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Kaution nicht bezahlt: Kündigung ohne Abmahnung (Ausnahmen beachten)

Kaum ein Vermieter erklärt sich zum Abschluss eines Mietvertrages bereit, ohne dass sich der Mieter verpflichtet, für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit zu leisten. Dem Mieter, der auf den Abschluss des Mietvertrages angewiesen ist, bleibt in der Regel nichts anderes übrig, als sich hierauf einzulassen. Die Kaution ist in der Regel in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten zu leisten und stellt für den Mieter eine nicht unerhebliche finanzielle Belastung dar. Nicht selten kommt es daher vor, dass Mieter, obwohl sie sich im Mietvertrag dazu verpflichtet haben, nicht in der Lage sind, die Kaution zu leisten. Gerät der Mieter mit der Erbringung der Mitsicherheit in Verzug, kann dies für ihn schnell das Ende des Mietverhältnisses bedeuten.

Wir erklären in diesem Beitrag, welche Rechte dem Vermieter zustehen und mit welchen Konsequenzen der Mieter rechnen muss, wenn er die Kaution nicht erbringt.

Hier finden Sie eine Vorlage zur Kündigung wegen Nichtzahlung der Mietkaution (kostenlos)

I. Wichtige Unterscheidung – Abschluss des Mietvertrages vor oder ab dem 01. Mai 2013

Erbringt der Mieter die Kaution nicht, muss er damit rechnen, dass der Vermieter ihm aus diesem Grund außerordentlich fristlos kündigt. Unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Der Gesetzgeber hat nämlich mit dem am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetz das Recht des Vermieters, dem Mieter wegen Verzugs mit der Erbringung der Mietsicherheit fristlos zu kündigen, in § 569 Abs.2a BGB ausdrücklich geregelt und Erleichterungen zu Gunsten des Vermieters gegenüber der bisher geltenden Rechtslage eingeführt. Die Regelung des § 569 Abs.2a BGB kann jedoch nach der Übergangsvorschrift des Art.229 § 29 Abs.2 EGBGB auf Mietverhältnisse, die vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden, nicht angewendet werden. Nur für am oder nach dem 1. Mai 2013 abgeschlossene Mietverträge richtet sich die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Mietsicherheit nach § 569 Abs.2a BGB. Bestand das Mietverhältnis am 1. Mai 2013 bereits, richtet sich das Kündigungsrecht des Vermieters ausschließlich nach § 543 Abs.1 und 3 BGB.

Da die Kaution in der Regel innerhalb der ersten drei Monate seit Beginn des Mietverhältnisses zu leisten ist (vgl. § 551 Abs.2 S.2 und 3 BGB), werden sich aktuelle Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter über die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution in der Regel bereits nach § 569 Abs.2a BGB richten, da der Abschluss des Mietverhältnisses in diesen Fällen erst wenige Monate zurückliegen wird. Daher soll im Folgenden zunächst auf die seit dem 1. Mai 2013 geltende Rechtslage eingegangen werden. Erst im Anschluss daran erfolgt eine Darstellung der Kündigungsvoraussetzungen für vor dem 1.Mai 2013 begründete Mietverhältnisse.

II. Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Kaution gem. § 569 Abs.2a BGB – Rechtslage ab dem 1. Mai 2013

1. Allgemeines

Gem. § 543 Abs.1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. In § 543 Abs.1 S.2 BGB beschreibt das Gesetz zwar, dass ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs.1 S.1 BGB vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Einer solchen Abwägung und Feststellung der Unzumutbarkeit bedarf es jedoch nicht, wenn die Voraussetzungen des § 569 Abs.2a BGB vorliegen. Hierbei handelt es sich nämlich –ebenso wie bei § 543 Abs.2 und 569 Abs.1 und 2 BGB- um einen gesetzlich typisierten Fall eines wichtigen Grundes. Sind dessen Voraussetzungen erfüllt, kann vom Vorliegen eines wichtigen Grundes ausgegangen werden, ohne dass die in § 543 Abs.1 S.2 BGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für den Vermieter, zusätzlich erfüllt sein müssen (vgl. BGH, Urteil vom 21. 3. 2007 – XII ZR 36/05 für § 543 Abs.2 BGB).

2. Voraussetzungen

§ 569 Abs. 2a S.1 BGB bestimmt, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs.1 BGB vorliegt, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Entscheidend für das Entstehen des Kündigungsrechts des Vermieters ist also der Verzug mit der Sicherheitsleistung in einer bestimmten Mindesthöhe.

Der Verzug setzt gem. § 286 Abs.1 BGB die Fälligkeit der Leistungsverpflichtung voraus. Diese ergibt sich – wenn der Mieter als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen hat und die Parteien keine für den Mieter günstigere abweichende Regelung getroffen haben- aus § 551 Abs.2 BGB. Danach ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Die Fälligkeit der Mietzahlungen wiederum ergibt sich aus § 556b Abs.1 BGB, wenn die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Der Mieter hat daher die Miete, wenn sie nach Monaten bestimmt ist, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Leistet der Mieter die jeweiligen Teilzahlungen der Kaution nicht zu Beginn des Mietverhältnisses bzw. bis zum dritten Werktag des 2. und 3. Monats, gerät er mit Ablauf des Tages des Mietbeginns bzw. mit Ablauf des jeweils dritten Werktages des 2. und 3. Mietmonats mit den jeweiligen Teilzahlungen automatisch in Verzug. Das Gleiche gilt, wenn die Parteien eine von § 551 Abs.2 BGB abweichende Vereinbarung getroffen haben und der Mieter den vereinbarten Zahlungstermin nicht einhält. Der gem. § 286 Abs.1 BGB für den Verzugseintritt grundsätzlich erforderlichen Mahnung (zum Erfordernis der hiervon zu unterscheidenden Abmahnung i. S. d. § 543 Abs.3 BGB siehe gleich) bedarf es nämlich nicht. Diese ist gem. § 286 Abs.2 Nr. 1 BGB entbehrlich, da für die Zahlung der Kaution entweder durch vertragliche Vereinbarung oder in Ermangelung einer solchen durch § 551 Abs.2 BGB eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.

Erbringt der Mieter die Kaution nur zum Teil nicht, obwohl diese fällig ist, reicht dies für das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, nicht immer aus. Das Gesetz fordert in § 569 Abs.2a S.1 BGB, dass der Mieter mit der Sicherheitsleistung mindestens in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsnettokaltmiete entspricht.

Beispiele:

Grundfall:

Das zwischen Mieter M und Vermieter V bestehende Mietverhältnis begann am 1. Februar 2014. Nach dem Mietvertrag hat M eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von EUR 500,00 spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats im Voraus zu zahlen.

Außerdem schuldet er eine Kaution in Höhe von drei Nettomonatskaltmieten (EUR 1500,00). Eine Vereinbarung darüber, wann diese fällig ist, enthält der Mietvertrag nicht. M erbringt weder im Februar 2014, noch im März 2014 eine Sicherheitsleistung. V fragt sich, ob er bereits im März 2014 kündigen kann.

Lösung:

Mangels abweichender Vereinbarung im Mietvertrag hat M die Kaution gem. § 551 Abs.2 S.1 BGB in drei monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist gem. § 551 Abs.2 S.2 BGB am 1. Februar, dem Mietbeginn, die zweite am 4. März 2014, dem 3. Werktag des 2. Mietmonats März 2014 und die dritte Rate am 3. April 2014, dem 3. Werktag des 3. Mietmonats April 2014 fällig.

Da jede Rate genau einer monatlichen Nettokaltmiete entspricht, befindet sich M bereits mit dem Verstreichen des Fälligkeitstermins für die 2. Rate, also mit Ablauf des 4. März 2014 mit der Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 1000,00, und damit in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsnettokaltmiete entspricht. V braucht daher nicht abzuwarten, dass M auch bis zum Ablauf des 3. Werktags des Monats April 2014 (dem 3. April 2014) die dritte Rate nicht leistet.

Variante:

M schuldet nur eine Kaution in Höhe von EUR 1200,00.

Lösung:

Auch in diesem Fall ist M berechtigt, die Kaution in drei Teilzahlungen in Höhe von jeweils EUR 400,00 zu leisten. Fällig sind diese Raten zwar auch am 1. Februar 2014, am 4. März 2014 und am 3. April 2014. Mit Ablauf des 4. März 2014 befindet sich M jedoch erst mit EUR 800,00 und damit noch nicht mit einem Betrag in Verzug, der der zweifachen Monatsnettokaltmiete entspricht. Die Voraussetzungen des § 569 Abs.2a BGB liegen erst vor, wenn M auch mit Ablauf des 3. April 2014 zumindest EUR 200,00 der dritten Rate nicht gezahlt hat.

Beachte:

Gem. § 286 Abs.4 BGB gerät der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Trifft den Mieter also kein Verschulden und muss er sich auch fremdes Verschulden nicht gem. § 278 BGB zurechnen lassen, besteht kein Kündigungsgrund. Die mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit stellt allerdings selbst dann, wenn sie unverschuldet eingetreten ist, keinen Entschuldigungsgrund dar. Zu beachten ist außerdem, dass es nicht der Vermieter ist, der das Vertretenmüssen des Mieters darlegen und beweisen muss. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Nichtzahlung der Kaution weder auf eigenem Verschulden (vgl. § 276 BGB), noch demjenigen eines Erfüllungsgehilfen (vgl. § 278 BGB) beruht, trifft vielmehr den Mieter.

3. Eine Abmahnung oder Fristsetzung ist nicht erforderlich

Gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB ist die Kündigung immer dann, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, grds. erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Von diesem Erfordernis macht § 569 Abs.2a S.3 BGB jedoch für den Fall, dass der Mieter sich mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsnettokaltmiete in Verzug befindet, eine Ausnahme. Gem. 569 Abs.2a S.3 BGB bedarf es nämlich einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S.1 BGB nicht. Der Vermieter kann daher nicht nur auf die Mahnung i. S. d. § 286 Abs.1 BGB, sondern auch auf die Abmahnung i. S. d. § 543 Abs.3 S.1 BGB verzichten.

4. Der Mieter kann die Kündigung durch nachträgliche Zahlung abwenden

Befindet sich der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Höhe von mindestens zwei monatlichen Nettokaltmieten in Verzug, muss dies für ihn – selbst dann, wenn der Vermieter die Kündigung ausspricht- noch nicht zwangsläufig das Ende des Mietverhältnisses bedeuten. Das Gesetz schützt den Mieter in zweierlei Hinsicht:

a) Zahlung vor dem Zugang der Kündigung

Gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB i. V. m. § 543 Abs.2 S.2 BGB ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Vorher i. d. S. bedeutet vor dem Zugang der Kündigung beim Mieter.

Um den Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters herbeizuführen, genügt es jedoch nicht, dass der Mieter gerade soviel zahlt, dass der Rückstand nicht mehr zwei monatliche Nettokaltmieten beträgt. Erforderlich ist hierfür vielmehr eine vollständige Befriedigung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 09.08.1996 – 64 S 256/96). Mit Teilzahlungen muss sich der Vermieter nicht zufrieden geben. Für die Rechtzeitigkeit der Befriedigung genügt es allerdings, dass der Mieter die Erfüllungshandlung vor dem Zugang der Kündigung vornimmt (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 – VIII ZR 364/04). Hat der Mieter die Kaution beispielsweise durch Einzahlung eines Geldbetrages auf ein vom Vermieter eingerichtetes Konto zu erbringen, genügt es, dass der Mieter vor dem Zugang der Kündigung den Überweisungsauftrag erteilt.

Liegen diese Voraussetzungen vor, ist die Kündigung von Anfang an unwirksam.

b) Nachträgliche Zahlung

Auch wenn die Kündigung dem Mieter bereits zugegangen ist, kann der Mieter diese nachträglich unwirksam werden lassen. § 569 Abs.2a S.4 i. V. m. Abs. 3 Nr. 2 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der rückständigen Kaution befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Der Mieter hat der daher bis zum Ablauf von zwei Monaten seit der Zustellung (vgl. §§ 253, 261 ZPO) der Räumungsklage des Vermieters an ihn Zeit, die Wirkungen der Kündigung zu beseitigen und das Mietverhältnis wieder aufleben zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 21. 12. 2006 – IX ZR 66/05- für den Fall des Verzuges mit Mietzahlungen).

Auch hier gilt, dass die Unwirksamkeit der Kündigung nur herbeigeführt werden kann, wenn der Mieter die gesamte rückständige Kaution leistet bzw. die hierfür erforderliche Erfüllungshandlung rechtzeitig erbringt.

III. Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Kaution gem. § 543 Abs.1 BGB – Rechtslage vor dem 1. Mai 2013

a) Anwendbarkeit des § 543 Abs.1 BGB vor dem 1. Mai 2013

Wie bereits unter I. dargelegt, findet § 569 Abs.2a BGB gem. Art. 229 § 29 Abs.2 EGBGB nur auf Mietverträge Anwendung, die ab dem 1. Mai 2013 abgeschlossen worden sind. Für Mietverträge, die vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossen worden sind, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheitsleistung nur auf § 543 Abs.1 BGB gestützt werden.

Vor der am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform stand zwar nicht zweifelsfrei fest, ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung in diesen Fällen möglich ist. Der BGH hat nämlich nur für die Geschäftsraummiete, und auch dafür nur in einem Fall, in dem der Mieter mit der Zahlung der gesamten Kaution in Verzug war, entschieden, dass der Vermieter seine Kündigung auf § 543 Abs.1 BGB stützen kann (vgl. BGH, Urteil 21.03. 2007, XII ZR 36/05). In der Literatur wurde jedoch überwiegend davon ausgegangen, dass diese Rechtsprechung auch auf Wohnraummietverhältnisse übertragbar ist, wobei angenommen wurde, dass bereits ein Verzug mit einem Betrag, der eine monatliche Nettokaltmiete übersteigt, für eine fristlose Kündigung ausreichend ist (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 Rn. 179). Hiervon wird man für Mietverhältnisse, die vor dem 1. Mai 2013 abgeschlossen worden sind, auch in Zukunft ausgehen können, sofern eine außerordentliche fristlose Kündigung überhaupt in Betracht kommt (vgl. dazu die Ausführungen unter b)).

b) § 543 Abs.1 BGB kommt für gegenwärtige Kündigungen in der Regel nur noch im Falle des Verzuges mit der Wiederauffüllung der Kaution zur Anwendung

Für eine auf § 543 Abs.1 BGB gestützte Kündigung wird es jetzt im Jahre 2014 und später zumindest in denjenigen Fällen, in denen sich der Mieter mit der erstmaligen Zahlung der Kaution in Verzug befindet, keinen Anwendungsbereich mehr geben. Selbst wenn das Mietverhältnis zum spätest möglichen Zeitpunkt, zu dem die Anwendbarkeit des § 569 Abs.2a BGB noch nicht zu bejahen ist, dem 30. April 2013, begründet worden ist, wird sich der Mieter, der die Kaution in der das Kündigungsrecht auslösenden maßgeblichen Höhe nicht erbringt, in der Regel spätestens drei Monate später in Verzug befinden. Ein Ausspruch der Kündigung im Jahre 2014 wird daher in der Regel nicht mehr möglich sein. Der BGH hat zwar die Anwendbarkeit des § 314 Abs.3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, bisher nur für die Geschäftsraummiete bejaht (vgl. BGH, Urteil vom 21. 03. 2007 – XII ZR 36/05) und eine Entscheidung für Wohnraummietverhältnisse nicht getroffen. Doch auch wenn man die Anwendbarkeit in diesem Fall verneint, ergibt sich der Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters bei einem Zuwarten über viele Monate in der Regel aus dem allgemeinen, aus § 242 BGB abzuleitenden Grundsatz der Verwirkung.

Raum für die Anwendbarkeit des § 543 Abs.1 BGB besteht allerdings sowohl für diejenigen Mietverhältnisse, die vor dem 1. Mai 2013 entstanden sind, als auch für solche, die ab dem 1. Mai 2013 begründet worden sind, in folgenden Fällen:

Hat der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses in zulässiger Weise auf die Kaution zugegriffen, kann er diese nicht nur zur Befriedigung seiner Ansprüche verwenden, sondern zusätzlich -auch ohne eine entsprechende vertragliche Regelung- nach dem Rechtsgedanken des § 240 BGB vom Mieter die Wiederauffüllung bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe, höchstens jedoch bis zu drei Monatsmieten (vgl. § 551 Abs.1 BGB) verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71).Gerät der Mieter mit der Wiederauffüllung in Verzug, kommt § 569 Abs.2a BGB nicht zur Anwendung. Nach der Gesetzesbegründung betrifft dieser Kündigungsgrund nur den ursprünglichen Anspruch auf Sicherheitsleistung, nicht hingegen etwaige Wiederauffüllungsansprüche des Vermieters (vgl. BT-Drs. 17/10485 S. 25).

Kommt der Mieter seiner Pflicht, die Kaution nach einer berechtigten Inanspruchnahme durch den Vermieter wieder bis zur ursprünglich geschuldeten Höhe aufzustocken, nicht nach, kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung daher zwar auf § 543 Abs.1 BGB stützen. Die Wirksamkeit der Kündigung ist in diesem Fall jedoch von zusätzlichen Voraussetzungen abhängig, wie sich aus den folgenden Ausführungen ergibt.

c) Für den Eintritt des Verzuges des Mieters mit der Wiederauffüllung der Kaution bedarf es grds. einer Mahnung

§ 551 Abs.2 BGB legt den Zeitpunkt für die Leistung der vom Mieter geschuldeten Kaution nur für die erstmalige Zahlung am Beginn des Mietverhältnisses fest. Diese Vorschrift findet jedoch auf den Wiederauffüllungsanspruch des Vermieters nach der Inanspruchnahme der Kaution keine Anwendung. Sofern die Parteien keine Vereinbarung über den Leistungszeitpunkt getroffen haben, ist daher auch der Tatbestand des § 286 Abs.2 Nr.1 BGB, der die für den Verzugseintritt gem. § 286 Abs.1 BGB grds. erforderliche Mahnung entbehrlich macht, nicht erfüllt. Anders als im Falle des Verzugs mit der erstmaligen Zahlung der Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses, muss der Vermieter daher – sofern kein anderer Grund vorliegt, der diese gem. § 286 Abs.2 BGB entbehrlich macht- eine Mahnung i. S. d. des § 286 Abs.1 BGB aussprechen.

d) Die auf § 543 Abs.1 BGB gestützte Kündigung erfordert grds. eine Abmahnung oder eine Fristsetzung

Dass der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Wiederauffüllung der Kaution nicht auf § 569 Abs.2a BGB, sondern nur auf § 543 Abs.1 BGB stützen kann, hat außerdem zur Folge, dass die auf § 543 Abs.1 BGB gestützte Kündigung gem. § 543 Abs.3 BGB nur wirksam ist, wenn der Vermieter seinen Mieter vorher abgemahnt oder ihm eine Zahlungsfrist gesetzt hat. Nur unter den engen Voraussetzungen des § 543 Abs.3 S.2 BGB ist diese im Einzelfall entbehrlich, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, weil der Mieter die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert oder die sofortige Kündigung aus sonstigen besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

e) § 543 Abs.1 S.2 BGB setzt eine zu Gunsten des Vermieters ausfallende Interessenabwägung voraus

Eine weitere Erschwerung, die sich aus der mangelnden Anwendbarkeit des § 569 Abs.2a BGB im Falle des Verzugs des Mieters mit der Wiederauffüllung der Kaution ergibt, besteht darin, dass die Wirksamkeit der Kündigung stets von einer gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB durchzuführenden Interessenabwägung abhängt. Nur wenn eine Abwägung der beiderseitigen Interessen des Mieters und des Vermieters ergibt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu einer ggf. anderweitigen Beendigung nicht zugemutet werden kann, ist die Kündigung wirksam.

f) Eine Zahlung des Mieters nach Verzugseintritt beseitigt die Wirksamkeit der auf 543 Abs.1 BGB gestützten Kündigung nicht

Die Anwendbarkeit des § 543 Abs.1 BGB hat für den Vermieter jedoch nicht nur Nachteile. Während § 569 Abs.2a BGB dem Mieter nämlich die Möglichkeit eröffnet, die Kündigung durch nachträgliche Zahlung (anfänglich oder nachträglich) unwirksam werden zu lassen (vgl. dazu die Ausführungen unter II. 4a) und b)), sieht § 543 BGB diese Möglichkeit für die auf dessen Abs.1 gestützte Kündigung jedoch nicht vor. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage liegt zwar nicht vor. Man wird jedoch davon ausgehen können, dass auch § 543 Abs.2 S.2 BGB und § 569 Abs.3 Nr.2 BGB in diesen Fällen nicht entsprechend anwendbar sind, so dass eine nachträgliche Zahlung die Wirksamkeit der Kündigung nicht beeinflusst.

IV. Fazit und Zusammenfassung

1. Auf Mietverträge, die ab dem 1. Mai 2013 abgeschlossen worden sind, findet § 269 Abs. 2a BGB Anwendung. Für diese Mietverhältnisse gilt:

a) Der Vermieter kann dem Mieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn dieser mit der Zahlung der Kaution in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsnettokaltmiete entspricht.

b) Einer Mahnung bedarf es nicht, um den Verzug herbeizuführen. Diese ist gem. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB entbehrlich.

c) Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung weder abmahnen, noch ihm eine Abhilfefrist setzen.

d) Der Mieter hat die Möglichkeit, die Kündigung nicht wirksam werden zu lassen, indem er den Vermieter noch vor dem Zugang der Kündigung bei ihm hinsichtlich der rückständigen Kaution vollständig befriedigt. Die nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung kann er dadurch herbeiführen, dass er die Befriedigung des Vermieter durch die vollständige Zahlung der Rückstände spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs bewirkt oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

2. Ist das Mietverhältnis vor dem 1. Mai 2013 entstanden, kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Kautionszahlung nur auf § 543 Abs.1 BGB stützen. Da die Kaution in der Regel in den ersten drei Mietmonaten zu zahlen ist und sich der Vermieter mit einer fristlosen Kündigung nicht beliebig viel Zeit lassen kann, wird es jedoch auf § 543 Abs.1 BGB gestützte fristlose Kündigungen wegen Verzugs des Mieters mit der erstmaligen Zahlung der Kaution heute und in Zukunft kaum mehr geben. Der Anwendungsbereich für § 543 Abs.1 BGB beschränkt sich daher auf diejenigen Fälle, in den sich der Mieter mit der Wiederauffüllung der Kaution nach einer berechtigten Inanspruchnahme durch den Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses in Verzug befindet. In diesen Fällen gilt Folgendes:

a) Der Eintritt des Verzuges des Mieters hängt von einer Mahnung des Vermieters ab, es sei denn, die Parteien haben einen Zeitpunkt für die Leistung vertraglich vereinbart.

b) Der Vermieter muss den grds. Mieter vor der Kündigung abmahnen oder ihm eine Abhilfefrist setzen.

c) Die Wirksamkeit der Kündigung hängt davon ab, dass eine Abwägung der Vermieter- mit den Mieterinteressen ergibt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bis zur nächstmöglichen Beendigungsmöglichkeit zugemutet werden kann.

d) Der Mieter hat nicht die Möglichkeit, die Wirksamkeit der Kündigung durch eine nach Verzugseintritt erfolgende Befriedigung des Vermieters zu beseitigen.

9 Antworten auf "Kaution nicht bezahlt: Kündigung ohne Abmahnung (Ausnahmen beachten)"

  • Petra Jungbluth
    19.03.2016 - 19:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    meine Mieter haben mir zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkautionsbürgschaft übergeben. Diese habe ich angenommen.
    Zwischenzeitlich musste ich die Mietkautionsbürgschaft in Höhe von zwei Nettokaltmieten, und somit in voller Höhe, in Anspruch nehmen. Diese ist nun aufgebraucht, ich kann keine Ansprüche mehr gegenüber der Versicherung anmelden. Eine Sicherheitsleistung (Kaution) ist damit nicht mehr vorhanden. Ich habe die Mieter mit einer Mahnung aufgefordert, die Mietkaution bis zum Ablauf einer Frist zu zahlen. Dies ist leider nicht erfolgt.
    Welche rechtlichen Vorgaben muss ich nun, gemäß Ihrer o.a. Erklärung, bei einer Kündigung beachten? Handelt es sich nun aus rechtlicher Sicht um ein „Wiederauffüllen“ oder eine „erstmalige Zahlung“ der Kaution durch die Mieter?

    Mit freundlichen Grüßen

    Petra

    • Mietrecht.org
      19.03.2016 - 21:27 Antworten

      Hallo Sabine,

      auch eine Bürgschaft ist eine Sicherheitsleistung. Wenn diese umgebracht ist, handelt es sich folglich eine Wiederauffüllung.

      Es ist wichtig, hier keine Fehler zu machen, gerade wenn Sie auch über eine Kündigung nachdenken. Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • R.M.
    09.09.2016 - 10:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    der Mieter kann 2 Monate nach der Räumungsklage/nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs durch Zahlung der gesamten rückständigen Kaution die Unwirksamkeit der Kündigung herbeiführen.

    Das bedingt das ich (Vermieter) also mit allen Kosten die enstehen erstmal klagen muss. Meistens ist es in diesen Fällen so, dass beim Mieter nichts zu holen ist und ich die Kosten trage. Muss der Mieter um die Unwirksamkeit der Kündigung herbeiführen neben der Zahlung des Rückstandes von 2 Kautionsraten auch die von mir verauslagten Kosten der Räumungsklage an mich zahlen? Oder muss ich die in einem gesonderten Verfahren einklagen (30 jährigenTitel), was in solchen Fällen meistens zu nichts führt!?

    Wenn ich die Kosten der Räumungsklage in einem gesonderten Verfahren einklagen müsste kommt doch unter dem Strich gesehen nichts dabei raus: Ich bekomme meine beiden Raten der Kaution, habe aber die Kosten (mit allem was dazu gehört) einer Räumungsklage?

    Auf ihre Antwort bin ich sehr gespannt!

    Beste Grüße R.M.

  • Mirci
    14.01.2017 - 15:05 Antworten

    Hallo.
    Kann ich unseren Mieter rausschmeissen. Er hat 1 Monatsmiete nicht gezahlt 490€ Kaltmiete und 500€ Kaution nicht. Er hält einen Hund obwohl wir es nicht erlaubt haben und laut Mietvertrag ist das auch Untersagt. Ich habe ihm gekündigt. Es interessiert ihn aber nicht.
    Ist meine Kündigung rechtens? Räumungsklage?
    Gruss

    • Mietrecht.org
      16.01.2017 - 13:49 Antworten

      Hallo Mirci,

      bitte lassen Sie die Sachlage rechtlich überprüfen. Ohne alle Details zu kennen, kann Ihnen niemand sagen, wie genau Sie fortfahren sollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silvia Horsch
    14.05.2017 - 09:20 Antworten

    Meine Mieterin war in Not, ich habe ihr die Kaution in Teilbeträgen zugestimmt, nachdem ich sie anfänglich nicht bekommen habe. Diese Form zur Zahlung a 3 Monatsmieten kalt in Teilbeträgen habe ich im Mietvertrag 2016 festgehalten. Erneut bekam ich keine Kaution auf mein Konto überwiesen, wie vereinbart.

    2016 im Dezember führte ich dann ein Gespräch mit ihr und sie versicherte die Kaution bis zum 01.03.2017 zu bezahlen, was wieder nicht passiert ist.

    Ich habe auch ein Zeitmietvertrag bis 01.02.2019 abgeschlossen mit ihr und mein Zweitwohnsitz noch in der Wohnung, was ihr auch bekannt war. Garage u. Keller habe ich behalten und nicht vermietet.

    Ich habe auch ein Gespräch mit ihr wegen Eigenbedarf im Zusammenhang mit der Kaution usw. geführt im Dez. 2016. Ich habe ihr erklärt, dass ich die Wohnung früher brauche wegen veränderten Lebensverhältnisse usw. Trennung/alleinerziehend usw.

    Ich räumte ihr großzügig Zeit ein. Sie sagt nun sie zieht nicht aus, wegen günstiger Miete usw. Weiter hat sie mir aber immer noch keine Kaution bezahlt.

    Eigenbedarfskündigung ging am 03.05.2017 bis 31.08.2017 weg. Ich habe ihr auch gesagt, sollte sie am 31.08.2017 noch nichts haben, dann reden wir nochmal. Meine Kaution hätte ich trotzdem gern.

    Wäre die fehlende Nichtzahlung der Kaution ein Kündigungsgrund für sofort.

    • Mietrecht.org
      14.05.2017 - 13:12 Antworten

      Hallo Silvia,

      die Artikel oben befasst sich genau mit der Frage, ob eine Kündigung wegen einer nichtgezahlten Kaution möglich ist. Lesen Sie am besten nochmals nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gabi M
    20.03.2018 - 12:53 Antworten

    Guten Tag,
    vielen Dank für den aufschlussreichen Artikel.
    Ich habe dummerweise im Mietvertrag eine Kaution in Höhe von nur 2 Nettokaltmieten vereinbart. Eine Kaltmiete beträgt 450,00 EUR – die Kaution damit 900,00 EUR. Mein Mieter hätte zum 15.08., 15.09. und 15.10. in drei Teilbeträgen zahlen können. Dies hat er nicht gemacht. Im Dezember kam dann (nach ewiger Diskussion) ein Teilbetrag von 200,00 EUR.
    Offen sind damit nach wie vor 700,00 EUR und er irgnoriert sämtliche Mahnungen.
    Habe ich die Möglichkeit, fristlos zu kündigen? Oder was kann ich in dem Fall tun. Auf Mahnungen reagiert er nicht. Hat jemand eine Idee?
    Liebe Grüße
    Gabi M

    • Mietrecht.org
      20.03.2018 - 14:26 Antworten

      Hallo Gabi,

      lesen Sie am besten nochmals den Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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