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Heizkostenabrechnung: Umlageschlüssel im Schnellcheck

Früher war es üblich, die gesamten Heizkosten nach der Wohnfläche und der Personenzahl in der Mieterwohnung abzurechnen. Für den Vermieter war dies eine relativ einfache Angelegenheit.

Diese Abrechnung führte aber gerade in Mehrfamilienhäusern zu Ungerechtigkeiten, wenn der Mieter in einer Wohnung einen besonders hohen Energieverbrauch hatte, den der Mieter einer anderen Wohnung bei gleicher Wohnfläche bei geringerem Energieverbrauch praktisch mit bezahlen musste.

Seit 1981 regelt daher die Heizkostenverordnung, wie die Heizkostenabrechnung erstellen ist. Der Kern der Umlage ist die Verteilung auf verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Teile.

Heizkostenabrechnung muss in der Regel verbrauchsabhängig erfolgen

Entscheidendes Merkmal der Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung ist die verbrauchsabhängige Abrechnung. Danach muss der Verbrauch des einzelnen Mieters mit Verbrauchserfassungsgeräten erfasst werden. Ausnahmen bilden lediglich Zweifamilienhäuser, in denen auch der Vermieter selbst wohnt sowie Studenten-, Alters- und Pflegeheime. In diesen Ausnahmefällen kann es bei der ausschließlich verbrauchsunabhängigen Abrechnung verbleiben.

Auch die früher üblichen Warmmietverträge, bei denen der Mieter die Heizkosten pauschal mit der Miete bezahlt, sind nicht mehr wirksam.

Grundlage ist der Mietvertrag

Ausgangspunkt ist die Vereinbarung ist der individuelle Mietvertrag. Hier haben Vermieter und Mieter eine gewisse Gestaltungsfreiheit. Dabei müssen sie allerdings die Vorgaben der Heizkostenverordnung berücksichtigen.

In Heizkostenabrechnung ist der Mieter zu informieren, nach welchem Umlageschlüssel die Abrechnung erfolgt.

Umlageschlüssel im Schnellcheck

1. Abrechnung von 50% bis 70% nach Verbrauch

Nach der Heizkostenverordnung muss der Vermieter die Heizkosten und Warmwasserkosten mit einem Anteil von mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem Verbrauch des einzelnen Mieters abrechnen.

2. Abrechnung von 30% bis 50% verbrauchsunabhängig

Den restlichen Anteil der Energiekosten (Festkosten) des Mieters kann der Mieter unabhängig vom Verbrauch und je nach der Vereinbarung zur Erfassung des verbrauchsabhängigen Anteils zwischen 50 % bis 30 % abrechnen.

Vermieter und Mieter können auch vereinbaren, den Verbrauchsanteil bis zu 100 % abzurechnen.

3. Abrechnung des verbrauchsunabhängigen Teils

Der Umlageschlüssel für den verbrauchsunabhängigen Anteil (Festkosten 30 – 50 %) kann nach der

  • Wohnfläche in Quadratmeter oder
  • Nutzfläche in Quadratmeter oder
  • nach dem umbauten Raum der beheizten Wohnfläche in m³.

vereinbart werden. Maßstab ist insoweit § 7 I S. 2 HeizkostenV.

Häufige Fehler und weitere Besonderheiten bei der Umlage der Heizkosten

Die Abrechnung nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen ist nicht möglich, da die Heizkostenverordnung darauf nicht verweist und von ihren Vorgaben nicht abgewichen werden darf.

Die Abrechnung nach der beheizten Wohnfläche soll insbesondere Dachschrägen berücksichtigen. Abzustellen ist dabei auf beheizbare Räume, nicht auf die tatsächlich beheizten Räume. Andernfalls könnte der Mieter die Abrechnung reduzieren, indem er eine vorhandene Heizung einfach nicht benutzt. Somit zählen alle Räume, die mit funktionsfähigen Heizkörpern ausgestattet sind. Balkone, Loggien oder Terrassen sind keine beheizten Räume.

Ist als Umlageschlüssel die Wohnfläche vereinbart, zählen Balkone und Terrassen mit 25 % bis 50 % Flächenanteil mit. Die Wohnfläche ist dann einschließlich der Balkon- und Terrassenflächen anzusetzen, ohne dass darauf ankommt, dass diese Flächen tatsächlich nicht beheizt werden.

Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung allerdings ausgenommen. Der Verbrauch fließt ohne besonderen Ausweis in die Gesamtkosten ein.

Befinden sich im Haus gemeinschaftlich genutzte energieintensive Einrichtungen mit einem hohen Wärme- oder Warmwasserverbrauch (Sauna, Schwimmbad) muss der Verbrauch dieser Einrichtungen wiederum gesondert erfasst werden. Die Abrechnung erfolgt dann danach, wie mietvertraglich die Nutzung vereinbart ist.

Der Energieverbrauch für nicht vermietete, leer stehende Wohnungen darf durch den Vermieter nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Der Verbrauch geht zu Lasten des Vermieters.

Ein Link-Tipp zum Schluss: So prüfen Mieter Ihrer Heizkostenabrechnung Schritt für Schritt.

13 Antworten auf "Heizkostenabrechnung: Umlageschlüssel im Schnellcheck"

  • Michael Scholz
    26.07.2018 - 17:40 Antworten

    Interessant wären Hinweise darüber, wer entscheidet, ob die Grundkosten für Heizung nach der Wohn/Nutzfläche oder nach der beheitzen Fläche erfolgt; die Hausverwaltung ? Die Eigentümerversammlung ? Kann eine Umstellung durch Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen ?

  • Wolfgang Kaaden
    04.02.2019 - 04:34 Antworten

    Hallo und guten Tag,

    mich würde nur eines interessieren:
    darf der Vermieter den (bisher laut mdl. Vereinbarung) rein, also 100%igen verbrauchsabhängig
    zugrunde gelegten Verteilerschlüssel für Warmwasser NACHTRÄGLICH ändern?

    danke

    wolfgang kaaden

    • Mietrecht.org
      04.02.2019 - 09:26 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      welcher Umlageschlüssel ist im Mietvertrag vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bebe
    30.05.2020 - 06:58 Antworten

    Guten Tag,

    unsere HV rechnet noch immer nach dem Prinzip 50:50 ab. Ich würde gern eine Umstellung erwirken auf 70:30. Die Kriterien bei dem dies sein „muss“, erfüllt das Haus nicht.
    Die HV gibt an, das mein MV von 2007 bindend ist und vor einer Umstellung alle Mietparteien zustimmen müssten. Die neusten Parteien sind nach 2009 eingezogen.
    Ist es rechtens, die Umstellung auf 70:30 zu verwehren?

    Besten Dank im Voraus!

    • Mietrecht.org
      02.06.2020 - 11:08 Antworten

      Hallo Bebe,

      Sie können sich die Umstellung wünschen, sind aber wie Ihre Nachbarn und die Hausverwaltung an die Vereinbarung im Mietvertrag gebunden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Harry Bohn
    06.06.2020 - 11:55 Antworten

    Bei einem mehrstöckigen Gebäude muß die unterste Wohnung mehr Heizkosten aufwenden, als die darüber liegenden Wohnungen. Dies liegt daran, weil die unterste Wohnung einen kalten Untergrund hat und nicht von der Wärme einer darunter liegenden Wohnung profitieren kann.

    Gibt es hier einen gesetzlichen Anspruch, daß dieser Umstand bei der Berechnung der Heizungskosten mit zu berücksichtigen ist?

    • Mietrecht.org
      06.06.2020 - 18:38 Antworten

      Hallo Harry,

      genau deshalb muss nach Heizkostenverordnung mit 30 bis 50% nach Fläche angerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan Singh
    07.09.2020 - 17:11 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren.
    Ich habe eine Frage zum Verteilerschlüssel.
    Wir Bewohnern ein altes Bauernhaus mit 6 Parteien und eine Gemeinschaftsheizung.

    Der Verteilerschlüssel liegt bei 70/30.
    Nun sind aber zwei Parteien ausgezogen und es wurde neu vermietet.
    Die neuen Mietverträge wurden als all inklusive Paket geschlossen.
    Meine Frage dazu wäre ob das so rechtens ist weil die neuen Parteien ja heizen können wie sie wollen aber die Anteil von 30 ja die Gemeinschaft trägt.
    Mfg Stefan Singh

    • Mietrecht.org
      10.09.2020 - 11:31 Antworten

      Hallo Stefan,

      Ihnen gegenüber muss der Vermieter mit dem alten / vereinbarten Schlüssel abrechnen. Die möglichen Mehrkosten gehen also zu Lasten des Vermieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan Singh
    10.09.2020 - 14:06 Antworten

    Hallo nochmal.
    Das ist mir Bewusst. Nun ist es aber so das die beiden Wohnungen die als all inklusive vermietet wurden auch diesen
    Schlüssel haben. Und das stell sich mir bzw uns die Frage ob das so rechtens ist.
    Mfg Stefan Singh

    • Mietrecht.org
      10.09.2020 - 16:55 Antworten

      Hallo Stefan,

      die Inklusivmieten werden gegenüber diesen Mieter auch so abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frank
    21.09.2020 - 15:59 Antworten

    Guten Tag,

    wir wohnen in einem Mehrparteienhaus zur Miete. Einige Eigentümer wohnen selbst in ihren Wohnungen.
    Wir haben in den letzten Tagen die Nebenkostenabrechnung für letztes Jahr (2019) erhalten. Ich habe nun eine Frage zu den Heizkosten.

    Es wird, wie auch in den Jahren zuvor, aufgelistet, wie viel Brennstoff insgesamt (für das gesamte Haus, Gasverbrauch) mit wie viel Brennstoffkosten angefallen ist. Daraus kann man errechnen, wie viel Cent je kWh der Brennstoff gekostet hat. Im Vergleich zum letzten Jahr ist die kWh fast identisch (minimal geringer). Der Gesamtverbauch des Hauses an Brennstoff ist allerdings gestiegen.
    Bei der Heizkostenabrechnung werden 70% nach tatsächlichem Verbauch abgerechnet. Im Vergleich zum lezten Jahr haben wir einen geringeren Verbrauch lt. Ablesung, was m.E. auch einen geringeren Betrag an tatsächlichen Heizkosten (70%) ergeben sollte. Trotzdem sollen wir in diesem Jahr einen höheren Betrag für den nach tatsächlichem Verbrauch abgerechneten Anteil (also die 70%) zahlen.
    Nach näherem Vergleich der Nebenkostenabrechnungen für dieses und letztes Jahr ist mir aufgefallen, das im letzten Jahr (und den Jahren zuvor) von den Brennstoffkosten ein Aufteilungsbetrag von 80%-85% zum Ansatz gebracht wurde. In diesem Jahr sind es 95%.

    Mir ist dieser Umstand bei den bisherigen Nebenkostenabrechungen nicht aufgefallen. Ich habe es auch nicht kontrolliert, da die NK-Abrechnung immer einen ähnlichen Betrag hatte. Nun wundert es mich allerdings schon, das es diese Schwankung gibt und warum nicht immer schon „einfach“ 100% der Gesamtkosten für Brennstoff angesetzt wurde.

    Meine Frage ist nun, ob und welchen Spielraum es beim Ansatz der Gesamtkosten für Brennstoff für die Verteilung auf die einzelnen Parteien/Wohnugen gibt? Kann/Darf es derat große Schwankungen (>=10%) geben?

    Besten Dank im Voraus und beste Grüße
    Frank

    • Mietrecht.org
      22.09.2020 - 15:18 Antworten

      Hallo Frank,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann mir die Abweichung leider nicht erklären und denke, dass Sie Ihren Beitrag an die Hausverwaltung richten sollten. Diese muss / wird sich kümmern und Ihnen die Frage beantworten. Lassen Sie uns hier gerne wissen, was dabei rausgekommen ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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