Nicht immer wohnen Vermieter und Mieter gemeinsam in einem Zwei-Familienwohnhaus. Denn nur dann können sie eine Warmmiete vereinbaren, bei der der Energieverbrauch des Mieters mit der Miete abgegolten ist, so dass sich eine Heizkostenabrechnung erübrigt.
In allen anderen Fällen verpflichtet die Heizkostenverordnung den Vermieter, regelmäßig nach Ablauf einer Abrechnungsperiode die Heizkostenabrechnung zu erstellen. Insbesondere lautet die gesetzliche Vorgabe, dass die Heizkosten mindestens zur Hälfte verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Die Schwierigkeit für Mieter und Vermieter: Heizkostenverordnung ist zwar Grundlage der Heizkostenabrechnung, aber für Laien kaum nachvollziehbar
Grundlage der Heizkostenabrechnung ist die Heizkostenverordnung. Diese kann mietvertraglich nicht abbedungen werden. Um es gleich vorweg zu nehmen: Die Heizkostenverordnung ist ein Text für Spezialisten. Ihre fehlende Nachvollziehbarkeit ist vom Gesetzgeber offensichtlich in Kauf genommen worden! Wer beispielsweise die Formelangaben zur Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen in § 9 HeizkostenV liest, stellt schnell fest, was gemeint ist.
Insoweit kann eine Heizkostenabrechnung auch nicht deshalb beanstandet werden, weil Angaben zur mathematischen und physikalischen Berechnung bestimmter Rechengrößen fehlen und die Heizkostenabrechnung dadurch intransparent wäre (so LG Berlin Urt.v.12.7.2013, 65 S 141/12).
Die Konsequenz dieser Komplexität ist, dass die Heizkostenabrechnung regelmäßig einer darauf spezialisierten Abrechnungsfirma übertragen wird. Diese erstellt mit Hilfe entsprechender Softwareprogramme im Handumdrehen die passende Heizkostenabrechnung.
Die Heizkostenabrechnung erweist sich auch insoweit als unübersichtlich, als die Abrechnung je nach Versorgungsart (Öl, Gas, Fernwärme) nach unterschiedlichen Maßstäben erfasst wird und somit einheitliche Vorgaben kaum möglich sind.
Checkliste für Vermieter und Mieter
Der Inhalt dieses Artikel im Überblick
- Abrechnung muss verbrauchsabhängig erfolgen (Verbrauchsanteil, Altbauten, Festkostenanteil, Umlageschlüssel, Warmmiete, Heizkostenpauschale, Lagenachteile)
- Abrechnungseinheit / Nutzungseinheit bezeichnen
- Abrechnungszeitraum
- Bei Mieterwechsel zwischenablesen
- Heiz- und Warmwasserkosten aufteilen
- Nur umlagefähige Kosten abrechnen (umlagefähige / nicht umlagefähige Kosten)
- Leerstände
- Schätzung des Energieverbrauchs in besonderen Fällen
- Voraufteilung nach Nutzergruppen
- Angaben zur Verbrauchserfassung
- Unverhältnismäßig hoher Verbrauch gegenüber Vorjahr
- Kürzungsrecht des Mieters
1. Abrechnung muss verbrauchsabhängig erfolgen
a. Verbrauchsanteil
Nach der Heizkostenverordnung ist der Vermieter verpflichtet ist, den Energieverbrauch des Mieters mindestens zu 50 % in Abhängigkeit von dessen Energieverbrauch abzurechnen. Sofern alle Mieter eines Mehrfamilienhauses einverstanden sind, kann der Verbrauchsanteil auch bis zu 100 % angesetzt werden (LG Saarbrücken WuM 1990, 85).
b. Altbauten
Gebäude, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung nicht erfüllen, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen freiliegende Heizungsrohre überwiegend gedämmt sind, müssen mit 70 % der Heizkosten abgerechnet werden. Sind die Heizrohre über Putz verlegt oder überwiegend gedämmt, ist der verbrauchsabhängige Anteil mit 50 % anzusetzen.
c. Festkostenanteil
Den Restanteil des Energieverbrauchs kann der Vermieter verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche, der Nutzfläche, dem umbauten Raum oder dem umbauten Raum der beheizten Fläche erfassen. Maßgebend ist die Vereinbarung im Mietvertrag.
Balkone und Terrassen dürfen trotz ihrer unter Unbeheizbarkeit anteilig in die Flächenberechnung der Wohn- und Nutzfläche einbezogen werden (BGH WuM 2007, 700).
d. Umlageschlüssel
Insoweit ist beidseits drauf zu achten, dass der mietvertraglich vereinbarte Umlageschlüssel in der Abrechnung genau bezeichnet wird. Einen einmal gewählten Verteilerschlüssel darf der Vermieter nicht beliebig ändern. Eine Änderung ist nur infolge sachgerechter Gründe erlaubt (verbesserte Wärmedämmung, Einbau einer neuen Heizungsanlage).
e. Warmmiete, Heizkostenpauschale
Aufgrund der Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung ist die Vereinbarung einer Warmmiete nicht mehr erlaubt (BGH WuM 2006, 518), ebenso die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale (OLG Hamm RE WuM 1986, 267).
f. Lagenachteile
Wohnungen im Dachgeschoss oder neben und über unbeheizten Räumen müssen stärker geheizt werden. Dennoch muss der Mieter die höheren Heizkosten zahlen (AG Neuss WuM 1987, 229). Ein Ausgleich kann dadurch erfolgen, dass ein möglichst hoher Anteil nach der Wohnfläche verteilt wird.
2. Abrechnungseinheit und Nutzungseinheit bezeichnen
Die Heizkostenabrechnung muss erkennen lassen, welches Gebäude abgerechnet wird. Dies erfolgt in der Regel durch Angabe der Straße und Hausnummer.
Es ist anzugeben, welche Räume abgerechnet werden. Dafür genügt die Adressierung an den Mieter. Nutzt ein Meter in einem Gebäude mehrere Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten, muss die Abrechnung die jeweilige Einheit bezeichnen.
3. Abrechnungszeitraum
Im Mietvertrag ist regelmäßig ein bestimmter Abrechnungszeitraum vereinbart. Dies kann das Kalenderjahr sein, aber auch jeder andere mietvertraglich vereinbarte Zeitraum. Nach § 556 III BGB darf der Abrechnungszeitraum höchstens 12 Monate betragen, nicht länger.
Erfolgt die Ablesung erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, ist eine gewisse Toleranz von bis zu ca. 6 – 8 Wochen in Ordnung.
4. Bei Mieterwechsel zwischenablesen
Ersatzweise kann nach der Gradtagzahlentabelle abgerechnet werden. Hier wird der unterschiedliche Wärmebedarf in den einzelnen Monaten berücksichtigt. Dabei wird ausgehend von 1000 Promille der Energieverbrauch für die einzelnen Monate kalkuliert. Trotz der komplexen Erfassung besteht keine Erläuterungspflicht. Lediglich die einzelnen Rechenschritte müssen nachvollziehbar dargestellt werden.
5. Heiz- und Warmwasserkosten aufteilen
Bei verbundenen Anlagen ist der Energieverbrauch für die Heizung und die Warmwasserbereitung aufzuteilen und anzugeben, nach welcher Methode die Aufteilung erfolgt (§ 9 HeizkostenV).
Werden Heizwärme und Warmwasser durch verschiedene Anlagen bereitgestellt, muss der Energieverbrauch jeweils getrennt abgerechnet werden.
6. Nur umlagefähige Kosten abrechnen
Umlagefähig sind gemäß § 2 Ziffer 4 BetrKV folgende Kosten einer zentralen Heizungsanlage:
a) Brennstoffkosten (Vermieter darf daran nichts verdienen und nur das abrechnen, was er selbst bezahlt hat.
b) Kosten des Betriebsstroms (v.a.Stromkosten für die Umwälzumpe, idR max. 5 % der Brennstoffkosten)
c) Kosten der Bedienung, Überwachung und Wartung der Anlage (Reparaturkosten sind herauszurechnen)
d) Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Anlage und der Einstellung durch eine Fachkraft
e) Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz und Schornsteinfegerkosten
f) Kosten der Anmietung der Verbrauchserfassungsgeräte,
g) Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie der Kostenberechnungen und Aufteilung (z.B. Kosten für den Wärmemessdienst, der die Ampullen der Verdunstungsröhrchen austauscht, Ablesekosten, Erstellen der Heizkostenabrechnung durch eine Dienstleistungsfirma)
h) Kosten der Verbrauchsanalyse (diese zeigt dem Mieter seinen individuellen Energieverbrauch an, so dass der Mieter sein Verbrauchsverhalten ggf. ändern kann)
Nicht umlagefähige Kosten:
a) Kosten der Feuerlöscherprüfung,
b) Trinkgelder für den Fahrer des Öltankzuges,
c) Finanzierungskosten für den Kauf von Heizöl,
d) Leasingkosten für das Leasen der Heizungsanlage,
e) Öltankversicherung (aber umlegbar über Sach- und Haftpflichtversicherung)
f) Reparaturarbeiten an der Heizungsanlage
7. Leerstände
Der Vermieter darf den Energieverbrauch für leer stehende (nicht vermietete) Wohneinheiten nicht einfach auf die anderen Mieter umlegen. Vielmehr geht der Verbrauch zu seinen Lasten. Er darf auch die Heizkörper in einer leer stehenden Wohnung nicht abmontieren (BGH WuM 2004, 150). Die Messgeräte müssen auch dann abgelesen werden, wenn eine Wohnung das ganze Jahr über leer stand.
8. Schätzung des Energieverbrauchs im besonderen Fällen
Auch wenn der Mieter dem Ableser trotz dreier ordnungsgemäß angekündigter Termine keinen Zutritt zur Wohnung ermöglicht, darf der Energieverbrauch geschätzt werden (AG Brandenburg GE 2004, 1459).
Das Gesetz erlaubt folgende verschiedene Schätzverfahren:
- Schätzung des Verbrauchs nach witterungsmäßig vergleichbaren Abrechnungsperioden
- Schätzung des Verbrauchs anhand vergleichbarer anderer Räume innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode
- Schätzung nach dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes
9. Voraufteilung nach Nutzergruppen
Verwendet der Vermieter unterschiedliche Messgeräte (Heizkostenverteiler, Wärmezähler) lassen sich die Verbrauchswerte nicht miteinander vergleichen. In diesem Fall müssen die Kosten voraufgeteilt und Nutzergruppen gebildet werden. Für jede Gruppe ist der Verbrauch getrennt zu erfassen.
10. Angaben zur Verbrauchserfassung
Wird mit Brennstoffen (z.B. Heizöl) geheizt, sollten zur besseren Kontrolle der Anfangsbestand, der Endbestand und die Zukaufmenge jeweils nach Menge und Preis angegeben werden. Verpflichtend sind die Angaben allerdings nicht. Ferner sind alle umlagefähigen sonstigen Heizungsbetriebskosten zu bezeichnen. Brennstoffkosten und Betriebskosten werden letztlich als Gesamtkosten dargestellt.
Wird mit Gas geheizt, können die Beträge der laufenden Rechnung angegeben werden. Ferner sind die Ablesedaten und der Lieferumfang mitzuteilen. Bei Wärmelieferung genügt die Angabe der vom Energieversorger in Rechnung gestellten Beträge.
11. Unverhältnismäßig hoher Verbrauch gegenüber den Vorjahren
Zeigt sich, dass der Verbrauch im abgelaufenen Abrechnungszeitraum gegenüber den Vorjahren unverhältnismäßig gestiegen ist, sollte der Mieter die Umstände prüfen und gegebenenfalls um Überprüfung bitten.
12. Kürzungsrecht des Mieters
Die Heizkostenverordnung zwingt den Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Unterbleibt diese oder verweigert sich der Vermieter, darf der Mieter die Nebenkostenabrechnung um 15 % für die Zukunft kürzen.
23.10.2016 - 19:18
Hallo, ich bin genau vor 10 Jahren in das Haus eingezogen mit 6 Wohnungen und insgesamt 7 Mietern. Meine Heizkörper waren immer nur lau oder ganz kalt (war bei Einzug sofort moniert worden), ganz gleich wie hoch der Verteiler daran gestellt war und ganz gleich, wie oft an den Heizkörpern geschraubt, geklopft oder Verteiler daran neu installiert worden waren. Da ich tagsüber in einem Büro arbeite, fand ich mich als sparsamer Mensch damit ab. Nach einem 2monatigen Krankenhausaufenthalt im Jahre 2014 stellte ich fest, dass von meinem Konto 700 € für die Nebenkostennachzahlung abgebucht worden waren, – offensichtlich aufgrund einer Neuzuteilung auf qm-Wohnraum anstatt vorher personenbezogen. Ich bemühte mich damals um eine Einzelerfassung der Heizkosten, doch die Neuinstallation bzw. die Instandsetzung der alten schon seit Jahren nicht aktivierten Zählgeräte im Keller und danach die Ablesung sollte laut Vermieter damals für alle Mieter große Kosten verursachen, weshalb sich alle weigerten, irgend etwas zu bezahlen. Dabei blieb es dann. Vor kurzem wurde die gesamte Heizanlage gewartet und Teile wurden ersetzt, die Heizung funktioniert jetzt gut bei allen Mietern – außer bei mir. Es liegt angeblich an meinen ersten beiden Heizkörpern, die zu den anderen den Durchlauf blockieren. Dies soll aber dieser Tage noch gerichtet werden. Das heißt also, dass ich all über die Jahre hinweg kaum Heizenergie verbraucht habe, aber den Löwenanteil der Heizkosten tragen musste. Nun bin ich abermals am gleichen Punkt wie 2014 angelangt und habe eine Einzelerfassung beantragt.
Der Hausverwalter schrieb, dass die gesetzliche Regelung für die Heizkostenabrechnung klar formuliert sei und dann zukünftig durch eine Fachfirma vorgenommen und erstellt werden soll. Ich hatte angeboten hatten es selbst abzulesen und in eine entsprechende Tabelle einzutragen. Ob die installierten Geräte noch tauglich sind und vor allen Dingen, ob die Aufteilung noch den aktuellen Wohneinheiten entspricht, müsse auch vorher noch geklärt werden. Falls sie noch tauglich sind, dann entstünden für die Abrechnung Kosten zwischen 200 EUR bis zu 350 EUR, umzulegen auf die Mieter. Falls nicht, müssten an jedem Heizkörper Erfassungsgeräte installiert werden. Dann sind die jährlichen Mietkosten der Geräte ca. 350 EUR bis 450 EUR, dazu kämen weitere Kosten für die jährliche Ablesung und Abrechnungserstellung von ca. 350 bis 450 EUR auf die Mieter zu. Es ist klar, seit meinem letzten Anlauf hat sich, was die Kosten betrifft, kaum etwas geändert.
Meine Frage: 1.) Wer zahlt die Kontrolle und die nötige Instandsetzung der bereits vorhandenen Ablesegeräte – und 2.) wer zahlt (sollten diese nicht benutzbar sein) die Anbringung der dann nötigen Erfassungsgeräte an allen Heizkörpern und deren Mietkosten? Ich sehe nicht klar, welche Kosten auf mich und die anderen Mieter monatlich zukämen und frage mich, ob sich überhaupt noch der ganze Aufwand lohnt.
02.08.2017 - 13:08
Hallo,
ich habe eine Frage zum Verteilerschlüssel für Warmwasser und Heizung. Mein Mieter war das ganze Jahr über jedes Wochenende und in den Ferien immer abwesend (auf dem Campingplatz). Der Verteilerschlüssel ist 30% Grundkosten 70% Verbrauchskosten. Kann ich den Verteilerschlüssel bei der nächsten Heizkostenabrechnung umstellen auf 50% Grundkosten 50% Verbrauchskosten?
Für eine Antwort danke ich Ihnen im Voraus.
20.11.2017 - 12:00
zu Altbauten:
Wenn die Leitungen über Putz sind und überwiegend gedämmt sind und das Objekt eine Gas- bzw. Ölheizung hat, muss auch zwingend 30/70 angewendet werden. Ein Abweichen ist nur bei Gebäuden mit guten Wärmeschutz erlaubt. Es soll schließlich der Vermieter zum Nachrüsten “gezwungen” werden.
09.06.2020 - 09:36
Ein Anlass für jährlichen Ärger ist die Servicerechnung des Dienstleisters.
Für die wartungsfreien Geräte an den Einzelheizkörpern, bei denen ein Batteriewechsel nicht möglich ist, wird ein jährlicher Batteriekostenanteil von 1.- EUR berechnet.
Für die gleichen Geräte wird eine jährliche Wartungsgebühr von 2,57 EUR berechnet.
und bei den warm-/Kaltwasserzählern je 10,21 bzw. 8,14 EUR.
Ja, in diesen Wartungskosten ist ein Arbeitskostenanteil enthalten – aber ist das nicht insgesamt Humbug?
Die gesamte Wartung besteht ja im Geräteaustausch, sofern eine Ablesung unmöglich oder unstimmig ist,
die behaupteten wartungs- und Batteriekosten sind m. E. unzulässig. Die Umlage lt. Gesetz kann doch nur für echt anfallenden Aufwand mit Gegenleistung erhoben werden.
Aber ISTA beruft sich jährlich auf die Berechtigung gemäß Vertrag bzw. langjähriger Praxis.
Als Eigentümer komme ich da nicht dagegen an – ich bin ja auf diesen Dienstleister wegen der gesetzlichen Pflicht angewiesen.
11.06.2020 - 16:24
Hallo EGP,
es gibt viele – zum Teil regionale und sehr kleine – Abrechnungsdienstleister.
Viele Grüße
Dennis Hundt