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Nebenkosten: Ungezieferbekämpfung – Was darf auf Mieter umlegt werden?

Nach § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung können bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung auch die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Dabei gehören zu den Kosten der Gebäudereinigung die Aufwendungen für die Säuberung der von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs; doch welche Kosten sind mit dem Begriff der Ungezieferbekämpfung erfasst?

Ist der Einsatz von Giften zur Schädlings- und Ungezieferbeseitigung vom Mieter zu bezahlen? Dürfen die Kosten der Beauftragung einer Schädlingsbekämpfungsfirma als Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden?

Erfahren Sie nachfolgend, was auf den Mieter bei der Ungezieferbekämpfung im Sinne der BetrKostVO umlagefähig ist.

I. Schädlingsbekämpfung als Nebenkosten

Auch wenn es heutzutage wohl weniger regelmäßig durchzuführende Ungezieferbeseitigungs-maßnahmen, wie noch zu Entstehungszeiten der BetrKostVO gibt, taucht diese Kostenposition doch in der ein oder anderen Nebenkostenabrechnung auf.

In der Regel fallen unter die zulässigen umlagefähigenKosten der Ungezieferbekämpfung solche Aufwendungen, die laufend (und damit wiederkehrend – auch in mehrjährigen Zyklen -) anfallen. Der Vermieter ist dabei für den erforderlichen laufenden Anfall beweispflichtig, LG Siegen, Urteil vom 23. April 1992, Az.: 3 S 43/92.

Dazu zählen insbesondere Ausgaben für üblich verwendete Bekämpfungsmittel, wie beispielsweise Insektensprays (AG Frankfurt, Urteil vom 09.02.1984, Az.: 33 C 6602/83) oder Ähnliches.

II. Beispiele nicht umlagefähiger Ungeziefer- oder Schädlingsbekämpfung

Sobald es sich bei der Ungezieferbekämpfung um eine einmalige Maßnahmen wegen eines akuten Schädlingsbefalls handelt sind die Kosten regelmäßig nicht umlagefähig (BGH Entscheidung vom 17.12.2008, Az.: VIII ZR 92/08; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung, Rn. 3503).

Nicht Umlagefähige Kosten der Ungezieferbekämpfung sind zum Beispiel: 

  • Beseitigung eines Wespen- oder Bienennestes, AG Freiburg WuM 1997, 471
  • Bekämpfung eines Ameisen- oder Schabenbefalls; AG Oberhausen, Urteil vom 13. September 1996, Az.:32 C 358/96
  • Kosten eines Kakerlakenbefalls, AG Hamburg, Urteil vom 15. August 2001, Az.: 45 C 35/01
  • Befall durch Ratten (entsprechend auch Mäuseplage), LG Berlin, Urteil vom 30. November 2010,Az.: 65 S 129/10
  • Maßnahmen gegen Belästigungen durch Tauben / Taubenzecken (wenn keine Vermutung auf einen regelmäßigen Befall hindeutet: so Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 196)
  • Schabenbekämpfung in einzelnen Wohnungen, LG München I, Urteil vom 05. Dezember 2000, Az.: 20 S 19147/00

Insoweit anfallende Kammerjägerkosten oder sonstige Kosten für eine Schädlingsbekämfungsfirma sind damit ebenfalls nicht umlagefähig (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 197).

Eine Abrechnung der Kosten im Rahmen der Nebenkosten kommt auch dann nicht in Betracht, wenn der Mieter den Befall mit Ungeziefer oder die Plage schuldhaft verursacht hat. Der Vermieter kann allerdings die angefallen Kosten der Beseitigung im Wege des Schadensersatzes von dem betreffenden Mieter zurückverlangen (AG Köln, Urteil vom 07. Juli 1998,Az.: 209 C 146/98; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24. Juni 2004, Az.: I-24 U 92/04, 24 U 92/04) Die Darlegungs- und Beweislast für die schuldhafte Verursachung durch den Mieter trägt auch hier der Vermieter.

Eine Antwort auf "Nebenkosten: Ungezieferbekämpfung – Was darf auf Mieter umlegt werden?"

  • M.S.
    01.05.2017 - 13:54 Antworten

    Guten Tag,

    ich wohne in einem 14 Parteienwohnhaus in der obersten Etage. Da wir kein Platz für Mülleimer haben, sind die Bewohner gezwungen die Müllsäcke auf den Gehweg vor die Tür zu legen, welche zweimal die Woche abgeholt werden. Ein Großteil der Wohnungen (allerdings nicht meine) war letztes Jahr von einigen Mäusen befallen. Demenstprechend war auch ein Kammerjäger tätig. In einem Schreiben des Vermieters wurde mitgeteilt, dass die Müllsäcke vor der Tür die Mäuse anlocken und wir demnach die Säcke unmittelbar vor der Abholung rausbringen sollen.
    In meiner aktuellen Nebenkostenabrechnung musste ich nun feststellen, dass ich nach §2 Betriebskostenverordnung, wie auch Arbeitsleistungen gem § 35 a EStG anteilig an die Wohnfläche Kosten für die Ungezieferbekämpfung zahlen soll. Dementsprechend muss ich nachzahlen und meine Nebenkostenvorauszahlung wird angehoben.

    Jetzt frage ich mich ob dies rechtens ist?

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