Go to Top

Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterstellung der Nebenkostenabrechnung (und der mögliche Zahlungsverzug)

Gerät der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug, kann dies für ihn schnell gefährlich werden. Der Vermieter kann in diesem Fall nicht nur Verzugszinsen verlangen, sondern das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Anders als bei anderen Ansprüchen, tritt der Verzug mit Mietzahlungen in aller Regel unmittelbar mit Verstreichen des vertraglich oder gesetzlich gem. § 556b Abs. 1 BGB festgelegten Zahlungstermins ein. Dies liegt daran, dass es gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Begründung des Verzugseintritts mit Mietzahlungen wegen des kalendermäßig bestimmten Zahlungstermins keiner Mahnung des Vermieters bedarf. Was vielen Mietern und auch Vermietern nicht bewusst ist, wenn sie z. B. eine Kündigung erhalten oder aussprechen, ist jedoch die Tatsache, dass der Mieter dann nicht in Verzug gerät, wenn bzw. soweit ihm gegen den Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, ob und inwieweit der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug geraten kann, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung verletzt.

1. Der Vermieter ist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums verpflichtet

Haben die Parteien vereinbart, dass die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden und dieser hierfür eine monatliche Vorauszahlung zu leisten hat, ist der Vermieter gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, ist er gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen.

Mehr zu allen Fristen bei der Nebenkostenabrechnung erfahren Sie hier.

2. Solange der Vermieter die fällige Nebenkostenabrechnung nicht erstellt, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu

Der Ausschluss mit einer Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung ist jedoch nicht die einzige negative Konsequenz, die sich für den Vermieter ergibt, wenn er die Nebenkostenabrechnung nach Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums nicht erstellt. Der Mieter ist nicht nur von der Verpflichtung zur Nachzahlung für die vergangene Abrechnungsperiode, über die nicht abgerechnet wurde, befreit. Er kann vielmehr darüber hinaus auch die Zahlung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen verweigern. Dies ergibt sich aus § 273 Abs.1 BGB, wonach der Schuldner, wenn er aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat, die geschuldete Leistung verweigern kann, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird. Der nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB fällig werdende Anspruch auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung stellt einen solchen Anspruch dar, der ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters begründet (vgl. BGH, Urteil vom 29. 03. 2006 – VIII ZR 191/05).

Wichtig: Der Nichterstellung der Nebenkostenabrechnung steht es gleich, wenn diese an formellen Fehlern leidet, die zur Unwirksamkeit der Abrechnung führen.

3. Das Zurückbehaltungsrecht berechtigt den Mieter nur zur Verweigerung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen

Ein folgenreicher Irrtum, dem insbesondere Mieter immer wieder unterliegen, besteht darin, dass der Umfang des Zurückbehaltungsrechts falsch eingeschätzt wird. So manch ein Mieter glaubt nämlich, dass er die Zahlung der gesamten Miete verweigern darf, solange der Vermieter die fällige Nebenkostenabrechnung nicht erstellt. Dem ist jedoch keinesfalls so. Das Zurückbehaltungsrecht wegen nicht erstellter Nebenkostenabrechnung erstreckt sich ausschließlich auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen. Nur mit diesen gerät der Mieter nicht in Verzug, wenn er sie zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt nicht zahlt. Die Zahlung der sog. Grundmiete, auch Nettokaltmiete genannt, darf der Mieter nicht verweigern. Tut er dies dennoch, riskiert er eine außerordentliche fristlose Kündigung, wobei zu beachten ist, dass die zu Recht verweigerte Nebenkostenvorauszahlung bei der Berechnung der Höhe des Betrages, mit dem sich der Mieter in Verzug befindet, nicht berücksichtigt werden darf.

Beispiel:

Mieter M ist gegenüber Vermieter V zur Zahlung einer monatlichen Bruttowarmmiete in Höhe von EUR 580,00 verpflichtet. Diese setzt sich zusammen aus der Grundmiete in Höhe von EUR 500,00 und der Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von EUR 80,00. Die Miete ist spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen. Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten entspricht dem Kalenderjahr und läuft daher vom 01.Januar bis zum 31.Dezember eines Jahres.

V hat die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 bis 31.12.2012 bisher nicht erstellt. Da M eine Rückzahlung erwartet, möchte er V unter Druck setzen und zahlt daher die Miete für den Monat Februar 2014 nur in Höhe von EUR 270,00 und für März 2014 nur in Höhe von EUR 290,00. Dabei beruft er sich auf sein Zurückbehaltungsrecht wegen der Nichterstellung der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 bis 31.12.2012.

V nimmt dies zum Anlass, M außerordentlich fristlos zu kündigen.

Die Kündigung des V ist unwirksam. Die Voraussetzungen des hier einzig in Betracht kommenden Kündigungsgrundes des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr.1 S.1 BGB liegen nicht vor. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter sich an zwei unmittelbar aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag in Verzug befindet, der eine monatliche Bruttowarmmiete überschreitet.

M hat zwar die Miete für Februar 2014 in Höhe von EUR 310,00 und die für März 2014 in Höhe von EUR 290,00, und damit an zwei aufeinanderfolgenden Terminen EUR 600,00 nicht gezahlt. Die Nichtzahlung dieser, eine monatliche Bruttowarmmiete übersteigenden Summe begründet das Kündigungsrecht aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr.1 S.1 BGB jedoch deshalb nicht, weil M sich nicht mit den gesamten EUR 600,00, sondern nur mit EUR 440,00 in Verzug befindet. In Höhe von EUR 160,00 (2 x EUR 80,00 Nebenkostenvorauszahlungen) steht ihm gegenüber V nämlich ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs.1 BGB zu, weil dieser die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 bis 31.12.2012 trotz des mit dem Verstreichen des 31.12.2013 eingetretenen Ablaufs der Abrechnungsfrist nicht erstellt hat.

4. Der Mieter muss sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen

Das Vorliegen der Voraussetzungen für das Zurückbehaltungsrecht allein genügt nicht, um den Zahlungsverzug des Mieters entfallen zu lassen. Der Gesetzgeber hat das Zurückbehaltungsrecht als Einrede ausgestaltet, so dass sich der Mieter auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen muss. Dies ist insbesondere deshalb erforderlich, damit der Gläubiger von seiner Abwendungsbefugnis aus § 273 Abs. 3 BGB Gebrauch machen kann. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts muss zwar nicht ausdrücklich erfolgen. Dies kann auch durch schlüssiges Handeln geschehen. Es muss jedoch immer erkennbar sein, dass und in welcher Höhe das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird (vgl. BGH, Urteil vom 27.10.1982 – V ZR 136/81).

5. Mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung tritt grds. Verzug ein

Das Zurückbehaltungsrecht verhindert nur die Durchsetzbarkeit des Anspruchs des Vermieters auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen und führt nicht zu dessen Erlöschen. Auch wenn der Mieter die Zahlung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zunächst zu Recht verweigert hat, weil der Vermieter die fällige Nebenkostenabrechnung nicht erstellt hat, kann der Zahlungsverzug jederzeit eintreten, wenn der Vermieter seiner Pflicht – sei es auch verspätet- nachkommt. Hierzu ist dieser jederzeit berechtigt. § 556 Abs.3 S.3 BGB steht der Möglichkeit, die Nebenkostenabrechnung nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist zu erstellen, nicht entgegen. Dieser besagt nämlich nur, dass der Vermieter mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen ist. Zahlt der Mieter die rückständigen Vorauszahlungen nach der Erstellung der -zumindest formell ordnungsgemäßen- Abrechnung nicht oder verweigert sogar weiterhin die Zahlung der künftigen Vorauszahlungen, gerät er grds. gem. § 286 BGB in Verzug.

6. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses tritt an die Stelle des Zurückbehaltungsrechts ein Rückzahlungsanspruch

Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung trotz Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB nicht und ist das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet, kann der Mieter auf den Vermieter Druck ausüben, indem er auf Grund des ihm zustehenden Zurückbehaltungsrechts gem. § 273 Abs.1 BGB die Zahlung der laufende Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Erstellung der Abrechnung verweigert. Da er über dieses Druckmittel verfügt, bedarf es keines weiteren Schutzes des Mieters.

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt dieses Druckmittel jedoch, da der Mieter keine Vorauszahlungen mehr zu leisten hat. Die Rechtsprechung gesteht ihm daher ab diesem Zeitpunkt einen Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen zu, über die der Vermieter trotz Ablaufs der Abrechnungsfrist nicht abgerechnet hat. Auch wenn der Mieter grds. Erstattungen nur verlangen kann, wenn die Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter bereits erstellt wurde und sich aus dieser ein Saldo zu seinen Gunsten ergibt, setzt dieser Anspruch gerade nicht voraus, dass der Vermieter zuvor die Nebenkostenabrechnung erteilt hat. Dem Mieter bleibt es erspart, den Vermieter erst hierauf verklagen zu müssen, bevor er seinen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen geltend machen kann (vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04).Der Anspruch besteht zunächst (solange der Vermieter die Abrechnung nicht erstellt) unabhängig davon, ob und in welchem Umfang sich im Falle der Abrechnung tatsächlich ein positiver Saldo zu Gunsten des Mieters ergeben hätte.

Hierbei ist jedoch folgende Einschränkung zu beachten:

Und zwar hält der BGH denjenigen Mieter, der während des laufenden Mietverhältnisses die Möglichkeit hatte, ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben und weitere Vorauszahlungen wegen nicht erstellter Nebenkostenabrechnung bis zu deren Erstellung zu verweigern, hiervon aber keinen Gebrauch gemacht und dennoch weitere Vorauszahlungen geleistet hat, nicht für schutzwürdig. Aus diesem Grund versagt er dem Mieter den Rückzahlungsanspruch für diejenigen Vorauszahlungen, die in bzw. für Abrechnungsperioden geleistet wurden, für die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war (vgl. Urteil vom 26.09.2012 –VIII ZR 315/11). Der Mieter kann daher nur diejenigen Vorauszahlungen zurückverlangen, die für eine Abrechnungsperiode geleistet wurden, für die die Abrechnungsfrist erst nach dem Ende des Mietverhältnisses endet. Nur in diesem Fall hatte der Mieter nämlich zu keinem Zeitpunkt die Möglichkeit, sein Zurückbehaltungsrecht auszuüben und den Vermieter durch die Verweigerung der Vorauszahlungen zur Erstellung der bereits fälligen Abrechnung zu bewegen.

Beispiel:

Zwischen Mieter M und Vermieter V bestand ein Mietverhältnis, das am 01.01.2006 begann und am 30.11.2009 endete. M hatte laut Mietvertrag eine Miete in Höhe von EUR 950,00 zu zahlen. Hierin waren EUR 150,00 als Nebenkostenvorauszahlungen enthalten. Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten entspricht dem Kalenderjahr und läuft daher vom 01. Januar bis zum 31. Dezember eines Jahres. V erstellte während der gesamten Mietzeit keine Nebenkostenabrechnung. M mahnte diese zwar gelegentlich an, machte jedoch nicht von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch und zahlte sämtliche Nebenkostenvorauszahlungen während des gesamten Mietverhältnisses in Höhe von insgesamt EUR 7.050,00. Lange nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Februar 2011 fordert M von V diese EUR 7.050,00 zurück.

Lösung:

Da V keine Nebenkostenabrechnung erstellt hat, stehen M an sich Ansprüche auf Rückzahlung der in den Jahren 2006, 2007 und 2008 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von jeweils EUR 1.800,00 und der im Jahr 2009 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von EUR 1.650,00 zu.

Die Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 in Höhe von EUR 3.600,00 kann M jedoch nicht zurückverlangen. Die Abrechnungsfristen für die Abrechnungsperioden 2006 und 2007 waren am 31.12.2007 bzw. am 31.12.2008 abgelaufen. Da das Mietverhältnis nach dem Ablauf dieser beiden Abrechnungsfristen noch bestand, hätte M noch während des laufenden Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht ausüben und die Zahlung künftiger Vorauszahlungen von der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für die Abrechnungsperioden 2006 und 2007 anhängig machen können. Da er dies nicht getan hat, entfällt auch sein Anspruch auf Rückzahlung der für die Kalenderjahre 2006 und 2007 gezahlten Vorauszahlungen.

Anders verhält es sich mit den Vorauszahlungen, die M für das Jahr 2008 und die Monate Januar bis November 2009 geleistet hat. Die Frist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 endete erst am 31.12.2009, die für das „Rumpfjahr“ 2009 erst am 31.12.2010. In diesen Fällen war das Mietverhältnis bereits beendet, als die Ansprüche des M auf Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 entstanden ist. M hatte daher nicht die Möglichkeit, die Nebenkostenabrechnung für diese Jahre durch ein Zurückbehaltungsrecht zu erzwingen. Deshalb kann er die Rückzahlungsansprüche für diese Zeiträume geltend machen.

Beachte:

Der Rückforderungsanspruch des Mieters stellt keine Strafe für den Vermieter dafür dar, dass er die Nebenkostenabrechnung trotz Ablaufs der Abrechnungsfrist nicht erstellt hat. Auch soll er dem Mieter grds. keine Vorteile verschaffen, die ihm nicht gebühren. Der Mieter soll lediglich vor Nachteilen geschützt werden, die ihm dadurch entstehen, dass er auf Grund der nicht erstellten Nebenkostenabrechnung weder erkennen kann, ob ihm ggf. ein Rückzahlungsanspruch zusteht, der daraus resultiert, dass die von ihm gezahlten Vorauszahlungen die tatsächlich entstandenen umlegbaren Nebenkosten übersteigen, noch einen solchen Anspruch geltend machen kann, da dieser erst mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung fällig wird. Aus diesem Grund besteht der Rückforderungsanspruch auch nur, solange der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht erstellt. Holt er dies nach, was auch während einer schon rechtshängigen Zahlungsklage des Mieters noch möglich ist, entfällt der Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen. Ein Rückforderungsanspruch steht dem Mieter dann nur noch zu, wenn bzw. soweit die von ihm gezahlten Vorauszahlungen die tatsächlich entstandenen umlegbaren Nebenkosten übersteigen.

Sogar dann, wenn der Mieter bereits einen rechtskräftigen Titel erwirkt hat, mit dem der Vermieter zur Rückzahlung sämtlicher Nebenkostenvorauszahlungen verurteilt worden ist und er die Zahlung erhalten hat, hindert die Rechtskraft des Urteils den Vermieter nicht daran, über die Nebenkosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung gegenüber dem Mieter geltend zu machen bzw. einzuklagen (vgl. BGH, Urteil vom 09. 03. 2005 – VIII ZR 57/04).

Zu einer Nachzahlung ist der Mieter allerdings gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB in keinem Fall verpflichtet.

7. Fazit und Zusammenfassung

  1. Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht, obwohl die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB abgelaufen ist, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu, das es ihm ermöglicht, die Zahlung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen verweigern.
  2. Insoweit gerät der Mieter nicht in Verzug.
  3. Das Zurückbehaltungsrecht erstreckt sich jedoch nur auf die Nebenkostenvorauszahlungen und nicht auf die Grundmiete.
  4. Verweigert der Mieter auch die Zahlung der Grundmiete, kann ihm unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs.1, Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB außerordentlich fristlos gekündigt werden.
  5. Um den Eintritt des Verzuges zu verhindern, muss der Mieter sich auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen.
  6. Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung -wenn auch verspätet- doch noch, entfällt das Zurückbehaltungsrecht und der Mieter gerät in Verzug, wenn er die Zahlung weiterhin verweigert.
  7. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses tritt an die Stelle des Zurückbehaltungsrechts ein (vorläufiger) Anspruch auf Rückzahlung solcher Vorauszahlungen, die in bzw. für Abrechnungsperioden geleistet wurden, für die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war.
  8. Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nachträglich, entfällt der Rückforderungsanspruch jedoch in Höhe der tatsächlich entstandenen umlegbaren Nebenkosten.

10 Antworten auf "Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterstellung der Nebenkostenabrechnung (und der mögliche Zahlungsverzug)"

  • Rene`
    18.02.2015 - 15:58 Antworten

    Gegen wen richten sich Zahlungsforderungen wenn ich als ehemaliger Mieter ein Nebenkostenguthaben habe?

    – Der Mietvertrag ist durch die Hausverwaltung unterschrieben, im Namen des Vermieters. Eine Anschrift ist nur von der Hausverwaltung angegeben.

    – Das Konto auf dem Miete und Nebenkosten eingezahlt wurden ist im Besitz des Vermieters.

    – Abrechnungen wurden immer durch die Hausverwaltung abgewickelt, ich habe keinen Kontakt mit dem Vermieter gehabt.

    • Mietrecht.org
      18.02.2015 - 16:48 Antworten

      Hallo René,

      wenn sich der Vermieter euch einen Hausverwaltung vertreten lässt, wenden Sie sich (wie in der Vergangenheit auch) an die Hausverwaltung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Torsten
    17.09.2015 - 22:51 Antworten

    Ich habe bis heute keine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 bekommen. Zum 1.1.2014 wurde das Haus „zu Lebzeiten vererbt“ an die Kinder. Wer ist nun zuständig für die Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 1.1.2013-31.12.2013?

  • Sina Nabo
    16.12.2015 - 13:53 Antworten

    Hallo,

    wir sind zum 15.09.2014 eingezogen, haben jedoch bis heute keine Nebenkostenabrechnung erhalten und es scheint das wir auch diesen Monat keine erhalten, weil der Vermieter nicht da ist. Er vertröstet uns die ganze Zeit, er würde Sie zwar gerne erstellen hätte jedoch keine Zeit.
    Als wir eingezogen sind haben wir die volle Nebenkosten gezahlt, obwohl unsere Heizung bis Mitte November nicht ging. Er wollte auch die ganze Zeit Heizungszähler einbauen, wurde aber bis heute nicht gemacht, sodass wir und die untere Etage (Mieter mit einer größeren Wohnung) keine Heizungszähler haben.
    Ich weiß nicht wie wir reagieren sollen. Erfolgt dann die Heizkostenabrechnung über qm? Darf er das, obwohl wir bis Mitte November nicht heizen konnten und auch berufstätig sind und erst recht spät abends nachhause kommen und wirklich nie heizen (Vergleich zu den Mietern unten, diese ist Arbeitslos und den ganzen Tag zuhause sodass die Vermutung nahe liegt, dass Sie mehr heizt als wir)

    Wir haben auch seit paar Monate Probleme mit Tauben. Wir können gar nicht mehr schlafen und wir sind eigentlich nur zum schlafen in der Wohnung. Jetzt erst wurde ein Dachdecker angerufen der sich das Ganze anschauen soll um zu verhindern, dass die Tauben auf das Dach kommen sollen. Aber der Vermieter möchte nicht viel Geld dafür ausgeben (Sagte er selbst:“Es muss im Rahmen der Wirtschaftlichkeit bleiben so 100 euro wäre ok aber nicht mehr??!!!“)

    Könnten Sie uns sagen, wie wir uns verhalten sollen?
    Wissen Sie wie wir vorgehen müssen?

    • Mietrecht.org
      16.12.2015 - 14:38 Antworten

      Hallo Sina,

      ein paar Tipps für Sie:

      Nach der Abrechnungsfrist kann keine Nachzahlung mehr gefordert werden. Das ist hat für Sie. Ansonsten verweise ich auf den Artikel oben (zum weiteren Vorgehen, falls keine Nebenkostenabrechnung erfolgt). In Sachen Tauben sollten Sie zum Thema Mietminderung recherchieren, um hier ggf. den Druck auf den Vermieter zu erhöhen. Zu dem Heizkosten: Nach der Heizkostenverordnung steht Mietern ein 15%iges Kürzungsrecht zu, falls die Heizkostenabrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    21.01.2016 - 18:30 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Nachfrage zum Thema „Zurückbehaltungsrecht“ in Verbindung mit dem BGH-Urteil VIII ZR 57/04.
    Im vorliegenden Fall wurden in 2014 die Nebenkostenvorauszahlungen von April bis Juli (danach erfolgte der Auszug) einbehalten, da weder die Nebenkostenabrechnung 2012 noch 2013 erstellt wurden. Auf Seite 17 des Urteils (5. c)) ist der nachfolgende Wortlaut zu entnehmen:

    „§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt nach seinem eindeutigen Wortlaut lediglich die Geltendmachung von Nachforderungen aus. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erstellte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt.“

    Die Nebenkostenabrechnungen 2012 und 2013 wurden zwar Ende 2014 erstellt, sind aber aufgrund fehlender Adressatdaten meines Erachtens nicht korrekt erstellt und daher nicht fällig. Eine Korrektur scheidet aufgrund Fristablauf aus. Ebenso verhält es sich mit der Nebenkostenabrechnung 2014. Diese wurde zwar kurz vor Jahresende 2015 eingereicht, enthält aber ebenso formelle Fehler (Adressat fehlt, es handelt sich um eine Eigentümerabrechnung). Daher scheidet auch hier eine Korrektur meines Erachtens aus.

    Gehe ich nun richtig in der Annahme, dass mit Fristablauf auch ein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung des Einbehalts verwirkt ist und somit nur, dem Wortlaut nach, auf die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen, also Januar bis März, abgerechnet werden kann?

    Zahlenbeispiel:

    mtl. NK-Vorauszahlung: 100,00 €
    Jan. bis Jul. eigentlich zu zahlen: 700,00 €
    gezahlt wurden insges.: 300,00 €
    Abrechnung beläuft sich über 900,00 €
    Abrechnungsfrist ist verstrichen.

    Gemäß Wortlaut des BGH-Urteils meine ich, dass nur über die 300,00 € abgerechnet werden kann. Oder kann der Vermieter die Nachzahlung der 400,00 €, die gekürzt wurden, verlangen?
    Denn dem Wortlaut zu folgen bedeutet für mich, dass der Vermieter aufgrund Fristversäumnis den Anspruch auf Abrechnung und somit Nachzahlung der gesamten 600,00 € verwirkt hat. Ansonsten wäre nur der Anspruch der 200,00 € (900,00 € – 700,00 €) nicht durchsetzbar. Bei Anspruch auf Nachzahlung des zurückbehaltenen Betrags von 400,00 € wäre meines Erachtens nach der Vermieter trotz Fristversäumnis „besser“ gestellt.

    Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      22.01.2016 - 04:13 Antworten

      Hallo Michael,

      ich kann mir nicht vorstellen, das der Wortlaut in Ihrem Sinne aufgelegt werden kann (es scheint um die Vorauszahlungen zu gegen und nicht um die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen). Lassen Sie die Dinge bitte bei Bedarf von einen Anwalt einordnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Maier
    12.01.2018 - 22:29 Antworten

    Angenommen, Mieter M hat in 2017 zurecht die Betriebskostenvorauszahlungen zurückgehalten, da Vermieter V bis heute keine formell korrekte Abrechnung für 2015 erstellt hat.

    Im Dez 2017 erstellt V eine formell wie materiell korrekte Abrehnung für 2016 (aber weiterhin keine für 2015) und fordert eine Nachzahlung von 100Euro.

    Ab 1.1.2018 nimmt M die Vorauszahlungen wieder auf, da die zurückbehaltene Summe größer würde als die gezahlten Vorauszahlungen in 2015.

    Im Mai 2018 erstellt V wiederum eine formell wie materiell korrekte Abrechnung für 2017 und stellt sie M zu (aber weiterhin keine für 2015). Da M in 2017 keine Vorauszahlungen geleistet hat, fordert der Vermieter die komplette Zahlung der abgerechneten Nebenkosten für 2017.

    Muss M den Zahlungsaufforderungem nachkommen? Falls ja, wie reagiert er auf das Schrumpfen der von ihm zurückgehaltenen Summe?

  • Mietrecht.org
    30.06.2018 - 18:33 Antworten

    Hallo W. L.,

    ich kann Ihnen bei Ihrem Anliegen hier leider nicht helfen. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlich beraten.

    Viele Grüße

    Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.