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Heizkostenabrechnung: Unterjährig nach Auszug des Mieters

Bei einem Mietverhältnis stellen die Heizkosten den größten Kostenfaktor dar. Daher dürfte ein Mieter, der unterjährig vor Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode aus der Wohnung auszieht, daran interessiert sein, möglichst schnell die Heizkostenabrechnung zu erhalten und sein Haushaltsbudget kalkulieren zu können.

Soweit der Mieter vor Ablauf seiner mietvertraglichen Kündigungsfrist auszieht, bleibt er bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vertraglich zur Zahlung der Heizkosten und sonstigen Nebenkosten verpflichtet.

Wir erklären hier, wie die Heizkostenabrechnung funktioniert, wenn ein Mieter mitten im Jahr auszieht und somit z.B. nur ein paar Monate eines Jahres in der Wohnung lebt. Ein Ratgeber-Artikel für Mieter und Vermieter.

Der unterjährige Auszug bestimmt den Abrechnungszeitpunkt

Für die Heizkostenabrechnung des unterjährig ausziehenden Mieters ist der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses maßgebend. Zieht der Mieter vorzeitig aus der Wohnung aus, muss er trotzdem die Heiz- und Nebenkosten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses tragen.

Der nachfolgende Mieter trägt die Heiz- und Nebenkosten ab dem Zeitpunkt sdes Beginns seines Mietverhältnisses. Zieht er erst später in die Wohnung ein, ist er dennoch zur Zahlung der Nebenkosten ab Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet. Ein zeitweiliger Leerstand geht zu Lasten des Vermieters.

Vermieter braucht keine Teilabrechnungen zu erstellen

Der Vermieter ist nur verpflichtet, bei Mieterwechsel eine Zwischenablesung vorzunehmen (§ 9b HeizkostenV). Er ist aber nicht verpflichtet, eine auf den Tag des Mieterwechsels abgestellte Teilabrechnung der Heizkosten zu erstellen. Gleichfalls kann der Mieter keine Teilabrechnung verlangen. Vielmehr muss er sich bei einem Auszug im Laufe der Abrechnungsperiode auf das Ende des Abrechnungszeitraums verweisen lassen. Das Gesetz ist insoweit eindeutig (§ 556 III S. 3 BGB).

Allerdings kann der Vermieter die Heizkostenabrechnung freiwillig erstellen oder bereits bei Abschluss des Mietvertrages eine Verpflichtung zur Teilabrechnung für den Fall des Auszugs vereinbaren.

Da die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen sind, muss der Vermieter praktisch immer eine Heizkostenabrechnung erstellen.

Eine Ausnahme besteht nur bei Zweifamilienhäusern, in denen die Parteien die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen können. Ist in diesem Fall eine Warm- oder Inklusivmiete vereinbart, kommt es auf eine Heizkostenabrechnung nicht an, da die Miete maßgebend ist.

Zwischenablesung der Verbrauchskosten

Werden die Heizkosten nach Verbrauch erfasst, müssen die Messvorrichtungen beim Auszug des Mieters abgelesen werden. Grundlage ist § 9b Heizkostenverordnung: „Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel“. Wechselt der Mieter mehrfach, ist jeweils nach dieser Vorschrift zu verfahren.

Wichtig ist, dass der Mieter zum Ablesetermin den Zugang zu seiner Wohnung ermöglicht, soweit die Messeinrichtungen in der Wohnung sind (z.B. Verdunstungsröhrchen am Heizkörper).

Die Heizkostenverordnung erlaubt es dem Vermieter nach zwei vergeblichen Ableseversuchen den Verbrauch auf der Grundlage vergleichbarer Räume oder dem prozentualen Vorjahresanteil zu schätzen bzw. nach der Gradzahlentabelle abzurechnen (§ 9b HeizkostenV).

Unterlässt der Vermieter die Zwischenablesung, ohne dass ein Ausnahmefall vorliegt, kann der Mieter den nicht verbrauchsabhängigen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).

Die Zwischenablesungskosten gelten mangels laufender Entstehung nicht als Nebenkosten und können nicht auf den Mieter umgelegt werden (BGH WuM 2008, 85).

Heizkostenabrechnung nach der Gradzahlentabelle

Bei einem Mieterwechsel sind die verbrauchsabhängigen Heizkosten mittels einer Zwischenablesung festzustellen. Soweit im Mietvertrag keine individuelle Vereinbarung über die Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Heizkosten getroffen ist, sind die übrigen Kosten (Grundkosten) nach der Gradzahlentabelle oder zeitanteilig zwischen dem ein- und dem ausziehenden Mieter aufzuteilen. Gleiches gilt, wenn die Zwischenablesung aus faktischen oder technischen Gründen nicht möglich ist (§ 12 II, III HeizkostenV).

In der Gradzahlentabelle wird den Jahreszeiten entsprechend bestimmt, wie hoch der anteilige Jahresverbrauch im Monat einzuschätzen ist. Die Gradzahlen werden vom Deutschen Wetterdienst ermittelt und stellen einen Maßstab für den Temperaturverlauf einer Heizperiode dar. So beträgt der Promilleanteil für den Januar 170/1000, für die Sommermonate nur 30 bzw. 40 Anteile. Ein Mieter, der von Dezember bis Februar die Wohnung bewohnt, müsste danach 48 % der Heizkosten bezahlen. Wird zeitanteilig aufgeteilt, ist auf die Wohndauer der beiden Mietparteien abzustellen und die Heizkosten sind entsprechend zu aufzuteilen.

Wird nach der Gradzahlentabelle abgerechnet, muss die Abrechnung verständlich sein. Die bloße Wiedergabe der Tabelle genügt nicht. Allerdings brauchen die Rechenschritte nicht im Detail dargestellt zu werden (BGH WuM 2005, 579).

Ungeachtet dieser Vorgabe können die Parteien mietvertraglich auch nach der Wohnfläche oder der Personenzahl abrechnen.

Verspätete Rückgabe der Wohnung

Räumt der Mieter die Mieträume nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtzeitig, muss er die bisher geleisteten Vorauszahlungen weiterhin zahlen. Der Vermieter ist berechtigt, die bislang eventuell zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen auf das ortsübliche Niveau anzuheben (BGH NZM 1999, 803).

Wenn der Mieter verstirbt

Für den Fall, dass der Mieter verstirbt, trifft das Gesetz eine Sonderregelung (§§ 563 ff BGB). Lebte der Mieter mit seinem Ehe- oder eingetragenem Lebenspartner in einem gemeinsamen Haushalt, tritt der Partner in das Mietverhältnis ein. Vom Zeitpunkt des Todes des Mieters an trägt er die Heizkosten. Er ist auch zu Nachzahlungen für den laufenden Abrechnungszeitraum verpflichtet. Ihm stehen, sofern er zugleich Erbe ist, eventuelle Erstattungsguthaben zu.

Vertraglich geregelte Übergänge

Erfolgt der Mieterwechsel durch eine vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter, früherem und neuem Mieter, tritt der neue Mieter anstelle des alten Mieters in den Mietvertrag ein. Er übernimmt dessen Rechte und Pflichten. Bereits entstandene Heizkostenforderungen muss der neue Mieter nur tragen, wenn dies vereinbart wird.

Sofern der Vermieter mit dem alten Mieter außerhalb der Kündigungsfristen einen Mietaufhebungsvertrag und mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag schließt, gelten allgemein die Grundsätze für die Beendigung des Mietverhältnisses.

Zurückbehaltungsrecht der Kaution

Geht der Vermieter von einer Nachzahlungsforderung aus der Heizkostenabrechnung aus, darf er von der Kaution einen angemessenen Betrag einbehalten, um die voraussichtlich zu erwartende Nachzahlung abzudecken (BGH ZMR 2006, 431). Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist ab, muss er die Kaution vollständig erstatten.

18 Antworten auf "Heizkostenabrechnung: Unterjährig nach Auszug des Mieters"

  • Marcus Pegoski
    05.08.2014 - 21:58 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    eine Frage hierzu: Bei einem unterjährigen Auszug dürfte der Vermieter doch nur den Ölverbrauch
    meinen Verbrauchseinheiten gegenüberstellen, der bis zum Ende des Mieterverhältinis entstanden ist oder? In meinem Fall muss ich durch hohe Ablesewerte bis zu meinem Auszug, einem geringen Verbrauch der zweiten Mietspartei und durch Leerstand nach meinem Auszug ca. 80% des Ölverbrauchs nach meinem Auszug zahlen. Das sind ca. 700 Euro. Ist das gerechtfertigt?

    • Mietrecht.org
      08.08.2014 - 09:20 Antworten

      Hallo Marcus,

      leider verstehe ich Ihr Anliegen nicht so recht. Die Zwischenablesung sort für eine Aufteilung der Kosten. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung hier prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Daniel Steffen
      22.01.2015 - 16:03 Antworten

      Hallo Marcus,

      Wir haben im Moment ein sehr ähnliches Problem, hast du schon eine Lösung gefunden?

      Für die, die das Grundproblem nicht ganz nachvollziehen können:

      Beim unterjährigen Auszug wurden natürlich die bis dahin entstandenen Wärme- Verbrauchkosten abgelesen.
      Allerdings wurde zum Ende des Abrechnungszeitraumes der Schlüssel, mit dem die Verbrauchs- und Flächenbezogenen Heizungskosten berechnet wurden erstellt unter Benutzung der Ölkosten für den gesamten Abrechnungs- und nicht nur unseres Nutzungszeitraumes.

      Auf gut Deutsch, wir müssen zum Beispiel pro Quadratmeter Ca 2,95 € bezahlen, obwohl wir bereits acht Monate vor Ende des Abrechnungszeitraumes ausgezogen sind. Der Schlüssel von 2,95 € errechnet sich aber hauptsächlich aus den Kosten für das Heizöl im gesamten Abrechnungszeitraum und nicht aus unserem Nutzungszeitraum von vier Monaten.

      Würde ich auf Grundlage des Nutzungszeitraumes eine Berechnung durchführen, indem ich zwar die Gesamtkosten her nehme, diese aber erst mal auf ein Drittel reduziere (vier Monate nutzungszeitraum in zwölf Monaten abrechnungszeitraum), dann komme ich für uns auf einen quadratmeterschlüssel von nur 0,98 €.

      Die Frage ist nun, warum unser Schlüssel am gesamt Verbrauch im Abrechnungszeitraum berechnet wird und nicht nur anhand des tatsächlichen Nutzungszeitraumes.

      Ich hoffe, irgendjemand kann uns/mir helfen…

  • Annika
    11.04.2016 - 19:31 Antworten

    Guten Abend,

    ich ziehe nach 4 Jahren aus meiner Wohnung aus und meine Vermieterin hat bereits eine Nachzahlung der Betriebskosten angekündigt.

    Die Sache ist, dass ich in den vergangenen Jahren nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten habe. Auch meine Vormieterin hat nie eine bekommen. Falls ich jetzt eine Abrechnung beim Auszug erhalten sollte, habe ich meines Erachtens keine Möglichkeit diese zu überprüfen, da es keinen Vergleichszeitraum gibt. Hinzu kommt, dass ich einfach verglaste Fenster habe und Rahmen, durch die der Wind weht. Eine Nachbesserung hat meine Vermieterin immer abgelehnt.

    Ich habe den Eindruck, dass meine Vermieterin noch mal abkassieren möchte und an meine Kaution ran will. Kann ich mich dagegen wehren?

    Danke für Ihren Rat!

  • Andreas Arndt
    29.04.2016 - 19:03 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    bei meinem Auszug aus meiner Wohnung wurde im Juni 2015 ein Wärmeverbrauchswert festgehalten, welcher um 600 kWh niedriger ist, als der letzte geschätzter Wert aus Dezember 2014.

    Obwohl eindeutig eine Differenz zu meinen Gunsten vorhanden ist für den Zeitraum Januar bis Juni 2015, verweigert mein Vermieter den Rückerstattungsbetrag. Er begründet dies damit, dass der Verbrauchswert für 2014 geschätzt wurde und bereits abgerechnet ist.

    Er vertritt die Auffassung, dass der beim Auszug im Juni 2015 festgestellter Negativ Verbrauch nicht geheilt werden kann.

    Mir ist bewusst, dass die Auffassung von meinem ehemaligen Vermieter falsch ist. Jedoch benötige ich eine gesetzliche Grundlage bzw falls vorhanden, ein Gerichtsurteil im ähnlich gelagerten Fall.

    Ist Ihnen ein ähnlicher Fall bekannt?

    Mit freundlichen Grüßen

    Andreas Arndt

    • Mietrecht.org
      30.04.2016 - 06:16 Antworten

      Hallo Andreas,

      ein besonderer Fall, mir ist leider kein Urteil bekannt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    22.05.2016 - 11:46 Antworten

    Hallo,

    Ich habe meine Wohnung letztes Jahr fristgerecht zum 31.10.2015 gekündigt und bin aber schon am 10.10.2015 ausgezogen. Hierbei fand auch bereits schon die Schlüsselübergabe an den Vermiter statt und es wurde auch ein Übergabeprotokoll mit den Ablesewerten erstellt. D.h. Ich bin da. 20 Tage vor dem Ende der Kündigungsfrist ausgezogen. Fairerweise muss ich sagen, dass der Vermieter die Wohnung erst zum 01.11.2015 weitervermietet hat und nicht schon vorher.

    Bei der Betreibskostenabrechnung sind jetzt alle Kosten, die nicht verbrauchsabhängig sind (z.B. Hausmeister und ähnliches) mit 10/12 angesetzt (also zum Tag der Kündigung und nicht des Auszuges). Bei den Verbrauchsabhängigen Kosten gab es eine Abrechnung von Techem ebenfalls mit dem Zeitraum 01.01. – 31.10.

    Ist dies so korrekt? Vereinfacht ist die Frage, ob sowohl bei den nicht Verbrauchsabhängigen Kosten sowie den Verbrauchsabhängigen immer das Datum zählt, zu dem man eine Wohnung kündigt oder bei vorzeitigem Auszug (inkl. Schlüsselübergabe etc.) dieses Datum.

    Herzlichen Dank.

    Gruß
    Martin

    • Mietrecht.org
      22.05.2016 - 21:54 Antworten

      Hallo Martin,

      haben Sie den mit dem Vermieter eine besondere Vereinbarung dazu getroffen. Ansonsten könnte ja jeder Mieter dem Vermieter den Schlüssel in den Briefkasten werden und die Nebenkostenabrechnung mit Datum der Schlüsselübergabe fordern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Martin
        23.05.2016 - 06:23 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Es war so, dass wir einen Termin zur Wohnungsübergabe ausgemacht hatten, da ich diese nicht mehr nutzen musste (ich hatte bereits eine neue Wohnung zu dem Zeitpunkt) und mein Vermieter auf seine Kosten noch streichen konnte vor dem Einzug von neuen Mietern. Die Schlüssel wurden also im Rahmen der Wohnungsübergabe persönlich an den Vermieter übergeben. Insofern bestand wohl keine besondere Vereinbarung.

        Aber Ihre Aussage ist schon richtig, Herr Hundt, dass sonst jeder die Schlüssel einfach früher übergibt um Nebenkosten zu sparen ist sicher nicht die Idee. Vermutlich ist die Abrechnung dann so richtig.

        Vielen Dank!
        Martin

  • Herbert Lederer
    08.02.2017 - 11:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin zum 31.10. des letzten Jahres ausgezogen. Nun bekam ich die Abrechnung. Die Heizkosten wurden nach dem Zählerstand des Auszugs berechnet. Andere Kosten, z.B. Hausversicherungen wurden mit 10/12 angesetzt.
    Allerdings soll ich den gesamten Betrag der Heizungswartung übernehmen mit der Argumentation, dass ich zum Zeitpunkt der Wartung Mieter war. Müssten die nicht auch zu 10/12 berechnet werden ?
    Vielen Dank im Voraus

    • Mietrecht.org
      08.02.2017 - 17:22 Antworten

      Hallo Herbert,

      auch die Wartung der Heizung wir zeitanteilig abgegrenzt. Sonst müsste ein Mieter er nur einen Monat in der Wohnung lebt, die Wartung alleine zahlen, weil diese in diesem Monat erfolgte – das macht natürlich keinen Sinn.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ashteru
    06.03.2017 - 14:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind zum 28.02.2017 ausgezogen. Übergabe der Wohnung war auch am 27.02.2017.
    Fotos vom beidseitig (beide Parteien) unterschriebenen Übergabeprotokoll liegt mir vor.

    Nun ist dem Vermieter einen Tag später aufgefallen das er die falschen Heizungswerte abgelesen hat. (elektronisches Messverfahren mit digital-Anzeige von zweiten Werten – Stichtagswert: 31.12.2016 und aktueller Wert) er hat natürlich den Stichtag 31.12.2016 (oder der Wert der letzten Messung) abgelesen – diese Werte sind auf jedenfall gleich mit denen auf der Abrechnung 2015/2016.

    Wie soll mal nun vorgehen.

  • Manuela
    21.06.2017 - 10:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin zum 29.02.2016 ausgezogen, die nun vorliegende Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung wurde nach Gradtagszahlen aufgeteilt.

    Im Jahr 2015 hatte ich Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von insgesamt 376,74 Euro. Gemäß der vorliegenden Berechnung sollen nun beinahe die Hälfte der Vorjahreskosten für lediglich zwei Monate 177,42 Euro auf mich entfallen. Da lässt sich auch nicht dadurch erklären, dass die Monate Januar und Februar die höchsten Werte gemäß Gradtagstabelle aufweisen. Der Gesamtverbrauch für das Anwesen hat sich nur geringfügig erhöht.

    Offensichtlich hat mein Nachmieter einen wesentlich höheren Verbrauch, den ich, da die Heizkosten nur zeitanteilig (d.h. ohne Zwischenablesung) abgerechnet wurden, anteilig mittragen soll. So wurden für nur zwei Monate 4,14 m³ Warmwasserverbrauch ermittelt, wobei mein Gesamtverbrauch im Jahr 2015 bei 2,97 m³ (!) lag.

    Hat dies seine Richtigkeit? Vielen Dank.

  • Paul
    01.03.2018 - 16:09 Antworten

    Hallo,
    nach meinem Auszug wurde u.a. das Bad auf Kosten des (Ex-)Vermieters renoviert.
    Beim Übergabeprotokoll wurden die Zählerstände von Heizung und Wasser notiert.
    Nun werden mir die Kosten von Heizung und Wasser durch die Handwerker in Rechnung gestellt, ist dies rechtens?

    Vielen Dank im Voraus
    Paul

  • Selale
    28.06.2018 - 12:34 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt;

    auch ich habe dies bezüglich eine Frage:

    Ich bin im Februar diesen Jahres aus meinem kleinen Studentenappartement ausgezogen. Meine Vermieterin hat mit mir zu meinem Auszug den Zählerstand von 11.271 kwh abgelesen und im Abnahmeprotokoll unterschrieben. Nun, über vier Monate später hat sie mir eine Mail geschrieben, in welcher sie einen Ablesefehler ihrerseits meldet. Es seien wohl doch 12.271 kwh gewesen. Sie gab diese Verbesserung direkt an den Energieanbieter weiter, welcher eine beträchtliche Summe per Lastschrift eingezogen hatte.
    Nun wollte ich wissen ob ich für diese Summe aufkommen muss oder ob meine Vermieterin für ihr selbstverschulden aufkommen sollte, da ich nicht weiss wie der Stromverbrauch meines Nachmieters in den letzten vier Monaten aussah?

    Ich wäre Ihnen über eine kurze Aufklärung sehr verbunden.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Selale

    • Mietrecht.org
      29.06.2018 - 14:59 Antworten

      Hallo Selale,

      Sie können sich m.E. nur auf das Protokoll beziehen. Anders würde ich vorgehen, wenn die Vermieterin ihren Fehler irgendwie nachweisen kann, z.B. mit einem Foto.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • André Rohde
    17.09.2018 - 16:00 Antworten

    Guten Tag.

    Ich habe ein Problem ähnlicher Art.

    Wir ziehen jetzt im September 2018 aus und nun fordert die Vermieterin noch eine Heizungswartung, die jährlich anfällt. Unsere letzte Wartung passierte Nov 2017, vertraglich ist geregelt, dass es 1x pro Jahr passieren muss. Ich bin der Meinung, dass es nicht heißt „alle 12 Monate“, weil dann würde ich nicht fragen müssen.

    Können Sie bitte vielleicht Rat geben, wie es sich hier verhält? Ich bin eigentlich nicht bereit noch eine Wartung durchführen zu lassen.

    Mit freundlichen Grüßen

    A Rohde

    • Mietrecht.org
      18.09.2018 - 14:15 Antworten

      Hallo André,

      die Wartungskosten werden zweitanteilig auf den Mieter umgelegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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