Früher war es üblich, die gesamten Heizkosten nach der Wohnfläche und der Personenzahl in der Mieterwohnung abzurechnen. Für den Vermieter war dies eine relativ einfache Angelegenheit.
Diese Abrechnung führte aber gerade in Mehrfamilienhäusern zu Ungerechtigkeiten, wenn der Mieter in einer Wohnung einen besonders hohen Energieverbrauch hatte, den der Mieter einer anderen Wohnung bei gleicher Wohnfläche bei geringerem Energieverbrauch praktisch mit bezahlen musste.
Seit 1981 regelt daher die Heizkostenverordnung, wie die Heizkostenabrechnung erstellen ist. Der Kern der Umlage ist die Verteilung auf verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Teile.
Heizkostenabrechnung muss in der Regel verbrauchsabhängig erfolgen
Entscheidendes Merkmal der Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung ist die verbrauchsabhängige Abrechnung. Danach muss der Verbrauch des einzelnen Mieters mit Verbrauchserfassungsgeräten erfasst werden. Ausnahmen bilden lediglich Zweifamilienhäuser, in denen auch der Vermieter selbst wohnt sowie Studenten-, Alters- und Pflegeheime. In diesen Ausnahmefällen kann es bei der ausschließlich verbrauchsunabhängigen Abrechnung verbleiben.
Auch die früher üblichen Warmmietverträge, bei denen der Mieter die Heizkosten pauschal mit der Miete bezahlt, sind nicht mehr wirksam.
Grundlage ist der Mietvertrag
Ausgangspunkt ist die Vereinbarung ist der individuelle Mietvertrag. Hier haben Vermieter und Mieter eine gewisse Gestaltungsfreiheit. Dabei müssen sie allerdings die Vorgaben der Heizkostenverordnung berücksichtigen.
In Heizkostenabrechnung ist der Mieter zu informieren, nach welchem Umlageschlüssel die Abrechnung erfolgt.
Umlageschlüssel im Schnellcheck
1. Abrechnung von 50% bis 70% nach Verbrauch
Nach der Heizkostenverordnung muss der Vermieter die Heizkosten und Warmwasserkosten mit einem Anteil von mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem Verbrauch des einzelnen Mieters abrechnen.
2. Abrechnung von 30% bis 50% verbrauchsunabhängig
Den restlichen Anteil der Energiekosten (Festkosten) des Mieters kann der Mieter unabhängig vom Verbrauch und je nach der Vereinbarung zur Erfassung des verbrauchsabhängigen Anteils zwischen 50 % bis 30 % abrechnen.
Vermieter und Mieter können auch vereinbaren, den Verbrauchsanteil bis zu 100 % abzurechnen.
3. Abrechnung des verbrauchsunabhängigen Teils
Der Umlageschlüssel für den verbrauchsunabhängigen Anteil (Festkosten 30 – 50 %) kann nach der
- Wohnfläche in Quadratmeter oder
- Nutzfläche in Quadratmeter oder
- nach dem umbauten Raum der beheizten Wohnfläche in m³.
vereinbart werden. Maßstab ist insoweit § 7 I S. 2 HeizkostenV.
Häufige Fehler und weitere Besonderheiten bei der Umlage der Heizkosten
Die Abrechnung nach der beheizten Wohnfläche soll insbesondere Dachschrägen berücksichtigen. Abzustellen ist dabei auf beheizbare Räume, nicht auf die tatsächlich beheizten Räume. Andernfalls könnte der Mieter die Abrechnung reduzieren, indem er eine vorhandene Heizung einfach nicht benutzt. Somit zählen alle Räume, die mit funktionsfähigen Heizkörpern ausgestattet sind. Balkone, Loggien oder Terrassen sind keine beheizten Räume.
Ist als Umlageschlüssel die Wohnfläche vereinbart, zählen Balkone und Terrassen mit 25 % bis 50 % Flächenanteil mit. Die Wohnfläche ist dann einschließlich der Balkon- und Terrassenflächen anzusetzen, ohne dass darauf ankommt, dass diese Flächen tatsächlich nicht beheizt werden.
Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung allerdings ausgenommen. Der Verbrauch fließt ohne besonderen Ausweis in die Gesamtkosten ein.
Befinden sich im Haus gemeinschaftlich genutzte energieintensive Einrichtungen mit einem hohen Wärme- oder Warmwasserverbrauch (Sauna, Schwimmbad) muss der Verbrauch dieser Einrichtungen wiederum gesondert erfasst werden. Die Abrechnung erfolgt dann danach, wie mietvertraglich die Nutzung vereinbart ist.
Der Energieverbrauch für nicht vermietete, leer stehende Wohnungen darf durch den Vermieter nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Der Verbrauch geht zu Lasten des Vermieters.
Ein Link-Tipp zum Schluss: So prüfen Mieter Ihrer Heizkostenabrechnung Schritt für Schritt.
26.07.2018 - 17:40
Interessant wären Hinweise darüber, wer entscheidet, ob die Grundkosten für Heizung nach der Wohn/Nutzfläche oder nach der beheitzen Fläche erfolgt; die Hausverwaltung ? Die Eigentümerversammlung ? Kann eine Umstellung durch Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen ?
04.02.2019 - 04:34
Hallo und guten Tag,
mich würde nur eines interessieren:
darf der Vermieter den (bisher laut mdl. Vereinbarung) rein, also 100%igen verbrauchsabhängig
zugrunde gelegten Verteilerschlüssel für Warmwasser NACHTRÄGLICH ändern?
danke
wolfgang kaaden
04.02.2019 - 09:26
Hallo Wolfgang,
welcher Umlageschlüssel ist im Mietvertrag vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.05.2020 - 06:58
Guten Tag,
unsere HV rechnet noch immer nach dem Prinzip 50:50 ab. Ich würde gern eine Umstellung erwirken auf 70:30. Die Kriterien bei dem dies sein „muss“, erfüllt das Haus nicht.
Die HV gibt an, das mein MV von 2007 bindend ist und vor einer Umstellung alle Mietparteien zustimmen müssten. Die neusten Parteien sind nach 2009 eingezogen.
Ist es rechtens, die Umstellung auf 70:30 zu verwehren?
Besten Dank im Voraus!
02.06.2020 - 11:08
Hallo Bebe,
Sie können sich die Umstellung wünschen, sind aber wie Ihre Nachbarn und die Hausverwaltung an die Vereinbarung im Mietvertrag gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.06.2020 - 11:55
Bei einem mehrstöckigen Gebäude muß die unterste Wohnung mehr Heizkosten aufwenden, als die darüber liegenden Wohnungen. Dies liegt daran, weil die unterste Wohnung einen kalten Untergrund hat und nicht von der Wärme einer darunter liegenden Wohnung profitieren kann.
Gibt es hier einen gesetzlichen Anspruch, daß dieser Umstand bei der Berechnung der Heizungskosten mit zu berücksichtigen ist?
06.06.2020 - 18:38
Hallo Harry,
genau deshalb muss nach Heizkostenverordnung mit 30 bis 50% nach Fläche angerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.09.2020 - 17:11
Sehr geehrte Damen und Herren.
Ich habe eine Frage zum Verteilerschlüssel.
Wir Bewohnern ein altes Bauernhaus mit 6 Parteien und eine Gemeinschaftsheizung.
Der Verteilerschlüssel liegt bei 70/30.
Nun sind aber zwei Parteien ausgezogen und es wurde neu vermietet.
Die neuen Mietverträge wurden als all inklusive Paket geschlossen.
Meine Frage dazu wäre ob das so rechtens ist weil die neuen Parteien ja heizen können wie sie wollen aber die Anteil von 30 ja die Gemeinschaft trägt.
Mfg Stefan Singh
10.09.2020 - 11:31
Hallo Stefan,
Ihnen gegenüber muss der Vermieter mit dem alten / vereinbarten Schlüssel abrechnen. Die möglichen Mehrkosten gehen also zu Lasten des Vermieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.09.2020 - 14:06
Hallo nochmal.
Das ist mir Bewusst. Nun ist es aber so das die beiden Wohnungen die als all inklusive vermietet wurden auch diesen
Schlüssel haben. Und das stell sich mir bzw uns die Frage ob das so rechtens ist.
Mfg Stefan Singh
10.09.2020 - 16:55
Hallo Stefan,
die Inklusivmieten werden gegenüber diesen Mieter auch so abgerechnet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.09.2020 - 15:59
Guten Tag,
wir wohnen in einem Mehrparteienhaus zur Miete. Einige Eigentümer wohnen selbst in ihren Wohnungen.
Wir haben in den letzten Tagen die Nebenkostenabrechnung für letztes Jahr (2019) erhalten. Ich habe nun eine Frage zu den Heizkosten.
Es wird, wie auch in den Jahren zuvor, aufgelistet, wie viel Brennstoff insgesamt (für das gesamte Haus, Gasverbrauch) mit wie viel Brennstoffkosten angefallen ist. Daraus kann man errechnen, wie viel Cent je kWh der Brennstoff gekostet hat. Im Vergleich zum letzten Jahr ist die kWh fast identisch (minimal geringer). Der Gesamtverbauch des Hauses an Brennstoff ist allerdings gestiegen.
Bei der Heizkostenabrechnung werden 70% nach tatsächlichem Verbauch abgerechnet. Im Vergleich zum lezten Jahr haben wir einen geringeren Verbrauch lt. Ablesung, was m.E. auch einen geringeren Betrag an tatsächlichen Heizkosten (70%) ergeben sollte. Trotzdem sollen wir in diesem Jahr einen höheren Betrag für den nach tatsächlichem Verbrauch abgerechneten Anteil (also die 70%) zahlen.
Nach näherem Vergleich der Nebenkostenabrechnungen für dieses und letztes Jahr ist mir aufgefallen, das im letzten Jahr (und den Jahren zuvor) von den Brennstoffkosten ein Aufteilungsbetrag von 80%-85% zum Ansatz gebracht wurde. In diesem Jahr sind es 95%.
Mir ist dieser Umstand bei den bisherigen Nebenkostenabrechungen nicht aufgefallen. Ich habe es auch nicht kontrolliert, da die NK-Abrechnung immer einen ähnlichen Betrag hatte. Nun wundert es mich allerdings schon, das es diese Schwankung gibt und warum nicht immer schon “einfach” 100% der Gesamtkosten für Brennstoff angesetzt wurde.
Meine Frage ist nun, ob und welchen Spielraum es beim Ansatz der Gesamtkosten für Brennstoff für die Verteilung auf die einzelnen Parteien/Wohnugen gibt? Kann/Darf es derat große Schwankungen (>=10%) geben?
Besten Dank im Voraus und beste Grüße
Frank
22.09.2020 - 15:18
Hallo Frank,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann mir die Abweichung leider nicht erklären und denke, dass Sie Ihren Beitrag an die Hausverwaltung richten sollten. Diese muss / wird sich kümmern und Ihnen die Frage beantworten. Lassen Sie uns hier gerne wissen, was dabei rausgekommen ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.11.2020 - 16:24
Hallo,
in unserem Mehrparteienhaus werden die Heizkosten entgegen § 7 Abs.1 HeikostenV nach einem Umlageschlüssel von 90/10 abgerechnet. Ist dies rechtmäßig? Lässt die HeizkostenV hier Sonderregelungen zu? Im Mietvertrag wurde dies nicht mitgeteilt – hat der Vermieter hier seine Informationspflicht verletzt?
Vielen Dank und viele Grüße,
S. Kurz
04.11.2020 - 18:11
Hallo S. Kurz,
die Heizkostenverordnung lässt Spielraum für 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch – nicht mehr.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.02.2021 - 07:13
Hallo, ich erwerbe ein altes Bauernhaus mit einem gesamten Heizungs-/Warmwasserkreislauf. (3 Wohnungen, eine selbst bewohnt).
Da nur mündliche Mietverträge (bisher mit Nebenkostenpauschale incl. Heizung(somit verbrauchsunabhängig) existieren meine Frage:
Gibt es Möglichkeiten die pauschale Regelung beizubehalten?
Welche Alternativen gäbe es (abgesehen vom Verlegen von neuen Heiz-/Warmwasserkreisläufen)?
20.02.2021 - 11:45
Hallo J Milz,
Warmwasserzähler und Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper sind die Lösung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.08.2021 - 08:57
Hallo Herr Kurz,
wir sind eine WEG mit 40 Wohnung.
Einige Wohnungen sind an Wohngemeinschaften vermietet. Diese haben von ihren Vermietern Pauschalmietverträge.
Die Heizungkosten werden nach dem Schlüssel 70/30 abgerechnet.
Für die Abrechnung 2020 hat sich eine Verdopplung der Grund kosten ergeben. Diese resultieren aus dem hohen Verbrauch der Wohngemeinschaften.
Wir andere Eigentümer müssen nun große Summen nachzahlen, obwohl der Verbrauch nicht gestiegen ist.
Gibt es eine Möglichkeit für die mit Wohngemeinschaften vermieteten Wohnungen einen anderen Verteilerschlüssel anzusetzen. Welche Möglichkeiten bestehen diese von der Gemeinschaft nicht verursachen Kosten auf die verursachenden Eigentümer direkt umzulegen.
Vielen Dank G. M
03.08.2021 - 13:12
Hallo G. M,
ich sehe leider keine Möglichkeiten – damit die Kosten möglichst fair umgelegt werden, müssen die Kosten nach Heizkostenverordnung entsprechend aufgeteilt werden (hier 70/30).
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.09.2022 - 17:23
Sehr geehrter Herr Hundt,
n unserem Haus sind Wohnungen mit bis zu 3,20 m Stockhöhe und eine Wohnung mit 2,50 m Stockhöhe.
Ist es da nicht gerechter, die Grundkosten nach dem umbauten Raum anstatt der beheizten Fläche zu berechnen.
Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
W. Schneider
05.09.2022 - 08:36
Hallo Walter,
der verbrauchsunabhängigen Teil kann auch nach umbauten Raum abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.09.2022 - 12:52
Hallo Herr Hundt,
welcher Verteilschlüssel (Grund- und Verbrauchskosten) muss angewendet werden, wenn im Mietvertrag hierzu nichts vereinbart wurde? Kann dieser Schlüssel vom Vermieter innerhalb der erlaubten Verteilwerte ohne Rücksprache verändert werden, oder müssen alle Mieter zuerst zustimmen?
Danke im Vorab.
MfG
Friedrich
28.09.2022 - 14:24
Hallo Friedrich,
die Heizkostenverordnung gibt eine Spanne von 50-70 % für die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten vor. Der Vermieter definiert den Verteilerschlüssel nach Belieben. In der Regel wird das im Mietvertrag festgehalten. Inwieweit Änderungen am Verteilerschlüssel möglich sind, vermag ich nicht einzuschätzen. Vielleicht finden Sie hier zu Rechtsprechung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.08.2023 - 08:59
Hallo, Herr Hundt,
meine Mutter ist am 05.06.2022 verstorben und war seit dem 06.05.2022 davor im KH. Die Wohnung konnte von uns erst zum 31.08.2022 gekündigt werden und da wir bis dahin die Miete gezahlt haben, wurde eben auch der Nebenkostenbetrag nur bis August 2022 gezahlt.
Nun haben wir die Nebenkostenabrechnung erhalten und es ist eine Aufstellung über das gesamte Jahr für das komplette Haus – 7 Parteien – erstellt worden – unsere Abrechnung gekürzt auf 8 Monate. Da meine Mutter aber nur etwas mehr als 4 Monate davon im Haus war und somit auch nichts verbraucht hat und wir aber nun durch die Nebenkostenzahlungen “nur” bis August einen geringeren Betrag für die Vorauszahlung haben, ist die Endabrechnung sehr hoch ausgefallen. Wir zahlen praktisch für die anderen Mitbewohner des Hauses mit.
Meine Frage: Kann es sein, dass in diesem besonderen Fall nur die wirkliche Zeit hätte angerechnet werden dürfen, die meine Mutter in der Wohnung war? Also 06.05.2022 oder auch bis zum Todestag, den 05.06.2022.
Mir geht es jetzt hauptsächlich um die Heizkostenabrechnung – die anderen Nebenkosten wie Müll usw. sind zwar m.E. auch nicht richtig, weil 4 Monate kein Müll angefallen ist und auch die Straßenreinigungskosten usw. nicht mehr zutreffen, denn da hat sie schon nicht mehr gelebt. Aber ich denke, da die Wohnung bis Ende August gemietet war, kommen wir um diese Kosten nicht drumrum.
Vielen Dank vorab
Mit freundlichen Grüßen
V. Becker
02.08.2023 - 09:33
Hallo Verena,
ob ein Mieter tatsächlich in der Wohnung lebt oder nicht, spielt für die Nebenkostenabrechnung kaum eine Rolle. Es gibt einen Effekt: die verbrauchsabhängigen Kosten werden zumindest gesenkt. Heizkosten sind zu 50% bis 70% verbrauchsabhängig, hier gibt es also Einsparpotenzial.
Ich denke, ich muss sie also enttäuschen, denn in der Regel gibt es einen sehr kleinen Effekt (besonders in den Sommermonaten mit wenig Heizkosten), wenn die Wohnung nicht genutzt wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.01.2024 - 09:09
Hallo Herr Hundt,
ich möchte in meinem von mir selbst bewohnten Zweifamilienhaus die obere Wohnung vermieten.
Ist es korrekt, dass ich daher nicht an die Heizkostenverordnung gebunden bin und gänzlich verbrauchsunabhängig abrechnen kann?
Muss ich dennoch nach beheizbarer Fläche oder nach Wohnfläche abrechnen, oder könnte ich auch die Wohneinheiten als Umlageschlüssel verwenden und die anfallenden Heizkosten so 50/50 abrechnen?
Hintergrund ist, dass die Wohnungen eine annähernd gleiche Wohnfläche aufweisen (86 bzw 83 qm) und sich die Berechnung so noch weiter vereinfachen würde.
Danke & Gruß,
Heinz Michel
31.01.2024 - 10:09
Hallo Heinz,
in diesem Artikel haben wir uns mit Ihren Fragen näher befasst: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-zweifamilienhaus/
Viele Grüße
Dennis Hundt