Die Erhebung einer erfolgreichen Räumungsklage, die erforderlich ist, wenn ein Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig auszieht, ist für jeden Vermieter eine Zeit- und Nerven raubende Angelegenheit. Bis eine Entscheidung ergangen ist und der Vermieter über einen Räumungstitel verfügt, können viele Monate vergehen.

Umso ärgerlicher ist es für den Vermieter, wenn er nach dem Abschluss des Prozesses feststellen muss, dass das erwirkte Urteil nicht ausreicht, um die vollständige Räumung der Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen.

Wie solch ein böses Erwachen bei dem Versuch, aus dem Räumungsurteil zu vollstrecken, verhindert werden kann, zeigt dieser Beitrag.

Neues Produkt: Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen (für Vermieter)

1. Nicht alle Bewohner sind auch zugleich immer Mieter

Nicht selten kommt es vor, dass ein Mietvertrag nur mit einem oder einigen von mehreren Bewohnern abgeschlossen wird. Hierzu kann es kommen, wenn sich die Parteien von vornherein darüber einigen, dass z. B. nur ein Ehegatte Partei des Mietvertrages wird. Oft geschieht es jedoch auch, dass der oder die Mieter erst im Laufe des Mietverhältnisses weitere Bewohner bei sich aufnehmen. Hierzu sind sie nämlich mit Erlaubnis des Vermieters stets, aber auch ohne dessen Erlaubnis dann berechtigt, wenn es sich bei diesen Personen um nächste Familienangehörige, zum Haushalt gehörende Bedienstete und um Personen handelt, die der Mieter zu seiner Pflege benötigt (vgl. BayObLG, Beschluss vom 06.10.1997 – RE-Miet 2/96).

Zu einer Nutzung der vermieteten Wohnung durch Personen, die nicht Mieter des (Haupt-) Vermieters sind, kommt es häufig auch dann, wenn der (Haupt-) Mieter die Wohnung mit oder ohne Erlaubnis des (Haupt-) Vermieters untervermietet. In diesem Fall bestehen Mietverträge nämlich nur zwischen dem (Haupt-) Vermieter und dem (Haupt-) Mieter sowie zwischen dem (Haupt-) Mieter, der zugleich Untervermieter ist, und dem Untermieter.

2. Häufiger Fehler – Räumungsklage wird nur gegen Mieter gerichtet

Ziehen Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, verbleiben in der Regel auch deren Mitbewohner oder Untermieter, die nicht Mieter (zumindest nicht des Hauptvermieters) sind, in der Wohnung. In solchen Fällen richten viele Vermieter ihre Räumungsklage nur gegen den bzw. die (eigenen) Mieter, nicht jedoch gegen

sonstige Mitbewohner oder Untermieter, die nicht Partei des Mietvertrages sind. Dies kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Vermieter eine erneute Räumungsklage gegen diese zunächst nicht mitverklagten Bewohner erheben muss, wie die folgenden Ausführungen zeigen.

3. Bewohner mit (Mit-) Besitz können nur auf Grund eines gegen sie gerichteten Räumungstitels aus der Wohnung gesetzt werden

Ist das Mietverhältnis mit dem bzw. den Mietern beendet, verlieren auch Mitbewohner und Untermieter dem Vermieter gegenüber ihr Besitzrecht, da dieses von dem Besitzrecht des Mieters abhängt. Hieraus folgt auch, dass dem Vermieter ein Räumungsanspruch gegen alle Bewohner der Wohnung zusteht, wenn er das Mietverhältnis wirksam beendet hat. Eine Kündigung, die nur den Mietern gegenüber ausgesprochen wurde, reicht aus, um zugleich auch Räumungsansprüche gegen die übrigen Bewohner entstehen zu lassen.

Trotz dieser materiellrechtlichen Rechtslage darf nicht vergessen werden, dass es sich bei dem Zwangsvollstreckungsverfahren um ein formalisiertes Verfahren handelt, in dem es auf die materiellrechtliche Rechtslage grds. nicht ankommt. Dem Gerichtsvollzieher, der die Zwangsräumung vornimmt, ist es weder möglich noch zumutbar zu prüfen, ob und gegen wen ein materiellrechtlicher Räumungsanspruch besteht. Er nimmt die Vollstreckung vor, wenn ein Räumungstitel vorliegt, in dem die Person, gegen die vollstreckt werden soll, namentlich bezeichnet ist (vgl. § 750 Abs.1 ZPO) und zwar unabhängig davon, ob der sich aus dem Titel ergebende Räumungsanspruch mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt. Umgekehrt bedeutet dies, dass der Gerichtsvollzieher grds. nicht tätig wird, wenn kein entsprechender Titel vorliegt, selbst wenn tatsächlich ein materiellrechtlicher Räumungsanspruch besteht.

Für den Vermieter hat dies zur Folge, dass er bereits im gerichtlichen sog. Erkenntnisverfahren dafür Sorge tragen muss, dass er später die Zwangsvollstreckung auch gegen diejenigen Bewohner betreiben kann, mit denen er kein Mietverhältnis eingegangen ist. Zwar gibt es auch andere Möglichkeiten, einen Räumungstitel zu erwirken. Am einfachsten erreicht der Vermieter dieses Ziel jedoch dadurch, dass er die übrigen Bewohner mitverklagt (zur Umsetzung vgl. die Ausführungen unten).

Bei seinen Überlegungen, gegen wen er die Räumungsklage richten muss, hat der Vermieter allerdings Folgendes zu beachten.

Nicht jede Person, die sich zum Zeitpunkt der Vollstreckung in der Wohnung aufhält, kann ausschließlich auf Grund eines Titels durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernt werden. Ein Titel muss nur gegen solche Bewohner vorliegen, die neben dem Mieter bzw. den Mietern Mitbesitz an der Wohnung haben (vgl. BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – I ZB 56/07).

Das Gesetz definiert den Besitz in § 854 BGB als Ausübung der tatsächlichen Gewalt über eine Sache und stellt außerdem klar, dass selbst derjenige, der die tatsächliche Gewalt über eine Sache ausübt, nicht zwangsläufig Besitzer ist. Übt nämlich eine Person die tatsächliche Gewalt über eine Sache für einen anderen aus, an dessen Weisungen er gebunden ist, ist diese gem. § 855 BGB nur Besitzdiener und der andere Besitzer.

Die Frage, welche Personen die tatsächliche Gewalt über eine Wohnung ausüben und ob ggf. nur eine Besitzdienerschaft vorliegt, kann nur unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Die Notwendigkeit eines Titels kann allerdings nur dann bejaht werden, wenn sich aus den Gesamtumständen klar und eindeutig ergibt, dass eine Person, die nicht Mieter ist, Mitbesitzer ist, weil das Zwangsvollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Vermieter vor einer Verschleierung der Besitzverhältnisse zur Vereitelung der Zwangsvollstreckung geschützt werden muss (vgl. BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – I ZB 56/07).

Eine verbindliche Aussage darüber, welche Personengruppen Mitbesitz haben und welche nicht, kann nicht gemacht werden. In der Regel kann jedoch von Folgendem ausgegangen werden:

• Der Ehegatte des Mieters hat neben diesem grds. gleichberechtigten Mitbesitz an der gemeinsamen Ehewohnung, auch wenn er nicht Mieter ist. Voraussetzung einer Zwangsräumung ist daher ein gegen beide Ehegatten gerichteter Titel, auch wenn nur einer von ihnen Mieter der zu räumenden Wohnung ist (vgl. BGH, Beschlussvom 03.2008 – I ZB 56/07).
• Anders als bei einem Ehepaar, das gemeinsam auf Grund der auf Lebenszeit angelegten Ehe in der ehelichen Wohnung lebt, kann nach Auffassung des BGH (vgl. den Beschlussvom  03. 2008 – I ZB 56/07) bei einem nichtehelichen Lebensgefährten allein aus der Aufnahme in die Wohnung nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilt werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nicht nur Besitzdiener ist. Ziehen beide Lebensgefährten nicht gleichzeitig ein, muss die Einräumung des Mitbesitzes an den nichtehelichen Lebensgefährten durch eine von einem entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein. Aus den Gesamtumständen muss sich klar und eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist. Anhaltspunkte, durch die sich nach außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der beabsichtigten oder erfolgten Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen (vgl. BGH, Beschluss vom 19. 03. 2008 – I ZB 56/07).
• Der Untermieter ist Besitzer, so dass die Räumungsvollstreckung gegen ihn einen gegen diesen gerichteten Vollstreckungstitel erfordert und nicht auf Grund eines gegen den Hauptmieter ergangenen Vollstreckungstitels betrieben werden kann(vgl. BGH, Beschluss vom  08. 2008 – I ZB 39/08).
• Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam benutzten Wohnung. Für eine Räumungsvollstreckung reicht deshalb ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus (vgl. BGH, Beschlussvom  03. 2008 – I ZB 56/07). Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – I ZB 56/07).
• WG- Mitglieder haben grds. alle Mitbesitz an der Wohnung, ggf. sogar Alleinbesitz an Räumen, die nur ihnen zur Verfügung Es bedarf daher eines Titels gegen alle Mitglieder der Wohngemeinschaft.
• Bedienstete Hausangestellte üben zwar die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung aus. Sie sind jedoch regelmäßig Besitzdiener i. S. d. § 855 BGB, so dass kein gesonderter Räumungstitel erforderlich ist (vgl. BGH,Beschluss vom 14. 08. 2008 – I ZB 39/08).
• Keinen Mitbesitz haben Besucher und Gäste, die sich nur vorübergehend in der Wohnung aufhalten. Ihre Zwangsräumung hat ihre Grundlage in der gegen den Mieter als Besitzer der Mieträume gerichteten Zwangsvollstreckung. Eines Vollstreckungstitels, in dem sie namentlich bezeichnet sind, bedarf es daher nicht (vgl. BGH,Beschluss vom  08. 2008 – I ZB 39/08).

• Das Gleiche wird für den eingetragenen Lebenspartner i. S. d. Lebenspartnerschaftsgesetzes gelten müssen.

4. Praxistipp für Vermieter – So gehen Sie am besten vor

Ist dem Vermieter bekannt, ob und wenn ja welche Personen sich außer dem Mieter noch in der Wohnung aufhalten und kann er auch die Besitzverhältnisse einschätzen, ergeben sich aus dem Erfordernis, auch gegen Mitbesitzer einen Titel erwirken zu müssen, keine Schwierigkeiten. Der Vermieter muss nämlich nicht gesonderte Klagen gegen alle Mitbesitzer erheben. Er kann vielmehr grds. alle Mitbewohner gemeinsam als Gesamtschuldner mit einer Klage verklagen (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 10.02. 1978 – 11 S 230/77- für Haupt- und Untermieter). Geschieht dies, erhöhen sich auch der Streitwert und die danach zu bemessenden Prozesskosten nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 25.11.2003 – VI ZR 418/02).

Probleme ergeben sich allerdings dann, wenn der Vermieter, der Räumungsklage erheben möchte, gar nicht weiß, ob die Wohnung noch von weiteren Personen bewohnt wird oder deren Namen nicht kennt. In diesem Zusammenhang gilt der für den Vermieter nachteilige Grundsatz, dass ein Räumungstitel gegen Bewohner mit Mitbesitz auch dann erforderlich ist, wenn dem Vermieter von einem Aufenthalt weiterer Personen in der Wohnung nichts bekannt ist (vgl. BGH, Beschluss vom 05.11.2004 – IXa ZB 51/04).

Jedem Vermieter ist daher zu raten, sich auch dann, wenn keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, vor einer Räumungsklage stets zu informieren, ob die vermietete Wohnung noch von weiteren Personen bewohnt wird, die nicht Mieter sind.

Dies kann am einfachsten durch eine Anfrage beim Mieter selbst geschehen. Ist dieser nicht auskunftsbereit oder ist zu befürchten, dass dieser nicht die Wahrheit sagt, kann sich der Vermieter die nötigen Informationen auch durch eine Melderegisterauskunft beim Einwohnermeldeamt verschaffen. Die Einwohnermeldeämter ermöglichen es Vermietern, kostenlos Auskunft über die Meldeverhältnisse in ihrer Wohnung bzw. ihrem Wohnhaus zu erhalten.

Neues Produkt: Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen (für Vermieter)