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Heizkostenabrechnung nur nach Verbrauch – Folgen für Mieter und Vermieter

Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, den Energieverbrauch des Mieters für Heizung und Warmwasser mindestens zu 50 % und höchstens 70 % nach dessen Verbrauch abzurechnen (§§ 7,8 HeizkostenV).

1. Heizkostenabrechnung nur nach Verbrauch ist erlaubt

Zugleich bestimmt § 10 HeizkostenV, dass der Vermieter mit dem Mieter eine von diesen Vorgaben abweichende Regelung im Mietvertrag vereinbaren und demgemäß die Heizkostenabrechnung auch ausschließlich und nur nach dem Verbrauch und damit zu 100 % verbrauchsabhängig erstellen kann.

Voraussetzung ist, dass dann aber alle Mieter in einem Mehrfamilienhaus einbezogen sind. Die Abrechnung allein auf einen Mieter bezogen wäre nicht erlaubt. Ob und inwieweit die Heizkostenabrechnung nur nach dem Verbrauch für den einzelnen Mieter sinnvoll ist oder nicht, hängt von den örtlichen Gegebenheiten ab.

Nach der Intention des Gesetzgebers soll die Heizkostenabrechnung nur teilweise nach dem Verbrauch erstellt werden. Dies hat Gründe.

Linktipp: Heizkostenabrechnung prüfen: Bei diesen 10 Punkten müssen Mieter aufpassen

2. Folgen für den Vermieter

a. Verbrauchsabrechnung vernachlässigt Festkostenanteil

Der Kostenaufwand des Vermieters bestimmt sich nicht nur nach dem Verbrauch des Mieters. Der Vermieter hat auch Festkosten für den Betrieb und die Unterhaltung der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage zu tragen. So haben die Kaminreinigung, der Betriebsstrom oder die Wartungskosten nichts mit dem individuellen Verbrauch des Mieters zu tun.

b. Verbrauchsabrechnung vernachlässigt Wärmeverluste

Heizungen haben naturgemäß Wärmeverluste. Je nach ihrem Alter, Dimension und Ausstattung liegen die Verluste von öl- oder gasbefeuerten Heizungen zwischen 20 % bis 40 %. Nur 60 % – 80 % der verbrauchten Energie kann tatsächlich als Wärme eingespeist werden. Diese Verluste kann der Vermieter nicht nach dem Verbrauch erfassen. Die Verluste ergeben sich aus Abgasverlusten (10 – 20 %), Transportverlusten in den Versorgungsleitungen (5 – 10 %) und Kesselverlusten (5 – 10 %). Vor allem in älteren Gebäuden sind die Transportverluste infolge ungedämmter Leitungen besonders hoch.

Bei einer ausschließlich verbrauchsabhängigen Abrechnung müsste der Vermieter diese Kosten praktisch selbst tragen.

Sinnvoll kann eine solche Regelung allenfalls in einem Zweifamilienwohnhaus sein, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. Zudem besteht hier keine Verpflichtung, überhaupt verbrauchsabhängig abzurechnen, so dass die Vereinbarung einer Warmmiete in Betracht kommt.

Achtung: Kein Kürzungsrecht bei verbrauchsabhängiger Abrechnung

Rechnet der Vermieter den Energieverbrauch vollständig verbrauchsabhängig ab, setzt dies eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Alternativ kann der Energieverbrauch zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig und der Restanteil nach einem vereinbarten Umlageschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl) abgerechnet werden.

In diesen Fällen besteht kein Kürzungsrecht gemäß § 12 HeizkostenV. Danach kann der Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen, wenn der Vermieter die Heizkostenverordnung missachtet und ausschließlich verbrauchsunabhängig abrechnet. Ein Kürzungsrecht besteht also nur, wenn der Vermieter den Energieverbrauch nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnet, obwohl er dazu verpflichtet wäre (BGH GE 2004, 106).

Das Kürzungsrecht soll auf den Vermieter nämlich Druck ausüben, um ihn zu veranlassen, nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Soweit die verbrauchsabhängige Abrechnung aber vereinbart und vom Vermieter auch dementsprechend vorgenommen wird, besteht kein Kürzungsrecht.

3. Folgen für den Mieter

a. Verbrauchsabrechnung vernachlässigt Wohnlage

Aus Sicht des Mieters ist der Verbrauch auch durch die Wohnlage im Gebäude bestimmt. Innen liegende und außen liegende Wohnungen haben einen unterschiedlichen Heizbedarf. Liegt die Wohnung des Mieters im inneren Bereich, wird sie von den umliegenden Wohnungen mit beheizt und zugleich gegen Wärmeverluste geschützt.

Da die außen liegenden Wohnungen von kalten Außenwänden umgeben sind, müssen sie mehr beheizt werden. Dies gilt vor allem für Wohnungen im Dachgeschoss, für Penthousewohnungen oder Wohnungen über Garagen oder Wohnungen über ungedämmten Kellerräumen. Solche Wohnungen haben oft zusätzliche Heizkörper oder größer dimensionierte Heizkörper.

Für den Mieter bedeutet dies, dass er trotz gleichem Heizverhalten in einer außen liegenden Wohnung weitaus mehr Heizkosten aufwenden muss als der benachbarte Mieter in der innen liegenden Wohnung.

Steht eine Wohnung längere Zeit leer und wird infolge urlaubs- oder berufsbedingter Abwesenheit des Mieters nur wenig oder überhaupt nicht beheizt, steigt der Verbrauch an Heizenergie in der benachbarten Wohnung zum Nachteil dieses Mieters automatisch an. Derjenige, der die Wohnung nicht bewohnt oder beheizt, zahlt faktisch keinen Verbrauch.

b. Verbrauchsabrechnung vernachlässigt Festkosten

Ein weiterer Nachteil für den Mieter ergibt sich bei einer vollständig verbrauchsabhängigen Abrechnung, wenn er selbst mit beispielsweise 5 Personen eine 80 m² große Wohnung bewohnt im Vergleich zu einem alleinstehenden Mieter in einer 150 m² Wohnung.

Da der Festkostenanteil nicht berücksichtigt wird, schlägt der personenbedingte Mehrverbrauch eines 5-Personenhaushalts verhältnismäßig stärker zu Buche als bei einem Singlehaushalt in einer großen Wohnung. Damit nutzt der Single seine Wohnung verhältnismäßig kostengünstiger als der Familienvater.

4. Heizkostenabrechnung 100 % nach Verbrauch ist unpraktikabel

Nicht zuletzt aus diesen Gründen sieht das Gesetz in der Heizkostenverordnung und allgemein auch in § 556a BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten) vor, dass ein Teil der Betriebskosten nach einem anderen Abrechnungsmaßstab als nach dem des Verbrauchs abgerechnet werden soll.

Demgemäß wird ein Teil der entstehenden Nebenkosten beispielsweise nach der Wohnfläche verrechnet. Gerade in Anwendung zweier Abrechnungsmaßstäbe soll eine höhere Einzelfallgerechtigkeit erreicht werden.

Auch die Abrechnung nach der Personenzahl ist zumindest für den Vermieter ungünstig, da er nie genau weiß und im Zweifelsfall immer genau feststellen muss, wie viele Personen sich tatsächlich in der Wohnung aufhalten. Auch wäre festzustellen, ob ein Besucher als Bewohner anzusehen ist oder nicht.

Soweit ein mietvertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstabbei der Verteilung der Kosten zu Ungerechtigkeiten führt, kann ein benachteiligter Mieter keine Einwände erheben. Ungerechtigkeiten bei der Kostenverteilung sind grundsätzlich hinzunehmen (BGH WuM 2006, 200; 684).

11 Antworten auf "Heizkostenabrechnung nur nach Verbrauch – Folgen für Mieter und Vermieter"

  • Hans Kentrup
    17.11.2014 - 23:33 Antworten

    Habe bei einer 130 m2 Wohnung im 3 Familienhaus , 1 OG im letzten Abrechnungsjahr 01.07.13 – 30.06.14 nur 38 Einheiten Wärme verbraucht und soll 1100.00 € Grundkosten ( 50 % der Grundkosten ), bezahlen, ist das zu lässig ?
    Der Mieter im EG hat Nachstromheizung und zahlt keine Grundkosten.

    Mit freundlichen Grüßen
    Hans Kentrup

  • Chris
    07.02.2016 - 20:31 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    gesetz dem Fall es wäre mit den Mietern eine 100% verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vereinbart, wäre es zulässig, die Festkosten der Heizung, also Betriebstrom und Kaminkehrerleistung auch entsprechend des Heizverhaltens prozentual aufzuschlüsseln?
    Bsp: Brennstoffkosten werden mittels Wärmemengenzählern, die den Brennstoffverbrauch für die Beheizung der jeweiligen Wohnung und für die Warmwassererzeugung ermitteln, aufgeschlüsselt:
    Mieteinheit (ME)1 (50 qm): 10 mWh (50%) (1000€)
    ME 2 (130 qm): 2,5 mWh (12,5%) (250€)
    ME 3 (40 qm): 5 mWh (25%) (500€)
    Warmwasserboiler: 2.5 mWh (12,5%) (250€)
    (Warmwasserkosten werden dann noch mittels Warmwasserzählern auf die jeweilige Einheit umgelegt und können auch nochmals prozentual aufgeschlüsselt werden!)
    gesamt: 20 mWh entspricht 100%
    Brennstoffkosten: 2000 €

    Der so ermittelte Prozentsatz spiegelt das Heizverhalten und somit die Inanspruchnahme der Heizungsanlage entsprechend wider: Durch stärkeres Heizverhalten arbeiten auch die Pumpen der Heizung mehr und verbrauchen somit mehr Strom. Dementsprechend wäre die Umlegung des Betriebsstroms und auch der Kaminkehrerkosten nach diesem Schlüssel „verbrauchsabhängig“, auch wenn er nicht durch einen jeder Einheit zugeordneten separaten Zähler bestimmt werden kann.

    Wenn dies nicht zulässig wäre, wäre es dann zumindest zulässig, zu vereinbaren, Verbrauchskosten werden 100% nach Verbrauch, Fest/Grundkosten nach der Wohnfläche umgelegt, ohne einen festen Schlüssel, wie 70%/30% festzulegen?

    Durch fixe Verhältnisse werden Mieter, die beruflich viel unterwegs sind oder energiesparend heizen va. wenn sie in großen Wohnungen wohnen oder zusätzlich noch mit einem Holzofen heizen, mehr als benachteiligt, indem sie das übermäßige Heizverhalten der anderen mittragen: Das ist definitiv nicht fair! Auch auf Leerstand entfielen nur noch Festkosten und tatsächlicher Verbrauch.
    Deswegen finde ich oben beschriebene Variante als Abrechnungsmethode sehr interessant! Sie würde das Heizverhalten definitiv positv verändern, sofern sie zulässig ist!
    Vielen Dank für Ihre Antwort!

  • Linda
    06.10.2017 - 15:19 Antworten

    Hallo,

    Ich bin mitte des Jahres ausgezogen.
    Und nach Abnahme habe ich keine Heizkosten verbraucht.
    Jetzt bekam ich die Abrechnung und dort wurden die entstandenen Kosten einfach durch 2 geteilt.
    Ist das korrekt?

    Gruß

  • Anna
    04.01.2020 - 20:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe für meinen Abrechnungszeitraum vom 15.11.(Einzug) bis zum 31.12. meine Betriebskostenabrechnung erhalten. Meine Wohnung mit 72 q² befindet sich in einem Mietshaus mit 8WE . Erstablesung der Heizung (Fußbodebheizung), war bei meinem Einzug 174,40 kwh, auf der jetzigen Abrechnung sind meine Einheiten mit 2058,50 Kwh ausgewiesen. Was ich absolut nicht nachvollziehen kann. Es wurde bei mir auch keine Ablesung durch den Hausverwalter, ausser die bei meinem Einzug vorgenommen.
    Als Gesamteinheiten sind 499,70 qm² Wfl. und 8961,60 kwh auf der Abrechnung angegeben.
    Ich weiß nicht auf welcher Grundlage, die 2058,50 kwh berechnet werden und ob diese gerechtfertigt sind.

    • Mietrecht.org
      07.01.2020 - 12:53 Antworten

      Hallo Anna,

      bitte lassen Sie sich die Nebenkostenabrechnung im Zweifel durch den Verwalter erklären. Ich kann Ihnen hier ohne Unterlagen aus der Ferne leider nicht wirklich helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Siglinde Wallenfels
    17.04.2020 - 19:38 Antworten

    Guten Tag, haben im letzten Jahr allein im Zweifamilienhaus gewohnt. Unsere Heizkosten wurden immer durch 2 Mietsparteien geteilt. Die obere Wohnung wurde ab März nicht mehr vermietet. Nun kam die Abrechnung, in dem wir die Gaskosten zu 100 Prozent zahlen sollen. Im Mietvertrag steht aber, Abrechnung nach qm. So kommen wir fast auf deieselben Kosten, wie das Jahr zuvor.
    Ist das Rechtens?
    Freundlicher Gruß
    Siglinde

    • Mietrecht.org
      20.04.2020 - 07:16 Antworten

      Hallo Siglinde,

      der Vermieter ist bei einem nicht von ihm selbst bewohnen Zweifamilienhaus an die Heizkostenverordnung gebunden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lothar
    30.04.2020 - 12:12 Antworten

    Die verbrauchsabhängige Berechnung, auch wenn sie prozentual ist (60%) ist nicht gerecht, weil sie sich aus einem Produkt ergibt dessen einer Faktor meine eigenen Verbrauchseinheiten sind, der andere Faktor aber ermittelt wird, indem man die Gesamtkosten durch die Gesamteinheiten teilt. Dieser nennt sich dann Preis je Einheit und wird mit meinen Einheiten multipliziert.
    Das heißt: meine verbrauchsabhängigen Einheiten werden mit einem Faktor multipliziert, den alle Mieter verursachen.

    Das heiß aber auch, dass ein unvernuftiger Vielheizer durch sein Verhalten diesen Faktor erhöht und die sparende Oma mit diesem Faktor auch abgerechnet wird.

    Und das ist dann nur noch zum Teil verbrauchsabhängig. Die Menge ja, der Multiplikationsfaktor nein.
    Wie kann man dieses Problem lösen?

    • Mietrecht.org
      04.05.2020 - 09:12 Antworten

      Hallo Lothar,

      da heben Sie vollkommen Recht, es ist nie ganz fair. Ihre sparsame Oma profitiert allerdings auch indirekt vom Heizverhalten des Vielheizers der unter ihr wohnt. Einfach als Gedanke.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silvia Hirsch
    07.07.2020 - 10:33 Antworten

    Hallo,
    der Vermieter hat Ende November 2019 die Öltanks gefüllt. Darf diese Tankfüllung bereits komplett auf die Nebenkostenabrechnung für 2019 angerechnet werden?
    Eine Tankfüllung reicht in der Regel für 20 Monate, also darf m.E. nur 1/20 für 2019 berechnet werden (für Dez 2019), der Rest muss in 2020/2021 umgelegt werden.
    Es handelt sich um ein 2-Familienhaus, beide Wohnungen sind vermietet.
    Liege ich falsch?

    Vielen Dank!

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