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Wichtige Vorüberlegungen zum Einklagen von Mietschulden (Teil 1 von 3)

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, möchte der Vermieter verständlicher Weise so schnell wie möglich alle notwendigen Schritte einleiten, um den Mieter notfalls mit gerichtlicher Hilfe zur Zahlung zu veranlassen. Haben auch mehrfache Aufforderungen an den Mieter nicht zum Erfolg geführt, erscheint die Erhebung einer Zahlungsklage oft als letztes Mittel. Hierbei sollte der Vermieter allerdings nicht vergessen, dass eine Klage nicht nur Zeit und Nerven erfordert, sondern auch nicht unerhebliche Kosten produziert. Deshalb sollte der Vermieter nichts überstürzen und gut überlegen, ob die Klage wirklich nötig ist bzw. ob er auf andere, einfachere und kostengünstigere Art und Weise an sein Ziel kommen kann.

Ebenso wichtig ist es für den Vermieter, sich vor der Erhebung einer Zahlungsklage Informationen zu verschaffen, an Hand derer er einschätzen kann, ob ein Zahlungstitel ihm überhaupt einen Nutzen bringt.

Dieser Artikel gehört zu einer dreiteiligen Ratgeber-Serie zum Einklagen von Mietschulden, hier alle drei Teile:

Teil 1: Wichtige Vorüberlegungen zum Einklagen von Mietschulden (dieser Artikel hier)

Teil 2: Mietschulden einklagen: Ein Praxis-Ratgeber für Vermieter

Teil 3: Die Zwangsvollstreckung bei Mietschulden

Folgendes ist hierbei zu beachten:

1. Außergerichtliche Einigung

Bei jedem Streit zwischen Mieter und Vermieter gilt, dass eine außergerichtliche Einigung einer gerichtlichen Auseinandersetzung stets vorzuziehen ist. Jedem Vermieter ist daher selbst dann, wenn sich der Mieter zunächst uneinsichtig zeigt, zu raten, einen Versuch zu unternehmen, eine gütliche Einigung herbeizuführen. Nicht selten führt bereits die Androhung einer Klage zum Ziel. Auch die Inaussichtstellung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirkt manchmal Wunder. Bewährt hat sich auch die Einschaltung einer neutralen dritten Person, die vermittelnd tätig wird. Auch wenn der Vermieter hierzu nicht verpflichtet ist, sollte er gut überlegen, ob er dem Mieter zur Vermeidung eines gerichtlichen Rechtsstreits in gewissem Maße entgegen kommt, z.B., indem er dem Mieter eine Ratenzahlung anbietet. Dies hat selbstverständlich nur Sinn, wenn der Mieter grds. einsichtig und zur Zahlung bereit ist, aber die rückständige Miete nicht auf einmal aufbringen kann.

Wichtige Informationen rund um die Ratenzahlungsvereinbarung sowie ein kostenfreies Muster finden Sie in unserem Beitrag: „Haben Mieter das Recht zur Ratenzahlung bei Mietschulden? (+Vorlage)“.

2. Zugriff auf Sicherheiten

Da es keine Seltenheit ist, dass der Mieter die Miete nicht ordnungsgemäß zahlt oder sonstige Zahlungspflichten verletzt, verfügt der Vermieter über Sicherheiten, die oft vergessen werden. Jeder Vermieter sollte sich, bevor er eine Zahlungsklage erhebt, Gedanken darüber machen, ob ein Zugriff auf eine Sicherheit eine zulässige und günstigere Alternative ist.

Zu diesen Sicherheiten gehört zunächst die Mietkaution, die der Mieter zwar nicht kraft Gesetzes schuldet, die jedoch fast jeder Mietvertrag als Pflicht des Mieters vorsieht.

Ein Zugriff auf die Mietkaution ist für den Vermieter in der Regel sehr viel unkomplizierter als die Erhebung einer Zahlungsklage. Das Problem besteht allerdings darin, dass dieser nicht immer zulässig ist, wenn der Miete die Miete nicht oder nicht vollständig zahlt. Der Vermieter darf auf die Mietkaution wegen rückständiger Miete nur zugreifen, wenn

  • das Mietverhältnis bereits beendet ist oder
  • die Forderung des Vermieters rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder so offensichtlich begründet ist, dass ein Bestreiten des Mieters mutwillig erscheint (vgl. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 17.09.2012 – 314a C 28/12).

Läuft das Mietverhältnis weiter, weil der Vermieter nicht kündigen möchte oder die Voraussetzungen weder für eine außerordentliche fristlose noch für eine ordentliche fristgerechte Kündigung vorliegen, ist der Zugriff auf die Mietkaution daher in der Regel keine Option.

Anders als auf die Mietkaution kann der Vermieter allerdings nicht erst nach dem Mietende, sondern bereits während des laufenden Mietverhältnisses von dem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen, das ihm gem. § 562 BGB an den vom Mieter in die Wohnung eingebrachten pfändbaren Gegenständen zusteht.

Einzelheiten dazu, unter welchen Voraussetzungen das Vermieterpfandrecht entsteht, wann der Vermieter auf die dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände zugreifen darf und wie die Verwertung des Pfandobjekts abläuft, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Vermieterpfandrecht – Voraussetzungen, Ausübung und Verwertung“.

An dieser Stelle sei nur so viel gesagt: Bei Mietern, die über kein nennenswertes Vermögen verfügen, sind in der Regel kaum pfändbare Gegenstände vorhanden. Das Vermieterpfandrecht kommt in diesen Fällen gar nicht oder nur an einzelnen Gegenständen zur Entstehung, deren Wert nicht ausreicht, um sich wegen der rückständigen Miete Befriedigung verschaffen zu können. Die in §§ 811, 811c ZPO geregelten Pfändungsverbote, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung gelten, finden nämlich gem. § 562 Abs.1 S.2 BGB auch auf das Vermieterpfandrecht Anwendung.

3. Vermögenssituation des Mieters

Führen die gem. Zf. 1 und Zf. 2 anzustellenden Vorüberlegungen des Vermieters zu dem Ergebnis, dass er gerichtliche Hilfe benötigt, um seine Forderung durchzusetzen, sollte er sich, bevor er diese in Anspruch nimmt, außerdem Informationen beschaffen, die Aufschluss darüber geben, ob der Mieter zahlungskräftig ist bzw. ob er über genügend Vermögen verfügt, auf das im Wege der Zwangsvollstreckung zugegriffen werden kann. Ist dies nämlich nicht der Fall, besteht der vom Vermieter erwirkte Zahlungstitel nur auf dem Papier und ist in der Praxis nichts wert. Verfügt der Mieter nämlich nicht über pfändbares Vermögen, kann aus dem Zahlungstitel nicht mit Erfolg die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Der Vermieter erhält in diesem Fall nicht nur keine Befriedigung wegen seiner Mietzinsforderung, sondern bleibt auch noch auf den mitunter nicht unerheblichen von ihm vorverauslagten Prozesskosten (den Gerichtskosten und ggf. den Kosten für einen von ihm eingeschalteten Rechtsanwalt) sitzen. Diese Kosten trägt zwar gem. § 91 ZPO der Mieter, wenn er zur Zahlung verurteilt wird. Auch diese Kostenerstattungspflicht des Mieters ist jedoch in der Praxis wertlos, wenn der Mieter über kein pfändbares Vermögen verfügt.

Erkennt der Vermieter , dass eine Zwangsvollstreckung mangels hinreichenden Vermögens des Mieters erfolglos wäre, sollte er daher von seinem Vorhaben, sich einen Zahlungstitel zu verschaffen, Abstand nehmen und – falls dies nicht geschehen ist- sein Augenmerk darauf richten, das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden, um weitere Mietausfälle zu vermeiden.

4. Mahnverfahren als Alternative zur Zahlungsklage

Steht für den Vermieter fest, dass er ohne gerichtliche Hilfe nicht auskommt und haben seine Nachforschungen ergeben, dass der Mieter über genügend pfändbares Vermögen verfügt, sollte er in einem nächsten Schritt überlegen, ob er den mit einer Klage verbundenen Aufwand und die Kosten des Klageverfahrens reduzieren kann, indem er versucht, durch die Einleitung eines Mahnverfahrens einen Vollstreckungsbescheid zu erwirken. Dieser Vollstreckungsbescheid steht gem. § 700 Abs.1 ZPO einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Versäumnisurteil gleich. Der Vermieter kann aus diesem daher ebenso wie aus einem Urteil die Zwangsvollstreckung betreiben.

Das Mahnverfahren hat gegenüber dem Klageverfahren folgende Vorteile:

  • Die Gerichtskosten betragen statt drei Gebühren nur eine halbe Gebühr (vgl. 1100 KV / GKG).
  • Die Kosten für einen evtl. beauftragten Rechtsanwalt sind geringer. Sie betragen statt der 2,5 Gebühren im Klageverfahren nur 1,5 Gebühren (vgl. Zf. 3305, 3308 VV / RVG).
  • Das Betreiben des Mahnverfahrens ist unkomplizierter und weniger zeitaufwändig, da der geltend gemachte Anspruch in dem Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides nicht begründet werden muss (vgl. § 690 ZPO1 Nr.3 ZPO, wonach die Bezeichnung des Anspruchs unter Angabe der verlangten Leistung genügt).
  • Der Vermieter erhält seinen Vollstreckungstitel sehr viel schneller, da das Gericht keine mündliche Verhandlung durchführt und den geltend gemachten Anspruch nicht auf seine Berechtigung überprüft (vgl. § 692 Abs.1 Nr.2 ZPO).

So attraktiv diese Vorteile auch scheinen, die Einleitung eines Mahnverfahrens macht nur dann Sinn, wenn mit keinem Widerstand des Mieters zu rechnen ist. Der Mieter hat nämlich gem. § 694 ZPO das Recht, gegen den Mahnbescheid Widerspruch einzulegen. Macht er von diesem Recht Gebrauch, geht das Verfahren im gewöhnlichen Klageverfahren weiter (vgl. §§ 696,697 ZPO). Bevor der Vermieter ein Mahnverfahren einleitet, sollte er sich daher Gedanken über die voraussichtliche Reaktion des Mieters machen.

Wichtig:

Auch wenn mit einem Widerspruch des Mieters zu rechnen ist, empfiehlt sich die Beantragung eines Mahnbescheides trotz des zu erwartenden Übergangs in das Klageverfahren ausnahmsweise dann, wenn die Verjährung des Mietzinsanspruches des Vermieters unmittelbar droht. In diesem Fall ist der Vermieter darauf angewiesen, so schnell wie möglich die Hemmung der Verjährung herbeizuführen. Diese tritt zwar nicht nur durch die Zustellung des Mahnbescheides im Mahnverfahren ein, wie es § 204 Abs.1 Nr.3 BGB bestimmt, sondern wird gem. § 204 Abs.1 Nr.1 BGB auch durch die Erhebung einer Klage auf Leistung, d.h. durch die Zustellung der Klageschrift (vgl. § 253 ZPO) herbeigeführt. Da der Antrag auf Erlass des Mahnbescheides- wie oben ausgeführt- jedoch nicht begründet werden muss, kann der Vermieter die Hemmung der Verjährung auf diese Weise in der Regel schneller herbeiführen als durch eine Klageerhebung.

Beachte:

§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und Nr.3 BGB bestimmen zwar, dass die Hemmung der Verjährung mit der Zustellung der Klageschrift bzw. des Mahnbescheides eintritt. Eine vielen Vermietern nicht bekannte, in manchen Fällen jedoch entscheidende Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Hemmung der Verjährung mit der Zustellung beginnt, enthält § 167 ZPO. § 167 ZPO bestimmt nämlich, dass insbesondere in denjenigen Fällen, in denen durch die Zustellung die Verjährung nach § 204 BGB gehemmt werden soll, diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags eintritt, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Hinter dieser Vorschrift steckt der Gedanke, dass dem Antragsteller bzw. Kläger keine Nachteile durch etwaige, von ihm nicht beeinflussbare Verzögerungen beim Zustellprozess durch das Gericht entstehen sollen, zu denen es kommt, nachdem er den Antrag bzw. die Klage bereits beim Gericht eingereicht hat. Damit die verjährungshemmende Wirkung bereits mit dem Eingang des Antrages auf Erlass des Mahnbescheides bzw. mit dem Eingang der Klageschrift, und nicht erst mit der Zustellung eintritt, ist es jedoch erforderlich, dass die Zustellung -wie § 167 ZPO es fordert- „demnächst“ erfolgt. Die Formulierung dieser Voraussetzung ist etwas irreführend, da es nicht – wie man meinen sollte- in erster Linie darauf ankommt, dass der zeitliche Abstand zwischen der Einreichung des Antrags bzw. der Klageschrift und der Zustellung ein bestimmtes Maß nicht überschreitet, sondern darauf, ob – und wenn ja, in welchem Ausmaß– dem Antragsteller bzw. Kläger eine Verzögerung bei der Zustellung zuzurechnen ist. Hat der Vermieter als Antragsteller bzw. Kläger alles ihm Mögliche und Zumutbare getan, damit die Zustellung des Antrags bzw. der Klageschrift nach der Einreichung ohne Verzögerungen erfolgen kann, und wird die Verzögerung durcheine fehlerhafte Sachbehandlung des Gerichts verursacht,ist die Zustellung grds. selbst dann noch als demnächst i. S. d. § 167 ZPO anzusehen, wenn die Zustellung sich um mehrere Monate verzögert (vgl. BGH, Urteil vom 12. 07. 2006 – IV ZR 23/05).

Hat der Antragsteller bzw. Kläger die Verzögerung hingegen zumindest auch zurechenbar verursacht, weil er z.B. den Gerichtskostenvorschuss, dessen Entrichtung Voraussetzung für die Zustellung ist (vgl. § 12 Abs.1 GKG), nicht eingezahlt hat, kommt es darauf an, ob sich die ihm zuzurechnende Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Dabei wird eine der Partei zuzurechnende Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 154/14).

Alle wichtigen Informationen zur Verjährung des Mietzinsanspruchs des Vermieters finden Sie in unserem Beitrag: „Verjährung von Mietschulden: Ab wann gehen Vermieter leer aus?“.

5. Prüfung der Beweislage

Spätestens dann, wenn für den Vermieter feststeht, dass er wegen eines zu erwartenden Widerspruchs des Mieters im Rahmen eines Mahnverfahrens keinen Vollstreckungstitel wird erwirken können, so dass nur die Erhebung einer Klage zum Ziel führen kann, sollte er sich Gedanken darüber machen, wer im Prozess die Beweislast für welche Tatsachen trägt und ob er für die von ihm zu beweisenden Tatsachen über taugliche Beweismittel verfügt.

Auch wenn sein Mietzinsanspruch tatsächlich in der geltend gemachten Höhe besteht, nützt dies dem Vermieter nichts, wenn er den hierfür ggf. notwendigen Beweis nicht erbringen kann. Im Zivilprozess gilt grds., dass jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen einer Rechtsnorm darlegen und beweisen muss, aus der sie Rechte herleitet (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – IV ZR 264/08).

Macht der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete klageweise geltend, muss er darlegen und im Falle eines Bestreitens des Mieters auch beweisen, dass der Anspruch in der geltend gemachten Höhe entstanden ist. Macht der Vermieter die Miete in der im schriftlichen Mietvertrag vereinbarten Höhe geltend, wird er diesen Beweis in der Regel durch die Vorlage des Mietvertrages als Urkunde i. S. d. § 416 ZPO leicht erbringen können. Schwieriger wird es allerdings, wenn der Vermieter eine z. B. wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB erhöhte Miete geltend macht. In diesem Fall muss der Vermieter alle Tatsachen darlegen und im Streitfall beweisen, aus denen sich ergibt, dass die Mieterhöhung in dem behaupteten Umfang wirksam erfolgt ist.

Der Mieter hingegen muss die sog. anspruchsvernichtenden oder anspruchshemmenden Tatsachen darlegen und auch beweisen, falls der Vermieter diese bestreitet. Behauptet der Mieter z. B., der Anspruch bestehe nicht, weil er diesen durch Zahlung oder durch Aufrechnung zum Erlöschen gebracht habe, obliegt es dem Mieter zu beweisen, dass er die Zahlung erbracht hat bzw. dass die Voraussetzungen der §§ 387 ff. BGB für eine Aufrechung vorlagen und er die Aufrechnung wirksam erklärt hat.

Macht der Mieter geltend, die Miete sei wegen eines Mangels gem. § 536 BGB gemindert, muss- zumindest dann, wenn es sich um einen nach der Übergabe entstandenen Mangel handelt- ebenfalls der Mieter darlegen und beweisen, dass die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache in für ihn nachteiliger Weise von der vereinbarten oder vertraglich vorausgesetzten abweicht und dass dadurch die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist.

Wendet der Vermieter allerdings ein, es liege lediglich eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vor, was gem. § 536 Abs.1 S.3 BGB der Minderung entgegensteht, muss er die Tatsachen darlegen und beweisen, aus denen sich dies ergibt (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 19.07.1984 – 2 UH 1/84).

Praxistipp:

Nur wenn der Vermieter mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon ausgehen kann, dass er für streitige Tatsachen, für die er die Beweislast trägt, auch tatsächlich den erforderlichen Beweis erbringen kann, sollte er sich zu einer Zahlungsklage entschließen.

6. Sonderfall: Zahlungsklage nach Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen- Zeitpunkt der Klageerhebung

Ergibt ich die Notwendigkeit der Klage daraus, dass der Vermieter nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB die Miete erhöht hat, der Mieter sich aber weigert, den Erhöhungsbetrag zu zahlen, sollte der Vermieter von Wohnraum sich gut überlegen, zu welchem Zeitpunkt er seine Zahlungsklage erhebt. Möchte der Vermieter wegen des Zahlungsverzugs des Mieters außerdem das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB kündigen und ist dies noch nicht geschehen, führt die Erhebung der Zahlungsklage nämlich zu einer zeitlichen Verzögerung der Kündigungsmöglichkeit. § 569 Abs.3 Nr.3 BGB bestimmt nämlich für Wohnraummietverhältnisse, dass der Vermieter in denjenigen Fällen in denen der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer gem. den §§ 558-560 BGB erhöhten Miete verurteilt worden ist, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB kündigen kann (Kündigungssperrfrist).

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis so schnell wie möglich kündigen, sollte er die Kündigung daher aussprechen, bevor er die Zahlungsklage erhebt.

Beachte:

Die Kündigungssperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB gilt nicht, wenn sich der Mieter nicht nur mit der Zahlung des Erhöhungsbetrages, sondern zumindest auch mit der bisher geschuldeten Miete ganz oder teilweise in Verzug befindet und das Kündigungsrecht aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB auch ohne die Berücksichtigung des Erhöhungsbetrages besteht.

Nähere Einzelheiten zu der Kündigungssperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB können Sie in unserem Beitrag: „Zahlungsverzug nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung“ nachlesen. 

7. Kosten

Von der Verteilung und der Höhe der Kosten der Klage hängt für den Vermieter viel ab. Bevor er eine Zahlungsklage erhebt, sollte er sich daher darüber bewusst werden, ob er in der Lage ist, die Prozesskosten zu tragen, und zwar nicht nur für den Fall, dass er die Klage verliert, sondern auch für den oft unterschätzten Fall, dass der Mieter zwar antragsgemäß verurteilt wird, dieser aber nicht in der Lage ist, die Prozesskosten zu erstatten. Nicht unberücksichtigt bleiben sollte außerdem, dass der Vermieter als Kläger gem. § 12 des Gerichtskostengesetzes (GKG) zunächst die Gerichtskosten vorschießen muss und – falls er sich anwaltlich vertreten lässt- auch seinen Anwalt erst einmal aus eigener Tasche bezahlen muss, bevor er die Kosten ggf. erstattet bekommt.

Die folgende Darstellung der Verteilung und Höhe der Prozesskosten ist auf eine reine Zahlungsklage zugeschnitten, die schwerpunktmäßig Gegenstand dieses Beitrags ist. Erhebt der Vermieter zusätzlich eine Räumungsklage und macht ggf. auch Ansprüche auf eine Nutzungsentschädigung geltend, erhöht sich der Streitwert, und damit auch die Kosten. Auch bzgl. der Kostenverteilung kann es bei einer Räumungsklage in besonders gelagerten Fällen Abweichungen von den allgemeinen Grundsätzen geben. Weitere Details zu den Prozesskosten bei einer Räumungsklage erfahren Sie in unserem Beitrag: „Die 15 wichtigsten Fragen und Antworten zur Räumungsklage“ in Frage 11 und 12.

a) Die Kostenverteilung

Die Verteilung der Prozesskosten, zu denen die Gerichtskosten und die notwendigen Anwaltskosten gehören, ist in den §§ 91 ff. ZPO geregelt. In § 91 Abs.1 S.1 ZPO, der zentralen Vorschrift zur Kostenverteilung, heißt es dazu, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Hat der Vermieter mit seiner Klage in vollem Umfang Erfolg, bekommt er von dem Mieter nicht nur die Gerichtskosten, sondern auch seine Anwaltskosten erstattet. Zu beachten ist bzgl. der Anwaltskosten allerdings, dass nur die im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) festgelegten gesetzlichen Gebühren erstattungsfähig sind. Trifft der Vermieter mit seinem Anwalt eine Honorarvereinbarung, durch die eine höhere Vergütung vereinbart wird, ist die Differenz zwischen gesetzlicher und vereinbarter Vergütung nicht vom Mieter zu erstatten.

Eine Ausnahme von der vollständigen Kostenerstattung durch den Mieter im Falle des Obsiegens des Vermieters bildet § 281 Abs.3 S.2 ZPO. Nach dieser Vorschrift sind dem Kläger, wenn dieser ein unzuständiges Gericht angerufen hat und der Rechtsstreit auf seinen Antrag an das zuständige Gericht verwiesen wurde, die entstandenen Mehrkosten auch dann aufzuerlegen, wenn er in der Hauptsache obsiegt

Verliert der Vermieter die Klage, bleibt er nicht nur auf den Gerichtskosten und seinen Anwaltskosten sitzen, sondern muss auch dem Mieter dessen Anwaltskosten erstatten, falls dieser einen Anwalt eingeschaltet hat.

In dem ebenfalls nicht selten vorkommenden Fall, dass der Vermieter mit seiner Zahlungsklage nur teilweise Erfolg hat, richtet sich die Kostenverteilung nach § 92 ZPO, wonach die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen sind, wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt.

b) Die Höhe der Kosten

Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Streitwert auf der einen und den Gebührensätzen auf der anderen Seite.

Der Streitwert ist bei einer Zahlungsklage leicht zu ermitteln. Er entspricht der Höhe der klageweise geltend gemachten Forderung ohne Zinsen und etwaige Mahnkosten (vgl. § 4 Abs.1 2. HS ZPO).

Bzgl. der Gebührensätze ist zwischen den Gerichtsgebühren und den Anwaltsgebühren zu unterscheiden. Zu Letzteren kommen in der Regel noch eine Auslagenpauschale für Post- und Kommunikationsdienstleistungen sowie die Umsatzsteuer in Höhe von 19 % und ggf. Fahrtkosten und Abwesenheitsgeld hinzu.

Das Gericht erhebt für seine Tätigkeit gem. Zf. 1210 KV / GKG drei Gerichtsgebühren.

Der Rechtsanwalt kann für seine Tätigkeit im gerichtlichen Verfahren gem. Zf. 3100 VV / RVG eine 1,3 Verfahrensgebühr und gem. Zf. 3104 VV / RVG eine 1,2 Terminsgebühr abrechnen. Die Auslagenpauschale für Post- und Kommunikationsdienstleistungen beträgt gem. Zf. 7002 VV / RVG 20 % der Gebühren, höchstens jedoch EUR 20,00.

Hat der Vermieter bereits im Vorfeld der Klage einen Rechtsanwalt eingeschaltet, der den Mieter zur Zahlung aufgefordert hat, erhält der Rechtsanwalt für diese außergerichtliche Tätigkeit gem. Zf. 2300 VV / RVG eine 1,3 Geschäftsgebühr.

Diese Gebühr für die außergerichtliche Tätigkeit zählt zwar nicht zu den Prozesskosten i. S. d. §§ 91 ff. ZPO, findet hier aber Erwähnung, weil sie gem. Anlage 1 Teil 3, Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG zur Hälfte auf die Verfahrensgebühr angerechnet wird, die der Anwalt für seine Tätigkeit im gerichtliche Verfahren erhält (vgl. BGH, Urteil vom 14.03.2007 – VIII ZR 184/06).

Diese Anrechnung kommt dem Mieter, wenn er unterliegt und dem Vermieter die gerichtlichen Anwaltskosten zu erstatten hat, gem. § 15a Abs.2 RVG allerdings nur dann zugute, wenn der Vermieter die vorprozessual entstandene Geschäftsgebühr im Prozess als Verzugsschaden mit geltend gemacht hat (zu dieser Möglichkeit vgl. die Ausführungen unten unter II. 3b) aa)) oder der Mieter den Anspruch auf Ersatz der Geschäftsgebühr als Verzugsschaden bereits erfüllt hat.

Beispiel:

Vermieter V und Mieter M haben einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin geschlossen. M schuldet laut Vertrag eine Bruttowarmmiete in Höhe von EUR 550,00, die er monatlich im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen hat. Für die Monate Oktober 2015 und November 2015 zahlt M jeweils nur EUR 350,00. Im Dezember 2015 erhält V ebenfalls nicht die vollständige Miete. M zahlt nur EUR 300,00.

Nachdem V M mehrfach vergeblich aufgefordert hat, die Rückstände zu begleichen, schaltet V Rechtsanwalt R ein, der M ebenfalls eine Zahlungsaufforderung zukommen lässt. Nachdem auch diese M nicht zur Zahlung veranlasst hat, erhebt V, vertreten durch R, Klage auf Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von EUR 650,00 zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf EUR 200,00 seit dem 06.10.2015, auf weitere EUR 200,00 seit dem 05.11.2015 und auf EUR 250,00 seit dem 04.12.2015. Außerdem macht er mit der Klage seine außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von EUR 147,56 als Verzugsschaden geltend. M wird antragsgemäß verurteilt.

Kostenerstattungsansprüche des V gegen M

V hat gegen M einen materiell – rechtlichen Kostenerstattungsanspruch auf Ersatz seiner außergerichtlichen Anwaltskosten unter dem Gesichtpunkt des Verzugsschadens. Dieser ergibt sich aus § 280 Abs.1, Abs.2 BGB i. V. m. § 286 BGB und wurde V bereits mit dem Urteil zugesprochen. Der Anspruch ist daher bereits tituliert.

Die Erstattung der von ihm bereits gezahlten Gerichtskosten sowie seiner Anwaltskosten für das gerichtliche Verfahren, kann V von M auf Grund des ihm zustehenden prozessualen Kosterstattungsanspruchs verlangen. Da M vollständig unterlegen ist, hat er gem. § 91 ZPO die gesamten Prozesskosten zu tragen. Anders als für die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten, die bereits tituliert sind, benötigt V für die Geltendmachung des prozessualen Kosterstattungsanspruchs jedoch erst noch einen Titel in Form eines Kostenfestsetzungsbeschlusses, in dem die Höhe der zu erstattenden Kosten festgesetzt wird (vgl. §§ 103 ff. ZPO).

Höhe der zu erstattenden Kosten

Der von M zu leistende Schadensersatz und die von ihm zu erstattenden Prozesskosten werden wie folgt berechnet:

Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten

Gegenstandswert: EUR 650,00

– 1,3 Geschäftsgebühr gem. Zf. 2300 VV / RVG in Höhe von EUR 104, 00 (1,3 x 80,00 EUR)

– zzgl. der Auslagenpauschale gem. Zf. 7002 VV / RVG in Höhe von EUR 20,00

– zzgl. 19 % Umsatzsteuer auf EUR 124,00 in Höhe von EUR 23,56

Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten gesamt: EUR 147,56

Gerichtliche Rechtsanwaltskosten

Streitwert: EUR 650,00*

– 1,3 Verfahrensgebühr gem. Zf. 3100 VV / RVG in Höhe von EUR 104,00 (1,3 x EUR 80,00) abzüglich der Hälfte der 1,3 Geschäftsgebühr für die außergerichtliche Tätigkeit gem. Anlage 1 Teil 3, Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG, und zwar in Höhe von EUR 52,00, so dass EUR 52,00 verbleiben**

– 1,2 Terminsgebühr gem. Zf. 3104 VV / RVG in Höhe von EUR 96,00 (1,2 x EUR 80,00),

– zzgl. Auslagenpauschale gem. Zf. 7002 VV / RVG in Höhe von EUR 20,00

– sowie 19 % Umsatzsteuer gem. Zf. 7008 VV / RVG auf EUR 168,00, also EUR 31,92

Gerichtliche Rechtsanwaltskosten gesamt: EUR 199,92

Gerichtskosten

Drei Gerichtsgebühren gem. Zf. 1210 KV / GKG in Höhe von EUR 159,00 (3x EUR 53,00).

* Durch die Geltendmachung des materiell rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs für die außergerichtlichen Anwaltskosten wird der Streitwert nicht erhöht (vgl. BGH, Beschluss vom 15. 05. 2007 – VI ZB 18/06).

** Da V die vorprozessual entstandene Geschäftsgebühr im Prozess als Verzugsschaden mit geltend gemacht hat, erfolgt die Anrechnung der Hälfte der Geschäftsgebühr auf die gerichtliche Verfahrensgebühr nicht nur im Verhältnis von V zu R, sondern kommt auch M zugute. Hätte V die Erstattung der an R zu zahlenden Gebühr für die außergerichtliche Vertretung nicht geltend gemacht, müsste M gerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 261,80 (EUR 104,00 Verfahrensgebühr, EUR 96,00 Terminsgebühr, EUR 20,00 Auslagenpauschale und 19 % Umsatzsteuer auf EUR 220,00= EUR 41,80) erstatten.

Variante:

Der anwaltlich vertretene M erwidert auf die Klage des V, er schulde die Miete für die Monate Oktober 2015 bis Dezember 2015 nur in Höhe der von ihm erbrachten Zahlungen, weil die Miete gem. § 536 BGB wegen eines Mangels gemindert sei. In der mündlichen Verhandlung kann er hierfür den erforderlichen Beweis erbringen. Die Klage wird vollständig abgewiesen.

V muss folgende Kosten tragen:

Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten:

V schuldet R für dessen außergerichtliche Tätigkeit EUR 147,56 (Berechnung siehe oben). Da M sich mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug befand, hat V gegen M keinen Anspruch auf Erstattung dieser vorgerichtlichen Anwaltskosten.

Gerichtliche Rechtsanwaltskosten:

Seine eigenen gerichtlichen Rechtsanwaltskosten bekommt V nicht erstattet, da nicht M, sondern er gem. § 91 ZPO die Prozesskosten trägt. Auf Grund der Anrechnung der Hälfte der an R zu zahlenden außergerichtlichen Anwaltskosten betragen die gerichtlichen Anwaltskosten EUR 199,92 (Berechnung siehe oben).

V hat außerdem M dessen gerichtliche Rechtsanwaltskosten zu erstatten. Diese betragen jedoch unabhängig davon, ob M sich auch außergerichtlich hat anwaltlich vertreten lassen, nicht EUR 199,92, sondern EUR 261,80, da M eine Gebühr für eine etwaige außergerichtliche Tätigkeit seines Anwalts nicht geltend gemacht hat (vgl. § 15a Abs.2 RVG).

Gerichtskosten:

Auch die drei Gerichtsgebühren in Höhe von EUR 159,00 hat V endgültig zu tragen.

Insgesamt entstehen V durch das Unterliegen Kosten in Höhe von EUR 147,56+ EUR 199,92 +EUR 261,80+ EUR 159,00 = EUR 768,28.

8. Fazit und Zusammenfassung

Möchte der Vermieter rückständige Miete gegenüber dem Mieter im Wege der Klage geltend machen, sollte er sich, bevor er die Klage erhebt, gut überlegen, ob er sein Ziel nicht auch auf einfachere Weise erreichen kann und ob ihm ein der Klage stattgebendes Urteil überhaupt etwas nützt.

Folgende Fragen sollte sich der Vermieter diesbezüglich stellen:

  • Ist die Herbeiführung einer außergerichtlichen Lösung, ggf. durch Einräumung einer Ratenzahlung möglich?
  • Besteht die Möglichkeit, sich aus Mietsicherheiten Befriedigung zu verschaffen?
  • Hat ein der Klage stattgebendes Urteil überhaupt einen Nutzen, was nur der Fall ist, wenn der Mieter über hinreichendes pfändbares Vermögen verfügt?
  • Kommt die Einleitung eines Mahnverfahrens in Betracht?
  • Können alle entscheidungserheblichen Tatsachen im Falle eines Bestreitens des Mieters bewiesen werden?
  • Sollte das Mietverhältnis ggf. vor der Erhebung der Zahlungsklage fristlos gekündigt werden (nur im Falle eines Mietrückstandes nach einer Mieterhöhung relevant)?
  • Wie hoch sind die durch die Klage entstehenden Kosten und ist der Vermieter in der Lage, diese für den Fall eines Unterliegens oder der Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu tragen?

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