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Mietminderung bei Trocknung nach Wasserschaden

Kommt es in einer Mietwohnung zu einem Wasserschaden, stehen dem Mieter unschöne Zeiten bevor. Um der Feuchtigkeit Herr zu werden und vor allem, um Schimmelbildung zu vermeiden, müssen in der Regel Trocknungsgeräte aufgestellt werden, deren Betrieb für den Mieter in erster Linie wegen des dadurch verursachten Lärms zu einer beträchtlichen Beeinträchtigung führen kann.

Viele Mieter sind daher nicht bereit, für die Zeit der Trocknungsmaßnahmen die volle Miete zu zahlen. Das Recht, aus diesem Grund die Miete zu mindern, ist immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.

Wir klären in diesem Beitrag, unter welchen Umständen ein Minderungsrecht des Mieters besteht und worauf es bei der Ermittlung der Minderungsquote ankommt.

1. Beeinträchtigungen durch Trocknungsmaßnahmen nach einem Wasserschaden berechtigen zur Mietminderung, sofern sie nicht unerheblich sind

Weniger Probleme als die Höhe der Minderungsquote (siehe dazu die Ausführungen unten) bereitet die Frage, ob der Mieter dem Grunde nach überhaupt zur Mietminderung berechtigt ist, wenn er in seiner Wohnung nach einem Wasserschaden Trocknungsgeräte aufstellen muss. Diese Frage ist grds. zu bejahen. Gem. § 536 Abs.1 BGB ist immer dann, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder herabsetzt, für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben bzw. herabgesetzt ist, die Miete gemindert, es sei denn, die Minderung der Tauglichkeit ist unerheblich. Der Betrieb von Trocknungsgeräten verursacht in der Regel Lärm, der die Schwelle zur Erheblichkeit überschreitet. Oft werden 50 db (A( oder mehr erreicht. Nach der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) betragen die Immissionsrichtwerte bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden tags 35 dB (A) und nachts 25 dB (A). Sind diese Werte nicht nur geringfügig überschritten, kann in der Regel von einer nicht nur unerheblichen Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ausgegangen werden.

Bei der Einstufung der Lärmbelästigung als erheblich oder unerheblich kommt es nicht auf das subjektive Empfinden des jeweils betroffenen Mieters, sondern auf das eines gewöhnlichen Durchschnittsmieters an. Reagiert der betroffene Mieter besonders empfindlich, obwohl die Lärmbelästigung im konkreten Fall geringfügig ist und Grenzwerte nicht überschritten werden, begründet diese Empfindlichkeit kein Minderungsrecht. Ebenso wenig entfällt das Recht, die Miete zu mindern, wenn der Mieter lärmunempfindlich ist und ihn nicht stört, was den Durchschnittsmieter beeinträchtigen würde. Selbst dann, wenn der Mieter wegen Abwesenheit gar nichts von der Lärmbelästigung mitbekommen hat, führt dies nicht zum Ausschluss des Minderungsrechts wegen Unerheblichkeit (vgl. BGH, Urteil vom 29.10.1986 – VIII ZR 144/85- wonach der Vermieter nicht mit Erfolg einwenden kann, der Mieter hätte die Mietsache, auch wenn sie zum vertraglichen Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht genutzt).

Entscheidend ist letztlich, wie ein durchschnittlich empfindender Mieter die Lärmbelästigung empfunden hätte, wenn er die Wohnung hätte nutzen wollen.

2. Das Minderungsrecht besteht nicht, wenn der Wasserschaden in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt

Das Minderungsrecht ist zwar nicht von einem Verschulden des Vermieters abhängig. Umgekehrt besteht es jedoch nicht, wenn die Ursache für den Wasserschaden, der den Einsatz der Trocknungsgeräte notwendig gemacht hat, in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt. Eine Minderung ist nämlich ausgeschlossen, wenn der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.2010 -VIII ZR 113/10). Kommt es z.B. zu einem Wasserschaden, weil der Mieter den Hahn für den Zulauf zu seiner Waschmaschine vor dem Verlassen der Wohnung nicht abgedreht hat, ist ihm der Mangel zuzurechnen mit der Folge, dass kein Minderungsrecht besteht.

Kommt es zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, ist das Minderungsrecht ebenfalls ausgeschlossen, wenn diese auf ein falsches oder unzureichendes Heiz- und /oder Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist (vgl. LG Lüneburg, Urteil vom 22.11.2000 – 6 S 70/00). Ausführliche Informationen hierzu erhalten Sie in unserem Beitrag: „Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung.“

3. Die Höhe der Minderungsquote hängt von dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ab

Wie bereits oben abgedeutet, ist in der Regel nicht die Frage, ob der Mieter überhaupt zur Minderung der Miete berechtigt ist, sondern die Höhe der Minderungsquote das zentrale Problem. Diese hängt vom Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ab, die durch den Einsatz der Trocknungsgeräte entsteht. Ebenso wie bei der Beurteilung der Frage, ob die Beeinträchtigung die von § 536 Abs.1 BGB geforderte Erheblichkeit aufweist, gilt auch hier, dass es für die Einschätzung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht auf das subjektive Empfinden des betroffenen Mieters, sondern auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen ankommt (vgl. BGH Urteil vom 20.11.1992 – V ZR 82/91). Auch hängt die Höhe de Minderungsquote nicht davon ab, ob und wie lange sich der Mieter während der Trocknungsmaßnahmen in der Wohnung tatsächlich aufgehalten hat. Entscheidend ist die objektive, nicht die vom betroffenen Mieter empfundene Gebrauchsbeeinträchtigung.

Eine verallgemeinerungsfähige Aussage darüber, in welchen Fällen die Miete um wie viel gemindert werden kann, ist nicht möglich. Die exakte Höhe der Minderungsquote muss unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls ermittelt werden. Im Folgenden sollen aber einige Faktoren genannt werden, die auf die Höhe der Minderungsquote bei Trocknungsmaßnahmen nach einem Wasserschaden grds. Einfluss haben.

Hierzu gehören insbesondere:

  • Die Anzahl der betroffenen Zimmer,
  • die Art Funktion der betroffenen Zimmer,
  • die Dauer der Trocknungsmaßnahmen,
  • die Lautstärke der Trocknungsgeräte,
  • das Maß der Herabsetzung der nutzbaren Wohnfläche durch das Aufstellen der Trocknungsgeräte.

Keine Rolle spielt hingegen insbesondere,

  • ob den Vermieter hinsichtlich der Entstehung des Wasserschadens ein Verschulden trifft,
  • ob der Vermieter gegen Dritte Ersatzansprüche

Beachte:

Hat der Mieter die Entstehung des Wasserschadens zwar nicht alleine zu verantworten (dann wäre das Minderungsrecht ausgeschlossen), trifft ihn aber ein Mitverschulden, wird die Minderungsquote je nach dem Grad des Verschuldens herabgesetzt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.06.2009 – 67 S 279/08).

Beispiele aus der Rechtsprechung

Die folgenden Beispiele aus der Rechtsprechung sollen ein Gefühl dafür vermitteln, welche Minderungsquote in welchen Fällen angemessen ist. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass die Gerichte häufig für alle durch einen Wasserschaden verursachten Beeinträchtigungen eine Gesamtminderungsquote bilden und die Beeinträchtigungen, die durch den Betrieb der Trocknungsgeräte verursacht werden, nur ein Teil dieser Gesamtquote ist.

  • Beträgt der durch die Trocknungsgeräte verursachte Geräuschpegel dauerhaft 50 dB (A) oder mehr, ist dem Mieter der Verbleib in der Wohnung nicht zuzumuten. Die Minderungsquote beträgt wegen der Unbewohnbarkeit 100 % (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008- 109 C 256/07).
  • Kommen zu den durch Schimmel, Feuchtigkeit und Bauarbeiten hervorgerufenen Beeinträchtigungen weitere Beeinträchtigungdurch die Lautstärke der Trocknungsgeräte hinzu, ist eine Minderungshöhe von 80% angemessen (vgl. AG Köln, Urteil vom 25.10.2011 – 224 C 100/11).
  • Müssen zum Zwecke der Trocknung einer Schimmelbefall verursachenden Feuchtigkeit sämtliche Möbel von den Wänden eines Einzimmer-Appartements abgerückt werden, wodurch sich die Bewegungsfreiheit in der Wohnung auf ein Minimum reduziert und müssen außerdem zum Zwecke der Trocknung zwei Trocknungsgeräte aufgestellt werden, die zusätzlichen Platz einnehmen und den Lebensraum in der Wohnung nochmals reduzieren, ist unter Berücksichtigung der durch den Schimmelbefall verursachten Beeinträchtigung eine Minderung von 80 % angemessen (vgl. LG Köln, Urteil vom 29.03.2012 – 1 S 176/11).

4. Das Führen eines Lärmprotokolls kann hilfreich sein

Häufig kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über das Ausmaß der Beeinträchtigungen, zu denen es für den Mieter durch Trocknungsmaßnahmen gekommen ist. Nicht selten sehen sich die Parteien auch vor Gericht wieder, wenn entweder der Mieter die seiner Meinung nach zuviel gezahlte Miete zurückverlangt oder der Vermieter den Mieter auf Zahlung der vollständigen Miete verklagt. Für solche Fälle empfiehlt es sich für den Mieter, die Beeinträchtigungen – soweit es um die Geräusche geht, die die Trocknungsgeräte verursachen- in einem Lärmprotokoll zu dokumentieren.

Mit diesem Protokoll kann zwar im Falle eines Bestreitens des Vermieters vor Gericht nicht der unmittelbare Beweis für die Richtigkeit der darin dokumentierten Geräuschimmissionen erbracht werden. Es erleichtert dem Mieter aber die erforderliche substantiierte Darlegung der Gebrauchsbeeinträchtigung und steigert die an ein Bestreiten des Vermieters zu stellenden Anforderungen.

Einzelheiten zum Lärmprotokoll, insbesondere zu seinem Inhalt, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Lärmprotokoll vor Mietminderung führen? Tipps + Vorlage.“

 5. Das Recht des Mieters, Schadensersatz zu verlangen, bleibt unberührt

Nicht selten kommen zu der reinen Beeinträchtigung bzw. der Aufhebung der Nutzbarkeit der Wohnung weitere Umstände hinzu, die finanzielle Einbußen für den Mieter verursachen. Diese Vermögenseinbußen kann der Mieter von seinem Vermieter unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes gem. § 536a Abs.1 BGB ersetzt verlangen, wenn der Vermieter den Wasserschaden zu vertreten hat (Verschuldenshaftung) oder die Ursache hierfür bereits bei Vertragsschluss vorhanden war (Garantiehaftung).

Typische Kosten, die dem Mieter durch Trocknungsmaßnahmen im Falle eines Wasserschadens entstehen, sind z.B.:

  • Kosten für eine ggf. erforderliche Aus– und Einlagerung von Möbeln (Transportkosten, Raummiete),
  • erhöhte Stromkosten durch den Einsatz der Trocknungsgeräte,
  • Hotelkosten Kosten für eine anderweitige Ersatzunterkunft, wenn die Wohnung unbewohnbar geworden ist. Da der Mieter bei einer Unbewohnbarkeit der Wohnung jedoch bereits gem. § 536 Abs.1 BGB von der Zahlung der Miete befreit ist, sind diese Kosten allerdings nur dann bzw. insoweit erstattungsfähig, als sie die Miete übersteigen, die für den betreffenden Zeitraum für die Wohnung zu zahlen gewesen wäre, wenn der Wasserschaden nicht eingetreten wäre. Anderenfalls stünde der Mieter besser da, als er es ohne den Wasserschaden getan hätte. Der Mieter darf sich außerdem nicht in ein Luxushotel einquartieren und auch keine Ersatzwohnung mit höherem Standard anmieten, sondern muss die (Hotel-) Kosten auf Grund seiner Schadensminderungsobliegenheit (vgl. § 254 Abs.2 BGB) in angemessenem Rahmen halten.
  • Mehraufwandfür außerhäusliche Verpflegung, wenn bzw. solange die Wohnung unbewohnbar ist.
  • Arbeitsaufwand für Trocknungsmaßnahmen, die der Mieter selbst durchführt.

Beachte:

Dem Mieter steht kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Haftung des Vermieters im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen ist. Ein Haftungsausschluss ist – sofern der Vermieter den Mangel, der den Wasserschaden verursacht hat, nicht arglistig verschwiegen hat (vgl. § 536d BGB)- durch Individualvereinbarung sehr weitreichend möglich und findet seine Grenzen lediglich in den §§ 134,138, 242 BGB. Der formularvertragliche Haftungsausschluss erfährt durch § 309 Nr.7 BGB weitere Einschränkungen. Nähere Einzelheiten zum Ausschluss der Haftung des Vermieters für Schäden, die durch einen Mangel der Mietsache herbeigeführt worden sind, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Mietvertrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter (Wohnungsmietvertrag) in Zf.10.“

6. Fazit und Zusammenfassung

  1. Müssen in einer Mietwohnung nach einem Wasserschaden Trocknungsmaßnahmen durchgeführt werden, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, es sei denn, die dadurch verursachten Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs sind unerheblich.
  2. Das Recht zur Minderung der Miete entfällt, wenn der Mieter den Wasserschaden zu verantworten hat.
  3. Die Höhe der Minderungsquote ist in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigung zu ermitteln.
  4. Unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 BGB kann der Mieter zusätzlich Schadensersatz verlangen.

14 Antworten auf "Mietminderung bei Trocknung nach Wasserschaden"

  • Kramer Christin
    10.12.2021 - 11:21 Antworten

    Guten Tag,

    wo kann ich die die Mietminderung berechnen lassen?
    Ich hatte Schimmelbefall, Wasserschaden und Trocknungsgeräte aktuell in mehreren Zimmern.
    Ich bin mir unschlüssig, wie ich das bewerten soll.

    Vielen Dank im Voraus

    Mit freundlichen Grüßen

    Christin Kramer

    • Mietrecht.org
      10.12.2021 - 13:49 Antworten

      Hallo Christin,

      jeder Anwalt der sich mit Mietrecht auskennt, wird ihm hier helfen können. Ansonsten empfehle ich Einblick in passende Urteile zu nehmen und eine sinnvolle Mietminderung herzuleiten. Am sichersten ist der Weg, wenn Sie eine Mietminderung einvernehmlich mit dem Vermieter vereinbaren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reuß Brigitte
    02.02.2022 - 13:05 Antworten

    Wasserrohrbruch in der Wohnung über mir. Bei mir mussten Fliesen aufgemacht werden und Decke und Wand aufgestemmt werden. Fliesen wurden erneuert, aber die Wand ist offen und ich habe seit 2 Wochen keine Waschgelegenheit, weil alles abgebaut wurde. Jetzt sagt der Vermieter, das ist Versicherungssache und ich bekomme seit 2 Wochen keine Antwort, wie oder wann die Instandsetzungsarbeiten fortgeführt werden. Auch habe ich keinen Ansprechpartner. Bekomme nur zur Antwort, dass die Monteure sich bei mir melden. Wie lange muss ich auf einen weiteren Termin warten, bis das Bad wieder hergestellt ist. Kann ich Entschädigung und Mietminderung machen .
    Gruß B. Reuß

    • Mietrecht.org
      02.02.2022 - 13:14 Antworten

      Hallo Brigitte,

      danke für Ihren Beitrag. Ihre Schilderungen sind ein klassischer Fall für eine Mietminderung. Bei dem aktuellen Handwerkermangel wundert es mich nicht, dass es länger dauert als Ihnen lieb wäre.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marianne Clermont
    04.02.2022 - 21:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    in der vermieteten 4,5 Zimmer-Maisonette-Wohnung meines Hauses (EG und Souterrain) steht nach einem Heizungsrohrbruch im Flur des Souterrains ein Trocknungsgerät, das 14 Tage lang tagsüber 12 Stunden laufen soll. Der Lärm ist nur im Souterrain zu hören (ca. 50 qm: 2 Räume, 1 Bad), im EG nicht (ca. 70 qm: 2,5 Räume einschl. Wohnzimmer, Küche, Bad). Die Mieter, ein junges Paar, wollen die Miete um 100 % kürzen. Ist das angemessen? Die gesamte Wohnung ist nutzbar. Es geht nur um den Lärm tagsüber in den unteren Räumen. Der nervt natürlich sehr, aber eben nur unten.
    Freundliche Grüße
    Marianne Clermont

    • Mietrecht.org
      06.02.2022 - 12:51 Antworten

      Hallo Marianne,

      Sie beschreiben die Situation schon gut – wenn die Wohnung teilweise nutzbar ist, dann ist m.E. auch keine 100% Mietminderung möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sophie Riegel
    13.02.2022 - 08:16 Antworten

    Lieber Herr Hundt,
    in meiner 1-Raum-Wohnung musste aufgrund eines Wasserschadens, den ich nicht verursacht habe, ein Bautrockner aufgestellt werden. Ich darf ihn Nachts zum Schlafen ausstellen aber die Hitze, Trockenheit und der Geruch lässt sich dann auch durch Lüften nicht so schnell beseitigen.
    Ich habe noch ein kleines Bad und eine Abstellkammer. Bin ich trotz Ausschalten des Gerätes zum Schlafen zu einer 100% Mietminderung berechtigt? Ich habe einen normalen Beruf außer Haus.
    Mit freundlichen Grüßen
    S. Riegel

    • Mietrecht.org
      14.02.2022 - 07:55 Antworten

      Hallo Sophie,

      vermutlich sind 100 % überzogen. Vergleichen Sie Ihren Fall zum Beispiel mit dem dritten Beispiel unter “Beispiele aus der Rechtsprechung”. Am besten ist es ohnehin, einvernehmlich einen angemessenen Satz mit dem Vermieter zu bestimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Fischer
    16.02.2022 - 09:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bewohne ein 2-Zimmermietwohnung und habe im Schlafzimmer einen nicht selbst verschuldeten Wasserschaden. Heute wird ein Trocknungsgerät installiert und zur besseren Trocknung ein Loch in die Wand gebohrt. Das Schlafzimmer ist daher nicht wirklich nutzbar und ich wollte deswegen die Miete um 40% kürzen.

    Da meine Frau und ich getrennt sind, habe ich ab 24.02. die beiden Kinder wegen Ferien für eine Woche und ohne das 2. Zimmer ist das mMn nicht zumutbar. Kann ich mit den Kindern für diese Zeit in ein Hotel und mit wem sollte ich das im Vorfeld klären? Vermieter oder Hausverwaltung?

    Gruß
    Thomas Fischer

    • Mietrecht.org
      16.02.2022 - 10:59 Antworten

      Hallo Thomas,

      Sie müssen niemanden Fragen, um ins Hotel zu ziehen. Nur wenn Sie an die evtl. Kostenerstattung denken, sollten Sie mit der Hausverwaltung sprechen (diese vertritt in der Regel den Vermieter).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Felix Schellenberger
    23.02.2022 - 21:40 Antworten

    Werter Herr Hundt,

    bei mir besteht seit mehreren Monaten ein Wasserschaden im Flur unterhalb des Bodens. Dieser ist durch undichte Ventile in einem Versorungsschat entstanden. Dadurch ist der Boden aufgequollen. Mittlerweile waren 3x Handwerke vor Ort und haben den Schaden begutachtet, dann die Undichtigkeit beseitigt und nun den Boden entfernt und einen Bautrockner aufgestellt.

    Der Geräuschpegel liegt im Flur dauerhaft weit über 50db und selbst durch die geschlossene Tür zum Schlafzimmer ist ein Schlafen für mich nur mit Ohrenstöpseln möglich. Von der Geruchs- und Staubbelästigung des durch im 40+ Jahre alten Unterbodens befindlichen Staub und andere Stoffe ganz zu schweigen.

    Ich habe einen Stromzähler zwischen Steckdose und Trockner geschaltet, um die genauen Stromkosten ermitteln zu können.

    Der Flur ist für mich nicht nutzbar und zwischen Wohn- und Schlafzimmer zu wechseln ähnelt einem Turnstück da der begehbare Weg doch sehr schmal ist.

    Können Sie mir in diesem Fall einen Hinweis geben, wie man in einem solchen Fall am besten mit der Verwaltung kommuniziert um eine Mietminderung geltend machen zu können und wie hoch diese Minderung ausfallen kann.

    Vielen Dank!

    Mit freundlichen Grüßen

    Felix Schellenberger

  • Kaul
    14.03.2022 - 18:43 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bewohne mit meiner Frau (derzeit in Chemotherapie), eine 2-Zimmer-Whg.über zwei Etagen im Souterrain. Unten befinden sich Bad und Schlafzimmer. Im Bad wurde im Zu/Ablauf zum Heizkörper ein Rohrschaden unter dem Fliesenspiegel festgestellt. Nunmehr trat Wasser an den Innenwänden, besonders hinter den Kleiderschränken im Schlafraum in den Wänden zu tage. Die Wände sind stark durchnässt und mit Schimmel großflächig befallen.
    Heute wurde die defekte Rohrleitung repariert, es gibt aber keinerlei Aussagen zu weiteren Verlauf Das Schlafzimmer ist wegen der Nässe und des Schimmels nicht bewohnbar. Ich arbeite zudem im 3-Schicht-System rollende Woche.
    Frage: Kann ich anfallende Kosten für eine Ausweichwohnung/Pension/Hotel dem Vermieter weitergeben oder müssen wir in der Wohnung verbleiben?

    März 2022
    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      14.03.2022 - 19:11 Antworten

      Hallo Herr Kaul,

      grundsätzlich wäre eine Mietminderung der erste Schritt. Hier eine Hilfe: Mietminderung bei Trocknung nach Wasserschaden

      Eine Mietminderung kann auch die volle Warmmiete umfassen, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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