Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist für den Mieter oft erst einmal ein Schock. Doch anstatt sich tatenlos seinem Schicksal zu fügen, sollte der Mieter die Initiative ergreifen und alles ihm Mögliche tun, um den Fortbestand des Mietverhältnisses zu erreichen. Vor allen Dingen sollten Mieter die Kündigung nicht hinnehmen, ohne sie vorher auf ihre Wirksamkeit überprüft zu haben. Doch auch wenn sich die Kündigung als wirksam erweist, stehen die Chancen des Mieters nicht schlecht, die auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung nachträglich unwirksam werden zu lassen.

Anhand welcher Kriterien der Mieter die Kündigung auf ihre Wirksamkeit überprüfen sollte und was er tun kann, um die wirksame Kündigung doch noch abzuwenden, zeigt dieser Beitrag.

1. Überprüfen Sie die Kündigung auf ihre Wirksamkeit

Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters, handelt es sich in der ganz überwiegenden Zahl aller Fälle um eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB. Eine solche Kündigung, auf die sich dieser Beitrag beschränkt, kann aus vielen Gründen unwirksam sein. Der Mieter sollte jeden einzelnen unter die Lupe nehmen.

a) Liegt ein Mietrückstand in dem erforderlichen Umfang und in der erforderlichen Zeitfolge vor?

Die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB ist nur dann wirksam, wenn sich der Mieter mit der Zahlung der Miete in einer ganz bestimmten Höhe und in einer bestimmten Zeitfolge in Rückstand befindet. Das Gesetz unterscheidet zwei Alternativen. Nur wenn der Mieter entweder

• mit Mietzahlungen an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen in Höhe eines Betrags, der die Miete für einen Monat übersteigt (vgl. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB)

oder

• für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, in Höhe eines Betrages, der die Miete für zwei Monate erreicht (vgl. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB)

in Verzug befindet, kann der Vermieter gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB außerordentlich fristlos kündigen.

Beträgt z. B. der Mietrückstand auch nur einen Euro weniger als vom Gesetz gefordert oder resultiert ein Mietrückstand, der zwar eine Monatsmiete übersteigt, aber nicht zwei Monatsmieten erreicht, nicht aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen, ist die Kündigung unwirksam.

Der Mieter sollte Umfang und Zeitfolge der Rückstände daher exakt überprüfen.

b) Muss der Vermieter eine Zahlung an einen Dritten gegen sich gelten lassen?

Es kann vorkommen, dass kein Mietrückstand des Mieters vorliegt, obwohl der Vermieter die Miete vom Mieter nicht erhalten hat. Das Gesetz sieht nämlich Fälle vor, in denen der Mieter, wenn er die Zahlung an eine andere Person leistet, die nicht Inhaber der Mietforderung ist, dennoch dem Vermieter gegenüber von seiner Zahlungspflicht frei wird. Auch in diesen Fällen ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam.

Ein solcher Fall kann eintreten, wenn der Vermieter dem Mieter mitgeteilt hat, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, der mitgeteilte Eigentumsübergang aber gar nicht wirksam erfolgt ist. Gem. § 566 Abs.1 BGB tritt der Erwerber im Falle einer Veräußerung der vermieteten Wohnung anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Ist der Eigentumsübergang wirksam, muss der Mieter daher die Miete künftig an den neuen Eigentümer zahlen. Tut er dies, weil ihm der in Wahrheit nicht erfolgte Wechsel des Eigentümers von seinem Vermieter mitgeteilt wurde, schützt das Gesetz den Mieter, indem es in § 566e Abs.1 BGB bestimmt, dass der Vermieter, wenn er dem Mieter mitgeteilt hat, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen muss, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.

Mehr zu dieser Problematik erfahren Sie in unserem Beitrag: „Mietzahlung bei Eigentümerwechsel – Wem stehen welche Rechte zu?“

Die gleiche Rechtsfolge tritt ein, wenn der Vermieter dem Mieter zwar nicht eine angebliche Veräußerung des Wohnraums mitteilt, ihn aber davon in Kenntnis setzt, dass er seinen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses an einen Dritten abgetreten hat, die Abtretung aber nicht erfolgt oder nicht wirksam ist. Auch in diesem Fall muss der Vermieter gem. § 409 Abs. 1 dem Mieter gegenüber die angezeigte Abtretung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.

c) Liegt das für den Verzug erforderliche Vertretenmüssen vor? Kann der Entlastungsbeweis geführt werden?

Gerät der Mieter in einem Umfang und in einer Zeitfolge mit der Zahlung der Miete in Rückstand, wie es § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a oder 3b BGB für die außerordentliche fristlose Kündigung voraussetzen, muss dies noch nicht zwangsläufig bedeuten, dass der für die Kündigung erforderliche Verzug vorliegt.

Verzug tritt nämlich gem. § 286 Abs.4 BGB nur ein, wenn und solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den der Schuldner zu vertreten hat. Das Vertretenmüssen des Schuldners, der eine fällige Leistung nicht oder nicht rechtzeitig erbringt, wird allerdings zunächst vermutet. Es ist daher Sache des Mieters, sich zu exkulpieren, d.h. darzulegen und notfalls zu beweisen, dass er weder vorsätzlich noch fahrlässig (vgl. § 276 BGB) gehandelt hat und ihm auch kein schuldhaftes Handeln eines Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB zuzurechnen ist.

Jeder Mieter sollte daher sorgfältig prüfen, ob Umstände vorliegen, die das Vertretenmüssen entfallen lassen, und wenn dies bejaht werden kann, diese Gründe dem Vermieter darlegen.

Nicht jeder Umstand, der den Mieter an der Zahlung der Miete hindert, lässt allerdings den Schuldvorwurf entfallen.

So stellt insbesondere die mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters selbst dann, wenn sie unverschuldet eingetreten ist, keinen Entschuldigungsgrund dar (vgl. BGH, Urteil vom 25.03.1982 – VII ZR 60/81).

Folgende Umstände hingegen sind dazu geeignet, den Schuldvorwurf entfallen zu lassen:

• der Vermieter hat irrtümlich eine falsche Kontonummer angegeben, so dass der Mieter, der von diesem Irrtum bei der Leistung keine Kenntnis hat, die Miete auf ein falsches Konto zahlt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 07.03.2005 – 62 S 375/04),’
• der Mieter befindet sich in einem unvermeidbaren Irrtum über sein nicht bzw. nicht in der angenommene Höhe bestehendes Minderungsrecht (vgl. hierzu den Beitrag: „Mietrückstand durch (unberechtigte) Mietminderung – Was tun?“),
• der Mieter bezieht Leistungen nach dem SGB II und das Jobcenter, das die Mietzahlungen direkt an den Vermieter zahlt, gerät mit der Zahlung in Rückstand. Das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, so dass eine Verschuldenszurechnung gem. § 278 BGB ausscheidet (vgl. BGH Urteil vom 10.2009- VIII ZR 64/09). Allerdings entfällt auch der Vorwurf eigenen Verschuldens i. S. d. § 276 BGB nur dann, wenn der Mieter alles ihm Mögliche und Zumutbare unternommen hat, um das Jobcenter zur korrekten Zahlung zu veranlassen.

d) Unterliegt die Kündigung einer Sperrfrist?

Grds. kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sofort aussprechen, sobald die erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Befindet sich der Mieter z.B. an zwei aufeinander folgenden Monaten mit der Zahlung der Miete mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für einen Monat übersteigt, kann der Vermieter an dem Tag, nachdem die Miete für den zweiten Monat fällig geworden ist – in der Regel am 4. Werktag eines Monats – die Kündigung aussprechen, es sei denn, den Mieter trifft kein Verschulden.

Hat der Zahlungsverzug des Mieters seinen Grund jedoch darin, dass dieser sich mit einer vom Vermieter vorgenommenen Mieterhöhung nicht einverstanden erklärt hat, ist der Vermieter von Wohnraum (nicht hingegen der Vermieter von Gewerberäumen) unter bestimmten Voraussetzungen für eine Zeit an der Kündigung gehindert. § 569 Abs.3 Nr.3 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter immer dann, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen kann, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

Die Anwendbarkeit des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB, der hier nicht in allen Einzelheiten erläutert werden soll, setzt einen gerichtlichen Rechtsstreit voraus, der mit einem für den Vermieter günstigen Urteil endet. Streiten sich die Mietparteien außergerichtlich über die Berechtigung zur Mieterhöhung und kündigt der Vermieter- was in de Fällen der §§ 559 ff. BGB und des § 560 Abs.4 BGB möglich ist- ohne den Mieter zuvor auf Zahlung der rückständigen erhöhten Miete bzw. Betriebskostenvorauszahlung verklagt zu haben, unterliegt die Kündigung keiner Sperrfrist (vgl. BGH, Urteil vom 18.07. 2012 − VIII ZR 1/11).

Möchte der Vermieter die Miete gem. § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, benötigt er hierzu die Zustimmung des Mieters. In diesem Fall reicht es abweichend vom Wortlaut des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB für dessen Anwendbarkeit aus, dass der Mieter zur Zustimmung verurteilt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 5/04).

Liegen die Voraussetzungen des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB vor, ist der Vermieter für die Dauer von zwei Monate seit der Rechtskraft der Entscheidung an der Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gehindert. Erklärt der Vermieter die Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist, ist sie unwirksam und entfaltet ihre Wirkung auch nicht nach Ablauf der Frist.

e) Enthält das Kündigungsschreiben eine ausreichende Begründung?

Liegen alle Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters vor und unterliegt die Kündigung auch keiner Sperrfrist, muss auch dies noch nicht bedeuten, dass das Mietverhältnis tatsächlich durch die Kündigung des Vermieters beendet worden ist.

Immer wieder kommt es nämlich vor, dass der Vermieter das Kündigungsschreiben nicht mit der nötigen Sorgfalt verfasst und keine den Anforderungen des § 569 Abs.4 BGB entsprechende Begründung angibt.

Gem. § 569 Abs.4 BGB ist der für die außerordentliche fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Unterbleibt die Begründung ganz oder entspricht sie nicht den Anforderungen, die von der Rechtsprechung an sie gestellt werden, ist die Kündigung unwirksam. Der Mieter sollte daher das Kündigungsschreiben daraufhin überprüfen, ob es eine hinreichende Begründung enthält.

Hierbei ist Folgendes zu beachten:

Unterbleibt die Begründung vollständig, ist die Kündigung auch dann unwirksam, wenn der Mieter weiß, worauf der Vermieter diese stützt, weil dieser ihm die Gründe vorher mündlich mitgeteilt hat. Erfolgte die Vorabinformation über die Gründe schriftlich, kann sie die Begründung nur ersetzen, wenn in dem Kündigungsschreiben klar und eindeutig auf diese Gründe Bezug genommen wird und der Kündigungsgrund in dem vorangegangenen Schreiben konkret umschrieben ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 31.03.1992 – 1 BvR 1492/91; LG Itzehoe, Beschluss vom 12.10.2009 – 9 T 42/09).

Ebenso unwirksam ist die Kündigung wegen unzureichender Begründung, wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben keine konkreten Tatsachen nennt, aus denen sich der Kündigungsgrund ergibt, sondern lediglich den Gesetzestext des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a oder 3b BGB wiedergibt.

An die Konkretisierung der Tatsachen, die der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben darlegen muss, stellt die Rechtsprechung zwar im Falle einer auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a oder 3b BGB gestützten Kündigung keine sehr hohen Anforderungen. So ist es nach einem Urteil des BGH vom 22.12.2003 -VIII ZB 94/03- nicht erforderlich, dass der Vermieter die einzelnen Mietrückstände aufgegliedert nach Höhe und Zeitpunkt des Eintritts des Verzuges u. ä darlegt. Dies soll nach einem weiteren Urteil des BGH vom 12. 05. 2010 – VIII ZR 96/09- sogar dann gelten, wenn die Sachlage nicht klar und einfach ist.

Erforderlich ist es aber, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert (vgl. BGH vom 12. 05. 2010 – VIII ZR 96/09). Geschieht dies nicht und ergibt sich dies auch nicht durch eindeutige Bezugnahme auf ein vorangegangenes Schriftstück, ist die Kündigung unwirksam.

2. Lassen Sie die Kündigung durch nachträgliche Befriedigung des Vermieters unwirksam werden

Erweist sich die Kündigung des Vermieters als wirksam, ist noch nicht alles verloren. Vor allem der Mieter von Wohnraum wird vom Gesetz in der Weise geschützt, dass es ihm ermöglicht wird, die Kündigung durch nachträgliche Befriedigung des Vermieters unwirksam werden zu lassen.

§ 569 Abs.3 Nr. 2 S. 1 BGB enthält eine Schonfrist, die dem Mieter eingeräumt wird, um den Verzug zu heilen und die Unwirksamkeit der Kündigung herbeizuführen. Danach wird die auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546aAbs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Um die Unwirksamkeit der Kündigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB herbeizuführen, muss der Mieter

• den Vermieter vollständig befriedigen, d.h. alle Mietrückstände restlos begleichen und außerdem die Nutzungsentschädigung, die der Vermieter seit dem Ende des Mietverhältnisses gem. § 546 Abs.1 BGB an Stelle der Miete verlangen kann, an diesen zahlen,
• die Zahlung spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten erbringen, nachdem ihm die Räumungsklage des Vermieters zugestellt wurde. Eine Befriedigung vor Rechtshängigkeit der Räumungsklage ist selbstverständlich ebenso möglich und löst ebenfalls die Rechtsfolge des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB aus (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 05.03.1984 – 8 WRE Miet 97/84).

Zu den Einzelheiten des Rechts des Mieters, die Kündigung durch Befriedigung unwirksam werden zu lassen, erfahren Sie mehr in unserem Beitrag „Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen.“

Die Heilungsmöglichkeit des Mieters von Gewerberäumen besteht daher nur, wenn

• die zur Aufrechnung gestellte Forderung des Mieters bereits vor dem Zugang der Kündigung bestand und auch fällig war, und zwar mindestens in Höhe sämtlicher Mietrückstände,
• der Mieter die Aufrechnung ohne schuldhaftes Zögern, und damit unverzüglich– in der Regel spätestens 2 Wochen nach dem Zugang der Kündigung- erklärt.

Auch zu dem Recht des Mieters, die Kündigung durch rückwirkende Aufrechnung zu Fall zu bringen, erfahren Sie mehr in unserem Beitrag „Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen.“

3. Versuchen Sie, eine einvernehmliche Regelung mit Ihrem Vermieter herbeizuführen

Auch wenn der Mieter nicht in der Lage ist, die wirksame Kündigung durch nachträgliche Befriedigung innerhalb der Schonfrist herbeizuführen, sollte er noch nicht aufgeben. Auch Vermieter sind Menschen, mit denen sich reden lässt. Dass der Vermieter die Kündigung erklärt, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, ohne für die unterbliebene Zahlung einen Grund anzugeben, ist nachvollziehbar. Auch wenn kein Grund vorliegt, der das Verschulden und damit den Verzug i. S. d. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB entfallen lässt, zeigen sich Vermieter öfter als gedacht bereit, dem Mieter entgegenzukommen, wenn der Mieter ihnen nachvollziehbar erklärt, dass und warum er gerade einen vorübergehenden Zahlungsengpass hat.

Auch für Vermieter ist die Beendigung des Mietverhältnisses mit Umstand verbunden. Er muss das alte Mietverhältnis abwickeln, über die Kaution abrechnen, einen neuen Mieter suchen und viele Formalitäten erledigen. Zeigt sich der Mieter kooperativ und merkt der Vermieter, dass der Mieter dem Grunde nach zur Zahlung bereit ist, besteht durchaus die Chance, dass der Vermieter sich dazu bereit erklärt, die Kündigung zurückzunehmen und eine Ratenzahlung für die Begleichung der Mietschulden zu vereinbaren. Sofern der Mieter davon ausgehen kann, dass sein Zahlungsengpass nur vorübergehender Natur ist, sollte er daher nichts unversucht lassen und dem Vermieter -verbunden mit der Bitte um Ratenzahlung- seine finanzielle Situation nachvollziehbar darlegen.