Stirbt ein Mieter, kommt es nicht selten zu Streit zwischen dem Erben, dem Vermieter und gelegentlich auch ehemaligen Mitmietern oder Familien- bzw. Haushaltsangehörigen des Verstobenen darüber, wer verpflichtet ist, Mietrückstände zu begleichen, die aus der Zeit vor dem Tod des Mieters herrühren. Doch auch darüber, wer die nach dem Tod des Mieters bereits fällig gewordene oder in Zukunft fällig werdende Miete zu zahlen hat, besteht oft keine Einigkeit. Dieser Streit ist jedoch vermeidbar. Das Gesetz enthält klare Regelungen zu der Frage, wer dem Vermieter gegenüber zur Zahlung der vor dem Erbfall bereits fälligen und der nach dem Erbfall fällig werdenden Miete verpflichtet ist.

Mit diesen beiden Streitpunkten beschäftigt sich der nachfolgende Beitrag.

1. Wichtiger Unterschied – Fälligkeit vor oder nach dem Erbfall

Wie bereits angesprochen, stellt sich nach einem Erbfall nicht nur die Frage, von wem der Vermieter die Zahlung derjenigen Miete verlangen kann, mit der sich der verstorbene Mieter bereits in Rückstand befand. Auch bedarf es einer Klärung, wer die seit dem Tod des Mieters bereits fällige oder in Zukunft fällig werdende Miete zu zahlen hat.

Wann die jeweils vom Vermieter geltend gemachte Mietzinsforderung fällig geworden ist, genauer, ob die Fälligkeit vor oder nach dem Erbfall eingetreten ist, macht einen entscheidenden Unterschied für die Beantwortung der Frage, wer Schuldner der Forderung ist und wer im Ergebnis auch endgültig die Last zu tragen hat.

Vor dem Erbfall fällig gewordene Mietforderungen stellen echte Nachlassverbindlichkeiten dar. Die Rechte und Pflichten werden diesbezüglich in erster Linie durch das Erbrecht geregelt, allerdings durch mietrechtliche Vorschriften ergänzt.

Da das Schicksal derjenigen Mietzinsforderungen, die nach dem Tod des Mieters fällig geworden sind bzw. noch fällig werden, davon abhängt, mit wem das Mietverhältnis an Stelle des verstorbenen Mieters fortgesetzt wird, ist für diese vorrangig das Mietrecht zuständig, wenngleich auch dieses nicht ohne das Erbrecht auskommt.

Nachfolgend sollen die Rechte und Pflichten der Beteiligten getrennt danach dargestellt werden, ob ein Mietzinsanspruch bereits vor dem Tod des Mieters fällig war oder erst danach fällig geworden ist.

2. Miete war vor dem Erbfall fällig – Wer kann was von wem verlangen?

Wer glaubt, auf den Erben gehe im Erbfall nur aktives Vermögen über, irrt. Hatte der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes Schulden, gehen auch diese gem. § 1922 BGB auf den Erben über. § 1967 BGB stellt dies klar, indem er anordnet, dass der Erbe für Nachlassverbindlichkeiten haftet. Stirbt ein Mieter, fallen seine bereits fälligen Mietschulden daher in den Nachlass. Der Erbe ist deshalb nach dem Tod des Mieters der neue Schuldner des Vermieters, und zwar unabhängig davon, ob mit ihm auch das Mietverhältnis fortgesetzt wird oder nicht.

Dennoch ist die Klärung der Frage, mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, nicht nur für die Beantwortung der Frage von Bedeutung, wer zur Zahlung derjenigen Miete verpflichtet ist, die erst nach dem Tod des Mieters fällig wird, sondern entscheidet auch darüber, ob der Vermieter zusätzlich zu dem Erben einen oder mehrere weitere Schuldner bekommt. § 563b Abs.1 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass Personen, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a BGB fortgesetzt wird (zur Fortsetzug des Mietverhältnisses siehe die Ausführungen unten sowie unseren Beitrag: “Mietvertrag nach Todesfall – Die 22 häufigsten Fragen zum Mietverhältnis“), neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner haften. Wird das Mietverhältnis gem. § 564 BGB mit dem Erben selbst fortgesetzt, hat § 563b Abs.1 BGB keine Bedeutung. Für den Vermieter bleibt es dabei, dass allein der Erbe Schuldner ist. Sind der Erbe und diejenige Person, mit der das Mietverhältnis fortgesetzt wird, jedoch nicht identisch, kann der Vermieter sowohl den Erben als auch diejenige Person, mit der das Mietverhältnis fortgesetzt wird, in voller Höhe (selbstverständlich insgesamt nur einmal) in Anspruch nehmen (vgl. zur Gesamtschuldnerschaft § 425 BGB).

§ 563b Abs.1 S.1 BGB betrifft allerdings nur das Außenverhältnis zwischen Erbe und Vermieter bzw. zwischen derjenigen Person, mit der das Mietverhältnis fortgesetzt wird, und dem Vermieter. Da der Sinn und Zweck des § 563b Abs.1 S.1 BGB lediglich darin besteht, dem Vermieter einen zusätzlichen Schuldner zu verschaffen, es nach dem Willen des Gesetzgebers jedoch der Erbe sein soll, der im Ergebnis die Last der Mietschuld zu tragen hat, bestimmt § 563b Abs.1 S.2 BGB, dass der Erbe im Verhältnis zu derjenigen Person, mit der das Mietverhältnis fortgesetzt wird, allein haftet.

Heraus ergibt sich je nachdem, wer vom Vermieter in Anspruch genommen wird und mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, Folgendes:

=> Nimmt der Vermieter den Erben in voller Höhe auf Zahlung der derjenigen Miete in Anspruch, die bereits vor dem Tod des Mieters fällig war, kann der Erbe von derjenigen Person, mit der das Mietverhältnis fortgesetzt wird, zumindest nicht gem. § 563b Abs.1 S.2 BGB einen Ausgleich verlangen, da diese Vorschrift lediglich den Mitmietern des Erben bzw. dessen Haushaltangehörigen einen Ausgleichsanspruch verschafft.

Ein Ausgleichsanspruch kann dem in Anspruch genommenen Erben jedoch nach den allgemeinen Regeln über den Gesamtschuldnerausgleich zustehen, der in § 426 BGB geregelt ist. Gem. § 426 Abs.1 S.1 BGB sind nämlich Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Hieraus ergibt sich ein interner Ausgleichsanspruch gegen den bzw. die übrigen Gesamtschuldner in Höhe des Betrages, um den der Betrag, den ein Gesamtschuldner an den Gläubiger gezahlt hat, über dasjenige hinausgeht, was er im Innenverhältnis schuldet. Eine andere Bestimmung i. S. d. § 426 Abs.1 S.1 BGB, nach der Gesamtschuldner abweichend von dem in § 426 Abs.1 S.1 BGB vorgesehenen Regelfall nicht zu gleichen Teilen verpflichtet sind, stellt zwar § 563b Abs.1 S.2 BGB dar. Diese Vorschrift bewirkt jedoch nicht, dass der Erbe im Verhältnis zu ehemaligen Mitmietern des verstorbenen Mieters zwingend die Last alleine zu tragen hat.

War nämlich bereits der Erblasser Gesamtschuldner, weil er nur einer von mehreren Mietern war, kann der Erbe von den Mitmietern, mit denen das Mietverhältnis vorrangig fortgesetzt wird (vgl. § 563a BGB) gem. § 426 Abs.1 S.1 BGB den Anteil erstattet verlangen, den der bzw. die übrigen Mitmieter im Innenverhältnis schulden. Dieser Rückgriffsanspruch wird durch § 563b Abs.1 S.2 BGB nicht ausgeschlossen,

Ein Erstattungsanspruch des Erben ergibt sich zusätzlich auch aus § 426 Abs.2 S.1 BGB, wonach die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Schuldner auf den in Anspruch genommenen Schuldner insoweit übergeht, als er den Gläubiger befriedigt hat und von den übrigen Schuldnern Ausgleichung verlangen kann (cessio legis).

=> Nimmt der Vermieter hingegen auf Grund seiner Berechtigung aus § 563b Abs.1 S.1 BGB eine Person in Anspruch, die nicht Erbe ist, die aber nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist oder mit der es nach § 563a BGB fortgesetzt wird, hängt die Frage, ob und in welcher Höhe diese Person gegen den Erben einen Erstattungsanspruch hat, davon ab, ob es sich bei dieser Person um einen Haushaltsangehörigen i. S. d. § 563 BGB oder um einen ehemaligen Mitmieter des verstorbenen Mieters handelt.

Wird das Mietverhältnis mit einem Haushaltsangehörigen i. S. d. § 563 BGB fortgesetzt, der nicht Mitmieter war, kann dieser Haushaltsangehörige gem. § 563b Abs.1 S.2 BGB von dem Erben den vollen Betrag erstattet verlangen, den er an den Vermieter zahlen musste.

Handelt es sich bei der vom Vermieter in Anspruch genommenen Person hingegen um einen Mitmieter des Erblassers, besteht dieser Erstattungsanspruch in der Regel nur beschränkt. Der Grund dafür liegt darin, dass der Mitmieter bereits zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters nicht nur dem Vermieter gegenüber als Gesamtschuldner in voller Höhe, sondern auch intern im Verhältnis zu dem verstorbenen Mieter zur anteiligen Zahlung der Miete verpflichtet war. Auch von dem Erben kann er daher nur denjenigen Betrag erstattet verlangen, der über den von ihm im Verhältnis zu dem verstorbenen Mieter (ggf. noch zu weiteren Mitmietern) geschuldeten hinausgeht.

3. Fälligkeit der Miete nach dem Erbfall – Wer schuldet die Miete?

Die Beantwortung der Frage, wer zur Zahlung derjenigen Miete verpflichtet ist, die erst nach dem Erbfall fällig wird, richtet sich allein danach, mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Dies regeln die §§ 563 ff. BGB.

Zu den Einzelheiten der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Tod eines Mieters empfehlen wir Ihnen den bereits zitierten Artikel: „Mietvertrag nach Todesfall – Die 22 häufigsten Fragen zum Mietverhältnis.“

Zusammenfassend sei an dieser Stelle jedoch gesagt, dass im Falle des Todes eines Mieters

• in erster Linie die Mitmieter (vgl. § 563a BGB),
• nachrangig gemeinsame Familien- und Haushaltsangehörige

(vgl. § 563 BGB) und erst, wenn auch mit diesen das Mietverhältnis nicht fortgesetzt wird

• der bzw. die Erben (vgl. § 564 S.1 BGB) in das Mietverhältnis eintreten.

Derjenige bzw. diejenigen, die gem. §§ 563 ff. BGB in das Mietverhältnis eintreten bzw. mit denen es fortgesetzt wird, sind auch zur Zahlung der nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Miete verpflichtet.

Anders als es § 563b Abs.1 S.1 BGB für die vor dem Tod des Mieters bereits fällige Miete vorsieht, stellt das Gesetz dem Vermieter für die Miete, die erst nach dem Tod des Mieters fällig wird, keinen zusätzlichen Gesamtschuldner zur Seite. Daher stellt sich auch die Frage eines internen Ausgleichs zwischen Erben und ehemaligen Mitmietern bzw. Haushaltsangehörigen des verstorbenen Mieters nicht.

Ist nach dem vorangehend Gesagten der Erbe zur Zahlung verpflichtet, trifft ihn diese Verpflichtung nicht deshalb, weil diese als Bestandteil des Nachlasses gem. § 1922 BGB auf ihn übergegangen ist, sondern weil das Mietverhältnis gem. § 564 S.1 BGB mit ihm in seiner Eigenschaft als Erbe fortgesetzt wird. Die Einordnung dieser Verpflichtung ist durchaus von Bedeutung, und zwar für die Beantwortung der Frage, ob der Erbe seine Haftung auf den Nachlass beschränken kann (siehe dazu die Ausführungen unten).

4. Der Erbe kann die Haftung für die Mietschulden auf den Nachlass beschränken

Nicht selten kommt es vor, dass die Verbindlichkeiten, die als Bestandteil des Nachlasses auf den Erben übergehen, die aktiven positiven Vermögenswerte übersteigen. Der Erbe kann zwar nicht verhindern, dass mit dem Nachlass auch Schulden auf ihn übergehen, es sei denn, er schlägt die Erbschaft aus, was gem. § 1953 Abs.1 BGB dazu führt, dass der Anfall der Erbschaft als nicht erfolgt gilt.

Das Gesetz schützt den Erben jedoch davor, dass er für die Nahlassverbindlichkeiten mit seinem übrigen Privatvermögen haftet. Dies geschieht allerdings nicht automatisch. Der Erbe muss die Haftungsbeschränkung herbeiführen.

Folgende Möglichkeiten stehen ihm dafür zur Verfügung:

• Beantragung der Anordnung einer Nachlassverwaltung (vgl. § 1975 1.Alt. BGB),
• Beantragung der Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens (vgl. 1975 2.Alt. BGB)
• Erhebung der Dürftigkeitseinrede § 1990 BGB.

Auf die o. g. Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung kann hier nicht im Detail eingegangen werden. Gemeinsam haben diese drei Möglichkeiten jedoch, dass der Erbe maximal in Höhe des Wertes des Nachlasses haftet und Gläubiger, d. h. auch der Vermieter nicht auf sein Privatvermögen, sondern nur auf den Nachlass zugreifen können.

Es ist unbestritten, dass der Erbe eine Haftungsbeschränkung durch die Herbeiführung einer Nachlassverwaltung bzw. eines Nachlassinsolvenzverfahrens bewirken kann bzw. die Dürftigkeitseinrede erheben kann, wenn der Vermieter ihn auf Zahlung derjenigen Miete in Anspruch nimmt, die bereits zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters fällig war. Bei diesen Schulden handelt es sich nämlich um sog. Erblasserschulden i. S. d § 1967 Abs.2 1.Alt BGB, also solche Schulden, die vom Erblasser herrühren bzw. Forderungen, die bereits ihm gegenüber bestanden.

Problematischer ist bzw. war hingegen die Frage, wie es sich mit denjenigen Mietzinsforderungen verhält, die erst nach dem Tod des verstorbenen Mieters fällig werden. Die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass bzw. die Erhebung der Dürftigkeitseinrede ist diesbezüglich nur dann möglich, wenn es sich auch bei diesen Verbindlichkeiten um echte bzw. reine Nachlassverbindlichkeiten i. S. d § 1967 BGB handelt. Für Verbindlichkeiten, die zumindest auch Eigenverbindlichkeiten des Erben sind, ist die Haftungsbeschränkung nämlich zumindest nicht im Außenverhältnis mit Wirkung gegenüber dem Gläubiger (Vermieter) möglich.

Nachlassverbindlichkeiten im weiteren Sinne werden eingeteilt in die eben beschriebenen Erblasserschulden, in Erbfallschulden und in Nachlasserbenschulden.

Während die Erblasserschulden bereits zu Lebzeiten des Erblassers bestanden, handelt es sich bei den Erbfallschulden um Verbindlichkeiten, die erst mit dem Erbfall entstehen. Nachlasserbenschulden wiederum zeichnen sich dadurch aus, dass sie durch Rechtshandlungen des Erben nach dem Erbfall entstehen und nicht nur den Nachlass, sondern auch den Erben persönlich verpflichten (vgl. BGH, Urteil vom 23. 01. 2013 –VIII ZR 68/12).

Während Erblasserschulden und auch Erbfallschulden als echte bzw. reine Nachlassverbindlichkeiten i. S. d § 1967 Abs.2 BGB eingeordnet werden, gilt dies für Nachlasserbenschulden nicht. Diese haben eine Doppelstellung als Nachlassverbindlichkeit und Eigenschuld. Eine Haftungsbeschränkung mit Wirkung gegenüber dem Vermieter für diejenige Miete, die erst nach dem Tod eines Mieters fällig wird, kann der Erbe daher nur erreichen, wenn bzw. soweit es sich bei diesen Verbindlichkeiten um reine Nachlassverbindlichkeiten i. S. d. § 1967 BGB, d.h. entweder um Erblasserschulden oder um Erbfallschulden handelt.

Um Erblasserschulden handelt es sich bei den Mietzinsforderungen, die erst nach dem Erbfall fällig werden, unzweifelhaft nicht.

Insbesondere im Schrifttum wird verbreitet vertreten, dass es sich hierbei auch nicht um Erbfallschulden, sondern um Nachlasserbenschulden handelt mit der Folge, dass eine Haftungsbeschränkung mit Wirkung gegenüber dem Vermieter nicht möglich ist.

Der BGH hat nun jedoch mit Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12- entschieden, dass die nach dem Erbfall fällig werdenden Mietzinsforderungen dann, wenn das Mietverhältnis gem. § 564 S.1 BGB mit dem Erben fortgesetzt wird, jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten sind, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 S. 2 BGB bestimmten Frist beendet wird.

Hiermit spricht der BGH das in § 564 S.2 BGB enthaltene Sonderkündigungsrecht des Erben und des Vermieters an, dass dem Erben insbesondere deshalb eingeräumt wird, weil er- sofern er nicht selbst bereits in der Wohnung wohnt- in der Regel kein Interesse an der Fortsetzung des Vertrages hat.

Das Sonderkündigungsrecht aus § 564 S.1 BGB berechtigt den Erben und den Vermieter, das Mietverhältnis innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis durch Haushaltsangehörige des Mieters oder dessen Fortsetzung mit Mitmietern nicht erfolgt sind.

Zu den Einzelheiten des Sonderkündigungsrechts des Erben aus § 564 S.2 BGB, insbesondere zu den Fristen, erfahren Sie mehr in unserem Beitrag: “Kündigung oder Fortsetzung eines Mietvertrages beim Tod des Mieters“.

Besonders wichtig für die Möglichkeit des Erben, die Haftung für nach dem Erbfall fällig werdende Mietzinsforderungen auf den Nachlass zu beschränken, ist die Einhaltung der Ausschlussfrist des § 564 S.2 BGB, die mit der Kenntnis des Erben vom Tod des Mieters und davon beginnt, dass keine Haushaltsangehörigen im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind und dieses auch nicht mit Mitmietern gem. § 563a BGB fortgesetzt wird, und einen Monat beträgt. Wird diese Ausschlussfrist versäumt, verfällt das Sonderkündigungsrecht aus § 564 S.2 BGB.

Der Erbe kann dann zwar, sofern kein befristetes Mietverhältnis vorliegt und auch kein Kündigungsverzicht eingreift, auch nach Ablauf der Ausschlussfrist ordentlich mit der Frist des. § 573c Abs.1 S.1 BGB kündigen. In diesem Fall kann er jedoch -ebenso wie dann, wenn er das Mietverhältnis gar nicht kündigt- nicht davon ausgehen, dass für solche Mietzinsforderungen, die nach dem Verstreichen des erstmöglichen Kündigungstermins i. S. d. § 564 S.2 BGB fällig werden, eine Beschränkung der Haftung auf den Nachlass mit Wirkung gegenüber dem Vermieter möglich ist.

Der BGH hat sich zwar in seinem Urteil vom 23. 01. 2013 – VIII ZR 68/12 – mangels Entscheidungserheblichkeit nicht zu der Frage geäußert, wie die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Mietzinsforderungen dann einzuordnen sind, wenn weder der Erbe noch der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht aus § 564 S.2 BGB Gebrauch macht, ob also eine Haftungsbeschränkung auch in diesem Fall für die nach Verstreichen des erstmöglichen Kündigungstermins i. S. d. § 564 S.2 BGB fällig werdenden Mietzinsforderungen möglich ist.

Da die Fortsetzung des Mietverhältnisses in diesem Fall auf eine bewusste Entscheidung des Erben, nämlich von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch zu machen, zurückzuführen ist, spricht jedoch viel dafür– wie es auch in Schrifttum verbreitet vertreten wird (vgl. z.B. Streyl, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 564 BGB Rn.3.)-, dass es sich in diesem Fall bei den nach Verstreichen des erstmöglichen Kündigungstermins i. S. d. § 564 S.2 BGB fällig werdenden Mietzinsforderungen zumindest um Nachlasserbenschulden (wenn nicht sogar um reine Eigenverbindlichkeiten des Erben) handelt mit der Folge, dass eine Haftungsbeschränkung auf den Nachlass nicht mit Wirkung gegenüber dem Vermieter möglich ist.