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Treppenhausreinigung als Pflicht des Mieters – Was muss ich wissen?

In Mehrfamilienhäusern steht mindestens einmal in der Woche bei den Mietern die Hausordnung auf dem Plan und so muss der betroffene Mieter den Putzlappen im Treppenhaus schwingen. Doch wie weit greift eigentlich diese Putzpflicht? Muss das Treppenhaus immer gewischt werden oder genügt auch die Reinigung mit dem Besen. Müssen die Wände im Treppenhaus auch gesäubert werden? Ist der Hundekot des Nachbarhundes im Treppenhaus zu beseitigen? Was ist, wenn der Mieter, der mit der Hausordnung dran ist, krank oder im Urlaub ist?

Welche Grenzen und Bedingungen es für die Reinigungspflichten des Mieters zu beachten gibt, können Sie in folgendem Artikel nachlesen.

I. Treppenhausreinigung ist in erster Linie Sache des Vermieters

Grundsätzlich gehört die Reinigungspflicht des Treppenhauses zu den Lasten des Mietshauses und ist damit Aufgabe des Eigentümers beziehungsweise Vermieters, § 535 BGB. Die insoweit anfallenden Kosten des Vermieters zählen zu den Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV, der all die Kosten umfasst, die durch die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen anfallen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3502). Als solche kann der Vermieter die Treppenhausreinigung in Rahmen der Nebenkosten abrechnen. Erforderlich für die Kostenumlage ist lediglich eine Umlagevereinbarung im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 BetrKV, bei der die Nebenkostenlast auf den Mieter abgewälzt wird. Wie eine solche Umlagevereinbarung gestaltet ist, können Sie in dem Beitrag „Nebenkosten + Mietvertrag: Warum Vereinbarungen im Mietvertrag so wichtig sind“ lesen.

Die Aufgabe der Reinigung des Treppenhaus verbleibt hier aber beim Vermieter, der dies allerdings durch beauftragte Reinigungskräfte oder den Hausmeister erledigen lassen kann. Wie Treppenhausreinigung dann in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden kann, können Sie ausführlich in dem Artikel: „Nebenkosten: Treppenhausreinigung – Was Mieter und Vermieter wissen sollten“ nachlesen.

II. Reinigungspflicht für Mieter nur bei vertraglicher Vereinbarung im Mietvertrag

Eine Verpflichtung des Mieters kommt immer nur dann in Betracht, wenn dazu eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag besteht. Das bedeutet, das eine solche Vereinbarung beim Mietvertragsabschluß getroffen werden muss. Der Vermieter kann die Verpflichtung das Treppenhaus zu reinigen nicht erst im Nachhinein einseitig auf den Mieter übertragen.

Ebenfalls unzulässig ist es, die Reinigungspflicht für das Treppenhaus lediglich in einer separaten Hausordnung auf den Mieter abzuwälzen, die nicht ordnungsgemäßer Bestandteil des Mietvertrages geworden ist, Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3513. Beispiele einer wirksamen Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag können Sie zudem in dem Artikel: „Mietvertrag: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?“ detailliert nachlesen.

Wichtig ist hier, dass es regelmäßig kein Gewohnheitsrecht gibt, welches die Mieter zur Treppenhausreinigung verpflichtet – auch bei Mietern die im Erdgeschoß wohnen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3513). Allerdings wurde in Einzelfällen eine stillschweigende mietvertragliche Vereinbarung anerkannt, wenn die Vornahme bestimmter Reinigungsarbeiten regional üblich ist, wie beispielsweise die kleine und große Kehrwoche in Süddeutschland (so Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3513).

1. Umfang der Reinigungspflicht bestimmt der Vermieter

Wurde die Pflicht zur Treppenhausreinigung auf die Mieter des Wohngebäudes übertragen, umfassen die auszuführenden Tätigkeiten alle üblichen Reinigungsarbeiten, wie Kehren und Wischen. Der genaue Umfang der Reinigungspflichten kann dabei von dem Vermieter in der Hausordnung oder einem gesonderten Reinigungsplan bestimmt werden.

Wichtig ist hier dass der Vermieter lediglich bestimmen kann wie oft und was zu reinigen ist, aber nicht wie. Das bedeutet, der Vermieter kann festlegen dass die Mieter in abwechselndem Turnus – regelmäßig ein bis zweimal wöchentlich – das Treppenhaus und die Hausflure zu reinigen haben. Dies kann auch den Eingangsbereich und Winterdienst Tätigkeiten im Hauseingang betreffen (hierzu Artikel: „Winterdienst in den Nebenkosten – Was darf der Vermieter abrechnen?„). Ebenso zulässig sind Reglungen die eine Reinigung von Gemeinschaftsräumen, wie Waschkeller, Dachboden, Kellergänge, Aufzüge mit einbeziehen. Ist keine besondere vertragliche Vereinbarung zu der Reinigung bestimmter Gebäudeteile oder -Abschnitte getroffen, ist gewöhnlich jeder Mieter für den Teil des Treppenhauses zuständig, der sich in der Etage unter- und oberhalb seiner eigenen Wohnung befindet (vergleiche Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3518). Bei Erdgeschoßwohnungen wird meist der Eingangsbereich als zumutbarer Teil der Reinigungspflicht der Mieter angesehen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3517)

Wie und wann der Mieter seiner Reinigungspflicht nachkommt, steht allerdings in dessen Ermessen und so kann jede Mietpartei frei entscheiden, wann Sie der Reinigungspflicht nachkommt. Das heißt, es ist dem Vermieter nicht gestattet, einen festen Wochentag für die Reinigung zu bestimmen. Ebenso kann der Vermieter auch keine bestimmten Reinigungsmethoden oder Putzmittel vorschreiben (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3517).

Der Mieter ist mithin nur zu einer Reinigung nach den Maßstäben einer allgemein üblichen Gründlichkeit verpflichtet (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3517). Grobe und Starke Verschmutzungen nach Bauarbeiten im Hausflur, Sperrmüll, Verdreckungen wegen Vandalismus wie Graffiti oder auch Tierexkremente im Treppenhaus fallen nicht unter die Reinigungspflicht des Mieters. Hier muss der Vermieter für eine Säuberung aufkommen. Weitere Informationen zu Graffitibeseitigungen oder starken Verschmutzungen im Treppenhaus erhalten Sie auch in den Artikeln: „Ist die Graffiti-Beseitigung über die Nebenkosten umlegbar?“ , „Mietminderung wegen Verschmutzungen im Treppenhaus und „Sperrmüll in der Nebenkostenabrechnung – Wann sind die Kosten umlegbar?“

Putzgeräte, wie Wischlappen und Reinigungsmittel hat der Mieter auf eigene Kosten anzuschaffen.

2. Keine zusätzliche Kostenabrechnung in der Nebenkostenabrechnung

Dem Vermieter ist bei wirksamer Abwälzung der Reinigungspflicht auf den Mieter eine Kostenansatz bezüglich der Treppenhausreinigung bei den Nebenkosten der Gebäudereinigung (Vgl. unter Ziffer I.) versagt. Insbesondere kann der Vermieter hier nicht eine zusätzliche Putzkraft beauftragen, wenn dem Mieter die Reinigungspflicht auferlegt ist (AG Magdeburg WuM 2002, 576). Aus der Reinigungspflicht erwächst dem Mieter nämlich gleichzeitig auch das Recht diese Aufgabe selbst zu übernehmen und der Vermieter kann dies nicht einseitig entziehen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn.3515). Nur in Fällen, in denen der Mieter seiner Reinigungspflicht nicht ordnungsgemäß nachkommt, kann der Vermieter nach vergeblicher Abmahnung eine Reinigung durch Dritte als Ersatzvornahme veranlassen und anfallende Kosten von dem entsprechenden Mieter verlangen. Dies kommt aber nur in Betracht, wenn der Mieter schuldhaft diese Vertragliche Reinigungspflicht verletzt. Welche Konsequenzen sich für den Mieter ergeben, der seiner Verpflichtung zur Treppenhausreinigung ohne Entschuldigungsgrund vernachlässigt können Sie in dem Artikel: „Nebenkosten: Mieter kommen Pflicht nicht nach (Treppenhaus, Garten, Winterdienst)“ nachlesen.

3. Besondere Vereinbarungen zur Treppenhausreinigung

In manchen Wohngebäuden sind auch folgende besondere Reglungen bezüglich der Treppenhausreinigung vorzufinden:

  • In einigen Fällen ist nur ein bestimmter Mieter gegen Bezahlung zur Reinigung des Treppenhauses vertraglich verpflichtet. Der mit der Reinigung beauftragte Mieter ist dann wie ein „Dritter“, also eine engagierte Putzkraft oder ein Hausmeister, anzusehen, dessen sich der Vermieter bedient, um seine Verpflichtungen zu erfüllen. Dies ist nicht als Abwälzung der Verpflichtung auf die Mieter einzuordnen und der Vermieter kann hier wie unter Ziffer I., anfallende Kosten der Treppenhausreinigung auf alle Miete im Rahmen der Nebenkosten umlegen (vgl. Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3514).
  • Manche Mietverträge sind zudem unklar formuliert und enthalten, sowohl die Umlagemöglichkeit entsprechender Gebäudereinigungskosten, als auch eine Klausel die den Mietern die Reinigungspflicht für Treppen und Flure auferlegt. Hier greift dann die Regelung des § 305 c Abs. 2 BGB, der besagt, das im Zweifel immer die für den Mieter günstigere Regelung als vereinbart gilt, soweit formularmietvertragliche Vereinbarungen unklar sind (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3515; AG Frankfurt-Höchst WuM 1988, 153). Hat der Mieter dann beispielsweise bereits das Treppenhaus gereinigt, sind angesetzte Kosten in der Nebenkostenabrechnung unzulässig.
  • Wenn der Vermieter ebenfalls eine Wohnung im Mietshaus bewohnt und mietvertraglich turnusmäßige Reinigung auf alle Mieter übertragen ist , hat sich der Vermieter grundsätzlich an diesen Reinigungsarbeiten zu beteiligen (so Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3520).

III. Verhinderung der Treppenhausreinigung: Urlaub, Krankheit

In den Fällen in den eine Mietpartei daran gehindert ist, seiner Verpflichtung zur Treppenhausreinigung nach zu kommen, etwa wegen Urlaubs, Krankheit oder ähnlichen Gründen hat der Mieter sich, soweit dies zumutbar ist, um Ersatz für die Reinigung zu kümmern.

So kann beispielsweise der Turnus mit anderen Mietern getauscht werden oder eine Vertretung beauftragt werden (so Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3520). Soweit es sich lediglich um eine kurze Abwesenheit, ist die Suche einer Vertretung jedoch nicht notwendig (so etwa bei 14-tägigem Urlaub: AG Dortmund WuM 1988, 54).

IV. Kurzzusammenfassung

Wenn die Verpflichtung der Treppenhausreinigung vertraglich auf die Mieter eines Wohnhauses übertragen wurde, ist die Ausführung durch die Mieter auch deren mietvertragliche Pflicht. Der Umfang kann dabei im wesentlichen vom Vermieter bestimmt werden, soweit sich die Regelung auf die zu reinigenden Gebäudeteile und den Reinigungsturnus bezieht. Vorschriften über die Ausführung der Treppenhausreinigung als solche sind unwirksam.

12 Antworten auf "Treppenhausreinigung als Pflicht des Mieters – Was muss ich wissen?"

  • Schneider, Horst
    20.02.2017 - 18:18 Antworten

    Es wäre interessant zu efahren, wie weit die Pflicht des Mieters ausgedehnt werden kann. Wenn z.B., der Mieter im 1.OG wohnt, muss er die Treppe vom Treppenabsatz seiner Wohnung bis zum nächsten Treppenabsatz zur Parterrewohnung reinigen, oder geht die Pflicht darüber hinaus. Kann der Mieter dazu verpflichtet werden die Stufen der Außentreppe, welche unseres Erachtens, zur Parterrewohnung gehört, ebenfalls zu reinigen?

    • Mietrecht.org
      20.02.2017 - 18:27 Antworten

      Hallo Horst,

      wenn Sie mit dem Vermieter z.B. vereinbaren 1 x die Woche den Hof zu fegen, dann ist auch so eine Vereinbarung möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kai Berthold
    28.06.2017 - 17:25 Antworten

    Wie ist denn die Lage, wenn das Treppenhaus 1 x die Woche von einer Firma offizielle im Auftrag des Vermieters gereinigt wird und man trotzdem eine große Hausreinigung als Mieter durchführen soll?

    Dazu kommt die Verpflichtung auch dafür Sorge zu tragen das die Haustür abends geschlossen ist und die Kellertüren verschlossen sind. Meines erachtens nach sind das Hausmeistertätigkeiten für die wir auch über die Nebenkosten Beiträge abführen.

    Ist sowas Anfechtungswürdig?

    Gruss Kai

    • Mietrecht.org
      28.06.2017 - 19:48 Antworten

      Hallo Kai,

      die Treppenhausreinigung kann entweder an den Mieter oder auch an eine Firma übertragen werden. Eine Teilung ist unüblich, aber in meinen Augen auch denkbar. Hier noch ein Artikel zu einer anderen Frage: Haustür bei Mehrfamilienhaus abschließen oder nicht?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Hoheisel
    20.09.2017 - 13:09 Antworten

    Hallo,

    Frage: Ich wohne in einem 4 Parteienhaus,2 oben 2 unten. Wohne oben und soll das Treppenhaus von oben bis zum Keller putzen während die unteren Parteien nur unten und Keller reinigen müssen. Irgendwie nicht fair geregelt.
    Muss ich mich darauf einlassen?
    Liebe Grüße Martina

    • Mietrecht.org
      21.09.2017 - 06:47 Antworten

      Hallo Martina,

      in der Tat ist das nicht fair. Das würde ich mit dem Vermieter klären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ina
    28.10.2017 - 10:49 Antworten

    Hallo!
    Ich wohne in einem 3-Familienhaus und reinige das Treppenhaus allein (es ist so geregelt von Anfang an). Nur habe ich früher alle 2 Wochen im Monat gereinigt (und das reichte auch vollkommen), muss nun aber jede Woche putzen. Kann der Vermieter dies von mir verlangen? Es ist immerhin ein 3-stöckiges Haus…
    Danke. Ina.

  • Chris
    03.12.2017 - 14:21 Antworten

    Hallo, mein Vermieter hat mir mit einer Abmahnung gedroht weil ich Krankheitsbedingt zum wiederholten Male nicht das Grundstück gereinigt und die Treppe geputzt habe.

    Zudem muss ich sagen: Meine Miete zahle ich immer jeden Monat pünktlich. Noch kein einziges Versäumnis. Sonst Falle ich anderweitig auch nicht auf. Verursache keinen Lärm oder sonstiges.
    Der Punkt ist einfach, ich bin durch meine Krankheit an der regelmäßigen Reinigung der Treppe und des Grundstückes gehindert.

    Jetzt stellt sich mir die Frage:
    Kann ich aus dem oben genannten Grund ernsthaft gekündigt werden?

    Vielen Dank
    Chris

  • steffen
    08.01.2018 - 19:11 Antworten

    Hallo. Unser Vermieter ( 12 Mietparteien im Haus ) hat uns letztes Jahr mitgeteilt das die Treppenhaus und Kellerordnung ab Januar 2018 von einer Firma übernommen werden und das je Mietpartei dafür 13 € monatlich als Betriebskosten dafür berechnet werden. Unsere Frage: In unserem Haus wurde bisher immer die Hausordnung gemacht so das kein Anlass für den Vermieter bestand das es ungepflegt im Haus aussieht. Darf der Vermieter die Treppenhausordnung einfach an eine Firma abgeben? Vielen Dank im Vorraus.

  • M. Schmelzer
    12.02.2018 - 11:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich bewohne eine Whg im 1. OG eines 3-FH, worin auch die Vermieterin eine Whg. bewohnt. Im EG wohnt die 3 Partei. Die Vermieterin hat mir auferlegt, das Treppenhaus alle 2 Wochen komplett zu putzen. Der Mieter im EG muss dies gar nicht, die Vermieterin selbst putzt nicht regelmäßig. Alle 3 Wochen muss ich Kehrdienst/Winterdienst übernehmen. Ich komme allen meinen Pflichten regelmäßig u. ordentlich nach und es ärgert mich, dass die anderen dies nicht tun. Alles Reden führt zu nichts, die Vermieterin diskutiert unsachlich. Kann sie mich verpflichten, alle 2 Wocgen das komplette Treppenhaus zu putzen und den Kehrdienst alleinig durchzuführen oder habe ich eine Möglichkeit, dagegen vorzugehen? Zumal ich gesundheitlich eingeschränkt bin.
    VG

    • Mietrecht.org
      12.02.2018 - 17:27 Antworten

      Hallo M. Schmelzer,

      ich würde versuchen die Vermieterin zu überzeugen, dass eine Firma beauftragt wird. Ansonsten könnten Sie ggf. über eine Mietminderung nachdenken, für die Zeit, in der das Treppenhaus nicht geputzt wird. Bei drei Wohnungen, sehe ich alle drei Wochen eine Reinigungspflicht. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf dazu rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Robert
    29.05.2018 - 15:58 Antworten

    Kann man dem Mieter das Reinigungsrecht (die Reinigungspflicht) entziehen, wenn dieser permanent erst zur Reinigung angemahnt wird ?
    Dem Vermieter kann doch nicht zugemutet werden, wie eine Mutti hinter ihren Kindern her zu rennen, die ihr Kinderzimmer nicht putzen, oder ?
    Ein, zwei oder drei mal abmahnen und ab dem vierten mal das Reinigungsrecht entziehen und fremd vergeben über die Nebenkostenabrechnung – das wäre pragmatisch.
    Wahrscheinlich aber nicht rechtlich abgesichert. Also verpasst man den Mietern lieber eine Mieterhöhung und lässt sie wissen, dass sie diese hätten verhindern können. Besser als sich über eine Nebenkostenabrechnung streiten zu müssen.

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