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Haben Mieter das Recht zur Ratenzahlung bei Mietschulden? (+Vorlage)

Viele Menschen geraten im Laufe ihres Lebens einmal in die Situation, fällige Zahlungsverpflichtungen nicht rechtzeitig erfüllen zu können. Oft sind die Konsequenzen, die sich daraus ergeben, nicht sehr einschneidend. Trifft es jedoch einen Mieter und gerät er mit der Zahlung der Miete in Rückstand, gerät schnell der Bestand des Mietverhältnisses in Gefahr und es droht der Verlust der Wohnung. Einziger Ausweg ist hier oft nur eine Ratenzahlung, d.h. eine Zahlung der Miete in mehreren Teilbeträgen.

Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht nur mit der von Mietern immer wieder gestellten Frage, ob sie ein Recht zur Ratenzahlung haben, sondern gibt auch Tipps für die Ausgestaltung einer Ratenzahlungsvereinbarung und stellt ein kostenloses Muster zur Verfügung, das Mieter und Vermieter für eine Ratenzahlungsvereinbarung nutzen können.

I. Ein Recht zur Ratenzahlung besteht nur, wenn der Vermieter zustimmt

§ 556b Abs.1 BGB bestimmt für Wohnraummietverhältnisse, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. In der Regel ist die Miete bei Wohnraummietverhältnissen nach Monaten bemessen mit der Folge, dass die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen ist.

Die Mietparteien können hiervon abweichende Vereinbarungen treffen und z.B. die Fälligkeit der Miete am ersten eines jeden Monats oder aber erst am 15. des Monats vereinbaren. Ganz gleich, ob § 556b Abs.1 BGB oder aber eine abweichende vertragliche Vereinbarung zur Anwendung kommt, der spätest mögliche Zahlungstermin ist stets gesetzlich oder vertraglich fetegelegt.

Von diesem Fälligkeitstermin kann der Mieter nicht einseitig abweichen. Tut er dies dennoch und zahlt die Miete zu spät, droht ihm unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB sogar die außerordentliche fristlose Kündigung.

Der Mieter hat nicht nur kein Recht, den Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete einseitig zu verändern und die Miete in Raten zu zahlen. Ihm steht auch kein Anspruch gegen den Vermieter zu, dass dieser sich hiermit einverstanden erklärt und mit dem Mieter eine Vereinbarung über eine Ratenzahlung trifft. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter noch so nachvollziehbare Gründe für seinen Zahlungsengpass anführt.

Der Mieter ist daher nur dann zu einer Ratenzahlung berechtigt, wenn der Vermieter mit ihm eine Ratenzahlungsvereinbarung trifft.

Beachte:

Um den Verlust der Wohnung zu verhindern, ist der Mieter auf eine Ratenzahlung in der Regel zwar nur dann zwingend angewiesen, wenn er ohne diese mit der Zahlung der Miete in Verzug geriete. Denn nur dann sind die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB erfüllt, der dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen einräumt. Der Verzug tritt gem. § 286 Abs.4 BGB nicht ein, wenn die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den der Schuldner nicht zu vertreten hat. Dieser Entschuldigungsgrund ist jedoch zum einen in einer für den Mieter ungünstigen Weise dahingehend ausgestaltet, dass das Vertretenmüssen zunächst vermutet wird und der Mieter sich entlasten, d.h. darlegen und notfalls beweisen muss, dass er weder vorsätzlich noch fahrlässig (vgl. § 276 BGB) gehandelt hat und ihm auch kein schuldhaftes Handeln eines Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB zuzurechnen ist. Zum anderen liegen die Voraussetzungen des § 286 Abs.4 BGB nur selten vor, da eine mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters allein selbst dann, wenn sie unverschuldet eingetreten ist, keinen Entschuldigungsgrund darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 25.03.1982 – VII ZR 60/81).

II. Fragen lohnt sich- Auch für Vermieter kann eine Ratenzahlungsvereinbarung Vorteile haben

Auch wenn dem Mieter kein Anspruch auf Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung zusteht, sollte er nichts unversucht lassen und bei seinem Vermieter dennoch darum bitten. Nicht selten erklären sich Vermieter freiwillig damit einverstanden, wenn der Mieter einen nachvollziehbaren Grund benennt und der Vermieter davon ausgehen kann, dass es sich bei dem Zahlungsengpass nicht um eine Dauererscheinung handelt. Macht der Mieter deutlich, dass er die Miete in Zukunft wieder ordnungsgemäß zahlen wird und auch die aufgelaufenen Rückstände in Raten zurückzahlen kann, macht es für den Vermieter in der Regel keinen Sinn, dem Mieter gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Sofern nämlich der Mieter den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs.1 BGB befriedigt, wird die Kündigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB unwirksam.

Eine Ratenzahlungsvereinbarung kann darüber hinaus für den Vermieter sogar Vorteile haben. Nicht nur für das Klima zwischen den Mietparteien ist die Ratenzahlungsvereinbarung förderlich. Der Vermieter, auf dessen Einverständnis der Mieter angewiesen ist, befindet sich darüber hinaus in der für ihn günstigen Lage, auf den Inhalt der Ratenzahlungsvereinbarung Einfluss zu nehmen. Diese kann so ausgestaltet werden, dass der Vermieter im Ergebnis sogar besser dasteht, als er es ohne die Vereinbarung getan hätte. Auf den möglichen Inhalt einer Ratezahlungsvereinbarung wird im nächsten Abschnitt ausführlicher eingegangen. Als Beispiel für eine für den Vermieter günstige, abweichende Vereinbarung sei die Verpflichtung des Mieters, die Mietschuld mit einem höheren als dem gesetzlichen Verzugszinssatz (vgl. § 288 Abs.1 und 2 BGB) zu verzinsen, genannt.

III. Inhalt der Ratenzahlungsvereinbarung – zwingende und mögliche Regelungen

Nicht jede Ratenzahlungsvereinbarung gleicht der anderen. Es hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, wie die Parteien diese ausgestalten möchten. Maßgeblich ist hierbei, wie stark das Bedürfnis des Vermieters nach Absicherung auf der einen und seine Bereitschaft, dem Mieter entgegenzukommen, auf der anderen Seite ausgeprägt ist. Allerdings gibt es einen zwingenden Mindestinhalt, den eine Ratenzahlungsvereinbarung aufweisen muss, damit sie ihre Funktion erfüllt.

1. Zwingender Inhalt

Zwingend enthalten muss eine Ratenzahlungsvereinbarung

  • die genaue Bezeichnung der Forderung, für die Ratenzahlung gewährt wird, und zwar nach Art , Schuldgrund und Höhe,
  • die Festlegung der Höhe der einzelnen Raten,
  • die Festlegung der Zahlungstermine,
  • die Angabe des Vermieterkontos, auf das die Raten zu zahlen sind.

Hierbei bleibt es den Parteien überlassen, in wie viele Teilbeträge der rückständige Betrag aufgeteilt wird und in welchen Abständen die Raten zu zahlen sind. Je nachdem, wie liquide der Mieter ist und wie lange der Vermieter warten kann und möchte, können die Raten höher oder niedriger sein und die einzelnen Zahlungstermine näher beieinander oder weiter auseinander liegen.

Möglich und verbreitet sind Zahlungstermine in wöchentlichen, 14-tägigen oder gar monatlichen Abständen. Die Teilbeträge reichen von der Hälfte einer Monatsmiete bis hin zu kleinen Bruchteilen.

2. Möglicher Inhalt

Folgender Inhalt einer Ratenzahlungsvereinbarung ist möglich, aber nicht zwingend:

a) Verfallklausel

Weit verbreitet sind sog. Verfallklauseln. Mit diesen wird vereinbart, dass der Mieter den gesamten rückständigen Betrag auf einmal zahlen muss, wenn er eine Rate nicht rechtzeitig zahlt. Hiermit wird der Druck auf den Mieter erhöht und dem Vermieter erspart, im Falle des Verzuges jede einzelne Rate gesondert (ggf. gerichtlich) geltend machen zu müssen.

Die Verfallklausel muss nicht zwingend so ausgestaltet sein, dass die Gesamtfälligkeit bereits dann eintritt, wenn der Mieter eine oder auch nur einen (kleinen) Teil einer Rate nicht rechtzeitig zahlt. Möglich und nicht unüblich ist z.B. eine Erleichterung zu Gunsten des Mieters dergestalt, dass der Verfall erst dann eintritt, wenn der Mieter zwei (ggf. sogar zwei aufeinanderfolgende) Raten nicht zum festgelegten Termin entrichtet oder dass die Höhe des Rückstandes einen bestimmten Prozentsatz der geschuldeten Gesamtsumme aller Raten ausmachen muss. Denkbar ist auch eine Regelung, nach der eine geringfügige Verzögerung nicht ausreicht, sondern der Rückstand einen gewissen Zeitraum (z.B. drei Tage) anhalten muss.

b) Zinsen

Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter die (monatliche) Miete nicht zum gesetzlich festgelegten (vgl. § 556b Abs.1 BGB) oder vertraglich vereinbarten Termin in voller Höhe zu zahlen hat, sondern in Raten zu späteren festgelegten Terminen entrichten darf, wird hierdurch die Fälligkeit der Miete hinausgeschoben. Hieraus folgt unmittelbar, dass der Vermieter, sofern der Mieter die Raten pünktlich zahlt, keinen gesetzlichen Anspruch auf Verzugszinsen gem. § 288 BGB hat, obwohl der an sich ohne Berücksichtigung der Ratenzahlungsvereinbarung geltende Zahlungstermin verstrichen ist.

Damit der Vermieter, der dem Mieter bereits durch das Hinausschieben der Fälligkeit entgegen kommt, ohne hierzu verpflichtet zu sein, nicht auch noch einen Zinsschaden erleidet, kann in der Ratenzahlungsvereinbarung geregelt werden, dass der Mieter die Miete ab dem ursprünglich gesetzlich oder vertraglich vorgesehenen Zahlungstermin bis zur tatsächlichen Zahlung dennoch zu verzinsen hat, auch wenn er nicht in Verzug gerät.

Der Zinssatz muss dabei nicht zwingend demjenigen des § 288 Abs.1 bzw. Abs.2 BGB entsprechen, sondern kann z.B. von den 5 % – Punkten über dem Basiszinssatz, die in § 288 Abs.1 BGB gesetzlich vorgesehen sind, wenn der Mieter Verbraucher ist, nach oben oder nach unten abweichen oder auch pauschal, d.h. nicht gekoppelt an den Basiszinssatz festgelegt werden. Zu beachten ist jedoch, dass die Vereinbarung eines zu hohen Zinssatzes wegen Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB unwirksam sein kann.

Die Vereinbarung der Verzinsung kann auch auf die Fälle beschränkt werden, in denen die Verfallklausel eingreift und es zur Gesamtfälligkeit der Restschuld kommt, weil der Mieter eine Rate nicht rechtzeitig zahlt. Da eine Zinspflicht in diesen Fällen wegen des damit in der Regel zugleich eingetretenen Verzuges gem. § 288 BGB bereits kraft Gesetzes besteht, hat eine solche Vereinbarung allerdings nur dann einen eigenständigen Regelungsgehalt, wenn Abweichungen von § 288 BGB, z.B. ein höherer oder niedrigerer Zinssatz vereinbart werden.

Um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die Zinslast zu minimieren, sollte ihm das Recht eingeräumt werden, die Restschuld ganz oder zum Teil früher als zu den vereinbarten Terminen zu zahlen und / oder höhere Raten zu leisten, als vorgesehen.

Beachte:

Die Vereinbarung von Zinsen kann dazu führen, dass dem Mieter ein Widerrufsrecht zusteht. Dieses besteht gem. § 506 Abs.1 BGB i. V. m. § 495 Abs.1 BGB i. V. m. § 355 BGB grds. dann, wenn

  • der Mieter Verbraucher und der Vermieter Unternehmer ist,
  • dem Mieter durch die Ratenzahlungsvereinbarung ein entgeltlicher (z.B. verzinslicher) Zahlungsaufschub
  • für mehr als drei Monate (vgl. § 506 Abs.4 S.1 BGB i. V. m. § 491 Abs.2 Nr.3 BGB) gewährt wird und
  • die gestundete Summe mindestens EUR 200, 00 beträgt (vgl. § 506 Abs.4 S.1 BGB i. V. m. § 491 Abs.2 Nr.1 BGB).

c) Schuldanerkenntnis

Nicht selten macht der Vermieter die Gewährung der Ratenzahlung davon abhängig, dass der Mieter ein Schuldanerkenntnis abgibt.

Bei einem Schuldanerkenntnis handelt es sich um eine Erklärung des Schuldners, mit der dieser bestätigt, dass eine bestimmte Schuld besteht. Je nachdem, ob es sich bei dem Schuldanerkenntnis um ein konstitutives oder ein deklaratorisches Anerkenntnis handelt, ergeben sich hieraus für den Vermieter unterschiedlich stark ausgeprägte Vorteile.

Ein konstitutives Schuldanerkenntnis, das in § 781 BGB geregelt ist, begründet ein selbstständiges, von den zu Grunde liegenden Rechtsbeziehungen losgelöstes Schuldverhältnis, das für sich allein eine ausreichende Grundlage für den anerkannten Anspruch bildet. Dies bedeutet, dass die durch das Anerkenntnis begründete Zahlungsverpflichtung des Mieters auch dann besteht, wen die Ursprungsschuld tatsächlich gar nicht bestand, weil z. B. die Miete gem. § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes gemindert ist.

Ganz schutzlos ist der Mieter aber auch im Falle eines konstitutiven Schuldanerkenntnisses nicht. Die Rechtsbeziehungen, die zur Abgabe des Anerkenntnisses geführt haben, stellen nämlich dessen Rechtsgrund dar, was zur Folge hat, dass das Anerkenntnis gem. § 812 Abs.2 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückgefordert werden kann, wenn diese Rechtsbeziehungen den anerkannten Leistungsanspruch nicht rechtfertigen bzw. der anerkannte Anspruch also nicht besteht (vgl. BGH, Urteil vom 18.05. 2000 – IX ZR 43/99). Ein solcher Bereicherungsanspruch besteht allerdings dann nicht, wenn die Parteien mit dem Anerkenntnisvertrag einen Streit oder eine Unsicherheit über den Inhalt des zwischen ihnen bestehenden Rechtsverhältnisses (über das Bestehen der Mietforderung) beenden und ohne Rücksicht auf das Bestehen oder Nichtbestehen des anerkannten Anspruchs eine klare Rechtslage schaffen wollten (vgl. BGH, Urteil vom 18. 05. 2000 – IX ZR 43/99).

Ein solches konstitutives Schuldanerkenntnis ist in Ratenzahlungsvereinbarungen eher selten gewollt.

Verbreiteter ist das sog. deklaratorische Schuldanerkenntnis, das in der Regel als ein Verzicht auf alle zur Zeit seiner Abgabe bekannten oder für möglich erachteten Einwendungen (z.B. Gewährleistungsrechte, die ein Zurückbehaltungsrecht begründen) gegen die anfängliche Forderung anzusehen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 30.03.2006 – III ZR 187/05). Durch das deklaratorische Schuldanerkenntnis wird daher kein neuer Anspruch begründet.

Folge eines Schuldanerkenntnisses, gleich welcher Art, ist außerdem, dass die Verjährung des anerkannten Anspruchs gem. § 212 Abs.1 Nr.1BGB neu zu laufen beginnt. Dieser Neubeginn hat für den Vermieter allerdings keinesfalls immer zur Folge, dass die Verjährung tatsächlich auch später eintritt, als sie es ohne das Anerkenntnis getan hätte. § 199 Abs.1 BGB bestimmt nämlich, dass die Verjährungsfrist auch ohne Anerkenntnis erst mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Haben die Mietparteien die Ratenzahlungsvereinbarung, die das Schuldanerkenntnis des Mieters enthält, noch vor Ablauf des Jahres getroffen, in dem die relevanten Mietzinsansprüche entstanden und fällig geworden sind, beginnt die Verjährungsfrist des § 195 BGB gem. § 199 Abs.1 BGB ohnehin erst mit 01.01. des folgenden Jahres zu laufen (zur Fristberechnung vgl. § 187 Abs.1 BGB sowie § 188 Abs.2 BGB). In diesem Fall bringt das vor Ablauf des Jahres abgegebene Anerkenntnis dem Vermieter hinsichtlich der Verjährung keinen Vorteil.

Wird das Anerkenntnis erst in dem auf den Eintritt der Fälligkeit des anerkannten Anspruchs folgenden Jahr abgegeben, bewirkt dies zwar einen späteren Eintritt der Verjährung, da die Dreijahresfrist des § 195 BGB neu zu laufen beginnt. Der Neubeginn erfolgt jedoch nicht ebenfalls erst am Schluss des Jahres, in dem das Anerkenntnis erklärt wird, sondern gem. § 187 Abs.1 BGB unmittelbar mit dem auf das Anerkenntnis folgenden Tag (vgl. BGH, Urteil vom 15.08. 2012 – XII ZR 86/11).

Dies gilt selbstverständlich nicht, wenn die ursprüngliche Verjährungsfrist bei der Abgabe des Anerkenntnisses noch gar nicht zu laufen begonnen hatte. In diesem Fall bleibt es bei dem ursprünglichen Verjährungsbeginn (vgl. BGH, Beschuss vom 08. 01. 2013 – VIII ZR 344/12).

IV. Muster für eine Ratenzahlungsvereinbarung

An dem folgenden Muster können sich Vermieter und Mieter, die eine Ratenzahlungsvereinbarung treffen wollen, orientieren. Dennoch bedarf es stets einer sorgfältigen Prüfung, ob die hierin enthaltenen Regelungen im konkreten Einzelfall passen oder ob es einer individuellen Anpassung bedarf.

Ratenzahlungsvereinbarung

 zwischen

……………..

(Name und Adresse des Mieters) -Mieter-

und

……………..

(Name und Adresse des Vermieters) -Vermieter-

  1. Der Mieter erkennt an, dass er dem Vermieter auf Grund des dieser Vereinbarung anliegenden Mietvertrages vom………..den Mietzins für die Monate……………in Höhe von jeweils EUR………..(in Worten………….), insgesamt also in Höhe von EUR……..(in Worten) schuldet.
  1. Der Betrag ist in Höhe von ……% – Punkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz zu verzinsen, und zwar bzgl. der Miete für den Monat…………ab dem………(es empfiehlt sich als Beginn der vierte Werktag des betroffenen Monats, wenn die Miete am dritten Werktag fällig gewesen wäre),  bzgl. der Miete für den Monat…………ab dem ……………………………
  1. Der Vermieter räumt dem Mieter das Recht ein, den unter Zf.1 genannten Betrag zuzüglich der unter Zf.2 vereinbarten Zinsen in ……….(Anzahl der Raten) monatlichen Raten zu je EUR……..…(in Worten……), jeweils spätestens bis zum …………..(dritten Werktag / 15. des Monats / Monatsende), beginnend mit dem …………..auf folgendes Konto zu zahlen:

Kontoinhaber: ________ Kreditinstitut: ________ IBAN: ________ BIC: ________

Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters.

  1. Der Mieter hat das Recht, die jeweilige Restschuld sofort zu zahlen. Er ist außerdem sowohl berechtigt, höhere Raten zu zahlen und damit die Anzahl der Raten zu reduzieren als auch die vereinbarten oder erhöhten Raten vor dem Eintritt der Zahlungstermine zu leisten.
  1. Geht eine Rate oder auch nur ein Teil davon später als am………..des jeweiligen Monats beim Vermieter ein, wird die gesamte Restsschuld einschließlich der bis dahin aufgelaufenen Zinsen sofort fällig.
  1. Zahlungen des Mieters werden gemäß § 367 As.1 BGB zunächst auf Kosten, dann auf Zinsen und zuletzt auf die Hauptleistung angerechnet.

_________________

Ort, Datum

____________________

Mieter (Unterschrift)

_________________

Ort, Datum

____________________

Vermieter (Unterschrift)

 

5 Antworten auf "Haben Mieter das Recht zur Ratenzahlung bei Mietschulden? (+Vorlage)"

  • Peter, Krieger
    26.01.2018 - 14:26 Antworten

    Die Ausführungen helfen mir, in Sachen meiner Mutter, leider nicht weiter. Meine Frage ist: Darf ein Vermieter eine Räumungsklage betreiben, auch wenn die rückständige Miete in Raten zurück bezahlt wird?
    Wer kann helfen?
    Es ist wichtig für meine Mutter, die Pflegestufe 2 hat und sich intensiv um eine neue Wohnung bemüht.
    Vielen Dank.

    • Mietrecht.org
      26.01.2018 - 15:39 Antworten

      Hallo Peter,

      wenn eine Räumungsklage droht, dann sollten Sie sich immer individuell rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Niklas Fabu
    15.03.2018 - 12:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    folgende Frage:

    wir haben vor drei Jahren ein Mehrfamilienhaus gekauft.

    Leider haben wir erst jetzt festgestellt, das ein Mieter seine Miete immer erst am 23. ds. Monats überweist. Also 20 Tage zu spät. Zu erst haben wir das auch gar nicht bemerkt und bisher hat uns das auch nichts ausgemacht, doch jetzt haben wir Zahlungsschwierigkeiten und benötigen das Geld am Monatsanfang.

    Im MV steht bis spätestens 3. Werktag.

    Wir haben jetzt auch große Probleme mit dem Mieter: Lässt uns und die Handwerker trotz Notfall nicht in die Wohnung etc. aber das spielt hier eigentlich keine Rolle.

    Können wir verlangen das der Mieter die Miete wie vertraglich vereinbart zahlt oder hat er schon Gewohnheitsrecht weil wir es 3 Jahre lang geduldet haben?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      15.03.2018 - 15:13 Antworten

      Hallo Niklas,

      natürlich können Sie auf die vertragliche bzw. auch gesetzliche Zahlungsfrist verweisen. Gerade wenn Sie noch andere Probleme mit dem Mieter haben, sollten Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Niklas
    15.03.2018 - 16:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    tausend Dank für Ihre Antwort.

    Als privater Vermieter ist es nicht so einfach wenn andere immer mit Paragrafen ankommen.

    Ein dickes Lob an Ihre Webseite.

    Viele Grüße
    Niklas

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