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Besonderheiten bei der Nebenkostenabrechnung für ein Zweifamilienhaus

Die Nebenkostenabrechnung hat grundsätzlich immer nach den gleichen rechtlichen Grundsätzen zu erfolgen und so gelten auch für Mieter in Zweifamilienhäusern die gleichen Rechte. Der Vermieter muss eine formell und materiell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellen, wobei sich die materielle Wirksamkeit der einzelnen Posten meist im Wesentlichen aus der Betriebskostenverordnung und der Heizkostenverordnung ergibt.

Besondere Regelungen für Zweifamilienhäuser gibt es bei den Einzelnen Nebenkosten lediglich im Rahmen der Heizkostenverordnung. Für die Fallkonstellation, dass in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung vermietet und die andere vom Vermieter selbst bewohnt wird, sieht die Heizkostenverordnung nämlich vor, dass die Anwendbarkeit selbiger vertraglich ausgeschlossen werden kann.

Die Konsequenzen dieser mietvertraglichen Regelungsmöglichkeit und die Auswirkungen in der Praxis werden sowohl für Mieter als auch für Vermieter im nachfolgenden Artikel aufgezeigt.

I. Heizkostenverordnung gilt grundsätzlich auch für Zweifamilienhäuser

Die Heizkostenverordnung regelt für alle Mieterverhältnisse verbindlich und unabdingbar, dass die Heizungs- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Nach § 7 der HeizkostenV müssen diese Kosten zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig für jede Mietwohnung gesondert abgerechnet werden. Das heißt, der Umlageschlüssel nach dem hier der jeweilige Anteil an Nebenkosten einer Mietwohnung bestimmt wird, darf auch nur zu 50 % verbrauchsunabhängig (also zum Beispiel nach der Wohnfläche oder der Personenanzahl eines Haushaltes) bestimmt werden.

II. Ausschluss der Heizkostenverordnung möglich

Bei Zweifamilienhäusern kann allerdings gemäß § 2 HeizkostenV vereinbart werden, dass auf die Anwendung der Heizkostenverordnung verzichtet wird, wenn folgende Voraussetzungen bei dem Mietverhältnis vorliegen:

  • es handelt sich um einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus und
  • eine Wohnung ist vom Vermieter bewohnt.

Den Ausschluss nach § 2 HeizkostenV können Mieter und Vermieter durch eine individuelle Vereinbarung im Mietvertrag ausdrücken, indem Sie die Umlage der Heizkosten verbrauchsunabhängig, wie zum Beispiel nach der Quadratmeterzahl bestimmen.

III. Folgen in der Praxis

In der Praxis ergeben sich bei dieser Besonderheit in der Nebenkostenabrechnung eines Zweifamilienhauses in der Regel nur dann Probleme, wenn das Mietobjekt zum Beispiel, um eine Wohneinheit erweitert werden soll, der Vermieter beabsichtigt auszuziehen oder die vermietete Wohnung als Eigentumswohnung an einen Eigentümer verkaufen will. In diesen Fallgestaltungen greift die Ausnahmeregelung nämlich nicht, und es muss die Heizkostenverordnung angewendet werden. Dies bedeutet in der Praxis dann auch den Einbau von entsprechenden Verbrauchszählern durch den Vermieter.

Hinweis – Falls die o.g. Bestimmungen nicht zutreffen:

Der Mieter kann die Anwendung der Heizkostenverordnung vom Vermieter verlangen und hat dabei auch verschiedene Durchsetzungsmöglichkeiten für seinen Anspruch. So kann er zum Beispiel etwaige Nachzahlungen verweigern, laufende Vorauszahlungen einbehalten und sogar gezahlte Beträge unter gewissen Voraussetzungen zurückfordern, wenn der Vermieter nicht nach der Heizkostenverordnung abrechnet.

9 Antworten auf "Besonderheiten bei der Nebenkostenabrechnung für ein Zweifamilienhaus"

  • Lars
    13.12.2016 - 14:53 Antworten

    Guten Tag,

    wie verhält es sich eigentlich, wenn in einem Zweiparteienhaus die eine Wohnung als Arztpraxis genutzt wird (der Praxisinhaber ist Eigentümer des Hauses) und die andere Wohnung vermietet wird? Kann man sich in diesem Fall auf §2 der HeizkostenV beziehen und auf deren Anwendung verzichten?

    Es heißt ja in der Verordnung, dass eine Wohnung vom Eigentümer „bewohnt“ werden muss. Ist das wörtlich zu nehmen, oder wäre eine Nutzung als Praxis dem gleichgestellt?

    Besten Dank!

    • Mietrecht.org
      13.12.2016 - 15:40 Antworten

      Hallo Lars,

      das Gesetzt ist m.E. eindeutig. Wenn Sie es ganz genau wissen wollen, sollten Sie nach entsprechender Rechtsprechung suchen oder einen Anwalt befragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne S.
    19.10.2017 - 07:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in unserem Mietvertrag ist eine monatliche Pauschale in Höhe von 100,00 Euro für Heizung und Warmwasser festgeschrieben. Abweichend vom gesetzlichen Umlageschlüssel werden die Kosten nach Kopfzahl verteilt.
    Wir bewohnen das Dachgeschoß, unsere Vermieter das Erdgeschoß auf der einen Seite des Hauses. Auf der anderen Seite des Hauses befindet sich ebenfalls eine oder zwei Wohneinheiten. Die beiden Hausseiten sind grundstücksmäßig voneinander getrennt. Es gibt auch zwei Hofeinfahrten.
    Kann man hier dann auch von einem Zweifamilienhaus sprechen?
    Unsere Vermieter sind Eigentümer der einen Haushälfte.

    Da wir sehr sparsam sind und nur ganz selten heizen, würde ich die Kosten lieber nach Verbrauch abrechnen lassen.
    Unser Vermieter bezieht Depotatkohle, die er lediglich versteuern muss, zum heizen.

    Ist es rechtmäßig, dass die Heizkosten hier pro Kopf berechnet werden? Ich würde gerne nachvollziehen können, wie sich die Kosten zusammensetzen. Aber berechnet wurde die Kopfpauschale meines Erachtens nicht.

    Ich danke Ihnen für eine Rückmeldung.

    Mit freundlichen Grüßen
    Susanne S.

    • Mietrecht.org
      19.10.2017 - 15:48 Antworten

      Hallo Susanne,

      auch eine Doppelhaushälfte mit zwei Wohnungen kann m.E. als Zweifamilienhaus betrachtet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Brigitte
    03.11.2017 - 22:20 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    ich hoffe Sie können mir hier weiterhelfen.
    Wir haben 2012 die OG Wohnung in einem Zweifamilienhaus gekauft und bewohnen diese auch selbst.
    Unsere Wohnung wurde vor Einzug komplett renoviert (unter anderem auch neue Fenster und Rollläden), die Wohnung im EG ist noch im Zustand von 1972.

    Da wir nur einen Wärmezähler haben, werden die Kosten für Heizung und Wasser auf qm und Personen umgelegt.

    Mittlerweile ist der Besitzer der EG Wohnung verstorben und der Erbe hat diese an das Landratsamt als Ersteinrichtung für Flüchtlinge vermietet.
    Seit Januar 2016 lebt nun eine 5-köpfige Familie in der EG Wohnung.

    Bei der letzten Abrechnung vom 01.08.2016-31.07.2016 wurde nun eine Heizölverbrauch von 5.705 Liter für 160 qm gemessen!

    Im einzelnen differieren die Verbrauchswerte für die Heizung der beiden Wohnungen stark:

    – Im EG liegt der Verbrauchswert für die Heizung bei 24.169
    – Im OG liegt der Verbrauchswert für die Heizung bei 3.532

    Da wir 50% der Grund- und Verbrauchskosten für die Heizung bezahlen, erhöht sich dadurch auch der Wert pro Einheit was sich wiederum auf unsere Nebenkostenabrechnung auswirkt.

    Wir sind beide Berufstätig und den ganzen Tag außer Haus währen die Familie im EG den ganzen Tag zuhause ist. Zudem ist unsere Wohnung energetisch renoviert während die EG Wohnung noch die alten Fenster hat.

    Ist es denn rechtens dass wir hier den hohen Verbrauch vom EG mittragen müssen oder gibt es für solche Fälle eine spezielle Regelung?

    Vielen Dank im Vorauf für Ihre Rückmeldung,
    Brigitte

    • Mietrecht.org
      05.11.2017 - 08:18 Antworten

      Hallo Brigitte,

      Ihren Schilderungen nach zu urteilen, geht es um das Wohnungseigentumsrecht und nicht um das Mietrecht. Ich würde versuchen, eine Erfassung der Heizkosten, in der nächsten Eigentümerversammlung zu erwirken.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Brigitte
        11.11.2017 - 20:30 Antworten

        Guten Abend Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre Antwort.

        Beste Grüße,
        Brigitte

  • Kroll Manfred
    24.08.2018 - 14:53 Antworten

    Hallo
    Ich habe 2005 ein Doppelhaus gebaut, eine Hälfte bewohne ich, die andere meine Tochter die demnächst auszieht und deren Hälfte -mit eigener Hausnummer- jetzt vermietet werden soll.
    Beide Haushälften werden von nur einer Wärmepumpe, die sich in meiner Hälfte befindet, beheizt. (Abrechnung über gesonderten Wärmestromzähler). Der Strom für die Heizung wurde bisher nur von mir bezahlt, soll aber jetzt bei Vermietung hälftig- da gleiche Größe- auf den Mieter angerechnet werden. Bisher gibt es für diese Hälfte keine gesonderten Wärmezähler oder ähnl.
    Meine Frage: Ist der Einbau von Wärmezählern und Abrechnung nach Heizkostenverordnung erforderlich oder kann dies nach § 2 HeizkVO mit Einverständnis des Neumieters unterbleiben, da das Gebäude als Zweifamilienhaus gerechnet werden kann?
    Wie muß das dann im Mietvertrag berücksichtigt werden?
    MfG

    • Mietrecht.org
      25.08.2018 - 07:05 Antworten

      Hallo Manfred,

      suchen Sie nach entsprechender Rechtsprechung. Ich vermute aber, dass eine eigenständige DHH mit separaten Grundstück / Grundbuch nicht unter den Mantel des Zweifamilienhauses fällt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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