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Mietrückstand durch (unberechtigte) Mietminderung – Was tun?

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, ist er sich in der überwiegenden Zahl aller Fälle bewusst, dass er eine Zahlung nicht erbringt, zu der an sich verpflichtet ist. Der Grund für rbellständig oder teilweise unterbleibende Mietzahlungen liegt meistens darin, dass der Mieter einen Zahlungsengpass hat oder die ihm zur Verfügung stehenden Mittel für andere Zwecke verwenden möchte. Es kann aber auch vorkommen, dass der Mieter die Miete deshalb nicht oder nicht vollständig zahlt, weil er meint, zu einer Verweigerung der Zahlung oder zur teilweisen Kürzung der Miete berechtigt zu sein. Hierzu kommt es immer wieder dann, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist und der Mieter deshalb die Miete mindert.

Die Minderungsquote und den damit einhergehenden Minderungsbetrag richtig einzuschätzen, ist oft nicht ganz einfach. Setzt der Mieter diesen zu hoch an, gerät er mit der Zahlung der Miete in Rückstand. Aber nicht nur die unrichtige Einschätzung der Minderungsquote, sondern auch die irrige Annahme des Bestehens des Minderungsrechts überhaupt, kann zu einem noch viel höheren Zahlungsrückstand führen.

In diesen Fällen stellt sich die Frage, welche Rechte der Vermieter aus dem Zahlungsrückstand herleiten kann und wie der Mieter den Verlust seiner Wohnung verhindern kann. Mit diesen und weiteren Fragen beschäftigt sich dieser Beitrag.

1. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs und das Recht zur Geltendmachung von Verzugszinsen erfordern ein Verschulden des Mieters

Das Gesetz gibt dem Vermieter insbesondere in den §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in bestimmtem Umfang und in einer bestimmten Zeitfolge in Verzug ist. Auch eine ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit Mietzahlungen gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ist möglich. Außerdem hat der Vermieter gem. § 288 BGB das Recht, vom Mieter Verzugszinsen zu verlangen, wenn dieser mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät. Alle diese Rechte setzen jedoch voraus, dass der Mieter die Verzögerung zu vertreten hat. Gem. § 286 Abs.4 BGB kommt der Schuldner nämlich nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

Beachte:

§ 543 Abs.1 BGB, der eine außerordentliche fristlose Kündigung auch dann erlaubt, wenn die Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB nicht vorliegen, verlangt zwar nicht zwingend ein Verschulden. Fehlt dieses auf Seiten des Mieters, wird jedoch in der Regel die gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB durchzuführende Interessenabwägung nicht zu Gunsten des Vermieters ausfallen.

2. Rechtsirrtum oder Tatsachenirrtum – Die unberechtigte Mietminderung kann unterschiedliche Gründe haben

Im Großteil aller Fälle, in denen der Mieter wegen unberechtigter bzw. zu hoher Mietminderung in Zahlungsrückstand gerät, liegt der Grund hierfür nicht darin, dass der Mieter die tatsächlichen Umstände unzutreffend beurteilt, aus denen sich das (vermeintliche) Minderungsrecht ergibt. Zu Fehlern bei der Einschätzung, ob und in welchen Umfang das Minderungsrecht besteht, führt in der Regel eine falsche rechtliche Bewertung des zutreffend erkannten Sachverhalts (Rechtsirrtum). So kann es vorkommen, dass der Mieter irrig annimmt, ein Wasserschaden berechtige ihn stets zu einer 100%-tigen Mietminderung, obwohl dies nur bei Unbewohnbarkeit der Wohnung der Fall ist.

Allerdings kann es auch vorkommen, dass sich der Mieter in tatsächlicher Hinsicht irrt (Tatsachenirrtum) und deshalb irrig vom Bestehen eines Minderungsrechts ausgeht bzw. die Quote zu hoch ansetzt. Hierzu kommt es z.B. immer wieder dann, wenn eine Mietwohnung Schimmelbefall aufweist, dessen Ursache im Verantwortungsbereich des Mieters liegt, während der Mieter den Grund in der Bausubstanz vermutet. In diesem Fall liegt ein Tatsachenirrtum vor.

3. Ein Rechtsirrtum muss unvermeidbar sein, um den Schuldvorwurf entfallen zu lassen

Irrt sich der Mieter trotz des in tatsächlicher Hinsicht richtig erfassten Sachverhalts auf Grund falscher rechtlicher Bewertung über das Bestehen oder den Umfang seines Minderungsrechts, schließt dieser Rechtsirrtum zwar den Vorsatz des Mieters i. S. d. § 276 BGB aus. Ein Rechtsirrtum lässt den Vorwurf der Fahrlässigkeit jedoch nur dann entfallen, wenn er unvermeidbar war. An diese Unvermeidbarkeit werden in der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt. Nur wenn er die Rechtslage sorgfältig geprüft, soweit erforderlich, Rechtsrat eingeholt und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachtet hat, kann ihm kein Schuldvorwurf gemacht werden (vgl. BGH, Urteil vom 25. 10. 2006 – VIII ZR 102/06).

Holt der Mieter den Rechtsrat nicht bei einem Rechtsanwalt ein, muss es sich um eine Person bzw. Institution handeln, auf dessen Kompetenz sich der Mieter in berechtigter Weise verlassen darf (vgl. BGH, Urteil vom 25. 10. 2006 – VIII ZR 102/06).

Doch auch wenn der Mieter diese Anforderungen erfüllt und er selbst sich in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befindet, hat er den Mietrückstand dennoch zu vertreten, wenn er sich ein schuldhaftes Verhalten eines Erfüllungsgehilfen gem. 278 BGB zurechnen lassen muss. Der BGH hat z.B. mit Urteil vom 25. 10. 2006 – VIII ZR 102/06- in einem Fall, in dem der Mieter eine fehlerhafte Auskunft vom Mieterschutzverein erhielt, entschieden, dass kein eigenes Verschulden des Mieters vorlag, weil sich dieser auf die Kompetenz des Mieterschutzvereins, zu dessen satzungsgemäßen Aufgaben die Beratung in Mietrechtsangelegenheiten gehört, verlassen durfte. Dennoch bejahte das Gericht ein Vertretenmüssen des Mieters i. S. d. § 276 BGB, da der Mieter sich das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzvereins, der als Erfüllungsgehilfe des Mieters handelte, gem. § 278 BGB zurechnen lassen musste.

Auch eine fehlerhafte Auskunft eines Rechtsanwalts muss sich der Mieter in der Regel zurechnen lassen.

Beachte:

Einige Instanzgerichte legen bei der Beantwortung der Frage, ob dem Mieter ein Schuldvorwurf gemacht werden kann, andere, für den Mieter günstigere Maßstäbe an und verneinen diesen z.B. dann, wenn die Bewertung der Mängel schwierig ist und eine Fehleinschätzung des Mieters bzgl. der Höhe des Minderungsbetrages noch unter 15 % des Mietzinses liegt (vgl. LG Hannover, Urteil vom 15.04.1994 – 9 S 211/93).

4. Auch ein Irrtum über die tatsächlichen Voraussetzungen des Minderungsrechts darf nicht auf Fahrlässigkeit beruhen, um Verzug auszuschließen

Mindert der Mieter die Miete, obwohl er hierzu gar nicht oder nicht in der vorgenommenen Höhe berechtigt ist, und ist die unberechtigte Mietminderung auf einen Irrtum über die tatsächlichen Voraussetzungen des Minderungsrechts bzw. über die für die Bemessung der Minderungsquote relevanten tatsächlichen Umstände zurückzuführen, gilt ebenso wie bei einem Rechtsirrtum, dass der Irrtum das Vertretenmüssen und damit auch den Verzug nur dann ausschließt, wenn dieser nicht auf Fahrlässigkeit des Mieter s zurückzuführen ist. Entscheidend ist hierbei, ob der Mieter bei Anwendung der verkehrsüblichen Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (vgl. BGH, Urteil vom 11.07. 2012 − VIII ZR 138/11). Nimmt der Mieter z. B. irrig an, Feuchtigkeitserscheinungen oder eine Schimmelbildung seien (zumindest auch) auf Baumängel zurückzuführen, was ein Minderungsrecht begründet hätte, während die Ursache tatsächlich aber (zumindest auch) in einem unzureichenden Lüftungs- und/oder Heizverhalten des Mieters liegt, das zu einem (teilweisen) Ausschluss des Minderungsrechts führt, kommt es für die Beantwortung der Frage, ob dem Mieter ein Schuldvorwurf gemacht werden kann, darauf an, ob er bei Anwendung der verkehrsüblichen Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Ursache der Schimmelpilzbildung in seinem eigenen Wohnverhalten lag. Ob und unter welchen Voraussetzungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Der BGH hat mit seinem Urteil vom 11.07.2012-− VIII ZR 138/11- z.B. entschieden, dass sich den Mietern, in deren Wohnung sich zwei Aquarien und ein Terrarium befanden, die Vermutung aufdrängen musste, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Beachte:

Ebenso wie im Falle eines Rechtsirrtums stellen manche Instanzgerichte auch an die Annahme eines unverschuldeten Tatsachenirrtums sehr viel geringere Anforderungen als der BGH. So hat das AG Lübeck mit Urteil vom 15.06.2011 – 24 C 4044/09 – z.B. entschieden, dass der Mieter, der irrig das Vorhandensein eines Mangels annimmt und dessen Minderung angemessen gewesen wäre, wenn der Mangel tatsächlich vorgelegen hätte, solange nicht in Verzug gerät, bis er vom Gericht darauf hingewiesen wurde, dass seine Minderung nicht berechtigt sein dürfte.

5. Unberechtigte Mietminderung erkannt – Was Mieter nun tun können

Erkennt der Mieter, dass er die Miete ganz oder teilweise zu Unrecht gemindert hat, ist noch nicht alles verloren. Selbst dann, wenn der durch die unberechtigte Mietminderung entstandene Mietrückstand schon so hoch ist, dass dieser den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB berechtigt, hat der Mieter die Möglichkeit, die Kündigung zu verhindern, wenn er die rückständige Miete nach Maßgabe der folgenden Ausführungen vollständig begleicht.

Liegen die Kündigungsvoraussetzungen zwar vor, ist dem Mieter aber noch keine Kündigungserklärung des Vermieters zugegangen, führt die vollständige Befriedigung des Vermieters gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB zum Ausschluss der Kündigung. Das Kündigungsrecht des Vermieters entfällt.

Entscheidend für den Wegfall des Kündigungsrechts ist es, dass der Vermieter vollständig befriedigt wird. Eine Teilzahlung genügt nicht, auch wenn nur ein geringfügiger Restbetrag verbleibt. Nach einem Urteil des LG Berlin vom 09.08.1994 – 65 S 125/94- soll die Kündigung allerdings gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der verbleibende Rückstand unbedeutend gering ist.

Damit die vollständige Befriedigung gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB zum Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB führt, muss die Befriedigung des Vermieters vor dem Zugang der der Kündigung beim Mieter erfolgen. Nach überwiegender Ansicht ist es hierfür jedoch nicht erforderlich, dass die Erfüllungswirkung vor dem Zugang eintritt. Es soll vielmehr genügen, dass der Mieter die Leistungshandlung, die z. B. in der Erteilung eines Überweisungsauftrages liegen kann, rechtzeitig vornimmt (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 -VIII ZR 364/04).

Für den Mieter von Wohnraum ist es jedoch (im Gegensatz zum Mieter von Geschäftsräumen) in der Regel nicht entscheidend, dass die Befriedigung vor dem Zugang der Kündigung erfolgt. Auch wenn die Kündigung dem Mieter bereits zugegangen ist, gibt ihm das Gesetz noch eine Möglichkeit, die Wirkungen der Kündigung zu beseitigen. Für Wohnraummietverhältnisse bestimmt § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB nämlich, dass eine auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte, dem Mieter bereits zugegangene Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Durch die Befriedigung wird die zunächst wirksame Kündigung nachträglich unwirksam. Auch für die Heilung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB gilt, dass sie nur einritt, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird. Anders als im Falle der Befriedigung vor dem Zugang der Kündigung genügt es hier allerdings nicht, dass nur die rückständige Miete vollständig gezahlt wird. § 569 Abs. 3 Nr.2 S.1 BGB verlangt außerdem, dass der Vermieter auch bzgl. eines fälligen Anspruchs des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB, der ab dem Zeitpunkt der (zunächst eingetretenen) Beendigung des Mietverhältnisses durch den Zugang der Kündigung besteht, befriedigt wird.

Der Zeitpunkt der Befriedigung des Vermieters spielt für den Mieter von Wohnraum nur dann eine Rolle, wenn er vor nicht mehr als zwei Jahren vor dem Zugang der Kündigung schon einmal eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB durch nachträgliche Befriedigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB hat unwirksam werden lassen. In diesem Fall steht ihm nämlich die Möglichkeit der Heilung durch nachträgliche Befriedigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB nicht noch einmal zur Verfügung. Es verbleibt nur das Recht aus § 543 Abs.2 S.2 BGB, das die Heilung vor dem Zugang erfordert.

Für den Mieter von Geschäftsräumen ist der Zeitpunkt der Befriedigung immer von ausschlaggebender Bedeutung. Für diesen kommt nämlich nur § 543 Abs.2 S.2 BGB, nicht hingegen § 569 Abs.3 Nr.2 BGB zur Anwendung, da dieser nur für Wohnraummietverhältnisse gilt. Eine Heilung des Verzuges mit der Folge des Wegfalls des Kündigungsrechts ist für den Mieter von Geschäftsräumen daher nur durch die vollständige Befriedigung des Vermieters vor dem Zugang der Kündigung möglich.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass Mieter von Geschäftsräumen und Wohnraummieter, deren Heilungsmöglichkeit gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB ausgeschlossen ist, die Kündigung nur durch Befriedigung des Vermieters vor deren Zugang verhindern können, bildet allerdings § 543 Abs.2 S.3 BGB. Danach ist eine Kündigung gem. § 543 Abs. 2 S.1 Nr.3 BGB auch dann unwirksam wird, wenn sich der Mieter von seiner Schuld bereits vor dem Zugang der Kündigung durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Wichtig:

Für die Heilung des Verzugs genügt grds. auch eine Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung. Denn auch eine solche Zahlung hat grds. Erfüllungswirkung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 08.02.2010 – 67 S 218/09). Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter mit dem Vorbehalt nicht nur die Wirkung des § 814 BGB ausschließen oder dem Verständnis seiner Leistung als Anerkenntnis i. S. d. § 212 Abs.1 Nr. 1 BGB) entgegentreten und sich die Möglichkeit offen halten möchte, das Geleistete nach § 812 BGB zurückzufordern (vgl. dazu die Ausführungen unten) sofern er das Nichtbestehen der Forderung beweist, sondern wenn er in der Weise unter Vorbehalt leistet , dass den Vermieter auch in einem späteren Rückforderungsstreit die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs treffen soll (vgl. BGH, Urteil vom 24. 11. 2006 – LwZR 6/05).

Beachte:

Die Möglichkeit einer zum Ausschluss bzw. zur Unwirksamkeit der Kündigung führenden Heilung besteht nur, wenn der Vermieter seine Kündigung auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB stützt. Sowohl auf das Kündigungsrecht aus § 543 Abs.1 BGB als auch auf das Recht zur ordentlichen Kündigung aus § 573 Abs.2 Nr.1 BGB, auf das der Vermieter eine Kündigung bei Zahlungsverzug ebenfalls stützen kann, finden weder § 543 Abs.2 S.2 und 3 BGB noch § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB Anwendung.

Alle Einzelheiten zur Heilung des Verzugs, insbesondere auch zur einer solchen durch Aufrechnung (vgl. § 543 Abs.2 S.3 BGB) können Sie außerdem in unserem E- Book: „Ihr Mieter zahlt nicht? – So bekommen Sie Ihre Wohnung zurück“ nachlesen.

6. So vermeiden Mieter einen Zahlungsrückstand wegen unberechtigter Mietminderung

Auch wenn das Gesetz es dem Mieter ermöglicht, eine Kündigung durch nachträgliche vollständige Zahlung unwirksam werden zu lassen, sollte der Mieter es hierzu gar nicht erst kommen lassen. In der Tat ist es oft schwierig zu erkennen, ob das Minderungsrecht besteht, und vielmehr noch die Höhe des Minderungsbetrages genau zu ermitteln. Deshalb sollte jeder Mieter sich genügend Zeit lassen, ehe er die Mietminderung vornimmt und lieber zunächst eine zu hohe Miete zahlen, als in Zahlungsrückstand zu geraten. Die verbreitete Meinung, der Mieter verliere sein Minderungsrecht, wenn er die volle Miete oder eine höhere als die tatsächlich geschuldete Miete in Kenntnis des Minderungsrechts zahlt, die viele Mieter dazu veranlasst, die Miete auch bei Ungewissheit über das Ob und die Höhe des Minderungsrechts zu kürzen, trifft nämlich nicht zu. Durch das Urteil des BGH vom16. 07. 2003 – VIII ZR 274/02- ist geklärt, dass die vorbehaltlose Mietzahlung in Kenntnis eines Mangels das Minderungsrecht als solches nicht ausschließt. Richtig ist zwar, dass der Mieter seinen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs.1 S.1 BGB, der dem Mieter grds. zusteht, wenn er eine nicht geschuldete Mietzahlung erbringt, gem. § 814 BGB verliert, wenn er im Zeitpunkt der Zahlung wusste, dass er zur Leistung nicht verpflichtet ist. Zu diesem Ausschluss muss es jedoch nicht kommen. Zum einen verlangt § 814 BGB, dass der Mieter Kenntnis von der Nichtschuld hat. Er muss also im Zeitpunkt der Zahlung wissen, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, d.h. nach der Rechtslage nichts schuldete. Die bloße Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich das Minderungsrecht ergibt, genügt nicht (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.1990 – XII ZR 130/89). Zum anderen muss tatsächlich positive Kenntnis des Mieters vorliegen. Bloße Zweifel schließen den Anspruch aus § 812 BGB nicht aus.

Doch auch wenn die Kenntnis von der Nichtschuld vorliegt, kann der Mieter den Ausschluss des Rückforderungsanspruches dadurch verhindern, dass er sich bei der Zahlung der Miete deren (teilweise) Rückforderung wegen einer Mietminderung infolge eines Mangels vorbehält (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.08.2003 -3 U 109/03).

Tipp für Mieter:

Jedem Mieter, der glaubt ein Minderungsrecht zu haben, sich aber nicht sicher ist, ob und in welcher Höhe dies besteht, ist zu raten, die Miete zunächst unter Vorbehalt zu zahlen, sich aber die Rückforderung wegen eines konkreten Mangels bei der Zahlung vorzubehalten.

Hierdurch entgeht der Mieter der Gefahr einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, ohne sich dabei jedoch der Chance der Minderung zu begeben.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Vorbehalt bei der Mietzahlung, z.B. durch einen Hinweis auf dem Überweisungsträger (vgl. Berlin-Schöneberg vom 08.10.1997 – 7 C 284/97) erfolgt und der Mieter den Mangel, aus dem sich das Minderungsrecht ergibt, genau bezeichnet.

Auch wenn dem Mieter zu raten ist, nicht voreilig zu handeln und das Bestehen und den Umfang des Minderungsrechts gründlich zu prüfen und ggf. Rechtsrat einzuholen, sollte er diese Prüfung nach der unter Vorbehalt erbrachten Mietzahlung dennoch zeitnah vornehmen. Auch wenn der Vorbehalt bewirkt, dass zuviel gezahlte Miete zurückgefordert werden kann, besteht die Gefahr, dass der Rückforderungsanspruch entfällt, wenn der Mieter zuviel Zeit verstreichen lässt. Das LG Berlin hat mit Urteil vom 08.07.2003 – 63 S 12/03- entschieden, dass aus einem erklärten Zahlungsvorbehalt innerhalb einer angemessenen Zeit Konsequenzen gezogen und entsprechende Rechte hergeleitet werden müssen.

Weitere Einzelheiten zum Vorbehalt der Rückorderung erfahren Sie in unserem Beitrag: „Tipp: Erst Miete unter Vorbehalt zahlen, dann Mietminderung folgen lassen.“

7. Wie Vermieter bei unberechtigter Mietminderung vorgehen sollten

Stellt der Vermieter fest, dass eine vom Mieter vorgenommene Mietminderung unberechtigt ist, sollte die Kündigung das letzte Mittel darstellen. Wie die vorangegangenen Ausführungen zeigen, erfolgt eine unberechtigte Mietminderung in vielen Fällen auf Grund eines Irrtums des Mieters über die Rechtslage oder die tatsächlichen Voraussetzungen des Minderungsrechts. Der Vermieter sollte daher zunächst mit dem Mieter Kontakt aufnehmen und diesen darüber aufklären, dass sein Minderungsrecht nicht bzw. nur in geringerer Höhe besteht. Eine Kündigung bereits in diesem frühen Stadium macht, zumindest solange noch nicht feststeht, ob der Mieter sich einsichtig zeigt, keinen Sinn, da diese durch eine vollständige Begleichung der Mietrückstände durch den einsichtigen Mieter gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam würde.

Außerdem kann es ebenso gut sein, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter sich über die rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen des Minderungsrechts irrt und der Mieter die Miete zu Recht gemindert hat. Kündigt der Vermieter zu Unrecht, ohne die (Rechts-) Lage geprüft zu haben, und zieht der Mieter in der irrigen Ansicht, die Kündigung sei wirksam, aus, macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig und muss dem Mieter die mit seinem Umzug verbundenen Kosten erstatten, wenn er schuldhaft eine unwirksame Kündigung ausspricht (vgl. BGH, Urteil vom 18. 5. 2005 – VIII ZR 368/03). Nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter sollte daher ggf. unter Einholung von Rechtsrat sorgfältig prüfen, ob und in welcher Höhe das vom Mieter geltend gemachte Minderungsrecht besteht.

Und auch dann, wenn diese Prüfung ergibt, dass der Mieter die Miete ganz oder teilweise zu Unrecht gemindert hat, bedeutet dies noch nicht zwangsläufig, dass dem Vermieter aus diesem Grund auch ein Kündigungsrecht zusteht. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB, der die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ermöglicht, verlangt, dass der Mietrückstand eine bestimmten Mindesthöhe in einem bestimmten Zeitraum erreicht. Eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) oder b) BGB kommt nur in Betracht, wenn die unberechtigte Mietminderung dazu führt dass der Mieter mit der Zahlung der Miete

  • entweder an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen in Höhe eines Betrags, der die Miete für einen Monat übersteigt

oder

  • über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, in Höhe eines Betrages, der die Miete für zwei Monate erreicht,

in Verzug gerät.

Diese Voraussetzungen sind insbesondere dann, wenn die Mietminderung des Mieters nur zum Teil unberechtigt ist, weil diesem bei der Ermittlung der Minderungsquote ein Fehler unterlaufen ist, oft nicht erfüllt.

Beachte:

§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB regelt die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht abschließend. Auch auf § 543 Abs.1 BGB und auf § 573 Abs.2 Nr.1 BGB kann die Kündigung gestützt werden, wenn dem Vermieter infolge der unberechtigten Mietminderung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann oder der Mieter durch die unberechtigte Mietminderung schuldhaft seine Pflichten nicht unerheblich verletzt.

Wenn der Vermieter sich zur Kündigung entschließt, sollte er besonders auf die gem. § 569 Abs.4 BGB erforderliche Begründung achten. § 569 Abs.4 BGB verlangt, dass der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben angegeben wird. Dieses Begründungserfordernis erfordert zumindest, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert (vgl. BGH, Urteil vom 12. 05. 2010 – VIII ZR 96/09). Auch wenn nach dem Urteil des BGH vom 12.05.2010 darüber hinausgehende Angaben auch dann nicht erforderlich sind, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt, ist dem Vermieter dennoch zumindest in schwieriger gelagerten Fällen zu raten, auch das Datum des Verzugseintritts zu nennen und eine Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Monate vorzunehmen, um dem Mieter eine Überprüfung der Berechtigung der Kündigung zu ermöglichen.

Auch für die ordentliche fristgerechte Kündigung verlangt das Gesetz in bzw. § 573 Abs.3 BGB die Angabe der Gründe, aus denen sich das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt. Hierfür gelten die vorangegangenen Ausführungen entsprechend.

Unabhängig davon, ob dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, sollte dieser nicht vergessen, dass er nicht nur die Zahlung der rückständigen Miete, sondern ab dem Eintritt des Verzuges des Mieters mit den Mietzahlungen gem. § 288 BGB Verzugszinsen geltend machen kann. Dieser Zinsanspruch besteht in der Regel bereits ab dem Tag, der auf den Termin, an dem die Miete fällig ist, folgt. Mit Verstreichen des Fälligkeitstermins tritt nämlich- ein Verschulden des Mieters vorausgesetzt- grds. automatisch auch Verzug ein. Der Grund hierfür liegt darin, dass die gem. § 286 Abs.1 S.1 BGB grundsätzlich für den Verzug erforderliche Mahnung regelmäßig gem. § 286 Abs.2 Nr. 1 BGB wegen einer nach dem Kalender bestimmten Leistungszeit entbehrlich ist. Dieser Ausnahmetatbestand greift auch dann ein, wenn die Parteien einen Fälligkeitstermin nicht vertraglich festgelegt haben. In diesem Fall kommt nämlich § 556b Abs.1 BGB zum Tragen, wonach beim Fehlen einer anderweitigen Abrede die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist.

Auch zur Durchsetzung der Zahlungs- und Zinsansprüche erfahren Sie mehr in unserem E- Book: „Ihr Mieter zahlt nicht? – So bekommen Sie Ihre Wohnung zurück“.

8. Der Mieter trägt die Beweislast für das fehlende Verschulden

Streiten sich Mieter und Vermieter darüber, ob die vom Mieter vorgenommene, unberechtigte Mietminderung schuldhaft erfolgte oder nicht, ob also Verzug vorliegt oder nicht, endet die Auseinandersetzung nicht selten vor Gericht. Zu einem gerichtlichen Rechtstreit kann es z. B. dann kommen, wenn der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat und die Räumung verlangt. In diesem Prozess muss der Mieter, der mit Mietzahlungen in Rückstand geraten ist, darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er ohne Verschulden an der Entrichtung der Miete gehindert war, um das Kündigungsrecht des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a und b BGB auszuschließen (vgl. BGH, Urteil vom 11.04.2012 – XII ZR 48/10).

Streiten die Parteien nicht über die Berechtigung der Mietminderung als solcher, sondern nur darüber, ob der Mieter diese schuldhaft zu Unrecht vorgenommen hat, ob also die Voraussetzungen für den Verzug und damit auch für die außerordentliche fristlose Kündigung vorliegen, kann der Mieter die Kündigung selbst zwar grds. gem. § 569 Abs. 3 Nr.2 BGB zu Fall bringen, indem er den Mietrückstand vollständig ausgleicht (vgl. die Ausführungen oben). Auch wenn eine Verurteilung zur Räumung damit entfällt, verliert die Frage, ob ein Verschulden des Mieters vorlag oder nicht, jedoch in der Regel mit der Zahlung des Mieters noch nicht an Bedeutung. War die Räumungsklage nämlich zum Zeitpunkt der Zahlung der rückständigen Miete bereits erhoben, stellt sich die Frage, wer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Hier gilt grds., dass der Mieter die Kosten zu tragen hat, wenn die Kündigung wegen schuldhaft unberechtigter Mietminderung in der von § 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB geforderten Höhe zunächst wirksam war und umgekehrt, dass dem Vermieter die Kosten auferlegt werden, wenn er mit seiner Kündigung auch ohne die Heilung mangels Verschuldens des Mieters keinen Erfolg gehabt hätte.

9. Fazit und Zusammenfassung

  1. Mindert der Mieter die Miete, obwohl er hierzu gar nicht oder nur geringerem Umfang berechtigt ist, hängt das Bestehen des Kündigungsrechts des Vermieters wegen Zahlungsverzugs sowie das Recht, Verzugszinsen zu verlangen, davon ab, ob der Mieter den durch die Mietminderung eingetretenen Mietrückstand zu vertreten hat.
  1. Ist die unberechtigte Mietminderung auf einen Rechtsirrtum des Mieters zurückzuführen, lässt dieser den Schuldvorwurf nur dann entfallen, wenn er unvermeidbar war. Nur wenn der Mieter die Rechtslage sorgfältig geprüft, soweit erforderlich, Rechtsrat eingeholt und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachtet hat, kann ihm kein Schuldvorwurf gemacht werden.
  1. Auch eine falsche Beurteilung der tatsächlichen Voraussetzungen für das Minderungsrecht oder die für die Bemessung der Minderungsquote relevanten tatsächlichen Umstände schließt das Verschulden nur dann aus, wenn die Fehleinschätzung nicht auf Fahrlässigkeit des Mieters beruht.
  1. Erkennt der Mieter, dass er die Miete ganz oder teilweise zu Unrecht gemindert hat, kann er eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Regel verhindern bzw. eine bereits ausgesprochene Kündigung unwirksam werden lassen, indem er die rückständige Miete vollständig begleicht.
  2. Der Mieter kann einen Zahlungsverzug wegen unberechtigter Mietminderung vermeiden, ohne sein Minderungsrecht und einen Rückforderungsanspruch zu verlieren, indem er die volle Miete unter Vorbehalt zahlt.
  1. Besteht zwischen Mieter und Vermieter Streit darüber, ob den Mieter an der unberechtigten Mietminderung ein Verschulden trifft, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für ein fehlendes Verschulden.

2 Antworten auf "Mietrückstand durch (unberechtigte) Mietminderung – Was tun?"

  • Markus
    31.05.2016 - 19:47 Antworten

    Hallo,
    wenn die Miete unter Vorbehalt bezahlt wird und ich die Minderung auch beziffer und der Vermieter einen widerspruch schreibt. Wie „prüfe“ ich den jetzt? Muss ich Klage einreichen um einen festen Wert für die Minderung zu haben?…also verklage ich meinen Vermieter?

    • Mietrecht.org
      01.06.2016 - 00:22 Antworten

      Hallo Markus,

      wenn Sie sich aufgrund des Widerspruchs nicht mehr sicher sind, ob Ihre Mietminderung oder die Höhe der Mietminderung berechtig ist, sollten Sie die Sachlage von einem Anwalt bewerten lassen – das wäre zumindest mein Vorschlag für einen angemessenen Schritt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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