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Die Zwangsvollstreckung bei Mietschulden (Teil 3 von 3)

Viele Vermieter unterliegen dem Irrglauben, sie seien bereits am Ziel, wenn sie gegen den Mieter, der die Miete nicht zahlt, ein Urteil erwirkt haben, mit dem der Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt worden ist. Dies ist keineswegs immer der Fall. Oft schließt sich an das Klageverfahren ein weiteres Verfahren, das sog. Vollstreckungsverfahren an.

Zahlt der Mieter trotz seiner Verurteilung nicht freiwillig, muss der Vermieter nämlich die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil betreiben.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die unterschiedlichen Arten der Vollstreckung und die wesentlichen Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit die Zwangsvollstreckung beginnen kann.

Dieser Artikel gehört zu einer dreiteiligen Ratgeber-Serie zum Einklagen von Mietschulden, hier alle drei Teile:

Teil 1: Wichtige Vorüberlegungen zum Einklagen von Mietschulden

Teil 2: Mietschulden einklagen: Ein Praxis-Ratgeber für Vermieter

Teil 3: Die Zwangsvollstreckung bei Mietschulden (dieser Artikel hier)

I. Die Arten der Zwangsvollstreckung

Der Vermieter hat zur Vollstreckung wegen einer Geldforderung in der Regel folgende zwei Möglichkeiten der Vorgehensweise.

Er kann den Gerichtsvollzieher mit der Pfändung des beweglichen, pfändbaren Vermögens des Mieters beauftragen (vgl. §§ 808 ff. ZPO) und sich aus dem Erlös aus der vom Gerichtsvollzieher durchgeführten öffentlichen Versteigerung (vgl. § 814 Abs.1 ZPO) Befriedigung verschaffen.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, in eine oder mehrere Forderungen des Mieters zu vollstrecken, die dem Mieter gegen Dritte zustehen. Diese Forderungsvollstreckung erfolgt in der Weise, dass das Vollstreckungsgericht – das Amtsgericht, bei dem der Schuldner (Mieter) seinen allgemeinen Gerichtsstand i. S. d. 12 §§ ff. ZPO hat (vgl. § 828 ZPO)- auf Antrag des Gläubigers (Vermieters) einen sog. Pfändungs- und Überweisungsbeschluss erlässt. Der Erlass dieses Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses bewirkt, dass der Dritte (sog. Drittschuldner) nicht mehr an den Mieter leisten darf und der Vermieter berechtigt ist, die Forderung gegenüber dem Dritten geltend zu machen und Leistung an sich zu fordern.

Die dritte Art der Zwangsvollstreckung, die die ZPO vorsieht, nämlich diejenige in das unbewegliche Vermögen (vgl. § 1 ZVG), spielt im Verhältnis Vermieter- Mieter grds. keine Rolle, da der Mieter in der Regel nicht über eigenen Grundbesitz verfügt.

II. Titel, Klausel, Zustellung – Erst dann kann die Zwangsvollstreckung beginnen

Dass der Vermieter einen Titel in Form eines Urteils, Vollstreckungsbescheides oder Vergleichs benötigt, um gegen den Mieter im Wege der Zwangsvollstreckung vorgehen zu können, ist den meisten Vermietern bekannt. Viele Vermieter sind jedoch überrascht, wenn sie sich sagen lassen müssen, dass das Vorliegen des Titels nicht ausreicht, um die Zwangsvollstreckung einleiten zu können und sie nach dem Erhalt des Urteils nicht sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen bzw. den Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses beantragen können. Dabei bereitet weniger das Erfordernis der Zustellung des Urteils an den Mieter Probleme, da diese in der Regel von Amts wegen erfolgt. Selbst kümmern muss sich der Vermieter aber um die sog. vollstreckbare Ausfertigung des Urteils, die er grds. für die Zwangsvollstreckung benötigt. Hierbei handelt es sich um eine Ausfertigung des Urteils, das mit einer sog. Vollstreckungsklausel versehen wird (vgl. §§ 724 Abs.1, 725 ZPO). Mit Hilfe dieser vollstreckbaren Ausfertigung kann bzw. muss der Vermieter gegenüber dem Vollstreckungsorgan seine Berechtigung zur Zwangsvollstreckung aus dem Urteil nachweisen.

Diese vollstreckbare Ausfertigung muss der Vermieter beim Gericht des ersten Rechtszuges und, wenn der Rechtsstreit bei einem höheren Gericht anhängig ist, bei diesem Gericht beantragen (vgl. § 724 Abs.2 ZPO).

Beachte:

Möchte der Vermieter die Zwangsvollstreckung aus einem Vollstreckungsbescheid betreiben, benötigt er in der Regel keine vollstreckbare Ausfertigung (vgl. § 796 Abs.1 ZPO).

III. Eine erforderliche Sicherheitsleistung ist zu erbringen

Ist das Urteil noch nicht rechtskräftig und nur gegen Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar erklärt worden (vgl. § 709 ZPO), muss der Vermieter vor dem Beginn der Zwangsvollstreckung außerdem zunächst die Sicherheitsleistung erbringen und dies durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde, deren Abschrift dem Mieter zugestellt werden muss, nachweisen (vgl. § 751 Abs.2 ZPO). Solange dies nicht geschehen ist wird das Vollstreckungsorgan nicht tätig.

Zu beachten ist allerdings, dass die vorläufige Vollstreckung vor dem Eintritt der Rechtskraft nicht immer eine vorherige Sicherheitsleistung erfordert. Dies ist z. B. nicht der Fall, wenn der Mieter zur Zahlung von nicht mehr als EUR 1.250,00 verurteilt wurde. Auch ist die Zwangsvollstreckung aus einem Vollstreckungsbescheid vor dessen Rechtskraft ohne Sicherheitsleistung möglich. Der Vermieter sollte daher genau prüfen, ob er zur Erbringung einer Sicherheitsleistung verpflichtet ist, wenn er das Vollstreckungsverfahren vor dem Eintritt der Rechtskraft des Titels einleiten möchte.

IV. Fazit und Zusammenfassung

1. Zahlt der zur Zahlung rückständiger Miete verurteilte Mieter trotz seiner Verurteilung nicht, muss der Vermieter aus dem Urteil oder dem sonstigen Vollstreckungstitel die Zwangsvollstreckung betreiben. 

2. Dabei stehen ihm unterschiedliche Arten der Vollstreckung zur Verfügung. Er kann

  • bewegliche, pfändbare Gegenstande des Mieters durch den Gerichtsvollzieher pfänden lassen und sich aus dem Erlös aus der Versteigerung Befriedigung verschaffen,
  • in eine Forderung des Mieters gegen einen Dritten vollstrecken, indem er diese durch das Vollstreckungsgericht pfänden und sich zur Einziehung oder an Zahlungs statt überweisen lässt.

3. Die Zwangsvollstreckung darf erst beginnen, wenn

  • dem Mieter der Vollstreckungstitel zugestellt ist,
  • der Vermieter über eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils verfügt und
  • der Vermieter eine erforderliche Sicherheitsleistung erbracht und dies gegenüber dem Vollstreckungsorgan und dem Mieter nachgewiesen hat.

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