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Mietminderung bei Trocknung nach Wasserschaden

Kommt es in einer Mietwohnung zu einem Wasserschaden, stehen dem Mieter unschöne Zeiten bevor. Um der Feuchtigkeit Herr zu werden und vor allem, um Schimmelbildung zu vermeiden, müssen in der Regel Trocknungsgeräte aufgestellt werden, deren Betrieb für den Mieter in erster Linie wegen des dadurch verursachten Lärms zu einer beträchtlichen Beeinträchtigung führen kann.

Viele Mieter sind daher nicht bereit, für die Zeit der Trocknungsmaßnahmen die volle Miete zu zahlen. Das Recht, aus diesem Grund die Miete zu mindern, ist immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.

Wir klären in diesem Beitrag, unter welchen Umständen ein Minderungsrecht des Mieters besteht und worauf es bei der Ermittlung der Minderungsquote ankommt.

1. Beeinträchtigungen durch Trocknungsmaßnahmen nach einem Wasserschaden berechtigen zur Mietminderung, sofern sie nicht unerheblich sind

Weniger Probleme als die Höhe der Minderungsquote (siehe dazu die Ausführungen unten) bereitet die Frage, ob der Mieter dem Grunde nach überhaupt zur Mietminderung berechtigt ist, wenn er in seiner Wohnung nach einem Wasserschaden Trocknungsgeräte aufstellen muss. Diese Frage ist grds. zu bejahen. Gem. § 536 Abs.1 BGB ist immer dann, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder herabsetzt, für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben bzw. herabgesetzt ist, die Miete gemindert, es sei denn, die Minderung der Tauglichkeit ist unerheblich. Der Betrieb von Trocknungsgeräten verursacht in der Regel Lärm, der die Schwelle zur Erheblichkeit überschreitet. Oft werden 50 db (A( oder mehr erreicht. Nach der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) betragen die Immissionsrichtwerte bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden tags 35 dB (A) und nachts 25 dB (A). Sind diese Werte nicht nur geringfügig überschritten, kann in der Regel von einer nicht nur unerheblichen Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ausgegangen werden.

Bei der Einstufung der Lärmbelästigung als erheblich oder unerheblich kommt es nicht auf das subjektive Empfinden des jeweils betroffenen Mieters, sondern auf das eines gewöhnlichen Durchschnittsmieters an. Reagiert der betroffene Mieter besonders empfindlich, obwohl die Lärmbelästigung im konkreten Fall geringfügig ist und Grenzwerte nicht überschritten werden, begründet diese Empfindlichkeit kein Minderungsrecht. Ebenso wenig entfällt das Recht, die Miete zu mindern, wenn der Mieter lärmunempfindlich ist und ihn nicht stört, was den Durchschnittsmieter beeinträchtigen würde. Selbst dann, wenn der Mieter wegen Abwesenheit gar nichts von der Lärmbelästigung mitbekommen hat, führt dies nicht zum Ausschluss des Minderungsrechts wegen Unerheblichkeit (vgl. BGH, Urteil vom 29.10.1986 – VIII ZR 144/85- wonach der Vermieter nicht mit Erfolg einwenden kann, der Mieter hätte die Mietsache, auch wenn sie zum vertraglichen Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht genutzt).

Entscheidend ist letztlich, wie ein durchschnittlich empfindender Mieter die Lärmbelästigung empfunden hätte, wenn er die Wohnung hätte nutzen wollen.

2. Das Minderungsrecht besteht nicht, wenn der Wasserschaden in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt

Das Minderungsrecht ist zwar nicht von einem Verschulden des Vermieters abhängig. Umgekehrt besteht es jedoch nicht, wenn die Ursache für den Wasserschaden, der den Einsatz der Trocknungsgeräte notwendig gemacht hat, in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt. Eine Minderung ist nämlich ausgeschlossen, wenn der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.2010 -VIII ZR 113/10). Kommt es z.B. zu einem Wasserschaden, weil der Mieter den Hahn für den Zulauf zu seiner Waschmaschine vor dem Verlassen der Wohnung nicht abgedreht hat, ist ihm der Mangel zuzurechnen mit der Folge, dass kein Minderungsrecht besteht.

Kommt es zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, ist das Minderungsrecht ebenfalls ausgeschlossen, wenn diese auf ein falsches oder unzureichendes Heiz- und /oder Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist (vgl. LG Lüneburg, Urteil vom 22.11.2000 – 6 S 70/00). Ausführliche Informationen hierzu erhalten Sie in unserem Beitrag: „Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung.“

3. Die Höhe der Minderungsquote hängt von dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ab

Wie bereits oben abgedeutet, ist in der Regel nicht die Frage, ob der Mieter überhaupt zur Minderung der Miete berechtigt ist, sondern die Höhe der Minderungsquote das zentrale Problem. Diese hängt vom Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ab, die durch den Einsatz der Trocknungsgeräte entsteht. Ebenso wie bei der Beurteilung der Frage, ob die Beeinträchtigung die von § 536 Abs.1 BGB geforderte Erheblichkeit aufweist, gilt auch hier, dass es für die Einschätzung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht auf das subjektive Empfinden des betroffenen Mieters, sondern auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen ankommt (vgl. BGH Urteil vom 20.11.1992 – V ZR 82/91). Auch hängt die Höhe de Minderungsquote nicht davon ab, ob und wie lange sich der Mieter während der Trocknungsmaßnahmen in der Wohnung tatsächlich aufgehalten hat. Entscheidend ist die objektive, nicht die vom betroffenen Mieter empfundene Gebrauchsbeeinträchtigung.

Eine verallgemeinerungsfähige Aussage darüber, in welchen Fällen die Miete um wie viel gemindert werden kann, ist nicht möglich. Die exakte Höhe der Minderungsquote muss unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls ermittelt werden. Im Folgenden sollen aber einige Faktoren genannt werden, die auf die Höhe der Minderungsquote bei Trocknungsmaßnahmen nach einem Wasserschaden grds. Einfluss haben.

Hierzu gehören insbesondere:

  • Die Anzahl der betroffenen Zimmer,
  • die Art Funktion der betroffenen Zimmer,
  • die Dauer der Trocknungsmaßnahmen,
  • die Lautstärke der Trocknungsgeräte,
  • das Maß der Herabsetzung der nutzbaren Wohnfläche durch das Aufstellen der Trocknungsgeräte.

Keine Rolle spielt hingegen insbesondere,

  • ob den Vermieter hinsichtlich der Entstehung des Wasserschadens ein Verschulden trifft,
  • ob der Vermieter gegen Dritte Ersatzansprüche

Beachte:

Hat der Mieter die Entstehung des Wasserschadens zwar nicht alleine zu verantworten (dann wäre das Minderungsrecht ausgeschlossen), trifft ihn aber ein Mitverschulden, wird die Minderungsquote je nach dem Grad des Verschuldens herabgesetzt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.06.2009 – 67 S 279/08).

Beispiele aus der Rechtsprechung

Die folgenden Beispiele aus der Rechtsprechung sollen ein Gefühl dafür vermitteln, welche Minderungsquote in welchen Fällen angemessen ist. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass die Gerichte häufig für alle durch einen Wasserschaden verursachten Beeinträchtigungen eine Gesamtminderungsquote bilden und die Beeinträchtigungen, die durch den Betrieb der Trocknungsgeräte verursacht werden, nur ein Teil dieser Gesamtquote ist.

  • Beträgt der durch die Trocknungsgeräte verursachte Geräuschpegel dauerhaft 50 dB (A) oder mehr, ist dem Mieter der Verbleib in der Wohnung nicht zuzumuten. Die Minderungsquote beträgt wegen der Unbewohnbarkeit 100 % (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008- 109 C 256/07).
  • Kommen zu den durch Schimmel, Feuchtigkeit und Bauarbeiten hervorgerufenen Beeinträchtigungen weitere Beeinträchtigungdurch die Lautstärke der Trocknungsgeräte hinzu, ist eine Minderungshöhe von 80% angemessen (vgl. AG Köln, Urteil vom 25.10.2011 – 224 C 100/11).
  • Müssen zum Zwecke der Trocknung einer Schimmelbefall verursachenden Feuchtigkeit sämtliche Möbel von den Wänden eines Einzimmer-Appartements abgerückt werden, wodurch sich die Bewegungsfreiheit in der Wohnung auf ein Minimum reduziert und müssen außerdem zum Zwecke der Trocknung zwei Trocknungsgeräte aufgestellt werden, die zusätzlichen Platz einnehmen und den Lebensraum in der Wohnung nochmals reduzieren, ist unter Berücksichtigung der durch den Schimmelbefall verursachten Beeinträchtigung eine Minderung von 80 % angemessen (vgl. LG Köln, Urteil vom 29.03.2012 – 1 S 176/11).

4. Das Führen eines Lärmprotokolls kann hilfreich sein

Häufig kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über das Ausmaß der Beeinträchtigungen, zu denen es für den Mieter durch Trocknungsmaßnahmen gekommen ist. Nicht selten sehen sich die Parteien auch vor Gericht wieder, wenn entweder der Mieter die seiner Meinung nach zuviel gezahlte Miete zurückverlangt oder der Vermieter den Mieter auf Zahlung der vollständigen Miete verklagt. Für solche Fälle empfiehlt es sich für den Mieter, die Beeinträchtigungen – soweit es um die Geräusche geht, die die Trocknungsgeräte verursachen- in einem Lärmprotokoll zu dokumentieren.

Mit diesem Protokoll kann zwar im Falle eines Bestreitens des Vermieters vor Gericht nicht der unmittelbare Beweis für die Richtigkeit der darin dokumentierten Geräuschimmissionen erbracht werden. Es erleichtert dem Mieter aber die erforderliche substantiierte Darlegung der Gebrauchsbeeinträchtigung und steigert die an ein Bestreiten des Vermieters zu stellenden Anforderungen.

Einzelheiten zum Lärmprotokoll, insbesondere zu seinem Inhalt, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Lärmprotokoll vor Mietminderung führen? Tipps + Vorlage.“

 5. Das Recht des Mieters, Schadensersatz zu verlangen, bleibt unberührt

Nicht selten kommen zu der reinen Beeinträchtigung bzw. der Aufhebung der Nutzbarkeit der Wohnung weitere Umstände hinzu, die finanzielle Einbußen für den Mieter verursachen. Diese Vermögenseinbußen kann der Mieter von seinem Vermieter unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes gem. § 536a Abs.1 BGB ersetzt verlangen, wenn der Vermieter den Wasserschaden zu vertreten hat (Verschuldenshaftung) oder die Ursache hierfür bereits bei Vertragsschluss vorhanden war (Garantiehaftung).

Typische Kosten, die dem Mieter durch Trocknungsmaßnahmen im Falle eines Wasserschadens entstehen, sind z.B.:

  • Kosten für eine ggf. erforderliche Aus– und Einlagerung von Möbeln (Transportkosten, Raummiete),
  • erhöhte Stromkosten durch den Einsatz der Trocknungsgeräte,
  • Hotelkosten Kosten für eine anderweitige Ersatzunterkunft, wenn die Wohnung unbewohnbar geworden ist. Da der Mieter bei einer Unbewohnbarkeit der Wohnung jedoch bereits gem. § 536 Abs.1 BGB von der Zahlung der Miete befreit ist, sind diese Kosten allerdings nur dann bzw. insoweit erstattungsfähig, als sie die Miete übersteigen, die für den betreffenden Zeitraum für die Wohnung zu zahlen gewesen wäre, wenn der Wasserschaden nicht eingetreten wäre. Anderenfalls stünde der Mieter besser da, als er es ohne den Wasserschaden getan hätte. Der Mieter darf sich außerdem nicht in ein Luxushotel einquartieren und auch keine Ersatzwohnung mit höherem Standard anmieten, sondern muss die (Hotel-) Kosten auf Grund seiner Schadensminderungsobliegenheit (vgl. § 254 Abs.2 BGB) in angemessenem Rahmen halten.
  • Mehraufwandfür außerhäusliche Verpflegung, wenn bzw. solange die Wohnung unbewohnbar ist.
  • Arbeitsaufwand für Trocknungsmaßnahmen, die der Mieter selbst durchführt.

Beachte:

Dem Mieter steht kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Haftung des Vermieters im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen ist. Ein Haftungsausschluss ist – sofern der Vermieter den Mangel, der den Wasserschaden verursacht hat, nicht arglistig verschwiegen hat (vgl. § 536d BGB)- durch Individualvereinbarung sehr weitreichend möglich und findet seine Grenzen lediglich in den §§ 134,138, 242 BGB. Der formularvertragliche Haftungsausschluss erfährt durch § 309 Nr.7 BGB weitere Einschränkungen. Nähere Einzelheiten zum Ausschluss der Haftung des Vermieters für Schäden, die durch einen Mangel der Mietsache herbeigeführt worden sind, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Mietvertrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter (Wohnungsmietvertrag) in Zf.10.“

6. Fazit und Zusammenfassung

  1. Müssen in einer Mietwohnung nach einem Wasserschaden Trocknungsmaßnahmen durchgeführt werden, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, es sei denn, die dadurch verursachten Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs sind unerheblich.
  2. Das Recht zur Minderung der Miete entfällt, wenn der Mieter den Wasserschaden zu verantworten hat.
  3. Die Höhe der Minderungsquote ist in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigung zu ermitteln.
  4. Unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 BGB kann der Mieter zusätzlich Schadensersatz verlangen.

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