.org
      13.03.2018 - 20:01 Antworten

      Hallo Franz,

      wenn es um eine einmalige Besichtigung geht, dann würde ich mich als Vermieter auf keinen großen Streit einlassen und den Termin um 19 Uhr akzeptieren. Wenn Sie mit Kaufinteressenten besichtigen wollen, dann würde ich dem Mieter Auszüge aus entsprechender Rechtsprechung zusenden und auf Termine bei Tageslicht bestehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Bauer
        05.06.2021 - 19:25 Antworten

        Hallo, mein Vermieter kommt inzwischen ohne triftigen Grund ca alle 2 Monate vorbei und will prüfen ob der Mieter (Wir) noch da ist. Darf der Vermiter den Mieter so häufig belästigen? Angeblich hatten vorherige Mieter die Wohnung und das Land heimlich Nachts mal verlassen und sind nicht zurück gekommen sowie aufgehört zu bezahlen. Mein Vermieter meldet sich immer 24 Stunden vorher an und schläft in einem Hotel. Wir haben immer perfekt bezahlt

  • Franz Gollin
    15.03.2018 - 16:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    danke für die Antwort.

    Es ist so, das unsere Hausmeisterfirma Termine von 15.00 – bis 18.00 Uhr wünscht.

    Danach müssten wir Zuschläge bezahlen.

    Der lässt uns durch seine Anwältin mitteilen, das Termine ab 19.00 Uhr gehen da erst dann aus seiner Familie jemand dabei sein kann. Warum jemand dabei sein muss verstehen wir auch nicht. Wir wollen nur einige Schäden überprüfen.

    Viele Grüße

  • Betty
    16.04.2018 - 08:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    der Vermieter unseres Einfamilienhauses hat uns 2 Daten für einen Besichtigungstermin genannt, die er zeitnah bestätigt haben möchte, ohne einen konkreten Anlass für die Besichtigung zu nennen. Müssen wir dem zustimmen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Mietrecht.org
      16.04.2018 - 09:07 Antworten

      Hallo Betty,

      fragen Sie doch erstmal nach, warum eine Besichtigung stattfinden soll – einfach auch, damit Sie das zeitlich planen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel H.
    16.10.2018 - 17:42 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    unser Vermieter möchte “unsere” Wohnung (nach Umwandlung seit kurzem Eigentumswohnung) verkaufen und diese durch den Makler verschiedenen Interessenten zeigen. Habe ich als Mieter ein Anrecht darauf zu wissen, wem ich die Wohnung zeige? Kann ich auf Nennung des Namens des Interessenten bestehen?

    Über Ihre Antwort würde ich mich sehr freuen!

    Mit freundlichen Grüßen

    Daniel H.

  • Mieterin Trier
    29.10.2018 - 12:26 Antworten

    Guten Tag,
    ich hab meine Wohnung zum 1.12. gekündigt und bin im Moment am Ausziehen. Mein Vermieter hat dann für den 27.10. einen Besichtigungstermin ausgemacht, wobei ich ihm gesagt habe, dass ich an dem Samstag nicht da bin (geplante Auslandsreise). Ich habe ihm dann Mittwochs abends den Schlüssel vorbeigebracht, damit er Samstags in die Wohnung kann und ihm auch gesagt, dass ich Kisten und abgebaute Möbel in der Wohnung habe, da ich am Ausziehen bin, aber darauf geachtet habe, dass es ordentlich aussieht und sogar nochmal durchgeputzt habe. Das Badezimmer war aber noch nicht geräumt, da noch in Benutzung. War ja auch noch über einen Monat bis zum endgültigen Auszug. Freitags nachmittags schreibt mir mein Vermieter dann eine Whatsapp Nachricht, dass er gerade aus meiner Wohnung kommt und er unter „sauber und ordentlich“ etwas anderes verstehe. Deshalb habe er erst mal meine Sachen im Flur (Inline Skates und Helm) sowie Dinge im Badezimmer weggeräumt. Meine Frage ist nun, ob es rechtens ist, dass er ohne mein Einverständnis einen Tag vor der Besichtigung in meine Wohnung geht und sogar meine persönlichen Dinge wegräumt. Außerdem hat er sich beschwert, dass dort überhaupt Dinge rumstanden. Ich bin allerdings der Meinung, dass das in einer Wohnung, die noch über einen Monat bewohnt ist, normal ist.
    Vielen Dank.

    • Mietrecht.org
      30.10.2018 - 11:31 Antworten

      Hallo Mieterin Trier,

      das genaue Vorgehen ist sehr ungewöhnlich. Ich würde nicht empfehlen, den Vermieter alleine in die Wohnung zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Christ
    11.02.2019 - 09:10 Antworten

    Wie sieht es aus mit dem Besichtigungsrecht des Vermieters bei der Suche von Nachmietern, wenn der derzeitige Mieter gekündigt hat. Mit welchen Fristen muss der Vermieter einen Besichtigungstermin ankündigen?
    Wenn dem Mieter die angekündigten Termine nicht passen, wie lange hat der Mieter dann Zeit alternative Termine vorzuschlagen und wie weit dürfen diese Termine in der Zukunft liegen, wobei zu berücksichtigen ist, dass der Vermieter ein Interesse an zeitnahen Besichtigungsterminen hat, um die Wohnung möglichst ohne Leerstand übergangslos weitervermieten zu können.

    • Mietrecht.org
      11.02.2019 - 14:54 Antworten

      Hallo Thomas,

      ich kann Ihnen hier leider leine festen Zeitspannen nennen. Es geht immer um die Angemessenheit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Toggle
    01.10.2019 - 07:27 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter kündigt eine Elektroüberprüfung im gesamten Gebäude (besteht aus gemeindeeigenen Räumen im Untergeschoss und unserer Wohnung im Obergeschoß). Dazu müsse man auch in unsere Wohnung, u.a. um an jeder einzelnen Steckdose die Erdungsleitung zu überprüfen. Ich möchte nicht, dass jemand durch den letzten Winkel meiner Wohnung kriecht um an schlecht erreichbare, teilweise mit festgeschraubten Möbeln zugangsblockierte, Steckdosen sucht. Dabei würde unsere Privatsphäre verletzt
    Muss ich dem zustimmen?

    • Mietrecht.org
      08.10.2019 - 08:32 Antworten

      Hallo Toggle,

      natürlich müssen Sie hier mitwirken und die ggf. sicherheitsrelevante Prüfung dulden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karlsruhe 69
    27.11.2019 - 16:23 Antworten

    Hallo !

    Wir wohnen nun seit 10 Jahren in einem kleinen Einfamilienhäuschen und unsere Vermieterin möchte einmal jährlich die Wohnung besichtigen, ob die Fussböden noch ok sind, die Fenster, das Bad und die Zimmertüren.
    Dabei geht Sie durch alle Zimmer ( insgesamt 7 ) und inspiziert sie eingehend.

    Auch lässt sie sehr viele negative Kommentare fallen.

    Müssen wir uns das gefallen lassen ?
    Oder können wir etwas dagegen tun ?

  • Sybille V.
    24.06.2020 - 12:33 Antworten

    Guten Tag,

    => Wie soll ich mich als Mieterin verhalten, wenn mein Vermieter die Gründe für sein Besichtigungswunsch häufig erfindet, nur um für Streit-Gespräche rein zu kommen??

    Darf ich dann zunächst von ihm Beweise verlangen, bevor ich ihn reinlasse???

    Nebenbei:
    Er macht erfahrungsgemäß in der Wohnung gar nichts freiwillig (total abgewohnte Mietausstattung von 1983!), er will nur alle 2 Jahre rein, um mittels Beschuldigungen Streit zu suchen :-(

    Viele Grüße

    Sybille V.

    • Mietrecht.org
      24.06.2020 - 14:05 Antworten

      Hallo Sybille,

      regelmäßig Begehungen alle zwei Jahre sind sicher eher unüblich, aber vielleicht noch zu vertreten. Ich kenne die Gründe die Ihr Vermieter anführt leider nicht. Vielleicht holen Sie einfach eine neutrale Person als Zeugen dazu, dann können Streits vielleicht vermieden werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Farih S.
    23.08.2020 - 18:09 Antworten

    Hallo!
    In einer benachbarten Wohnung eines Mehrfamilienwohnhauses gab es einen Mieterwechsel. Der Vermieter stellte in dieser Wohnung angeblich erhebliche Mängel/Schäden fest.
    Dies nahm er nun zum Anlass, um allen anderen Mietern im Haus anzukündigen, deren Wohnungen besichtigen zu wollen, um zu überprüfen, ob dort alles i.O. ist oder ob es womöglich einen Bedarf an Reparaturen/Modernisierungen usw. gibt.
    Muss ich so eine “Besichtigung auf Verdacht” hinnehmen? Denn was habe ich mit dem Zustand in der anderen Wohnung zu tun?
    Danke schon mal für die Antwort

    • Mietrecht.org
      25.08.2020 - 08:26 Antworten

      Hallo Farih,

      oben sind Beispiele genannt, die zur Besichtigung berechtigen. Ich denke der Anlass bei Ihnen rechtfertigt eine Begehung. Es kann nur zu Ihrem Vorteil sein, wenn mögliche Mängel rechtzeitig entdeckt und behoben werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Josef Klefisch
    16.10.2020 - 18:37 Antworten

    Hallo
    ich habe ein kleines Haus vermietet. Da die Mieter bauen habe ich Ihnen zugesagt, das diese bis zur Fertigstellung in diesem wohnen können. Eine 3 monatige Kündigung wurde vereinbart. Da im Haus 4 neue Fenster und ein neues Bad eingebaut werden, müssen wir einen Besichtigungstermin vereinbaren. Die Fenster müssen innen ausgemessen werden. Der Mieter sagt wir sollen bis zu Auszug warten, gibt uns also keinen Termin. Außenarbeiten verbietet er uns ebenso.
    was kann ich da unternehmen
    mfg

  • Günni F.
    26.02.2021 - 13:22 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe in einer Wohnanlage eine Wohnung vermietet.
    Die Mieterin ist psyhcisch instabil und durch gerichtlichen Beschluss wurde eine Betreuerin eingesetzt.
    Aus verschiedenen Anlässen z. Installation von Glasfaserleitungen, Umstellung der Rauchmelder auf Funk,
    oder Wasserprobleme im Keller, war es notwendig mit den zuständigen Handwerkern in die Wohnung zu kommen. Trotz rechtzeitiger schriftlicher Ankündigung durch mich als Vermieter und durch die Betreuerin, wurde uns der Zugang zur Wohnung verweigert. Durch diese Verweigerung sind mir zusätzliche Kosten auch in Bezug auf die Handwerker entstanden.
    Ferner habe ich bei einem früheren Besuch festgestellt, dass in der Wohnung teilweise erhebliche Schimmelflecken vorhanden waren, welches auf unzureichendes Lüften zurückzuführen ist.
    Auch zur Überprüfung dieser Problematik müsste ich die Wohnung besichtigen, um evtl. notwendige Maßnahmen einleiten zu können.
    Kann ich ein generelles Besichtigungsrecht für mich als Vermieter gerichtlich durchsetzen, oder muß ich den ganzen Prozess bei jedem Anlass wiederholen?
    Habe ich außer der gerichtlichen Entscheidung noch andere Möglichkeiten.
    Vielen Dank.
    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      26.02.2021 - 13:53 Antworten

      Hallo Günni,

      unter “III. Einklagbarkeit des Wohnungsbesichtigungsrechts” lesen Sie mehr zur Einmaligkeit der “erzwungenen” Besichtigung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias Göckert
    20.03.2021 - 21:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich beabsichtige,am 17.04. 2021 mit ca. 8 Kaufinteressenten einen 2. Besichtigungstermin in meinem Haus durchzuführen. Zum ersten Termin habe ich die vermietete Wohnung im OG nicht berücksichtigt sondern nur darauf verwiesen. Bis wann muss ich den Termin dem Mieter bekanntgeben und kann ich auf meinem Termin bestehen und kann ich mit den Interessenten einzeln die Wohnung besichtigen?
    Vielen Dank im Voraus
    Matthias Göckert

    • Mietrecht.org
      20.03.2021 - 21:50 Antworten

      Hallo Matthias,

      stimmen Sie die Einzelteile so früh wie möglich mit dem Mieter ab. Sie brauchen den guten Willen des Mieters, sodass Sie eine einvernehmliche Lösung finden sollten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias Göckert
    21.03.2021 - 08:26 Antworten

    Das Heißt, der Mieter kann alles ablehnen?
    Wenn ich einen Termin vorgebe, kann den der Mieter ablehnen? Muss mir der Mieter dann Gegenvorschläge machen oder muss ich ihm immer wieder neue Termine vorschlagen?
    Bis wann kann der Mieter einen Termin ablehnen damit ich meinen Interessenten noch Bescheid geben kann.
    Vielen Dank Matthias

    • Mietrecht.org
      21.03.2021 - 09:49 Antworten

      Hallo Matthias,

      machen sie dem Mieter am besten so zeitnah wie möglich mehrere Vorschläge (verschiedene Tage / unterschiedliche Uhrzeiten) mit der Bitte um Rückmeldung zu Datum X und bitten Sie im Zweifel im Alternativvorschläge.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katharina
    17.06.2021 - 18:34 Antworten

    Hallo,

    unsere Vermieterin hat uns eben schon wieder die “1x jährlich stattfindende Begehung (Innen- und Außeninspektion meines Anwesens)” angekündigt.
    “U.a. möchte ich wieder die Funktionsfähigkeit aller Rolläden, Zustand des Balkons sowie des Garagendaches sowie die freien Zugänge zu Gas-, Strom- und Wasserzähler und Heizungsanlage überprüfen.”

    Es handelt sich um ein von uns angemietetes Einfamilienhaus samt Garten.
    Eingezogen sind wir im August 2017. Eine Begehung wie oben angeführt (alle Zimmer, Küche, Bad, Keller, Balkon, Garten) fand bereits im März 2019 statt. Es wurden keine Mängel festgestellt, außer aus Sicht der Vermieterin zu viel Unkraut, was zur Zeit der Begehung im März nach dem Winter eben (noch) nicht entfernt wurde sowie eine nicht ganz freie Balkonrinne. Beides wurde nach der Begehung unsererseits behoben.
    Letztes Jahr wurde eine Inspektion im April 2020 angekündigt, die auf Grund der Corona-Lage nicht durchgeführt wurde.

    Meine Frage ist jetzt, ob wir uns solche jährlichen Begehungen in Form einer “Innen- sowie Ausseninspektion” gefallen lassen müssen? Sind die von der Vermieterin angegebenen Gründe ausreichend? Gibt es eine rechtliche Grundlage auf Grund derer wir uns zur Wehr setzen können?

    Es ist zu ergänzen, dass die Vermieterin im Umkreis von 1 km wohnt und regelmäßig an unserem Haus vorbeigeht und auch den Zustand des Gartens kontrolliert, in dem sie das benachbarte Grundstück betritt und durch die Heckenlücken in unseren Garten schaut (das habe ich durchs Fenster beobachtet). Eigentlich sind wir um ein gutes Verhältnis bemüht, aber wir fühlen uns unwohl und ständig unter Beobachtung und möchten nicht ständig eine fremde Person das ganze Haus inspizieren lassen.

    Vielen Dank und freundliche Grüße,
    Katharina

  • Katharina
    17.06.2021 - 18:56 Antworten

    Ergänzung:
    Die Zähler werden nicht von der Vermieterin, sondern von uns selbst bzw. den Unternehmen abgelesen. Die Gasanlage wird regelmäßig vom Schornsteinfeger im gesetzlich vorgegebenen Rahmen kontrolliert (Rechnung geht an Vermieter). Damit ist klar, dass Zugang zur Anlage gewährleistet sein muss und auch gegeben ist.

    • Mietrecht.org
      18.06.2021 - 09:00 Antworten

      Hallo Katharina,

      das Verhalten ist zumindest etwas ungewöhnlich und ich kann hier per Kommentar leider nicht viel mehr schreiben, als bereits oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norbert Fröhlich
    23.06.2021 - 11:38 Antworten

    Der Verwalter nennt mir einen Termin zur Wohnungsbegehung 14 Tage im Voraus. Und er kündigt an:

    Da an dem Tag weitere Wohnungsbegehungen geplant sind, ist eine individuelle Terminverschiebung leider nicht möglich.

    Ich bin aber bereits dienstlich unterwegs und kann diesen angekündigten Termin nicht wahrnehmen. Habe ich das Recht auf einen Ersatztermin oder hat der Verwalter das Recht, in meiner Abwesenheit die Wohnung zu begehen? Er müsste zudem Schränke ausräumen, um Einsicht in die Wasserleitungen etc. zu haben.

    Ich kann auch während meiner Abwesenheit keine Vertrauensperson beauftragen, da diese momentan nicht im Besitz eines Schlüssels ist.

    Was tun in dieser Situation?

    • Mietrecht.org
      24.06.2021 - 10:37 Antworten

      Hallo Norbert,

      wenn Sie nicht anwesend sind, sollten Sie erstmal alternative Vorschläge machen. IM Zweifel wir der Verwalter seinen eine Vorschlag nicht durchsetzen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicole Palmen-Jahns
    27.09.2021 - 18:13 Antworten

    Bei uns ist die Erbfolge ungeklärt. Einer unserer “angeblichen” Vermieter hat nun einen Sachverständigen zwecks Begutachtung beauftragt. Man will mir nicht sagen, wozu diese Begutachtung stattfinden soll (angeblich Datenschutz). Der Termin soll am 19.10. um 9.00 Uhr stattfinden. Müssen wir dem zustimmen und die rein lassen?
    Bitte dringend antworten!!!

    • Mietrecht.org
      28.09.2021 - 06:55 Antworten

      Hallo Nicole,

      lassen Sie sich am besten erstmal nachweisen, wer Eigentümer geworden ist. Mit ausreichender Frist hat der Vermieter die Option zur Besichtigung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Nicole Palmen-Jahns
        28.09.2021 - 13:00 Antworten

        Es haben beide einen Erbschein.

  • theresa bauer
    27.11.2021 - 21:42 Antworten

    hallo,
    mein vermieter möchte sein haus verkaufen und mein mietvertrag läuft auch noch 4 jahre.
    ich bin fast 70 jahre und habe schwere vorerkrankungen in bezug auf eine corona-infektion
    d.h. eine infektion könnte bei mir zum tode oder zu einem pflegezustand führen.

    muss ich trotzdem jetzt im winter und in der momentanen pandemielage besichtigungen durch den makler zulassen?
    es soll ja ein rendite objekt sein, wozu muss der käufer, wenn er hier nicht wohnen möchte, meine wohnung und meinen keller besichtigen.
    der keller ist zum beispiel fast nicht zu lüften. auch die wohnung ist so verwinkelt, dass eine lüftung nur durch längeres öffenen von türen und fenster möglich ist. das ist nicht nur ungemütlich sondern ich befürchte auch viel höhere gaskosten.
    welche möglichkeiten habe ich? darf ich 2G+ verlangen? darf ich das überprüfen?
    vielen dank!

    • Mietrecht.org
      28.11.2021 - 07:53 Antworten

      Hallo Theresa,

      auch wenn es hier vermutlich noch keine Rechtsprechung gut, wird niemand von Ihnen Verlangen können, unzumutbare Termine wahrzunehmen. Es kommt hier aber sicher immer auf den Einzelfall an. Vielleicht können Sie sich bei einem Termin auch vertreten lassen oder Sie bitte den Makler, ein Video von Ihrer Wohnung aufzunehmen.

      Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Olge
      18.10.2022 - 23:12 Antworten

      Hallo Herr Hundt,

      gestern Abend fand ich ein Schreiben der HW im Briefkasten.

      “Im Zuge einer Bestandsaufnahme in Ihrer Wohnung findet morgen 10.00 eine Begehung statt. Diese wird nur wenige Minuten Zeit erfordern. Sollten Sie verhindert sein geben Sie bitte die Schlüssel einer Vertrauensperson und informieren Sie uns dazu rechtzeitig” der Brief war ein Tag zuvor laut Poststempel gesendet worden.
      Natürlich kann und werde ich an dem Termin nicht dort sein, ich arbeite in einer anderen Stadt und weiß garnicht was dass jetzt soll.
      Eigentlich war immer alles in Ordnung zwischen der HM und mir. Ich sehe ehrlich gesagt auch keinen Sinn weder in der Begehung noch in der Bestandsaufnahme, da ich weder ein- noch ausziehe. Und aus meiner Sicht fehlt eine verständliche Begründung für diese Aktion.
      Was übersehe ich da bzw. was ist da los?

      • Mietrecht.org
        19.10.2022 - 19:51 Antworten

        Hallo Olge,

        eine Bestandsaufnahme aller Wohnung ist ungewöhnlich, aber sich nachvollziehbar. Zum Beispiel um die Ausstattung oder den Zustand zu erfassen. Die kurzfristige Anmeldung ist natürlich nicht von der Hausverwaltung durchsetzbar.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Nolte
    19.01.2023 - 15:21 Antworten

    ich habe eine Wohnung geerbt, die ich nie gesehen habe.
    Das Mietverherhältnis habe ich übernommen, darf ich die Wohnung besichtigen?

    • Mietrecht.org
      20.01.2023 - 01:22 Antworten

      Hallo Frau Nolte,

      selbstverständlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    04.08.2023 - 08:28 Antworten

    Ich habe folgendes Problem;

    Wir haben eine drei Zimmer Wohnung und haben das dritte Zimmer nun zu einem Gästezimmer umfunktioniert da unser Kind leider während der Geburt gestorben ist und uns erst einmal zeit lassen wollen.

    Wir haben dann selbstverständlich angefangen das Zimmer einzurichten, was mit Sicherheit auch die Nachbarn mitbekommen haben. (das war vor ca.2 monaten)

    Nun behauptet unser Vermieter, er müsse unsere Wohnung besichtigen, da der Verdacht zur Untervermietung gegeben ist. Angeblich wurde der Besuch beim hochtragen der Matratze gesehen. Ja gut, ich meine selbst wenn es der “sogenannte Besuch” getragen hätte, weil man einfach Helfer dabei hatte, ist dies doch noch lange kein Anhaltspunkt dafür oder gar ein Verdacht, das ich untervermiete, dürfen die Vermieter diese Anschuldigung ohne Beweise aufführen und muss ich sie, mit diesem willkürlichen Verdacht wirklich in meiner Wohnung lassen ? Ist eine Anzeige wegen Verleumdung möglich ? Freue mich über die Antworten !

    Liebe Grüße

    • Mietrecht.org
      04.08.2023 - 12:55 Antworten

      Hallo Thomas,

      auf den der Wohnungsbesichtigung mit einer Anzeige zu reagieren, ist vielleicht auch nicht der eleganteste Weg. Ich würde an ihrer Stelle so vorgehen: versichern Sie dem Vermieter nachdrücklich und schriftlich, dass sie nicht untervermieten und dies auch nicht planen. Damit sollte sich sein Anliegen erledigt haben.

      Eine Besichtigung durch den Vermieter können Sie mittelfristig allerdings nicht verhindern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Victoria
    20.08.2023 - 14:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter will mich dazu drängen, das ich meinen Therapiehund, den ich seit 8 Monaten habe, wieder abgebe.

    Gründe, seine Schulterhöhe ist höher als 50 cm. Ich hatte dagegen argumentiett, das jetzt 10 cm. Doch nicht ausschlaggebend sein können. Jetzt
    wird damit argumentiett, daß der Hund nicht genügend. Bewegungsfreiheit in meiner 60 Quadratmeter Wohnung hätte. Es gab deshalb schon einen Besichtigungstermin. Bei mir vor 3 Monaten. Jetzt argumentiett man damit, das meine Wohnung zu vollgestopft ist und möchte einen erneuten Besichtigungstermin.
    Muss ich das zulassen?
    Können die mich zwingen meinen Hund wieder
    abzugeben?

    Freundliche Grüße

    • Mietrecht.org
      21.08.2023 - 17:39 Antworten

      Hallo Victoria,

      wenn Sie eine Genehmigung für den Hund haben, sehe ich kaum Möglichkeiten aufgrund dieser Argumente die Genehmigung zu widerrufen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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