Go to Top

Aufzug / Fahrstuhl in der Nebenkostenabrechnung (Wie wird gerecht verteilt?)

Die Kosten für den Aufzug oder Fahrstuhl eines Wohnhauses können in der Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter des Mietshauses gemäß § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung als Nebenkosten umgelegt werden. Gerade in großen Mietshäusern kann die tatsächliche Nutzung des Aufzugs durch die verschiedenen Mieter allerdings erheblich variieren und so zu einer ungerechten Verteilung der Aufzugskosten kommen. Erdgeschoßbewohner benutzten den Fahrstuhl meist kaum.

Welcher Umlageschlüssel bei den Kosten des Aufzugs oder Fahrstuhls zu einer gerechten Verteilung führt und welcher eher nicht, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.

I. Gesetzlicher Verteilungsmaßstab: Wohnfläche oder Verbrauch bei Aufzugskosten?

Die Verteilung der einzelnen Nebenkostenpositionen in der Nebenkostenabrechnung kann vertraglich vereinbart werden, soweit keine anderweitigen gesetzlichen Beschränkungen bestehen. Fehlt eine mietvertragliche Klausel zur Umlage der Nebenkosten des Fahrstuhls oder Aufzugs greift die gesetzliche Regelung zum Abrechnungsmaßstab nach § 556 a Abs. 1 BGB.

Danach sind verbrauchsunabhängige Nebenkosten nach der Wohnfläche § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB und verbrauchsabhängige sowie verursachungsabhängige Nebenkosten nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung abzurechnen § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB.

Die Kosten des Aufzugs oder Fahrstuhls seien bei sachgerechter Beurteilung den verbrauchsabhängigen Nebenkosten zuzuordnen ((Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 a BGB Rn. 44), da Sie durch die Inanspruchnahme und damit dem Verbrauch beeinflusst werden. Eine entsprechende Verteilung und Abrechnung dieser Nebenkosten nach Verbrauch erscheint daher zwar theoretisch am gerechtesten, scheitert aber an der Verbrauchserfassung.

Eine Aufteilung der Kosten ist in der Praxis gerade bei großen Mietshäusern sehr schwierig und praktisch kaum durchführbar sein, wenn nicht etwa nach einem besonderen System eine Messung der Benutzung wie durch Zugangschipkarten (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 a BGB Rn. 44) erfolgt.

In der Praxis werden die Aufzugskosten daher unter die verbrauchsunabhängigen Kosten zu zählen und nach der Wohnfläche umzulegen sein (BGH Entscheidung vom 20.9.2006, Az.: VIII ZR 103/06) gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB , wenn nicht im Einzelfall eine besondere Erfassung des Verbrauchs- beziehungsweise der Inanspruchnahme des Fahrstuhls vorliegt.

II. Umlage nach vertraglicher Vereinbarung

In der Regel wird die Verteilung der Kosten für den Aufzug oder Fahrstuhl bereits mietvertraglich geregelt. Bei Formularmietverträgen muss eine solche Vereinbarung der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB Stand halten können:

So kann bei den Aufzugskosten beispielsweise der Umlageschlüssel der Wohnfläche zu Grunde gelegt werden. Dies steht keiner gesetzlichen Regelung entgegen und hält bei einer Formularvereinbarung auch einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB stand (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 a BGB Rn. 24).

Insbesondere führt die Kostenverteilung nach der Wohnfläche nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter, die den Aufzug weniger in Anspruch nehmen, wie etwa Bewohner des Erdgeschosses; so in der BGH Entscheidung vom 20.9.2006, Az.: VIII ZR 103/06. Diese Beurteilung ergibt sich für den BGH aus den Erwägungen, das sich die formularmäßige Beteiligung aller Mieter an den Aufzugskosten – auch des Mieters im Erdgeschoß, der den Aufzug nicht nutzt – dem Grundgedanken des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB entspricht. Danach ist die Umlage nach der Wohnfläche, bei allen Nebenkosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch abhängen am sachgerechtesten.

Eine andere Beurteilung soll allerdings gerechtfertigt sein, wenn der Aufzug nur bestimmten Mietern, beispielsweise einer Dachgeschoßwohnung, zugänglich ist (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 a BGB Rn. 24; BGH Entscheidung vom 8.4.2009, Az.: VIII ZR 128/08). Bei Nebenkosten für Einrichtungen, die einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind , dürfen die ausgeschlossenen Mieter nicht beteiligt werden (BGH vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, ; BGH Entscheidung vom 8.4.2009, Az.: VIII ZR 128/08). Eine entsprechende Vereinbarung der Umlage auf alle Mieter nach der Wohnfläche wäre hier unwirksam nach § 307 Abs. 1 S. BGB.

Eine Verteilung der Aufzugskosten nach einem anderen Umlageschlüssel, wie zum Beispiel der Wohneinheit oder der Personenanzahl wäre ebenso denkbar, muss aber -wie bei der Wohnfläche- einer Inhaltskontrolle standhalten und darf keine einzelnen Mieter unangemessen benachteiligen.

III. Fazit

Bei der Umlage der Kosten des Aufzugs oder Fahrstuhls in der Nebenkostenabrechnung ist die Beantwortung der Frage, ob eine gerechter Verteilerschlüssel vorliegt, meist vom individuellen Blickwinkel abhängig. In größeren Mietshäusern scheint eine Umlage nach der Wohnfläche, wie bei anderen „verbrauchsunabhängigen Gemeinschaftskosten“ sachgerecht , bei einer alleinigen Nutzung (oder Zugangsmöglichkeit) durch einzelne Mieter dagegen nicht.

5 Antworten auf "Aufzug / Fahrstuhl in der Nebenkostenabrechnung (Wie wird gerecht verteilt?)"

  • Franz Zimmermann
    10.09.2017 - 18:05 Antworten

    Sehr geehrter Herr Dennis Hundt,
    ist es richtig, dass mir in der Nebenkostenabrechnung Kosten für den Fahrstuhl berechnet werden.

    Ich habe die Wohnung 1. Der Aufzug befindet sich im Teil des Gebäudes, dass sich neben Wohnung 4 befindet.

    Mit freundlichen Grüßen
    Franz Zimmermann

  • Ingbert Schürger
    19.09.2017 - 17:57 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    meine Frage bezieht sich auf die gerechte Verteilung der Aufzugskosten in einem Wohn- und Geschäftshaus. Das Gebäude verfügt über 4 Wohnung á ca. 90 qm und 2 Praxis-/Büroräume
    á ca. 200 qm. Alle sind mit dem Aufzug erreichbar.
    Ein Wohnungsmieter wird allerdings den Aufzug nicht so häufig nutzen, wie ein gewerblicher
    Mieter (Kundenverkehr). Muss hier unterschieden werden?
    Wenn ja, welcher Verteilungsschlüssel ist sinnvoll?

  • Uppenkamp
    09.03.2018 - 15:19 Antworten

    Ich habe eine Wohnung von 114qm (14qm Hälfte von Terrasse) und
    befinde mich auf der 3. Etage. Das Haus hat 7 Parteien. Darf der Vermieter
    den Aufzug nach meinen angemieteten Quadratmeter berechnen?
    Waere für eine Antwort sehr dankbar.

  • Wolfgang Ott
    17.05.2018 - 21:31 Antworten

    Hallo, wohne im Hochparterre also wenn, dann den Erdgeschoßzugang zum Aufzug, mit 45 qm. Wie hoch dürfen die Aufzugskosten für mich sein bei 32 Parteien im Haus (7 Stockwerke). MfG W.Ott

  • Reich,Roland
    08.08.2018 - 15:04 Antworten

    Ich wohne in der 5. Etage. Jetzt wurde nachträglich ein Fahrstuhl eingebaut.Bei der Umlage für die Modernisierung wurde das Erdgeschoß von der Umlage befreit. Die Wohnfläche des Erdgeschoßes wurde jedoch ebenfalls nicht berücksichtigt, so daß alle Kosten auf vier Etagen umgelegt werden. Ist dies zulässig ?

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.