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Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Gerade bei vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen entstehen oft Unstimmigkeiten im Rahmen der Abrechnung bezüglich der inhaltlichen Richtigkeit einzelner Positionen oder auch geleisteter Beträge und der Mieter ist meist auf das Einvernehmen des Vermieters angewiesen, um seine Ansprüche durchzusetzen. So muss er beispielsweise warten bis Abrechnungen richtig gestellt oder Guthaben ausgezahlt werden, was bei Uneinigkeit mit dem Vermieter zum Problem werden kann.

In gewissen Fällen bietet das Gesetz dem Mieter daher ein geeignetes Druckmittel in Form eines Zurückbehaltungsrechts an laufenden Nebenkostenvorauszahlungen nach § 273 BGB. Mit Hilfe dessen kann der Mieter viel schneller -und ohne Zutun des Vermieters- eigene Ansprüche durchsetzen.

Wann Sie als Mieter tatsächlich das Recht haben die Zahlung Ihrer monatlichen  Nebenkostenvorauszahlungen an den Vermieter  ganz oder teilweise einzubehalten, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.

I. Voraussetzungen des Zurückbehaltungsrecht bei Nebenkostenvorauszahlungen

Dreh- und Angelpunkt des Zurückbehaltungsrechts bezüglich der Nebenkostenvorauszahlungen ist § 273 Abs. 1 BGB, der besagt, dass bei einem bestehenden Schuldverhältnis der Schuldner die seinerseits geschuldete, fällige Leistung verweigern kann, bis die ihm gegenüber gebührende Leistung des Gläubigers  bewirkt wird, wenn keine entgegenstehende Vereinbarung besteht.

Das heißt vereinfacht gesagt und übertragen auf ein Mietverhältnis, dass einer Mietvertragspartei dann ein entsprechendes Recht zusteht, eine mietvertraglich geschuldete Leistung  zurückzubehalten, wenn ihr gegenüber ebenfalls ein bestimmter bestehender mietvertraglicher Anspruch  nicht erfüllt wird.

Maßgeblich für den Umfang des Zurückbehaltungsrechts ist also zunächst die  Vereinbarung zur Nebenkostenvorauszahlung und die sich daraus ergebenden Ansprüche und Verpflichtungen.

Ein vollständiges oder teilweise bestehendes Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Nebenkostenvorauszahlung ergibt sich für den Mieter nur dann, wenn er einen entsprechenden Anspruch gegenüber dem Vermieter hat, der sich aus der Nebenkostenvereinbarung ergibt und ohne rechtlichen Grund nicht erfüllt wird.

II. In welchen Fällen greift das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Vermieter

In der Rechtsprechung wurde dem Mieter dann ein Zurückbehaltungsrecht an den Nebenkostenvorauszahlungen zuerkannt, wenn der Vermieter folgenden mietvertraglichen Verpflichtungen bezüglich der Nebenkostenvereinbarung nicht  nachkommt:

  • Abrechnungspflicht nicht rechtzeitig erfüllt:

Der Vermieter verletzt seine Pflicht rechtzeitig gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen.

Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Vermieter gar keine Nebenkostenabrechnung erstellt oder diese nicht rechtzeitig, das heißt vor Ablauf der entscheidenden Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums, an den Mieter übermittelt. Auch eine nicht formell ordnungsgemäß abgerechnete Nebenkostenaufstellung – wie etwa bei Zugrundelegung eines falschen Abrechnungszeitraums – stellt eine entsprechende Nichterfüllung einer mietvertraglichen Pflicht dar und steht insoweit einer verspäteten beziehungsweise keiner Abrechnung gleich. So zum Beispiel unter anderem ausgeführt, in den Entscheidungen des BGH vom 9. März 2005, Az.: VIII ZR 57/04 und vom 29. 3. 2006, Az.: VIII ZR 191/05, vom 19. Januar 2005, Az.: VIII ZR 116/04.

  • Verweigerung der Belegeinsicht:

Es wurde anerkannt, dass dem Mieter in den Fällen ein Zurückbehaltungsrecht zusteht in denen der Vermieter dem Mieter sein Überprüfungsrecht bezüglich der Nebenkostenabrechnung verweigert oder unnötig erschwert. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Vermieter unberechtigterweise dem Mieter die Einsicht in die Belege der Nebenkosten versagt und damit unmöglich macht sein Recht auszuüben. So etwa ausgeführt in der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 23.03.2000, Az.: 10 U 160/97 und im Urteil des BGH vom 08.03.2006, Az.: VIII ZR 78/05.

  • Nebenkostenguthaben wird nicht ausgezahlt:

Ein sehr oft auftretender Fall ist auch, dass der Vermieter nach der Nebenkostenabrechnung das zu Gunsten des Mieters errechnete Guthaben des Mieters einbehält. In einer solchen Situation kann der Mieter seine Forderung mit den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen aufrechnen und diese Zahlungen zurückbehalten, bis sein Anspruch erfüllt ist.

Hinweis:

Der Mieter muss entsprechende Ansprüche im laufenden Mietverhältnis sogar vorrangig mit dem Zurückbehaltungsrecht durchsetzen! Tut er dies nicht besteht die Gefahr des vollständigen Anspruchsverlusts.

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen festgestellt, dass das Zurückbehaltungsrecht des Mieters primär vor anderen rechtlichen Mitteln, wie etwa einem Rückzahlungsverlangen, genutzt werden muss, soweit und solange das Zurückbehaltungsrecht noch durchsetzbar ist.  Begründet wird dies damit, dass der Mieter für seine Ansprüche durch dieses Leistungsverweigerungsrecht ausreichend Schutz erfährt; vergleiche hierzu beispielsweise das Urteil des Bundesgerichtshof vom 29. 03. 2006, Az.: VIII ZR 191/05.

III. Was passiert mit zu Unrecht zurückbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen

Nebenkostenvorauszahlungen die zu Unrecht ganz oder teilweise zurückbehalten wurden, sind von dem Mieter an den Vermieter nachzubezahlen.

Dies kann zum Beispiel dann zum Tragen kommen,  wenn ein Mieter Nebenkostenvorauszahlungen ganz oder teilweise zurückbehält, um einen Anspruch auf eine selbst errechnetes Guthabens durchzusetzen. Stellt sich dann, nach Übermittlung der formell und inhaltlich richtigen Abrechnung heraus, dass das Guthaben geringer ist oder gar nicht besteht, sind die einbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen wieder an den Vermieter zu erstatten.

Dieser Zahlungsanspruch des Vermieters besteht auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist, wie der BGH in seinem  Urteil vom  31.10.2007, Az.: VIII ZR 262/06 ausgeführt hat. In dem entscheidenden Fall, kam der Vermieter seiner Abrechnungspflichtbezüglich der Nebenkosten nicht nach und der Mieter behielt daher seine Vorauszahlungen zurück. Als der Vermieter nun bereits nach Ablauf der entscheidenden Abrechnungsfrist die Abrechnung formell und materiell rechtmäßig erstellte, verweigerte der Mieter die Nachzahlung der fehlenden Vorauszahlungen und berief sich auf einen Anspruchsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist. Der BGH gab allerdings dem Vermieter Recht und begründete seine Entscheidung damit, dass der Mieter die fehlenden Vorauszahlungen nachzuzahlen hat, mit dem Argument, das diese eben keine Nachforderungen im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sind.

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