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Vermieter ignoriert Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung – Was tun?

Sie haben Ihre Nebenkostenabrechnung erhalten und Widerspruch eingelegt, aber Ihr Vermieter reagiert nicht auf Ihre Einwendungen. Wann und wie sollten sie reagieren, wenn Ihr Vermieter Ihren Widerspruch ignoriert? Ist die geforderte Nebenkostennachzahlung zu bezahlen und was passiert mit den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen.

Nachfolgend wird Ihnen als Mieter erklärt wie Sie am Besten vorgehen können, wenn Ihr Vermieter Ihre Einwendungen ignoriert und welche rechtlichen Hilfsmittel Ihnen zur Verfügung stehen.

Mehr zum Thema: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen (Schritt für Schritt Anleitung)

I. Wichtig vorab: Einwendungsfrist bei Widerspruch beachten

Sichern Sie sich als Mieter bei allen Schritten, die Sie bezüglich Ihres Widerspruchs zur Nebenkostenabrechnung unternehmen immer ab und reagieren Sie rechtzeitig. Sie haben als Mieter aus rechtlicher Sicht ein Jahr Zeit alle Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung geltend zu machen und sollten daher mit den einzelnen Schritten nicht zu lange warten.

Haben Sie Ihrem Vermieter eine Antwortfrist bei Ihrem Widerspruch/Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung gesetzt? Wenn nicht, dann holen Sie dies schriftlich nach und bedenken Sie dass Sie ihm je nach Einwendung einen gewissen Prüfungs- und Reaktionsspielraum einräumen sollten.

Sollte Ihre Frist ignoriert werden, dann ist es ratsam sich ohne Verzug der nachfolgenden Rechtsmittel zu bedienen, über deren Anwendung Sie Ihren Vermieter selbstverständlich auch vorher – unbedingt schriftlich –  informieren können, aber nicht müssen.

II. Reaktion Nr. 1: Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten

Das hilfreichste Druckmittel für den Mieter ist in erster Linie ein Leistungsverweigerungsrecht: das Zurückbehaltungsrecht der geforderten laufenden Nebenkostenvorauszahlungen, § 273 BGB.

Das bedeutet, der Mieter hat das Recht die laufenden monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen soweit und solange zurückzubehalten, bis er eine formell und materiell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung übermittelt bekommt. Der Ablauf der Abrechnungsfrist ist für diesen Anspruch des Mieters ohne Bedeutung.

Die Höhe und der Umfang des Zurückbehaltungsrechtes ist auf die Summe der entsprechend  beanstandeten materiellen Fehler in der Nebenkostenabrechnung begrenzt. Bei einer formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung  erstreckt sich das Recht die Vorauszahlungen zurück zu behalten auf die gesamten Nebenkostenvorauszahlungen; s. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 3180: Insgesamt ist der Betrag,der monatlich einbehalten werden kann, aber auf den Betrag für den  betreffenden Zeitraum begrenzt. Abgelehnt wird ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich solcher Nachforderungen des Vermieters, die sich auf in der Vergangenheit nicht geleistete Vorauszahlungen beziehen und die den Grundmietzins (OLG Düsseldorf in der Entscheidung vom 28.09.2000, Az.: 10 U 179/99, 678).

Ergibt sich nach eigener Berechnung der Nebenkostenabrechnung seitens des Mieters ein Anspruch auf  Rückzahlung eines Nebenkostenguthabens, kann der Mieter insoweit  auch eine eigene Abrechnung erstellen und ein sich daraus ergebendes Guthaben geltend machen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Mieter sogar verpflichtet immer zuerst das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel heranzuziehen (BGH Urteil  vom 9. März 2005, Az.: VIII ZR 57/04 und vom 29. 3. 2006, Az.: VIII ZR 191/05, sowie Entscheidung vom 19. Januar 2005, Az.: VIII ZR 116/04).

(Mehr Informationen zu diesem Thema erhalten Sie auch in dem Artikel „Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters“.)

Hinweis:

Wichtig ist hier für alle Mieter zu beachten, dass das Zurückbehaltungsrecht sich ausschließlich auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen und nicht auf die eventuell geforderte Nebenkostennachzahlung bezieht! Der Widerspruch befreit nämlich nicht von der Nachzahlungspflicht der Nebenkosten. (Lesen Sie zu den Gründen auch „Nebenkostenabrechnung: Pflicht zur Nachzahlung nach Widerspruch gehemmt?“)

III. Alternative: Nebenkostenvorauszahlungen zurückfordern

Wenn allerdings zwischen dem Mieter und dem Vermieter kein Mietverhältnis mehr besteht und ein Zurückbehaltungsrecht daher gar nicht mehr ausgeübt werden kann, ist zu Gunsten des ehemaligen Mieters ein  Rückzahlungsanspruch anerkannt. Der Mieter kann in einem solchen Falle die Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen fordern (BGH im  Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04). Eine ausführliche Übersicht zu den Anwendungsfällen und Reaktionsmöglichkeiten bezüglich des Erstattungsanspruchs von Nebenkostenvorauszahlungen gibt Ihnen insbesondere der Artikel: „Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung – So gehen Mieter vor“.

IV. Reaktion Nr. 2: Klageweg

Reagiert der Vermieter auch nach Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes nicht auf Ihren Widerspruch und erstellt eine formell ordnungsgemäße beziehungsweise inhaltlich richtige Abrechnung,dann stehen Ihnen zwei Möglichkeiten offen:

1. Sie warten ab, bis Ihr Vermieter Sie wegen der zurückbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen gerichtlich in Anspruch nimmt – also kurz gesagt, sie verklagt werden -,  dann wird die Rechtmäßigkeit der Abrechnung im Rahmen Ihres Zurückbehaltungsrecht inzident geprüft

oder

2. Sie erheben Klage gegen ihre Vermieter und zwar

  • entweder auf Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung (sogenannte Leistungsklage)
  • oder bei beendetem Mietverhältnis
  • Klage  auf vollständige Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen (sogenannte Zahlungsklage); so etwa in der Entscheidung des BGH vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04, wobei der Rückzahlungsanspruch nicht davon abhängig ist, dass der Abrechnungsanspruch noch durchsetzbar und fällig ist (KG Berlin vom 22.03.2010, Az.: 8 U 142/09)
  • auf Feststellung bestimmter inhaltlicher Fehler in der Abrechnung (sogenannte Feststellungsklage).

V. Fazit

Wenn Ihr Vermieter Ihren Widerspruch oder Ihre Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung ignoriert und somit keinerlei Kommunikation möglich ist, sollten Sie als Mieter reagieren, um einen Rechtsverlust zu vermeiden. Gerade bei einem Thema wie der Nebenkostenabrechnung ist es ratsam sich bei einem Schweigen seitens des Vermieters auf den Widerspruch professionell beraten und die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen. So können sie rechtssicher Ihr Prozesskostenrisiko abschätzen und Fehler vermeiden.

4 Antworten auf "Vermieter ignoriert Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung – Was tun?"

  • Christina
    01.11.2017 - 17:43 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Am 08.10.2014 erhielten wir die BK Abrechnung für 2013.
    Dieser haben wir widersprochen . Im Dezember 2014 wurde uns schriftlich bestätigt, daß wir uns noch gedulden sollen. Ein Mahnstopp wurde hinterlegt.
    Seitdem haben wir nichts mehr bzgl der Abrechnung und des Widerspruches gehört.

    Vor ein paar Tagen forderte uns nun die neue Hausverwaltung auf, die Summe zu begleichen.

    Wie gehen wir jetzt vor? Ist die Forderung überhaupt noch zulässig ?

    Für eine schnelle Rückmeldung danken wir vorab.

    • Mietrecht.org
      02.11.2017 - 17:09 Antworten

      Hallo Christina,

      ich würde erstmal auf den Widerspruch verweisen und um Klärung bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • AA
    14.03.2018 - 13:29 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe gerade genau das Problem und mein Vermieter (große GmbH) hat bisher auf keine der 4 Anschreiben meines Anwalts reagiert, erstaunlicherweise aber auf meine Rücknahem der Lastschriftermächtigung.
    Ist nach dem Einreichen der Klage eine Fristlose Kündigung seitens des Mieters möglich oder gilt auch dann die 3 Monate Kündigungsfrist laut des Mietvertrages?

    VG

  • Mike
    19.04.2018 - 11:09 Antworten

    Guten Tag,

    unser Vermieter meldet sich auch nicht und wir sind schon ratlos, was zu tun richtig ist.
    Laut der 2016 Betriebskostenabrechnung bekommen wir ca. 200€ Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorrauszahlungen zurück, die bis heute nicht zurück gezahlt wurde.
    Wir ( mehrere Mietparteien im Haus) haben dennoch wegen dem dreifachen Gasverbrauch Einspruch erhoben. Der Vermieter hat mit zwei Mietern gesprochen und fadenscheinige Argumente und nachvollziehbare Formeln angeführt und wollte dann unser Aller Einverständnis, dass der Einspruch erledigt sei.
    Gegen das Ergebnis dieser „Betriebskostenprüfung“ haben wir wiederum Einspruch eingelegt mit der Bitte, dass wir alle Rechnungen der Gasabrechnung, der Heizungsanlage und die Betriebskostenabrechnung aller Mieter im Haus einsehen wollen.
    Die gesetzte Frist ist nun schon fast 2 Wochen ohne Rückmeldung seiten des Vermieters verstrichen und wir sind über den nächsten Schritt im Unklaren…
    -Die Nebenkostenvorrauszahlungen um den Betrag der Rückzahlung ohne Anschreiben kürzen???… oder
    -Nochmals lieb schreiben mit neuer Frist???
    Wie weiter?

    LG Mike

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