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Heizkostenabrechnung: Umlageschlüssel im Schnellcheck

Früher war es üblich, die gesamten Heizkosten nach der Wohnfläche und der Personenzahl in der Mieterwohnung abzurechnen. Für den Vermieter war dies eine relativ einfache Angelegenheit.

Diese Abrechnung führte aber gerade in Mehrfamilienhäusern zu Ungerechtigkeiten, wenn der Mieter in einer Wohnung einen besonders hohen Energieverbrauch hatte, den der Mieter einer anderen Wohnung bei gleicher Wohnfläche bei geringerem Energieverbrauch praktisch mit bezahlen musste.

Seit 1981 regelt daher die Heizkostenverordnung, wie die Heizkostenabrechnung erstellen ist. Der Kern der Umlage ist die Verteilung auf verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Teile.

Heizkostenabrechnung muss in der Regel verbrauchsabhängig erfolgen

Entscheidendes Merkmal der Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung ist die verbrauchsabhängige Abrechnung. Danach muss der Verbrauch des einzelnen Mieters mit Verbrauchserfassungsgeräten erfasst werden. Ausnahmen bilden lediglich Zweifamilienhäuser, in denen auch der Vermieter selbst wohnt sowie Studenten-, Alters- und Pflegeheime. In diesen Ausnahmefällen kann es bei der ausschließlich verbrauchsunabhängigen Abrechnung verbleiben.

Auch die früher üblichen Warmmietverträge, bei denen der Mieter die Heizkosten pauschal mit der Miete bezahlt, sind nicht mehr wirksam.

Grundlage ist der Mietvertrag

Ausgangspunkt ist die Vereinbarung ist der individuelle Mietvertrag. Hier haben Vermieter und Mieter eine gewisse Gestaltungsfreiheit. Dabei müssen sie allerdings die Vorgaben der Heizkostenverordnung berücksichtigen.

In Heizkostenabrechnung ist der Mieter zu informieren, nach welchem Umlageschlüssel die Abrechnung erfolgt.

Umlageschlüssel im Schnellcheck

1. Abrechnung von 50% bis 70% nach Verbrauch

Nach der Heizkostenverordnung muss der Vermieter die Heizkosten und Warmwasserkosten mit einem Anteil von mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem Verbrauch des einzelnen Mieters abrechnen.

2. Abrechnung von 30% bis 50% verbrauchsunabhängig

Den restlichen Anteil der Energiekosten (Festkosten) des Mieters kann der Mieter unabhängig vom Verbrauch und je nach der Vereinbarung zur Erfassung des verbrauchsabhängigen Anteils zwischen 50 % bis 30 % abrechnen.

Vermieter und Mieter können auch vereinbaren, den Verbrauchsanteil bis zu 100 % abzurechnen.

3. Abrechnung des verbrauchsunabhängigen Teils

Der Umlageschlüssel für den verbrauchsunabhängigen Anteil (Festkosten 30 – 50 %) kann nach der

  • Wohnfläche in Quadratmeter oder
  • Nutzfläche in Quadratmeter oder
  • nach dem umbauten Raum der beheizten Wohnfläche in m³.

vereinbart werden. Maßstab ist insoweit § 7 I S. 2 HeizkostenV.

Häufige Fehler und weitere Besonderheiten bei der Umlage der Heizkosten

Die Abrechnung nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen ist nicht möglich, da die Heizkostenverordnung darauf nicht verweist und von ihren Vorgaben nicht abgewichen werden darf.

Die Abrechnung nach der beheizten Wohnfläche soll insbesondere Dachschrägen berücksichtigen. Abzustellen ist dabei auf beheizbare Räume, nicht auf die tatsächlich beheizten Räume. Andernfalls könnte der Mieter die Abrechnung reduzieren, indem er eine vorhandene Heizung einfach nicht benutzt. Somit zählen alle Räume, die mit funktionsfähigen Heizkörpern ausgestattet sind. Balkone, Loggien oder Terrassen sind keine beheizten Räume.

Ist als Umlageschlüssel die Wohnfläche vereinbart, zählen Balkone und Terrassen mit 25 % bis 50 % Flächenanteil mit. Die Wohnfläche ist dann einschließlich der Balkon- und Terrassenflächen anzusetzen, ohne dass darauf ankommt, dass diese Flächen tatsächlich nicht beheizt werden.

Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung allerdings ausgenommen. Der Verbrauch fließt ohne besonderen Ausweis in die Gesamtkosten ein.

Befinden sich im Haus gemeinschaftlich genutzte energieintensive Einrichtungen mit einem hohen Wärme- oder Warmwasserverbrauch (Sauna, Schwimmbad) muss der Verbrauch dieser Einrichtungen wiederum gesondert erfasst werden. Die Abrechnung erfolgt dann danach, wie mietvertraglich die Nutzung vereinbart ist.

Der Energieverbrauch für nicht vermietete, leer stehende Wohnungen darf durch den Vermieter nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Der Verbrauch geht zu Lasten des Vermieters.

Ein Link-Tipp zum Schluss: So prüfen Mieter Ihrer Heizkostenabrechnung Schritt für Schritt.

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