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Mietschulden einklagen: Ein Praxis-Ratgeber für Vermieter (Teil 2 von 3)

Dass der Mieter die Miete nicht ordnungsgemäß zahlt, kann die verschiedensten Ursachen haben. Nicht selten ist der Mieter hierzu tatsächlich nicht in der Lage, sei es, weil er die Prioritäten falsch gesetzt und sein Geld für andere Dinge ausgegeben hat oder aber, weil er unverschuldet in eine Notlage geraten ist. Nicht weniger häufig kommt es jedoch auch vor, dass der Mieter zwar zahlungsfähig ist, aber der Ansicht ist, zur Zahlung der Miete nicht in dem vom Vermieter geforderten Umfang verpflichtet zu sein. Gründe hierfür können sein, dass der Mieter zu Unrecht meint, die Miete sei wegen eines Mangels gemindert oder aber eine vom Vermieter vorgenommene Mieterhöhung sei nicht wirksam.

Für den Vermieter macht es in der Regel keinen Unterschied, welche Ursache die unterbliebene Mietzahlung hat. Er möchte nur eins: sein Geld.

Lässt der Mieter nicht mit sich reden oder sich zumindest nicht von seiner Zahlungspflicht überzeugen, ist eine Zahlungsklage oft das letzte Mittel für den Vermieter, um an sein Geld zu kommen. Dieser Beitrag informiert Vermieter darüber, wie sie am Besten vorgehen, wenn sie den Mieter auf Zahlung rückständiger Miete verklagen wollen.

Dieser Artikel gehört zu einer dreiteiligen Ratgeber-Serie zum Einklagen von Mietschulden, hier alle drei Teile:

Teil 1: Wichtige Vorüberlegungen zum Einklagen von Mietschulden

Teil 2: Mietschulden einklagen: Ein Praxis-Ratgeber für Vermieter (dieser Artikel hier)

Teil 3: Die Zwangsvollstreckung bei Mietschulden

I. Wichtige Vorüberlegungen

Dem Entschluss, eine Zahlungslage zu erheben, sollten einige Vorüberlegungen voraus gegangen sein. Nicht immer nämlich ist die Erhebung einer Zahlungsklage nötig und sinnvoll. Dieser Beitrag ist eine Anleitung für Vermieter, die den Entschluss zur Klageerhebung bereits gefasst haben. Welche Vorüberlegung im Vorfeld zu empfehlen sind, erfahren Sie in unserem Beitrag „Wichtige Vorüberlegungen zum Einklagen von Mietschulden“.

II. Die Zahlungsklage: Alles Wichtige von A wie Anwalt bis Z wie Zuständigkeit

Verfügt der Mieter zwar über hinreichend pfändbares Vermögen, ist aber dennoch nicht zur Zahlung bereit und würde sich voraussichtlich gegen einen Mahnbescheid zur Wehr setzen, bleibt dem Vermieter als einzige Möglichkeit, um sich wegen seiner Forderung Befriedigung zu verschaffen, die Erhebung einer Zahlungsklage. Jeder Vermieter, der sich hierzu entschließt, muss einen langen Atem haben und sich in Geduld üben. Das Gerichtsverfahren kann sich über viele Monate erstrecken und der Erfolg ist nicht immer garantiert.

Im Folgenden haben wir alle wichtigen Informationen zusammengestellt, über die Vermieter, die ihren Mieter auf Zahlung rückständiger Miete verklagen möchten, verfügen sollten:

1. Anwaltliche Vertretung: Ja oder Nein?

Bevor der Vermieter sich mit allen Einzelheiten auseinandersetzt, die bei der Erhebung der Zahlungsklage zu beachten sind, sollte er vorab eine Entscheidung darüber treffen, ob er sich vor Gericht von einem Rechtsanwalt vertreten lassen möchte oder nicht.

Eine Verpflichtung, einen Anwalt einzuschalten, besteht zumindest für den Vermieter von Wohnraum nicht. Ergibt sich die Mietzinsforderung aus einem Mietvertrag über Wohnraum, ist die Klage nämlich gem. § 23 Nr.2a GVG beim Amtgericht zu erheben. Vor den Amtsgerichten besteht mit Ausnahme einiger familienrechtlicher Streitigkeiten (vgl. § 114 FamFG) gem. § 78 Abs.1 S.1 ZPO kein Anwaltszwang.

Der Vermieter von Gewerberäumen hat die Entscheidungsfreiheit nicht immer. Dieser muss sich zunächst mit der Frage auseinandersetzen, welches Gericht für die Klage sachlich zuständig ist (zur sachlichen und örtlichen Zuständigkeit vgl. die Ausführungen unter 2.). Ergeben seine Ermittlungen, dass die Klage beim Landgericht zu erheben ist, muss zwingend ein Anwalt eingeschaltet werden. Geschieht dies nicht, wird die Klage wegen mangelnder Postulationsfähigkeit (der Fähigkeit, vor Gericht Prozesshandlungen wirksam vornehmen zu können) des Vermieters gar nicht erst zugestellt.

Ist für die Klage gegen den Mieter von Gewerberäumen das Amtsgericht zuständig, bedarf es – wie bei Wohnraummietverhältnissen- ebenfalls nicht zwingend einer anwaltlichen Vertretung.

Hat der Vermieter die Freiheit zu entscheiden, ob er einen Anwalt einschalten möchte, sollte er die Entscheidung in erster Linie davon abhängig machen, ob die Sache tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist oder nicht. Ist z.B. mit der Notwendigkeit einer umfangreichen Beweiserhebung zu rechnen, empfiehlt es sich, sich fachkundige Hilfe zu holen. Da im Zivilprozess der Verhandlungsgrundsatz, auch Beibringungsgrundsatz genannt, gilt, hat eine Klage nämlich nur dann Erfolg, wenn der Kläger alle Tatsachen darlegt und im Falle eines Bestreitens des Beklagten auch beweist, für die ihm die Darlegungs- und Beweislast obliegt. Immer wieder kommt es vor, dass Klagen von Vermietern verlorengehen, weil entscheidungserhebliche Tatsachen nicht vorgetragen oder nicht bewiesen werden, obwohl dem Vermieter der geltend gemachte Anspruch in Wirklichkeit zusteht. Ein Anwalt kann sicherstellen, dass alle notwendigen Tatsachen vorgetragen und die nötigen Beweise angeboten werden.

Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Faktor, der bei der Entscheidung, ob ein Anwalt eingeschaltet wird, berücksichtigt werden sollte, sind die Kosten, die dem Vermieter durch die Einschaltung des Anwalts entstehen. Zwar hat der Vermieter, wenn er die Klage gewinnt, einen Anspruch gegen den Mieter auf Erstattung der Prozesskosten, zu denen gem. § 91 ZPO neben den Gerichtskosten auch die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts, ggf. auch dessen Reisekosten sowie eine Entschädigung für Zeitversäumnisse gehören. Das Bestehen dieses Anspruches ändert aber nichts an der Tatsache, dass der Vermieter nicht nur die Gerichtskosten gem. § 12 Abs.1 GKG, sondern – je nach Vereinbarung mit dem Anwalt – ggf. auch die Anwaltskosten vorschießen muss, und sich nie sicher sein kann, ob er seinen Kostenerstattungsanspruch gegen den Mieter auch tatsächlich durchsetzen kann.

Alles Wichtige zu den Kosten der Zahlungsklage erfahren Sie in unserem Beitrag: „Wichtige Vorüberlegungen zum Einklagen von Mietschulden“ unter I. Zf.7.

2. Sachliche und örtliche Zuständigkeit des Gerichts

Dem Vermieter nützt selbst eine einwandfrei verfasste Klageschrift nichts, wenn er diese an das falsche Gericht sendet. Ist das Gericht sachlich oder örtlich unzuständig, wird der Rechtsstreit zwar gem. § 281 Abs.1 ZPO auf Antrag des Klägers an das zuständige Gericht verwiesen. In der Regel wird der Kläger vom Gericht auf Grund der aus § 139 Abs.3 ZPO folgenden Hinweispflicht auch darauf hingewiesen, dass es Bedenken bzgl. seiner Zuständigkeit hat. Wird der erforderliche Verweisungsantrag jedoch nicht gestellt, wird die Klage als unzulässig abgewiesen. Selbst wenn es zu einer Verweisung kommt und die Klage nicht als unzulässig abgewiesen wird, hat der Vermieter gem. § 281 Abs.3 S.2 ZPO etwaige Mehrkosten, die durch die Anrufung des unzuständigen Gerichts entstanden sind, auch dann zu tragen, wenn er die Klage gewinnt.

Alls dies kann vermieden werden, indem von vornherein das zuständige Gericht angerufen wird. Dieses zu ermitteln, ist nicht schwer. Folgendes ist zu beachten:

Zu unterscheiden ist zwischen der sachlichen und der örtlichen Zuständigkeit.

Bei der sachlichen Zuständigkeit geht es um die Frage, ob das Amtsgericht oder das Landgericht zuständig ist.

Für den Vermieter von Wohnraum ist diese Frage leicht zu beantworten. § 23 Nr.2a GVG     bestimmt nämlich, dass für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum unabhängig vom Streitwert stets das Amtsgericht zuständig ist.

Der Vermieter von Gewerberäumen hingegen muss den Streitwert ermitteln, um herauszufinden, welches Gerichts sachlich zuständig ist. § 23 Nr.2a GVG ist nicht anwendbar. Liegt der Streitwert nicht über EUR 5.000,00 ist ebenfalls das Amtsgericht sachlich zuständig (vgl. §§ 23 Nr.1, 71 Abs.1 GVG). Überschreitet der Streitwert hingegen die Grenze von EUR 5.000,00 und beträgt mindestes EUR 5.000,01, muss der Vermieter seine Klage beim Landgericht einreichen.

Beachte:

Entscheidet der Vermieter sich dafür, keine Klage zu erheben, sondern den Erlass eines Mahnbescheides zu beantragen, gilt auch für den Vermieter von Gewerberäumen, dass stets das Amtsgericht unabhängig vom Streitwert zuständig ist (vgl. § 689 Abs.1 S.1 ZPO).

Von der sachlichen Zuständigkeit ist die örtliche Zuständigkeit zu unterscheiden, die regelt, welches Amtsgericht bzw. Landgericht zuständig ist. Für diese örtliche Zuständigkeit enthält das Gesetz in § 29a Abs.1 ZPO eine sowohl für Wohnraummietverhältnisse als auch für Gewerbemietverhältnisse geltende einheitliche Regelung. Danach ist dasjenige Gericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk sich die vermieteten Räume befinden.

Wichtig:

Gänzlich unbedeutend ist die Unterscheidung zwischen Wohnraummietverhältnissen und Gewerbemietverhältnissen jedoch auch bei der Bestimmung der örtlichen Zuständigkeit nicht. § 29a Abs.2 ZPO bestimmt nämlich, dass die in § 29a Abs.1 ZPO geregelte Zuständigkeit des sog. Belegenheitsgerichts nicht für solche Mietverhältnisse gilt, die gem. § 549 Abs.2 Nr.1-3 BGB nicht dem für Wohnraummieter grds. vorgesehenen besonderen Mieterschutz unterliegen. Zu diesen Mietverhältnissen gehören insb. solche über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Für Streitigkeiten aus solchen Mietverhältnissen gilt gem. §§ 12,13 ZPO, dass das Gericht am Wohnsitz des Mieters örtlich zuständig ist. Bedeutung erlangt diese von § 29a Abs.1 ZPO abweichende Zuständigkeit, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist.

3. Die Klageschrift

Der Erfolg einer jeden Klage steht und fällt mit der korrekten Verfassung der Klageschrift. Dieser sollte jeder Vermieter, sofern er keinen Anwalt einschaltet, größte Aufmerksamkeit widmen. Aufschluss darüber, welchen Inhalt eine Klageschrift haben muss, gibt § 253 Abs.2 ZPO.

Danach muss die Klageschrift

  • die Bezeichnung der Parteien (hierzu unter a)) und des Gerichts,
  • die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs (hierzu unter c)) sowie
  • einen bestimmten Antrag (hierzu unter b))

enthalten.

Dazu im Einzelnen:

a) Die Bezeichnung der Parteien

Sofern § 253 Abs.2 ZPO die Bezeichnung der Parteien verlangt, ist hiermit gemeint, dass Kläger und Beklagter namentlich bezeichnet und deren ladungsfähige Anschriften anzugeben ist. Dies dürfte zumindest dann, wenn der Mieter noch in der vermieteten Wohnung wohnt, keine Probleme bereiten.

Ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter bereits ausgezogen, ohne eine neue Anschrift mitzuteilen, muss der Vermieter sich bemühen, diese zu ermitteln und dabei alle der Sache nach geeigneten und ihm zumutbaren Nachforschungen anstellen. Erforderlich sind diesbezüglich nach der Ansicht des BGH neben Erkundigungen bei dem zuständigen Einwohnermeldeamt und der zuletzt zuständigen Poststelle auch persönliche Nachfragen beim (ehemaligen) Arbeitgeber des Mieters oder bei ehemaligen Hausgenossen und Verwandten des Mieters (vgl. BGH Urteil vom 04.07. 2012 − XII ZR 94/10). Erst wenn diese Bemühungen erfolglos bleiben und der Aufenthalt des Mieters nicht nur dem Vermieter, sondern allgemein unbekannt ist, kann eine öffentliche Zustellung nach Maßgabe der §§ 185 ff. ZPO erfolgen und der Vermieter unter Darlegung seiner erfolglosen Bemühungen auf die Angabe einer ladungsfähigen Anschrift des Mieters verzichten.

Bevor sich der Vermieter mit der korrekten Bezeichnung des zu verklagenden Mieters bzw. der zu verklagenden Mieter beschäftigt, sollte er sich allerdings zunächst erst einmal Gedanken darüber machen, wen er verklagen möchte. Ist auf der Mieterseite nur eine Person am Vertrag beteiligt, stellt sich diese Frage nicht. Liegt hingegen eine Mietermehrheit vor, schulden alle Mieter die Miete gem. § 421 BGB als Gesamtschuldner. Dies bedeutet, dass der Vermieter die gesamte Miete von jedem der Mieter in voller Höhe – selbstverständlich insgesamt nur einmal- verlangen kann.

Der Vermieter ist keinesfalls gezwungen, alle Mieter zu verklagen. Dies ist jedoch zu empfehlen, da es nie ausgeschlossen ist, dass einer von mehreren Mietern nicht zahlungsfähig ist. Hat der Vermieter nur einen oder einzelne Mieter verklagt, und stellt sich bei der Vollstreckung heraus, dass dieser bzw. diese Mieter nicht über hinreichendes pfändbares Vermögen verfügt bzw. verfügen, kann der Vermieter aus dem Urteil nicht im Wege der Zwangsvollstreckung gegen den nicht verklagten Mieter vorgehen. Um dies möglich zu machen, bedarf es dann einer erneuten Klage gegen den zunächst nicht mitverklagten Mieter. Dies kann vermieden werden, indem von Anfang an alle Mieter verklagt werden.

b) Der Klagantrag

Der Klagantrag, den § 253 Abs.2 Nr.2 ZPO außerdem fordert, stellt neben der Begründung das Herzstück einer jeden Klage dar. Mit diesem muss der Vermieter bezeichnen, was genau er von dem Mieter fordert, und zwar in der Weise, dass allein hieraus ggf. die Zwangsvollstreckung betrieben werden könnte. Der Klagantrag muss daher hinreichend bestimmt sein und einen vollstreckungsfähigen Inhalt haben.

aa) Zahlungsantrag

Möchte der Vermieter den Mieter auf Zahlung rückständiger Miete verklagen, bedeutet dies, dass er die Summe, die er fordert, exakt angeben muss.

Nicht entgehen lassen sollte sich der Vermieter außerdem die ihm in der Regel gem. § 288 BGB zustehenden Verzugszinsen. Da der Mieter von Wohnraum die Miete- sofern keine abweichende Vereinbarung vorliegt- gem. § 556b Abs.1 BGB spätestens bis zum Ablauf des dritten Werktages des jeweiligen Monats im Voraus und im Falle einer abweichenden Vereinbarung zu diesem vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen hat , befindet er sich mit dem Verstreichen des jeweiligen Zahlungstermins gem. § 286 BGB in Verzug. Einer Mahnung, die gem. § 286 Abs.1 BGB grds erforderlich ist, um einen Schuldner in Verzug zu setzen, bedarf es nicht. Diese ist auf Grund der Regelung in § 286 Abs.2 Nr.1 BGB entbehrlich, die bestimmt, dass es einer Mahnung nicht bedarf, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.

Die Verzugszinsen werden vom Gericht nicht von Amts wegen zugesprochen. Der Vermieter muss diese ausdrücklich beantragen, und zwar unter Angabe sowohl des Datums, ab dem die Zinsen geschuldet werden, als auch des Verzugszinssatzes.

Letzter ist in § 288 Abs.1 und Abs.2 BGB geregelt. Gem. § 288 Abs.1 S.2 BGB.

beträgt der Verzugszinssatz für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem jeweils geltenden Basiszinssatz (vgl. § 247 BGB).

Für Verträge, an denen ein Verbraucher i. S. d. § 13 BGB nicht beteiligt ist, bestimmt der am 29.07.2014 in Kraft getretene § 288 Abs.2 BGB zwar, dass der Verzugszinssatz neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt, während es bis zum 29.07.2014 noch acht Prozentpunkte waren. Nicht jeder Vermieter, der selbst kein Verbraucher ist, und Räume an einen Unternehmer vermietet hat, kommt jedoch in den Genuss dieses erhöhten Verzugszinssatzes. Die in Art. 229 § 34 EGBGB enthaltene Übergansvorschrift bestimmt nämlich in S.1 zunächst, dass insbesondere § 288 Abs.2 BGB in seiner neuen Fassung nur auf ein Schuldverhältnis anzuwenden ist, das nach dem 28.07.2014 entstanden ist. Ist der Mietvertrag also nach dem 28.07.2014 geschlossen worden, kann der Vermieter Verzugszinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen. Wurde der Mietvertrag hingegen vor dem 29.07.2014 geschlossen, gilt zunächst noch der niedrigere Verzugszinssatz von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Auch dem Vermieter, der den Mietvertrag vor dem 29.07.2014 geschlossen hat, kommt die Erhöhung des Verzugszinssatzes jedoch in Kürze zu Gute, und zwar ab Juli 2016. Art. 229 § 34 S.2 EGBGB bestimmt nämlich, dass insbesondere § 288 Abs.2 BGB in seiner ab dem 29.07.2014 geltenden Fassung auch auf ein vor dem 29.07.2014 entstandenes Dauerschuldverhältnis anzuwenden ist, soweit die Gegenleistung nach dem 30. 06. 2016 erbracht wird. Kommt der Mieter mit der Miete für den Monat Juli 2016 oder später in Verzug, schuldet er daher Verzugszinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, vorausgesetzt es ist kein Verbraucher am Vertrag beteiligt.

Beachte:

Sind auf der Mieterseite – was allerdings selten vorkommen dürfte – sowohl ein Verbraucher als auch ein Unternehmer beteiligt, gilt – auch wenn diese als Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB haften – im Hinblick auf § 425 BGB für den Verbraucher § 288 Abs.1 BGB und für den Unternehmer § 288 Abs.2 BGB, vorausgesetzt, auch der Vermieter hat den Mietertrag als Unternehmer geschlossen.

Wichtig:

Der erste Tag, ab dem Verzugszinsen verlangt werden, muss in dem Antrag exakt angegeben werden. Macht der Vermieter Mietzinsansprüche für mehrere Monate geltend, ist der Beginn des Verzugs für jeden Anspruch gesondert anzugeben.

Weitere Informationen zum Zinsanspruch des Vermieters im Falle des Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen erhalten Sie in unserem Beitrag: „Zinsen bei Mietrückständen: Haben Vermieter ein Recht auf Verzinsung?“.

Hat der Vermieter bereits vor der Klageerhebung mit dem Ziel einer außergerichtlichen Klärung einen Rechtsanwalt beauftragt, kann er die dafür anfallenden Anwaltskosten (vgl. zu den Kosten die Ausführungen in unserem Beitrag: „Wichtige Vorüberlegungen zum Einklagen von Mietschulden“ unter Zf. 7) unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens gem. § 280 Abs.1, Abs.2 BGB i. V. m. § 286 BGB vom Mieter ersetzt verlangen, wenn sich dieser im Zeitpunkt der Einschaltung des Anwalts bereits in Verzug befand. Auch dieser Schadensersatzanspruch sollte gerichtlich geltend gemacht werden und muss gesondert beantragt werden.

Beispiel für einen Klagantrag auf Zahlung rückständiger Miete:

Ein hinreichend bestimmter Klagantrag auf Zahlung rückständiger Miete mit vollstreckbarem Inhalt kann z. B. lauten:

„Es wird beantragt, den Beklagten zu verurteilen,

EUR 2800,00 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem

jeweils geltenden Basiszinssatz auf

EUR 560,00 seit dem 05.11.2015,

EUR 560,00 seit dem 04.12.2015,

EUR 560,00 seit dem 07.01.2016 *,

EUR 560,00 seit dem 04.02.2016,

EUR 560,00 seit dem 04.03.2016,

an den Kläger zu zahlen.

* In denjenigen Bundesländern, in denen der 6. Januar ein Feiertag ist, ist der erste Tag des Zinsanspruchs der 08. Januar 2016.                                

bb) Räumungsantrag

Nicht selten kommt es vor, dass der Vermieter dem Mieter wegen des Zahlungsverzugs oder auch aus anderen Gründen gekündigt hat und das Mietverhältnis daher beendet ist. Weigert der Mieter sich dennoch, die Wohnung zu räumen, führt auch diesbezüglich häufig nur eine Räumungsklage zum Ziel.

Der Vermieter kann in diesem Fall seinen Zahlungsanspruch und den Räumungsanspruch aus § 546 Abs.1 BGB mit ein und derselben Klage geltend machen. Zwingend notwendig ist dies zwar nicht, empfiehlt sich aber zumindest dann, wenn beide Klagen annähernd zur selben Zeit erhoben werden sollen.

Entschließt sich der Vermieter dazu, neben dem Zahlungsantrag einen Antrag auf Räumung zu stellen, sollte er unbedingt beachten, dass die Parteien des Zahlungsrechtsstreits und die des Räumungsrechtsstreits auf der Beklagtenseite nicht zwingend identisch sind. Sind alle in der Wohnung wohnenden Personen zugleich auch Mieter, sind- sofern der Vermieter -was zu empfehlen ist- alle Mieter als Gesamtschuldner auf Zahlung verklagen möchte- Gläubiger und Schuldner beider Ansprüche identisch und alle Mieter bei beiden Streitigkeiten Beklagte. Anders verhält es sich jedoch, wenn in der Wohnung zwar mehrere Personen wohnen, nicht alle aber auch Partei des Mietvertrages sind. Diejenigen Personen, die nicht Mieter sind, kann der Vermieter zwar nicht auf Zahlung des Mietzinses verklagen, muss sie aber – sofern sie Mitbesitz an der Wohnung haben – auf Räumung mitverklagen. Tut er dies nicht, kann er aus dem Räumungsurteil gegen diejenigen Personen, die er nicht mitverklagt hat und die sich weigern, die Wohnung zu räumen, nicht die Zwangsvollstreckung betreiben und erlangt den Besitz an seiner Wohnung nicht zurück.

Alles Wichtige zu dem Erfordernis, alle Bewohner mit Mitbesitz auf Räumung zu verklagen, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Räumungsklage – Alle Bewohner müssen verklagt werden“.

Weitere Einzelheiten zur Räumungsklage können Sie außerdem unserem Beitrag: „Räumungsklage bei Zahlungsverzug – Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter“ entnehmen.

cc) Nutzungsentschädigung

Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt, der Mieter die Wohnung aber nicht rechtzeitig geräumt, sollte der Vermieter im Blick haben, dass ihm gem. § 546a Abs.1 BGB für die Zeit der Vorenthaltung, also in der Regel ab dem Ende des Mietverhältnisses, spätestens jedoch mit Verstreichen des vereinbarten oder vom Vermieter festgesetzten Räumungstermins ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder derjenigen Miete zusteht, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Sofern der Mieter die Zahlung nicht freiwillig leistet – was regelmäßig der Fall ist, wenn er auch die rückständige Miete nicht zahlt- sollte auch der Antrag, den Mieter auf Zahlung der Nutzungsentschädigung zu verurteilen, in der Klageschrift nicht fehlen.

Zu beachten ist hierbei allerdings, dass sich der Anspruch aus § 546a Abs.1 BGB nur gegen den Mieter bzw. die Mieter und nicht gegen etwaige weitere in der Wohnung wohnenden Personen richtet, die nicht Mieter sind. Gegen diese Personen kann sich ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung allerdings aus dem sog. Eigentümer- Besitzer- Verhältnis ergeben, das in den §§ 987 ff. BGB geregelt ist und in den §§ 987, 990 Abs.1 BGB vorsieht, dass der Besitzer, der dem Eigentümer gegenüber nicht zum Besitz berechtigt ist, diesem die Nutzungen herauszugeben hat, die er seit der Rechtshängigkeit des Herausgabeanspruchs oder – falls er schon vorher von seiner mangelnden Berechtigung zum Besitz Kenntnis hatte- seit dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung gezogen oder auch schuldhaft nicht gezogen hat. Für denjenigen Mitbewohner, der die Mietsache unentgeltlich nutzt, wie z. B. der Ehegatte des Mieters, gilt dies gem. § 988 BGB sogar unabhängig vom Zeitpunkt der Kenntniserlangung vom Wegfall des Besitzrechts von der Beendigung des Mietverhältnisses an (vgl. LG Berlin, Urteil vom 02.07.2013 – 63 S 467/12).

Da Nutzungen im Falle des Mietgebrauchs nicht herausgegeben werden können, ist Wertersatz in Höhe des objektiven Mietwerts zu leisten.

Beachte:

Der Vermieter kann die Nutzungsentschädigung zwar sowohl von dem Mieter als auch dem Bewohner verlangen, der nicht Mieter ist. Selbstverständlich steht ihm diese aber insgesamt nur einmal zu. Auch wenn der Mieter und die Personen, die in der Wohnung wohnen, ohne Mieter zu sein, keine Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB sind, wie es mehrere Mieter sind, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 14.03.2014 – V ZR 218/13).

Weitere wichtige Details zu dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Nutzungsentschädigung können Sie in unserem Beitrag: „Mieter zieht nicht aus: Nutzungsentschädigung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs“ nachlesen.

c) Die Begründung

Die korrekte Bezeichnung der Parteien des Rechtsstreits und die Stellung korrekter Anträge nützen dem Vermieter nichts, wenn er die Klage nicht hinreichend begründet. Mit der Begründung steht und fällt der Erfolg der Klage.

§ 253 Abs.2 Nr.2 BGB verlangt diesbezüglich die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs. Hiermit sind allerdings nur diejenigen Voraussetzungen umschrieben, die erfüllt sein müssen, damit die Klage nicht als unzulässig abgewiesen wird. Für die Zulässigkeit der Klage genügt es, dass der Vortrag des Klägers es ermöglicht, den geltend gemachten Anspruch zu identifizieren (vgl. BGH,Urteilvom 17. 07. 2003 – I ZR 295/00). Damit die Klage jedoch auch in der Sache Erfolg hat, und es zu einer Verurteilung des Mieters kommt, muss der Vermieter in der Klageschrift alle Tatsachen darlegen, aus denen sich ergibt, dass ihm der Mietzinsanspruch in der geltend gemachten Höhe zusteht.

Zu diesen Tatsachen gehören– was den Mietzinsanspruch anbelangt-

  • der wirksame Abschluss des Mietvertrages,
  • die Einigung über die Höhe des Mietzinses, die sch in der Regel aus dem Mietvertrag ergibt,
  • im Falle einer Mieterhöhung §§ 558-560 BGB, alle Tatsachen, aus denen sich die Wirksamkeit der Mieterhöhung ergibt.

Das Fehlen von Tatsachen, aus denen sich ergäbe, dass der Anspruch erloschen ist, wie z.B. die Zahlung des Mieters oder eine Mietminderung gem. § 536 BGB, muss der Vermieter hingegen nicht darlegen. Dies obliegt dem Mieter.

Zahlt der Mieter die rückständige Mete nicht freiwillig, so dass eine Klage notwendig ist, ist damit zu rechnen, dass der Mieter den Vortrag des Vermieters zumindest teilweise bestreiten wird. Spätestens dann in einem erwidernden Schriftsatz, idealer Weise aber bereits in der Klageschrift, muss der Vermieter für diejenigen vom Mieter bestrittenen Tatsachen, bzgl. derer ihm die Beweislast obliegt, Beweis anbieten. Alles Wichtige zur Beweislastverteilung finden Sie in unserem Beitrag: „Wichtige Vorüberlegungen zum Einklagen von Mietschulden“ unter I.5. Erfolgt das Beweisangebot nicht oder kann der Beweis mit Hilfe des angebotenen Beweismittels nicht erbracht werden, bleibt der Vermieter beweisfällig und verliert die Klage, selbst wenn ihm der geltend gemachte Anspruch tatsächlich zusteht.

Beachte:

Verbindet der Vermieter mit der Zahlungsklage eine Räumungsklage und macht ggf. auch einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend, müssen selbstverständlich auch diese Ansprüche begründet werden. Der Vermieter muss in diesem Fall alle Tatsachen darlegen, aus denen sich ergibt, dass ein Kündigungsgrund vorliegt, dass und zu welchem Termin der Vermieter die Kündigung form- und ggf. fristgerecht erklärt hat, dass das Kündigungsschreiben dem Mieter zugegangen ist und dass der Mieter die Wohnung nicht geräumt hat. Die für Bemessung der Höhe der Nutzungsentschädigung maßgebliche Höhe der Miete ist grds. bereits der Begründung des ebenfalls geltend gemachten Mietzinsanspruches zu entnehmen.

4. Reaktionsmöglichkeiten während des Prozesses

Wie der Prozess verlaufen wird, ist im Zeitpunkt der Klageerhebung oft nicht abzusehen. Nicht selten nimmt der Prozess einen Verlauf, der es erfordert, dass der Vermieter von seinem ursprünglichen Klagantrag abweicht.

Das Gericht wird zwar niemals vor der Urteilsverkündung verbindlich mitteilen, wie es entscheiden wird. Nicht selten ist jedoch bereits vor der endgültigen Entscheidung auf Grund von Hinweisen des Gerichts eine Tendenz zu erkennen, die der Vermieter wahrnehmen und zum Anlass nehmen sollte, über ein Abweichen seines ursprünglichen Klagantrags nachzudenken.

Auch die Einlassung des Mieters und dessen Verhalten im Prozess erfordern in bestimmten Fällen eine Reaktion des Vermieters.

Je nachdem, auf welche Entscheidung etwaige Äußerungen des Gerichts hindeuten bzw. wie sich der Mieter einlässt, sind folgende Reaktionen angezeigt.

a) Prozessvergleich

Lässt das Gericht erkennen, dass die Klage weder offensichtlich begründet noch offensichtlich unbegründet ist mit der Folge, dass der Ausgang des Prozesses sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ungewiss ist, sollte der Vermieter den Versuch unternehmen, auf einen Vergleich hinzuwirken. Durch diesen wird der Streit oder die Ungewissheit der Parteien über ein Rechtsverhältnis, das Gegenstand des Verfahrens ist, im Wege gegenseitigen Nachgebens beseitigt (vgl. § 779 Abs.1 BGB). Wird der Vergleich nicht lediglich außergerichtlich, sondern vor Gericht geschlossen (Prozessvergleich), hat dies zur Folge, dass die Rechtshängigkeit des geltend gemachten Anspruchs entfällt. Das Gericht entscheidet nicht mehr über die Klage, sondern protokolliert lediglich die Einigung der Parteien (vgl. § 160 Abs.3 Nr.1 ZPO). Sinnvoll ist es, in dem Vergleich auch zu regeln, wer die Kosten des Rechtstreits in welchem Umfang trägt. Zwingend notwendig ist dies zwar nicht. Erfolgt eine Vereinbarung über die Kostenverteilung nicht, greift § 98 S.1 ZPO ein, wonach die Kosten eines abgeschlossenen Vergleichs als gegeneinander aufgehoben anzusehen sind, wenn nicht die Parteien ein anderes vereinbart haben. Da Kostenaufhebung bedeutet, dass jede Partei ihre Anwaltskosten selbst zu tragen hat und die Gerichtskosten geteilt werden, ist diese Verteilung der Kosten jedoch nur dann interessengerecht, wenn beide Parteien in etwa gleich viele Zugeständnisse bzw. Abstriche gemacht haben und beide anwaltlich vertreten oder nicht vertreten waren. Ist dies nicht der Fall, empfiehlt sich eine individuelle, von § 98 ZPO abweichende Vereinbarung über die Kostenverteilung.

Entschließt sich der Vermieter zum Abschluss eines Vergleichs, sollte er beachten, dass für einen ggf. beauftragten Rechtsanwalt, der am Abschluss des Vergleiches mitwirkt, gem. Zf.1000 VV RVG eine 1,5 Einigungsgebühr anfällt.

Wichtig:

Aus einem Prozessvergleich kann gem. § 794 Abs.1 Nr.1 ZPO die Zwangsvollstreckung betrieben werden.

b) Klagerücknahme

Merkt der Kläger (Vermieter) während des Prozesses, dass er die Klage voraussichtlich verlieren wird, sollte er alles tun, um die Kosten, die er im Falle des Unterliegens zu tragen hat, zu minimieren. Dies kann in bestimmten Fällen dadurch erreicht werden, dass der Kläger die Klage gem. § 269 ZPO zurücknimmt. § 269 ZPO lässt die Klagerücknahme grds. bis zur Rechtskraft des Urteil zu. Allerdings kann der Kläger die Rücknahme nur bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung unabhängig davon erklären, ob der Beklagte damit einverstanden ist. Ab dem Beginn der mündlichen Verhandlung benötigt der Kläger gem. § 269 Abs.1 ZPO die Einwilligung des Beklagten (Mieters). Auch wenn man meinen sollte, der Beklagte müsse stets damit einverstanden sein, dass die gegen ihn gerichtete Klage zurückgenommen wird, ist es keinesfalls ausgeschlossen, dass der Mieter der Rücknahme nicht zustimmt, und dies mit gutem Grund. Die Rücknahme einer Klage hat nämlich zur Folge, dass die Rechtshängigkeit des geltend gemachten Anspruchs entfällt (vgl. § 269 Abs.3 S.1 ZPO). Es ergeht daher keine gerichtliche Entscheidung in der Sache, allenfalls über die Kosten gem. § 269 Abs.4 ZPO i. V. m. § 269 Abs.3 S.2 oder S.3 ZPO (siehe dazu gleich). Der Kläger (Vermieter) könnte den geltend gemachten Anspruch jederzeit erneut zum Gegenstand einer neuen Klage machen. Kann der Mieter davon ausgehen, dass die Klage abgewiesen worden wäre, hat er ein berechtigtes Interesse daran, dass ein rechtskräftiges Urteil ergeht, aus dem sich ergibt, dass der gegen ihn geltend gemachte Anspruch nicht besteht. Nur auf diese Weise kann er sichergehen, dass der Vermieter ihn wegen desselben Anspruchs nicht doch noch einmal verklagt.

Ist die Rücknahme der Klage möglich, weil der Beklagte zugestimmt hat oder es keiner Zustimmung bedarf, weil die mündliche Verhandlung noch nicht begonnen hat, ändert die wirksam vorgenommene Rücknahme zwar (von der in § 269 Abs.3 S.3 ZPO geregelten Ausnahme abgesehen) nichts daran, dass der Kläger die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat (vgl. § 269 Abs.3 S.2 ZPO). Die Höhe der Kosten kann sich durch die Klagerücknahme jedoch reduzieren.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Kostenreduzierung möglich ist, und wenn ja, in welchem Umfang sich die Kosten durch eine Rücknahme der Klage ermäßigen, hängt davon ab, ob, und wenn ja welche Art der Kostenentscheidung ergeht und in welchem Stadium des Verfahrens der Kläger die Rücknahme erklärt.

Die Gerichtskosten reduzieren sich gem. Zf. 1211 Zf.1 KV / GKG in der Regel von den gem. Zf. 1210 KV / GKG grds. anfallenden 3 Gebühren auf 1 Gebühr, und zwar unabhängig davon, ob die mündliche Verhandlung bereits begonnen hat oder nicht, vorausgesetzt, die Rücknahme erfolgt vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung (vgl. OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 18. 06. 1999 – 12 W 127/99). Etwas anderes gilt nur, wenn das Gericht streitig über die Kosten entscheiden muss, was allerdings nur selten, und zwar dann der Fall ist, wenn der Anlass für die Klage z. B. durch Zahlung des Beklagten entfallen ist, bevor die Klage zugestellt wurde (vgl. § 269 Abs.3 S.3 ZPO) und die Kostentscheidung beantragt wird (vgl. § 269 Abs.4 ZPO).

Liegt solch ein Fall nicht vor, ergeht entweder gar keine oder eine Kostenentscheidung gem. § 269 Abs.3 S.2 ZPO, nach der dem Kläger dem Kosten auferlegt werden. Diese Art der Kostentscheidung steht der Ermäßigung der Gerichtgebühren von 3 Gebühren auf 1 Gebühr nicht entgegen.

Ob sich auch die Rechtsanwaltskosten durch eine Rücknahme der Klage reduzieren, hängt davon ab, ob die mündliche Verhandlung im Zeitpunkt der Erklärung der Rücknahme bereits begonnnen hat oder nicht. Ist dies der Fall, wird die Klagerücknahme also in oder nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung erklärt, kommt es zu keiner Ermäßigung der Anwaltskosten. Erfolgt die Rücknahme hingegen vor dem Beginn der mündlichen Verhandlung, entfällt die 1,2 Terminsgebühr, die gem. der Vorbemerkung 3 Abs. 3 VV RVG die Wahrnehmung des Termins durch den Anwalt erfordert. Statt der 2, 5 Gebühren (1,3 Verfahrensgebühr + 1,2 Terminsgebühr) fällt daher nur die 1,3 Verfahrensgebühr an.

In unserem Beitrag „Wichtige Vorüberlegungen zum Einklagen von Mietschulden“ werden Verteilung und Höhe der Kosten in einem Beispielsfall in I. Zf.7b) erläutert. In der Variante des dort geschilderten Beispielsfalls würde die Rücknahme der Klage durch V vor dem Beginn der mündlichen Verhandlung zur Folge haben, dass sich die Gerichtsgebühren von EUR 159,00 auf EUR 53,00 ermäßigen. Statt der ohne die Rücknahme dem eigenen Anwalt geschuldeten Gebühren in Höhe von EUR 199,92 fielen nur EUR 85,68 an. Außerdem hätte V M dessen Anwaltskosten nicht in Höhe von EUR 261,80, sondern nur in Höhe von EUR 147,56 zu erstatten. Insgesamt käme es zu einer Reduzierung der Prozesskosten (die außergerichtlichen Anwaltskosten bleiben unverändert) von EUR 620,72 auf EUR 286,24, d.h. um EUR 334,48.

c) Erledigungserklärung

Ebenso wie der Vermieter als Kläger im Laufe des Prozesses merken kann, dass er die Klage verlieren wird, kann der Mieter als Beklagter zu der Erkenntnis gelangen, dass der mit der Klage geltend gemachte Anspruch besteht und er verurteilt werden wird. Nicht selten kommt es vor, dass der Mieter während des Prozesses zahlt. In diesem Fall muss der Vermieter unbedingt reagieren. Tut er dies nicht, verliert er die Klage, da der Zahlungsanspruch durch die Zahlung gem. § 362 BGB erlischt und die Klage in dem für die Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ohne Änderung des Antrages unbegründet ist.

Eine Rücknahme der Klage empfiehlt sich hier nicht, da der Vermieter- wie oben unter 4b) dargestellt- in diesem Fall die Kosten zu tragen hätte.

Der Vermieter sollte den Rechtsstreit vielmehr für „in der Hauptsache erledigt“ erklären. Nur auf diese Weise kann er erreichen, dass nicht er, sondern der Mieter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt bekommt.

Alle wichtigen Einzelheiten zu dieser Erledigungserklärung haben wir in unserem Beitrag: „Wegfall des Räumungsanspruches während der Räumungsklage – Wie Vermieter Kosten vermeiden können“ für Sie zusammengestellt. Die dortigen Ausführungen gelten entsprechend für die Erfüllung eines Zahlungsanspruches während des Prozesses.

III. Fazit und Zusammenfassung

  1. Entschließt sich der Vermieter zur Erhebung einer Zahlungsklage wegen rückständiger Miete, sollte er zunächst prüfen, ob er für diese anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen muss oder möchte.
  2. In einem weiteren Schritt ist das zuständige Gericht zu ermitteln.
  3. Nachdem die unter Zf.1 und Zf.2 genannten Punkte geklärt sind, sollte der Vermieter sein besonderes Augenmerk auf die korrekte Verfassung der Klageschrift legen. Die Formulierung des Klagantrags und die Begründung des geltend gemachten Anspruchs sind dabei von entscheidender Bedeutung.
  4. Auch noch nach der Klageerhebung muss der Vermieter stets einkalkulieren, dass sich ein Erfordernis ergeben kann, auf vorher nicht abzusehende Ereignisse, wie z.B. die Vergleichsbereitschaft des Mieters, dessen Zahlung oder auch die vom Gericht signalisierte Erfolglosigkeit der Klage zu reagieren.

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