Go to Top

Verjährung von Mietschulden: Ab wann gehen Vermieter leer aus?

Das Eintreiben von Mietschulden ist keine schöne Aufgabe. Weigert sich der Mieter zu zahlen, muss der Vermieter einen langen Weg beschreiten und seine Forderung ggf. mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen. Dies ist auch der Grund dafür, dass oft viel Zeit vergeht, ehe der Vermieter seine Forderung realisiert. Das Gesetz lässt dem Vermieter grds. auch genug Zeit, Mietrückstände einzutreiben. Zu lange warten sollte der Vermieter hiermit aber dennoch nicht. Dann besteht nämlich die Gefahr, dass der Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete verjährt.

Dieser Artikel erklärt für Vermieter, aber auch für Mieter, wann Mietzinsansprüche verjähren, was der Vermieter tun kann, um dies zu verhindern, und was Mieter beachten müssen, damit die Verjährung auch tatsächlich Beachtung findet.

1. Der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses unterliegt der dreijährigen Regelverjährungsfrist

Gem. § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Diese Frist gilt für alle Ansprüche, für die das Gesetz keine abweichende Regelung trifft. Oft unterliegen Vermieter oder Mieter dem Irrtum, für die Verjährung von Mietzinsansprüchen komme § 548 Abs. 1 BGB zur Anwendung, wonach bestimmte Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter sechs Monate, nachdem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat, verjähren. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Sondervorschrift des § 548 Abs. 1 BGB gilt nur für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache. Hierunter fallen z.B. Ansprüche des Vermieters wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urteil vom 19. 1. 2005 – VIII ZR 114/04). Bei dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses gem. § 535 Abs. 2 BGB handelt es sich um einen originären Erfüllungsanspruch, einen sog. Primäranspruch und nicht um einen Ersatzanspruch, der aus einer Pflichtverletzung des Mieters erwächst. Da für den Mietzinsanspruch des Vermieters keine von § 195 BGB abweichende Vorschrift zur Anwendung kommt, beträgt die Verjährungsfrist für diesen daher drei Jahre.

Die Tatsache, dass die für den Mietzinsanspruch geltende dreijährige Verjährungsfrist sechsmal so lang ist wie diejenige, die für Ersatzansprüche i. S. d. § 548 Abs. 1 BGB zur Anwendung kommt, kann, muss aber nicht bedeuten, dass der Vermieter sich mit dem Eintreiben von Mietschulden immer auch entsprechend länger Zeit lassen kann als mit der Geltendmachung von Ersatzansprüchen. Der wesentliche Unterschied der beiden Vorschriften besteht nämlich darin, dass die dreijährige Regelverjährungsfrist schon während des laufende Mietverhältnisses zu laufen beginnen kann (zum Verjährungsbeginn vgl. den nächsten Abschnitt), während die sechsmonatige Verjährungsfrist immer erst mit der Rückerlangung der Mietsache durch den Vermieter beginnt.

Beachte:

Eine Ausnahme zu der für Mietzinsansprüche geltenden dreijährigen Verjährungsfrist enthält § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Danach verjähren rechtskräftig festgestellte Ansprüche erst nach dreißig Jahren seit der Rechtskraft des Titels (vgl. § 201 S.1 BGB).

2. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist

Den Beginn der dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, der auch der Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses unterliegt, regelt § 199 Abs. 1 BGB. Danach beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem

  • der Anspruch entstanden ist und
  • der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Da kaum Fälle denkbar sind, in denen dem Vermieter die Person seines Mieters unbekannt ist, oder er den Mietrückstand nicht bemerkt hat, ohne dass dies auf grober Fahrlässigkeit beruht, kommt es für den Fristbeginn in der Regel allein darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Mietzinsanspruch entstanden ist.

Die von § 199 Abs. 1 BGB für den Fristbeginn erforderliche Anspruchsentstehung wird in der Regel gleichgesetzt mit der Fälligkeit des Anspruchs, d.h. demjenigen Zeitpunkt, ab dem der Vermieter die Leistung verlangen kann. Haben die Parteien keine abweichende Regelung getroffen, richtet sich die Fälligkeit des Mietzinses nach § 556b Abs. 1 BGB. Danach ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Für den Regelfall, in dem die Miete monatlich zu entrichten ist, gilt daher, dass die Miete spätestens bis zum Ablauf des dritten Werktages desjenigen Monats fällig ist, für den sie geschuldet ist.

Da § 199 Abs. 1 BGB für den Beginn der Verjährungsfrist an den Schluss eines Kalenderjahres anknüpft, verjähren alle in ein und demselben Kalenderjahr entstandenen Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses zum selben Zeitpunkt.

Es kann daher vorkommen, dass Ansprüche, deren Fälligkeit elf Monate auseinander liegt, zum selben Zeitpunkt verjähren, wie folgendes Beispiel zeigt:

Beispiel:

Mieter M hat die an Vermieter V zu entrichtende Miete in Höhe von EUR 500,00 monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag zu erbringen. Für den Monat Januar 2011 hat M die Miete bis heute nicht gezahlt. Während er seiner Zahlungspflicht von Februar 2011 bis einschließlich November 2011 pünktlich nachkam, blieb die Zahlung für Dezember 2011 wieder aus.

Die Ansprüche auf Zahlung der für Januar 2011 und für Dezember 2011 zu entrichtenden Miete verjähren zum selbem Zeitpunkt, und zwar mit Ablauf des 31.12.2014. Obwohl die Januarmiete bereits am 05.01.2011 fällig geworden ist und die Fälligkeit der Dezembermiete erst am 05.12.2011 eintrat, beginnt die Verjährungsfrist für beide Ansprüche gleichermaßen am 31.12.2011 zu laufen und endet mit Ablauf des 31.12.2014.

3. Der Vermieter kann den Lauf der Verjährungsfrist hemmen

Vom Beginn der Verjährungsfrist bis zu deren Ende können auch mehr als drei Jahre vergehen. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Verjährung gehemmt ist. Gem. § 209 BGB wird nämlich der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet.

Das Gesetz sieht eine Reihe von Tatbeständen vor, die die Hemmung der Verjährung zur Folge haben. Diese können hier nicht alle dargestellt werden. Im Folgenden soll jedoch ein Überblick über die in der mietrechtlichen Praxis relevantesten Hemmungstatbestände gegeben werden.

§ 203 S.1 BGB bestimmt, dass die Verjährung dann, wenn zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände schweben, gehemmt ist bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert.

Nach einem Urteil des BGH vom 26. 10. 2006 – VII ZR 194/05- ist der BegriffVerhandlungen” weit auszulegen. Danach genügt für ein Verhandeln jeder Meinungsaustausch über den Anspruch zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten, sofern die Leistung nicht sofort und eindeutig abgelehnt wird. Verhandlungen schweben schon dann, wenn der in Anspruch Genommene Erklärungen abgibt, die dem Anspruchsteller die Annahme gestatten, der Verpflichtete lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs ein. Nicht erforderlich ist, dass dabei eine Vergleichsbereitschaft oder eine Bereitschaft zum Entgegenkommen signalisiert wird.

Das Führen der Verhandlungen hat zur Folge, dass der Zeitraum, während dessen verhandelt wird und die Verjährung gehemmt ist, in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet wird (vgl. § 209 BGB). Nach dem Ende der Hemmung läuft die noch verbleibende Frist weiter. Allerdings tritt die Verjährung gem. § 203 S.2 BGB frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein (sog. Ablaufhemmung).

Da das Führen von Verhandlungen i. S. d. § 203 BGB jedoch im Streitfall oft nur schwer nachzuweisen ist, sollte der beweisbelastete Vermieter (zur Beweislastverteilung vgl. die Ausführungen unten) sich grds. nicht darauf verlassen, dass sein Anspruch auch in einem evtl. späteren Gerichtsverfahren als wegen zwischenzeitlicher Hemmung nicht verjährt angesehen wird.

Folgende Maßnahmen sind diesbezüglich sicherer:

§ 204 BGB regelt die Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgung unter Inanspruchnahme staatlicher Hilfe.

Nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist die Verjährung z.B. gehemmt, wenn der Gläubiger Klage auf Leistung oder Feststellung des Anspruchs erhebt. Wichtig hierbei ist es für den Vermieter zu wissen, dass die Klageerhebung nicht bereits mit dem Eingang der Klageschrift beim Gericht erfolgt. Erhoben ist eine Klage gem. § 253 Abs. 1 ZPO nämlich erst mit der Zustellung der Klageschrift beim Mieter. Da eine Hemmung der Verjährung nur möglich ist, wenn die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist, muss die Zustellung der Klageschrift grds. vor dem Ablauf der Verjährungsfrist erfolgen. Hiervon macht §167 ZPO allerdings eine in der Praxis sehr wichtige Ausnahme. Damit sich Verzögerungen bei der vom Gericht durchzuführenden Zustellung der Klage, auf die der Kläger keinen Einfluss hat, nicht zu dessen Lasten auswirken, bestimmt § 167 ZPO, dass u. a. die die Verjährung hemmende Wirkung der Zustellung einer Klage, eines Mahnbescheides oder eines sonstigen Schriftsatzes bereits mit dem Eingang beim Gericht eintritt, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Die Zustellung wirkt daher- was ihre verjährungshemmende Wirkung anbelangt- auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage oder des Antrags auf Erlass eines Mahnbescheides zurück. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt. Auch wenn der Wortlaut des § 167 ZPO dies nicht vermuten lässt, kommt es für die Beantwortung der Frage, ob dies geschehen ist, nicht in erster Linie auf den Zeitraum an, der zwischen dem Eingang der Klage bzw. dem Antrag und der Zustellung liegt. Entscheidend ist vielmehr- dem o. g. Zweck des § 167 ZPO entsprechend-, ob der Kläger bzw. Antragsteller das Zustellungsverfahren selbst vorwerfbar verzögert hat oder nicht. Ist dies nicht der Fall, kann sogar eine mehrere Monate nach der Einreichung erfolgte Zustellung noch als „demnächst“ i. S. d. § 167 ZPO angesehen werden, wenn schutzwürdige Belange des Zustellungsadressaten nicht entgegenstehen (vgl. BGH: Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 136/10). Ist die Verzögerung hingegen auf ein vorwerfbares Verhalten des Klägers bzw. Antragstellers zurückzuführen, ist das Kriterium der „demnächst“ erfolgten Zustellung nur erfüllt, wenn die ihm zuzurechnende Verzögerung geringfügig ist, was nach der Rechtsprechung des BGH bei einer Verzögerung von bis zu 14 Tagen der Fall sein soll (vgl. BGH, Beschluss vom 28. 02. 2008 – III ZB 76/07.)

Hat der Vermieter eine die Verjährung hemmende Maßnahme der Rechtsverfolgung i. S. d. § 204 BGB ergriffen, endet die Hemmung gem. § 204 Abs. 2 BGB sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des eingeleiteten Verfahrens. Wird der Klage des Vermieters stattgegeben oder der Vollstreckungsbescheid im Mahnverfahren erlassen, gilt nach Eintritt der Rechtskraft jedoch ohnehin die dreißigjährige Verjährungsfrist des §197 Abs. 1 Nr.3 BGB.

4. Die Verjährungsfrist kann auch von neuem zu laufen beginnen

Neben der Hemmung der Verjährung sieht das Gesetz den Neubeginn der Verjährung vor. Im Gegensatz zur Hemmung, die nur zu einer Unterbrechung des Laufs der Verjährungsfrist führt, beginnt in diesem Fall die Verjährung von vorne an zu laufen, ganz gleich wie viel Zeit seit dem erstmaligen Verjährungsbeginn bereits verstrichen ist.

Gem. § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung z.B. dann von neuem zu laufen, wenn der Schuldner den Anspruch anerkennt. Ein solches Anerkenntnis des Mieters kann beispielsweise im Rahmen einer Ratenzahlungsvereinbarung erfolgen, mit der dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die von ihm anerkannten Mietschulden in Teilleistungen zu begleichen.

5. Der Mieter muss die Einrede der Verjährung erheben

Ist die Verjährungsfrist abgelaufen, führt dies nicht zum Erlöschen des Anspruchs. Das Gesetz gibt dem Schuldner in § 214 Abs. 1 BGB lediglich das Recht, die Leistung zu verweigern, was zur Folge hat, dass der weiterhin bestehende Anspruch nicht mehr durchsetzbar ist. Damit die Verjährung insbesondere im Gerichtsprozess berücksichtigt wird, muss der Mieter die Einrede der Verjährung erheben. Es genügt nicht, dass er lediglich die Tatsachen vorträgt, aus denen sich der Eintritt der Verjährung ergibt.

6. Die Aufrechnung mit einer verjährten Mietzinsforderung bleibt unter bestimmten Umständen möglich

Die Tatsache, dass die Verjährung des Anspruchs nicht zu dessen Erlöschen führt, hat auch zur Folge, dass es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen möglich bleibt, mit dem verjährten Anspruch die Aufrechnung gegen einen dem Mieter gegen ihn zustehenden Anspruch zu erklären und sich dadurch von seiner eigenen Schuld zu befreien. Dies erlaubt § 215 BGB unter der Voraussetzung, dass der zur Aufrechnung verwendete Anspruch des Vermieters in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Die Aufrechnungslage muss also bereits vor dem Eintritt der Verjährung bestanden haben, was der Fall ist, wenn dem bereits fälligen Mietzinsanspruch des Vermieters vor dem Eintritt der Verjährung ein zumindest erfüllbarer gleichartiger Anspruch des Mieters gegen ihn gegenüberstand.

7. Die Beweislastverteilung entscheidet oft über den Ausgang eines Rechtsstreits

Besteht zwischen Vermieter und Mieter Streit über die die Verjährung begründenden Tatsachen, kommt es für den Ausgang eines Prozesses entscheidend darauf an, wer die Beweislast für welche Tatsachen trägt und ob dieser Beweis erbracht werden kann.

Für die Beweislastverteilung gilt Folgendes:

Der Mieter als derjenige, zu dessen Gunsten sich die Verjährung auswirkt, muss alle Tatsachen darlegen und beweisen, aus denen sich der Beginn der Verjährungsfrist, deren Länge und das Ende der Verjährungsfrist ergeben.

Die Tatsachen, die zu einer Hemmung der Verjährung oder zu einem Neubeginn führen, muss hingegen der Vermieter beweisen (vgl. BGH, Beschluss vom 23.08. 2012 − VII ZR 155/10- zu § 212 BGB).

8. Fazit und Zusammenfassung

  1. Der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses unterliegt der dreijährigen Regelverjährungsfrist des § 195 BGB.
  2. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses entstanden ist.
  3. Der Lauf der Verjährungsfrist ist u. a. dann gehemmt, wenn
  • zwischen dem Vermieter und dem Mieter Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände schweben,
  • der Vermieter Klage auf Leistung erhebt oder ein Mahnbescheid erlassen wird.
  1. Die verjährungshemmende Wirkung der Klageerhebung bzw. des Erlasses eines Mahnbescheides tritt schon mit dem Eingang der Klageschrift bzw. des Antrages beim Gericht ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.
  2. Die Verjährungsfrist beginnt von neuem zu laufen, wenn der Mieter die Mietschulden anerkennt.
  3. Ist die Verjährung eingetreten, wird dies in einem Gerichtsverfahren nur berücksichtigt, wenn der Mieter die Einrede der Verjährung erhebt.
  4. Der Vermieter kann trotz der Verjährung seiner Mietzinsansprüche mit diesen gegen Forderungen des Mieters aufrechnen, wenn die Aufrechnungslage bereits vor dem Eintritt der Verjährung bestand.
  5. Der Mieter muss alle Tatsachen beweisen, aus denen sich der Beginn der Verjährungsfrist, deren Länge und das Ende der Verjährungsfrist ergeben. Dem Vermieter obliegt die Beweislast für die Tatsachen, die zu einer Hemmung der Verjährung oder zu einem Neubeginn führen.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.