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Räumungsklage bei Zahlungsverzug – Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, hat der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung gem. 573 Abs.2 Nr.1 BGB ist möglich, wenn der Verzug mit Mietzahlungen eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt, zieht der Mieter aber nach wiederholter Aufforderung des Vermieters nicht freiwillig aus, obwohl das Mietverhältnis beendet ist und im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung auch der vom Vermieter bestimmte Räumungstermin verstrichen ist, muss der Vermieter zur Durchsetzung seines Räumungsanspruchs aus § 546 Abs.1 BGB gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und eine Räumungsklage erheben. Eine solche Klage sollte gut überlegt und vorbereitet sein. Schon vermeintlich kleine Fehler können dazu führen, dass der Vermieter mit seiner Klage scheitert, obwohl ihm der Räumungsanspruch tatsächlich zusteht.

Dieser Beitrag erklärt Schritt für Schritt, welche Fragen sich Vermieter stellen und wie sie vorgehen sollten, um eine erfolgreiche Räumungsklage zu erheben.

Neues Produkt: Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen (für Vermieter)

1. Schritt: Überlegen Sie, ob ein Anwalt eingeschaltet werden soll oder muss

Jeder Vermieter, der eine Räumungsklage erheben möchte, sollte sich vorab die Frage stellen, ob er einen Anwalt einschalten muss oder möchte. Die verbreitete Auffassung, der Vermieter müsse sich stets durch einen Anwalt vertreten lassen, ist zumindest für den Vermieter von Wohnraum unzutreffend. Da die Klage auf Räumung von Wohnraum stets vor dem Amtsgericht zu erheben ist (vgl. dazu Schritt 2), herrscht für eine solche Räumungsklage kein Anwaltszwang. Gem. § 78 Abs. 1 ZPO besteht dieser nämlich grds. nur vor den Land- und Oberlandesgerichten sowie vor dem Bundesgerichtshof.

Etwas anderes gilt für den Vermieter von Gewerberäumen. Dieser muss sich dann gem.

§ 78 Abs.1 ZPO eines Anwalts bedienen, wenn das Landgericht für die Klage zuständig ist (zur Zuständigkeit bei Gewerbemietverhältnissen vgl. Schritt 2).

Auch wenn kein Anwaltszwang besteht, empfiehlt es sich in komplizierteren Fällen allerdings dennoch, sich anwaltlich vertreten zu lassen. Dies ist für den Vermieter dann zwar zunächst mit weiteren Kosten verbunden, die zusätzlich zu den Gerichtskosten, die der Vermieter als Kläger gem. § 12 Abs. 1 Gerichtskostengesetz (GKG) zunächst vorzuschießen hat, anfallen. Im Erfolgsfall erhält der Vermieter aber grds. sowohl seine Anwalts -als auch die Gerichtskosten vom Mieter gem. § 91 Abs.1 ZPO erstattet.

Die nachfolgenden Ausführungen richten sich in erster Linie an denjenigen Vermieter, der die Räumungsklage ohne anwaltliche Hilfe erheben möchte.

2. Schritt: Prüfen Sie, welches Gericht für die Räumungsklage zuständig ist

Nicht nur für die Beantwortung der Frage, ob der Vermieter sich eines Anwalts bedienen muss (vgl. dazu Schritt 1), sondern für die Erhebung einer zulässigen Klage insgesamt ist die Ermittlung des zuständigen Gerichts von entscheidender Bedeutung.

Bzgl. der sachlichen Zuständigkeit ist zu unterscheiden zwischen der Klage auf Räumung von Wohnraum und der auf Räumung von Gewerberäumen.

Anders als bei den meisten Klagen, richtet sich die sachliche Zuständigkeit für die Räumungsklage bei Wohnraummietverhältnissen nicht nach dem Streitwert. Für eine Räumungsklage sachlich zuständig ist bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 23 Nr. 2a GVG immer das Amtsgericht.

Für Gewerbemietverhältnisse gilt diese ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts nicht. Die sachliche Zuständigkeit richtet sich vielmehr nach dem Streitwert. Beträgt dieser nicht mehr als EUR 5.000,00 ist gem. § 23 Nr.1 GVG das Amtsgericht sachlich zuständig. Liegt er hingegen über EUR 5.000,00 muss die Klage gem. § 71 Abs.1 GVG beim Landgericht erhoben werden.

Darüber, wie der Streitwert zu ermitteln ist, gibt § 8 ZPO Auskunft. Danach ist für die Bemessung des Streitwerts die Miete maßgeblich, die der Mieter während der streitigen Zeit zu zahlen hat bzw. hätte. Die Obergrenze bildet jedoch die 25-fache Jahresmiete.

Die örtliche Zuständigkeit ergibt sich sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerbemietverhältnisse aus § 29a Abs. 1 ZPO. Zuständig ist danach dasjenige Gericht, in dessen Bezirk sich die Räume befinden, die geräumt werden sollen.

Beachte:

Von der Regelung des § 29a ZPO über die örtliche Zuständigkeit sind Wohnraummietverhältnisse i. S. d. § 549 Abs.2 BGB, die nur eingeschränktem Mieterschutz unterliegen, nicht erfasst. Für diese richtet sich die örtliche Zuständigkeit in der Regel gem. §§ 12,13 ZPO nach dem Wohnsitz des Mieters.

3. Schritt: Ermitteln Sie den bzw. die richtigen Beklagten

Ebenso wichtig wie die Ermittlung des zuständigen Gerichts ist die Ermittlung der richtigen Personen, die verklagt werden müssen, um die vollständige Räumung der Mietsache zu erreichen.

Folgenreiche Fehler unterlaufen vor allem Vermietern von Wohnraum immer wieder bei der Wahl des bzw. der Beklagten.

Bei der Auswahl des bzw. der Beklagten ist Folgendes zu beachten:

  1. a) Sind auf der Mieterseite mehrere Personen am Mietverhältnis beteilig, genügt es nicht, einen Mieter zu verklagen. Die Klage muss sich gegen alle Mieter richten.
  2. b) Alle Mieter zu verklagen, genügt jedoch nicht immer. Leben in der Wohnung weitere Personen, ohne Mieter zu sein, müssen auch diese mitverklagt werden, wenn sie Besitz oder zumindest Mitbesitz an der Wohnung

Nur wenn gegen diese (mit) besitzenden Personen ein Vollstreckungstitel vorliegt, kann der Gerichtsvollzieher sie bei der Räumungsvollstreckung gem. § 885 Abs.1 S.1 BGB aus dem Besitz der Wohnung setzen. Dies folgt unmittelbar aus § 750 Abs.1 S.1 ZPO, wonach die Zwangsvollstreckung nur beginnen darf, wenn insbesondere die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind.

Wird die Wohnung im Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung von einer nicht mitverklagten Person bewohnt, gegen die ein Titel hätte vorliegen müssen, um sie zwangsweise aus der Wohnung zu entfernen (zu dem Kreis derjenigen Personen, für deren Entfernung ein Titel erforderlich ist, siehe die Auflistung unten), muss der Vermieter, falls die Räumung nicht freiwillig erfolgt, eine erneute Räumungsklage gegen diesen zunächst nicht mitverklagten Bewohner erheben.

Beachte:

Nicht jede Person, die sich zum Zeitpunkt der Vollstreckung in der Wohnung aufhält, kann ausschließlich auf Grund eines Titels durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernt werden. Ein Titel muss nur gegen solche Personen vorliegen, die neben dem Mieter bzw. den Mietern (Mit-)Besitz an der Wohnung haben (vgl. BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – I ZB 56/07).

Eine verbindliche Aussage darüber, welche Personengruppen (Mit-) Besitz haben und welche nicht, kann nicht gemacht werden. In der Regel kann jedoch von Folgendem ausgegangen werden:

  • Der Ehegatte des Mieters hat neben diesem grds. gleichberechtigten Mitbesitz an der gemeinsamen Ehewohnung, auch wenn er nicht Mieter ist. Voraussetzung einer Zwangsräumung ist daher ein gegen beide Ehegatten gerichteter Titel, auch wenn nur einer von ihnen Mieter der zu räumenden Wohnung ist (vgl. BGH, Beschluss vom 03.2008- I ZB 56/07).
  • Das Gleiche wird für den eingetragenen Lebenspartner i. S. d. Lebenspartnerschaftsgesetzes gelten müssen.
  • Anders als bei einem Ehepaar, das gemeinsam auf Grund der auf Lebenszeit angelegten Ehe in der ehelichen Wohnung lebt, kann nach Auffassung des BGH (vgl. den Beschlussvom  03. 2008 – I ZB 56/07) bei einem nichtehelichen Lebensgefährten allein aus der Aufnahme in die Wohnung nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilt werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nur Besitzdiener ist. Ziehen beide Lebensgefährten nicht gleichzeitig ein, muss die Einräumung des Mitbesitzes an den nichtehelichen Lebensgefährten durch eine von einem entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein. Aus den Gesamtumständen muss sich klar und eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist. Anhaltspunkte, durch die sich nach außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der beabsichtigten oder erfolgten Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen (vgl. BGH, Beschluss vom 19. 03. 2008 – I ZB 56/07).
  • Der Untermieter ist Besitzer, so dass die Räumungsvollstreckung gegen ihn einen gegen diesen gerichteten Vollstreckungstitel erfordert und nicht auf Grund eines gegen den Hauptmieter ergangenen Vollstreckungstitels betrieben werden kann(vgl. BGH, Beschluss vom  08. 2008 – I ZB 39/08).
  • Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam benutzten Wohnung. Für eine Räumungsvollstreckung reicht deshalb ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus (vgl. BGH, Beschlussvom  03. 2008 – I ZB 56/07). Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall auch nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – I ZB 56/07).
  • WG- Mitglieder haben grds. alle Mitbesitz an der Wohnung, ggf. sogar Alleinbesitz an Räumen, die nur ihnen zur Verfügung stehen. Es bedarf daher eines Titels gegen alle Mitglieder der Wohngemeinschaft.
  • Bedienstete Hausangestellte üben zwar die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung aus. Sie sind jedoch regelmäßig Besitzdiener i. S. d. § 855 BGB, so dass kein gesonderter Räumungstitel gegen sie erforderlich ist (vgl. BGH, Beschluss vom14. 08. 2008 – I ZB 39/08).
  • Keinen Mitbesitz haben Besucher und Gäste, die sich nur vorübergehend in der Wohnung aufhalten. Ihre Zwangsräumung hat ihre Grundlage in der gegen den Mieter als Besitzer der Mieträume gerichteten Zwangsvollstreckung. Eines Vollstreckungstitels, in dem sie namentlich bezeichnet sind, bedarf es daher nicht (vgl. BGH,Beschluss vom  08. 2008 – I ZB 39/08).

Praxistipp:

Der für den Vermieter nachteilige Grundsatz, dass ein Räumungstitel gegen alle Bewohner mit Mitbesitz erforderlich ist, gilt auch dann, wenn dem Vermieter von einem Aufenthalt weiterer Personen in der Wohnung nichts bekannt ist (vgl. BGH, Beschluss vom 05.11.2004 – IXa ZB 51/04). Jedem Vermieter ist daher zu raten, sich auch dann, wenn keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, vor einer Räumungsklage stets zu informieren, ob die vermietete Wohnung noch von weiteren Personen bewohnt wird, die nicht Mieter sind. Dies kann am einfachsten durch eine Anfrage beim Mieter selbst geschehen. Ist dieser nicht auskunftsbereit oder ist zu befürchten, dass dieser nicht die Wahrheit sagt, kann sich der Vermieter die nötigen Informationen auch durch eine Melderegisterauskunft beim Einwohnermeldeamt verschaffen. Die Einwohnermeldeämter ermöglichen es Vermietern, kostenlos Auskunft über die Meldeverhältnisse in ihrer Wohnung bzw. ihrem Wohnhaus zu erhalten.

4. Schritt: Verfassen Sie eine Klageschrift mit dem notwendigen Inhalt

Ein ganz besonderes Augenmerk sollte der Vermieter darauf werfen, dass seine Klageschrift den erforderlichen Mindestinhalt aufweist. Aus § 253 Abs.2 ZPO ergibt sich, welchen Inhalt jede Klageschrift haben muss, damit die Klage zulässig ist.

a) Parteibezeichnung

Neben der Bezeichnung des Gerichts erfordert § 253 Abs.2 Nr.1 ZPO die Bezeichnung der Parteien. Hierzu bedarf es nicht nur der Namensnennung, sondern auch der Angabe einer ladungsfähigen Anschrift. Ist der Mieter verschwunden, ohne die Wohnung ordnungsgemäß geräumt zu haben, kann gem. § 185 Nr.1 ZPO eine öffentliche Zustellung beantragt werden, wenn der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist Nach der Rechtsprechung des BGH darf im Erkenntnisverfahren eine öffentliche Zustellung jedoch nur angeordnet werden, wenn die begünstigte Partei alle der Sache nach geeigneten und ihr zumutbaren Nachforschungen angestellt hat, um den Aufenthalt des Zustellungsadressaten zu ermitteln und ihre ergebnislosen Bemühungen gegenüber dem Gericht dargelegt hat.

Allein die ergebnislose Anfrage beim Einwohnermeldeamt und dem Zustellungspostamt des letzten Wohnsitzes des Mieters genügt hierfür nach Auffassung des BGH jedoch nicht. Der Vermieter muss darüber hinaus z.B. durch persönliche Nachfragen bei dem letzten Vermieter oder bei Hausgenossen und Verwandten des Mieters oder beim (ehemaligen) Arbeitgeber des Mieters versuchen, dessen Aufenthalt zu ermitteln (vgl. BGH Urteil vom 04.07. 2012 − XII ZR 94/10).

b) Antrag

Gem. § 253 Abs.2 Nr.2 ZPO muss die Klageschrift des Weiteren einen bestimmten Antrag enthalten. Im Falle einer Räumungsklage genügt es nicht, lediglich die Räumung der Wohnung bzw. der gewerblichen Räume zu beantragen. Der Antrag muss vielmehr auf Räumung und Herausgabe der Wohnung bzw. der Gewerberäume an den Vermieter einschließlich aller sich im Besitz des Mieters befindender Schlüssel gerichtet sein. Von entscheidender Bedeutung ist hierbei insbesondere die genaue Bezeichnung der Wohnung bzw. der gewerblichen Räume. In einer Herausgabeklage muss nämlich der betreffende Gegenstand so genau wie möglich bezeichnet werden, damit er – insbesondere im Falle der Zwangsvollstreckung – hinreichend identifizierbar ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 07.05.2003 – 3 U 192/02).

Hat der Vermieter hilfsweise die ordentliche Kündigung erklärt und ist die Kündigungsfrist im Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht abgelaufen, sollte neben dem Hauptantrag, der auf sofortige Räumung gerichtet ist, mit einem Hilfsantrag die Räumung zum Ablauf der Kündigungsfrist beantragt werden. Eine solche Klage auf künftige Räumung des Wohnraums ist gem. § 259 ZPO zulässig, wenn die nicht rechtzeitige künftige Räumung der Wohnung durch den Beklagten zu besorgen ist (vgl. AG Lemgo, Urteil vom 14.02.2007 -19 C 349/06).

Werden mehrere Personen verklagt, ist deren Verurteilung als Gesamtschuldner zu beantragen.

Beachte: Der Vermieter kann die Räumungsklage unter den Voraussetzungen des § 260 ZPO mit einer Klage auf Zahlung der rückständigen Miete und / oder auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB verbinden. In diesem Fall muss in die Klageschrift auch der Zahlungsantrag aufgenommen werden.

Die Verbindung von Räumungs- und Zahlungsklage empfiehlt sich insbesondere dann, wenn der Vermieter vorhat oder sich die Möglichkeit offenhalten möchte,

  • zur Sicherung seines Zahlungsanspruches den Erlass einer Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO oder
  • eine einstweilige Räumung der Wohnung vor dem Abschluss des Räumungsrechtsstreits gem. § 940a Abs.3 ZPO

zu beantragen. In diesem Fall muss er den Räumungsanspruch und den Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemeinsam geltend machen (zur Möglichkeit des Vermieters, seine Rechte durch eine Sicherungsanordnung zu sichern erfahren Sie mehr in unserem Beitrag: „Sicherungsanordnung im Räumungsprozess – So sichern Vermieter ihre Rechte“).

c) Begründung

Der Erfolg der Klage steht und fällt mit deren Begründung.

Soweit § 253 Abs.2 Nr.2 ZPO die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs verlangt, ist diese für den Erfolg der Klage zwar erforderlich, aber nicht immer ausreichend. § 253 Abs.2 Nr.2 ZPO beschreibt -was die Begründung anbelangt- nämlich nur die Voraussetzungen, die vorliegen müssen, damit die Klage zulässig ist. Hierfür genügt es, dass der Vermieter Tatsachen vorträgt, die es ermöglichen, den geltend gemachten Anspruch als solchen zu identifizieren (vgl. BGH, Urteil vom 11. 02. 2004 – VIII ZR 127/03). Dass die vorgetragenen Tatsachen den geltend gemachten Anspruch auch tatsächlich begründen, ist für die Zulässigkeit der Klage nicht erforderlich. Genau dies muss jedoch der Fall sein, damit die Klage auch in der Sache Erfolg haben kann, d.h. begründet ist. Daher muss der Vermieter in der Klageschrift alle Tatsachen darlegen, aus denen sich ergibt, dass ein Kündigungsgrund vorliegt, der Vermieter die Kündigung form- und ggf. fristgerecht erklärt hat und das Kündigungsschreiben dem Mieter zugegangen ist.

Entscheidend für den Erfolg der Räumungsklage ist außerdem, dass der Vermieter für diejenigen Tatsachen, die der Mieter bestreitet, und für die der Vermieter die Beweislast trägt (zur Verteilung der Beweislast vgl. die Ausführungen in Schritt 5), Beweis anbietet. Oft stellt sich zwar erst durch die Erwiderung des Mieters auf die Räumungsklage heraus, welche Tatsachen dieser bestreitet. Daher kann ein Beweisangebot auch noch später in einem weiteren Schriftsatz des Vermieters erfolgen. Für solche Tatsachen, mit deren Bestreiten der Vermieter mit hoher Wahrscheinlichkeit rechnen muss, sollten entsprechende Beweisangebote jedoch bereits in die Klageschrift aufgenommen werden.

d) Form

Die Klageschrift ist grds. schriftlich einzureichen und mit der Unterschrift des bzw. der Vermieter zu versehen (vgl. § 253 Abs.5 ZPO und § 253 Abs.4 ZPO i. V. m. § 130 Nr.6 ZPO). Ist für die Räumungsklage das Amtsgericht zuständig – was bei Wohnraummietverhältnissen immer und bei Gewerbemietverhältnissen bei einem Streitwert bis einschließlich EUR 5.000,00 der Fall ist-, kann die Klage allerdings gem. § 496 ZPO auch mündlich zu Protokoll der Geschäftsstelle angebracht werden.

5. Schritt: Prüfen Sie, wer für welche Tatsachen die Beweislast trägt und bieten den notwendigen Beweis an

Nicht nur für die Beantwortung der Frage, wofür der Vermieter in seiner Klageschrift oder in einem späteren Schriftsatz Beweis anbieten muss, sondern auch für die Einschätzung der Erfolgsaussichten der Klage ist es entscheidend, die Beweislastverteilung für die entscheidungserheblichen Tatsachen zu kennen. Bietet der Vermieter für Tatsachen, die der Mieter bestreitet und die entscheidungserheblich sind, keinen Beweis an oder kann dieser mit dem benannten Beweismittel nicht erbracht werden, geht die Klage verloren, auch wenn der Räumungsanspruch des Vermieters tatsächlich besteht.

Allgemein gilt, dass in einem gerichtlichen Verfahren diejenige Partei, die aus einer ihr günstigen Norm Rechte herleitet, deren tatsächliche Voraussetzungen darzulegen und zu beweisen hat (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – IV ZR 264/08).

Daraus folgt, dass der Kläger die anspruchsbegründenden Tatsachen darlegen und beweisen muss. Aufgabe des Beklagten ist es hingegen, den Beweis für das Vorliegen solcher Umstände zu führen, aus denen sich ergibt, dass der vom Kläger geltend gemachte Anspruch ausgeschlossen, erloschen oder nicht durchsetzbar ist (sog. rechtsvernichtende oder rechtshemmende Einwendungen).

Im Räumungsprozess muss der Vermieter die anspruchsbegründenden Voraussetzungen für das Bestehen seines Räumungsanspruches darlegen und beweisen. Das bedeutet, dass er – sofern der Mieter diese bestreitet – den Beweis für alle Tatsachen erbringen muss, aus denen sich die Wirksamkeit der Kündigung ergibt. Hat der Vermieter wegen Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a oder 3 b BGB fristlos gekündigt, gehören zu den von ihm zu beweisenden Tatsachen zunächst das Bestehen und die Höhe der Mietforderung sowie der Zeitpunkt der Fälligkeit. Was das Ob, den Umfang und die zeitliche Abfolge der Mietrückstände des Mieters betrifft, genügt zunächst die Behauptung des Vermieters, dass der Mieter mit der Entrichtung der Miete für genau bezeichnete Termine in bestimmter Höhe in Rückstand geraten ist. Die Beweislast für die Zahlung der Miete, durch die der Anspruch des Vermieters erlischt, obliegt nämlich als rechtsvernichtende Einwendung dem Mieter. Grds. hat ein Kläger, der aus dem Verzug des Beklagten Rechte herleitet, zwar auch die sonstigen, den Verzug begründenden Umstände, wie die Mahnung gem. § 286 Abs.1 BGB oder deren Entbehrlichkeit gem. § 286 Abs.2 oder Abs. 3 BGB darzulegen und zu beweisen. Der Verzug des Mieters mit Mietforderungen tritt jedoch (sofern ein Verschulden des Mieters vorliegt) automatisch mit dem Verstreichen des gesetzlich gem. § 556b Abs.1 BGB festgelegten oder davon abweichend vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermins ein, weil die Mahnung in diesem Fall gem. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB wegen der nach dem Kalender bestimmten Leistungszeit entbehrlich ist. Daher genügt es, dass der Vermieter die Fälligkeit der Mietzinsforderung beweist. Auch das Vertretenmüssen des Mieters, das für den Verzugseintritt vorliegen muss, braucht der Vermieter nicht zu beweisen. Insoweit muss der Mieter darlegen und gem. § 286 Abs.4 BGB den Entlastungsbeweis dafür führen, dass ihn kein eigenes Verschulden trifft und er sich auch kein Verschulden Dritter gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.

Nicht zu den vom Vermieter zu beweisenden Tatsachen gehören außerdem diejenigen Umstände, aus denen sich ergibt, dass das Kündigungsrecht des Vermieters gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB ausgeschlossen oder die Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.3 BGB durch Aufrechnung oder gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB durch vollständige Befriedigung des Vermieters unwirksam geworden ist. Hierfür obliegt die Darlegungs- und Beweislast dem Mieter.

Dem Vermieter ist zu raten, bereits in der Klagschrift für alle Tatsachen, für die ihm die Beweislast obliegt, Beweis anzubieten, sofern mit einem Bestreiten des Mieters zu rechnen ist. Als Beweismittel kommen Augenscheinsobjekte, die Parteivernehmung, Sachverständigengutachten, Urkunden und vor allem die Zeugenvernehmung in Betracht.

6. Schritt: Reagieren Sie, wenn der Mieter während des Prozesses zahlt oder die Mietsache räumt

Immer wieder kommt es vor, dass der bereits verklagte Mieter während des Prozesses dem Räumungsverlangen des Vermieters nachgibt und die Wohnung herausgibt. Nicht selten geschieht es auch, dass der Mieter, dem wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB gekündigt wurde, sowohl die rückständige Miete als auch die dem Vermieter seit dem Ende des Mietverhältnisses gem. § 546a Abs.1 BGB zustehende Nutzungsentschädigung spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zahlt. Geschieht dies, führt dies in beiden Fällen zum Erlöschen des Räumungsanspruchs des Vermieters, und zwar im Falle der Räumung durch Erfüllung gem. § 362 Abs.1 BGB und im Falle der nachträglichen vollständigen Befriedigung des Vermieters hinsichtlich der Zahlungsrückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs durch das Unwirksamwerden der Kündigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB (zu der Möglichkeit des Mieters, die Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch nachträgliche Befriedigung des Vermieters unwirksam werden zu lassen erfahren Sie mehr in unserem Beitrag: „Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen“).

Logische Konsequenz dieser veränderten Umstände wäre die Abweisung der Klage mit der Folge, dass der Vermieter gem. § 91 Abs.1 S.1 ZPO die Prozesskosten zu tragen hat. Um dies zu verhindern, muss der Vermieter den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären. Einzelheiten dazu und wie hierbei am besten vorzugehen ist, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Wegfall des Räumungsanspruches während der Räumungsklage – Wie Vermieter Kosten vermeiden können“.

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