Bei den meisten Mietverhältnissen werden die monatlichen Nebenkosten nach dem Kalenderjahr abgerechnet und der Mieter erhält vom Vermieter die Abrechnung für das aktuelle Jahr im Folgejahr. Damit werden regelmäßig auch die rechtlichen Bestimmungen des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB zum Abrechnungszeitraum eingehalten, der bestimmt, dass über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen ist.
Doch welche rechtlichen Konsequenzen ergeben sich für Vermieter und Mieter, wenn diese gesetzliche Regelung zum Abrechnungszeitraum nicht eingehalten wird, oder vielleicht sogar nicht eingehalten werden kann. Ist die Nebenkostenabrechnung dann unwirksam und damit „rechtsungültig“? Zudem könnte seitens des Mieters oder Vermieters aus gewissen Umständen heraus, Interesse bestehen, vom regulären Nebenkostenabrechnungszeitraum abzuweichen.
Diese Fragen und die umfassende Bedeutung des Abrechnungszeitraums für die Nebenkostenabrechnung soll im nachfolgenden Artikel für Sie erklärt werden.
Inhalt: Abrechnungszeitraum für die Nebenkostenabrechnung
I. Begriff des Abrechnungszeitraums
- Zeitliche Länge und Lage der Abrechnungsfrist
- Abgrenzung zur Abrechnungs- und Abrechnungsausschlussfrist
- Wer muss den Abrechnungszeitraum beachten
- Wann ist der Abrechnungszeitraum gewahrt?
II. Rechtsfolgen bei einem falschen Abrechnungszeitraum
III. Ausnahmen: Verlängerung und Verkürzung des Abrechnungszeitraums
I. Begriff des Abrechnungszeitraums
Die Bedeutung des Abrechnungszeitrums ergibt sich bereits aus dem Wortlaut und beschreibt, die Zeitspanne über die der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1,2 BetrKV zu erstellen hat.
1. Zeitliche Länge und Lage der Abrechnungsfrist
Da § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eine jährliche Abrechnung vorschreibt, beträgt der Abrechnungszeitraum in der Regel eine Zeitspanne von zwölf Monaten.
Dabei kann die zeitliche Lage dieser zwölf Monate, wie eingangs erwähnt, dem Kalenderjahr entsprechen und die Nebenkosten werden vom 01.01. bis 31.12 eines Jahres abgerechnet. Dies ist aber keinesfalls eine gesetzliche Pflicht, sondern vielmehr den jeweiligen Mietvertragsparteien überlassen. So ist beispielsweise eine Abrechnung vom 01.11. eines Jahres bis zum 31.10. des Folgejahres unproblematisch zulässig. Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass die Lage des jährlichen Abrechnungszeitraums frei wählbar ist.
Besondere Wirkung entfaltet der Abrechnungszeitraum bezüglich der formellen Rechtmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung, denn diese gilt nur dann als ordnungsgemäß erstellt, wenn der Abrechnungszeitraum von einem Jahr beachtet wurde.
2. Abgrenzung zur Abrechnungs- und Ausschlussfrist
Nicht zu verwechseln ist der Abrechnungszeitraum mit der Abrechnungsfrist, die sich dem Abrechnungszeitraum anschließt. Diese bezieht sich allein auf die Zeitspanne, die dem Vermieter zuerkannt wird, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Die Abrechnungsfrist beträgt nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB maximal 12 Monate und bewirkt bei Überschreitung durch den Vermieter, dass dieser seine eventuellen Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung nicht mehr geltend machen kann. Deshalb bezeichnet man die Abrechnungsfrist auch als Ausschlussfrist.
Weitere Einzelheiten zu den Ausschlussfristen, die von Mieter und Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten sind, erfahren Sie in folgenden Artikeln:
- Nebenkostenabrechnung: Alle Fristen für Vermieter und Eigentümer im Überblick sowie
- Nebenkostenabrechnung: Alle Fristen für Mieter im Überblick.
3. Wer muss den Abrechnungszeitraum beachten
Bei der Beachtung des Abrechnungszeitraums ist der Vermieter in der Pflicht, da dieser die Nebenkostenabrechnung zu erstellen hat. Die ordnungsgemäße Zugrundelegung der abzurechnenden Nebenkosten innerhalb des zulässigen Zeitraums sind Hauptpflichten bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung und führen bei Nichtbeachtung regelmäßig zur Unwirksamkeit selbiger.
4. Wann ist der Abrechnungszeitraum gewahrt?
Der Vermieter hat sicher zu stellen, dass die Nebenkostenabrechnung auf einen Zeitraum von einem Jahr Bezug nimmt. Damit wahrt er den vorgeschriebenen Zeitraum.
Im Einzelfall kann der Vermieter auch einen kürzeren Abrechnungszeitraum wählen, beispielsweise wegen eines Mieterwechsels, wenn dies den Mieter nicht benachteiligt. Insoweit kann der Vermieter Teilabrechnungen erstellen und die Zeitspanne über die abgerechnet werden soll verkürzen. Dazu besteht aber keine Pflicht. Der Vermieter hat das Recht die Abrechnungsperiode bei einer jährlichen Abrechnung zu belassen und dann entsprechend den Mietzeiten zu verteilen. Weitere Einzelheiten hierzu unter Punkt III.
II. Rechtsfolgen bei einem falschen Abrechnungszeitraum
So etwa, wenn der Vermieter bezüglich der Nebenkostenabrechnung einen längeren Abrechnungszeitraum (zum Beispiel 18 Monate statt 12 Monate) vorsieht. Dann liegt ein Verstoß gegen § 556 Abs. 3 S. 1 BGB vor.
Auch im Mietvertrag ist eine vertragliche Verlängerung des Abrechnungszeitraums nicht zulässig, da diese Regelung als für den Mieter nachteilig anzusehen wäre, im Sinne des § 556 Abs. 4 BGB.
Eine dementsprechend erfolgte Nebenkostenabrechnung wäre unwirksam, mit der Rechtsfolge, dass sich für den Mieter hieraus keinerlei Zahlungsverpflichtung ergäbe. Der Vermieter muss dann – am besten zeitnah, wegen des Laufs der Abrechnungsfrist – neu abrechnen.
Der Mieter hat bei der Verwendung eines falschen Abrechnungszeitraums, das Recht die vom Vermieter auf Basis dieser Abrechnung geforderte Nebenkostennachzahlung zu verweigern und darüber hinaus laufende Nebenkostenvorauszahlungen zurück zu behalten, bis er eine Abrechnung über einen ordnungsgemäßen Zeitraum erhält.
III. Ausnahmen: Verlängerung und Verkürzung des Abrechnungszeitraums
In der Praxis ist die Anwendung der Jahresregelung oftmals dann besonders kompliziert, wenn der anzuwendende Abrechnungszeitraum nicht der bisher gewählten Abrechnungsperiode entspricht. Dies zum einen, bei Abweichungen vom Kalenderjahr, weil viele Firmen bei ihren Abrechnungen auf den Jahreslauf abstellen und der Vermieter dann jeden einzelnen Mieter hinausdividieren müsste, dessen Abrechnungszeitraum vom Kalenderjahr abweicht. Zum anderen, beispielsweise bei einem oder mehrfachem Mieterwechsel in einem Mietshaus, bei dem jährlich abgerechnet werden soll. Der Ein- und Auszug von Mietern kann dabei nicht jedes Mal zu einem neuen Abrechnungszeitraum führen.
In der Rechtsprechung und auch nach dem Gesetz gibt es daher anerkannte Ausnahmen in Form der Verlängerung und Verkürzung des Abrechnungszeitraums, um diesen Praxisproblemen entgegenzuwirken.
Lesen Sie hierzu auch den Artikel: Nebenkostenabrechnung: Abrechnungszeitraum ändern
Dreh- und Angelpunkt des möglichen Abweichens vom Abrechnungszeitraum ist der § 556 Abs. 4 BGB. Insoweit ist eine Änderung der gesetzlich vorgegebenen Zeitspanne von einem Jahr in der Nebenkostenabrechnung nur dann zulässig, wenn dies den Mieter nicht benachteiligt.
1. Verkürzung des Abrechnungszeitraums
Ein kürzerer Abrechnungszeitraum wird grundsätzlich nicht als für den Mieter nachteilig betrachtet. Damit ist als Vermieter eine Verkürzung des Abrechnungszeitraums durchaus möglich.
So zum Beispiel bei einem Mieterwechsel, bei dem der neue Mietvertragsbeginn nicht mit dem Beginn der Abrechnungsperiode gleichläuft. In der Regel müssen dann die einzelnen Zeiträume des Nebenkostenanfalls in denen der neue und der alte Mieter die Wohnung bewohnt haben, bezogen auf den Abrechnungszeitraum herausgerechnet werden.
Hier kann es für den Vermieter empfehlenswert sein, sogenannte Teilabrechnungen vorzunehmen bei denen von einem verkürzten Abrechnungszeitraum ausgegangen wird.
Zur Veranschaulichung zwei Beispiele aus der Praxis:
Beispiel A: Mieterwechsel
Der Mieter A hat den Mietvertrag wirksam zum 30.11.2014 beendet und bereits am 01.12.2014 ist der neue Mieter B eingezogen. Der Vermieter V hat die Abrechnungen bisher immer jährlich bezogen auf das Kalenderjahr erstellt, also für den Zeitraum vom 01.01 bis zum 31.12 desselben Jahres. Wie muss der Vermieter V gegenüber seinem alten und neuen Mieter in 2015 abrechnen?
Der Vermieter V muss zunächst zwei Nebenkostenabrechnungen erstellen; eine für A und eine für B, die sich beide auf den gleichen Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2014 beziehen. Von den vorher berechneten jährlichen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Gesamtnebenkosten ist dann der entsprechende Anteil der Mieter zu berechnen. Bei der Nebenkostenabrechnung für A, der 11 von 12 Monaten des Abrechnungszeitraums in der Mietwohnung gewohnt hat, ist dann der Anteil des B an den Nebenkosten (1/12) abzuziehen. Bei B erfolgt dies umgekehrt. Nach dieser Verteilung des Gesamtbetrags auf die jeweiligen Mieter ist diesen der vollständige Nebenkostgesamtbetrag auch samt Anteil mitzuteilen.
Beispiel B: Erstbezug
Mieter M bezieht die Wohnung des Vermieters V zum 01.04. Es handelt sich um einen Erstbezug und der Standardmustermietvertrag sieht eine Nebenkostenabrechnung nach dem Kalenderjahr vor. Wie hat der Vermieter den Abrechnungszeitraum ordnungsgemäß zu Grunde zu legen?
Um den Abrechnungszeitraum zu wahren, bezieht sich der Vermieter auch hier auf die Zeitspanne vom 01.01. bis 31.12 und rechnet die Nebenkosten die sich anteilig auf die Leerstandzeit beziehen aus den Gesamtnebenkosten der Mietwohnung heraus. Vereinfacht berechnet, ergibt sich bei den verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, dann ein Anteil der vom Vermieter zu tragenden Nebenkosten in Höhe von 3/12. Bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten ist vom Vermieter der Verbrauch während der Leerstandszeit im Erstbezugsjahr der Mietwohnung zu tragen. Die restlichen Nebenkosten der Wohnung sind dann vom Mieter zu tragen.
2. Verlängerung des Abrechnungszeitraums
Nach dem Urteil des BGH vom 27. 07. 2011, Az.: VIII ZR 316/10 soll die Vereinbarung einer einmaligen Verlängerung des Abrechnungszeitraums zulässig sein, wenn dies im Einvernehmen mit allen Mietern ist und ein sachlicher Grund besteht. Ein sachlicher Grund für die Verlängerung soll danach die Veränderung der zeitlichen Lage des Abrechnungszeitraumes, wie beispielsweise die Umstellung auf das Kalenderjahr sein. Die Richter begründeten diese Entscheidung damit, dass eine Gefahr, dass der Mieter bei der verlängerten Abrechnungsperiode möglicherweise einen erhöhten Überprüfungsaufwand hat, in einem solchen Fall dadurch ausgeglichen werden, dass zukünftig ein Abrechnungsturnus gilt, der die Erstellung der Abrechnungen vereinfacht und damit auch die Nachvollziehbarkeit für den Mieter erhöht.
IV. Zusammenfassung
Insgesamt lässt sich zum Abrechnungszeitraum Folgendes festhalten:
- Der Abrechnungszeitraum beschreibt den Zeitraum in dem die Nebenkosten angefallen sind und über den Sie als Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen. Nicht gemeint, ist hier der Zeitraum innerhalb dessen die Abrechnung erstellt wird.
- Der Abrechnungszeitraum hat im Regelfall eine Zeitspanne von 12 Monaten zu betragen.
- Eine Abweichung der gesetzlich geregelten jährlichen Abrechnungsperiode ist regelmäßig nur zulässig, wenn der Abrechnungszeitraum verkürzt und nicht zum Nachteil des Mieters geändert wird. Bei einem Überschreiten des Abrechnungszeitraums von einem Jahr ist die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich unwirksam, wenn insoweit keine einmalige, einvernehmliche Änderung mit sachlichem Grund vorliegt.
26.09.2015 - 15:21
Hallo Herr Hundt,
ich habe im Juni 2015 eine NKA für Januar 2014 erhalten. Es wurde nur der Monat Januar abgerechnet, da ich Ende Januar dort ausgezogen bin. Zum einen erscheint mir die Abrechbung zu hoch und zum anderen frag ich mich, ob Forderungen überhaupt geltend gemacht werden können? Ich lese immer von 12 Monaten. Mein damaliger Vermieter hat mir die Abrechnung allerdings erst nach über einem Jahr zugestellt. Gilt diese Frist, auch wenn die Abrechnung von ista gemacht wird?
Vielen Dank im voraus
27.09.2015 - 13:32
Hallo Daniela,
die Frist von 12 Monaten beginnt mit Ende des Abrechnungszeitraums zu laufen. Dieser entspricht oft dem Kalenderjahr und hat nichts mit Ihrem Auszugsdatum zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.03.2017 - 19:13
Guten Tag Herr Hundt,
mein Mietvertrag lautet auf jährliche Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter rechnet aber einerseits einige Kosten vom 1.1. bis 31.12. in einer Abrechnung vermischt mit anderen Kosten, die im Zeitraum 15.2. bis 14.2. des Folgejahres entstehen, obwohl letztere auch am Ende des Kalenderjahrs bekannt sind. Ist diese Nebenkostenabrechnung wg. der Überschreitung von 12 Monaten unwirksam?
Herzlichen Dank im voraus.
09.03.2017 - 06:22
Hallo Christian,
bei der Abrechnungsfrist geht es um den Zugang – nicht um inhaltliche Fehler.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.04.2017 - 16:25
Hallo Herr Hundt,
ich besitze eine Eigentumswohnung in einem Haus mit 3 Einheiten. Ein anderer
Eigentümer, der seine eigene Eigentumswohnung bewohnt, hat im Untergeschoß als Sondereigentum lt. Teilungserklärung einen Hobbyraum mit Nebenraum (Keller),
welche er ohne Kenntnis der anderen Eigentümer und Hausverwaltung zu einer kleinen Wohnung umgebaut und nun auch vermietet hat. Somit sind 4 Wohnungen
im Haus.Muss ich hinnehmen, dass nicht zu Wohnzwecken eingetragene Räume als Wohnräume genutzt
werden und diese auch in der Nebenkostenabrechnung nicht in Erscheinung treten?
Viele Grüße
10.04.2017 - 17:16
Hallo Stefan,
Sie ahnen bereits, das ist natürlich nicht in Ordnung. Wehrschlich wurde für Wasser, Abwasser und ggf. Elektrik auch das Gemeinschaftseigentum verändert. Gehen Sie mit Hilfe der Hausverwaltung gegen die Nutzung vor.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.06.2017 - 21:13
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe im Oktober 2015 eine Wohnung bezogen und bin im Februar 2016 wieder ausgezogen .Heute habe ich eine Nebenkosten Abrechnung mit einer Nachzahlung von fast 300€ bekommen. Der Abrechnungszeitraum ist der 1.10.2015 -31.12.2016 und als Nutzungzeitraum ist der 01.10.15-29.02.16 angegeben Was ja auch stimmt . Muss ich nun die Kosten vom Jahr 2015 tragen ?! Oder hätte ich nicht eine Abrechnung für die drei Monate von 2015 bis Ende 2016 bekommen müssen. Im Mietvertrag steht das die Vorrauszahlung jährlich abgerechnet wird .Der Vermieter ist aber berechtigt , den Abrechnungszeitraum zu ändern soweit die zweckmäßig ist .
viele grüße
14.06.2017 - 10:41
Hallo Nicole,
der Abrechnungszeitraum darf i.d.R. maximal 12 Monate betragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.10.2017 - 20:20
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir sind am 01.12.2015 in eine Wohnung gezogen. Jetzt bekommen wir 2 Abrechnungen 1 x 2015 und 1 x 2016. In der Abrechnung 2016 haben wir 150 € Guthaben,Lt. Abrechnung 2015 sollen wir 806 € nachzahlen. Nach Prüfung haben wir festgestellt, dass die Heizkosten für die erste Hälfte 2016 in der Abrechnung 2015 aufgeführt ist. Die Heizkosten für die zweite Hälfte 2016 und die erste Hälfte 2017 ist in der Abrechnung 2016 aufgeführt. Pro Monat zahlen wir 200 € NK. Den 1 Monat 12/2015 kann man ja herausrechnen. Dann bleiben immer noch 655 € Nachzahlung in der Abrechncung 2015. Wir haben aber bereits 2400 € NK von 01 – 12/2016 gezahlt. Müssen wir jetzt die 655 € noch zusaätzlich zahlen, nur weil die Heizkosten bis 31.05.2017 noch in der Abrechnung 2016 aufgeführt sind? Die Abrechnung ist jeweils vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres. Die Heizkosten aber jeweil eine Hälfte 2015/2016 die andere Hälfte 2016/2017. Ich weiß, dass wir die erste Hälfte 2016 zahlen müssen, aber wir haben ja schon ein ganzen Jahr, wie erwähnt 2400 €, gezahlt. ich würde mich freuen, wenn Sie mir hier weiterhelfen könnten.
Freundliche Grüße
Ingrid Koch
14.10.2017 - 11:32
Hallo Ingrid,
Ihr Vermieter scheint mit verschiedenen Abrechnungszeiträumen zu arbeiten. Das ist grundsätzlich möglich. Lassen Sie Ihren Nebenkostenabrechnung im Zweifel prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2020 - 21:31
Hallo.
Ich hab ein kleines Problem.
Mein Vermieter liest grundsätzlich die Zähler ab wie er lustig ist mal hab ich den Verbrauch von 15 Monaten in der Abrechnung mal 18 Monate usw. Ich hab bisher immer Wiederspruch eingelegt auf den er nicht reagiert hat. Daraufhin habe ich mich in Internet belesen das er mir eine korrigierte Abrechnung innerhalb von 12 Monaten zu kommen lassen muss (nach Zustellung der Abrechnung an mich) ansonsten bin ich nicht verpflichtet zu zahlen? Entspricht das der Tatsache da er meines Erachtens den Abrechnungszeitraum nicht einhält. Ich meine auf das Papier 12 Monate zu schreiben kann ja jeder aber die Zählerstände mit Ablesungsdatum ( was ich nachweisen kann sagen was anderes) so ist ja eigentlich seine ganze Berechnungsgrundlage falsch.
Ich bedanke mich schon einmal für eine Antwort.
17.03.2018 - 15:10
Hallo Herr Hundt,
ich brauche Rat: 2015 sind wir im September in eine neue Wohnung eingezogen. Da es ein Erstbezug war und das Haus bis Ende des Jahres nicht voll bewohnt war, hat der Vermieter auf eine Nebenkostenabrechnung für Wasser- und Heizkosten verzichtet mit dem Hinweis auf die Unwirtschaftlichkeit für den Mieter (die Erstellung der Teilabrechnung lag bei ca 600€). Hier meine erste Frage: darf der Vermieter die Kosten für die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen? Weiter verwies der Vermieter darauf, dass er die vier Monate aus 2015 mit der Nebenkostenabrechnung 2016 zusammen abrechnen will – wir haben hier weder zugestimmt noch abgelehnt, da es rein informativ war und keine Rückmeldung aktiv gefordert war. In der Nebenkostenabrechnung für 2016 sind nun die Kosten von 16 anstatt zwölf Monaten angegeben, worauf ich mit Verweis auf die Jahresfrist Widerspruch eingelegt habe (§556 Abs 3 BGB).
Nun kam die Antwort, dass wir auf das Schreiben aus 2015 keinen Widerspruch eingelegt haben und somit die Nachzahlung für das Jahr 2015 (die vier Monate) leisten sollen.
Der Mietvertrag sagt dazu:
Die der Vermieterin laufend entstehenden Betriebs- und Nebenkosten werden jährlich gegenüber dem Mieter unter Berücksichtigung der von diesem zu leistenden Vorauszahlungen unterschieden nach den Kosten der Heizversorgung einschließlich Warmwasser (Heizkostenabrechnung) und den übrigen Nebenkosten (Nebenkostenabrechnung) bis zum Ablauf des auf die Abrechnungsperiode folgenden Jahres abgerechnet. Eine spätere Abrechnung gegenüber dem Mieter ist möglich, soweit Dritte gegenüber dem Vermieter erst nach Ablauf des auf die Abrechnungsperiode folgenden Jahres abrechnen. Eine sich aus der Abrechnung für den Mieter ergebende Nachzahlung ist nach Rechnungserteilung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bestimmungen sofort fällig, ein Guthaben wird dem Mieter unverzüglich ausgezahlt.
Da der Mietvertrag jedoch den Mieter nicht benachteiligen darf, sehe ich mich mit meinem Widerspruch völlig im Recht.
Danke für jeden Tip!
19.03.2018 - 12:58
Hallo Sunny,
hier eine Hilfe für Sie: Abrechnungszeitraum für Nebenkosten zu lang – Die Folgen für Mieter und Vermieter
Die Kosten für den Erstellung der Nebenkostenabrechnung (= Verwaltungskosten) sind nicht auf den Mieter umlegbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.12.2018 - 14:52
Sehr geehrter Herr Hundt,
wie sieht es mit dem Abrechnungszeitraum aus, wenn z.B. zum 01.09. eines Jahres ein EIGENTÜMERwechsel stattgefunden hat? Ich weiß nicht, ob und in welcher Form und Höhe für die ersten 8 Monate des Jahres eine Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellt wurde, da es sich um ein Vermieter = Tochter, Mieter = Mutter und Vater-Verhältnis handelte, in dem das alles wohl nicht formal abgewickelt wurde.
Kann ich als neuer Eigentümer eine Nebenkostenabrechnung für das Rumpfjahr 01.09 bis 31.12. machen auf Basis meiner Kosten für diese Periode und der von mir festgelegten NK-Vorauszahlung, um dann im folgenden Jahr zu einer Abrechnungsperiode 01.01 bis 31.12 zu kommen?
Vielen Dank,
H.J. Schrader
19.05.2020 - 10:05
Guten Tag,
wir sind zum 01.11.2019 in unsere neue Wohnung gezogen und haben jetzt die Abrechnung für 2019 bekommen. Wir sollen laut Abrechnung insgesamt 576,51 Euro für die Monate November und Dezember für Heizung und Wasser zahlen. Abzüglich unserer Vorrauszahlung von 170 Euro sollen wir 406,51 Euro nachzahlen. Das kommt mir für 2 Monate extrem hoch vor. Ist eine solche Abrechnung für 2 Monate möglich? Wir haben schon darauf geachtet nicht übermäßig viel zu heizen.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.
19.05.2020 - 11:45
Hallo Conny,
das ist schon möglich. Sie leisten im Sommer ja die gleichen Vorauszahlungen wie im Winter. Wenn Sie nur im Winter in der Wohnung leben, fehlen die Vorauszahlungs-Ansparungen aus dem Sommer und es kommt regelmäßig zu hohen Nachzahlungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.11.2020 - 10:49
liebes Team
ich habe Probleme mit meine Mietern und dem Mieterbund bzgl. Nebenkosten.
Gilt das Leistungs-oder Abflussprinzip?
Der Winterdienst hat seine Leistung für Dezember 2018 erst 2019 in Rechnung gestellt. Das hat zur Folge, dass die Verwaltung diese Position nicht in 2018 abgerechnet hat, sondern erst in der Abrechnung für 2019.
Der Mieterbund moniert dies. Kann ich das nicht in die Nebenkostenabrechnung für 2019 einbeziehen. Die Leistung wurde 2018 erbracht, die Rechnung jedoch erst 2019 gestellt.
vielen Dank
B.Duhme
29.12.2020 - 17:58
Lieber Herr Hundt, liebes Team mietrecht.org,
folgende Situation: wir wohnen seit Dez. 2018 in einer 75qm Wohnung in einem Zweifamilienhaus. Die Vermieter wohnen in der anderen Wohnung. Der Mietvertrag ist ein standarisierter Mietvertrag, der eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 200€ monatlich vorsieht. Die Festlegung der Höhe hatten wir damals einvernehmlich beschlossen mit dem Vermieter, da er das Haus kurz vor unserem Einzug gekauft hatte und (vorher noch nie Vermieter gewesen) keiner wusste was an monatlichen Nebenkosten anfällt. Da wir am Rande der Stadt im Wald wohnen und an einen Brunnen angeschlossen sind, zählen zu unseren Nebenkosten “nur”: Abwassergebühren, Müllabfuhr (60l also Mindestvolumen für 2 Personen Haushalt i.H.v. 174.36€ pro Jahr) alle 2 Wochen, Schornsteinfegergebühren und Öl (Heizung, Heißwasser); kein Winterdienst, kein Reinigungsdienst oder sonstige zusätzliche Nebenkosten (die ich aus anderen Mietwohnungen kenne). Dazu ist zu sagen: die Schornsteinfeger Rechnungen (wir haben einen Kamin) teilen wir uns 50:50 mit den Vermietern (auch ein Kamin) über die Quittierung der Bezahlung gesondert. Zudem: wir nutzen die Ölheizung derzeit noch nur für Heißwasser (also duschen und Händewaschen/Küche Heißwasser), die Räume werden durch den Kamin oder Strompaneel Heizungen (läuft über unsere Stromabrechnung, also unabhängig der Nebenkosten) beheizt. Der Kamin wurde im Winter 2019/2020 angeschafft und seitdem keine Nutzung der Ölheizung also über die Heizkörper. Zudem: sind Vermieter nicht verpflichtet die Heizkörper mit einem Messgerät zwecks Ablesen des Verbrauchs zu versehen? Wir haben an keinem der sechs Heizkörper so einen Messer zum Ablesen des Verbrauchs. Der Vermieter möchte den Ölverbrauch nach 2 Haushalten abrechnen hat er vor längerem mal erwähnt –> die Wohnung der Vermieter ist aber auf 2 Etagen und weit größer als unsere 75qm, zu dem wohnen 3 Personen in der anderen Wohnung (höherer Verbrauch).
Bislang haben wir noch keine einzige NK Abrechnung erhalten. Als ich im Sommer die Vermieterin angesprochen habe, sagte sie nur, das wäre eine Pauschale und war fertig mit dem Gespräch (im Mietvertrag steht aber NK Vorauszahlung).
Meine Fragen:
Was kann ich tun, wenn an der Ausschlussfrist/Stichtag 31.12.20 keine NK Abrechnung vorliegt?
Dürfen wir dann weniger NK überweisen, also die Gesamtmiete herabsetzen?
Ist es legitim, dass der Vermieter den Ölverbrauch (dadurch dass keine Messgeräte an unseren Heizkörpern etc sind) einfach durch 2 Wohnungen geteilt berechnet?
Ich hoffe sehr auf Ihre Hilfe und bedanke mich herzlich und wünsche einen guten Übergang ins neue Jahr. LG Kasi
29.12.2020 - 19:22
Hallo Kasi,
hier zwei Hilfen:
Besonderheiten bei der Nebenkostenabrechnung für ein Zweifamilienhaus
Zurückbehaltungsrecht wegen Nichterstellung der Nebenkostenabrechnung (und der mögliche Zahlungsverzug)
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.12.2020 - 23:50
Lieber Herr Hundt,
mich würde interessieren, ob der Vermieter eine Nachzahlung für die vergangenen 12 Monate (bzw. sogar 24 Monate, wenn man die 12-Monatsfrist beachtet) verlangen kann, obwohl er für die Jahre zuvor nie eine NKA erstellt oder zugesandt hatte – trotz mehrfacher Bitte um eine NKA zu Beginn des Mietverhältnisses (auch zur Einschätzung der Vorauszahlung).
Ein Abrechnungszeitraum wurde somit auch nie gesetzt. Kann der Vermieter denn nun trotz bisheriger stillschweigender Vereinbarung eine Nachzahlung für die letzten 12 oder 24 Monate einfordern? Beispiel: 01.02.19-31.12.19 und 01.01.20-31.12.20
Vorab vielen Dank für die Auskunft!
Beste Grüße
Anne
04.01.2021 - 17:19
Hallo Anne,
Sie sollten im Gegenzug recherchieren, wie weit Ihr Anspruch auf Nebenkostenabrechnungen zurückreicht, hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/verjaehrungsfrist-nebenkostenabrechnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.03.2021 - 12:58
Liebe mietrecht.org Team,
ich bin am 9.5.2019 in eine neue Wohnung gezogen, der Mietvertrag lautet ab 1.6.2019, unterschrieben hab ich den Mietvertrag schon Ende April 2019.
Jetzt bekam ich die Nebenkostenabrechnung und die wurde schon ab ende April berechnet, Wasser, Abwasser und Strom ist mir klas, die bezahle ich ab dem Tag an dem ich die Schlüssel bekommen habe. Meine Frage, muß ich auch alle anderen Nebenkosten, wie z.B. Hausreinigung, Grundsteuer usw. schon ab Vertragsunterzeichnung zahlen oder erst ab Mietvertragsbeginn 1.6.2019? Der Mietvertrag enthält keine Vereinbarungen darüber. Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
Beste Grüße Annemarie
01.03.2021 - 19:28
Hallo Annemarie,
warum wollen Sie verbrauchsabhängige Nebenkosten zahlen, verbrauchsunabhängige Nebenkosten hingegen nicht? Ich sehe hier keinen Unterschied.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.03.2021 - 17:15
Guten Tag Herr Hundt,
ich wohne seit 2 Jahren in einer Ü60 Neubauanlage. Einige Mieter sind bereits über 80 und gestorben. Die Hausverwaltung hat für die 1. Abrechnung den höchst möglichen Abrechnungszeitraum voll ausgenutzt und Ende Dezember 2020 für das Jahr 2019 zugestellt. Ich habe grundsätzlich immer 300-400€ Guthaben aus der Heizkosten Vorauszahlung. Mein Guthaben aus 2019 wurde mir Ende Februar 2021 überwiesen. Was geschieht mit meinem Guthaben aus 2020, wenn ich morgen tot umfalle ? Aus welchem Grund wird den Verwaltungen ein dermaßen großer Spielraum für die Abrechnungen eingeräumt? Bei Ü60 Mietern sollte zeitnah abgerechnet werden; denn Rentner brauchen jeden Euro, um alle notwendigen Kosten tragen zu können. Kann ich meine Heizkosten Vorauszahlungen monatlich reduziert überweisen, damit sich kein erneutes Guthaben bildet, auf dessen Auszahlung ich über 1 Jahr warten muß ?
MfG
U.Wachendorf
02.03.2021 - 17:35
Hallo Ursula,
das BGB gibt dem Vermieter 12 Monate Zeit die Nebenkostenabrechnung zu erstellen, das ist schon nachvollziehbar und m.E. in Ordnung. Wenn Sie ein Guthaben zurückbekommen, sollten Sie auf die Anpassung Ihrer Vorauszahlungen bestehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2021 - 12:05
Hallo Herr Hundt,
ich habe unsere Wohnung zum 20.8.2020 gekündigt. Nun erhalte ich die Nebenkostenabrechung, in der mir anteilig für das Jahr 2020 Kosten für Treppenhausreinigung in Rechnung gestellt werden. Die Treppenhausreinigung wurde jedoch erst ab September 2020 in dem Haus eigeführt, zu dem Zeitpunkt waren wir schon ausgezogen. Meine ehemalige Vermieterin argumentiert wie folgt: “Des Weiteren handelt es sich bei den Nebenkosten um eine Jahresrechnung, die insgesamt anteilig auf deine Mietzeit aufgeteilt wird. Hierunter fallen alle Kosten, die im laufenden Jahr angefallen sind, wie zum Beispiel Treppenhaus Reinigung.”
Ich bin im Vorfeld als Mieterin zum Einsatz einer Reinigungsfirma nicht befragt worden und habe naturgemäss nach Auszug nicht von deren Leistungen profitiert. Könnten Sie mich informieren, ob ich diese Position dennoch zu tragen habe?
Danke und herzliche Grüße
Conny
26.04.2021 - 16:32
Hallo Constanze,
danke für Ihren Beitrag. Grundsätzlich hat die Vermieterin recht. Der “Sommermieter” zahlt den Winterdienst und der “Wintermieter” ebenso anteilig die Gartenpflege. Bei Ihnen sind zuvor aber keine Kosten angefallen, weil Sie die Arbeiten ggf. selbst übernommen haben. Das Ganze hat also mindestens Konfliktpotenzial. Lassen Sie sich bitte rechtlich helfen oder suchen Sie nach passender Rechtsprechung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.12.2022 - 10:28
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Vermieter hat keine NK Abrechnung für die Jahre 2019 und 2020 erstellt, jedoch nun eine für das Jahr 2021. Aus beigefügten Belegen von Energieversorgen geht hervor, dass die Abrechnungszeiträume bis zu 2 Monate in das Jahr 2020 zurück reichen.
Beispiel: Abrechnungszeitraum des Energieversorgers, 05.11.2020 – 20.11.2021
Darf der Vermieter trotz Versäumnis ab 05.11.2020 abrechnen oder darf er nur den Zeitraum ab dem 01.01.2021 – 20.11.2021 abrechnen ?
Haben Sie vielen Dank und beste Grüße,
Arne
08.12.2022 - 19:41
Hallo Arne,
wie der Energieversorger mit dem Vermieter abgerechnet ist garnicht Ihr Thema. Ihnen gegenüber darf der Vermieter i.d.R. nur einen Zeitraum von max. 12 Monaten abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.01.2023 - 12:28
Hallo Dennis,
hab vielen Dank, ich konnte die Angelegenheit mittels deiner Aussage mit dem Vermieter klären.
Viele Grüße und ein gutes Jahr 2023.
Arne
20.12.2022 - 22:03
Hallo Dennis,
wir sind am 31.05.22 aus einem Mietobjekt ausgezogen. Wir hatten jedes Jahr als Abrechnungszeitraum 01.01. – 31.12. Der Vermieter hat uns dann eine NK-Abrechnung für 2022 zukommen lassen mit einem darauf ausgewiesenen Abrechnungszeitraum 01.01.22 – 31.05.22.
Meinem Verständnis nach hätte er als Abrechnungszeitraum 01.01.22 – 31.12.22 angeben müssen und die Beträge an die Nutzungszeit von 5 Monaten herunterrechnen müssen. Das hat er aber nicht so gemacht, sondern nur 5 Monate Abrechnungszeitraum aufgeführt.
Jetzt die Frage, in der Abrechnung ist eine Versicherung aufgeführt, welche erst im August 22 gezahlt wurde, also außerhalb des Abrechnungszeitraumes, und die sollen wir anteilmäßig bezahlen. Die Versicherung hat übrigens eine Laufzeit 01.09.22 bis 31.08.23.
Ich sehe das als Formfehler seinerseits und uns nicht in der Pflicht, dies zu bezahlen.
Wie sehen Sie das?
Viele Grüße
Hartmut
21.12.2022 - 07:23
Hallo Hartmut,
normalerweise würde man als Abrechnungszeitraum den 01.01.2021 bis 31.01.2021 und als Ihren Nutzungszeitraum den 01.01.2021 bis 31.05.2021 angeben. Auch Nebenkosten die nach dem Auszug anfallen, aber den gesamten Abrechnungszeitraum betreffen können zeitanteilig aus den ausziehenden Mieter umgelegt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.12.2022 - 10:18
Hallo Dennis,
das verstehe ich, wie das normalerweise wäre, aber er hat als Abrechnungszeitraum eben nur den 01.01. bis 31.05. angegeben. Und in diesem Zeitraum fielen diese Ausgaben nicht an.
Grüße
Hartmut
21.12.2022 - 18:38
Hallo Hartmut,
es ist eine Detailfrage / Bezeichnungsfrage. Wenn Sie sich Chancen versprechen, gegen die Nebenkostenabrechnung vorzugehen, versuchen Sie es gerne und schreiben Sie uns wie es weitergegangen ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.01.2023 - 11:42
Hallo Herr Hundt,
wir haben zum 20.12.2022 unsere NK-Abrechnung für 2021 erhalten. Allerdings wurde in dieser ein Abrechnungszeitraum von 13 Monaten herangezogen (vom 01.12.2020 – 31.12.2021), ohne das dies vorab einvernehmlich vereinbart wurde.
Ist die Abrechnung, aufgrund des verlängerten Zeitraumes, somit unwirksam?
Für ein Feedback wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Viele Grüße,
Sarah
07.01.2023 - 14:48
Hallo Sarah,
hier eine Hilfe: Abrechnungszeitraum für Nebenkosten zu lang – Die Folgen für Mieter und Vermieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.02.2023 - 12:17
Guten Tag!
Was ist denn, wenn z.B. eine Wartung im Dezember ’22 gemacht wurde und die Rechnung an den Vermieter erst im Jan ’23 zugestellt (dementsprechend auch 2023 bezahlt) wurde? Fällt das in die Nebenkostenabrechnung 2022 oder 2023?
Danke vorab
07.02.2023 - 14:38
Hallo D.Leib,
ich würde die Kosten aufgrund des Leistungszeitraums in 2022 nehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.07.2023 - 09:05
Hallo Herr Hundt,
ich bin zum 31.03.22 ausgezogen. Im Mietvertrag heißt es: “Im Falle des Auszugs des Mieters kann der Vermieter auf den Zeitpunkt des Auszuges eine Zwischenabrechnung vornehmen, ohne jedoch hierzu verpflichtet zu sein. Die entstehenden Kosten für die Zwischenabrechnung trägt der ausziehende Mieter.”
Der Vermieter ist nun der Ansicht, dass er für die 3 Monate im Jahr 2022 wegen der Regelung im Mietvertrag keine Abrechnung mehr machen muss. Ist das richtig?
MfG
D. Friedrich
18.07.2023 - 14:53
Hallo D. Friedrich,
das ist nicht korrekt. Der Vermieter muss diese drei Monate abrechne. Aber Achtung: Für die Wintermonate kommt es regelmäßig zu Nachzahlungen, weil die Vorauszahlungen des Sommers (auf die Heizkosten) fehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.09.2023 - 15:24
Hallo Herr Hundt,
im Text heißt es “Grundsätzlich endet der Abrechnungszeitraum mit dem Ende des Mietverhältnisses und die Nebenkostenabrechnung hat anteilig zu erfolgen.” Im April 2022 endete mein Mietvertrag. Ich habe heute (28.09.23) die anteilige Betriebskostenabrechnung erhalten für das Jahr 2022. Als Abrechnungszeitraum ist der 01.01.2022-31.12.2022 angegeben. Ist das zulässig? Wer entscheidet, ob der Abrechnungszeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses oder nach Ablauf des Kalenderjahres endet?
MfG Emily
29.09.2023 - 07:51
Hallo Emily,
die Abrechnungsperiode beträgt 12 Monate und entspricht in der Regel dem Kalenderjahr. Ihr Abrechnungszeitraum, der mit dem Auszug endet, könnte verständlicher als “Nutzungszeitraum” bezeichnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.10.2023 - 09:44
Guten Tag Herr Hundt,
wir sind im September 2022 aus unserer Wohnung ausgezogen. Jetzt haben wir eine Abrechnung bekommen und müssen 300€ nachzahlen. Der Abrechnungszeitraum und Beteiligung passen soweit. Jedoch waren wir in den Sommermonaten und im Winter, bevor die Gaspreise explodiert sind, in der Wohnung. Für uns ergibt sich ein Nachteil, wenn wir Anteilig auch den teuren Winter mitbezahlen müssen. Kann ein Vermieter die NKA auch nur für die von uns bewohnten Monaten abrechnen? Oder ist das legitim, dass er uns Anteilig am gesamten Jahr beteiligt?
Ich hoffe Sie verstehen mein Anliegen. Mit besten Grüßen,
Leander Scholz
02.10.2023 - 13:13
Hallo Leander,
diese Situation ist erstmalig und wurde hier auf Mietrecht.org schon einige Male diskutiert. Es wird sich ggf. Rechtsprechung dazu bilden. Eine Abgrenzung der monatlichen Kosten mit Abgleich Ihrer Wohnzeit ist m.E. (zumindest bislang) ungewöhnlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.10.2023 - 17:02
Hallo Dennis,
Danke für die Rückmeldung.
Liebe Grüße,
Leander
03.01.2024 - 17:08
Guten Tag!
Meine Tochter hat von Mai bis September 2022 ein Zimmer in einem Mietshaus bewohnt.
Der Vermieter schickte uns nun eine Nebenkostenabrechnung, in der die Heizkosten monatlich umgelegt wurden und in unserem Fall mit 5 (Monaten) multipliziert wurden.
Definitiv hat meine Tochter von Mai bis September nicht geheizt. Muss Sie trozdem für ihre 13 qm 50 € Heizkosten monatlich bezahlen?
Veilen Dank!
Christine Rießbeck
03.01.2024 - 20:53
Hallo Christine,
schauen Sie in den Mietvertrag, was dort vereinbart wurde. In der Regel muss der Vermieter die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung berechnen (also nach Verbrauch).
Viele Grüße
Dennis Hundt