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Fristen und Termine bei Mietschulden im großen Überblick

Im Zusammenhang mit der Mietzahlung sieht das Gesetz eine Vielzahl von Fristen, Terminen und Zeitpunkten vor, deren Kenntnis sowohl für Mieter als auch für Vermieter von enormer Bedeutung ist. Der Mieter riskiert im schlimmsten Fall den Bestand des Mietverhältnisses, wenn er sich seiner Zahlungspflichten und der für diese geltenden Fristen und Termine nicht bewusst ist. Aber auch der Vermieter sollte mit Fristen und Terminen im Zusammenhang mit der Mietzahlung seines Mieters vertraut sein, um seine Rechte bestmöglich wahrnehmen zu können.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über alle Fristen, Termine und sonstigen zeitlich relevanten Umstände, die die Mietzahlung des Mieters betreffen und erläutert die Rechtsfolgen, die eintreten, wenn die gesetzlichen Vorgaben missachtet werden.

1. Fälligkeit der Miete

Das Gesetz regelt in § 556b Abs.1 BGB die Fälligkeit der Miete, d.h. den Zeitpunkt, ab dem der Vermieter die Mietzahlung vom Mieter verlangen kann, wenn die Parteien keine abweichende Regelung getroffen haben. Danach ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Da die Miete in der ganz überwiegenden Zahl aller Mietverhältnisse monatlich zu entrichten ist, bedeutet dies, dass der Vermieter die Zahlung spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus verlangen kann.

Wichtig zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass nach einem Urteil des BGH vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09- bei der Berechnung der dreitätigen Karenzfrist des § 556b Abs.1 BGB der Sonnabend nicht als Werktag gilt.

2. Leistungsverweigerungsrecht des Mieters bei Verstreichen der Frist für die Nebenkostenabrechnung

Was viele Mieter nicht wissen, ist die Tatsache, dass das ergebnislose Verstreichen der Frist die das Gesetz für die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung vorsieht, einen entscheidenden Einfluss auf die Pflicht des Mieters zur Zahlung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen hat. Gem. § 556 Abs.3 S.2 BGB ist die Abrechnung über die Nebenkosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Läuft diese Frist ab, ohne dass der Vermieter dem Mieter eine zumindest formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung hat zukommen lassen, steht dem Mieter gem. § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht zu, das ihn berechtigt, die Zahlung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zu verweigern (vgl. BGH, Urteil vom 29. 3. 2006 – VIII ZR 191/05). Macht der Mieter von diesem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch, gerät er mit den Nebenkostenvorauszahlungen nicht in Verzug (zum Verzug mit Mietzahlungen vgl. die Ausführungen unter 3.) und muss keine mietrechtlichen Konsequenzen fürchten.

Wichtig:

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters bezieht sich ausschließlich auf die Nebenkostenvorauszahlungen. Die Grundmiete muss der Mieter auch dann zum vereinbarten oder gesetzlich vorgesehenen Zahlungstermin entrichten, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung trotz Fristablaufs nicht erstellt hat.

3. Verzug mit Mietzahlungen

Das Gesetz knüpft an den Verzug des Mieters mit Mietzahlungen eine Reihe von Rechtsfolgen, die für Mieter und Vermieter von entscheidender Bedeutung sind. Im Vordergrund steht hierbei regelmäßig nicht der jedem Gläubiger einer Geldschuld gem.

§ 288 BGB zustehende Anspruch, Verzugszinsen zu verlangen, sondern das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis unter den speziellen Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB außerordentlich fristlos zu kündigen.

Zu ermitteln ist der Zeitpunkt, zu dem der Mieter mit der Miete in Verzug gerät, nicht schwer. In der Regel tritt der Verzug mit Mietzahlungen unmittelbar mit dem Verstreichen des Fälligkeitstermins automatisch ein. Der Grund hierfür liegt darin, dass es der gem. § 286 Abs.1 BGB für den Verzugseintritt grds. erforderlichen Mahnung nicht bedarf.

Diese ist nämlich gem. § 286 Abs.2 Nr. 1 BGB entbehrlich, da für die Zahlung der Miete entweder durch vertragliche Vereinbarung oder in Ermangelung einer solchen durch § 556b Abs.1 BGB eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.

Beachte: Solange der Mieter den Mietrückstand nicht zu vertreten hat, tritt der Verzug gem. § 286 Abs.4 BGB nicht ein.

4. Die Verjährung von Mietzinsforderungen

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete unterliegt der Regelverjährung der §§ 195, 199 BGB (vgl. BGH, Versäumnis- und Endurteil vom 11. 02. 2009 -XII ZR 114/06). Die Verjährungsfrist beträgt daher drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Die Verjährung kann allerdings gehemmt sein, was gem. § 209 BGB zur Folge hat, dass der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet wird.

Zu einer Hemmung der Verjährung kommt es z.B., wenn der Vermieter seine Forderung gerichtlich geltend macht, indem er Klage erhebt (vgl. § 204 Abs.1 Nr.1 BGB) oder dem Mieter auf Antrag des Vermieters ein Mahnbescheid zugestellt wird (vgl. § 204 Abs.1 Nr.3 BGB).

Beachte: Soll durch die Zustellung der Klage oder des Mahnbescheids eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 BGB gehemmt werden, tritt diese Wirkung gem. § 167 ZPO bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.

Ein weiterer in der Praxis relevanter Hemmungstatbestand ist in § 203 BGB verankert. Danach ist die Verjährung dann, wenn zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände schweben, solange gehemmt, bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert.

Anders als die Hemmung führt der Neubeginn der Verjährung dazu, dass die gesamte Verjährung von vorne neu zu laufen beginnt. Hierzu kann es z.B. dann kommen, wenn die Mietparteien eine Ratenzahlungsvereinbarung treffen und der Mieter in dieser Vereinbarung den Mietzinsanspruch des Vermieters anerkennt (vgl. § 212 Abs.1 Nr.1 BGB sowie die entsprechenden Ausführungen in unserem Betrag: „Haben Mieter das Recht zur Ratenzahlung bei Mietschulden?“

Ausführlichere Informationen zur Verjährung von Mietzinsansprüchen erhalten Sie in unserem Beitrag: „Verjährung von Mietschulden: Ab wann gehen Vermieter leer aus?“.

5. Das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit Mietzahlungen- die Zeitfolge der Mietrückstände

Das Gesetz gibt dem Vermieter in § 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn der Mieter sich mit der Zahlung der Miete nicht nur in einer ganz bestimmten (Mindest-) Höhe, sondern auch in einer bestimmten Zeitfolge in Verzug befindet. Folgende 2 Varianten sind hier zu unterscheiden:

Gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB liegt ein wichtiger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Für Wohnraummietverhältnisse konkretisiert § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB die Vorschrift des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB, indem er bestimmt, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Für das Thema dieses Beitrages, der sich mit der zeitlichen Komponente von Mietschulden befasst, ist es entscheidend, dass sich der Verzug mit dem nicht unerheblichen bzw. bei Wohnraumietverhältnissen eine Monatsmiete übersteigenden Betrag aus zwei unmittelbar aufeinanderfolgenden Terminen ergibt.

Befindet sich der Mieter zwar mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, wird der erforderliche Rückstand aber erst aus der Addition von mehr als zwei Terminen oder zwar aus der Addition von zweien, aber nicht zwei unmittelbar aufeinanderfolgenden Terminen erreicht, kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung in der Regel nur unter den Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB in Betracht. Danach liegt ein wichtiger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund auch dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Für diese Kündigungsvariante ist es nicht erforderlich, dass sich die Rückstände aus aufeinanderfolgenden Terminen ergeben. Ausreichend ist es, dass sich der Mietrückstand aus mindestens drei Terminen ergibt und mindestes in Höhe von zwei Monatsmieten besteht.

Beachte:

Liegen weder die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB noch diejenigen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB vor, kann der Vermieter ggf. wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung gem. § 543 Abs.1 BGB ebenfalls außerordentlich fristlos oder gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ordentlich fristgerecht kündigen, wenn sich das Zahlungsverhalten des Mieters als erhebliche Pflichtverletzung darstellt

Eine Gegenüberstellung der Voraussetzungen der einzelnen Kündigungsrechte finden Sie in unserem Betrag: „Kündigungsrechte bei Zahlungsverzug des Mieters (ordentliche und außerordentliche Kündigung im Überblick).“

6. Abhilfefrist / Abmahnung

Möchte der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos kündigen, kann er dies sofort tun, sobald die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder diejenigen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB vorliegen. Er muss den Mieter weder abmahnen, noch ihm eine Frist zur Abhilfe setzen. Dies ist gem. § 543 Abs.3 S.2 Nr.3 BGB entbehrlich

Liegen jedoch weder die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB noch diejenigen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB vor, ist aber eine Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung gem. § 543 Abs.1 BGB möglich, ist diese gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB grds. nur wirksam, wenn der Mieter eine ihm vom Vermieter bestimmte angemessene Frist hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen, oder eine Abmahnung erfolglos geblieben ist.

Setzt der Vermieter keine Frist zur Abhilfe und spricht auch keine Abmahnung aus, was gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB als gleichwertige Alternative zur Fristsetzung möglich ist, ist die Kündigung unwirksam, falls Abmahnung und Fristsetzung nicht gem. § 543 Abs.3 S.2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB entbehrlich sind, was z. B. der Fall ist, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht.

Setzt der Vermieter hingegen eine Frist, ist diese aber nicht angemessen, weil sie zu kurz bemessen ist, schadet dies grds. nicht. Es wird vielmehr eine angemessene Frist in Gang gesetzt (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 18. 11.1986 – 2/11 S 219/86).

Wie lang die Frist, die der Vermieter dem Mieter setzen muss, bemessen sein muss, um als angemessen angesehen werden zu können, ist vom Gesetz nicht vorgegeben. Was angemessen ist, ist von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig.

Hat der Vermieter keine Abhilfefrist gesetzt, sondern dem Mieter eine Abmahnung erteilt, gilt hierbei in zeitlicher Hinsicht, dass der Vermieter nach dem Zugang der Abmahnung beim Mieter eine angemessene Zeit verstreichen lassen muss, um beurteilen zu können, ob die Abmahnung erfolglos ist. Frühestens dann, wenn der Mieter auch die nächste, auf die Abmahnung folgende Monatsmiete nicht, nicht vollständig oder unpünktlich zahlt, ist die Kündigung möglich.

Für die ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB schreibt das Gesetz nicht vor, dass der Vermieter dem Mieter erfolglos eine Frist setzen oder ihn erfolglos abmahnen muss. Es kann jedoch Fälle geben, in denen die Pflichtverletzung des Mieters erst dadurch die von

§ 573 Abs.2 Nr.1 BGB vorausgesetzte Erheblichkeit erlangt, dass der Mieter sein Zahlungsverhalten trotz einer Fristsetzung bzw. einer Abmahnung nicht bessert (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07). Auf diese Weise kann das Kriterium der Fristsetzung bzw. Abmahnung auch für die ordentliche Kündigung Bedeutung erlangen.

7. Frist für die ordentliche Kündigung wegen Mietschulden

Wie bereits unter Zf.5 dargelegt, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter bestimmten Umständen gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ordentlich kündigen, wenn sich das Zahlungsverhalten des Mieters als erhebliche Pflichtverletzung darstellt.

Hierbei muss er, wie bei jeder ordentlichen Kündigung, die Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB beachten, wenn ein Wohnraummietverhältnis vorliegt. Deren Länge hängt von der Dauer des Mietverhältnisses seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter ab. Gem. § 573c Abs.1 S.1 und 2 BGB gilt:

  • Besteht das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter noch nicht fünf Jahre, ist die Kündigung -sofern sie dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugeht, zum Ablaufdes übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt daher drei Monate abzüglich der drei Karenztage des § 573c Abs.1 S.1 BGB.
  • Besteht das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter bereits fünf, aber noch nicht acht Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt daher sechs Monate abzüglich der drei Karenztage des § 573c Abs.1 S.1 BGB.
  • Besteht das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter acht Jahre oder länger, verlängert sich die Sechsmonatsfrist um weitere drei Monate und beträgt daher neun Monate abzüglich der drei Karenztage des § 573c Abs.1 S.1 BGB.

8. Verwirkung des Kündigungsrechts / Ausübungsfrist

Das Gesetz schreibt für die außerordentliche fristlose Kündigung zwar keine Kündigungsfrist vor, die zwischen dem Zugang der Kündigung beim Mieter und dem Ende des Mietverhältnisses liegen muss. Auch wenn der Vermieter nicht ordentlich, sondern wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos kündigen möchte, ist er jedoch in zeitlicher Hinsicht gebunden, und zwar in der Weise, dass zwischen der Erlangung der Kenntnis vom Kündigungsgrund und der Kündigungserklärung nicht zu viel Zeit verstreichen darf.

§ 314 Abs.3 BGB bestimmt, dass derjenige, der zur Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund berechtigt ist, die Kündigung nur innerhalb einer angemessenen Frist vornehmen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Obwohl es sich bei einem Mietverhältnis zweifellos um ein Dauerschuldverhältnis handelt, ist allerdings umstritten, ob § 314 Abs.3 BGB auf die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 BGB Anwendung findet. Der BGH hat die Anwendbarkeit des § 314 Abs.3 BGB für Gewerbemietverhältnisse zwar bejagt (vgl. BGH,Urteilvom 21. 03. 2007 – XII ZR 36/05), mit Urteil vom 11. 03. 2009 – VIII ZR 115/08 – jedoch offen gelassen, ob dies auch für Wohnraummietverhältnisse gilt.

Doch auch dann, wenn man § 314 Abs.3 BGB für nicht anwendbar hält, ergibt sich das Erfordernis, von dem Kündigungsrecht zeitnah Gebrauch zu machen, aus dem in § 242 BGB verankerten Grundsatz der Verwirkung. Dieser besagt, dass es rechtsmissbräuchlich ist, sich auf eine formale Rechtsposition zu berufen, wenn der Berechtigte sein Recht längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde.

Wann der Vermieter von seinem Kündigungsrecht spätestens Gebrauch machen muss, damit die Zeitspanne zwischen der Erlangung der Kenntnis von dessen Voraussetzzungen und der Kündigungserklärung als angemessen i. S. d. § 314 Abs.3 BGB angesehen werden kann bzw. damit noch keine Verwirkung angenommen wird, ist weder gesetzlich geregelt noch ergibt sich eine allgemeingültige Aussage hierzu aus der Rechtsprechung. Entscheidend sind letztendlich die Umstände des Einzelfalls (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 20. 09. 2007 -10 U 46/07). Fest steht allerdings, dass die zweiwöchige Ausschlussfrist des § 626 Abs.2 BGB nicht als Maßstab herangezogen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 25.11. 2010 − Xa ZR 48/09). Dem Vermieter wird deutlich mehr Zeit zugestanden als dem Arbeitgeber, der seinem Arbeitnehmer gem. § 626 Abs.1 BGB außerordentlich fristlos kündigt.

Zum Gewerbemietrecht hat der BGH mit Urteil vom 21.03.2007- XII ZR 36/05 entschieden, dass ein Zeitraum von ca. vier Monaten zwischen der Erlangung der Kenntnis vom Kündigungsgrund und dem Ausspruch der Kündigung noch als angemessen angesehen werden kann. Als unangemessen lang hat der BGH hingegen einen Zeitraum von acht Monaten seit der letzten Vertragsverletzung bis zum Kündigungssausspruch eingestuft (vgl. BGH, Urteil vom 03.10.1984 – VIII ZR 118/83).

Das Erfordernis des zeitnahen Ausspruchs der Kündigung nach der Kenntnis vom Vorliegen des Kündigungsgrundes gilt ebenfalls für die ordentliche Kündigung gem.

§ 573 Abs.2 N.1 BGB. In diesem Fall ist allerdings § 314 Abs.3 BGB unumstritten nicht anwendbar, was jedoch zu keinem abweichenden Ergebnis führt, da sich die zeitliche Beschränkung aus § 242 BGB ergibt (zur Verwirkung des Rechts, ordentlich zu kündigen vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 13.10.1989 – 21 S 176/89).

9. Kündigungssperrfrist bei Zahlungsverzug nach Mieterhöhung

Neben einer einvernehmlich beschlossene Mieterhöhung gem. § 557 BGB hat der Vermieter drei Möglichkeiten, die Miete, zu der auch Betriebskostenvorauszahlungen bzw. eine Betriebskostenpauschale gehören, zu erhöhen. Neben der Möglichkeit,

vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen (vgl. § 558 BGB) regelt das Gesetz außerdem die einseitig ohne Mitwirkung des Mieters mögliche Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (vgl. § 559 BGB) und die Erhöhung von Betriebskostenpauschalen (vgl. § 560 Abs.1 BGB) und Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. § 560 Abs.4 BGB).

Fordert der Vermieter den Mieter zur Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf oder erklärt die Mieterhöhung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, sind Mieter, ebenso wie im Falle einer Umlage der erhöhten Betriebskosten bzw. einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen oft nicht bereit oder in der Lage, den Erhöhungsbetrag zu zahlen, da sie die Erhöhung für rechtswidrig halten oder die finanziellen Mittel nicht aufbringen können.

Verklagt der Vermieter den Mieter nun auf Zustimmung zur Erhöhung und /oder auf Zahlung der erhöhten Miete und wird der Mieter hierzu auch rechtskräftig verurteilt, schützt das Gesetz den Mieter von Wohnraum vor einer zu schnellen fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB. Diese wäre nämlich in der Regel nicht erst dann möglich, wenn nach der Rechtskraft des Urteils die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) oder b) BGB neu entstehen. In der Regel liegen diese bereits mit oder sogar schon vor der Rechtskraft des Urteils vor. Dies liegt daran, dass der Mieter die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erhöhte Miete gem. 559b Abs.2 S.1 BGB mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters, dass er die Miete erhöht, schuldet und er auch die erhöhte Betriebskostenpauschale gem. § 560 Abs.2 S.1 BGB mit Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats zahlen muss.

Die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung wird sogar sofort fällig, nachdem der Vermieter -wie es § 560 Abs.4 BGB vorsieht- nach einer Abrechnung die Erhöhung erklärt hat.

Sogar im Fall des § 558 BGB, in dem der Vermieter zur Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters benötigt, schuldet der Mieter die erhöhte Miete gem. § 558b Abs.1 BGB selbst dann ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens des Vermieters, wenn er diese erst nach diesem Zeitpunkt erteilt bzw. sie durch Urteil gem. § 894 ZPO erst nach dem Beginn des dritten auf das Erhöhungsverlangen folgenden Monats ersetzt wird.

Da der verklagte Mieter in der Regel erst nach Rechtskraft des Urteils Gewissheit darüber hat, dass er zur Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet ist, gibt ihm das Gesetz eine gewisse Zeit, sich auf die neue Situation einzustellen und die Rückstände zu begleichen, ohne dass vorher eine fristlose Kündigung erfolgt. § 569 Abs.3 Nr.3 BGB enthält daher eine Kündigungssperrfrist. Danach kann der Vermieter dann, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

Spricht der Vermieter die Kündigung vor Ablauf der zwei Monate aus, ist sie unwirksam und entfaltet ihre Wirkung auch nicht nach Ablauf der Sperrfrist, sondern muss erneut ausgesprochen werden.

Beachte:

Die Sperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB gilt ausschließlich für außerordentliche fristlose Kündigungen wegen Verzugs mit Mietzahlungen gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB und für solche wegen Verzugs mit der Zahlung der Kaution gem. § 569 Abs.2a BGB, die nicht Gegenstand dieses Artikels ist, und auch nur dann, wenn die Voraussetzungen für diese Kündigungsrechte ohne die Mieterhöhung nicht vorgelegen hätten.

Für eine allein auf § 543 Abs.1 BGB gestützte Kündigung gilt die Sperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB ebenso wenig wie für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 10. 10. 2012 – VIII ZR 107/12).

Oft verkannt wird außerdem, dass die Sperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB nur gilt, wenn der Mieter rechtskräftig verurteilt wurde, und zwar

  • im Fall des 558 BGB zur Zustimmung zur Mieterhöhung und / oder Zahlung der erhöhten Miete (vgl. BGH, Urteilvom 04. 05. 2005 – VIII ZR 5/04- wonach es entgegen dem Wortlaut des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB ausreicht, dass der Mieter rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt wurde),
  • in den Fällen des 559 BGB und des § 560 BGB zur Zahlung der erhöhten Miete bzw. Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung.

Im Fall der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB ist, um die Mieterhöhung und die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB herbeizuführen, eine Verurteilung zur Zustimmung (nicht zwingend zur Zahlung) zwar erforderlich, wenn der Mieter nicht freiwillig zustimmt. In den Fällen des § 559 BGB und des § 560 BGB bedarf es einer Verurteilung jedoch nicht, um die Erhöhung der Miete zu erreichen, da die Erhöhung in diesen Fällen nicht der Zustimmung des Mieters bedarf. Kündigt der Vermieter in diesen Fällen, ohne den Mieter zuvor auf Zahlung verklagt zu haben, kommt die Sperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB nicht zur Anwendung (vgl. BGH, Urteil vom 18.07. 2012 − VIII ZR 1/11).

Ausführliche Informationen über die Sperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB erhalten Sie in Bezug auf den praxisrelevanten Fall des § 558 BGB in unserem Beitrag: „Zahlungsverzug nach einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete„.

10. Schonfrist / Heilung der Verzugsfolgen

Eine für Wohnraummieter sehr relevante Frist enthält das Gesetz in § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB. Die dort verankerte sog Schonfrist ermöglicht es dem Mieter von Wohnraum, eine bereits zugegangene, auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB, eine auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB oder eine auch auf § 569 Abs.2a BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam werden zu lassen. Gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB wird die Kündigung nämlich unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Der Mieter von Gewerberäumen kann eine bereits zugegangene, auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte Kündigung nur unter den engen Voraussetzuge des § 543 Abs.2 S.3 BGB unwirksam werden lassen, und zwar dann, wenn er bereits vor dem Zugang der Kündigung die Möglichkeit gehabt hätte, sich von seiner Schuld gem. §§ 387 ff. BGB, durch Aufrechnung zu befreien, und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Alles Wichtige zu den Heilungsmöglichkeiten des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB und des § 543 Abs.2 S.3 BGB erfahren Sie in unserem Beitrag: „Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen“.

11. Fazit

Fristen und Termine spielen im Mietrecht allgemein, ganz besonders jedoch im Zusammenhang mit der Zahlung der Miete eine wichtige Rolle. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich daher mit den relevanten Fristen und Terminen frühzeitig vertraut machen, um ihre Rechte und Pflichten bestmöglich wahrnehmen bzw. erfüllen zu können. Scheinbar unbedeutende Fehler können weitreichende Folgen haben und zu dem -je nach Betrachtungsweise- unerwünschten Fortbestehen bzw. Ende des Mietverhältnisses führen.

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