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Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung – Anleitung für Mieter

Obwohl der monatliche Zahlbetrag der Nebenkosten bereits schon zu Beginn im Mietvertrag als feste Summe zwischen den Parteien vereinbart wird, ist es doch möglich diesen auch im laufenden Mietvertrag noch herabzusetzen.

So, zum Beispiel durch eine Kürzung der Nebenkostenvorauszahlungen. Wenn sich nämlich, etwa nach der ersten Abrechnung, herausstellt, dass die monatlichen Zahlungen zu hoch angesetzt sind, kann für den Mieter ein Grund bestehen, den Nebenkostenbetrag kürzen zu wollen, um seine monatlichen Belastungen zu senken.

Ein solches Kürzungsrecht des Mieters bezüglich der Nebenkosten wird gesetzlich beispielsweise in § 560 Abs. 4 BGB eingeräumt und kann überdies auch in anderen Fallkonstellationen entstehen.

Wann es Ihnen als Mieter im konkreten Einzelfall möglich ist, die Nebenkostenvorauszahlungen – auch dauerhaft- zu reduzieren und wie Sie dabei vorgehen können, wird Ihnen im nachfolgenden Artikel aufgezeigt.

I. Grundsätzliches zum Kürzungsrecht bei Nebenkosten

Grundsätzlich kann ein Kürzungsrecht des Mieters hinsichtlich der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen nur dann rechtmäßig sein, wenn ein hinreichender Grund besteht die ursprünglich vertraglich vereinbarte Summe abzuändern.

Ausgangspunkt ist dabei regelmäßig die Angemessenheit der festgesetzten Höhe der Nebenkostenvorauszahlung. Die gesetzliche Regelung des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB bestimmt nämlich, dass Nebenkostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen.

Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass unangemessene Nebenkostenvorauszahlungen nicht rechtmäßig sind und damit auch nicht von dem Mieter zu dulden. Das heißt, wenn sich, bereits zu Beginn oder im Laufe des Mietverhältnisses, herausstellt, dass die Nebenkostenvorauszahlungen rechnerisch zu hoch und damit unangemessen angesetzt sind, ergibt sich für den Mieter ein berechtigter Grund für eine Änderung der bisher bestehenden vertraglichen Vereinbarung.

Je nachdem, ob sich die Unangemessenheit des Zahlungsbetrags bereits zum Vereinbarungszeitpunkt oder erst während des Vollzugs des Mietverhältnisses herausstellt, ist auch der Umfang des daraus entstehenden Anspruchs auf Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlungen unterschiedlich zu bestimmen.

Das bedeutet, es ist für das Recht des Mieters auf Änderung des Nebenkostenzahlbetrages entscheidend, zu welchem Zeitpunkt die Unangemessenheit der vereinbarten Vorauszahlung auftritt.

Achtung:

Bei monatlichen Nebenkostenzahlungen, die als Pauschale geleistet werden, gilt die gesetzliche Regelung des § 560 Abs. 4 BGB nicht. Dies ergibt sich aus dem einfachen Grund, das die Nebenkostenpauschale im Gegensatz zur Vorauszahlung unabhängig vom tatsächlichen Anfall der Nebenkosten gezahlt wird.

1. Bestimmung der Unangemessenheit der Nebenkostenvorauszahlung

Das Gesetz gibt weder eine Unter- noch Obergrenze für eine angemessene Nebenkostenvorauszahlung vor, da diese Größe naturgemäß je nach Wohnfläche, Personenanzahl und persönlichem Verbrauch schwankt.

In § 556 Ans. 3 Satz 1 Hs. 2 BGB ist als Orientierungspunkt für die Angemessenheit einer Nebenkostenvorauszahlung allerdings das Gebot der Wirtschaftlichkeit festgeschrieben. Danach muss der Ansatz der zu zahlenden Nebenkosten unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit vorgenommen werden. Das heißt, der Vermieter hat einen Zahlbetrag festzulegen, der den voraussichtlichen jährlichen Verbrauch ungefähr abdeckt und nicht übermäßig überschreitet.

Die Maßstäbe sind hier allerdings nicht zu streng anzusetzen und der Vermieter hat das Recht eine Schätzung vorzunehmen, insbesondere wenn keine entsprechenden Vorjahresvergleichszahlen oder ähnlichen Bezugspunkte vorliegen, so der BGH im Urteil vom 11. Februar 2004, Az.: VIII ZR 195/03. Eine exakte Kostendeckung kann dabei selbstverständlich nicht immer erwartet werden, ist aber auch nicht notwendig. Hier kommen dann die beiderseitigen Änderungsmöglichkeiten des vereinbarten Zahlungsbetrages zum tragen.

Tipp:

Wenn Sie weitere Einzelheiten zum Thema der Bestimmung eines angemessenen Nebenkostenzahlungsbetrages erfahren möchten, dann lesen Sie doch auch den Artikel „Angemessene Höhe für die Nebenkostenvorauszahlung ermitteln“.

2. Unangemessene Höhe Nebenkostenvorauszahlung bei Vertragsschluss

In einigen Fällen kann es vorkommen, dass der monatliche Zahlbetrag bereits zu Beginn des Mietverhältnisses unangemessen hoch veranschlagt wurde.

Wenn dies zutrifft, dann ist die entsprechende mietvertragliche Vereinbarung durch den Verstoß gegen § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB insoweit unwirksam, wie die Höhe der vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen die Grenze der Angemessenheit übersteigt. Dies bedeutet, dass die mietvertragliche Vereinbarung bezüglich der Höhe des Zahlbetrages nach § 134 BGB teilnichtig ist soweit sie gegen die gesetzliche Regelung des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB verstößt. Teilnichtigkeit meint verinfacht gesagt, dass die vertragliche Vereinbarung nicht insgesamt unwirksam wird, sondern eben nur zu dem Teil der gegen das Gesetz verstößt. Soweit also eine vertraglich vereinbarte Summe der Nebenkostenvorauszahlungen für Sie als Mieter unangemessen zu hoch angesetzt wurde, entbindet Sie dies nicht von der vertraglichen Verpflichtung zur Zahlung der angemessen
Nebenkostenvorauszahlungen, sondern lediglich von der Zahlung des unangemessenen Teils.

Beispiel:

Wenn vertraglich zwischen den Mietvertragsparteien eine Summe von monatlich 300,00 € Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart wurde, tatsächlich aber nur 150,00 € angemessen sind, dann ist es dem Mieter eben nicht erlaubt sich auf eine Nichtigkeit der Vereinbarung zu berufen und keine Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten. Sondern, er ist vielmehr immer noch verpflichtet, den angemessenen Teil der Vereinbarung einzuhalten und monatlich die angemessenen 150,00 € Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten.

Aus der Teilnichtigkeit erwächst ihm aber automatisch ein Kürzungsrecht auf den angemessenen Betrag, da der überschießende zur Unangemessenheit führende Teilbetrag eben nicht geschuldet ist.

Für Sie als Mieter bedeutet, das, dass Sie in einem solchen Fall ohne weiteres und ohne Absprache mit dem Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen einseitig auf den angemessenen Zahlbetrag herabsenken können, insbesondere bei offenkundigen Verstößen gegen das Gebot der Angemessenheit; so unter anderem das Bayerisches Oberstes Landesgericht vom 05.10.1995, Az.: RE-Miet 1/95 und Soergel/Kummer BGB 11. Aufl. § 4 MHG Rdnr. 3, Barthelmess WKSchG 5.Aufl. Rnr. 11, jeweils zu § 4 MHG; auch Emmerich/Sonnenschein § 4 MHG Rnr. 6.

Achtung: Wichtig ist hier, das die Unangemessenheit offensichtlich sein muss. Sie müssen als Mieter in der Lage sein, die tatsächliche Unangemessenheit der Vereinbarung einschließlich der maßgeblichen Umstände, die zu Ihrem Ergebnis führen, darzulegen.

Beispielsfall: Kürzungsrecht aufgrund eines unzulässigen „Sicherheitszuschlags“ 

Nach dem zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist es dem Vermieter beispielsweise untersagt, abstrakte Posten in die Kalkulation des zu erwartenden Nebenkostenverbrauchs einzubeziehen, BGH Entscheidung vom 10.07.2012 Az.: VIII ZR 294/10. Deshalb sind von Vermietern als sogenannte „Sicherheitszuschläge“ einbezogene Posten in der Nebenkostenverbrauchskalkulation unzulässig, soweit nicht ein konkreter nachweisbarer Anlass besteht; wie etwa eine von Energieversorgern angekündigte Preiserhöhung.

3. Unangemessene Höhe Nebenkostenvorauszahlung im Laufe des Mietverhältnisses – Kürzung nach Abrechnungsperiode

Die vereinbarte Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen kann sich des Weiteren auch im Laufe des Mietverhältnisses als unangemessen erweisen und zu einem Kürzungsrecht führen.

So kann zum Beispiel, eine zunächst angemessene Summe der Vorauszahlungen durch eine Änderung der Personenanzahl in der Mietwohnung und damit des Nebenkostenverbrauchs zu einer Unangemessenheit des bisherigen Zahlbetrages führen.

Hier ist dann zu unterscheiden:

  • Wenn sich die Unangemessenheit durch die vorzunehmende Nebenkostenjahresabrechnung herausstellt, greift dann, die bereits eingangs bezeichnete gesetzliche Reglung des § 560 Abs. 4 BGB. Diese bestimmt, dass bei einer Vereinbarung zu Nebenkostenvorauszahlungen, jede Mietvertragspartei nach einer Nebenkostenabrechnung durch eine Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen kann. Das bedeutet vereinfacht gesagt, dass dem Mieter hier ein Kürzungsrecht (auf einen angemessenen Nebenkostenzahlbetrag) in Form einer einseitigen Erklärung gegenüber dem Vermieter zusteht, wenn die Voraussetzungen des § 560 Abs. 4 BGB vorliegen.

Hinweis: Dieses gesetzliche Anpassungsrecht kann nach den Ausführungen des BGH auch und gerade bei einer unrichtigen Abrechnung vorgenommen werden, bevor der Vermieter eine inhaltlich korrekte Abrechnung erstellt : „Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen“; zitiert BGH aus dem Urteil vom 6. Februar 2013, Az.: VIII ZR 184/12.

  • Steht die Nebenkostenabrechnung des Vermieters allerdings noch bevor, so hat der Mieter im Regelfall keinen einseitig durchsetzbaren Anspruch gegenüber dem Vermieter, die Kürzung der bisherigen Nebenkostenvorauszahlung zu verlangen. Er ist hier an die vertragliche Vereinbarung gebunden und kann daher lediglich versuchen eine einvernehmliche Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlungen vorzunehmen oder eben die Abrechnung abwarten und dann wie beschrieben vorgehen.

II. Vorgehen bei der Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung

Wie Sie am Besten gegenüber Ihrem Vermieter vorgehen, um die Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung geltend zu machen, kommt auf den jeweiligen Einzelfall an und insbesondere darauf, aus welchem Grund sich Ihr Kürzungsrecht ergibt.

Beziehen Sie sich auf § 560 Abs. 4 BGB müssen Sie die zukünftige Kürzung in Textform gegenüber Ihrem Vermieter erklären und dürfen ohne auf entsprechende Zustimmung zu warten eine entsprechende Herabsetzung der Zahlung im folgenden Abrechnungsmonat vornehmen .

Wenn Sie sich demgegenüber auf Gründe beziehen wie etwa die Reduzierung der Personenzahl in der Wohnung, eine Modernisierung der Wärmedämmung oder etwa die Sanierung der Heizungsanlage verbunden mit dem deshalb zu erwartenden zukünftigen geringeren Energieverbrauch, müssen Sie versuchen ein gegenseitiges Einvernehmen mit dem Vermieter. Ein selbstbestimmtes Herabsetzen des Zahlungsbetrages ist hier nicht zulässig und führt zu einer mietvertraglichen Pflichtverletzung ihrerseits.

Nur in den Fällen, in denen, wie unter Ziffer I.2. ausgeführt ein offensichtlicher Verstoß gegen das Angemessenheitsgebot der Nebenkostenvorauszahlung vorliegt, ist eine einseitige Herabsetzung auch ohne schriftliche Ankündigung Ihrerseits zulässig.

14 Antworten auf "Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung – Anleitung für Mieter"

  • Winfried Henrich
    26.10.2020 - 16:06 Antworten

    Ich habe eine Frage zu den Nebenkosten:

    Darf ein Mieter die Nebenkosten eigenmächtig um die Hälfte reduzieren,wenn der Partner verstorben ist?

    Für eine Antwort wäre ich Ihnen dankbar.

    Freundliche Grüße
    W.Henrich

    • Mietrecht.org
      27.10.2020 - 15:29 Antworten

      Hallo Winfried,

      wenn die Nebenkosten nach Personen abgerechnet werden (Mietvertrag?), ist eine Reduzierung möglich. In der Regel sollte das in Abstimmung mit dem Vermieter geschehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Brigitte Holdmann
    28.02.2021 - 11:32 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    Ihr Artikel hat mir sehr gefallen. Ich habe eine spezielle Frage dazu: kann ich die Kosten für Garten- und Hausmeistertätigkeiten in den Nebenkosten kürzen, wenn diese Arbeiten nicht annähernd gemäß Leistungsverzeichnis erbracht werden, jedoch mit wesentlich höheren Kosten in der Jahresabrechnung abgerechnet werden.
    Ihrer Antwort sehe ich mit Interesse entgegen und verbleibe

    mit freundlichen Grüßen
    Brigitte Holdmann

    • Mietrecht.org
      28.02.2021 - 13:55 Antworten

      Hallo Brigitte,

      das wird im Nachhinein schwer zu legen sein. Haben Sie den Vermieter dennoch im entsprechenden Jahr (mehrfach und nachweisbar) aufgefordert, die Arbeiten korrekt ausführen zu lassen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Duman
      16.03.2021 - 17:51 Antworten

      Guten Tag,

      für mich ergibt sich folgende Sachlache.
      Pauschale Vereinbarung der Nebenkosten mit dem Vermieter.

      Durch den Verkauf der Wohnung konnte ein Einblick in die Betriebskosten bekommen werden.
      Die gezahlten Nebenkosten sind ein Vielfaches der umlagefähigen Posten.
      Kann ich für die gezahlten Nebenkosten eine Rückforderung stellen. Es handelt sich zwar um eine Pauschale, allerdings ist die in der Höhe nicht angemessen ausgewiesen.

      Viele Grüße,
      TDuman

      • Mietrecht.org
        17.03.2021 - 08:30 Antworten

        Hallo Herr Duman,

        recherchieren Sie danach, wie Sie den Vermieter zur Offenlegung der Berechnung auffordern können. M.E. gibt es dazu leider kein Recht auf Mieterseite.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Wolfgang
    25.05.2021 - 16:25 Antworten

    Guten Tag,

    ich wohne als Untermieter in einer WG. Nun zieht die Hauptmieterin aus und nimmt das in den Nebenkosten enthaltene Internet mit. Das ist mit 15€ p.P. ein relativ kleiner Posten, aber da ich nun gezwungen bin, selbst einen Vertrag abzuschließen, habe ich natürlich kein Interesse, doppelt zu zahlen. Kann ich eigenmächtig (mit schriftlicher Ankündigung) die Nebenkostenvorauszahlung anpassen?

    Freundliche Grüße

    • Mietrecht.org
      25.05.2021 - 19:54 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      wenn die Hauptmieterin auszieht und die Leistung (Nebenkosten) sind ändern, dann sollten Sie am besten einvernehmlich die Vorauszahlung anpassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Wolfgang
        25.05.2021 - 21:21 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort. Leider ist das Verhältnis gestört und eine ‚einvernehmliche‘ Einigung zu erzielen würde deutlich begünstigt, wenn ich sie klar über die Rechtslage informieren kann (sofern diese mir gestattet, die Nebenkosten notfalls eigenmächtig anzupassen). Da § 560 Abs. 4 BGB scheinbar nur nach einer Abrechnung zu greifen scheint, ist das meinem Verständnis nach hier nicht passend. Dennoch kann es doch nicht sein, dass der Vermieter einfach eine mit Nebenkosten finanzierte Leistung streichen kann, ohne die Vorauszahlung anpassen zu müssen. Oder bin ich da zu naiv?

        Vielen Dank

        • Mietrecht.org
          26.05.2021 - 11:31 Antworten

          Hallo Wolfgang,

          spätestens bei der Abrechnung erhalten Sie die zuviel gezahlten Vorauszahlungen (ohne Gegenleistung / Beleg) zurück.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Miriam
    09.08.2021 - 11:56 Antworten

    Guten Tag, ist der Mieter berechtigt, der festgesetzten monatlichen Nebenkostenpauschale für Warmwasser zu widersprechen, wenn ein mindestens 6 bis 8 wöchiger Zugang zu Warm- bzw. Heißwasser z. B. beim Duschen oder beim Spülen in der Küche nicht gewährt werden kann? Zurzeit ist das Wasser nur lauwarm, geschuldet durch eine defekte Wärmeplatte, die laut Hausverwaltung erst in ca. 6 bis 8 Wochen ausgetauscht und erneuert werden kann (keine Ersatzteile so schnell lieferbar wegen der Unwetterkatastrophe). Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar. MfG

    • Mietrecht.org
      09.08.2021 - 13:15 Antworten

      Hallo Miriam,

      der Mieter setzt bei der Pauschale an, weil er es offensichtlich nicht besser weiß. Der eigentlich richtige Weg ist eine Mietminderung der Bruttowarmmiete.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Miriam
        09.08.2021 - 14:27 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort, Herr Hundt. Ist meine Vermieterin, der ich monatlich die Warmmiete überweise, meine erste Anlaufstelle oder muss ich die Hausverwaltung, die das Obkekt betreut, kontaktieren?

        • Mietrecht.org
          09.08.2021 - 15:44 Antworten

          Hallo Miriam,

          an die Hausverwaltung wenden Sie sich nur dann, wenn die Hausverwaltung die Vermieterin vertritt. Davon ist i.d.R. auszugehen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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