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Heizkostenabrechnung ohne Heizkostenverteiler

Nach der Heizkostenverordnung ist der Vermieter verpflichtet, den Energieverbrauchs für die Heizung und die Warmwasseraufbereitung mindestens zu 50 % in Abhängigkeit vom Verbrauch des Mieters abzurechnen. Dies kann er nur, wenn er entsprechende Erfassungsgeräte installiert. Als Erfassungsgeräte kommen unter anderem Heizkostenverteiler in Betracht. Dazu ist angesichts der Alltagserfahrung offenbar nicht jeder Vermieter bereit.

1. Mieter hat 15 % Kürzungsrecht

Die Situation regelt § 12 Heizkostenverordnung. Danach darf der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil für den Energieverbrauch in der Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen. Das Kürzungsrecht soll einen mittelbaren Druck auf den Vermieter ausüben, damit dieser die Vorschriften der Heizkostenverordnung beachtet, Heizkostenverteiler installiert und verbrauchsabhängig abrechnet.

Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, enthält das Gesetz zwar keine unmittelbare Sanktion. Das Kürzungsrecht kommt nur in Betracht, wenn sich der Mieter ausdrücklich darauf beruft oder durch die Zahlung eines geringeren Nachzahlungsbetrages schlüssig zum Ausdruck bringt, dass er sein Kürzungsrecht in Anspruch nimmt.

Voraussetzung des Kürzungsrechts ist, dass der Vermieter an den einzelnen Heizkörpern oder insgesamt keine Heizkostenverteiler oder sonstige Messgeräte installiert hat. Gleiches gilt, wenn die Messgeräte fehlerhaft angebracht sind oder vorgeschriebene Eichungen nicht durchgeführt wurden (BGH GE 2004, 106).

2. Kein Kürzungsrecht in Ausnahmefällen

a. Inklusivmiete, Heizkostenpauschale

Das Nutzungsrecht besteht hingegen nicht bei einer Inklusivmiete, da es dann keinen kürzbaren Heizkostenanteil gibt sowie bei einer Heizkostenpauschale.

b. Zwei-Familienwohnhaus

Eine Ausnahme besteht auch in Zwei-Familienwohnhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt. In diesem Fall kann der Vermieter den Energieverbrauch des Mieters verbrauchsunabhängig abrechnen und braucht auch keine Erfassungsgeräte zu installieren.

c. Geräteausfall, andere zwingende Gründe

Das Kürzungsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter zwar Messgeräte installiert hat, wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen den Energieverbrauch aber nicht ordnungsgemäß erfassen kann. In diesen Fällen darf der Vermieter den Energieverbrauch gemäß § 9a HeizkostenV schätzen. Ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV kommt dann nicht in Betracht. Nur wenn also ohne zwingenden Grund nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde, kommt das Kürzungsrecht des § 12 für den Mieter in Betracht.

d. Ausnahmetatbestände: Alters-, Pflege-, Studentenwohnheime

Das Kürzungsrecht besteht ferner nicht, wenn es sich um einen Ausnahmetatbestand des § 11 HeizkostenV handelt (LG Hamburg WM 1992, 490). Fälle dieser Art liegen u.a. vor, wenn das Anbringen von Messgeräten wirtschaftlich unverhältnismäßig wäre oder es sich um Alters-, Pflege- oder Studentenheime handelt. Im ersten Fall obliegt dem Vermieter die Beurteilung, ob die Installation entsprechender Erfassungsgeräte nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem wirtschaftlichen Aufwand möglich ist. Seine Einschätzung ist jedoch gerichtlich überprüfbar.

e. Wohneigentum

Ferner besteht das Kürzungsrecht nicht bei Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 12 I 2 HeizkostenV). Allerdings ist der vermietende Wohnungseigentümer den Kürzungsrecht seines Mieters ausgesetzt.

3. Details zum Kürzungsrecht

Ist infolge fehlender Heizkostenverteiler die verbrauchsabhängige Abrechnung unmöglich, wird der Vermieter in der Regel nach anderen Umlegungsmaßstäben, in der Regel nach der Wohnfläche, den Energieverbrauch des Mieters abrechnen. Dann kann der Mieter die Abrechnung ohne Rücksicht auf Art und Umfang des Umlegungsmaßstabes um 15 % kürzen (LG Berlin ZMR 2003, 681). Dieser Prozentsatz entspricht nach der Begründung der Heizkostenverordnung der bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zu erwartenden durchschnittlichen Energieeinsparung. Damit soll dem Mieter finanziell so gestellt werden, als wenn der Vermieter verbrauchsabhängig abgerechnet hätte.

Betrifft die Abrechnung nur die Heizkosten, können nur diese gekürzt werden, nicht aber die Warmwasserkosten und umgekehrt. Unabhängig vom Kürzungsrecht hat der Mieter zusätzlich die Möglichkeit, dass er nachweist, bei korrekter Anwendung der Heizkostenverordnung noch weniger hätte zahlen zu müssen.

Als Grundlage der Kürzung wird überwiegend der gesamte Abrechnungsbetrag zugestanden. Nach einer Entscheidung des LG Berlin (Mietermagazin 1997, 149) muss hingegen zwischen verbrauchsunabhängigem und verbrauchsabhängigem Kostenanteil differenziert werden. Danach betrifft das Kürzungsrecht nur die 50 % der Heizkosten, die der Vermieter verbrauchsabhängig hätte abrechnen müssen.

Die Frist, innerhalb der der Mieter das Kürzungsrecht geltend machen kann, ergibt sich indirekt aus § 556 III 4 BGB. Danach muss der Mieter in einer Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Heizkosten- bzw. Nebenkostenabrechnung eventuelle Einwendungen vortragen. Soweit der Mieter vorbehaltslos ein eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters bezahlt, ohne einen entsprechenden Vorbehalt in Bezug auf die korrekte Abrechnung der Heizkosten zu machen, erkennt er die Forderung regelmäßig an und kann sie im Nachhinein in der Regel nicht mehr beanstanden.

4. DIN-Widrige Heizkostenverteiler = Nicht installierte Heizkostenverteiler?

In der Rechtsprechung ist streitig, ob nicht nach den DIN-Vorschriften installierte Heizkostenverteiler mit „nicht installierten Erfassungsgeräten“ im Sinne von § 12 HeizkostenV gleichzusetzen sind und dem Mieter das Kürzungsrecht zusteht.

Teils wird darauf abgestellt, dass der Mieter nur kürzen darf, wenn ihm dadurch ein nachweisbarer Nachteil entsteht (LG Hamburg HKA 1989, 43). Teils wird geurteilt, dass nicht den DIN-Vorschriften entsprechende Heizkostenverteiler kein Kürzungsrecht begründen (LG Frankfurt HKA 1988, 15). In einem Fall, in dem die Skalen der Heizkostenverteiler nicht auf die Heizkörperleistung abgestimmt waren (Abweichung der Ist-Skalen von den Soll-Skalen bis zu 218 %), wurde das Kürzungsrecht wiederum zuerkannt (LG Berlin WM 1989, 584).

36 Antworten auf "Heizkostenabrechnung ohne Heizkostenverteiler"

  • Anna Georgieva
    27.11.2014 - 11:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wenn es um ein Zweifamilienhaus geht, in dem Vermieter und Mieter wohnen und keine Wärmezähler bzw. Messgeräte installiert sind, wie sollen die Heizkosten verteilt werden? Der Vermieter nutzt nicht nur die Heizung, sondern auch Holz (hat Kachelofen). Im Mietvertrag steht nichts für einen Kachelofen oder für Verteilerschlüssel. Es steht: Nur nach Wohnfläche sollen die Betriebskosten verteilt werden, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind. Der Vermieter sagt, dass er zusätzliche Kosten hat und diese müssen herangezogen werden. Was ist richtig?

  • Ulrike Tabola
    02.11.2015 - 10:16 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt,
    wir sind zum 01.01.2015 in eine frisch sanierte Wohnung eines Wohnungsvereins gezogen.
    Mit uns im Haus leben 6 weitere Mieter. Die Wohnanlage besteht aus 3 Häusern (19 Mieter).

    Alle Wohnungen verfügen über Heizkostenverteiler. Nur unsere wurden noch nicht wieder montiert.
    Wir haben die Wohnungsgesellschaft bereits mehrere Male darauf hingewiesen!

    Wie würde in unserem Falle das Jahr aus Mietrechts-Sicht abgerechnet werden können, wenn bei allen Anderen die Verteiler zum 31.12. abgelesen werden, dies bei uns aber nicht möglich ist.

    Vielen Dank im Voraus.
    Freundliche Grüße
    Ulrike Tabola

    • Mietrecht.org
      02.11.2015 - 20:04 Antworten

      Hallo Ulrike,

      ich kann dem Artikel eigentlich nicht mehr viel hinzufügen. Das 15%ige Kündigungsrecht ist für Sie sicherlich interessant.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina Wallasch
    08.11.2015 - 00:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe heute meine Heiz- und Wasserabrechnung von Enercity erhalten. Ich wohne erst seit Januar 2015 in der Wohnung.
    Vor meinem Einzug wurde der Heizkörper (Handtuchhalter) im Hauptbad neu montiert und kein neuer Heizkostenverteiler angebracht. An allen anderen Heizkörpern existiert einer.
    Im Übergabeprotokoll wurde festgehalten, dass dieser noch zu installieren sei (von Enercity). Dieses geschah das ganze Jahr nicht bis Enercity bei der Ablesung im Sommer den fehlenden Verteiler feststellte und montiert hat. Jetzt wurde für diesen Heizkörper der Verbrauch geschätzt. Ich hatte die Heizung im Bad aber nie an, da dies innenliegend ohne Fenster ist und somit nie kalt wird.
    Es wurde ein Verbrauch „geschätzt „, der im Vergleich zu anderen Räumen übermäßig hoch ist. Die Berrechnung wurde nicht aufgelistet. Wie wurde dieser Verbrauch geschätzt? Und kann ich dann von diesem Verbrauch 15% kürzen oder muss diese Kosten mein Vermieter tragen, weil er vergessen hat diesen einzubauen bzw. Enercity zu informieren?

    Vielen Dank im Voraus

    Mit freundlichen Grüßen

    Nina Wallasch

    • Mietrecht.org
      08.11.2015 - 10:43 Antworten

      Hallo Nina,

      der übliche Weg wäre die Schätzung um 15% zu mindern, da nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Chris von Wieblingen
    01.03.2016 - 19:06 Antworten

    Prima Seiten, Herr Hundt.
    Danke für die Möglichkeit, hier unkompliziert zu fragen.

    Seit 45 Jahren wohne sehr günstig zur Miete ich in einem Zweifamilienhaus ohne Heizkostenerfassung – lediglich der Heizölverbrauch wird halbiert. Alle sind zufrieden. Die Heizkosten betrugen 8,08 € im Vergleich zur niedrigsten Kategorie 10,40 € /m2 im Jahr im bundesweiten Heizspiegel für 2014.
    Der Energieverbrauch liegt bei 120 kWh/m2 im Jahr – da gibt es kein Einspar-Potenzial mehr, aber die Betriebskosten würden durch eine Verbrauchserfassung doch ziemlich steigen.

    Muss das unbedingt sein, wenn es nichts bringt? Ich bin auf Ihre Reaktion gespannt.

    Mit freundlichen Grüßen
    Chris von Wieblingen

    • Mietrecht.org
      01.03.2016 - 20:37 Antworten

      Hallo Chris,

      ich weiss leider nicht, was Sie mit „muss das unbedingt sein…“ meinen. Bei der Erfassung geht es ja nicht nur um eine mögliche Senkung der Kosten durch achtsameren Verbrauch, sondern auch um die gerechtere Verteilung der Kosten unter den Mietparteien.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Reinhard Otto
        15.03.2016 - 16:51 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        ich beziehe mich auf die Anfrage von Chris vom 1.3.2016.

        Ich habe auch das Problem in einem voll vermieteten Zweifamilienhaus.Die
        Heizölrechnung wurde über Jahrzehnte einfach geteilt.
        Jetzt hat die zweite Mietpartei gewechselt. Diese sollte die hälfte der Rechnung in monatlichen Raten bezahlen.
        Jetzt verlangt diese Partei die Heizkostenabrechnung per Heizkostenverteilung. Die
        Installation ist aber nicht nur in einer Wohnung möglich.
        Ich will die Kosten für die Verteilung nicht bezahlen.

        Viele Grüße
        Reinhard

        • Mietrecht.org
          17.03.2016 - 11:17 Antworten

          Hallo Reinhard,

          ich weiss nicht, was gegen die faire Abrechnung mit Verbrauchserfassung spricht? Das ist doch im Sinne aller Mieter oder nicht?

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Chris von Wieblingen
    16.03.2016 - 17:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    danke für Ihre rasche Antwort. Ich hatte an anderer Stelle folgendes gefunden.

    »Eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung wegen unverhältnismäßiger Kosten ist gegeben, wenn in einem Zehnjahresvergleich die Kosten für die Installation der Messgeräte sowie deren Wartung und Ablesung höher sind als die voraussichtlich einzusparenden Kosten. Dabei können für die Kostenersparnis 15 % der Gesamtkosten angesetzt werden. Eine zu erwartende Erhöhung der Energiepreise kann berücksichtigt werden.«

    Darauf bezog sich meine Frage: »Muss das unbedingt sein, wenn es nichts bringt?«

    Chris von Wieblingen
    16.3.2016 17:55 MEZ

    • Mietrecht.org
      17.03.2016 - 11:25 Antworten

      Hallo Chris,

      ich habe das entsprechende Urteil nicht gelesen. Aber wenn Sie die Dinge nachgerechnet haben, sollten Sie sich mit dem Ergebnis an Ihren Vermieter wenden (mit Bezug auf das Urteil).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Chris von Wieblingen
    07.05.2016 - 06:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    dank Ihrer sachlichen Antworten werde ich immer schlauer. Nun ist es offiziell!
    Inzwischen habe ich herausgefunden, dass die HeizkostenV unter § 11 b diese angesprochene Ausnahmen, wie folgt, aufführt:

    1) Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden
    auf Räume,

    a ) in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m2 · a) aufweisen,

    b) bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können.

    Ich hoffe, dass ich den Vermieter damit von der Installation der Messgeräte abhalten kann.

    Mit freundlichen Grüßen
    Chris von Wieblingen

  • Heiko Wagner
    30.05.2016 - 16:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    erst einmal vielen Dank für diese sehr informative Seite. Ich habe bereits ziemlich viel gelesen, aber zwei Fragen würde ich Ihnen noch gerne stellen.
    Ich bin am 01.02.16 in ein Haus mit insgesamt 18 Mietwohnungen gezogen. Das Haus wurde zu dem Zeitpunkt noch renoviert und bei meinem Einzug war keine Heizung in dem Haus mit einem Heizkostenverteiler ausgestattet. Im Februar waren lediglich vier der insgesamt 18 Wohnungen vermietet, ab März 2016 waren es dann insgesamt 14 Wohnungen.
    Das Problem ist, dass am 06.02.16 lediglich die vier vermieteten Wohnungen mit Heizkostenverteilern ausgestattet wurden. Erst am 22.03.16 wurden auch die anderen Wohnungen mit gemieteten Heizkostenverteilern ausgestattet. Ich habe die Wohnungsverwaltung daraufhin gefragt, wie sie denn abrechnen möchte, ohne dass alle Wohnungen Heizkostenverteiler haben und mir wurde geantwortet die Werte für die Heizkörper ohne Verteiler würden geschätzt. Auf Ihrer Seite habe ich bereits herausgefunden, dass eine Schätzung nur möglich ist, wenn maximal 25% der Heizkostenverteiler einer Immobilie fehlen/ausfallen. Daher müsste meiner Meinung nach die Wohnfläche herangezogen werden und ich hätte entsprechend ein Kürzungsrecht. Korrekt?
    Außerdem würde mich interessieren, ob es rechtens wäre bis zum 22.03.16 nach Fläche, und für den restlichen Teil des Jahres nach Verbrauch abzurechnen. Oder muss jetzt das komplette Jahr zwangsweise nach Fläche abgerechnet werden?

    Vielen Dank im Voraus

    Beste Grüße

    Heiko Wagner

    • Mietrecht.org
      30.05.2016 - 16:34 Antworten

      Hallo Heiko,

      in der Praxis ist das immer ein sehr schwieriges Thema. Aber die Heizkostenverordnung ist hier eindeutig

      „(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.“

      Bitte lassen Sie sich im Zweifelsfall anwaltlich beraten – gerade wenn die Hausverwaltung eine andere Meinung als Ihre vertritt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Heiko Wagner
        31.05.2016 - 13:22 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für die schnelle Rückmeldung!

        Wäre es im vorliegenden Fall denn möglich bis Ende März nach Fläche, und für den restlichen Teil des Abrechnungszeitraumes nach Verbrauch abzurechnen? Oder muss jetzt der komplette Abrechnungszeitraum nach Fläche abgerechnet werden?

        Beste Grüße

        Heiko Wagner

        • Mietrecht.org
          31.05.2016 - 13:53 Antworten

          Hallo Heiko,

          in der Praxis würde ich als Vermieter die Abrechnung aufteilen (Januar bis März und April bis Dezember). Das ist am fairsten für alle Beteiligten. Das wäre mein persönliches Vorgehen. Wenn Sie es genau wissen wollen, sollten Sie die Dinge von einem Anwalt bewerten lassen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Yvonne
    30.09.2016 - 12:54 Antworten

    Guten Tag,

    Wie verhält sich das eigentlich, wenn der Vermieter die bisherige Ölheizung (die alle 4 Wohneinheiten geheizt hat) gegen eine Gas-Etagenheizung getauscht hat? Wir haben bisher Miete +NK +HK bezahlt. Nun zahlen alle Parteien an den Gas – Anbieter. Unser Vermieter besteht aber weiterhin darauf, dass wir HK bezahlen… Wir zahlen also doppelt Heizung… Gibt es da ein Gesetz, bzw. Paragraphen den man da anwenden kann? Danke schon mal für die Info.

    • Mietrecht.org
      01.10.2016 - 08:57 Antworten

      Hallo Yvonne,

      wenn Sie über eine Gas-Etagenheizung direkt an den Gasversorger zahlen erübrigt sich natürlich die Zahlung der Heizkostenvorauszahlung an den Vermieter. Das versteht sich eigentlich von selbst – vielleicht sollten Sie das dem Vermieter nochmals erklären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dominik Neuland
    11.11.2016 - 18:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Spitzen Seite!

    Wir wohnen in einem Haus welches neben unserer Wohnung noch eine weitere Wohnfläche bietet. Als wir eingezogen sind am Jahresanfang wurde diese zweite Wohnung von einer älteren Dame (Mit-Eigentümerin) noch bewohnt. 4 Monate nach unserem Einzug ist diese Dame verstorben. Sie hatte in diesen 4 Wintermonaten gefühlte 35 grad in ihrer 180 Quadratmeterwohnung während wir nicht wirklich geheizt haben, da nur manche Heizkörper mit dem nötiges ablese- Equipment ausgestattet waren. Selbst diese waren schon Ca. 10 Jahre alt und erfüllen keinen Zweck mehr, da diese vom Vermieter nicht erneuert wurden. Es kann also kein einzelverbrauch für unsere Wohnung ermittelt werden. Seitdem die Dame verstorben ist wurde die Wohnung nicht mehr vermietet – und wird es auch nicht mehr. (Wird aber noch immer geheizt). Wir haben Angst, dass wir die gesamten heizkosten des Hauses abdecken müssen. 15% Abzug scheint hier also machbar- aber geht in unserem Fall nicht mehr? Wir haben eine Riesen Angst vor der kommenden Abrechnung!

    Was können wir tun?

    Vielen lieben Dank im Voraus!

    • Mietrecht.org
      15.11.2016 - 14:19 Antworten

      Hallo Dominik,

      danke für Ihr Lob und Ihren Beitrag. Ich kenne leider die Gegebenheiten vor Ort nicht. Wenn Sie eine Einschätzung Ihres Einzelfalls wünschen, sollten Sie sich an einen Anwalt wenden. Vielleicht ist auch eine einvernehmliche Lösung mit Ihrem Vermieter denkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus Ernst
    13.11.2016 - 15:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe die jährliche Nebenkostenabrechnung bekommen. Bei den Heizkosten wurde nach Anzahl der Personen abgerechnet. Dabei leben in meinem Haushalt zwei Personen, im anderen 1 Person. Die Heizkosten wurden im Verhältnis 2:1 (zwei – unser Haushalt, ein – der andere Haushalt) aufgeteilt. Das Gebäude ist sehr alt und nicht wärmegedämmt. Heizkostenverteiler haben wir erst kürzlich bekommen, also nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Im Mietvertrag ist nichts bezüglich der Abrechnung nach Personen enthalten. Es findet sich jedoch bezüglich der Heizungsbetriebskosten die folgende Klausel: 30% (0 bis maximal 50% oder § 10 Heizkostenverordnung) nach Quadratmeter der Wohn- oder Nutzfläche und der Rest nach dem Ergebnis der Heizkostenverteiler. Kann ich hier nicht auf eine Abrechnung nach Wohnfläche bestehen, die deutlich günstiger ist, als die Abrechnung nach Personen? Für mich hört sich die Rechtslage so an, dass primär auf Wohnfläche abgerechnet werden muss und bezüglich Personen explizit vereinbart werden muss. Außerdem kann ich doch hier auch die Kosten um 15% kürzen, da es für den Zeitraum der Nebenkostenabrechnung noch keine Heizkostenverteiler gab, oder?

    Herzlichen Dank im Voraus und viele Grüße

    Klaus Ernst

    • Mietrecht.org
      15.11.2016 - 14:03 Antworten

      Hallo Klaus,

      der Vermieter ist an die Heizkostenverordnung gebunden und kann sich nicht einfach einen Umlageschlüssel ausdenken (z.B. nach Personen). Alles weitere lesen Sie oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Timo Beil
    07.12.2016 - 17:04 Antworten

    Wie verhält es sich das Thema „ohne Heizkostenverteiler“ bei einem gewerblichen Anmietung.
    Das Büro hat Heizungen ohne Verbrauchserfassungsmöglichkeit, es befindet sich in einem Mehrfamilienhaus. Der Verbrauch ist aber sehr gering, da nur 0 bis 2 Tage pro Woche dort gearbeitet wird.

    • Mietrecht.org
      08.12.2016 - 10:41 Antworten

      Hallo Timo,

      was wurde zur Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gertrud und Günter Brey
    30.01.2018 - 15:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind Eigentümer eines Wohnhauses. Ursprünglich war das ein Einfamilienhaus. Wir selbst bewohnen das Erdgeschoss, die 1. Etage ist vermietet, das Dachgeschoss wird als Ferienwohnung genutzt.

    Wir wollten Heizkostenmessgeräte einbauen und haben das den Mietern der 1. Etage mitgeteilt. Da die laufenden jährlichen Kosten jedoch die voraussichtliche Einsparung „auffressen“ würden, haben die Mieter den Einbau abgelehnt. Jetzt wollen sie aber einen 15 %igen Abzug geltend gemachen……

    Ist der Verzicht auf den Einbau nicht verbindlich mit der sich daraus ergebenden Konsequenz, dass weiterhin nach qm abgerechnet wird?
    Vielen Dank für Ihre Mühe.

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      30.01.2018 - 16:32 Antworten

      Hallo Gertrud und Günter,

      ich sehe das genauso wie Sie. Die Mieter können m.E. nicht den Einbau ablehnen und dann auf das Kürzungsrecht bestehen. Bitte lassen Sie sich im Zweifel zu Ihrem Einzelfall beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kai Petermeier
    02.02.2018 - 14:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir wohnen in einem alten Haus auf dem Dorf. Das Haus hat Gesamt 211 qm und wir (Vater , Mutter und Kind 5 Jahre) bewohnen die 2. Etage und Dachgeschoss mit Gesamt 108,5 qm. Die Vermieter (Mann und Frau mit Hund) bewohnen die 1 Etage mit ?? qm und im Erdgeschoss sind noch Räume , die leer stehen. Heizkostenverteiler sind keine installiert. Jetzt haben wir die Nebenkostenabrechnung erhalten und diese wurde komplett nach Personen gemacht pobwohl im Mietvertrag steht , das die Nebenkosten per Wohnfläche abgerechnet werden.
    Nach der Rechnung unseres Vermieters zahlen wir damit 3/5 der Gesamtkosten (60 %), obwohl unser Anteil vom Haus nur 51,18 % sind (108,5 qm von 211 qm).Auf Nachhaken bei unseren Vermietern , hat er nun gesagt , dass er die Posten Grundsteuer , Gebäudehaftpflicht sowie Haus und Grundbesitzhaftpflicht auf Wohnfläche ändert. Allerdings weigert er sich die auch die Heizkosten per Wohnfläche abzurechnen. Zudem würde er die Räume im Erdgeschoss sowieso nicht dazu zählen , da diese von ihm nicht genutzt werden. Der kann doch nicht einfach 50 qm , oder was das da unten ist einfach vergessen oder? Das Haus hat 211 qm , wir bewohnen 108,5 qm davon und die restlichen 102 qm hat er für zu zahlen. Oder seh ich da was falsch?

    Wäre für eine Antwort sehr dankbar.

    P.S : Ihre Seite ist echt toll .. weiter so ;-)

    • Mietrecht.org
      02.02.2018 - 15:53 Antworten

      Hallo Kai,

      verweisen Sie auf den vereinbarten Umlageschlüssel und bitten die darum, diesen auch anzuwenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Kai Petermeier
        02.02.2018 - 21:23 Antworten

        Hallo , das habe ich mehrfach schon getan. Unser Vermieter weigert sich strikt, die Abrechnung nach Wohnfläche zu erstellen.
        Genauso wie bei den Heizkosten. Auch hier rechnet er einfach über Personenzahl ab. Laut Rechnung sind 1590 Euro Ölverbrauch angefallen.
        Wir zahlen 100 Euro im Monat an Vorrauszahlung. Also 1200 Euro und sollen 955 Euro verbraucht haben. Es wären aber nach Wohnfläche nur 814 Euro. Es kann doch nicht sein , dass wir als Mieter , denen Ihr Haus finanzieren.

  • Kai Petermeier
    02.02.2018 - 21:28 Antworten

    Wollte noch hinzufügen: Er sagte uns auch klar, er kann die Heizkosten über Wohnfläche abrechnen, aber dann sind wir eben noch schlechter dran.
    Seine Wohnung seien knapp 70 qm und die 32 Quadratmeter Leerstand im Erdgeschoss will er gar nicht berechnen. Da sind aus Arbeitszeiten unserer Vermieter alte Büros im Erdgeschoss, die er heute nicht mehr bewohnt. Und auch da sind Heizungen.

  • Harald Wolter
    18.02.2018 - 14:51 Antworten

    Halle Herr Hundt,

    ich beabsichtige mein Wohnhaus (2 Mieteinheiten) auf Wärmefühler umzustellen. Bis jetzt hatten die Mieter dies selbst geregelt (Öleinkauf)

    1. Frage: Muss ich den Tank bei Beginn der Messung voll tanken? Im Moment ungünstige Preise.

    2. Frage: Oder kann ich warten bis die Ölpreise günstiger werden? Lt. Messung sind ca. 2000 ltr im Tank.

    Wie muss ich vorgehen?

    Vielen Dank im voraus für ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      18.02.2018 - 15:43 Antworten

      Hallo Harald,

      danke für Ihren Beitrag. Ich würde die Fragen an Ihrer Stelle an den Anbieter für die Zähler richten. Ich kann Ihnen da leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marianne
    08.04.2018 - 06:34 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt,

    erst einmal, klasse Seite !

    Unser Problem stellt sich folgender Maßen dar:

    Es ist ein zwei Parteien Wohnhaus. Wir sind November 2016 hier eingezogen, die wärmemengenzähler waren noch nicht installiert, uns wurde versprochen, dass diese sehr bald von der Hausverwaltung eingebaut werden, da es nur einen Gaszähler für beide Wohnungen gibt.
    Dies ist erst, nach mehrmaligem Verweis unsererseits Anfang März 2018 (!!!) geschehen.
    Die zweite Wohnung wurde in der Zeit nicht bewohnt, so wie auch jetzt nicht. Uns wurde immer versichert, dass in der anderen Wohnung keine Heizung läuft. Dieses schien mir aber immer schon sehr seltsam, da der Gasverbrauch immens hoch war (in einem halben Jahr ca 30.000 kWh) in einem frisch sanierten Haus.
    Wir heizen erst wenn wir nach Hause kommen, die Heizungen werden wieder abgestellt sobald wir ins Bett gehen. Wir heizen also eher sparsam als normal. Auf Grund dessen kann ein so hoher Gasverbrauch nicht nur auf uns zurückzuführen sein.
    Desweiteren: als die wärmemengenzähler angebracht wurden, haben die Makler die Wohnungen neben an „nur einmal beheizt um zu gucken ob die Zähler auch funktionelleren.“ Deren Zähler zeigt jetzt, nach 4 Wochen bereits 1000 kWh mehr an als unser Zähler, und wir heizen ja jeden Tag.

    Die Hausverwaltung und der Vermieter möchten jetzt von uns natürlich den kompletten Gasverbrauch bezahlt haben für 2017, welches eine enorme Nachzahlung wäre!
    Ich habe eine Hochrechnung laut unserem wärmemengenzähler für das Jahr erstellt und komme auf 20.000 kWh / Jahr, welches ein ganz normaler Verbrauch wäre für unsere Wohnfläche. Laut Gaszähler wären es an die 60.000 kWh.
    15% Kürzung scheint mir da doch viel zu wenig… müssen wir der Nachzahlungsforderung nachkommen?

    Vielen Dank im
    Voraus

    Marianne

    • Mietrecht.org
      09.04.2018 - 06:17 Antworten

      Hallo Marianne,

      die Kosten für den Leerstand trägt der Vermieter. An Ihrer Stelle würde ich nicht akzeptieren, das die leere Wohnung mit keinem Verbrauch abgerechnet werfen soll. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina
    30.04.2018 - 23:10 Antworten

    Hallo!
    Ich bin Vermieterin einer Wohnung, deren Heizkosten bis jetzt über qm abgerechnet wurden. Nun überlege ich, doch Heizkostenverteiler zu mieten.
    Ich bin mir nur noch nicht sicher, ob der Heizkostenverteiler und seine Kosten sich wirklich lohnen. Im Haus leben jeweils drei ältere Damen mit ähnlich großen Wohnungen und ähnlichem Verbrauch.
    Ist es rechtlich sinnvoll, wenn meine Mieterin mir schriftlich bestätigt, dass sie mit der Abrechnung nach qm weiterhin einverstanden ist? Oder kann sie trotz dieser schriftlichen Bestätigung im Nachhinein immer noch um 15% kürzen?
    Viele Grüße

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