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Nebenkostenabrechnung ohne Ablesen der Zählerstände – Wann darf geschätzt werden?

In denen meisten vermieteten Wohnhäusern befinden sich Verbrauchszähler zur Messung des Heiz- und Warmwasserverbrauchs oder allgemein des Wasserverbrauchs. Mindestens einmal jährlich hängt dann bei den Mietern an der Haustür oder im Hausflur eine Mitteilung der Ablesefirma über den Termin zur Zählerablesung. Wenn die Zähler nicht abgelesen werden, finden Mieter nicht in wenigen Fälle in Ihrer Nebenkostenabrechnung geschätzte Verbrauchszahlen anstelle der tatsächlichen Meßwerte. Doch ist das rechtens? Kann der Vermieter den jährlichen Verbrauch des Mieter einfach schätzen und wenn ja, welche Voraussetzungen bedarf es dafür?

In dem nachfolgenden Artikel erhalten Sie eine Übersicht, wann auch ohne ablesen der Zählerstände, wirksam eine Nebenkostenabrechnung mittels Schätzung erstellt werden kann.

I. Ablesungserfordernis bei Verbrauchszählern

Die maßgebliche gesetzliche Vorschrift für den Umlagemaßstab bei Nebenkosten im Wohnraummietrecht bildet § 556 a Abs. 1 BGB. Danach hat die Umlage bei Nebenkosten generell nach der Wohnfläche zu erfolgen, wenn keine besondere gesetzliche Regelung oder vertragliche Vereinbarung vorliegt, die einen anderen Abrechnungsmaßstab vorsieht. Bei den sogenannten Verbrauchsbetriebskosten, wie Wasser, Warmwasser, Heizung soll nach § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB der erfasste Verbrauch abgerechnet werden, wenn dies durch installierte Erfassungsgeräte möglich ist.

Zur Erfassung des Verbrauchs dienen dann die jeweiligen eingebauten Zähler, deren Ablesung die Verbrauchszahlen des jeweiligen Haushalts für die Nebenkostenabrechnung liefert. Eine Ablesung der Verbrauchszähler ist bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten daher bereits allgemein gesetzlich vorgesehen, wenn solche Zähler installiert sind.

Bei den Heizkosten und Warmwasserkosten ist diese Pflicht zur Verwendung von Zählern zur Verbrauchserfassung in § 4 der Heizkostenverordnung ausdrücklich vorgesehen. Wenn der Vermieter gegen diese Verpflichtung zur Verbrauchserfassung verstößt, steht dem Mieter ein pauschales Kürzungsrecht nach § 12 der Heizkostenverordnung. Dies greift aber nur dann, wenn der Vermieter es unterlässt die Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren oder die entsprechenden Geräte während des Abrechnungszeitraums defekt werden und dem Vermieter eine Schätzung nach § 9a HeizKV nicht möglich ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.03,Abs. 24 U 74/04). Bei einer zulässigen Schätzung scheidet das Kürzungsrecht aus.

Bei den Wasserkosten nach § 2 Nr. 2 BetrKV gibt es keine derartige Verbrauchserfassungspflicht und es kann auch verbrauchsunabhängig abgerechnet werden. Sind allerdings Wasseruhren zur Verbrauchserfassung vorhanden ist auch mittels dieser abzurechnen. Allerdings kann der Mieter keine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, nicht alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind (AG Wedding, Urteil vom 26.02.02, Az.: 16 C 473/01). Bei den Wasserkosten ist eine Abrechnung der entsprechenden Kosten ohne Ablesen der Zählerstände daher immer dann zulässig, wenn die Umlage vertraglich bereits verbrauchsunabhängig, nach der Fläche, erfolgt.

II. Schätzung der Zählerstände nur in Ausnahmefällen

Die Zulässigkeit der Schätzung von Verbrauchszahlen ohne Ablesen der Zählerstände ist immer im Einzelfall zu beurteilen und kann jedenfalls nicht dauerhaft, das heißt über mehrere Abrechnungszeiträume vorgenommen werden.

1. Gesetzliche Regelung der HeizkostVO

Gesetzliche Regelung zur Schätzung verbrauchsabhängiger Nebenkosten finden sich in der HeizkostVO.

Nach § 9 a Abs. 1 der Heizkostenverordnung ist eine Schätzung der Heiz- und Warmwasserkosten zulässig, wenn

  • ein Gerätedefekt (beziehungsweise entsprechender technischer Grund) oder
  • ein sonstiger zwingender Grund vorliegt

und eine Ablesung nicht nachgeholt werden kann.

Als sonstiger zwingender Grund kommt auch der Fall des Versäumnisses der Ablesung durch den Mieter – und zwar ohne Grund und auch nach Setzen eines Ersatztermins – in Betracht (LG Berlin, Urteil vom 11.06.07, Az.: 67 S 472/06; AG Brandenburg, Entscheidung vom 04.10.04, Az.: 32 C 110/04). Details zur Versäumnis und Verspätung der Zählerablesung können Sie auch in dem Artikel: Nebenkostenabrechnung: Ablesung der Zähler versäumt oder verspätet – Was nun? nachlesen. Ebenso können auch die Stromkosten für die Heizungsanlage geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind; BGH, Urteil vom 20.02.08, Az.: VIII ZR 27/07.

Liegt einer der Gründe vor, bei denen die Erstellung der Nebenkostenabrechnung auch ohne Ablesung der Zähler erfolgen muss, zeigt § 9a HeizkVO drei verschiedene Methoden auf, wie die Schätzung erfolgen kann:

  • Schätzung anhand des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen: Hier sind die früheren (oder auch späteren) Verbrauchszahlen des Mieters oder der Mietwohnung als Vergleichsbasis zu Grunde zu legen. Anerkannt ist etwa das Heranziehen der letzten beiden vergleichbaren Abrechnungszeiträume, wenn insoweit tatsächliche Verbrauchszahlen vorliegen. Achtung: vorangehende Schätzungen können nicht verwendet werden.
  • Schätzung anhand des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum: Hier werden Verbrauchszahlen anderer Mieter in vergleichbaren Räumlichkeiten aus demselben Abrechnungszeitraum verwendet.
  • Schätzung anhand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe: Hier werden Durchschnittsverbrauchszahlen des Mietobjektes oder der Mieteranzahl angesetzt. Die Grundlage seiner Schätzung muss der Vermieter auf Nachfrage des Mieters benennen.

Welche Methode der Vermieter der Schätzung der Zählerstände zu Grunde legt, liegt in seinem billigen Ermessen. Empfehlenswert ist es allerdings für den Vermieter, immer die genauste und individuell zutreffendste Methode zu wählen, denn er muss im Zweifel die Nachvollziehbarkeit und die Richtigkeit der abgerechneten Zahlen sowie denn Grund für seine Auswahl darlegen können. Ist dem Vermieter daher eine Schätzung etwa aufgrund des Vorjahresverbrauchs eines Mieters möglich, kann er die Wahl der Schätzung nach dem Durchschnittsverbrauch nicht , die am ungenausten von allen drei Varianten ist, wohl kaum nachvollziehbar begründen. Die fehlenden oder ungenauen Angaben zur Schätzungsgrundlage können dann sogar zu einer formellen Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung führen (BGH, Urteil vom 20.02.08, Az.: VIII ZR 27/07, LG Berlin, Urteil vom 11.06.07, Az.: 67 S 472/06; LG Berlin, Urteil vom 13.06.08,Az.: 63 S 309/07).

Wichtig ist zudem, dass die Schätzung immer nur eine Ausnahme ist. Daher kann diese auch nur in einem Abrechnungszeitraum angewandt werden und der Vermieter muss darauf hinwirken, dass das Hindernis welches der verbrauchsabhängigen Erfassung entgegen stand beseitigt wird. Eine wiederholte Schätzung ist unzulässig, LG Hannover, Urteil vom 02.12.2010, Az.: 8 S 15/10.

Schätzungsobergrenze bei 25 % nach § 9a Abs. 2 HeizkVO

Da der geschätzte Kostenanteil auch die Höhe der gesamten Verbrauchskosten beeinflusst, hat der Gesetzgeber zum Schutz der Mieter, deren Verbrauch korrekt erfasst wurde, dem Umfang der Schätzung eine Obergrenze gesetzt. Bei einem Schätzungsanteil über 25 % des vertraglich vereinbarten oder vom Vermieter bestimmten Umlagemaßstabs, muss insgesamt verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Das bedeutet, die Heiz- und Warmwasserkosten werden dann regelmäßig nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt.

Diese Grenze dient dem Schutz der Nutzer, bei denen der Verbrauch korrekt erfasst wurde. Denn, je größer der Schätzanteil ist, um so ungenauer wird auch der übrige nicht geschätzte Anteil.

2. Schätzung bei Wasserkosten nach § 2 Nr. 2 BetrKV

Da die gesetzlichen Regelungen der Heizkostenverordnung sich allerdings lediglich auf den Heiz- und Warmwasser verbrauch, sowie deren Zähler bezieht, stellt sich die Frage wie bei anderen Zählern, wie etwa den allgemeinen Wasserzählern beziehungsweise Wasseruhren zu verfahren ist, wenn eine Ablesung nicht möglich ist. Bei den Kaltwasserkosten nach § 2 Nr. 2 BetrKV ist es möglich eine Schätzung vorzunehmen, wenn etwa wegen eines Geräteausfalls oder ähnlichem eine Ablesung der Wasseruhren nicht möglich ist. Eine Schätzung ist allerdings dann unzulässig, wenn es schon an der Vereinbarung zur Verbrauchserfassung oder an den Verbrauchserfassungsgeräten insgesamt fehlt. So werden etwa die Übrigen unter § 2 Nr. 2 BetrKV fallenden Kostenpositionen, wie etwa die Grundgebühren, die Zählerkosten und die Eichkosten nicht anhand des Verbrauchs ermittelt und sind daher auch keiner Schätzung zugänglich.

Beispiel:

Bei einem Mieterwechsel ist grundsätzlich auch eine Zwischenablesung der Zählerstände der Wasserzähler vorzunehmen. Kann die Zwischenablesung nicht stattfinden ist es unabhängig von dem Ablesehindernis nicht zulässig die Heizkostenverordnung analog anzuwenden, da es hier insoweit an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt; so K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts­handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten, Rn. 42 /43. Der Vermieter kann allerdings dennoch schätzen, indem er die Kosten zwischen den beiden Mietern aufteilt, und als Grundlage den Durchschnittsverbrauchs des bisherigen Mieters aus den letzte beiden Abrechnungsperioden heranzieht; so K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten, Rn. 42 /43.

Zur Schätzung des Wasserverbrauchs bei Gewerbemietern (nach § 287 ZPO) vergleiche KG Berlin, Beschluss vom 21. Februar 2008, Az.: 12 U 40/07.

III. Praxistipp

Festzuhalten ist, das eine Schätzung der Verbrauchszahlen ein Einzelfall zu bleiben hat, wenn aus besonderen Gründen ein Ablesen der Zählerstände unmöglich ist. Im Rahmen des Heizungs- und Warmwasserverbrauch kommt eine Nebenkostenabrechnung ohne Ablesen der entsprechenden Zählerstände nur unter den engen Voraussetzungen eines Geräteausfalls oder sonstigen zwingenden Grundes in Betracht.

Mieter sollten daher bei Schätzungen in der Nebenkostenabrechnung immer nachfragen, worauf sich die Angaben beziehen und warum eine Schätzung vorgenommen wurde. Ein Ablesen vorhandener Zähler geht in der Regel vor.

5 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung ohne Ablesen der Zählerstände – Wann darf geschätzt werden?"

  • Wolf
    30.03.2017 - 13:55 Antworten

    Schon das dritte Jahr wird der Zählerstand der Warm und Kaltwasseruhren in der Mietwohnung nicht
    abgelesen . Auch die Heizungszähler werden nicht ausgelesen.
    Es wird dann einfach ein Verbrauch geschätzt. Der Mieter erfährt es mit der Nebenkostenabrechnung bis zu welchem Zeitpunkt berechnet wurde. Eine Kontrolle ist somit für den Mieter nicht möglich,
    Ist das so rechtens?

  • TINA
    29.08.2017 - 13:31 Antworten

    Wie verhält es sich eigentlich, wenn man frisch eingezogen ist aber 2 Ablesegeräte (einmal Kaltwasser und ein Gerät von der Heizung im Bad) nicht zum ablesen geeignet waren??? Darf man aufgrund des Verbrauchs des Vormieters (obwohl der vielleicht mit mehr Personen dort gelebt hat) dann einfach schätzen?? Das eine Gerät fehlte eine Zeit lang weil die Heizung ausgetauscht wurde und das andere müsste ersetzt werden weil es zu alt war.

  • Norbert
    16.09.2017 - 18:33 Antworten

    Bei uns im Haus ( Miethaus mit 8 Parteien ) wurden im August alle Zähler gegen Zähler mit Bluetooth Übertragung ausgetauscht; diese Zähler in den Wohnungen sind aber jetzt so in die Leitungen verbaut, dass es mir als Mieter nicht mehr nachvollziehbar ist wie meine derzeitiger Verbrauch bzw. der Verbrauch zum Ende des Jahres ist. Generell habe ich nichts gegen den technischen Fortschritt, aber hier bleibt meiner Meinung nach der Mieter auf der Strecke, da die entsprechende Selbstkontrolle fehlt.

    Gibt es ein Gesetz, welches mich davor schützt, dass ich die Werte der Nebenkostenabrechnung akzeptieren muss, ohne eine eigene Kontrolle zu haben. Auch elektronische Lesegeräte können sich irren.

  • Frank Schöbel
    11.05.2018 - 12:01 Antworten

    Hallo

    wir sind in einen Neubau gezogen und die Zähler wurden erst nach Gasbezug eingebaut. Eine Zwischenablesung fand nicht statt, sondern der Verbrauch vorher wurde lediglich geschätzt. In der Abrechnung ist diese Schätzung nicht bemerkt worden, sondern wurde erst nach Einsicht erkannt.

    Ist dies so erlaubt?

    Danke

  • Salomon
    07.09.2018 - 15:46 Antworten

    Für 2016 konnte ich keinen Termin für die Ablese wahrnehmen, daher wurde der Verbrauch geschätzt (soweit okay).
    Für 2017 wurde erfolgreich abgelesen. Der verbrauch wurde dennoch geschätzt, da „nicht alle benötigten informationen“ (sprich: tatsächlicher Verbrauch vom Vorjahr) vorliegen.

    Ist das rechtens?

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