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Grundsteuer: So werden die Kosten über die Nebenkosten umgelegt

Nicht alle Aufwendungen des Vermieters und Eigentümers können auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden – die Grundsteuer aber schon! Selbst bei nachträglichen Festsetzungen der Grundsteuer bleibt der Vermieter nicht auf den Kosten sitzen. Siehe auch: Wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Erfahren Sie in nachfolgendem Artikel wie Sie die anfallenden Kosten aus Ihrem Grundsteuer-Bescheid auf den oder die Mieter umlegen können.

I. Umlagefähigkeit der Grundsteuer

Die Grundsteuer zählt zu den öffentlichen Lasten eines Grundstücks.

Es handelt sich grundsätzlich um eine umlagefähige Betriebskostenart nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Dort heißt es , dass Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks sind; wozu namentlich auch die Grundsteuer zählt.

Damit kann durch eine mietvertragliche Umlagevereinbarung gemäß § 556 Abs. 1 S. 1 BGB mit dem Mieter vereinbart werden, dass diese Kosten als Nebenkosten von diesem zu tragen sind.

Ist eine entsprechende Abwälzung de Nebenkostenlast auf den Mieter vereinbart, ist die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung ein zulässiger Posten.

Die Grundsteuer kann allerdings teilweise als nicht umlagefähig gelten, wenn durch eine gemischte Nutzung oder Garagen/Stellplätze eine erhebliche Mehrbelastung für die Mieter ergibt:

Insoweit ist zu beachten, dass bei nicht reinen Mietwohnungshäusern, also zum Beispiel solchen in den auch Gewerbeeinheiten vorzufinden sind, eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer vorzunehmen sein kann. Bei gemischt genutzten Gebäuden ist die Belastung der Grundsteuer für die Mieter der Mietwohnung nämlich grundsätzlich höher als bei reinen Mietshäusern, denn es wird bei Gewerbeeinheiten in Gebäuden eine höhere Grundsteuer verlangt. Dies führt zu einer Mehrbelastung der Mieter in solchen Gebäuden. Soweit diese Mehrbelastung allerdings nicht mehr als 10 % zu der „normalen“ Grundsteuer liegt, wirkt sich dies nicht aus, BGH, Urt. v. 8.3.2006, Az.: VIII ZR 78/05. Nur wenn diese Grenze überschritten wird, sind die Mehrkosten als eine „ins Gewicht fallende Mehrbelastung” anzusehen, die nicht auf den Mieter übertragen werden darf, BGH, Urteil vom 8.3.2006, Az.: VIII ZR 78/05.

Eine entsprechende getrennte Berechnung ist auch bei Garagen und Stellplätzen vorzunehmen, wenn einige Mietparteien keinen Stellplatz gemietet haben oder einige dieser Plätze an Nicht-Mieter vermietet sind und sich dadurch für die anderen Mieter eine erhebliche Mehrbelastung bei der Grundsteuer ergibt (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 1. Öffentliche Lasten des Grundstücks, Rn. 2707).

Diese Pflicht zur getrennten Abrechnung kann auch vertraglich nicht abgeändert werden, denn eine entsprechende Klausel, die bestimmt die Nebenkosten generell nach der Wohn- und Nutzfläche, auch unter Einschluss der gewerblichen Flächen zu verteilen, ist nach dem AGB-Recht unwirksam; so Wall in Betriebskosten-Kommentar, 1. Öffentliche Lasten des Grundstücks, Rn. 2708.

Eine entsprechende Aufteilung in der Abrechnung ist dem Mieter auch immer zu erläutern.

II. Umlage in der Nebenkostenabrechnung

Nach dem Erhalt des Bescheides über die Zahlung der Grundsteuer, wird diese in der Regel in dem Abrechnungsjahr in dem sie bezahlt wird, bei dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt. Wenn kein besonderer Umlageschlüssel vereinbart ist, findet grundsätzlich eine Verteilung der Kosten auf alle Mieter nach der Wohnfläche statt.

1. Umlage bei Grundsteuerermäßigung wegen Grundsteuererlass bei Leerstand

Bei der Abwälzung der Grundsteuer besteht zudem die Besonderheit, dass der Vermieter den auf unvermietete Wohnungen entfallenden Anteil an der Grundsteuer nicht auf die Mieter umlegen kann.(Wall in Betriebskosten-Kommentar, 1. Öffentliche Lasten des Grundstücks, Rn. 2710; BGH, Urt. v. 31.5.2006 – VIII ZR 159/05).

Das Grundsteuergesetz sieht insoweit bei leerstehenden Wohnungen für den Vermieter eine Erleichterung der Grundsteuerlast vor:

  • Nach § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) kann dem Vermieter auf Antrag 25% der Grundsteuer erlassen werden, wenn der Rohertrag der Vermietung für den Vermieter um 50% gemindert ist und er dies nicht zu vertreten hat ( – insoweit muss sich der Vermieter, um eine Neuvermietung bemüht haben). Bei einer Ertragsminderung um 100 % können ihm bis zu 50 % erlassen werden (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 1. Öffentliche Lasten des Grundstücks, Rn. 2710b).

In diesen Fällen, in denen der Vermieter wegen leer stehenden Mietwohnungen eine Grundsteuerermäßigung oder sogar einen Erlass erhält, hat er selbigen dann auf den Mieter umzulegen. Soweit er mit dem Mieter eine Nebenkostenpauschale vereinbart hat, die die Grundsteuer einbezieht, richten sich Änderungen hinsichtlich der Höhe der Nebenkosten grundsätzlich nach § 560 Abs.3 BGB. Danach ist die Pauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen und den Mietern unverzüglich mitzuteilen. Bei den Nebenkostenvorauszahlungen wird die Änderung dann in der Nebenkostenabrechnung mit umgelegt und kann zu einer Herabsetzung bei Vorauszahlungen im Folgejahr führen; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 1. Öffentliche Lasten des Grundstücks, Rn. 2710c.

Hinweis für vermietete Eigentumswohnungen:

Bei vermieteten Eigentumswohnungen kommt der Fall der Grundsteuerermäßigung wegen Wohnungsleerstands so nicht in Betracht, da hier für jede Eigentumswohnung ein gesonderter Grundsteuerbescheid erlassen wird. Um hier eine einfache Grundsteuerumlage zu gewährleisten, ist es Vermietern von Wohnungseigentum allerdings dringend anzuraten, bei Vertragsschluss im Mietvertrag zu vereinbaren, dass die Grundsteuer gemäß Steuerbescheid für die Eigentumswohnung umgelegt wird (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 1. Öffentliche Lasten des Grundstücks, Rn. 2710g). Anderenfalls steht man bei der Vereinbarung eines anderen Verteilerschlüssels vor dem Problem dass man die gesamte Grundsteuer des Wohnhauses als Berechnungsgrundlage heranziehen muss, so der BGH in seinem Urteil vom 26.5.2004, Az.: VIII ZR 169/03.

2. Nachträgliche Umlage der Grundsteuer bei Nacherhebung

Bei einer nachträglichen oder verspäteten Festsetzung eines Grundsteuerbescheids ist dem Vermieter ebenso die Umlage auf den Mieter zulässig.

Die Gemeinde oder Stadt kann nämlich auch die Grundsteuer für länger zurückliegende Zeiträume erheben, wenn beispielsweise eine Änderung des Grundsteuermeßbetrages erfolgt oder eine Steuerbefreiung wegfällt (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 1. Öffentliche Lasten des Grundstücks, Rn. 2711). Der Vermieter ist dann berechtigt auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist entsprechende Beträge noch vom Mieter zu fordern. Der Vermieter kann dann bis zu 3 Monate nach der neuen Festsetzung die Erhöhung auch nachträglich geltend machen (BGH Urteil vom 05. 07. 2006, Az.: VIII ZR 220/05).

Siehe auch: Nebenkostenabrechnung: Wann hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten?

5 Antworten auf "Grundsteuer: So werden die Kosten über die Nebenkosten umgelegt"

  • Schmidt
    20.07.2016 - 10:27 Antworten

    Hallo,
    ich habe eine Frage bzgl. der Grundsteuer.
    Wir sind Eigentümer eines Zweifamilienhauses mit einem Grundstück, das wir vollständig (inklusive Garagen, Kellerräumen, Dachböden und Gartenanteilen) vermieten. In den Mietverträgen, die wir übernommen haben, steht, dass die Grundsteuer nach qm-Wohnfläche umgelegt wird. Heißt das, dass die Grundsteuer NUR für diese qm berechnet werden darf, ohne dass die Mieter die Grundsteuer für angemietete Gartenfläche, Kellerräume, Garagen bezahlen müssen? Wie sieht es mit gemeinnützigen Flächen aus: Treppenhaus, Hof bzw. Garagenzufahr und Rasenfläche, die von beiden Mietern in gleichem Maße benutzt werden? Tragen unsere Mieter tatsächlich nur Kosten für die qm-Wohnfläche und alle anderen Kosten uns zu Lasten fallen? Wie sollen die Anteile der Grundsteuer richtig berechnet werden, wenn die Fläche des Grundstücks 640 qm und der zwei Wohneinheiten 180 qm (95 qm + 87 qm) beträgt?
    Danke für Ihre Antwort.
    Familie Schmidt

    • Mietrecht.org
      21.07.2016 - 08:21 Antworten

      Hallo Fam. Schmidt,

      Erster Tipp: beauftragen Sie eine Hausverwaltung.

      Zweiter Tipp: Die Umlage nach Wohnfläche meint, das die Gesamtkosten auf beide Wohnungen (nach Wohnfläche) verteilt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    04.07.2017 - 12:59 Antworten

    Hallo, ich habe eine Frage bezüglich der Grundsteuer.
    Wir sind Mieter einer Wohnung in einem zwei Familien Haus. Nun ist es so, unser Vermieter hat die Grundsteuer nicht im Mietvertrag erwähnt. Jetzt möchte er aber die Grundsteuer (auf Personen gerechnet) von uns bezahlt haben. Unser Nachbar ist alleinstehend und wir sind mit 4 Personen, dementsprechend sollen wir das Vierfache bezahlen.
    Geht das überhaupt, wenn nichts im Mietvertrag steht? (Auch keine verweise auf Grundsteuer)
    Vielen Dank
    Julia

    • Mietrecht.org
      04.07.2017 - 14:36 Antworten

      Hallo Julia,

      grundsätzlich dürfen nur die Nebenkosten umgelegt werden, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doreen Haugk
    13.08.2017 - 11:28 Antworten

    Hallo.
    Ich habe eine Frage zur Grundsteuer in der Betriebsnebenkostenabrechnung. Wir vermieten Gewerbeimmobilien und befinden uns im Neubau, d.h. es entsteht eine neue wirtschaftliche Einheit. Der Grundsteuerbescheid ist aber schon älter. Trotzdem soll die Gewerbesteuerfür die neuen Einheiten in der Nebenkostenabrechnung angesetzt werden. Was lege ich zugrunde? Den alten Bescheid mit der Möglichkeit, Gewerbesteuer nachzuberechnen oder darf ich die Gewerbesteuer selbst berechnen/schätzen?

    Mit freundlichen Grüßen D. Haugk

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