Kaum ein Vermieter erklärt sich zum Abschluss eines Mietvertrages bereit, ohne dass sich der Mieter verpflichtet, für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit zu leisten. Dem Mieter, der auf den Abschluss des Mietvertrages angewiesen ist, bleibt in der Regel nichts anderes übrig, als sich hierauf einzulassen. Die Kaution ist in der Regel in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten zu leisten und stellt für den Mieter eine nicht unerhebliche finanzielle Belastung dar. Nicht selten kommt es daher vor, dass Mieter, obwohl sie sich im Mietvertrag dazu verpflichtet haben, nicht in der Lage sind, die Kaution zu leisten. Gerät der Mieter mit der Erbringung der Mitsicherheit in Verzug, kann dies für ihn schnell das Ende des Mietverhältnisses bedeuten.

Wir erklären in diesem Beitrag, welche Rechte dem Vermieter zustehen und mit welchen Konsequenzen der Mieter rechnen muss, wenn er die Kaution nicht erbringt.

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I. Wichtige Unterscheidung – Abschluss des Mietvertrages vor oder ab dem 01. Mai 2013

Erbringt der Mieter die Kaution nicht, muss er damit rechnen, dass der Vermieter ihm aus diesem Grund außerordentlich fristlos kündigt. Unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Der Gesetzgeber hat nämlich mit dem am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetz das Recht des Vermieters, dem Mieter wegen Verzugs mit der Erbringung der Mietsicherheit fristlos zu kündigen, in § 569 Abs.2a BGB ausdrücklich geregelt und Erleichterungen zu Gunsten des Vermieters gegenüber der bisher geltenden Rechtslage eingeführt. Die Regelung des § 569 Abs.2a BGB kann jedoch nach der Übergangsvorschrift des Art.229 § 29 Abs.2 EGBGB auf Mietverhältnisse, die vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden, nicht angewendet werden. Nur für am oder nach dem 1. Mai 2013 abgeschlossene Mietverträge richtet sich die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Mietsicherheit nach § 569 Abs.2a BGB. Bestand das Mietverhältnis am 1. Mai 2013 bereits, richtet sich das Kündigungsrecht des Vermieters ausschließlich nach § 543 Abs.1 und 3 BGB.

Da die Kaution in der Regel innerhalb der ersten drei Monate seit Beginn des Mietverhältnisses zu leisten ist (vgl. § 551 Abs.2 S.2 und 3 BGB), werden sich aktuelle Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter über die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution in der Regel bereits nach § 569 Abs.2a BGB richten, da der Abschluss des Mietverhältnisses in diesen Fällen erst wenige Monate zurückliegen wird. Daher soll im Folgenden zunächst auf die seit dem 1. Mai 2013 geltende Rechtslage eingegangen werden. Erst im Anschluss daran erfolgt eine Darstellung der Kündigungsvoraussetzungen für vor dem 1.Mai 2013 begründete Mietverhältnisse.

II. Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Kaution gem. § 569 Abs.2a BGB – Rechtslage ab dem 1. Mai 2013

1. Allgemeines

Gem. § 543 Abs.1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. In § 543 Abs.1 S.2 BGB beschreibt das Gesetz zwar, dass ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs.1 S.1 BGB vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Einer solchen Abwägung und Feststellung der Unzumutbarkeit bedarf es jedoch nicht, wenn die Voraussetzungen des § 569 Abs.2a BGB vorliegen. Hierbei handelt es sich nämlich –ebenso wie bei § 543 Abs.2 und 569 Abs.1 und 2 BGB- um einen gesetzlich typisierten Fall eines wichtigen Grundes. Sind dessen Voraussetzungen erfüllt, kann vom Vorliegen eines wichtigen Grundes ausgegangen werden, ohne dass die in § 543 Abs.1 S.2 BGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für den Vermieter, zusätzlich erfüllt sein müssen (vgl. BGH, Urteil vom 21. 3. 2007 – XII ZR 36/05 für § 543 Abs.2 BGB).

2. Voraussetzungen

§ 569 Abs. 2a S.1 BGB bestimmt, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs.1 BGB vorliegt, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Entscheidend für das Entstehen des Kündigungsrechts des Vermieters ist also der Verzug mit der Sicherheitsleistung in einer bestimmten Mindesthöhe.

Der Verzug setzt gem. § 286 Abs.1 BGB die Fälligkeit der Leistungsverpflichtung voraus. Diese ergibt sich – wenn der Mieter als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen hat und die Parteien keine für den Mieter günstigere abweichende Regelung getroffen haben- aus § 551 Abs.2 BGB. Danach ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Die Fälligkeit der Mietzahlungen wiederum ergibt sich aus § 556b Abs.1 BGB, wenn die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Der Mieter hat daher die Miete, wenn sie nach Monaten bestimmt ist, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Leistet der Mieter die jeweiligen Teilzahlungen der Kaution nicht zu Beginn des Mietverhältnisses bzw. bis zum dritten Werktag des 2. und 3. Monats, gerät er mit Ablauf des Tages des Mietbeginns bzw. mit Ablauf des jeweils dritten Werktages des 2. und 3. Mietmonats mit den jeweiligen Teilzahlungen automatisch in Verzug. Das Gleiche gilt, wenn die Parteien eine von § 551 Abs.2 BGB abweichende Vereinbarung getroffen haben und der Mieter den vereinbarten Zahlungstermin nicht einhält. Der gem. § 286 Abs.1 BGB für den Verzugseintritt grundsätzlich erforderlichen Mahnung (zum Erfordernis der hiervon zu unterscheidenden Abmahnung i. S. d. § 543 Abs.3 BGB siehe gleich) bedarf es nämlich nicht. Diese ist gem. § 286 Abs.2 Nr. 1 BGB entbehrlich, da für die Zahlung der Kaution entweder durch vertragliche Vereinbarung oder in Ermangelung einer solchen durch § 551 Abs.2 BGB eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.

Erbringt der Mieter die Kaution nur zum Teil nicht, obwohl diese fällig ist, reicht dies für das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, nicht immer aus. Das Gesetz fordert in § 569 Abs.2a S.1 BGB, dass der Mieter mit der Sicherheitsleistung mindestens in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsnettokaltmiete entspricht.

3. Eine Abmahnung oder Fristsetzung ist nicht erforderlich

Gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB ist die Kündigung immer dann, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, grds. erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Von diesem Erfordernis macht § 569 Abs.2a S.3 BGB jedoch für den Fall, dass der Mieter sich mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsnettokaltmiete in Verzug befindet, eine Ausnahme. Gem. 569 Abs.2a S.3 BGB bedarf es nämlich einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S.1 BGB nicht. Der Vermieter kann daher nicht nur auf die Mahnung i. S. d. § 286 Abs.1 BGB, sondern auch auf die Abmahnung i. S. d. § 543 Abs.3 S.1 BGB verzichten.

4. Der Mieter kann die Kündigung durch nachträgliche Zahlung abwenden

Befindet sich der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Höhe von mindestens zwei monatlichen Nettokaltmieten in Verzug, muss dies für ihn – selbst dann, wenn der Vermieter die Kündigung ausspricht- noch nicht zwangsläufig das Ende des Mietverhältnisses bedeuten. Das Gesetz schützt den Mieter in zweierlei Hinsicht:

a) Zahlung vor dem Zugang der Kündigung

Gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB i. V. m. § 543 Abs.2 S.2 BGB ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Vorher i. d. S. bedeutet vor dem Zugang der Kündigung beim Mieter.

Um den Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters herbeizuführen, genügt es jedoch nicht, dass der Mieter gerade soviel zahlt, dass der Rückstand nicht mehr zwei monatliche Nettokaltmieten beträgt. Erforderlich ist hierfür vielmehr eine vollständige Befriedigung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 09.08.1996 – 64 S 256/96). Mit Teilzahlungen muss sich der Vermieter nicht zufrieden geben. Für die Rechtzeitigkeit der Befriedigung genügt es allerdings, dass der Mieter die Erfüllungshandlung vor dem Zugang der Kündigung vornimmt (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 – VIII ZR 364/04). Hat der Mieter die Kaution beispielsweise durch Einzahlung eines Geldbetrages auf ein vom Vermieter eingerichtetes Konto zu erbringen, genügt es, dass der Mieter vor dem Zugang der Kündigung den Überweisungsauftrag erteilt.

Liegen diese Voraussetzungen vor, ist die Kündigung von Anfang an unwirksam.

b) Nachträgliche Zahlung

Auch wenn die Kündigung dem Mieter bereits zugegangen ist, kann der Mieter diese nachträglich unwirksam werden lassen. § 569 Abs.2a S.4 i. V. m. Abs. 3 Nr. 2 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der rückständigen Kaution befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Der Mieter hat der daher bis zum Ablauf von zwei Monaten seit der Zustellung (vgl. §§ 253, 261 ZPO) der Räumungsklage des Vermieters an ihn Zeit, die Wirkungen der Kündigung zu beseitigen und das Mietverhältnis wieder aufleben zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 21. 12. 2006 – IX ZR 66/05- für den Fall des Verzuges mit Mietzahlungen).

Auch hier gilt, dass die Unwirksamkeit der Kündigung nur herbeigeführt werden kann, wenn der Mieter die gesamte rückständige Kaution leistet bzw. die hierfür erforderliche Erfüllungshandlung rechtzeitig erbringt.

III. Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Kaution gem. § 543 Abs.1 BGB – Rechtslage vor dem 1. Mai 2013

a) Anwendbarkeit des § 543 Abs.1 BGB vor dem 1. Mai 2013

Wie bereits unter I. dargelegt, findet § 569 Abs.2a BGB gem. Art. 229 § 29 Abs.2 EGBGB nur auf Mietverträge Anwendung, die ab dem 1. Mai 2013 abgeschlossen worden sind. Für Mietverträge, die vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossen worden sind, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheitsleistung nur auf § 543 Abs.1 BGB gestützt werden.

Vor der am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform stand zwar nicht zweifelsfrei fest, ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung in diesen Fällen möglich ist. Der BGH hat nämlich nur für die Geschäftsraummiete, und auch dafür nur in einem Fall, in dem der Mieter mit der Zahlung der gesamten Kaution in Verzug war, entschieden, dass der Vermieter seine Kündigung auf § 543 Abs.1 BGB stützen kann (vgl. BGH, Urteil 21.03. 2007, XII ZR 36/05). In der Literatur wurde jedoch überwiegend davon ausgegangen, dass diese Rechtsprechung auch auf Wohnraummietverhältnisse übertragbar ist, wobei angenommen wurde, dass bereits ein Verzug mit einem Betrag, der eine monatliche Nettokaltmiete übersteigt, für eine fristlose Kündigung ausreichend ist (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 Rn. 179). Hiervon wird man für Mietverhältnisse, die vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossen worden sind, auch in Zukunft ausgehen können, sofern eine außerordentliche fristlose Kündigung überhaupt in Betracht kommt (vgl. dazu die Ausführungen unter b)).

b) § 543 Abs.1 BGB kommt für gegenwärtige Kündigungen in der Regel nur noch im Falle des Verzuges mit der Wiederauffüllung der Kaution zur Anwendung

Für eine auf § 543 Abs.1 BGB gestützte Kündigung wird es jetzt im Jahre 2014 und später zumindest in denjenigen Fällen, in denen sich der Mieter mit der erstmaligen Zahlung der Kaution in Verzug befindet, keinen Anwendungsbereich mehr geben. Selbst wenn das Mietverhältnis zum spätest möglichen Zeitpunkt, zu dem die Anwendbarkeit des § 569 Abs.2a BGB noch nicht zu bejahen ist, dem 30. April 2013, begründet worden ist, wird sich der Mieter, der die Kaution in der das Kündigungsrecht auslösenden maßgeblichen Höhe nicht erbringt, in der Regel spätestens drei Monate später in Verzug befinden. Ein Ausspruch der Kündigung im Jahre 2014 wird daher in der Regel nicht mehr möglich sein. Der BGH hat zwar die Anwendbarkeit des § 314 Abs.3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, bisher nur für die Geschäftsraummiete bejaht (vgl. BGH, Urteil vom 21. 03. 2007 – XII ZR 36/05) und eine Entscheidung für Wohnraummietverhältnisse nicht getroffen. Doch auch wenn man die Anwendbarkeit in diesem Fall verneint, ergibt sich der Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters bei einem Zuwarten über viele Monate in der Regel aus dem allgemeinen, aus § 242 BGB abzuleitenden Grundsatz der Verwirkung.

Raum für die Anwendbarkeit des § 543 Abs.1 BGB besteht allerdings sowohl für diejenigen Mietverhältnisse, die vor dem 1. Mai 2013 entstanden sind, als auch für solche, die ab dem 1. Mai 2013 begründet worden sind, in folgenden Fällen:

Hat der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses in zulässiger Weise auf die Kaution zugegriffen, kann er diese nicht nur zur Befriedigung seiner Ansprüche verwenden, sondern zusätzlich -auch ohne eine entsprechende vertragliche Regelung- nach dem Rechtsgedanken des § 240 BGB vom Mieter die Wiederauffüllung bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe, höchstens jedoch bis zu drei Monatsmieten (vgl. § 551 Abs.1 BGB) verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71).Gerät der Mieter mit der Wiederauffüllung in Verzug, kommt § 569 Abs.2a BGB nicht zur Anwendung. Nach der Gesetzesbegründung betrifft dieser Kündigungsgrund nur den ursprünglichen Anspruch auf Sicherheitsleistung, nicht hingegen etwaige Wiederauffüllungsansprüche des Vermieters (vgl. BT-Drs. 17/10485 S. 25).

Kommt der Mieter seiner Pflicht, die Kaution nach einer berechtigten Inanspruchnahme durch den Vermieter wieder bis zur ursprünglich geschuldeten Höhe aufzustocken, nicht nach, kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung daher zwar auf § 543 Abs.1 BGB stützen. Die Wirksamkeit der Kündigung ist in diesem Fall jedoch von zusätzlichen Voraussetzungen abhängig, wie sich aus den folgenden Ausführungen ergibt.

c) Für den Eintritt des Verzuges des Mieters mit der Wiederauffüllung der Kaution bedarf es grds. einer Mahnung

§ 551 Abs.2 BGB legt den Zeitpunkt für die Leistung der vom Mieter geschuldeten Kaution nur für die erstmalige Zahlung am Beginn des Mietverhältnisses fest. Diese Vorschrift findet jedoch auf den Wiederauffüllungsanspruch des Vermieters nach der Inanspruchnahme der Kaution keine Anwendung. Sofern die Parteien keine Vereinbarung über den Leistungszeitpunkt getroffen haben, ist daher auch der Tatbestand des § 286 Abs.2 Nr.1 BGB, der die für den Verzugseintritt gem. § 286 Abs.1 BGB grds. erforderliche Mahnung entbehrlich macht, nicht erfüllt. Anders als im Falle des Verzugs mit der erstmaligen Zahlung der Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses, muss der Vermieter daher – sofern kein anderer Grund vorliegt, der diese gem. § 286 Abs.2 BGB entbehrlich macht- eine Mahnung i. S. d. des § 286 Abs.1 BGB aussprechen.

d) Die auf § 543 Abs.1 BGB gestützte Kündigung erfordert grds. eine Abmahnung oder eine Fristsetzung

Dass der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Wiederauffüllung der Kaution nicht auf § 569 Abs.2a BGB, sondern nur auf § 543 Abs.1 BGB stützen kann, hat außerdem zur Folge, dass die auf § 543 Abs.1 BGB gestützte Kündigung gem. § 543 Abs.3 BGB nur wirksam ist, wenn der Vermieter seinen Mieter vorher abgemahnt oder ihm eine Zahlungsfrist gesetzt hat. Nur unter den engen Voraussetzungen des § 543 Abs.3 S.2 BGB ist diese im Einzelfall entbehrlich, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, weil der Mieter die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert oder die sofortige Kündigung aus sonstigen besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

e) § 543 Abs.1 S.2 BGB setzt eine zu Gunsten des Vermieters ausfallende Interessenabwägung voraus

Eine weitere Erschwerung, die sich aus der mangelnden Anwendbarkeit des § 569 Abs.2a BGB im Falle des Verzugs des Mieters mit der Wiederauffüllung der Kaution ergibt, besteht darin, dass die Wirksamkeit der Kündigung stets von einer gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB durchzuführenden Interessenabwägung abhängt. Nur wenn eine Abwägung der beiderseitigen Interessen des Mieters und des Vermieters ergibt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu einer ggf. anderweitigen Beendigung nicht zugemutet werden kann, ist die Kündigung wirksam.

f) Eine Zahlung des Mieters nach Verzugseintritt beseitigt die Wirksamkeit der auf 543 Abs.1 BGB gestützten Kündigung nicht

Die Anwendbarkeit des § 543 Abs.1 BGB hat für den Vermieter jedoch nicht nur Nachteile. Während § 569 Abs.2a BGB dem Mieter nämlich die Möglichkeit eröffnet, die Kündigung durch nachträgliche Zahlung (anfänglich oder nachträglich) unwirksam werden zu lassen (vgl. dazu die Ausführungen unter II. 4a) und b)), sieht § 543 BGB diese Möglichkeit für die auf dessen Abs.1 gestützte Kündigung jedoch nicht vor. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage liegt zwar nicht vor. Man wird jedoch davon ausgehen können, dass auch § 543 Abs.2 S.2 BGB und § 569 Abs.3 Nr.2 BGB in diesen Fällen nicht entsprechend anwendbar sind, so dass eine nachträgliche Zahlung die Wirksamkeit der Kündigung nicht beeinflusst.