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Zahlungsverzug nach einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Dass der Mieter die Miete nicht oder nicht rechtzeitig zahlt, kann die unterschiedlichsten Gründe haben. Nicht selten liegt der Grund für die unterbliebene Mietzahlung darin, dass der Vermieter die Miete erhöht hat und der Mieter nicht bereit oder in der Lage ist, die erhöhte Miete zu zahlen. Gerade dann, wenn die Mieterhöhung nicht die Konsequenz eines Vorteils ist, den auch der Mieter zu spüren bekommt, wie es z.B. bei einer Mieterhöhung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen der Fall ist, sondern die Mieterhöhung lediglich erfolgt, um die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, verweigern viele Mieter zunächst die Zahlung des Erhöhungsbetrages. Die Reaktion des Vermieters lässt häufig nicht lange auf sich warten und besteht oft in einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Derartige Kündigungen sind jedoch keinesfalls immer wirksam. Das Gesetz schützt den Mieter nicht nur vor einer eigenmächtigen unkontrollierten Durchsetzung der Mieterhöhung durch den Vermieter, sondern schränkt auch das Kündigungsrecht des Vermieters in gewissem Umfang ein, wenn der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlt.

Was Vermieter beachten sollten, wenn der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlt und was Mieter in diesem Fall zu befürchten haben, zeigt dieser Beitrag.

Eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt die Zustimmung des Mieters voraus

In Verzug gerät nach der für alle Schuldverhältnisse geltenden Vorschrift des § 286 BGB nur, wer eine fällige Schuld nicht begleicht.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass die Mieterhöhung nicht allein dadurch eintritt, dass der Vermieter diese gegenüber dem Mieter erklärt. Dies geschieht selbst dann nicht, wenn die Voraussetzungen des § 558 BGB vorliegen. Eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass der Mieter hierzu seine Zustimmung erklärt. Liegen die Voraussetzungen des § 558 BGB vor, kann der Mieter die Mieterhöhung allerdings auch nicht durch die Verweigerung seiner Zustimmung verhindern. Der Vermieter hat gegen den Mieter nämlich unter den Voraussetzungen des § 558 BGB einen Anspruch auf Zustimmung, den er gerichtlich durchsetzen kann. Mit der Rechtskraft des Urteils, mit dem der Mieter zur Zustimmung verurteilt wird, gilt die Zustimmung gem. § 894 ZPO als erteilt.

Verzug tritt erst mit der Zustimmung des Mieters oder der Rechtskraft des die Zustimmung ersetzenden Urteils ein

Das Gesetz bestimmt in § 558b Abs.1 BGB, dass der Mieter– soweit er der Mieterhöhung zustimmt- die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens des Vermieters zu zahlen hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter seine Zustimmung erst nach dem Beginn des dritten Kalendermonats seit dem Zugang des Erhöhungsverlangens erteilt oder diese erst nach diesem Zeitpunkt durch Urteil ersetzt wird.

Auch wenn der Mieter die erhöhte Miete in diesen Fällen rückwirkend ab dem dritten Kalendermonat nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens schuldet, tritt die Fälligkeit des Erhöhungsbetrages und damit auch der Verzug, der die Fälligkeit voraussetzt, erst im Zeitpunkt der tatsächlich erklärten Zustimmung oder im Falle der Verweigerung der Zustimmung mit der Rechtskraft des Urteils ein, durch das die Zustimmung ersetzt wird (vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 94/04).

Dies hat insbesondere Auswirkungen auf den Zeitpunkt, ab dem der Vermieter Verzugszinsen gem. § 288 BGB verlangen kann. Die Pflicht des Mieters zur Verzinsung besteht trotz rückwirkender Schuld erst mit der Zustimmung des Mieters oder der Rechtskraft des die Zustimmung ersetzenden Urteils ein.

Beachte:

Auch wenn der Vermieter für die Zeit vor der Erteilung der Zustimmung bzw. der durch Urteil ersetzten Zustimmung keine Verzugszinsen verlangen kann, kann er den Mieter hinsichtlich des Anspruchs auf Erteilung der Zustimmung, der ihm gem. § 558 Abs.1 BGB zusteht, nach Ablauf der dem Mieter in § 558b Abs.2 S.1 BGB zugestandenen Überlegungsfrist, die mit Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens endet, durch eine Mahnung in Verzug setzen. Der Verzug mit der Erfüllung dieses auf Zustimmung gerichteten Anspruchs löst zwar keine Zinspflicht i. S. d. § 288 BGB aus, da es sich bei diesem Anspruch nicht um einen solchen auf Zahlung einer Geldsumme handelt, wie es § 288 BGB voraussetzt. Der Vermieter kann aber nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter und nach einer entsprechenden Mahnung, der Mieterhöhung zuzustimmen, wegen des Verzugs mit der Zustimmung als Verzögerungsschaden auch einen Zinsschaden nach § 280 Abs.1, Abs.2 BGB i. V. m. §286BGB ersetzt verlangen, wenn er den Erhöhungsbetrag zinsbringend angelegt hätte (vgl. BGH, Urteil vom 04. 05. 2005 – VIII ZR 94/04).

Kündigungssperrfrist – Der Vermieter kann nicht sofort nach der Rechtskraft des die Zustimmung ersetzenden Urteils wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen

Dass der Erhöhungsbetrag erst fällig wird, wenn der Mieter die Zustimmung erteilt hat oder er rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt wurde, schützt den Mieter zwar insoweit, als er nicht rückwirkend bereits ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens des Vermieters, sondern erst mit der Zustimmung bzw. deren Ersetzung in Verzug gerät und daher nicht rückwirkend Verzugszinsen zu zahlen hat. Die verzögerte Fälligkeit ändert aber nichts daran, dass der Verzug schlagartig hinsichtlich aller Erhöhungsbeträge, die der Mieter trotz der hinausgezögerten Fälligkeit dennoch rückwirkend ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens schuldet, im Zeitpunkt der Erteilung bzw. Ersetzung der Zustimmung eintritt, und zwar wegen der gem. § 556b Abs.1 BGB gesetzlich festgelegten oder abweichend davon vereinbarten nach dem Kalender bestimmten Leistungszeit gem. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB grds., ohne dass es einer Mahnung bedarf.

Ist der Erhöhungsbetrag so hoch oder die Zeitspanne, während der der Mieter den Erhöhungsbetrag seit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens nicht gezahlt hat, so lang, dass der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht, liegen daher auch unmittelbar ab Erteilung der Zustimmung bzw. der Rechtskraft des die Zustimmung ersetzenden Urteils die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB vor, der dem Vermieter die Möglichkeit einräumt, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos zu kündigen. Daher denken sich viele Vermieter, dass sie nun unmittelbar nach Erteilung bzw. Ersetzung der Zustimmung die außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen können, sofern die Voraussetzungen des § 558 BGB sowie des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB vorliegen. Dies ist allerdings ein Irrtum.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB unmittelbar nach dem Vorliegen der Zustimmung ist nur möglich, wenn der Mieter die Zustimmung freiwillig erteilt hat und der Vermieter ihn auch nicht auf Zahlung der erhöhten Miete verklagt hat.

In denjenigen Fällen hingegen, in denen

  • die Zustimmung durch Urteil ersetzt wurde, weil der Mieter diese nicht freiwillig erteilt hat, oder
  • der Mieter zwar freiwillig zugestimmt, aber dennoch den Erhöhungsbetrag nicht gezahlt hat und deshalb auf Grund einer Klage des Vermieters rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Miete verurteilt wurde, oder
  • sowohl die Zustimmung des Mieters durch Urteil ersetzt wurde als auch ein rechtskräftiges Urteil vorliegt, durch das der Mieter zur Zahlung der erhöhten Miete verurteilt wurde,

schützt das Gesetz den Mieter für einige Zeit vor einer auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung.

§ 569 Abs.3 Nr.3 BGB bestimmt zum Schutz des Mieters, dass dem Mieter, der rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete insbesondere nach § 558 BGB verurteilt worden ist, vom Vermieter wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung gekündigt werden kann, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

§ 569 Abs.3 Nr.3 BGB enthält eine Kündigungssperre für zwei Monate, die an folgende Voraussetzungen gebunden ist und folgenden Inhalt hat:

Nach dem Wortlaut des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB muss der Mieter zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den § 558 BGB verurteilt worden sein. Es muss also ein rechtskräftiges Urteil vorliegen. Nach inzwischen unbestrittener Ansicht ist es jedoch entgegen dem Wortlaut des § 569 Abs.3 Nr. 3 BGB im Fall einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB, in dem der Vermieter auf eine Zustimmung des Mieters angewiesen ist, nicht erforderlich, dass eine Verurteilung zur Zahlung vorliegt. Es genügt vielmehr, dass der Mieter rechtskräftig zur Zustimmung zu der Mieterhöhung verurteilt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 04. 05. 2005 – VIII ZR 5/04). Verklagt der Vermieter den Mieter nicht nur auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern auch auf Zahlung der erhöhten Miete, beginnt die Sperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB dennoch mit der Rechtskraft des die Zustimmung ersetzenden Urteils zu laufen, wenn diese vor der Rechtskraft des Zahlungstitels eintritt.

Wichtig:

§ 569 Abs.3 Nr.3 BGB ist nicht entsprechend anwendbar, wenn Mieter und Vermieter sich in einem Prozessvergleich auf einen höheren Mietzins geeinigt haben (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 27.12.1991 – 30 REMiet 5/91).

Beachte:

Die Voraussetzungen für das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB müssen gerade durch den Verzug des Mieters mit der Zahlung des Erhöhungsbetrages entstanden sein. Für den Fall, dass die Kündigungsvoraussetzungen auch dann vorgelegen hätten, wenn die Miete nicht erhöht worden wäre, weil der Mieter sich auch in diesem Fall mit einem für die Kündigung gem. § 543 Abs.2 Nr.3 BGB ausreichend hohen Betrag in Verzug befunden hätte, kommt § 569 Abs.3 Nr.3 BGB nicht zur Anwendung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 09.08.1996 – 64 S 256/96).

Liegen die Voraussetzungen des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB vor, hat dies zur Folge, dass dem Mieter für die Dauer von zwei Monaten seit dem Eintritt der Rechtskraft (vgl. dazu § 705 ZPO) des die Zustimmung ersetzenden Urteils bzw. des Zahlungstitels nicht außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gekündigt werden kann. Eine vor Ablauf der Sperrfrist erklärte Kündigung ist unwirksam und lebt auch nach Ablauf der Frist nicht wieder auf. Die Sperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB bezieht sich jedoch ausschließlich auf das Recht zur Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB. Eine auf § 543 Abs.1 BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung und vor allem auch die ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB bleiben zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 10. 10. 2012 – VIII ZR 107/12).

Kündigt der Vermieter nach Ablauf der zwei Monate seit der Rechtskraft des Urteils, weil sich der Mieter weiterhin in Verzug befindet, hat der Mieter aber bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs immer noch die Möglichkeit, die Unwirksamkeit der Kündigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB durch vollständige Befriedigung des Vermieters herbeizuführen.

Fazit und Zusammenfassung

  1. Möchte der Vermieter die Miete gem. § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, bedarf er hierzu der Zustimmung des Mieters.
  2. Der Vermieter hat unter den Voraussetzungen des § 558 BGB zwar einen Anspruch gegen den Mieter auf Erteilung der Zustimmung. Solange diese jedoch nicht erteilt oder durch Urteil ersetzt ist, wird die erhöhte Miete nicht fällig. Daher kann der Vermieter auch Verzugszinsen auf den Erhöhungsbetrag erst mit der Erteilung der Zustimmung oder mit Rechtskraft des die Zustimmung ersetzenden Urteils verlangen.
  3. Auch wenn der Erhöhungsbetrag erst mit der (durch Urteil ersetzten) Zustimmung fällig wird, schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens des Vermieters beim Mieter.
  4. Hat der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht freiwillig erteilt und / oder den Erhöhungsbetrag nicht gezahlt, und wurde er deshalb entweder zur Zustimmung oder zur Zahlung der erhöhten Miete oder auch zu beidem rechtskräftig verurteilt, ist eine auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach der Rechtskraft des (ersten) Urteils möglich, es sei denn die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung sind schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt.

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