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Keine Nebenkostenabrechnung erhalten – Was Mieter jetzt tun sollten

Der Jahreswechsel zieht schnell vorbei und so steht bei den meisten Haushalten auch bald die jährliche Nebenkostenabrechnung bevor. Doch was ist, wenn bereits die Vorjahresabrechnung noch nicht gestellt wurde? – Das Jahr 2016 hat schon begonnen und das Jahr 2014 wurde noch nicht abgerechnet?

Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie als Mieter was Sie jetzt unbedingt beachten müssen und wie Sie am Besten vorgehen, um Ihre Rechte geltend zu machen. So, mag sich manch einer freuen, da befürchtete Nachzahlungen möglicherweise als verfristet gelten, doch was ist mit Nebenkostenguthaben und wie macht man diese nun geltend?

Das Fehlen der Nebenkostenabrechnung stellt einen Verstoß gegen die gesetzliche Abrechnungspflicht nach § 556 Abs. 3 BGB bei Nebenkostenvorauszahlungen dar, die gewisse Anspruchsausschlüsse seitens des Vermieters zur Folge hat.

Erfahren Sie hier was Sie jetzt als Mieter tun sollten.

I. Voraussetzung: Umlagevereinbarung mit Nebenkostenvorauszahlungen

Grundsätzlich ist das Fehlen der Jahresabrechnung über die Nebenkosten nur relevant, wenn in Ihrem Mietvertrag die Umlage der Betriebs- beziehungsweise Nebenkosten durch sogenannte Nebenkostenvorauszahlungen nach § 556 Abs. 2 S. 1 BGB vereinbart wurde.

Das bedeutet, in Ihrem Mietvertrag ist eine Klausel zu finden, in der

  1. Sie die Nebenkosten der Mietwohnung zu tragen haben und
  2. monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu leisten sind.

Bei Vorlage dieser kumulativen Voraussetzungen besteht in der Regel grundsätzlich eine gesetzliche Abrechnungspflicht des Vermieters, deren Verletzung der Nichterteilung der Abrechnung gleichsteht.

II. Abrechnungspflicht des Vermieters

Die Verletzung der Abrechnungspflicht steht dem Nichterhalt der Abrechnung gleich, da eine Nebenkostenabrechnung nur dann als beim Mieter zugegangen gilt, wenn sie formell ordnungsgemäß erteilt wurde. Dies kann aber nur dann der Fall sein, wenn die Abrechnungspflicht formell erfüllt wurde.

Diese gesetzliche Abrechnungspflicht des Vermieters nach § 556 Abs. 3 BGB beinhaltet maßgeblich zwei formell zu beachtende Punkte:

Der Abrechnungszeitraum bezeichnet in zeitlicher Hinsicht den Umfang über den abzurechnen ist und bestimmt in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB die Länge von einem Jahr. Es muss sich dabei nicht zwingend um die Datierungen des Kalenderjahres handeln und der Abrechnungszeitraum kann auch unter gewissen Umständen verkürzt werden, wenn dem Mieter dadurch keine Nachteile entstehen. In der Regel soll der Zeitraum über den der Nebenkostenverbrauch des Mieters abgerechnet wird allerdings 12 Monate betragen. Damit hat der Vermieter also über den jährlichen Verbrauch der Nebenkosten abzurechnen mit der Folge, das die Abrechnungspflicht verletzt ist, wenn er beispielsweise über einen längeren Zeitraum abrechnet.

Die Abrechnungsfrist bestimmt dagegen den Zeitraum, der dem Vermieter zusteht, um die Abrechnnung zu erstellen und dem Mieter zugehen zu lassen. Diese ist in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ebenfalls mit einem Jahr bestimmt und beginnt mit Ablauf des zu Grunde gelegten Abrechnungszeitraums. Wird diese Frist vom Vermieter überschritten, gilt diese als nicht formell ordnungsgemäß, mit der Rechtsfolge, das der Vermieter mit seinen Nebenkostennachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen ist.

Tipp: Einen Überblick über Besonderheiten in dem Zusmmenhang zwischen Abrechnungszeitraum und Abrechnungsfrist erhalten Sie auch in dem Artikel „Abrechnungszeitraum für Nebenkosten„.

Demgegenüber gibt es aber auch Fälle in denen keine gesetzliche Abrechnungspflicht für den Vermieter besteht. Eine solche Fallgestaltung liegt vor, wenn zwischen den Mietvertragsparteien entweder eine Nebenkostenpauschale oder sogar eine Inklusiv- beziehungsweise Bruttomiete vereinbart wurde. Bei der Nebenkostenpauschale handelt es sich um eine Vereinbarung, nach der zwar der Mieter die Nebenkosten trägt, diese aber durch pauschale monatliche Zahlungen begleicht ohne das es auf einen tatsächlichen Verbrauch ankommt. Bei der Brutto- oder auch Inklusivmiete fehlt es schon an einer Verpflichtung des Mieters die Nebenkosten zu tragen, denn hier beinhaltet bereits der Mietzins alle anfallenden Nebenkosten. Eine Abrechnung ist in diesen Fällen daher weder erforderlich noch zweckdienlich.

Wann der Vermieter im Übrigen verpflichtet ist, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, können Sie auch in dem Artikel „Nebenkostenabrechnung: Muss der Vermieter über Nebenkosten abrechnen?“ vertieft nachlesen. Im Streitfall ist der Zugang beim Mieter immer vom Vermieter darzulegen und zu beweisen, wenn für diesen eine Abrechnungspflicht besteht.

III. Vorgehen für den Mieter

Als Mieter sollten Sie sich immer der oben genannten Voraussetzungen bewusst sein, bevor Sie sich an Ihren Vermieter wenden.

Das bedeutet, zunächst: Überprüfen Sie, ob überhaupt eine Abrechnungspflicht seitens des Vermieters besteht.

Wenn eine Abrechnungspflicht seitens des Vermieters vorliegt, gehen Sie in folgenden Schritten weiter vor:

1. Berechung der Abrechnungsfrist

Berechnen Sie die Abrechnungsfrist, die in Ihrem Einzelfall zur Anwendung kommt.

Grundsätzlich erfolgt die Fristberechnung, wie bei allen gesetzlichen Fristen des bürgerlichen Rechts, nach den §§ 186 ff. BGB. Bei der Abrechnungsfrist, deren Lauf gemäß § 556 Abs. 3 BGB mit dem Ablauf des Abrechnungszeitraums beginnt, handelt es sich um eine sogenannte Ereignisfrist im Sinne des § 187 BGB. Dies bedeutet, der Tag an dem der Abrechnungszeitraum endet, zählt nicht mit.

Beispiele:

In einem Mietvertrag in dem das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum bestimmt ist, also der 01.01.-31.12 desselben Jahres, beginnt die Abrechnungsfrist am 01.01. des folgenden Jahres und endet am 31.12 desselben Folgejahres.

Ist der Abrechnungszeitraum beispielsweise vom 01.02.2014 – 31.01.2015 vereinbart worden, beginnt die Abrechnungsfrist am 01.02.2015 und endet ein Jahr später 31.01.2016.

Wichtig ist also, dass der letzte Tag des Abrechnungszeitraums nicht mitzählt.

Im Übrigen ist zu beachten, dass bei zulässig verkürzten Abrechnungszeiträumen auch auf deren Ende abgestellt wird. Ebenso auf wegen Angleichung verlängerte Abrechnungszeiträume. Allein durch den Auszug verändert sich der Abrechnungszeitraum nicht. Insoweit erhalten Sie auch weitere Informationen zu der Veränderungsmöglichkeit des Abrechnungszeitraums in dem Artikel: „Abrechnungszeitraum für Nebenkosten zu lang – Die Folgen für Mieter und Vermieter„.

Sollten Sie noch nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten haben, weil Sie eventuell erst eingezogen sind und daher nicht wissen, wie der Abrechnungszeitraum bei Ihnen bestimmt ist, dann gehen Sie nach dem Gesetz, wenn im Mietvertrag keine genaue Regelung zu finden ist.

2. Aufforderung zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung

Haben Sie die Frist berechnet und stellen fest, dass Sie noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten haben, obwohl die Frist schon abgelaufen ist, ist es ratsam -wenn auch nicht notwendig- den Vermieter schriftlich auf die Fristversäumnis hinzuweisen und zur Erstellung einer formell ordungsgemäßen Nebenkostenabrechnung aufzufordern. Am Besten setzen Sie auch eine kurze (z.B. einwöchige) Antwortfrist.

Gesetzlich sind Sie nicht dazu verpflichtet und es bestehen auch keine Gründe der Beweissicherung für Sie. Bei der Abrechnungsfrist handelt es sich nämlich um eine Ausschlussfrist, deren Verfristung sich nachteilig auf den Nachforderungsanspruch des Vermieters auswirkt. Der Vermieter trägt für die Einhaltung der Frist vollständig die Darlegungs- und Beweislast. Das bedeutet, der Vermieter muss Ihnen als Mieter nachweisen, dass er die Abrechnungsfrist nicht versäumt hat und wenn, dass er auch kein Verschulden am Versäumnis trägt.

3. Folge: Pflichtverletzung des Vermieters

Die Folge des Verstoßes gegen die Abrechnungspflicht, durch die verspätete oder nicht erfolgte Abrechnung durch den Vermieter, ist in erster Linie, dass er mit seinen Nebenkostennachforderungen für das Abrechnungsjahr unabhängig von der materiellen Richtigkeit der Berechnung vollständig ausgeschlossen ist, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB.

Demgegenüber ist der Mieter allerdings in keinster Weise in der Geltendmachung seiner Ansprüche beeinträchtigt. Dass heißt, der Mieter kann,

  • auch auf dem Klageweg verlangen, dass eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt wird und
  • das etwaige Nebenkostenguthaben (die er eventuell selbst bereits errechnet hat) ausgezahlt werden.

4. Was ist, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Sollte der Vermieter eine Erstellung der Nebenkostenabrechnung, trotz Abrechnungspflicht verweigern oder gar nicht antworten, ist der Mieter bei laufendem Mietverhältnis berechtigt, die Erstellung der Nebenkostenabrechnung einzuklagen und auch laufende Nebenkosten zurückzubehalten. Wie Sie diesen letztgenannten Anspruch auf das Einbehalten der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen durchsetzen, können Sie auch in dem Artikel: „Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters“ nachlesen, wobei Sie beachten sollten das sich dies nur auf die Nebenkosten beziehen darf (anderenfalls besteht die Gefahr des Zahlungsverzugs mit dem Mietzins ).

IV. Was passiert mit der Einwendungsfrist des Mieters, wenn keine Abrechnung vorliegt?

Letzlich ist festzuhalten, dass Sie sich als Mieter auch um Ihre eigene Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 und S. 6 BGB nicht sorgen müssen. Wenn Sie als Mieter keine Nebenkostenabrechnung erhalten haben, beginnt auch die von Ihnen zu beachtende einjährige Einwendungsfrist nicht zu laufen.

Die Einwendungsfrist ist nämlich wie die Abrechnungsfrist eine Ereignisfrist, die auf den Zugang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter abstellt. Somit muss entsprechend § 130 BGB die Nebenkostenabrchnung bereits in den Machtbereich des Mieters gelangt sein, um überhaupt die Frist zum Laufen zu bringen.

Ein Muster zu einem Widerspruchs- beziehungsweise Einspruchsschreiben finden Sie auch hier: „Muster-Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung – Kostenfreie Vorlage„.

8 Antworten auf "Keine Nebenkostenabrechnung erhalten – Was Mieter jetzt tun sollten"

  • Christian
    27.11.2017 - 20:08 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    Folgende Situation, wir wohnen jetzt seit 2011 zur Miete und haben seit dem auch noch keine Nebenkostenabrechnung bekommen was ich bisher nicht schlimm fand da wir ein recht gutes Verhältnis zum Vermieter haben. Jetzt hatten wir im letzten Jahr aber einen erhöhten Wasserverbrauch den wir bezahlen sollen. Allerdings wieder ohne eine Nebenkostenabrechnung von unserem Vermieter. Er hat uns lediglich eine Kopie der Wasser und Heizungs Rechnung von der Ablesefirma beigefügt. Einmal Abrechnungszeitraum 7.2016 – 6.2017 und zum Vergleich noch die von 7.2015 – 6.2016 und fordert jetzt die Differenz zum Vorjahr die 700 € beträgt. In unseren Nebenkosten sind allerdings auch noch Sachen wie Hausmeisterservice Kabelanschluss ect. vorhanden.
    Ist es jetzt rechtens von ihm einfach die Differenz zum Vorjahr zu fordern und kann ich von ihm die Nebenkosten Abrechnungen der letzten Jahre und ggf. Rückzahlung fordern?

    • Mietrecht.org
      27.11.2017 - 22:05 Antworten

      Hallo Christian,

      ich persönlich würde zumindest eine (oder mehrere) korrekte Nebenkostenabrechnung(en) des letzten Jahres / der letzen Jahre einfordern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa
    10.04.2018 - 08:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir haben folgende Situation:
    Zum Mai 2017 haben wir einen neuen Vermieter. Unser alter Vermieter ist bis heute die NK Abrechnung schuldig (Abrechnung wäre am 31.12. fällig gewesen). Wir gehen davon aus, das wir eine nicht unerhebliche Rückzahlung bekommen würden. Unser alter Vermieter ist nun nach Spanien ausgewandert und weder über Handy noch Email zu erreichen. Unsere Nachbarn oben haben ihre Abrechnung im November erhalten, hatten aber auch eine Nachzahlung. Der Vermieter kennt unsere Bankverbindung und hatte sich im Juni letzten Jahres sogar nochmal erkundigt, ob sich dort etwas geändert hat. Wie würden sie hier weiter vorgehen? Eine Rechtschutzversicherung haben wir leider nicht. Wir dachten an ein Einschreiben an die alte Adresse, in der Hoffnung, dass es einen Nachsendeantrag gibt, aber worauf müssten wir bei der Formulierung achten?
    Wir wären für jeden Tip dankbar :)
    MfG, Lisa

    • Mietrecht.org
      10.04.2018 - 18:21 Antworten

      Hallo Lisa,

      ich würde den neuen Vermieter auf die fehlende Nebenkostenabrechnung aufmerksam machen und um Abrechnung bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pütz
    04.07.2018 - 13:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bin zum 30.04.2017 aus einer Mietwohnung ausgezogen und bekomme, trotz schriftl. Aufforderung an den Vermieter, keine NK Abrechnung der letzten Abrechnungsperiode. Tel. ist er nicht zu erreichen, im Rechtschutz bin ich (noch) nicht. Ich gehe in Anlehnung an vorherige NK Abrechnungen von einer Rückzahlung in Höhe von 150,- – 200,- Euro aus.
    Was kann ich tun? Ich habe Sorge dass eine anwaltliche Hilfe mich mehr kostet als die zu erwartende Rückzahlung. Aber deshalb verzichten möchte ich auch nicht.

    Viele Grüße
    C. Pütz

    • Mietrecht.org
      04.07.2018 - 15:06 Antworten

      Hallo C. Pütz,

      für die Nebenkostenabrechnung 2017 (Kalenderjahr) hat der Vermieter bis Ende 2018 Zeit. Wenn ein Mieter nur in der Winterzeit in der Wohnung lebt, kommt oft eine hohe Nachzahlung zustande.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elena Thiemann
    18.07.2018 - 17:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Mein Partner und ich sind vor kurzer Zeit zusammen gezogen.
    Er hat in seiner vorherigen Wohnung keine NK’s erhalten. Jedoch sagt der Vermieter, nachdem letzten Monat eine Gesamtabrechnung über den Zeitraum 2013-2017 kam, er hätte die NK’s an die Hausmeister geschickt, welche meinem Partner diese hätten zukommen lassen. Dazu kommt, das die Frist, für die Nachzahlung vom 31.05.18 – 30.06.18 gesetzt ist. Der Poststempel für die Weiterversendung durch die Hausmeister ist jedoch vom 27.06.18.
    Ich bitte um ihren Rat, was unser weiteres Vorgehen betrifft, da wir nicht weiter wissen!
    Mit freundlichen Grüßen,
    E. Thiemann

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