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Zinsen bei Mietrückständen: Haben Vermieter ein Recht auf Verzinsung?

Befindet sich der Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand, ist das Augenmerk des Vermieters in der Regel in erster Linie darauf gerichtet, ob dies zum Anlass genommen werden kann, dem Mieter fristlos zu kündigen und wie die Mietschulden eingetrieben werden können. Nicht selten vergessen Vermieter bei der Geltendmachung der rückständigen Miete, dass ihnen in der Regel auch Verzugszinsen zustehen. Je nachdem, wie lange der Verzug andauert, können hier erhebliche Summen zusammen kommen. Diese sollte sich der Vermieter nicht entgehen lassen.

Dieser Beitrag erklärt, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit der Vermieter wegen rückständiger Miete Verzugszinsen verlangen kann und wie deren Höhe berechnet wird.

Eingegangen wird außerdem auf die Prozesszinsen, Fälligkeitszinsen und die Möglichkeit, eine Verzinsung als Schadensersatzleistung zu fordern.

I. Verzugszinsen

1. Der Mieter muss für die Dauer des Verzugs mit Mietzahlungen Verzugszinsen zahlen

Gem. § 288 Abs.1 BGB ist eine Geldschuld während des Verzugs zu verzinsen. Einzige Voraussetzung für das Bestehen des Anspruchs des Vermieters auf Verzugszinsen ist also der Verzug des Mieters mit Mietzahlungen. Dieser wiederum ist in § 286 BGB geregelt. Dessen Abs.1 bestimmt, dass der Schuldner in Verzug gerät, wenn er auf eine Mahnung des Gläubigers, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, nicht leistet.

2. Der Verzug setzt die Fälligkeit der Mietzinsforderung voraus

Nicht immer ausreichende, aber erforderliche Voraussetzung für den Anspruch auf Verzugszinsen ist die Fälligkeit der Forderung. Fälligkeit ist der Zeitpunkt, ab dem der Gläubiger die Leistung fordern kann. Diese ist für die Miete in § 556b Abs.1 BGB geregelt. Danach ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Da die Miete -zumindest bei Wohnraummietverhältnissen- in der Regel monatlich zu entrichten ist, wird sie am dritten Werktag desjenigen Monats fällig, für den sie geschuldet ist.

Wichtig zu beachten ist hierbei, dass der Sonnabend nach dem Urteil des BGH vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09- nicht als Werktag i. S. d. § 556b Abs.1 BGB gilt, und zwar nicht nur dann, wenn der letzte Tag der dreitägigen Karenzfrist des § 556b Abs.1 BGB auf einen Sonnabend fällt, sondern auch dann, wenn der erste oder zweite Tag ein Sonnabend ist.

Beispiel:

Mieter M ist gegenüber Vermieter V zur Zahlung einer monatlichen Bruttowarmmiete (einschließlich Nebenkostenvorauszahlung) in Höhe von EUR 1.000,00 verpflichtet. Die Miete ist spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen.

Für den Monat Mai 2014 zahlt M die Miete am 6. des Monats, einem Dienstag. V meint, dies sei zu spät, da Montag, der 5. Mai der dritte Werktag sei.

V hat Unrecht. M hat die Miete, wie geschuldet rechtzeitig am 3. Werktag des Mai 2014 gezahlt. Da der 1. Mai als Feiertag, der 3. Mai als Sonnabend und der 4. Mai als Sonntag nicht mitgerechnet werden, ist erst Dienstag, der 6. Mai der dritte Werktag.

Beachte:

Die Fälligkeitsregelung des § 556b Abs.1 BGB kommt nur zur Anwendung, wenn die Parteien keinen anderweitigen Zahlungstermin vereinbart haben.

3. Verzug tritt nur ein, wenn die Forderung des Vermieters einredefrei ist

Einreden haben gemein, dass sie die Durchsetzbarkeit eines Anspruchs verhindern. Wenn bzw. solange ein Anspruch nicht durchsetzbar ist, tritt auch kein Verzug ein. Dem Mieter kann eine Reihe von Einreden gegen den Mietzinsanspruch des Vermieters zustehen. Eine dauerhafte Einrede stellt z.B. diejenige der Verjährung gem. § 214 BGB dar. Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB ist ein Beispiel für eine in der Regel vorübergehende Einrede. Dies steht dem Mieter z.B. hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu, wenn bzw. solange der Vermieter die fällige Nebenkostenabrechnung für einen vergangenen Abrechnungszeitraum nicht erstellt (vgl. BGH, Urteil vom 29. 03. 2006 – VIII ZR 191/05). Auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gem. § 320 BGB hindert die Durchsetzbarkeit des Mietzinsanspruchs z.B. dann, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Mängelbeseitigung gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB gegen den Vermieter zusteht (vgl. OLG Naumburg Urteil vom 07.08.1998 – 9 U 305/96- wonach der Mieter die Zahlung der Miete in Höhe der zweifachen Mangelbeseitigungskosten verweigern kann).

Nicht immer schließt allerdings allein das Vorliegen der Umstände, aus denen sich das Recht des Mieters, die Leistung zu verweigern, ergibt, automatisch den Verzug aus. Teilweise ist erforderlich, dass der Mieter die Einrede auch tatsächlich erhebt. Diesbezüglich ist einiges umstritten. Folgende Differenzierung entspricht jedoch der herrschenden Meinung:

  • Ist der Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses verjährt, muss der Mieter die Einrede der Verjährung nach nicht ganz unumstrittener, aber überwiegender Ansicht zwar im Prozess erheben, damit sie berücksichtigt wird. Geschieht dies, kann der Mieter den Eintritt des Verzugs und dessen Folgen, und damit auch die Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen, jedoch nicht nur von dem Zeitpunkt der Erhebung der Einrede an, sondern rückwirkend auf den Zeitpunkt des Eintritts der Verjährung verhindern (vgl. BGH, Urteilvom 03.1988 – VIII ZR 184/87-, der allerdings offen lässt, ob die Erhebung der Einrede der Verjährung erforderlich ist, um den Verzug auszuschließen oder ob das Bestehen der Einrede genügt).
  • Steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht § 273 BGB zu, muss er die Einrede des Zurückbehaltungsrechts ebenfalls erheben, um den Verzug auszuschließen. Anders als z.B. bei der Einrede der Verjährung gem. § 214 BGB, schließt die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts den Verzug jedoch nur ab dem Zeitpunkt der Erhebung der Einrede für die Zukunft aus und dies -zumindest dann, wenn der Verzug schon vor der Erhebung der Einrede eingetreten war- auch nur dann, wenn der Mieter außerdem seine Leistung Zug um Zug gegen Bewirkung der Gegenleistung anbietet (vgl. BGH,Urteil vom 25.11.1970 – VIII ZR 101/69). War der Verzug bereits eingetreten, bevor der Mieter die Einrede erhoben hat, bleiben die bereits eingetretenen Verzugsfolgen bestehen. Nach einem Urteil des BGH vom 21.10.2004 – III ZR 323/03- soll die Erhebung der Einrede allerdings dann nicht erforderlich sein, um den Verzug auszuschließen, wenn der Gläubiger die Leistung des Schuldners Zug um Zug gegen Erbringung der geschuldeten Gegenleistung begehrt und damit zum Ausdruck bringt, dass er das Gegenrecht des Schuldners nicht gem. § 273 Abs.3 BGB durch Sicherheitsleistung abwenden möchte.
  • Liegen die Voraussetzungen des § 320 BGB vor, genügt bereits das Bestehen der Einrede des nicht erfüllten Vertrages. Der Mieter muss sich nicht darauf berufen (vgl. BGH,Urteil vom  05. 2003 – V ZR 190/02). Verzug tritt erst ein, wenn der Vermieter seine Leistung erbringt oder diese dem Mieter zumindest in einer Annahmeverzug begründenden Weise anbietet (vgl. BGH, Urteil vom 06.12.1991 – V ZR 229/90).

4. Einer verzugsbegründenden Mahnung bedarf es in der Regel nicht

Grds. bedarf es zwar einer Mahnung, um den Schuldner einer fälligen Leistung in Verzug zu setzen. Diese ist jedoch im Falle verspäteter Mietzahlungen grds. entbehrlich. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB bestimmt nämlich, dass es einer Mahnung nicht bedarf, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Um eine solche Zeitbestimmung i. S. d. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB handelt es sich bei der Fälligkeitsregelung des § 556b Abs.1 BGB.

Kommt die Vorschrift des § 556b Abs.1 BGB nicht zur Anwendung, weil die Parteien den Zahlungstermin vertraglich ggf. sogar abweichend von § 556b Abs.1 BGB festgelegt haben, gilt nichts anderes. Auch in diesem Fall liegt eine kalendermäßige Bestimmung für den Leistungszeitpunkt vor, die die Mahnung gem. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB entbehrlich macht.

5. Verzug tritt nicht ein, wenn und solange der Mieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat

Gem. § 286 Abs.4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Dieses Kriterium hilft dem Mieter jedoch aus zweierlei Gründen nur begrenzt weiter. Zum einen stellt die mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit für sich betrachtet keinen Entschuldigungsgrund i. S. d. § 286 Abs.4 BGB dar (vgl. BGH, Urteil vom 25.03.1982 – VII ZR 60/81). Zum anderen obliegt es dem Mieter, darzulegen und notfalls zu beweisen, dass er die Verzögerung der Leistung nicht zu vertreten hat. Diese Umkehr der Beweislast führt dazu, dass das Kriterium des Vertretenmüssens als Voraussetzung für den Verzugseintritt für den Vermieter grds. zunächst einmal keine Hürde darstellt.

6. Die Höhe des Zinsanspruchs richtet sich nach der Dauer des Verzuges und dem maßgeblichen Verzugszinssatz

Der Anspruch auf Verzugszinsen steht dem Vermieter nur zu, solange sich der Mieter in Verzug befindet. Wird der eingetretene Verzug beendet, was nicht nur durch die Erfüllung des Mietzinsanspruchs, sondern z.B. auch dadurch geschehen kann, dass die Verjährung des Anspruchs eintritt und der Mieter die Einrede der Verjährung erhebt, endet auch der Zinsanspruch.

Ebenso entscheidend wie die Dauer des Verzugs ist für die Höhe des Zinsanspruchs der Zinssatz, der im konkreten Fall zur Anwendung kommt. Dessen Höhe wiederum hängt zum einen von der aktuellen Höhe des Basiszinssatzes und zum anderen davon ab, ob die Mietparteien Unternehmer oder Verbraucher sind, wie die folgenden Ausführungen zeigen.

Gem. § 288 Abs.1 S.2 BGB beträgt der Verzugszinssatz für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Dies bedeutet jedoch nicht- was verbreitet angenommen wird- dass der Zinssatz auch 5 % beträgt. Der Zinssatz orientiert sich nämlich an dem jeweils geltenden Basiszinssatz i. S. d. § 247 BGB und liegt 5 Prozentpunkte über diesem. Der Basiszinssatz, für den in § 247 BGB eine Ausgangsgröße von 3,62 festgelegt wurde, verändert sich jeweils am 1.Januar und am 1. Juli eines Jahres und kann durchaus auch einen negativen Wert annehmen mit der Folge, dass der Verzugszinssatz weniger als 5 % beträgt.

Der Zinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gilt jedoch nur für Rechtsgeschäfte, und damit auch für Mietverträge, an denen zumindest auf einer Seite ein Verbraucher i. S. d. § 13 BGB beteiligt ist. § 288 Abs.2 BGB in seiner bis zum 28.7.2014 geltenden Fassung bestimmte, dass der Verzugszinssatz bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, für Entgeltforderungen acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt. Mit Wirkung zum 29.7.2014 ist der Zinssatz auf neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz erhöht worden.

Die folgende Tabelle zeigt die Abhängigkeit des Verzugszinssatzes vom Basiszinssatz und dessen jeweilige Höhe seit 2002:

ZeitraumBasiszinssatzVerbrauchergeschäftGeschäftsverkehr
01.01.2002 – 30.06.20022,57 %7,57 %10,57 %
01.07.2002 – 31.12.20022,47 %7,47 %10,47 %
01.01.2003 – 30.06.20031,97 %6,97 %9,97 %
01.07.2003 – 31.12.20031,22 %6,22 %9,22 %
01.01.2004 – 30.06.20041,14 %6,14 %9,14 %
01.07.2004 – 31.12.20041,13 %6,13 %9,13 %
01.01.2005 – 30.06.20051,21 %6,21 %9,21 %
01.07.2005 – 31.12.20051,17 %6,17 %9,17 %
01.01.2006 – 30.06.20061,37 %6,37 %9,37 %
01.07.2006 – 31.12.20061,95 %6,95 %9,95 %
01.01.2007 – 30.06.20072,70 %7,70 %10,70 %
01.07.2007 – 31.12.20073,19 %8,19 %11,19 %
01.01.2008 – 30.06.20083,32 %8,32 %11,32 %
01.07.2008 – 31.12.20083,19 %8,19 %11,19 %
01.01.2009 – 30.06.20091,62 %6,62 %9,62 %
01.07.2009 – 31.12.20090,12 %5,12 %8,12 %
01.01.2010 – 30.06.20100,12 %5,12 %8,12 %
01.07.2010 – 31.12.20100,12 %5,12 %8,12 %
01.01.2011 – 30.06.20110,12 %5,12 %8,12 %
01.07.2011 – 31.12.20110,37 %5,37 %8,37 %
01.01.2012 – 30.06.20120,12 %5,12 %8,12 %
01.07.2012 – 31.12.20120,12 %5,12 %8,12 %
01.01.2013 – 30.06.2013-0,13 %4,87 %7,87 %
01.07.2013 – 31.12.2013-0,38 %4,62 %7,62 %
01.01.2014 – 30.06.2014-0,63 %4,37 %7,37 %
01.07.2014 – 28.07.2014-0,73 %4,27 %7,27 %
29.07.2014 – 31.12.2014-0,73 %4,27 %8,27 %

Wichtig: Für Mietzinsforderungen im unternehmerischen Bereich gilt für den Verzugszinssatz gem. § 288 Abs.2 BGB die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 34 EGBGB.

Danach gilt Folgendes:

Ist der Mietvertrag nach dem 28.07.2014 zwischen Unternehmern i. S. d. § 14 BGB abgeschlossen worden, kommt der Verzugszinssatz von neun statt -wie bisher- acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für Mietzinsforderungen von Anfang an uneingeschränkt zur Anwendung.

Ist der Mietvertrag vor dem 29.07.2014 abgeschlossen worden, gilt der bisherige Zinssatz von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für alle Mietzinsforderungen, die vor dem 01.07.2016 fällig geworden sind, fort, und zwar auch für die Zeit ab dem 01.07.2016. Lediglich für solche Mietzinsforderungen, die nach dem 30.06.2016 fällig werden, gilt der Zinssatz von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

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Beachte:

Gem. § 288 Abs.3 BGB kann der Gläubiger aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen. Hiermit ist gemeint, dass eine vertragliche Regelung, nach der der Zinssatz für Verzugszinsen den gesetzlichen Zinssatz des § 288 Abs.1 S.2 bzw. Abs.2 BGB überschreitet, Vorrang hat und der vertraglich vereinbarte Zinssatz maßgeblich ist. Wurde der abweichende Zinssatz formularvertraglich vereinbart, sind allerdings die Schranken der §§ 307, 309 Nr.5 und 6 BGB zu beachten.

II. Prozesszinsen

In der Regel befindet sich der Mieter mit dem Verstreichen des Fälligkeitstermins mit dem Mietzinsanspruches in Verzug. Ist dies jedoch nicht der Fall, z.B., weil der Mieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat und sich gem. § 286 Abs.4 BGB entlasten kann, kann dem Vermieter die Regelung des § 291 BGB zu Gute kommen, die eine vom Verzug und damit auch vom Vertretenmüssen unabhängige Zinspflicht vorsieht, wenn der Gläubiger einer Geldschuld seinen Anspruch gerichtlich geltend gemacht hat. Gem. § 291 S.1 BGB hat nämlich der Schuldner eine Geldschuld von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist.

Der Anspruch des Vermieters auf Prozesszinsen besteht unter folgenden Voraussetzungen:

1. Der Mietzinsanspruch muss rechtshängig sein

Entscheidende Voraussetzung für das Bestehen des Anspruchs auf Prozesszinsen ist gem. § 291 S.1 BGB die Rechtshängigkeit des Mietzinsanspruchs. Wann diese eintritt, hängt davon ab, auf welche Art und Weise der Vermieter den Anspruch gerichtlich geltend macht.

Entscheidet der Vermieter sich für ein „gewöhnliches“ Klageverfahren, tritt die Rechtshängigkeit gem. §§ 261, 253 ZPO mit der Zustellung der Klageschrift beim Mieter ein.

Versucht der Vermieter hingegen, für seinen Anspruch im Mahnverfahren einen Titel zu erwirken, muss wie folgt differenziert werden:

Erlässt das Gericht auf Antrag des Vermieters den Mahnbescheid und legt der Mieter gegen den Mahnbescheid keinen oder keinen rechtzeitigen Widerspruch ein (vgl. § 694 ZPO), gilt die Streitsache, wenn anschließend der vom Vermieter beantragte Vollstreckungsbescheid erlassen wird, gem. § 700 Abs.2 ZPO als mit der Zustellung des Mahnbescheids rechtshängig geworden.

Legt der Mieter hingegen gegen den Mahnbescheid rechtzeitig Widerspruch ein, wird das Verfahren gem. § 696 Abs.1 S.1 ZPO nur fortgesetzt, wenn eine Partei- in der Regel wird dies der Antragsteller sein- die Durchführung des streitigen Verfahrens beantragt. Geschieht dies, wird die Streitsache gem. § 696 Abs.1 S.1 ZPO von Amts wegen an das im Mahnbescheid bezeichnete, für das streitige Verfahren zuständige Gericht abgegeben. Mit dem Eingang der Akten bei dem Gericht, an das abgegeben wird, gilt der Rechtsstreit gem. § 696 Abs.1 S.4 ZPO als dort anhängig. Grds. kann die Anhängigkeit zwar nicht mit der Rechtshängigkeit gleichgesetzt werden, die im streitigen Verfahren gem. §§ 261,253 ZPO erst mit der Zustellung der Klageschrift eintritt. Nach zwar nicht unbestrittener, aber überwiegend und auch vom BGH vertretener Ansicht tritt die Rechtshängigkeit jedoch ebenfalls mit dem Eingang der Akten bei dem Prozessgericht ein (vgl. BGH, Urteil vom 05. 02. 2009 – III ZR 164/08) und nicht erst mit der Zustellung der Anspruchsbegründung beim Mieter, die gem. § 697 Abs.1 ZPO vom Vermieter einzureichen ist (so vertritt es allerdings z.B. das OLG München, Beschluss vom 23. 11. 2006 – 31 AR 138/06). In einer Vielzahl aller Fälle bedarf es einer Entscheidung darüber, welcher der zuvor genannten Ansichten zu folgen ist, jedoch nicht, da die Rechtshängigkeit auf Grund der Fiktion des 696 Abs.3 ZPO bereits mit der Zustellung des Mahnbescheides beim Mieter eintritt. Gem. § 696 Abs.3 ZPO gilt nämlich die Streitsache als mit Zustellung des Mahnbescheids rechtshängig geworden, wenn sie alsbald nach der Erhebung des Widerspruchs abgegeben wird.

Auch wenn der Wortlaut des § 669 Abs.3 ZPO dies nicht vermuten lässt, kommt es für die Beantwortung der Frage, ob die Abgabe alsbald erfolgt ist oder nicht, nicht in erster Linie auf den Zeitraum an, der zwischen dem Eingang des Widerspruch des Mieters und dem Eingang der Akten beim Prozessgericht liegt. Entscheidend ist vielmehr, ob der Kläger bzw. Antragsteller das Abgabeverfahren selbst vorwerfbar verzögert hat oder nicht. Ist dies nicht der Fall, weil der Vermieter den Antrag auf Durchführung des streitigen Verfahrens nach Mitteilung des Widerspruchs unverzüglich gestellt und die nach Erhebung des Widerspruchs zu entrichtenden restlichen Gerichtskosten unverzüglich eingezahlt und damit alles für die Abgabe erforderliche getan hat, kann sogar eine mehrere Monate nach der Erhebung des Widerspruch erfolgte Abgabe noch als „alsbald“ i. S. d. § 696 Abs.3 ZPO angesehen werden (vgl. BGH, Urteil vom 16.12.1987 – VIII ZR 4/87).

Ist die Verzögerung hingegen auf ein vorwerfbares Verhalten des Vermieters zurückzuführen, ist das Kriterium der alsbaldigen Abgabe“ nur erfüllt, wenn die ihm zuzurechnende Verzögerung geringfügig ist, was nach der Rechtsprechung des BGH bei einer Verzögerung von bis zu 14 Tagen der Fall sein soll (BGH, Urteil vom 05.02.2009- III ZR 164/08).

2. Die Mietzinsforderung muss fällig sein

Auch wenn § 291 BGB keinen Verzug des Schuldners mit der Erfüllung des Anspruchs voraussetzt, kann der Gläubiger (Vermieter) Prozesszinsen nur verlangen, wenn der geltend gemachte Anspruch fällig ist. Gem. § 291 S.1 2.HS BGB ist die Schuld nicht von der Rechtshängigkeit, sondern von der Fälligkeit an zu verzinsen, wenn die Forderung erst später, d.h. nach der Rechtshängigkeit fällig wird. Dass der Vermieter noch nicht fällige Mietzinsforderungen einklagt, kommt eher selten vor. In der Praxis relevant werden kann das Erfordernis der Fälligkeit jedoch dann, wenn der Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses ggf. zusammen mit einer Räumungsklage und einer Klage auf rückständige Miete und bereits fällige Nutzungsentschädigung (vgl. § 546a Abs.1 BGB) darüber hinaus auch künftige Nutzungsentschädigung bis zur Räumung einklagt (zur Klage auf künftige Leistung vgl. §§ 257-259 ZPO).

3. Die Mietzinsforderung muss auch einredefrei sein

Ebenso wie für den Anspruch auf Verzugszinsen gilt auch für denjenigen auf Prozesszinsen gem. § 291 BGB, dass die geltend gemachte Forderung einredefrei sein muss. Hierbei gelten die Ausführungen zu den Verzugszinsen entsprechend.

4. Der Zinssatz für die Prozesszinsen entspricht dem Verzugszinssatz

Bzgl. des Zinssatzes verweist § 291 S.2 BGB insbesondere auf § 288 Abs.1 S.2 und Abs.3 BGB, die Regelung über den Verzugszinssatz. Auch die Höhe der Prozesszinsen richtet sich daher danach, ob an dem Mietverhältnis zumindest auch ein Verbraucher beteiligt ist – dann fallen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz an- oder sich ausschließlich Unternehmer gegenüber stehen, so dass der Zinssatz acht bzw. neun (vgl. die Übergangsvorschrift des Art.229 § 34 EGBGB und die Ausführungen dazu unter I.) Prozentpunkten über dem Basiszinssatz beträgt.

III. Fälligkeitszinsen

Sind sowohl Vermieter als auch Mieter Kaufleute i. S. d. §§ 1 ff. HGB und handelt es sich bei dem abgeschlossenen Mietvertrag für beide Parteien um ein Handelsgeschäft i. S. d. § 343 HGB, kann der Vermieter gem. § 353 HGB Fälligkeitszinsen verlangen. Fälligkeitszinsen unterscheiden sich von Verzugszinsen und Prozesszinsen dadurch, dass sie weder den Verzug des Schuldners noch die Rechtshängigkeit des Anspruchs voraussetzen, sondern die Fälligkeit und Einredefreiheit (vgl. dazu die Ausführungen unter I.) ausreichen lassen. Der Zinssatz beträgt gem. § 352 Abs.2 HGB 5 %. Es handelt sich dabei um einen festen Zinssatz und nicht um einen vom jeweiligen Basiszinssatz abhängigen dynamischen Zinssatz wie § 288 Abs.1 S.2, Abs.2 BGB ihn vorsieht.

Tipp für Vermieter:

Auch wenn die Voraussetzungen des § 353 HGB vorliegen, sollte der Vermieter stets prüfen, ob er nicht doch Verzugs -oder Rechtshängigkeitszinsen geltend machen kann. Zwar hängt der Zinssatz für Verzugs- und Prozesszinsen von der jeweiligen Höhe des aktuellen Basiszinssatzes ab. Auch wenn dieser einen negativen Wert annehmen kann, wird der Verzugszinssatz des § 288 Abs.2 BGB, der im Geschäftsverkehr acht bzw. nach Maßgabe des Art. 229 § 34 EGBGB neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt, den Zinssatz des § 352 Abs.2 HGB bis auf Weiteres übersteigen.

IV. Verzinsung als Schadensersatzleistung

Der Anspruch des Vermieters auf Verzugs- oder Prozesszinsen gem. §§ 288,291 BGB besteht unabhängig davon, ob und in welcher Höhe ihm durch die Vorenthaltung des Kapitals ein Schaden entstanden ist. Selbst wenn der Vermieter keine finanzielle Einbuße erlitten hat oder sein Schaden der Höhe nach hinter dem Betrag zurückbleibt, den er gem. §§ 288, 291 BGB verlangen kann, stehen ihm die Verzugs- bzw. Prozesszinsen zu.

Auch wenn der Mieter demzufolge nicht einwenden kann, dem Vermieter sei kein oder ein nur geringerer Schaden entstanden, kann der Vermieter hingegen seinerseits einen höheren Betrag als Schadensersatzleistung geltend machen. § 288 Abs.4 BGB stellt ausdrücklich klar, dass die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen ist. Damit der Vermieter einen über die gesetzlichen Verzugs- bzw. Prozesszinsen hinausgehenden Betrag verlangen kann, müssen jedoch die Voraussetzungen der §§ 280 Abs.1, Abs.2 BGB i. V. m. § 286 BGB vorliegen, die den Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens regeln. Neben dem Verzug des Mieters mit der Zahlung des Mietzinses muss der Vermieter grds. (beachte jedoch die Ausnahme unten) darlegen und ggf. beweisen, dass ihm durch den Verzug des Mieters tatsächlich ein konkreter, über den von §§ 288,291 BGB vorgesehenen gesetzlichen Mindestbetrag hinausgehender Schaden entstanden ist. Ein solcher Verzugsschaden kann unterschiedliche Ursachen haben. Da Thema dieses Beitrages jedoch der Zinsanspruch des Vermieters im Falle unterbliebener oder verzögerter Mietzahlungen ist, beschränkt sich die Erörterung auf die Darlegung des sog. Anlageschadens. Unter dem Anlageschaden versteht man denjenigen Schaden, den der Gläubiger einer Geldforderung dadurch erleidet, dass er den geschuldeten Betrag nicht verzinslich, und zwar zu einem höheren Zinssatz als ihn § 288 Abs.1 S.2 bzw. Abs.2 BGB vorsieht, anlegen kann. Angesichts des derzeitigen niedrigen Zinsniveaus und der relativ hohen gesetzlichen Verzugszinssätze, ist die praktische Bedeutung des § 288 Abs.4 BGB i. V. m. §§ 280 Abs.1, Abs.2 i. V. m. 286 BGB allerdings gering.

Beachte:

Grds. muss der Gläubiger eines Schadensersatzanspruchs konkret darlegen und beweisen, dass und in welcher Höhe ihm ein Schaden entstanden und dieser auf die Pflichtverletzung des Schuldners zurückzuführen ist. Insbesondere im Falle eines Anlageschadens räumt die Rechtsprechung jedoch Banken und Kaufleuten und unter bestimmten Voraussetzungen auch Privatgläubigern das Recht ein, zwischen einer konkreten und einer abstrakten Schadensberechnung zu wählen (vgl. BGH, Urteil vom 08.11.1973 – III ZR 161/71). Bei der konkreten Berechnung muss der Gläubiger darlegen und gegebenenfalls beweisen, wie er den Geldbetrag, wenn dieser ihm rechtzeitig zur Verfügung gestanden hätte, tatsächlich verwandt hätte und wie sich dies für ihn vermögensmäßig ausgewirkt haben würde, welcher Schaden ihm mithin durch den Entzug dieser konkreten Verwendungsmöglichkeit entstanden ist (vgl. BGH, Urteil vom 08.11.1973- III ZR 161/71).

Bei einem durch den Entgang einer Kapitalnutzung verursachten Schaden kann der Geschädigte seinen Schaden aber auch „objektiv“ d.h. abstrakt berechnen und sich dazu auf die allgemeine Lebenserfahrung berufen, nach der ein größerer Geldbetrag nicht nutzlos verwahrt, sondern zumindest verzinslich angelegt wird, so dass die Vorenthaltung von Geld und damit der Entzug der Nutzungsmöglichkeit eines Kapitals zu Zinsverlusten in mehr oder minder großer Höhe führt. Allerdings bleibt es dem Schädiger (Schuldner) unbenommen, vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, dass der Geschädigte (Gläubiger) einen derart berechneten Schaden in Wirklichkeit nicht erlitten habe, weil er, auch wenn ihm der geschuldete Geldbetrag rechtzeitig zur Verfügung gestanden hätte, diesen doch nicht gewinnbringend oder wenigstens nicht gewinnbringend in der der allgemeinen Lebenserfahrung entsprechenden Höhe angelegt haben würde (vgl. BGH Urteil vom 08.11.1973- III ZR 161/71).

Während Banken und Kaufleuten die abstrakte Schadensberechnung stets gestattet ist, dürfen Privatgläubiger diese Art der Berechnung nur anwenden, wenn sie Gläubiger eines hohen Geldbetrages sind, wobei als Mindestbetrag unterschiedliche Summen von EUR 2.500,00 bis EUR 8.000,00 genannt werden. Die Möglichkeit der abstrakten Schadensberechnung befreit den Vermieter allerdings nicht davon, darzulegen und zu beweisen, dass er sich in solchen persönlichen Verhältnissen befand, in denen die Anlage des verspätet gezahlten Betrags nahe lag, und mit welcher Rendite eine solche Anlage zu der betreffenden Zeit möglich war (vgl. Löwisch/Feldmann, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 288 Rn. 49).

V. Fazit und Zusammenfassung

  1. Der Vermieter kann von dem Mieter Verzugszinsen verlangen, wenn und solange sich der Mieter mit der fälligen und einredefreien Mietzinsforderung in Verzug befindet.
  2. Der Verzugszinssatz beträgt für Mietverträge,
  • an denen ein Verbraucher beteiligt ist, 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz,
  • an denen kein Verbraucher beteiligt ist, acht bzw. für Mietzinsforderungen, die nach dem 30.06.2016 fällig werden, neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.
  1. Ab Rechtshängigkeit ist ein fälliger und einredefreier Mietzinsanspruch mit dem unter Zf. 2 genannten Zinssatz zu verzinsen, auch wenn kein Verzug vorliegt.
  2. Sind sowohl Vermieter als auch Mieter Kaufleute i. S. d. §§ 1 ff. HGB und handelt es sich bei dem abgeschlossenen Mietvertrag für beide Parteien um ein Handelsgeschäft i. S. d. § 343 HGB, kann der Vermieter gem. § 353 HGB Fälligkeitszinsen in Höhe von 5 % verlangen.
  3. Ist dem Vermieter durch die verzögerte Mietzahlung ein Schaden entstanden, der über den Betrag hinausgeht, den er als Verzugs-, Prozess- oder Fälligkeitszinsen verlangen kann, kann dieser unter Anrechnung der gem. §§ 288, 291 BGB bzw. § 353 HGB geschuldeten Zinsen gem. § 288 Abs.4 BGB unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs.1, Abs.2 BGB i. V. m. § 286 BGB als Verzugsschaden geltend gemacht werden.

Eine Antwort auf "Zinsen bei Mietrückständen: Haben Vermieter ein Recht auf Verzinsung?"

  • W. Trapp
    10.05.2018 - 15:30 Antworten

    Wie ist es denn umgekehrt, wenn ein Vermieter ein BK-Guthaben nicht fristgerecht zurückzahlt und der Mieter kein Gewerbemieter ist?

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