Die Möglichkeit der Verrechnung der Mietkaution mit Ansprüchen aus der Nebenkostennachzahlung stellt aus Vermietersicht ein hilfreiches Mittel gegen –wenn auch nur befürchtete- Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsverweigerung auf Mieterseite dar. Dennoch kennt kaum eine Mietvertragspartei die rechtlichen Voraussetzungen der Verrechnung des Nachzahlungsbetrages der Nebenkosten mit der Mietkaution.

Bei Beendigung des Mietvertrages, wie durch Kündigung, ist es in der Praxis bereits üblich, dass Vermieter die Mietkaution – teilweise oder insgesamt – für einen gewissen Zeitraum einbehalten, anstatt an den Mieter zurück zu bezahlen. Damit sollen künftige Ansprüche aus der noch vorzunehmenden Nebenkostenabrechnung abgesichert werden.

Seltener hingegen verrechnen Vermieter die Nebenkostennachzahlung im laufenden Mietverhältnis mit der Mietkaution.

Im nachfolgenden Artikel soll für Vermieter und Mieter erläutert werden, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Kaution mit der Nebenkostennachzahlung verrechnen beziehungsweise zur späteren Verrechnung zurückbehalten kann.

1. Zulässigkeit der Verrechnung der Mietkaution mit der Nebenkostennachzahlung

Die Zulässigkeit einer Verrechnung der Nebenkostennachzahlung ergibt sich bereits aus dem Sinn und Zweck der Mietkautionszahlung.

Die Mietkaution dient – soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist – ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis.

Der Bundesgerichtshof stellte dazu in seinem Urteil vom 18. Januar 2006, Az.: VIII ZR 71/05 zur Zulässigkeit des Zurückbehaltens der vollständigen oder teilweisen Kautionssumme ausdrücklich fest, dass die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, sichert.

Die Mietkaution erstrecke sich nach Auffassung des Gerichts auch auf Nachforderungen, die sich aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung bezüglich der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten ergeben. Deshalb dürfe der Vermieter auch  einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Damit ist die Verrechnung der Mietkaution mit der Nebenkosten(nach)zahlung bei Beendigung des Mietverhältnisses ebenso wie das Zurückbehalten der Mietkaution zum Zwecke einer vorhersehbaren zukünftigen Verrechnung grundsätzlich ohne weiteres zulässig. In letzterem Fall darf lediglich die Höhe der zurückbehaltenen Summe das zulässige Maẞ nicht übersteigen.

Ein Sonderfall ist hingegen die Verrechnung während dem laufenden Mietverhältnis, denn während dem laufenden Mietvertrag darf der Vermieter sich wegen offener Forderungen seinerseits grundsätzlich nur dann Befriedigung aus der Mietkaution suchen, wenn seine Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liegt.

2. Voraussetzungen der Verrechnung mit der Mietkaution

Die Voraussetzungen der Verrechnung ergeben sich allgemein aus den gesetzlichen Vorschriften der Aufrechnung nach den §§ 387 ff. BGB, denn die  umgangssprachliche Bezeichnung der Verrechnung stellt im rechtlichen Sinne grundsätzlich eine Aufrechnung dar. Aufrechnung ist die wechselseitige Tilgung zweier sich gegenüberstehender Forderungen durch einseitiges Rechtsgeschäft, vgl. Palandt/Grüneberg § 387 Rn. 1.

Das heißt vereinfacht gesagt, dass sich zwei gleichartige Forderungen, wie Geldforderungen gegenüberstehen müssen und die Aufrechnung von einer Seite erklärt werden muss. Dazu kommt, dass die zur Aufrechnung gestellte Forderung, also der Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachzahlung, vollwirksam und fällig sein muss. Letzteres ist der Fall, wenn eine wirksame Abrechnung gestellt worden ist und diese dem Mieter zugegangen ist.

Daraus ergibt sich, dass eine Verrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch während des Mietverhältnisses grundsätzlich keine zulässige Aufrechnung darstellen kann, da der Rückzahlungsanspruch der Kaution grundsätzlich erst bei Beendigung des Mietverhältnisses, also aufschiebend bedingt, entsteht.

Bei einem Zurückbehalten der Mietkaution zur späteren Abrechnung sind zudem der Umfang des einzubehaltenden Betrages und der Zeitraum des Einbehaltens begrenzt:

Der Vermieter darf keinen beliebigen Betrag zurückbehalten. Vielmehr ist nur eine gewisse Höhe zulässig die in etwa den  Umfang der zu erwartenden Nachzahlung haben sollte. Bei der voraussichtlich zu erwartenden Höhe kann sich der Vermieter beispielsweise an den Nachzahlungen der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres orientieren.

Die zeitliche Beschränkung des Einbehaltens der Mietkaution ergibt sich aus den Voraussetzungen des Rückzahlungsanspruchs, denn die Mietkaution ist regelmäßig dann zurückzuzahlen, sobald das Mietverhältnis beendet ist und die sogenannte Abrechnungs- und  Prüfungsfrist des Vermieters abgelaufen ist oder der Vermieter neu vermietet hat. Das heißt, dem Vermieter wird über den Beendigungszeitpunkt hinaus ein angemessener Zeitraum zur Prüfung etwaiger Ansprüche gegenüber dem Mieter eingeräumt, der nach der Formulierung des BGH von den „Umständen des Einzelfalls“ abhängt. In aller Regel wird dem Vermieter ein Prüfungszeitraum von ca. 6 Monaten zugestanden. Diese Abrechnungs- und Prüfungsfrist kann aber nicht mehr als Grund für vorläufiges Zurückbehalten herangezogen werden kann, wenn die Mietwohnung bereits neu vermietet wurde.

3. Anspruch des Mieters auf Verrechnung

Ein gesetzlicher Anspruch des Mieters, den Vermieter für die Begleichung der Nebenkostennachzahlung auf die Mietkaution zu verweisen besteht nicht. Dies folgt insbesondere aus dem Sinn und Zweck der Mietkaution als gesetzliches Institut zur Sicherung mietrechtlicher Ansprüche des Vermieters. Denn danach hat der Vermieter zwar das Recht sich insoweit aus der Mietkaution zu bedienen, muss dies aber nicht.

Es besteht also keine Pflicht des Vermieters zur Verrechnung.

4. Besonderheit: Einbehalten der Kaution für die Nebenkostenabrechnung ist kein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB

Zu beachten ist allerdings die Besonderheit, dass diese Möglichkeit des Zurückbehaltens der Kautionssumme im rechtlichen Sinne kein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht im Sinne des § 273 BGB darstellt, welches in einem eventuellen Prozess um die Mietkautionsrückzahlung dem dort geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruch entgegenstehen kann.

Dies ergibt sich daraus, dass ein solcher Anspruch des Zurückbehaltens nur für einen bestimmten Abrechnungszeitraum besteht, bis dahin aber der Mietkautionsrückzahlungsanspruch des Mieters noch nicht fällig ist. Denn der Rückzahlungsanspruch des Mieters seinerseits wird erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig und das Recht des Vermieters, die Kaution innerhalb dieser Frist einzubehalten folgt unmittelbar aus der Kautionsabrede und besteht daher schon vorher.

5. Fazit

Der Vermieter besitzt, bei entsprechend wirksamer Abwälzung der Nebenkostentragungspflicht auf den Mieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich ein Recht eine bestimmte Kautionssumme für Ansprüche aus der noch vorzunehmenden Nebenkostenabrechnung einzubehalten. Bei Nichtzahlung einer Nebenkostennachzahlung durch den Mieter kann der Vermieter diesen Anspruch mit der einbehaltenen Kaution verrechnen.