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Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist das maßgebliche gesetzliche Regelwerk im Nebenkostenrecht. Es bestimmt die Zulässigkeit der einzelnen Nebenkostenarten und grenzt den Betriebskostenbegriff ab. Die Betriebskostenverordnung bestimmt, was Sie als Vermieter auf den Mieter an Kosten umlegen können und was nicht. In den meisten Mietverträgen ist im Rahmen der Umlagevereinbarung zu den Nebenkosten, ein Verweis auf die §§ 1 und 2 BetrKV zu finden, zum Teil werden die abzurechnenden Positionen auch genannt.

Da es wichtig ist auch die gesetzlichen Regelungen zu kennen auf die Ihr Mietvertrag Bezug nimmt, erhalten Sie hier als Mieter und als Vermieter einen Überblick über die Vorschriften der Betriebskostenverordnung und alles was sie dazu wissen müssen, mit nützlichen Verweisen bei besonderen Problemstellen.

A. In welchem Zusammenhang gilt die BetrKV

Die Betriebskostenverordnung regelt die Zulässigkeit der Umlagefähigkeit bestimmter Kosten als Betriebskosten. Im Mietrecht wird im Rahmen des § 556 Abs. 1 BGB, der die Möglichkeit der Umlage von bestimmten Nebenkosten auf den Mieter regelt, ausdrücklich auf die Verordnung verwiesen.

I. Geltung für neue Mietverträge (Abschluss ab 01.01.2004)

Die Verordnung gilt für alle Mietverträge die seit dem Inkrafttreten der Verordnung zum 1. Januar 2004 geschlossen wurden und eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter zum Regelungsinhalt haben. Es reicht hier eine Bezugnahme auf die §§ 1,2 BetrKV aus und bedarf keiner Aufzählung aller Betriebskosten,soweit es sich nicht um sonstige Betriebskosten handelt (dazu siehe unten B.II. Ziff. ); BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, Az.: VIII ZR 137/15; Senatsurteile vom 7. April 2004, Az.: VIII ZR 167/03; vom 27. Juni 2007, Az.: VIII ZR 202/06; vom 13. Januar 2010, Az.: VIII ZR 128/08)

Es ist hier auch ohne Bedeutung, wenn in einem Mietvertrag fälschlicherweise auf die bereits bei Vertragsabschluss nicht mehr gültige Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird, anstelle auf die Betriebskostenverordnung. Nach dem Urteil des BGH, vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15 liegt insoweit lediglich eine unschädliche Falschbezeichnung vor und die Betriebskostenverordnung ist in der aktuellen Fassung anwendbar.

II. Geltung für alte Mietverträge (Abschluss vor 01.01.2004)

Bei allen Mietverträgen die bis zum 31.12.2003 abgeschlossen wurden, ist strittig, ob hier weiterhin die Vorgängerregelung, der Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung Anwendung findet oder ob durch die Gesetzesänderung „automatisch“ die neue Verordnung gilt. Die Entscheidung, welche Regelung anwendbar hängt hier von der vertraglichen Klausel ab:

  • Statische Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung
Keine Anwendung der neuen Betriebskostenverordnung

 

  • Dynamische Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung
Anwendung der alten Vorschriften in der Anlage 3, aber Erweiterung durch die neue Betriebskostenpositionen der aktuellen Betriebskostenverordnung möglich.
  • Bezugnahme lediglich auf § 27 II. Berechnungsverordnung
Anwendung des neuen Betriebskostenbegriffs, da mit der Einführung der neuen Betriebskostenverordnung auch § 27 Abs. 1 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung geändert wurde und seit dem 01.01.2004 nun anstelle einer Bezugnahme auf die Anlage 3 eine Bezugnahme auf § 2 BetrKV enthalten ist.

B. Was steht eigentlich in der Betriebskostenverordnung?

Die Betriebskostenverordnung beinhaltet lediglich zwei Paragraphen.

  • § 1 BetrKV erläutert den Anwendungsbereich der Verordnung und bestimmt den Betriebskostenbegriff.
  • § 2 BetrKV umfasst den sogenannten Betriebskostenkatalog, der die namentlich alle Betriebskosten, die unter den den Begriff nach § 1 fallen können, benennt und deren zulässigen Umfang aufzeigt. Der Katalog ist nicht abschließend, umfasst aber alle gängigen Abrechnungspositionen.

I. § 1 Betriebskostenverordnung: Anwendung und Begriffsbestimmung

Der Gesetzestext des ersten Paragraphen lautet wie folgt:

„§ 1 Betriebskosten 

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

 (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).“

§ 1 Abs. 1 BetrKV definiert den Betriebskostenbegriff und ist seit 01.01.2007 inhaltlich wortgleich mit der zivilrechtlichen Regelung des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, der die mietrechtlichen Bestimmungen zu den Betriebskosten (beziehungsweise Nebenkosten) festlegt.

In § 1 Abs. 2 BetrKV werden die Verwaltungskosten (Nr. 1) sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Nr. 2) definiert und als von den Betriebskosten abgegrenzt. Eine Umlage dieser Kosten als Betriebskosten ist nach der Betriebskostenverordnung nicht möglich und nicht zulässig.

Einzelheiten was genau unter Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten fällt können Sie in dem Artikel: „Keine Nebenkosten: Reparaturen und Instandhaltungen“ nachlesen.

II. § 2: Betriebskostenkatalog

Der zweite Paragraph umfasst 17 Nummern, in denen alle gängigen Betriebskostenarten (Nebenkosten) aufgelistet werden. Der Gesetzgeber hat diese Kosten damit ausdrücklich als Betriebskosten bestimmt.

Eine Abrechnung der Nr. 1-17 des § 2 BetrKV in der Nebenkostenabrechnung ist also ohne weiteres zulässig. Im Folgenden soll für Vermieter und Mieter eine Übersicht über alle 17 Betriebskostenpostionen gegeben werden:

1. Öffentliche Lasten

Nach § 2 Nr. 1 BetrKV sind Betriebskosten

„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer .

Entscheidend ist bei dieser Position also, dass hier nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die für den Vermieter als öffentliche Abgabe anfallen. Die Belastung folgt hier aus dem Eigentum am Grundstück selbst und zählt zu den Bewirtschaftungskosten des Grundstücks. Die Grundsteuer ist ausdrücklich erwähnt und darf unter gewissen Voraussetzungen auch rückwirkend auf die Mieter umgelegt werden: „Grundsteuer: So werden die Kosten über die Nebenkosten umgelegt“.

2. Abwasser

Nach § 2 Nr. 3 BetrKV sind Betriebskosten

„die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe“.

Der Vermieter kann somit die Entwässerungskosten sowohl von einer öffentlichen als auch privaten Einrichtung, wie einer hauseigenen Abwasseranlage, umlegen.

3. Wasserversorgung

Die Umlagefähigkeit der Kosten der Wasserversorgung regelt die Betriebskostenverordnung in zwei separaten Punkten: der allgemeinen Wasserversorgung und der Warmwasserversorgung.

Im Einzelnen steht dazu im Gesetz:

Nach § 2 Nr. 2 sind Betriebskosten

„die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe“ .

Nach § 2 Nr. 5 sind Betriebskosten

die Kosten 

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder 

b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder 

c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“.

Ausdrücklich nicht erwähnt aber anerkannt, werden hier auch die Zähleraustauschkosten anstelle der Eichkosten erfasst: „Zähleraustausch statt Eichung über Nebenkosten auf Mieter umlegbar?“.

Auch Kosten für eine Legionellenprüfung können unter die Kosten der Warmwasserversorgung gezählt werden; vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 8 HEIZKV, Rn. 7: „Nebenkostenabrechnung: Legionellenprüfung über Nebenkosten umlegbar?“

4. Heizkosten

Die Betriebskostenverordnung benennt in § 2 Nr. 4 und Nr. 6 BetrKV die Kostenpositionen die bei der Beheizung einer Mietwohnung anfallen.

Da Gesetz bezeichnet folgende Aufwendungen als umlagefähig:

Nach § 2 Nr. 4 BetrKV sind Betriebskosten

„die Kosten 

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung oder 

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder 

c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a oder 

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz“.

Nach § 2 Nr. 6 BetrKV sind Betriebskosten

„die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen 

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder 

b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder

c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind“.

Die Vorschriften über die Umlage der Heizkosten in der Betriebskostenverordnung umfassen somit die verschiedenen Heizungs- und Brennstoffanlagen, die Erfassungsgeräte des Verbrauchs sowie die Reinigungs-,Wartungs- und Betriebskosten der Anlagen. Auch hier werden öffentliche und private Einrichtungen in der gleichen Weise erfasst. Bei den Eichkosten ist ebenfalls ein ersatzweiser Zähleraustausch umlagefähig (wie bei den Wasserkosten s.o.).

Wichtig ist bei der Umlage der Heizkosten zu beachten, dass neben der Betriebskostenverordnung die sogenannte Heizkostenverordnung gilt, welche besondere Vorschriften zu den Umlagemaßstäben der Heiz- und Warmwasserkosten enthält; weitere Einzelheiten zur Abrechnung finden Sie insbesondere in den Artikeln: „Heizkostenabrechnung: Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten“ und „Heizkostenabrechnung: Checkliste für Mieter und Vermieter“.

Ebenso erfasst werden hier auch besondere Kostenpunkte, die in längeren zeitlichen Intervallen anfallen, wie etwa die Öltankreinigung: „Nebenkosten: Ist die Öltankreinigung umlegbar?

5. Fahrstuhl/Aufzug

Nach § 2 Nr. 7 BetrKV zählen zu den Betriebskosten

„die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage“. 

Bei dieser Kostenposition der Fahrstuhl- und Aufzugskosten sind folgende Punkte zu beachten:

  • die Reinigung der Aufzugsanlage umfasst lediglich die Außenflächen des Aufzugs beziehungsweise den Fahrstuhlschacht und ähnliches; soweit die Aufzugkabine gereinigt wird sind diese Aufwendungen bei den Hausreinigungskosten (siehe B. II. Nr. 7) anzusetzen.
  • Bei anfallenden Wartungskosten sind auch lediglich die Kosten der Wartung umlagefähig; soweit Reparaturen durchgeführt werden oder Ersatzteile ausgetauscht sind solche Kosten nicht umlagefähig und müssen separat mit dem Vermieter abgerechnet werden; bei kombinierten Wartungs- und Reparaturverträgen mit Fachfirmen müssen die nicht umlagefähigen Positionen gesondert ausgewiesen und in Rechnung gestellt werden.
  • Zu den Kosten der Überwachung zählen auch eingebaute Fernüberwachungs- und Notrufsysteme.
  • Die Aufzugskosten sind nicht umlagefähig, wenn dem Mieter keine Nutzungsmöglichkeit gegeben ist; lesen Sie hierzu im Detail auch den Beitrag: „Aufzug / Fahrstuhl in der Nebenkostenabrechnung (Wie wird gerecht verteilt?)“.
  • Kosten der Versicherung für den Aufzug sind unter den Versicherungskosten(siehe B. II. Nr. 11) abzurechnen.

6. Straßenreinigung und Müll

Ein weiterer unumgänglicher Kostenpunkt, der in jedem Wohnhaus anfällt sind die Aufwendungen für die Straßenreinigung und die Müllbeseitigung.

Nach § 2 Nr. 8 BetrKV gelten dabei als Betriebskosten

„die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung“.

Bei diesen Kostenpunkten der Straßenreinigung und Müllabfuhr werden öffentliche und private Aufwendungen erfasst. Zu den Kosten der Straßenreinigung ist in der Regel auch der Winterdienst zu zählen („Winterdienst in den Nebenkosten – Was darf der Vermieter abrechnen?“ und „Winterdienst: Streu- und Räumpflicht von Vermieter und Mieter“) bei den Müllkosten in Einzelfällen auch Kosten der Sperrmüllabfuhr („Sperrmüll in der Nebenkostenabrechnung – Wann sind die Kosten umlegbar?”)

7. Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung

Für die Hausreinigung gibt es eine Umlagemöglichkeit nach § 2 Nr. 9 BetrKV. Danach sind Betriebskosten

„die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs“.

Unter diesen Kostenpunkt fallen alle laufenden Reinigungsarbeiten des Mietobjektes. Dabei sind die Personalkosten für Haus- und Treppenhausreinigung einschließlich dabei verbrauchter Reinigungsmittel umlagefähig. Eigenleistungen des Vermieters sind dabei ebenso umlagefähig wie Kosten für beauftragte Drittunternehmen. Bei einer Treppenhausreinigungspflicht durch die Mieter ist dies allerdings ebenso in der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen; ausführliche Tipps zur Umlage erhalten Sie insoweit in dem Artikel: „Nebenkosten: Treppenhausreinigung – Was Mieter und Vermieter wissen sollten“.

Bei der Ungezieferbekämpfung sind nur solche Aufwendungen umlagefähig, die wiederkehrend anfallen, wie etwa für übliche Schädlingsbekämpfungsmittel, Insektenspray und ähnliches. Einmalige Maßnahmen wegen eines akuten Befalls sind demgegenüber nicht umlagefähig; lesen sie hierzu auch den Beitrag „Nebenkosten: Ungezieferbekämpfung – Was darf auf Mieter umlegt werden?“.

Fassadenreinigung oder Graffitibeseitigung fallen nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten, sondern unter die Instandhaltungskosten beziehungsweise bei Graffiti unter die Instandsetzungskosten („Ist die Graffiti-Beseitigung über die Nebenkosten umlegbar?“).

8. Gartenpflege

Nach § 2 Nr. 10 sind Betriebskosten

„die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen“. 

Zu den umlagefähigen Betriebskosten der Gartenpflege zählen die Kosten für einen Gärtner oder 1gärtnerische Tätigkeiten, wie Rasenmähen, Bepflanzen, Düngen, Heckenschnitt, Säuberungen von privaten Wegen und Zufahrten des Mietobjektes sowie alle sonstigen insoweit regelmäßig anfallende Aufgaben. Kosten für die Erstanlage eines Gartens oder dessen Generalerneuerung und Anschaffungskosten für Gartengeräte oder Pflanzen sind dagegen regelmäßig nicht umlagefähig („Anschaffung von Gartengeräten (Rasenmäher, Werkzeug) umlagefähig?“). Ebenso ein Baumschnitt.

Hier ist auch wichtig anzumerken, dass ein Nutzgarten, zu dem nur der Vermieter beziehungsweise ein Mieter Zugang besitzt nicht unter den Betriebskosten aufgeführt werden darf. Anders kann dies allerdings bei Ziergärten gehandhabt werden.

Eine umfassende Übersicht zu den einzelnen umlagefähigen Positionen der Gartenpflege erhalten Sie in dem Artikel: „Gartenpflege in den Nebenkosten“.

9. Beleuchtung

Gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV sind Betriebskosten

„die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen“.

Bei diesen Aufwendungen sind alle Stromkosten erfasst die allgemein für Beleuchtungen der Gemeinschaftsflächen im und um das Mietobjekt anfallen. Dazu zählen auch Beleuchtungen von Klingelschildern, der Hausnummer und ähnlichem.

10. Schornsteinreinigung

Unter § 2 Nr. 12 BetrKV fallen als Betriebskosten

„die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind“.

In Betracht kommt ein separater Kostenansatz nur, wenn keine zentrale Heizungsanlage besteht, das heißt in der Regel nur bei dem Betrieb von Einzelfeuerstätten.

11. Versicherungen

Nach § 2 Nr. 13 BetrKV sind Betriebskosten

„die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug“.

Die umlagefähigen Versicherungskosten des Mietobjekts werden hier gesondert geregelt und aufgezählt.. Zusätzliche Versicherungen können dann umgelegt werden, wenn der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird, dass heißt eine gewisse Erforderlichkeit besteht und der „Kosten-Nutzen-Zusammenhang“ stimmt. So können etwa Elementarschadensversicherungen und Hochwasserversicherungen unter gewissen Voraussetzungen im Einzelfall umlagefähig sein. Eine Reihe von weiteren Details zum Thema Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung finden Sie in dem Artikel: „Nebenkosten: Diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen (und diese nicht)“.

12. Hausmeister

Der Hausmeister und die für dessen Tätigkeit anfallenden Kosten werden in der Betriebskostenverordnung unter dem Begriff Hauswart geführt.

Nach § 2 Nr. 14 BetrKV gelten als Betriebskosten

 „die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“.

Bei einem angestellten Hauswart ist es wichtig, eine Tätigkeitsprotokoll führen zu lassen, auf Basis dessen die einzelnen umlagefähigen von den nicht umlagefähigen Aufgaben getrennt werden können. Die Betriebskostenverordnung macht hier noch einmal ausdrücklich deutlich, dass keine Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten sowie Verwaltungstätigkeiten etc. erfasst werden dürfen, auch wenn der Hausmeister solche typischerweise übernimmt.

Ebenfalls wichtig ist, dass alle Tätigkeiten des Hauswarts die auch unter eine andere umlagefähige Betriebskostenposition fallen, bei den Hauswartkosten anzusetzen sind. Die entscheidenden Fakten zu der Betriebskostenposition Hauswart, sind in dem Artikel: „Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung – Was darf umgelegt werden und was nicht?“ zusammengefaßt.

13. Antenne und Kabel

Nach § 2 Nr. 15 BetrKV sind auch die Antennen- und Kabelgebühren, sowie weitere Kosten erfasst.

Als Betriebskosten gelten hier

„die Kosten 

a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen, oder 

b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse“.

Umgelegt werden können hier die Kosten des Betriebsstroms und die Wartungskosten sowie gegebenenfalls anfallende Grundgebühren. Anschaffungskosten können nicht umgelegt werden. Bei Modernisierungen von Antenne zu Kabel kommt es für die Umlage auf die Einordnung der Kosten als „Neue Nebenkosten“ an („Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen – So gehen Vermieter vor“). Wenn eine entsprechende Umlage nicht vereinbart ist, kommt allenfalls die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme mit der Konsequenz der Mieterhöhung in Betracht, eine Umlage als Betriebskostenposition scheidet dann aus (BGH, Entscheidung vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).

14. Wäschepflege

Nach § 2 Nr. 16 BetrKV sind Betriebskosten

„die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind“. 

Diese Betriebskostenposition kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter den Mietern eine maschinelle Wascheinrichtung zur Verfügung stellt. Umfasst werden dann Waschmaschinen, Trockner, Schleudern und sogar Bügelmaschinen.

15. Sonstige Kosten

Die letzte, aber nicht abschließende Betriebskostenposition, sind die sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV.

Dieser Abrechnungsposten stellt einen Auffangtatbestand und beinhaltet einen unbestimmten Rechtsbegriff, der zur Umlagefähigkeit in einem Mietvertrag immer einer genaueren Bestimmung bedarf. Das heißt vereinfacht gesagt, um eine Position, die nicht unter die anderen Betriebskostenarten fällt, als sonstige Betriebskosten abrechnen zu können muss diese bei Mietvertragsschluss ausdrücklich benannt sein.

Typische Fälle sind hier die

Wichtig ist bei allen Nebenkosten die als sonstige Betriebskosten umgelegt werden sollen, dass der Betriebskostenbegriff nach § 1 der Betriebskostenverordnung erfüllt ist. Die Besonderheiten der Umlage erklärt der Beitrag „Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)“.

C. Unbedingte Gültigkeit oder vertragliche Änderungen möglich?

Bei Wohnraummietverträgen ist bei der Umlage der Nebenkostenlast auf den Mieter, die vertragliche Vereinbarung der Anwendung der Betriebskostenverordnung nach §§ 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 4 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV zwingend. Das heißt vom Inhalt der Betriebskostenverordnung kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden; auch nicht wenn der Mieter einer entsprechenden vertraglichen Änderung zustimmen würde. Der Inhalt der Betriebskostenverordnung ist insoweit für die Mietvertragsparteien verbindlich. Eine Ausweitung der umlagefähigen Betriebskosten, ist nur im Rahmen der sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV mit entsprechender vertraglicher Vereinbarung möglich.

In Fälle der Gewerbemiete gilt dies Begrenzung nicht, da die Vorschrift des § 556 Abs. 1 bis 4 BGB nicht in § 578 BGB aufgezählt ist, der unter anderem die gesetzlichen Regelungen für Mietverhältnisse über Gewerberäume bestimmt. Auf den gewerblichen Mieter können daher auch bestimmte verwaltungs- und Instandhaltungskosten als Betriebskosten abgewälzt werden.

6 Antworten auf "Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter"

  • Bernard-Berlet,Elisabeth
    15.11.2017 - 16:48 Antworten

    1.Eine Mieterin verlangt wegen verspäteter Nebenkosten-Abrechnung die vorausgezahlten Beträge des Zeitraumes zurück.
    Tatsächlich hat sie ja gewohnt, verbraucht und genutzt. Nun ist sie ausgezogen .
    Kann ich einen Schadenersatzanspruch gegen die Dame geltend machen für genutzte und nicht bezahlte Nebenkosten.Muss sie den bezahlen.
    2.
    Für die Parkflächen Mieter verlangt Mieterin einen anderen Aufteilungsmaßstab d. Grundsteuer.Mit gerechnet werden sollen die die gesamten Grundsteuern im Verhältnis zu den genutzten Wohnflächen zuzüglich der Parkfläche des Mieters.

    • Franz
      05.12.2017 - 10:16 Antworten

      zu1.) Der Anwalt meines Mieters versuchte es vor einigen Jahren ebenfalls mit dem gleichen „Trick“:
      Der Mieter zog aus und lies keine neue Adresse zurück. Ich erstellte die Abrechnung (welche ich dann aufgrund der fehlenden Adresse) nicht zustellen konnte. Die Abrechnung ergab eine Nachzahlung von ca 30 €, um deren „Eintreibung“ ich mir keine Gedanken mehr machte (wichtiger war mir der Schlussstrich mit dem Mieter).
      Ich hatte allerdings die (Ab)-Rechnung ohne den findigen Anwalt meines Mieters gemacht:
      Nach Ablauf der Frist (mehr als 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum) erhielt ich Post aufgrund der fehlenden Abrechnung, wodurch sein Mandant „nach höchstrichterlicher Rechtsprechung berechtigt ist, alle Vorauszahlungen“ zurück zu verlangen.
      Zwar ist das so korrekt, heißt aber keineswegs dass man dann komplett verloren hat, nur weil man die Frist versäumt hat. Eine nachgelieferte Abrechnung (die dann allerdings inhaltlich und formell richtig sein sollte) „beseitigt“ die Ansprüche des Mieters auf Zurückzahlung. Diese Vorgehensweise ist bei bereits ausgezogenen Mietern wohl rechtens, da sie keine Möglichkeit mehr haben, weitere Vorauszahlungen in einem noch laufenden Mietverhältnis (als Druckmittel zur Erstellung der Abrechnung) zurück zu behalten.
      Was mich in diesem Fall allerdings am meisten ärgerte, war, dass ich mich als Vermieter wohl um die neue Adresse hätte kümmern müssen (beim Meldeamt), um dem Mieter die Abrechnung zustellen zu können, obwohl dieser sie vorsätzlich nicht mitgeteilt hat.

  • Frau Buchholz
    11.12.2017 - 12:37 Antworten

    Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

    ich bin Pächter von einem Sportheim. Jetzt wurde mit mit einem neuen Pachtvertrag mitgeteilt, daß ich die Wartungskosten der Gasanlage für die Gastronomie selber zahlen muss. Ist diese Aussage korrekt.

    Danke im Voraus für Ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen
    C. Buchholz

  • Sabine Konrad
    06.04.2018 - 13:32 Antworten

    Ich habe meine Wohnung zum 31.12.2017 gekündigt und jetzt im März 2018 eine Nebenkostenabrechnung bekommen. In dieser ist erstmalig ein Winterdienst aufgeführt. Muss ich diesen bezahlen? Der Vermieter hat mich nie in Kenntnis gesetzt das ein Winterdienst vergeben werden soll bzw. vergeben wurde.

    Mit freundlichen grüßen
    Sabine Konrad

  • Heller, Rudolf
    05.05.2018 - 13:59 Antworten

    Der Mieter hat irrtümlich zu hohe Nebenkosten geleistet. Bei der NK- Abrechnung habe ich jedoch die vertragflichen NK berücksichtigt. Für welchen Zeitraum kann der Mieter zurückfordern?

    • Mietrecht.org
      05.05.2018 - 19:53 Antworten

      Hallo Rudolf,

      Sie haben die falschen Zahlungen nicht bemerkt. Ich würde dem Mieter die komplette Überzahlung erstatten. Alles andere wäre moralisch nicht korrekt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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