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Nebenkostenabrechnung ohne Ablesen der Zählerstände – Wann darf geschätzt werden?

In denen meisten vermieteten Wohnhäusern befinden sich Verbrauchszähler zur Messung des Heiz- und Warmwasserverbrauchs oder allgemein des Wasserverbrauchs. Mindestens einmal jährlich hängt dann bei den Mietern an der Haustür oder im Hausflur eine Mitteilung der Ablesefirma über den Termin zur Zählerablesung. Wenn die Zähler nicht abgelesen werden, finden Mieter nicht in wenigen Fälle in Ihrer Nebenkostenabrechnung geschätzte Verbrauchszahlen anstelle der tatsächlichen Meßwerte. Doch ist das rechtens? Kann der Vermieter den jährlichen Verbrauch des Mieter einfach schätzen und wenn ja, welche Voraussetzungen bedarf es dafür?

In dem nachfolgenden Artikel erhalten Sie eine Übersicht, wann auch ohne ablesen der Zählerstände, wirksam eine Nebenkostenabrechnung mittels Schätzung erstellt werden kann.

I. Ablesungserfordernis bei Verbrauchszählern

Die maßgebliche gesetzliche Vorschrift für den Umlagemaßstab bei Nebenkosten im Wohnraummietrecht bildet § 556 a Abs. 1 BGB. Danach hat die Umlage bei Nebenkosten generell nach der Wohnfläche zu erfolgen, wenn keine besondere gesetzliche Regelung oder vertragliche Vereinbarung vorliegt, die einen anderen Abrechnungsmaßstab vorsieht. Bei den sogenannten Verbrauchsbetriebskosten, wie Wasser, Warmwasser, Heizung soll nach § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB der erfasste Verbrauch abgerechnet werden, wenn dies durch installierte Erfassungsgeräte möglich ist.

Zur Erfassung des Verbrauchs dienen dann die jeweiligen eingebauten Zähler, deren Ablesung die Verbrauchszahlen des jeweiligen Haushalts für die Nebenkostenabrechnung liefert. Eine Ablesung der Verbrauchszähler ist bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten daher bereits allgemein gesetzlich vorgesehen, wenn solche Zähler installiert sind.

Bei den Heizkosten und Warmwasserkosten ist diese Pflicht zur Verwendung von Zählern zur Verbrauchserfassung in § 4 der Heizkostenverordnung ausdrücklich vorgesehen. Wenn der Vermieter gegen diese Verpflichtung zur Verbrauchserfassung verstößt, steht dem Mieter ein pauschales Kürzungsrecht nach § 12 der Heizkostenverordnung. Dies greift aber nur dann, wenn der Vermieter es unterlässt die Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren oder die entsprechenden Geräte während des Abrechnungszeitraums defekt werden und dem Vermieter eine Schätzung nach § 9a HeizKV nicht möglich ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.03,Abs. 24 U 74/04). Bei einer zulässigen Schätzung scheidet das Kürzungsrecht aus.

Bei den Wasserkosten nach § 2 Nr. 2 BetrKV gibt es keine derartige Verbrauchserfassungspflicht und es kann auch verbrauchsunabhängig abgerechnet werden. Sind allerdings Wasseruhren zur Verbrauchserfassung vorhanden ist auch mittels dieser abzurechnen. Allerdings kann der Mieter keine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, nicht alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind (AG Wedding, Urteil vom 26.02.02, Az.: 16 C 473/01). Bei den Wasserkosten ist eine Abrechnung der entsprechenden Kosten ohne Ablesen der Zählerstände daher immer dann zulässig, wenn die Umlage vertraglich bereits verbrauchsunabhängig, nach der Fläche, erfolgt.

II. Schätzung der Zählerstände nur in Ausnahmefällen

Die Zulässigkeit der Schätzung von Verbrauchszahlen ohne Ablesen der Zählerstände ist immer im Einzelfall zu beurteilen und kann jedenfalls nicht dauerhaft, das heißt über mehrere Abrechnungszeiträume vorgenommen werden.

1. Gesetzliche Regelung der HeizkostVO

Gesetzliche Regelung zur Schätzung verbrauchsabhängiger Nebenkosten finden sich in der HeizkostVO.

Nach § 9 a Abs. 1 der Heizkostenverordnung ist eine Schätzung der Heiz- und Warmwasserkosten zulässig, wenn

  • ein Gerätedefekt (beziehungsweise entsprechender technischer Grund) oder
  • ein sonstiger zwingender Grund vorliegt

und eine Ablesung nicht nachgeholt werden kann.

Als sonstiger zwingender Grund kommt auch der Fall des Versäumnisses der Ablesung durch den Mieter – und zwar ohne Grund und auch nach Setzen eines Ersatztermins – in Betracht (LG Berlin, Urteil vom 11.06.07, Az.: 67 S 472/06; AG Brandenburg, Entscheidung vom 04.10.04, Az.: 32 C 110/04). Details zur Versäumnis und Verspätung der Zählerablesung können Sie auch in dem Artikel: Nebenkostenabrechnung: Ablesung der Zähler versäumt oder verspätet – Was nun? nachlesen. Ebenso können auch die Stromkosten für die Heizungsanlage geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind; BGH, Urteil vom 20.02.08, Az.: VIII ZR 27/07.

Liegt einer der Gründe vor, bei denen die Erstellung der Nebenkostenabrechnung auch ohne Ablesung der Zähler erfolgen muss, zeigt § 9a HeizkVO drei verschiedene Methoden auf, wie die Schätzung erfolgen kann:

  • Schätzung anhand des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen: Hier sind die früheren (oder auch späteren) Verbrauchszahlen des Mieters oder der Mietwohnung als Vergleichsbasis zu Grunde zu legen. Anerkannt ist etwa das Heranziehen der letzten beiden vergleichbaren Abrechnungszeiträume, wenn insoweit tatsächliche Verbrauchszahlen vorliegen. Achtung: vorangehende Schätzungen können nicht verwendet werden.
  • Schätzung anhand des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum: Hier werden Verbrauchszahlen anderer Mieter in vergleichbaren Räumlichkeiten aus demselben Abrechnungszeitraum verwendet.
  • Schätzung anhand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe: Hier werden Durchschnittsverbrauchszahlen des Mietobjektes oder der Mieteranzahl angesetzt. Die Grundlage seiner Schätzung muss der Vermieter auf Nachfrage des Mieters benennen.

Welche Methode der Vermieter der Schätzung der Zählerstände zu Grunde legt, liegt in seinem billigen Ermessen. Empfehlenswert ist es allerdings für den Vermieter, immer die genauste und individuell zutreffendste Methode zu wählen, denn er muss im Zweifel die Nachvollziehbarkeit und die Richtigkeit der abgerechneten Zahlen sowie denn Grund für seine Auswahl darlegen können. Ist dem Vermieter daher eine Schätzung etwa aufgrund des Vorjahresverbrauchs eines Mieters möglich, kann er die Wahl der Schätzung nach dem Durchschnittsverbrauch nicht , die am ungenausten von allen drei Varianten ist, wohl kaum nachvollziehbar begründen. Die fehlenden oder ungenauen Angaben zur Schätzungsgrundlage können dann sogar zu einer formellen Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung führen (BGH, Urteil vom 20.02.08, Az.: VIII ZR 27/07, LG Berlin, Urteil vom 11.06.07, Az.: 67 S 472/06; LG Berlin, Urteil vom 13.06.08,Az.: 63 S 309/07).

Wichtig ist zudem, dass die Schätzung immer nur eine Ausnahme ist. Daher kann diese auch nur in einem Abrechnungszeitraum angewandt werden und der Vermieter muss darauf hinwirken, dass das Hindernis welches der verbrauchsabhängigen Erfassung entgegen stand beseitigt wird. Eine wiederholte Schätzung ist unzulässig, LG Hannover, Urteil vom 02.12.2010, Az.: 8 S 15/10.

Schätzungsobergrenze bei 25 % nach § 9a Abs. 2 HeizkVO

Da der geschätzte Kostenanteil auch die Höhe der gesamten Verbrauchskosten beeinflusst, hat der Gesetzgeber zum Schutz der Mieter, deren Verbrauch korrekt erfasst wurde, dem Umfang der Schätzung eine Obergrenze gesetzt. Bei einem Schätzungsanteil über 25 % des vertraglich vereinbarten oder vom Vermieter bestimmten Umlagemaßstabs, muss insgesamt verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Das bedeutet, die Heiz- und Warmwasserkosten werden dann regelmäßig nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt.

Diese Grenze dient dem Schutz der Nutzer, bei denen der Verbrauch korrekt erfasst wurde. Denn, je größer der Schätzanteil ist, um so ungenauer wird auch der übrige nicht geschätzte Anteil.

2. Schätzung bei Wasserkosten nach § 2 Nr. 2 BetrKV

Da die gesetzlichen Regelungen der Heizkostenverordnung sich allerdings lediglich auf den Heiz- und Warmwasser verbrauch, sowie deren Zähler bezieht, stellt sich die Frage wie bei anderen Zählern, wie etwa den allgemeinen Wasserzählern beziehungsweise Wasseruhren zu verfahren ist, wenn eine Ablesung nicht möglich ist. Bei den Kaltwasserkosten nach § 2 Nr. 2 BetrKV ist es möglich eine Schätzung vorzunehmen, wenn etwa wegen eines Geräteausfalls oder ähnlichem eine Ablesung der Wasseruhren nicht möglich ist. Eine Schätzung ist allerdings dann unzulässig, wenn es schon an der Vereinbarung zur Verbrauchserfassung oder an den Verbrauchserfassungsgeräten insgesamt fehlt. So werden etwa die Übrigen unter § 2 Nr. 2 BetrKV fallenden Kostenpositionen, wie etwa die Grundgebühren, die Zählerkosten und die Eichkosten nicht anhand des Verbrauchs ermittelt und sind daher auch keiner Schätzung zugänglich.

Beispiel:

Bei einem Mieterwechsel ist grundsätzlich auch eine Zwischenablesung der Zählerstände der Wasserzähler vorzunehmen. Kann die Zwischenablesung nicht stattfinden ist es unabhängig von dem Ablesehindernis nicht zulässig die Heizkostenverordnung analog anzuwenden, da es hier insoweit an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt; so K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts­handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten, Rn. 42 /43. Der Vermieter kann allerdings dennoch schätzen, indem er die Kosten zwischen den beiden Mietern aufteilt, und als Grundlage den Durchschnittsverbrauchs des bisherigen Mieters aus den letzte beiden Abrechnungsperioden heranzieht; so K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten, Rn. 42 /43.

Zur Schätzung des Wasserverbrauchs bei Gewerbemietern (nach § 287 ZPO) vergleiche KG Berlin, Beschluss vom 21. Februar 2008, Az.: 12 U 40/07.

III. Praxistipp

Festzuhalten ist, das eine Schätzung der Verbrauchszahlen ein Einzelfall zu bleiben hat, wenn aus besonderen Gründen ein Ablesen der Zählerstände unmöglich ist. Im Rahmen des Heizungs- und Warmwasserverbrauch kommt eine Nebenkostenabrechnung ohne Ablesen der entsprechenden Zählerstände nur unter den engen Voraussetzungen eines Geräteausfalls oder sonstigen zwingenden Grundes in Betracht.

Mieter sollten daher bei Schätzungen in der Nebenkostenabrechnung immer nachfragen, worauf sich die Angaben beziehen und warum eine Schätzung vorgenommen wurde. Ein Ablesen vorhandener Zähler geht in der Regel vor.

32 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung ohne Ablesen der Zählerstände – Wann darf geschätzt werden?"

  • Wolf
    30.03.2017 - 13:55 Antworten

    Schon das dritte Jahr wird der Zählerstand der Warm und Kaltwasseruhren in der Mietwohnung nicht
    abgelesen . Auch die Heizungszähler werden nicht ausgelesen.
    Es wird dann einfach ein Verbrauch geschätzt. Der Mieter erfährt es mit der Nebenkostenabrechnung bis zu welchem Zeitpunkt berechnet wurde. Eine Kontrolle ist somit für den Mieter nicht möglich,
    Ist das so rechtens?

  • TINA
    29.08.2017 - 13:31 Antworten

    Wie verhält es sich eigentlich, wenn man frisch eingezogen ist aber 2 Ablesegeräte (einmal Kaltwasser und ein Gerät von der Heizung im Bad) nicht zum ablesen geeignet waren??? Darf man aufgrund des Verbrauchs des Vormieters (obwohl der vielleicht mit mehr Personen dort gelebt hat) dann einfach schätzen?? Das eine Gerät fehlte eine Zeit lang weil die Heizung ausgetauscht wurde und das andere müsste ersetzt werden weil es zu alt war.

  • Norbert
    16.09.2017 - 18:33 Antworten

    Bei uns im Haus ( Miethaus mit 8 Parteien ) wurden im August alle Zähler gegen Zähler mit Bluetooth Übertragung ausgetauscht; diese Zähler in den Wohnungen sind aber jetzt so in die Leitungen verbaut, dass es mir als Mieter nicht mehr nachvollziehbar ist wie meine derzeitiger Verbrauch bzw. der Verbrauch zum Ende des Jahres ist. Generell habe ich nichts gegen den technischen Fortschritt, aber hier bleibt meiner Meinung nach der Mieter auf der Strecke, da die entsprechende Selbstkontrolle fehlt.

    Gibt es ein Gesetz, welches mich davor schützt, dass ich die Werte der Nebenkostenabrechnung akzeptieren muss, ohne eine eigene Kontrolle zu haben. Auch elektronische Lesegeräte können sich irren.

  • Frank Schöbel
    11.05.2018 - 12:01 Antworten

    Hallo

    wir sind in einen Neubau gezogen und die Zähler wurden erst nach Gasbezug eingebaut. Eine Zwischenablesung fand nicht statt, sondern der Verbrauch vorher wurde lediglich geschätzt. In der Abrechnung ist diese Schätzung nicht bemerkt worden, sondern wurde erst nach Einsicht erkannt.

    Ist dies so erlaubt?

    Danke

  • Salomon
    07.09.2018 - 15:46 Antworten

    Für 2016 konnte ich keinen Termin für die Ablese wahrnehmen, daher wurde der Verbrauch geschätzt (soweit okay).
    Für 2017 wurde erfolgreich abgelesen. Der verbrauch wurde dennoch geschätzt, da “nicht alle benötigten informationen” (sprich: tatsächlicher Verbrauch vom Vorjahr) vorliegen.

    Ist das rechtens?

    • Melanie
      22.11.2018 - 18:20 Antworten

      Hallo Salomon,

      wollte dich mal fragen, ob du inzwischen weißt ob das so rechtens ist? Bei uns ist der gleiche Fall eingetreten und die Schätzwerte waren extrem hoch und sehr unrealistisch.
      Bin jetzt nicht sicher, ob das so in Ordnung ist oder ob man Chancen hat wenn man evtl. Klagen würde.

  • Chris
    09.05.2019 - 07:58 Antworten

    Hallo Leute,

    bei mir wurden die Nebenkosten diesmal nach §9a (2) HeizkostenV abgerechnet, also nach Wohnfläche, da 5 von 12 Parteien es nicht für nötig hielten eine Ablesung zu ermöglichen.

    Nun mein Kostenanteil doppelt so hoch wie in den Vorjahren. Ich habe meinen Vermieter gefragt, weshalb diese Ungerechtigkeit zulässig ist. Ist denen natürlich egal.

    Fairer wäre doch eine Regelung, die die übrigen sieben Parteien, wie gewohnt, nach Verbrauch abrechnet, bspw. indem man die Kosten pro EH aus dem Vorjahr + der Preissteigerung des Versorgers heranzieht und lediglich die übrig gebliebenen Kosten auf die fünf Verweigerer umlegt.

    Gibt es da eine Chance für mich?

    Gruß

    Chris

  • Alfred Schlederer
    03.10.2022 - 10:08 Antworten

    Hallo, ich wohne in einem 4 Familienhaus. Mein Vermieter hatte zum 1.Oktober einen neuen Vertrag mit unserem Gasanbieter angekündigt. Das sich der Gaspreis verdreifacht hat ist ja nachvollziehbar. Jetzt aber meine Frage: Warum werden zum Vertragswechsel unsere Zähler nicht abgelesen? Wir haben keinen Zugang. Um eine korrekte Heizkostenabrechnung zu erstellen wäre dieses doch nötig, oder wird hier einfach geschätzt?
    Ausserdem hatten wir noch Mieterwechsel ohne Vorjahresvergleich.

    • Mietrecht.org
      03.10.2022 - 16:00 Antworten

      Hallo Alfred,

      warum keine Ablesung stattfand, kann ich Ihnen nicht sagen. Das eine Abrechnung sinnvoll und für die korrekte Kostenabgrenzung nötig wäre, liegt aber auf der Hand. Richten Sie Ihr Anliegen an Ihren Vermieter.,

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alex O.
    23.10.2022 - 14:03 Antworten

    Moin,
    Ich verstehe, dass Heizkosten bei einem defekten Zähler geschätzt werden können.
    Ich habe im Januar 22 bei der Zählerablesung den Defekt festegestellt. Somit ist es für mich einleuchtend, dass 2021 geschätzt werden muss. das ist ärgerlich, aber verständlich.
    Wie sieht es für den Verbrauch für 2022 aus?
    Der Zählerdefekt ist der Vermieterin und dem Gasversorger bekannt und gemeldet.
    Leider hat seit Januar bis Heute 23.10.2022 nichts getan. Ich habe mehrmals dieses Jahr nachgefasst, wurde allerdings immer wieder vertröstet, dass die Zähler nicht getauscht werden können.

    Welche Rechte ergeben sich aus dieser Situation?
    Ist hier eine Schätzung ebenfalls rechtmäßig?
    In welchem Rahmen ist eine Schätzung rechtmäßig?
    Ich spare seit dem 24.02.2022 massiv Heizkosten, da der Zufluss einfach von mir abgedreht wurde. Wie kann eine Schätzung diesen Zustand abbilden?
    Muss ich damit rechnen Heizkosten zu zahlen, obwohl ich nicht heize?

    Falls es wichtig ist. Bundesland Bayern.

    Danke für Hinweise und Tipps

    Alex

    • Mietrecht.org
      24.10.2022 - 07:57 Antworten

      Hallo Alex,

      auch in diesem Fall bliebt nur die Schätzung. Vergessen Sie nicht Ihr Kürzungsrecht (15%) bei Schätzung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Alex O.
        25.10.2022 - 23:11 Antworten

        Das ist sehr schade, dass man da nicht mehr machen kann. Gerade in diesem Winter hätte ich geren einen funktionierenden Zähler oder eine passende Abrechnung.

        Danke für den Tipp mit den 15%. Das werde ich machen.

      • Alex
        19.12.2022 - 11:36 Antworten

        Hi,
        Ich würde gerne diesen Kommentar noch einmal aufnehmen.
        Meine Vermieterin argumentiert, dass ich das Kürzungsrecht erst nach dem ersten Jahr in Anspruch nehmen kann. Also erst 2022 und nicht auf die Nebenkostenrechnung 2021, obwohl dort bereits geschätzt wurde. Auf was kann ich mich beziehen, dass ich das Kürzungsrecht durchsetzen kann?
        Hat meine Vermieterin ebenfalls ein Recht auf das Kürzungsrecht beim Energieversorger? Das würde die Diskussion vereinfachen.

        Vielen Dank.

        Alex

        • Mietrecht.org
          19.12.2022 - 16:23 Antworten

          Hallo Alex,

          logischerweise bezieht sich das Kürzungsrecht auf die Jahre, in denen geschätzt wurde. Die Vermieterin muss Ihre Schadenersatzansprüche selbst prüfen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Alex
            19.12.2022 - 17:22

            Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
            Somit habe ich auch schon bei der Abrechnung 2021 Anspruch auf das Kürzungsrecht. Bei der Ablesung für die Abrechnung 2021 ist es aufgefallen und der Jahresverbrauch wurde nun geschätzt.

            Einen schönen Abend!

  • Sarah
    30.12.2022 - 10:29 Antworten

    Guten Tag

    Mein Vermieter hat ohne unser Wissen die Werte aus dem Jahr 2019, 2020 geschätzt auf Grundlage von den Werten aus 3 Monaten im Jahr 2018. Somit wurde 2019,2020 viel zu wenig bezahlt, da das Jahr 12 Monate und nicht 3 Monate hat. Nun beim Auszug 2021 käme eine Riesen Nachzahlung auf uns zu, da nun der Zähler abgelesen wurde.

    Ist das so rechtes?

    • Mietrecht.org
      30.12.2022 - 10:34 Antworten

      Hallo Sarah,

      als Mieter haben Sie 12 Monate Zeit die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen. Tun Sie das nicht, wird es nahezu unmöglich im Nachhinein Änderungen zu erwirken. Recherchieren Sie nach Ihrem Kürzungsrecht bei Schätzung der Heizkosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea Bühring
    21.02.2023 - 16:44 Antworten

    Hallo! Eine Frage …. Bereits bei der letzten Nebenkostenabrechnung für 2021 wurde mein Heizkostenverbrauch geschätzt, da das Gerät defekt gewesen ist, von dem ich aber nichts wusste. Habe nämlich gerade meine letzten Abrechnungen überprüft u. dieses festgestellt …. Jetzt wollte man wieder gestern ablesen, was natürlich beim Heizkostenverbrauch nicht möglich gewesen ist und gab auf meine Fragen hin an, man würde den Durchschnitt der letzten drei Jahre heranziehen. Jetzt habe ich aber gelesen, dass man nur einmal für einen Abrechnungszeitraum eine Schätzung abgeben darf. Dann wäre das ja in meinem Falle gar nicht mehr möglich, oder? Immerhin hätte der Vermieter ja das defekte Gerät letztes Jahr auch austauschen müsssen.

    Zudem könnte man hier sowieso auch nicht die letzten drei Jahre zur Schätzung heranziehen, da sich mein Verbraucherverhalten seit Nov. letzten Jahres extrem verändert hat. Die Heizung ist von 7 Tagen immer nur an zwei Tagen an. Ich wollte somit erhebliche Kosten einsparen aufgrund der hohren Energiekosten.

    Jetzt weiß ich nicht wirklich, was ich machen soll! Den Vermieter habe ich bereits darauf hingewiesen, bis dato aber keine Rückmeldung erhalten.
    Was raten Sie mir?

    Vielen Dank im Voraus!

    GLG, Andrea Bühring

      • Andrea Bühring
        22.02.2023 - 11:08 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        der Artikel hat mir leider gar ncht weitergeholfen.

        Wir haben hier schon immer Ablesegeräte gehabt. Und soweit war ja auch immer alles ok. Bei der Ablesung für 2021 war das Gerät kaputt, davon wusste ich aber nichts. Lt. aktueller Prüfung meinerseits von dieser Abrechnung hat man den Verbrauch dort auch schon geschätzt mit Hilfe der Abrechnungsjahre davor. Das ist/war ja auch noch ok, da mein Verbraucherverhalten zu diesem Zeitpunkt identisch gewesen ist zu den Vorjahren. Was ich jetzt aber aktuell erfahren habe, hätte der Vermieter das defekte Gerät damals sofort austauschen müssen … Ist doch richt, oder?

        Diese Woche wurde wieder abgelesen für 2022, was natürlich für den Heizungsverbrauch erneut nicht möglich gewesen ist. Ich war erstaunt, weil ich es ja nicht wusste, u. dann sagte man mir, hier würde geschätzt werden aufgrund der letzten drei Abrechnungsjahre. Ich sagte dann sofort, dass das nicht möglich ist, da ich ab Herbst mein Verbraucherverhalten geändert habe, heißt u.a. dass ich ab Nov. l.J. nur nur 2 Tage in der Woche die Heizung anhabe, also 5 Tage überhaupt nicht. Ich wollte somit Heizkosten einsparen u. tat das auch auf Anraten vom Vermieter. Die Jahre zuvor war die Heizung jeden Tag an. Somit kann hier natürlich kein Druschnittswert bezgl. Verbrauch der letzten Jahre angesetzt werden, da ich ja “so” viel weniger Verbrauch in 2022 gehabt habe. Ist doch richtig, oder?
        Zudem verhält sich das alles ja auch “so” bisher für 2023, da noch immer kein neues Gerät vorliegt!!!

        Ich habe auch erfahren, dass vorangehende Schätzungen bei der nächsten Abrechnung nicht herangezogen werden können. Das wäre ja eigentlich dann auch bei mir so, oder?
        Da die Schätzung immer nur eine Ausnahme ist, kann diese auch nur in einem Abrechnungszeitraum angewandt werden und der Vermieter muss darauf hinwirken, dass das Hindernis welches der verbrauchsabhängigen Erfassung entgegen stand, beseitigt wird, was ja bisher leider nicht passiert ist.
        Meine Frage hier: wie wird dann abgerechnet bzw. was sind die Pflichten des Vermieters und wie muss ich mich verhalten?

        Ich weiß, die nächste Abrechnung ist noch lange hin, wollte mich hiermit nur voab schon mal informieren ….
        Vielen Dank im Voraus!
        LG, Andrea Bühring

        • Mietrecht.org
          22.02.2023 - 11:26 Antworten

          Hallo Andrea,

          ob ohne oder mit defekten Abgesegelten – es bleibt nur die Schätzung. Mit großer Wahrscheinlichkeit zu Ihrem Nachteil, wenn Sie besonders sparsam waren.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Gerd
    21.02.2023 - 22:26 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich vermiete zwei Wohnungen und habe das Problem, dass ich die Wärmemengen-Zählerstände (Heizung) 2022 für beide Wohnungen erst am 14.01. abgelesen habe (die Zahlen aus 2021 sind nicht brauchbar). Alle anderen Zähler (Kalt-/Warmwasser und Strom) wurden am 31.12.21 abgelesen. Ist es legitim, die fehlenden Werte anhand des bisherigen Verbrauchs 2023 (Januar bis Mitte Februar, natürlich auf Tage heruntergebrochen) zu schätzen? Zwar ist die gesamte Wohnfläche (also mehr als 25%) betroffen, jedoch zeitanteilig ja viel weniger als 25%.

    Vielen Dank schon mal im Voraus

    Gerd

    • Mietrecht.org
      22.02.2023 - 11:01 Antworten

      Hallo Gerd,

      es bleibt Ihnen m.E. nur die Schätzung. Dem Mieter steht dann in der Regel ein 15%-iges Kürzungsrecht zu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea
    08.03.2023 - 10:04 Antworten

    Lieber Herr Hundt,
    ich habe ein vermietetes 8 Parteienhaus und jetzt wurden für die Nebenkostenabrechnung 2022 alle Zähler abgelesen. Ein Mieter ist allerdings trotz mehrmaliger Mahnung für eine Ablesung in seiner Wohnung nicht erreichbar und meldet sich auch nicht zurück. Jetzt darf ich ja theoretisch eine Schätzung vornehmen. Mir wurde aber zugerufen, dass dann die anderen Mieter im Hause gegen ihre Nebenkostenabrechnung vorgehen könnten, wegen dieser einen Schätzung. Ist mir zwar nicht plausibel, ich wollte es trotzdem geklärt haben. Alle anderen Werte im Haus wurden ordnungsgemäß bei den Mietern abgelesen. Die Werte Wasser und Heizung werden nicht nach Quadratmeter sondern Verbrauch durch die Zähler umgelegt.

    Ist an dieser Behauptung etwas dran?
    Danke für Ihre Mühe
    Andrea

    • Mietrecht.org
      08.03.2023 - 10:53 Antworten

      Hallo Andrea,

      ich weiss leider nicht genau, was Sie mit “gegen Ihren Nebenkostenabrechnung vorgehen” meinen. Sie schätzen nur die Heizkostenabrechnung eines Mieters. Es bleibt Ihnen leider so oder so keine andere Option. Ich würde mittelfristig funkablesbare Zähler nachrüsten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Andrea
        08.03.2023 - 13:15 Antworten

        Lieben dank für die Antwort…….
        gemeint ist konkret, dass die übrigen Mieter durch die Schätzung der Nebenkosten des einen Mieters ihre eigene Nebenkostenabrechnung nicht anerkennen könnten. Funkablesung habe ich zwar überlegt, aber die Wasseruhren befinden sich ja auch in der Wohnung, also muss ein Ableser ja in die Wohnung rein. Schätzen muss ich Heizkosten, aber ja auch in dem Fall die Wasserverbrauchskosten, alles andere ergibt sich ja aus den umlegbaren Kosten und ist klar.

        Ich darf doch auch den Wasserverbrauch in dem Fall schätzen?

        Liebe Grüße
        Andrea

  • Sandra R.
    12.10.2023 - 11:09 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich erstelle die Nebenkostenabrechnung für eine Mehrfamilienhaus mit 9 Parteien und in diesem Jahr hat der Ablesedienst die jährliche Ablesung vergessen. Die Ablesung hätte Ende April/Anfang Mai erfolgen müssen und Ende September wurde seitens des Ablesers erst bemerkt, dass die Ablesung vergessen wurde.

    Mir liegt jetzt die Heizkostenabrechnung für den betroffenen Zeitraum vor und der Abrechnungsdienst hat die Kosten komplett verbrauchsunabhängig über die jeweilige Wohnfläche verteilt.

    Nun folge Fragen, auf die ich im Internet keine Antwort gefunden habe:
    1. Ist die verbrauchsunabhängige Umlage der Kosten zulässig? Müsste nicht eine Schätzung der Verbrauchskosten über die Vorjahresabrechnungen oder über Heizgradtagszahlen vorgenommen werden?
    2. Welche Rechte haben die Mieter unter diesen Umständen?
    3. Ist der Ablese-/Abrechnungsdienst schadenersatzpflichtig, falls einzelne Mieter Vorzahlungen (teilweise) zurückverlangen?

    Ich bedanke mich vorab für Ihr Feedback.

    Mit freundlichen Grüßen
    Sandra R.

    • Mietrecht.org
      20.10.2023 - 18:32 Antworten

      Hallo Sandra,

      ich möchte Ihnen mit einem Hinweis auf das 15%ige Kürzungsrecht des Mieters bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sammy
    29.01.2024 - 15:19 Antworten

    Hallo!

    wie ist das, wenn ich in meinem Einzugsjahr noch keinen Wohnungszähler für Gas und Warmwasser hatte, der dann im nachfolgenden Jahr eingebaut wurde: darf der Vermieter auch auf Basis dieses nachfolgenden Jahres schätzen?

    Vielen lieben Dank für die Klarstellung!

    • Mietrecht.org
      29.01.2024 - 18:50 Antworten

      Hallo Sammy,

      wenn es keinen Vergleichswerte aus dem Objekt gibt, muss angemessen geschätzt werden. Eventuell bieten die Werte des Energieausweise Ansatzpunkte?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kerstin Zander
    06.12.2024 - 13:50 Antworten

    Ich bin im Jahr 23 in eine neu sanierte Wohnung gezogen, Jetzt kam die Nebenkostenabrechnung. Die Zählerwerte für den Stand Einzug wurden mit 0 angegeben. Nun kann ich den Stand für das Warm- und Kaltwasser mit einen Foto belegen, für die Heizung nicht. Das war sicher nicht auf null, da ja auch die Heizung getestet wurde und geheizt wurde, außerdem war ich der letzte der in das Haus einzog.
    Wie soll ich mich verhalten?
    Danke für eine Antwort.

    K.Zander

    • Mietrecht.org
      09.12.2024 - 07:33 Antworten

      Hallo Kerstin,

      prüfen Sie das Übergabeprotokoll, welche Zählerstände hier erfasst und verbindlich vereinbart wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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