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Mietschulden bei einer Privatinsolvenz des Mieters

Unter den unzähligen Personen, die Jahr für Jahr Privatinsolvenz anmelden müssen, sind in vielen Fällen auch Mieter. Deren Zahlungsunfähigkeit führt ganz überwiegend auch dazu, dass auch die Miete nicht mehr ordnungsgemäß gezahlt werden kann. Kein Vermieter vermietet seine Wohnung gerne an einen insolventen Mieter. Es ist daher nachvollziehbar, dass der Vermieter das Mietverhältnis im Falle einer Insolvenz des Mieters möglichst schnell beenden möchte. In einer Vielzahl von Fällen, in denen der Mieter insolvent wird, liegen die Voraussetzungen für eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs auch vor. Um die Durchführung des Insolvenzverfahrens nicht zu gefährden, wird das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs zu kündigen, jedoch in bestimmten Fällen eingeschränkt.

Doch nicht nur die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters wird durch ein Insolvenzverfahren beschränkt. Auch die Chancen, die rückständige Miete erfolgreich einzutreiben, sinken erheblich.

Dieser Beitrag erklärt für Vermieter, welche Möglichkeiten sie haben, ein Wohnraummietverhältnis im Falle des Zahlungsverzugs des insolventen Mieters zu beenden und zu welchen Einschränkungen es durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens kommt.

Außerdem informieren wir Vermieter darüber, wie sie am Besten vorgehen, um ihre offenen Mietzinsforderungen einzutreiben.

Auch Mieter können sich mit Hilfe dieses Beitrags informieren, unter welchen Voraussetzungen sie im Falle der eigenen Insolvenz um den Bestand ihres Mietverhältnisses fürchten müssen und auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch genommen werden können.

Ein weiterer sehr guter und ausführlicher Artikel zum Thema:Mietschulden einfordern: Schritt für Schritt Mietschulden eintreiben (Anleitung für Vermieter)„.

I. Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Die Insolvenz des Mieters und auch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über dessen Vermögen haben per se auf den Bestand des Mietverhältnisses keinen Einfluss. § 108 Abs.1 S.1 InsO regelt diese sog. Insolvenzfestigkeit des Mietverhältnisses, indem er bestimmt, dass insbesondere Mietverhältnisse des Schuldners mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestehen.

Das Mietverhältnis endet daher nur, wenn es einseitig gekündigt oder einvernehmlich beendet wird. Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters einseitig beenden kann, zeigt der folgende Abschnitt. 

1. Ein Kurzüberblick über die Kündigungsmöglichkeiten

Grds. gilt für jedes Wohnraummietverhältnis, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn

  • der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für einen Monat übersteigt (vgl. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Zf.1 BGB)

oder

  • der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (vgl. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB).

Auch eine fortdauernde, unpünktliche Mietzahlung über einen längeren Zeitraum kann den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB berechtigen, wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber demjenigen des Mieters an dessen Fortsetzung überwiegt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 27. 08 1987 – 61 S 169/87).

Liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht vor, kommt eine ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB in Betracht, wenn der Mieter durch sein Zahlungsverhalten seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, was grds. erst bei einem Zahlungsrückstand mit einem Betrag in Höhe von mindestens einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat angenommen wird (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12).

2. Diese Auswirkungen hat das Insolvenzverfahren auf das Kündigungsrecht des Vermieters

Von den im vorangegangenen Abschnitt dargestellten Kündigungsrechten kann der Vermieter- auch wenn sein Mieter insolvent ist- solange uneingeschränkt Gebrauch machen, als noch kein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters gestellt worden ist.

Für die Zeit ab der Antragsstellung enthält § 112 Nr.1 InsO jedoch Einschränkungen des Rechts des Vermieters, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters zu kündigen. Diese Vorschrift bestimmt nämlich, dass ein Mietverhältnis, das der Insolvenzschuldner als Mieter eingegangen war, vom Vermieter nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, gekündigt werden kann.

Dieser Ausschluss des Kündigungsrechts ist an folgende Voraussetzungen gebunden:

  • Ein gem. §§ 13 ff. InsO zulässiger Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ist bereits gestellt worden.
  • Der Mieter befand sich (zumindest auch) vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens in Verzug mit der Entrichtung der Miete.
  • Die Berücksichtigung des vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetretenen Verzugs ist erforderlich, damit die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB, gem. § 543 Abs.1 BGB oder gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB vorliegen.
  • Die Kündigung des Vermieters ist dem Mieter nicht bereits vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens zugegangen.

§ 112 Nr.1 InsO schränkt den Vermieter demzufolge insoweit ein, als er dem Mieter nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur noch wegen Zahlungsverzugs außerordentlich oder ordentlich kündigen kann, der nach der Antragstellung eingetreten ist. Befand sich der Mieter ausschließlich vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens in Verzug, ist die Kündigung ebenso ausgeschlossen, wie in denjenigen Fällen, in denen zwar auch nach der Antragstellung weiterhin Zahlungsverzug vorliegt, dieser allein ohne Berücksichtigung des vor dem Antrag eingetretenen Verzugs aber nicht ausreicht, um das Kündigungsrecht entstehen zu lassen. Nur dann, wenn sich das Kündigungsrecht allein unter Berücksichtigung der nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstandenen Rückstände ergibt, kommt eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB, gem. § 543 Abs.1 BGB oder gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB in Betracht (vgl. BGH,Urteilvom 18. 07. 2002 – IX ZR 195/01). Zu beachten ist in diesem Fall jedoch, dass die Kündigung nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegenüber dem Insolvenzverwalter erklärt werden muss. Dies gilt nur dann nicht, wenn dieser gem. § 109 Abs.1 S.2 InsO erklärt hat, dass Ansprüche des Vermieters nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden dürfen. Diese sog. Enthaftungserklärung hat nämlich zur Folge hat, dass der Mieter mit Ablauf des dritten auf die Erklärung folgenden Monats die zunächst gem. § 80 InsO verlorene Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurückerhält. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (vgl. BGH, Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13).

Vereinfacht gesagt besagt § 112 Nr.1 InsO:

Bei der Prüfung des Kündigungsrechts des Vermieters dürfen nur solche Mietrückstände berücksichtigt werden, die nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass nur die nach der Antragstellung eingetretenen Rückstände berücksichtigt werden, wird allerdings in den Fällen gemacht, in denen nicht nur die Voraussetzungen für die Kündigung bereits vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorlagen, sondern der Vermieter die Kündigung auch bereits vor der Antragstellung ausgesprochen hat und diese dem Mieter auch vor dem Antrag zugegangen ist. In diesem Fall wirkt die Kündigung auch nach der Antragstellung fort.

Praxistipp:

Liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose oder eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bereits zu einem Zeitpunkt vor, in dem der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht gestellt wurde, mit diesem aber zu rechnen ist, sollte der Vermieter dem Mieter die Kündigung so schnell wie möglich noch vor der Antragstellung zugehen lassen. Dem Vermieter ist außerdem zu raten, z.B. durch die Verwendung eines Einschreibens, durch Hinzuziehen eines Zeugen oder durch eine Empfangsbestätigung des Mieters selbst Vorkehrungen dafür zu treffen, dass er den Zeitpunkt des Zugangs beweisen kann, falls z.B. der Insolvenzverwalter später behauptet, die Kündigung sei erst nach der Antragstellung zugegangen und damit gem. § 112 Nr.1 InsO ausgeschlossen.

Die zunächst eingetretene Kündigungssperre gem. § 112 InsO kann jedoch auch nachträglich wieder entfallen. Nachdem lange umstritten war, ob dies mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung gem. § 109 Abs.1 S.2 InsO geschieht, mit der der Insolvenzverwalter erklärt, dass Ansprüche des Vermieters nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden dürfen, hat der BGH mit Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14- den Streit beigelegt und entschieden, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs.1 S.2 InsO entfällt. Ab diesem Zeitpunkt ist für die Anwendung des § 112 InsO kein Raum mehr mit der Folge, dass auch Mietrückstände aus der Zeit vor der Antragstellung zur Begründung des Kündigungsrechts herangezogen werden können.

Auch nach der Beendigung des Insolvenzverfahrens durch den Aufhebungsbeschluss (vgl. § 200 InsO) findet die Kündigungssperre des § 112 InsO keine Anwendung mehr. Auch auf das Restschuldbefreiungsverfahren erstreckt sie sich nicht, wie der BGH jüngst mit Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14- klargestellt hat.

Wichtig:

Bezieht sich der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausschließlich auf das Vermögen eines von mehreren Mietern, erstreckt sich die Kündigungssperre des § 112 InsO nicht nur auf diesen, sondern verhindert die Beendigung des Mietverhältnisses insgesamt, da ein mit mehreren Mietern begründetes Mietverhältnis den Mietern gegenüber nur einheitlich gekündigt werden kann. Infolge dieses Grundsatzes der Einheitlichkeit der Kündigung ist die Kündigung auch gegenüber dem nicht insolventen, aber gleichfalls in Zahlungsverzug befindlichen Mitmieter unwirksam (vgl. AG Köln, Urteil vom 11. 09. 2009 -205 C 158/09).

Seinem Wortlaut nach bezieht sich der Kündigungsausschluss des § 112 Nr.1 InsO nur auf Kündigungen wegen Verzugs mit Mietzahlungen. Es ist umstritten, ob der Gesetzgeber den Verzug mit anderen Zahlungspflichten wie z.B. der Pflicht zur Zahlung der Kaution, bewusst außen vor gelassen hat oder dies auf ein Versehen zurückzuführen ist, mit der Folge, dass z.B. auch eine Kündigung wegen Verzugs mit der Kaution gem. § 569 Abs.2a BGB ausgeschlossen ist. Da eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage bislang nicht vorliegt, sollte der Vermieter damit rechnen, dass § 112 Nr.1 InsO auch die Berücksichtung des vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetretenen Verzugs mit anderen Zahlungsverpflichtungen ausschließt.

3. Ein vertraglicher Ausschluss der Kündigungssperre ist unwirksam

In Mietverträgen findet sich gelegentlich eine Vereinbarung, nach der die Kündigungssperre des § 112 InsO keine Anwendung finden soll. Solche Vereinbarungen sind, wenn sie vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens getroffen werden, gem. § 119 InsO unwirksam.

Vereinbarungen, die nach der Eröffnung getroffen werden, sind von § 119 InsO hingegen nicht erfasst. Diese müssen allerdings zwischen dem Insolvenzverwalter und dem Vermieter vorgenommen werden, da gem. § 80 Abs.1 InsO durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens das Recht des Mieters, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und über dieses zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter übergeht.

II. Mietschulden eintreiben in der Insolvenz des Mieters

Unabhängig davon, ob das Mietverhältnis mit dem insolventen Mieter fortbesteht oder nicht, besteht das Bedürfnis des Vermieters, offene Mietforderungen einzutreiben. Der Erfolg und vor allem die Vorgehensweise hängen entscheidend davon ab, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter die Mietzinsansprüche geltend macht und für welchen Zeitraum der Gebrauchsgewährung die rückständige Miete zu zahlen ist. Eine relevante Zäsur stellt in diesem Zusammenhang die Eröffnung des Insolvenzverfahrens dar.

1. Mietschulden eintreiben vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Ist der Mieter zwar insolvent, ist über sein Vermögen aber noch kein Insolvenzverfahren eröffnet, muss der Vermieter -wenn der Mieter nicht freiwillig zahlt- eine Zahlungsklage erheben und ggf. die Zwangsvollstreckung aus dem Zahlungstitel betreiben, auch wenn dies bei einem zahlungsunfähigen Mieter häufig nicht von Erfolg gekrönt ist. Es ergeben sich in rechtlicher Hinsicht grds. keine Besonderheiten im Vergleich zu der Geltendmachung von Mietzinsforderungen gegenüber solventen Mietern (beachte aber die Einschränkungen des § 88 InsO und die Ausführungen dazu unter II.2.).

Der Vermieter kann sich auch durch die Verwertung von Pfandobjekten, an denen ein Vermieterpfandrecht besteht, Befriedigung verschaffen, falls der Mieter pfändbare, in seinem Eigentum stehende Gegenstände in die Mietwohnung eingebracht hat (vg. § 562 BGB sowie unseren Beitrag: „Vermieterpfandrecht – Voraussetzungen, Ausübung Verwertung„).

2. Mietschulden eintreiben nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, die durch einen Eröffnungsbeschluss des Insolventgerichts erfolgt (vgl. § 27 InsO), verliert der Mieter gem. § 80 Abs.1 InsO die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen. Eine gegen den Mieter gerichtete Zahlungsklage wäre ab diesem Zeitpunkt unzulässig, da es ab der Eröffnung des Insolvenzverfahrens an der erforderlichen Prozessführungsbefugnis des Mieters fehlt. Der Vermieter kann seine Forderungen nur noch nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren verfolgen (vgl. § 87 InsO). Laufende Gerichtsverfahren werden, wenn sie die Insolvenzmasse betreffen, gem. § 240 S.1 ZPO unterbrochen, bis sie nach den für das Insolvenzverfahren geltenden Vorschriften aufgenommen werden oder das Insolvenzverfahren beendet wird.

Auch wenn der Vermieter noch vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens einen Zahlungstitel erwirkt hat, kann er aus diesem nicht mehr vollstrecken. Zwangsvollstreckungen für einzelne Insolvenzgläubiger sind nämlich ab der Eröffnung für die Dauer des Insolvenzverfahrens weder in die Insolvenzmasse noch in das sonstige Vermögen des Mieters zulässig (vgl. § 89 Abs.1 InsO).

Für solche Zwangsvollstreckungen, die bereits vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begonnen, aber noch nicht abgeschlossen wurden, d.h. noch nicht zur Befriedigung des Gläubigers geführt haben, verlagert § 88 InsO diese die Einzelvollstreckung ausschließende Wirkung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens sogar auf einen Zeitpunkt vor der Eröffnung vor, indem er bestimmt, dass Sicherungen, die ein Insolvenzgläubiger im letzten Monat (im Falle einer Verbraucherinsolvenz sogar drei Monate) vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder nach diesem Antrag durch Zwangsvollstreckung an dem zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögen des Schuldners erlangt hat, mit der Eröffnung des Verfahrens unwirksam werden. Hiervon erfasst sind z.B. Pfändungspfandrechte oder die Überweisung einer gepfändeten Forderung, wenn sie zur Einziehung gem. § 835 Abs. 1 ZPO und nicht an Zahlungs statt gem. § 835 Abs.2 ZPO erfolgte und noch nicht erfüllt wurde.

Der Vermieter muss seine Forderung– selbst wenn er vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens einen Zahlungstitel erwirkt hat- zur Insolvenztabelle anmelden (vgl. §§ 174 ff. InsO). Wie seine Forderung anschließend behandelt wird, hängt davon ab, um welche Art von Forderung es sich handelt.

Die Insolvenzordnung unterteilt die Gläubiger in verschiedene Gruppen und deren Forderungen insbesondere in „gewöhnliche“ Insolvenzforderungen und in Masseverbindlichkeiten.

Insolvenzforderungen sind gem. § 38 InsO solche Vermögensansprüche gegen den Schuldner, die zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründet waren. Dies gilt uneingeschränkt, wenn die Forderung vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits begründet war. Ist die Forderung zwar vor der Eröffnung, aber nach der Stellung des Antrages begründet worden, handelt es sich nur dann nicht um eine Insolvenzforderung, sondern um eine Masseverbindlichkeit, wenn – was eher die Ausnahme ist- für das Zwischenstadium von der Stellung des Antrages an bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens ein sog. „starker vorläufiger Insolvenzverwalter“ bestellt wurde, dem im Gegensatz zu einem sog. „schwachen Insolvenzverwalter“ bereits vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Verfügungsbefugnis über die Insolvenzmasse übertragen wurde (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. 07. 2002 – IX ZR 195/01).

Bei den in §§ 53-55 InsO geregelten Masseverbindlichkeiten hingegen handelt es sich um solche Verbindlichkeiten, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründet worden sind.

Beachte:

Ohne näher darauf einzugehen, was darunter zu verstehen ist, wurde im Vorangegangenen stets von dem Zeitpunkt der „Begründung“ der Mietzinsforderung als Kriterium für die Einordnung als Insolvenzforderung oder als Masseverbindlichkeit gesprochen. Vor der Verfahrenseröffnung begründet i. d. S., und damit Insolvenzforderung ist eine Forderung nicht erst mit ihrer Entstehung oder gar ihrer Fälligkeit, sondern bereits dann, wenn die schuldrechtliche Grundlage des Anspruchs schon vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 22. 09. 2011 − IX ZB 121/11). Dies ist bei Mietzinsforderung bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages der Fall. Würde man den Zeitpunkt der Begründung der Forderung auch für die Einordnung einer Mietzinsforderung als Kriterium heranziehen, hätte dies zur Folge, dass alle Mietzinsforderungen aus einem vor der Eröffnung des Insolvezverfahrens geschlossenen Mietverträgen als Insolvenzforderung anzusehen wären. Selbst Ansprüche auf Zahlung solcher Miete, für die der Mieter im Zeitpunkt der Eröffnung noch keine Gegenleistung in Form der Gebrauchsgewährung erhalten hat, wären als Insolvenzforderungen zu qualifizieren Dies widerspricht jedoch § 108 Abs. 3 InsO, wonach die Parteien eines Mietverhältnisses nur Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens lediglich als Insolvenzgläubiger geltend machen können. Entscheidend für die Einordnung einer Mietzinsforderung als Insolvenzforderung oder als Masseverbindlichkeit ist daher weder deren Begründung i. S. d. § 38 InsO noch deren Fälligkeit(vgl. § 556 b Abs.1 BGB, wonach die Miete am dritten Werktag eines Monats fällig und damit monatlich im Voraus zu zahlen ist), sondern allein, ob der Zeitraum, für den die Miete gezahlt wird, vor oder nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens liegt. Daher wird verbreitet vertreten, dass die Mietzinsforderung, die auf den Monat entfällt, in dem die Verfahrenseröffnung erfolgt, aufzuteilen ist, und zwar auf die Zeitabschnitte vor und nach Eröffnung (vgl. Hefermehl, in: Münchener Kommentar zur Insolvenzordnung, 3. Auflage 2013, § 55 InsO Rn.150). Der Anteil der Miete, der auf den Zeitraum vor der Verfahrenseröffnung entfällt, ist nach dieser Ansicht als Insolvenzforderung und derjenige, der auf den Zeitraum nach der Verfahrenseröffnung entfällt, als Masseverbindlichkeit einzustufen (vgl. Wegener, in: Uhlenbruck, Insolvenzordnung, 14. Auflage 2015, § 108 InsO,
Rn.43; a. A AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 02.02. 2012 − 16 C 316/11).

Vereinzelt wird zwar vertreten, dass es sich bei Mietzinsforderungen, die auf die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entfallen, nur dann um Masseverbindlichkeiten i. S. d. § 55 Abs.1 Nr.2 2.Alt. InsO handelt, wenn der Insolvenzverwalter das Mietobjekt für die Masse nutzt, nicht hingegen, wenn ausschließlich der Mieter es weiter nutzt. Träfe dies zu, wären Mietzinsforderungen aus Wohnraummietverhältnissen, die auf einen Zeitraum nach der Verfahrenseröffnung entfallen, anders als solche aus Gewerbemietverhältnissen, nur im Ausnahmefall als Masseverbindlichkeiten zu qualifizieren. Nach dem Urteil des BGH vom 23.02. 2012 − IX ZR 29/11- kann dieser Ansicht jedoch nicht gefolgt werden. In seiner Entscheidung vom 23.02.2012 führt der BGH nämlich aus, dass die Miete für den Wohnraum des Schuldners nach Verfahrenseröffnung aus der Masse zu bezahlen sei, sofern nicht der Insolvenzverwalter eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs.1 S 2 InsO abgebe. Ansprüche aus einem nach § 108 Abs.1 S1 InsO fortbestehenden Mietverhältnis seien – so das Gericht- gem. § 55 Abs.1 Nr.2 2. Alt. InsO Masseverbindlichkeiten, wenn ihre Erfüllung für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen müsse. Dies gelte auch im (vereinfachten) Insolvenzverfahren hinsichtlich des Wohnraummietverhältnisses des Schuldners.

Wichtig:

Weder um Insolvenzforderungen noch um Masseverbindlichkeiten handelt es sich bei solchen Mietzinsforderungen, die auf die Zeit nach dem Wirksamwerden einer vom Insolvenzverwalter gem. § 109 Abs.1 S.2 InsO abgegebenen Enthaftungserklärung entfallen (siehe zur Enthaftungserklärung die Ausführungen oben unter I.2.). In diesem Fall muss sich der Vermieter direkt an den Mieter wenden, der diesbezüglich die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis zurückerlangt.

Die Einordnung der Mietzinsforderungen des Vermieters als Insolvenzforderungen oder Masseverbindlichkeit ist deshalb so wichtig, weil die Chancen des Vermieters auf Befriedigung je nachdem, ob es sich um eine Insolvenzforderung oder um eine Masseverbindlichkeit handelt, unterschiedlich groß sind. Der Massegläubiger, also der Inhaber einer Masseverbindlichkeit, wird nämlich gem. § 53 InsO „vorweg“, d.h. vor den Insolvenzgläubigern – sofern die Masse reicht- vollständig aus der Insolvenzmasse befriedigt. Insolvenzgläubiger hingegen werden nur mit einer Quote beteiligt. Da die Insolvenzmasse in der Regel nicht ausreicht, um alle Gläubiger vollständig zu befriedigen, ist es ein entscheidender Vorteil, Inhaber einer Masseverbindlichkeit zu sein.

3. Sicherheiten in der Insolvenz des Mieters – Kaution und Vermieterpfandrecht

Da die Chancen des Vermieters, zumindest für solche Forderungen, die auf die Zeit vor der Verfahrenseröffnung entfallen (Insolvenzforderungen), vollständige Befriedigung zu erlangen, gleich null sind, und auch die Quote, mit der er beteiligt wird, oft so gering st, dass der Vermieter nur zu einem kleinen Bruchteil seiner Forderungen befriedigt wird, erhalten Sicherheiten, wie die Kaution und das Vermieterpfandrecht besondere Bedeutung.

Wie der Vermieter sich diese in der Insolvenz des Mieters nutzbar machen kann, soll im Folgenden beschrieben werden:

a) Die Kaution in der Insolvenz des Mieters

Viele Vermieter fürchten, die Kaution zu verlieren, wenn über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Diese Sorge ist jedoch unbegründet. Das Bedürfnis des Vermieters, Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern, besteht auch nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens fort. Der Vermieter darf die Kaution daher behalten.

Während des laufenden Mietverhältnisses hat der Vermieter ohnehin selbst dann, wenn kein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wurde, nur im Ausnahmefall das Recht, auf die Kaution zuzugreifen, und zwar dann, wenn seine Forderung entweder unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich begründet ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2014- VIII ZR 234/13- sowie die Ausführungen in unserem Beitrag: „Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor„). Bedeutung gewinnt die Kaution daher in der Regel erst am Ende des Mietverhältnisses.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses und dem Verstreichen einer dem Vermieter zuzugestehenden angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist von ca. sechs Monaten wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig. Dieser Anspruch fällt im Falle der Insolvenz des Mieters in die Insolvenzmasse.

Der Vermieter ist am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, über die Kaution abzurechnen. Stehen ihm gegen den Mieter fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu, kann er mit diesen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Dies ist grds. auch noch möglich, wenn über das Vermögen des Mieters bereits das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, und zwar sowohl dann, wenn es sich bei der Forderung des Vermieters um eine Insolvenzforderung handelt, als auch dann, wenn seine Forderung als Masseverbindlichkeit einzustufen ist (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 24.04.2008 – 4 U 152/07).

In zeitlicher Hinsicht ist allerdings Folgendes zu beachten:

Uneingeschränkt möglich ist die Aufrechnung nur dann, wenn die Aufrechnungslage (vgl. § 387 BGB) bereits zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bestand (vgl. § 94 InsO). Möchte der Vermieter gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen, ist dies nur dann der Fall, wenn das Mietverhältnis bereits vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet war und der Vermieter mit einer vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits fällig gewordenen Mietzinsforderung aufrechnen möchte. Vor der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nämlich nicht (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22. 04. 2005 – 24 W 16/05). Für den Fall, dass die Aufrechnungslage erst nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entsteht, weil z.B. die Forderung des Vermieters, mit der er aufrechnen möchte, erst nach der der Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden ist, enthalten die §§ 95,96 InsO differenzierte Regelungen, unter welchen Umständen die Aufrechnung möglich bzw. ausgeschlossen ist. Grundgedanke dieser Regelungen ist es, dass die Befugnis des Gläubigers zur Aufrechnung nicht angetastet werden soll, wenn er vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens darauf vertrauen durfte, dass die Durchsetzung seiner Forderung mit Rücksicht auf das Entstehen einer Aufrechnungslage keine Schwierigkeiten bereiten würde (vgl. BGH, Urteil vom 14. 12. 2006 – IX ZR 194/05).

Tipp für Vermieter:

Besteht eine Aufrechnungsbefugnis, ist die Aufrechnung nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegenüber dem Insolvenzverwalter und nicht dem Mieter gegenüber zu erklären (vgl. BGH, Urteil vom 12.10.1983 – VIII ZR 19/82).

Kann der Vermieter unter den Voraussetzungen der §§ 387 ff. BGB und der §§ 94-96 InsO mit einer oder mehreren Mietzinsforderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen, stellt dies für ihn besonders dann, wenn es sich bei der Mietzinsforderung, mit der er aufrechnen kann, um eine Insolvenzforderung i. S. d. 38 InsO handelt, einen großen Vorteil dar. Er ist nämlich nicht darauf angewiesen, seine Forderung zur Tabelle anzumelden und wird, vorausgesetzt die Hauptforderung, also die Rückzahlungsforderung des Mieters, ist mindestens ebenso hoch wie seine, auch nicht nur anteilig, sondern vollständig befriedigt.

Gezwungen ist der Vermieter jedoch nicht, bei bestehender Aufrechnungsmöglichkeit hiervon auch Gebrauch zu machen. Wie das OLG Hamburg mit seinem Urteil vom 24.04.2008 – 4 U 152/07- klarstellt, behält der Vermieter grundsätzlich die Befugnis zu bestimmen, ob er die als Mietsicherheit erhaltene Sicherheitsleistung zur Tilgung von Schulden aus der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 108 Abs. 1 InsO verwenden will oder nicht. Diese ihm eingeräumte Möglichkeit besage- so das Gericht- zugleich, dass er sich auch einer vom Insolvenzverwalter vorgegebenen Verrechnung widersetzen könne.

b) Das Vermieterpfandrecht in der Insolvenz des Mieters

Kann oder möchte der Vermieter sich nicht durch Aufrechnung Befriedigung wegen offener Mietzinsforderungen verschaffen, sollte er genau prüfen, ob er sich einen weiteren Vorteil, den Vermieter oft gegenüber den übrigen Insolvenzgläubigern haben, zu Nutze machen kann. Nicht selten nämlich steht dem Vermieter auf Grund eines Vermieterpfandrechts ein sog. Absonderungsrecht zu. Das in den §§ 49 ff. InsO geregelte Absonderungsrecht stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass alle Gläubiger im Insolvenzverfahren gleichmäßig befriedigt werden. Der mit dem Absonderungsrecht verbundene Vorteil besteht darin, dass der Inhaber des Absonderungsrechts aus dem Erlös, den der Insolvenzverwalter (vgl. § 166 Abs.1 InsO) oder er selbst (vgl. § 170 Abs.2 InsO) durch die Verwertung des Gegenstandes, an dem das Absonderungsrecht besteht, erzielt, bevorzugt vor den übrigen Insolvenzgläubigern befriedigt wird. Er muss den Erlös aus der Verwertung des Pfandobjekts – falls vorhanden- nur mit solchen Insolvenzgläubigern teilen, die ebenfalls ein vor- oder gleichrangiges Absonderungsrecht haben.

Gem. § 50 Abs.1 InsO steht ein Absonderungsrecht insbesondere denjenigen Gläubigern zu, die an einem Gegenstand der Insolvenzmasse ein gesetzliches Pfandrecht haben. Da das Vermieterpfandrecht unter den Voraussetzungen des § 562 BGB kraft Gesetzes, und nicht- wie das vertragliche Pfandrecht- durch Einigung und Übergabe (vgl. § 1205 BGB) entsteht, handelt es sich bei dem Vermieterpfandrecht um ein gesetzliches Pfandrecht i. S. d. § 50 Abs.1 InsO. Alles Wichtige zum Vermieterpfandrecht erfahren Sie in unserem Beitrag: „Vermieterpfandrecht – Voraussetzungen, Ausübung und Verwertung„.

Für das Insolvenzverfahren gilt jedoch die wichtige Besonderheit, dass das Vermieterpfandrecht nur an Gegenständen entsteht, die der Mieter vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens in die Mieträume eingebracht hat. Die Entstehung des Vermieterpfandrechts an nach der Verfahrenseröffnung eingebrachten Sachen wird durch § 91 Abs.1 InsO verhindert, wonach Rechte an den Gegenständen der Insolvenzmasse nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht wirksam erworben werden können, und zwar auch dann nicht, wenn keine Verfügung des Schuldners und keine Zwangsvollstreckung für einen Insolvenzgläubiger zugrunde liegt.

Möglich ist die Entstehung des Vermieterpfadrechts im Falle der Einbringung nach Verfahrenseröffnung allerdings dann, wenn der Verwalter der „Einbringung“ zustimmt oder diese selbst vornimmt.

Wichtig:

Das Absonderungsrecht des Vermieters erfährt durch § 50 Abs.2 S.1 InsO zusätzlich zu den gem. § 562 Abs.2 BGB ohnehin geltenden Einschränkungen bzgl. des Umfangs der gesicherten Forderung eine weitere Einschränkung, derer sich jeder Vermieter bewusst sein sollte. Gem. § 50 Abs.2 S.1 InsO kann das gesetzliche Pfandrecht des Vermieters im Insolvenzverfahren nämlich wegen der Miete für eine frühere Zeit als die letzten zwölf Monate vor der Eröffnung des Verfahrens sowie wegen der Entschädigung, die infolge einer Kündigung des Insolvenzverwalters zu zahlen ist (vgl. § 109 Abs.1 S.3 InsO), nicht geltend gemacht werden.

Fazit:

Hat der Mieter Mietschulden und wird über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet, hat der Vermieter eine Vielzahl von Besonderheiten zu beachten. Dies gilt insbesondere für die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters, aber auch für das Eintreiben der rückständigen Miete. Besondere Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang Sicherheiten wie der Mietkaution und dem Vermieterpfandrecht zu.

Lesen Sie hier weiter: Mietschulden einfordern: Schritt für Schritt Mietschulden eintreiben (Anleitung für Vermieter)

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