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Ist die Graffiti-Beseitigung über die Nebenkosten umlegbar?

Graffiti und Schmierereien an den Hauswänden verursachen für den Vermieter in der Regel erhabliche Reinigungskosten und müssen mit speziellen Chemikalien beseitigt werden. Da die Entfernung von Graffiti an den Außenfassaden oder Innenwänden eines Mietshauses allerdings nicht nur dem Erhalt sondern auch dem äußeren sauberen Erscheinungsbild einer Wohnanlage dient, stellt sich die Frage, ob diese Aufwendungen nicht als Nebenkosten gelten.  Die Möglichkeit einer Umlage dieser Beseitigungskosten auf den Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung  scheint daher naheliegend, zumal die Gebäudereinigung  eine Nebenkostenpostion des Nebenkostenkatalogs in § 2 Nr. 9 BetrKV  ist.

Inwieweit die Aufwendungen für die Entfernung von Graffiti allerdings tatsächlich als Nebenkosten umlagefähig sind oder nicht, soll für Mieter und Vermieter im nachfolgenden Artikel erklärt werden.

I. Graffitibeseitigung keine Gebäudereinigung 

Eine Umlage der Beseitigungskosten für Graffiti kommt in erster Linie insbesondere bei der Nebenkostenposition der Gebäudereinigung in Betracht, bei der die Säuberung allgemeiner Gebäudeteile -innen und außen – erfasst ist.

Es ist allerdings nicht möglich, die Kosten für die Graffitientfernung als zusätzliche Gebäudereinigungskosten einzuordnen, da Reinigungskosten, die über den üblichen Umfang hinausgehen und aus besonderen Verschmutzungen, wie Graffititi und Schmierereien resultieren, nicht umlagefähig sind (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung, Rn.3505).

Den Mieter trifft hier auch keine Reinigungspflicht, wenn etwa eine Verpflichtung zur Treppenhausreinigung oder ähnlichem besteht (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung, Rn. 3502).

Dies gilt auch dann, wenn die Verschmutzung mutwillig durch einzelne Mieter verursacht wurde (LG Siegen WuM 1992, 630; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung, Rn.3505).

Eine Umlage über die Kostenpostion der Gebäudereinigung scheidet daher aus.

II. Entfernung von Graffiti auch keine sonstigen Nebenkosten

Daneben könnte man auch an eine Umlage als sonstige Nebenkosten denken, wenn die Graffitibeseitigung als solche vertraglich vereinbart wäre.

Anmerkung: Wie sonstige Nebenkosten im Übrigen erfasst werden, können Sie auch in dem Artikel „Nebenkostenabrechnung:  Was sind „Sonstige Betriebskosten“ (und deren Umlagefähigkeit)“ nachlesen.

Es müsste sich bei den Kosten für die Entfernung von Graffiti  allerdings rechtlich gesehen, zunächst auch tatsächlich um Nebenkosten im Sinne des § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 BetrKV handeln.

Daran scheitert es aber bei der Beseitigung von Graffiti, die begrifflich nicht unter den Nebenkosten- begriff subsumiert werden kann (Schmid, WuM 2008, 519-521 Mietnebenkosten und Schadensersatzansprüche).

Zwar können allein vom Wortlaut des § 2 BetrKV auch Kosten umfasst sein, die schuldhaft von einem Mieter oder von Dritten verursacht werden, dies wird aber eingeschränkt durch § 1 BetrKV und § 556 Abs. 1 S. 2 BGB. Denn danach sind Nebenkosten solche, die

  • laufend (das bedeutet, wiederkehrend in regelmäßigen Abständen) und
  • durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache (bzw. des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückssache) oder durch das Eigentum selbst (wie etwa die Grundsteuer) veranlasst sind.

Dies trifft auf die Beseitigungskosten für Graffitti- Schmierereien allerdings beides nicht zu.

Auch wenn hier eingewandt werden könnte, dass Graffiti in Einzelfällen regelmäßig, wie etwa jährlich oder halbjährlich zu beseitigen sind, fallen die Schmierereien oder Graffiti-Sprühereien nicht in einem bestimmten Rhythmus an und sind auch nicht durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht (Schmid, WuM 2008, 519-521 Mietnebenkosten und Schadensersatzansprüche).

Die Kosten die durch die Beseitigung von Graffiti anfallen sind daher keine Nebenkosten als solche, sondern allenfalls Schäden die im Rahmen des Schadensersatzes von den jeweiligen Verursachern geltend gemacht werden müssen.

Eine Umlage der Graffitibeseitigung in der Nebenkostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen ist daher unzulässig.

Anmerkung: Bei Gewerberaummietverhältnissen kann allerdings eine wirksame vertragliche Vereinbarung getroffen werden, dass der Mieter rechtswidrige Verschmutzungen durch dritte Personen bis zu einem bestimmten Höchstbetrag zu tragen hat (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3505).

III. Fazit

Kosten die dem Vermieter bei der Beseitigung von Graffiti entstehen, können nicht als nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden. Eine entsprechende Abrechnung führt zu einem Materiellen Fehler in der Nebenkostenabrechnung und macht diese unrichtig. Mietern ist hier anzuraten, insoweit Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung zu erheben und Widerspruch einzulegen.

Beispiele wie Sie in einem solchen Fall gehandelt werden kann finden Sie unter anderem in den Beiträgen:

 

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