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Mietkaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einbehalten?

Nach der Beendigung eines Mietverhältnisses treten Mieter in der Regel unverzüglich an ihren Vermieter mit der Forderung heran, die Mietkaution zurückzuzahlen. Diese Forderung ist nicht selten der Auslöser für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter.

Der Grund hierfür liegt darin, dass Vermieter in einer Vielzahl der Fälle nicht bereit sind, die Kaution sofort zurückzuzahlen, sondern sie zur Sicherung möglicher Ansprüche gegen den Mieter einbehalten.

Bei den Ansprüchen, die die Vermieter durch die Einbehaltung der Kaution absichern möchten, handelt es sich sehr häufig um Nachforderungen aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung.

Dieser Beitrag erklärt, inwieweit der Vermieter ein Recht hat, die Kaution auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Erstellung der nächsten Betriebskostenabrechnung einzubehalten.

Der Sicherungszweck entfällt nicht automatisch mit der Beendigung des Mietverhältnisses

Die Mietkaution dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis. Gegenstand der Sicherung sind jedoch nicht nur solche Ansprüche, die bereits während des Mietverhältnisses oder mit dessen Beendigung entstanden und fällig geworden sind. Auch – u.U. längere Zeit- nach der Beendigung des Mietverhältnisses können noch Ansprüche entstehen bzw. fällig werden. Um einen solchen Anspruch des Vermieters, der regelmäßig erst gewisse Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird, handelt es sich bei einer Nachforderung aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung. Diese wird nämlich erst mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beim Mieter fällig (vgl. BGH, Urteil vom 18. 01. 2006 – VIII ZR 71/05).

Erst wenn keine Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter mehr zu erwarten sind, entfällt der Sicherungszweck der Kaution vollständig mit Folge, dass diese vollständig und umgehend zurückzuzahlen ist.

Sind Nachforderungen aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zu erwarten, hat der Vermieter das Recht, einen angemessenen Teil der Kaution für einen den Umständen nach angemessenen Zeitraum einzubehalten

Unabhängig von dem Zeitpunkt der Entstehung eines Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis gilt, dass diesem eine angemessene Frist zugestanden werden muss, innerhalb derer er prüfen und überlegen kann, ob tatsächliche offene Forderungen bestehen und ob er zur Befriedigung dieser Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.

Geht es um die Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter, die bereits während des Mietverhältnisses oder mit dessen Beendigung fällig geworden sind, gilt grds., dass der Vermieter die Kaution allerspätestens sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen hat.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist allerdings dann zu machen, wenn mit Nachforderungen aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung ernsthaft zu rechnen ist. Da eine Nachforderung erst mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beim Mieter fällig wird, muss dem Mieter u.U. eine längere Frist zugestanden werden. Denn erst mit der Erstellung der Abrechnung erlangt der Vermieter Kenntnis davon, ob – und wenn ja – in welcher Höhe dieser Anspruch besteht. Die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung stellt jedoch keinen Freibrief für den Vermieter dar, die Kaution in voller Höhe beliebig lange einzubehalten. Das Zurückbehaltungsrecht unterliegt in zeitlicher Hinsicht ebenso Einschränkungen, wie es der Höhe nach begrenzt ist. Allgemein gilt, dass der Vermieter das Recht hat, einen angemessenen Teil der Kaution für einen den Umständen nach angemessenen Zeitraum einzubehalten (vgl. BGH, Urteil vom 18. 01. 2006 – VIII ZR 71/05).

Was hierunter im Einzelnen zu verstehen ist, zeigen die folgenden Ausführungen.

Möchte der Vermieter die Kaution zur Sicherung einer Nachforderung aus einer künftigen Betriebskostenabrechnung bis zu deren Erstellung einbehalten, muss er die Betriebskostenabrechnung erstellen, sobald es ihm möglich und zumutbar ist

Die gesetzliche Frist, innerhalb derer der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zukommen lassen muss, ist in § 556 Abs.3 S.2 BGB geregelt. Danach hat der Vermieter die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Würde man es dem Vermieter zubilligen, die Kaution stets bis letzten Tag der Abrechnungsfrist einzubehalten, könnte dies im Extremfall zur Folge haben, dass der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses noch dreiundzwanzig Monate auf die Rückzahlung der Kaution warten muss. Endet ein Mietverhältnis nämlich einen Monat nach Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes, der gem. § 556 Abs.3 S.1 BGB ebenfalls zwölf Monate beträgt, endet die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB erst dreiundzwanzig Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Dieser lange Zeitraum erklärt sich dadurch, dass der Auszug eines Mieters den Abrechnungszeitraum des. § 565 Abs.3 S.1 BGB nicht beendet bzw. verkürzt und den Vermieter nicht zu einer Zwischenabrechnung zwingt. Da sich Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums durch einen Mieterwechsel nicht verändern, kann sich der Vermieter grds. mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung bis zu einem Jahr seit dem Ende der -trotz des Mieterwechsels- fortlaufenden Abrechnungsperiode Zeit lassen und dann eine Abrechnung für die gesamte Abrechnungsperiode erstellen.

Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter auch die Kaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einbehalten möchte, um eine zu erwartende Nachforderung abzusichern.

In diesem Fall darf er die zwölfmonatige Abrechnungsfrist nicht in jedem Fall ausschöpfen, sondern muss die Betriebskostenabrechnung erstellen, sobald es ihm möglich und zumutbar ist. Eine allgemeingültige Aussage, wann dies der Fall ist, kann nicht getroffen werden. Die Gerichte haben bisher nur einzelfallbezogen entschieden und keine Voraussetzungen aufgezeigt, die verallgemeinert werden können. Entscheidendes Kriterium für die Beantwortung der Frage, wann es dem Vermieter möglich und zumutbar ist, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, muss in erster Linie jedoch sein, wann der Vermieter in der Lage ist, sich Kenntnis von den für die Abrechnung erforderlichen Daten von den Versorgungsunternehmen zu verschaffen.

Folgende – ganz unterschiedliche – Fristen wurden von den Gerichten in der Vergangenheit als angemessen bzw. unangemessen erachtet:

  • Der BGH hat mit Urteil vom 18. 01. 2006 -VIII ZR 71/05 – entschieden, dass der Vermieter die Kaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einbehalten durfte, die sechs Monate nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraumes erfolgte. Früher war – so das Gericht- eine Abrechnung weder möglich noch zumutbar.
  • Das AG Hamburg-Barmbek hat dem Vermieter mit Urteil vom 12.11.2009 – 813 B C 34/09 – das Recht, die Kaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einzubehalten, versagt, da diese erst zehn Monate nach der Beendigung des Abrechnungszeitraumes und damit nach Auffassung des Gerichts nicht mehr innerhalb einer angemessenen Frist erfolgte. Nachdem der Abrechnungszeitraum bereits längere Zeit abgelaufen war und die entstandenen Betriebskosten feststanden, waren für das Gericht unter Berücksichtigung der dem Vermieter zustehenden angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist keine Gründe ersichtlich, warum eine Abrechnung über die Nebenkosten nach zehn Monaten noch nicht erfolgt war.
  • Von einer sehr kurzen Höchstfrist ging das AG Köpenick in dem der Entscheidung vom 20.04.2010 -17 C 329/09 – zu Grunde liegenden Fall aus. In diesem Urteil hat es die vom BGH noch als angemessen erachtete Frist von sechs Monaten kurzerhand halbiert und entschieden, dass der Vermieter die Kaution nicht einbehalten darf, wenn er die Betriebskostenabrechnung nicht bis zum Ablauf von drei Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt hat. Innerhalb dieser drei Monate sei eine Abrechnung ohne Weiteres möglich, sofern nicht besondere Umstände hinzutreten, die eine längere Frist erforderlich machten.
  • Nach Auffassung des AG Coesfeld (vgl. Urteil vom 17.12.1997 – 6 C 501/97) entspricht es allgemeinen Grundsätzen, dass die Kaution mangels anderweitiger Vereinbarung erst zur Rückzahlung fällig ist, wenn nicht binnen neun Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode über Betriebskosten und Kaution Rechnung gelegt wurde.
Wichtig:
Das Recht des Vermieters, die Kaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einzubehalten, besteht nur dann, wenn im Einzelfall unter Berücksichtigung des Ergebnisses der letzten Betriebskostenabrechnung auch tatsächlich mit einer Nachforderung zu rechnen ist.

Der Vermieter darf nur einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten

Dass das Recht des Vermieters, die Kaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einzubehalten, grds. besteht, sagt noch nichts darüber aus, in welcher Höhe der Vermieter diese zurückhalten darf. Während die genaue Höhe vom Einzelfall anhängig ist und auch von den Gerichten nicht immer einheitlich beurteilt wird, besteht Einigkeit darüber, dass der Vermieter dem Mieter nur einen angemessenen Teil der Kaution vorenthalten darf (vgl. BGH, Urteil vom 18. 01. 2006 – VIII ZR 71/05).

Mit Rücksicht auf den Zweck der Mietsicherheit kann die Verpflichtung des Vermieters zur Rückzahlung der Kaution nur in dem Umfang hinausgeschoben werden, wie es zur Sicherung der zu erwartenden Nachforderung erforderlich ist. Da die Höhe der Nachforderung jedoch in der Regel nicht genau vorherzusehen ist und eine gewisse Pauschalierung erfolgen muss, sind die Ansichten darüber, wann ein einbehaltender Teil als angemessen angesehen werden kann, nicht einheitlich.

Nach Auffassung des AG Hamburg (vgl. Urteil vom 22.02.1996 – 48 C 1969/95) ist das Zurückbehaltungsrecht wegen einer voraussichtlichen Nebenkostennachforderung für einen Abrechnungszeitraum von einem vollen Jahr auf die Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen zu beschränken, wenn der Vermieter nicht darlegt, dass mit einer höheren Nachzahlung zu rechnen ist.

Im Hinblick darauf, dass die Kaution eine künftige Nachforderung absichern soll, scheint es nicht weniger angemessen, sich an der Höhe der letzten Nachzahlung zu orientieren, da die Entwicklung der Nebenkosten im vorangegangenen Jahr eine Prognose über die zu erwartende Höhe der Nebenkosten im Folgejahr rechtfertigt.

Das AG Gießen (vgl. das Urteil vom 10.05.2012 – 48 C 352/11) hat es allerdings in einem Fall, in dem das Mietverhältnis bereits drei Monate nach Ablauf des neuen Abrechnungszeitraumes zum 31.März beendet worden ist, und eine Nachforderung nur für drei Monate zu erwarten war, für unerheblich gehalten, ob die Abrechnungen der Vorjahre korrekt waren. Stattdessen hat es sich an dem der sog. Gradtagszahltabelle zu entnehmenden Anteil des Heizungsverbrauchs der betreffenden Monate an dem Verbrauch des gesamten Jahres orientiert. Da in den Monaten Januar, Februar und März höherer Heizkosten als im Jahresdurchschnitt anfielen (450 von 1000 Gradtagen in der Gradtagstabelle), sei- so dass Gericht- die Einbehaltung eines Betrages von EUR 50,00 angemessen.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 18. 01. 2006 – VIII ZR 71/05 – einen Betrag von EUR 450,00 für einen Abrechnungszeitraum von einem vollen Jahr als angemessen angesehen, dabei jedoch weder die Höhe einer etwaigen Nachforderung für den vorangegangenen Abrechnungszeitraum noch die Höhe einer monatlichen Vorauszahlung genannt.

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unzulässig

Gem. § 551 Abs.4 BGB sind Vereinbarungen, durch die von den Abs. 1-3 des § 551 BGB zum Nachteil des Mieters abgewichen wird, unwirksam. § 551 BGB enthält zwar an keiner Stelle eine ausdrückliche Regelung dazu, wie lange und in welcher Höhe der Vermieter die Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten darf. Einigkeit besteht jedoch darüber, dass Vereinbarungen, die den Zeitpunkt der Rückzahlung der Kaution in das Belieben des Vermieters stellen oder unverhältnismäßig lange Abrechnungsfristen vorsehen, (nicht nur formularvertraglich) unwirksam sind.

Überträgt man diese Grundsätze auf den Spezialfall der Zurückhaltung der Kaution im Hinblick auf eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung, muss dies bedeuten, dass Vereinbarungen unwirksam sind, durch die dem Vermieter das Recht eingeräumt wird, die Kaution

  • einen unangemessen langen Zeitraum,
  • in unangemessener Höhe und /oder
  • unabhängig davon, ob tatsächlich mit einer Nachforderung zu rechnen ist,

einzubehalten.

Fazit und Zusammenfassung:

1. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter mit Rücksicht auf eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung berechtigt,

  • einen den Umständen nach angemessenen Teil der Kaution
  • für einen den Umständen nach angemessenen Zeitraum

zurückzubehalten, wenn

  • im Einzelfall tatsächlich mit einer Nachforderung zu rechnen ist.

2. Eine Vereinbarung, durch die von den unter 1. genannten Grundsätzen abgewichen wird, ist unwirksam.

26 Antworten auf "Mietkaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einbehalten?"

  • DasMönchen
    24.03.2014 - 19:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe zum 31.12.2012 mein altes Mietverhältnis gekündigt. Im März 2013 hat mein Vermieter den größten Teil der Kaution nach Abzug von „Renovierungskosten“ und geschätzter noch zu erwartender Nebenkosten ausbezahlt. Die tatsächliche Nebenkostenabrechnung ist jedoch erst am 30.12.2013 zugegangen, natürlich ohne Berücksichtigung von Zinsen und mit einigen Fehlern in der Abrechnung… Erst als ich ihm dies geschrieben habe, hat er Mitte Januar eine korrekte Abrechnung zugeschickt.
    Habe ich die Gerichtsentscheidungen richtig verstanden, dass mein alter Vermieter zu spät abgerechnet hat, weil die Erstellung der Nebenkostenabrechnung schon eher möglich und zumutbar gewesen wäre? Muss er mir jetzt den restlichen Betrag zurückzahlen?

    Grüße!

    • Mietrecht.org
      25.03.2014 - 08:38 Antworten

      Hallo DasMönchen,

      ihnen die Abrechnung zu prüfen und die Details zu kennen, lässt sich leider nicht beurteilen, ob die Betriebskostenabrechnung pünktlich (fristgerecht) bei Ihnen an kam. Lassen Sie die Betriebskostenabrechnung am besten anwaltlich überprüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yüjü
    05.09.2014 - 11:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin mir nicht ganz sicher ob ich das richtig verstanden habe.

    Wenn die Wohnung einwandfrei übergeben wurde und auch keine Nachforderung aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist, sollte der Vermieter die Kaution umgehend dem Mieter überweisen, oder muss auch dort mit einer Wartezeit bis zu 3 Monaten gerechnet werden?

    Danke
    Gruß
    Yüjü

    • Mietrecht.org
      05.09.2014 - 13:19 Antworten

      Hallo Yüjü,

      ich würden den Vermieter einfach fragen, warum er die Kaution einbehalten will, wenn mit keinen Forderungen mehr zu rechnen ist. Ansonsten kann ich Sie leider nur auf die o.g. Urteile verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cindy K.
    11.06.2015 - 23:39 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren

    im Januar wurden meine Heizkörper abgelesen und ich warte seit dem auf meine Abrechnung. Ich habe bei der zuständigen Firma angerufen und habe erfahren das die Ergebnisse schon lange an meinen Vermieter raus gegangen sind. Darf er nur weil er ein Problem mit mir hat einfach die Abrechnung zurück halten? Oder muss er die Abrechnung schnellste möglich nach Erhalt der Ergebnisse raus schicken? Weil dieser Mensch sich weigert meine Kaution raus zu geben.

    Bitte helft mir ich bin langsam am Ende.

    Mit freundlichen Gruß
    Cindy K.

  • Cindy K.
    14.06.2015 - 22:18 Antworten

    Leider ist Ihre Angabe wenig hilfreich. Er droht das er nur bei mir die 12 Monate einhalten will und alle anderen bekommen ihre. Ist das zulässig nur weil dieser Mensch ein persönliches Problem mit mir hat?

  • Wagner Johann
    04.10.2015 - 12:10 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    EINBEHALTUNG DER KAUTION NACH AUSZUG

    Meine Nichte hat ordnungsgemäß alle anfallenden Nebenkosten und Mietkosten nach Auszug aus der Wohnung bezahlt.
    Jedoch verweigert der Vermieter die Auszahlung der Kaution.

    BEGRÜNDUNG:
    Beim Auszug aus der Wohnung wurde die Aufzugstür durch einen Bekannten meiner Nichte beschädigt.
    Der Bekannte half beim Auszug und hatte dabei mutwillig gegen die Aufzugstür getreten.
    Aus diesem Grund bezahlt der Vermieter die Kaution nicht zurück und stellt wegen der Aufzugstür zusätzlich eine Zahlungsforderung von 250,00 Euro an meine Nichte.

    Was sagt hierzu die Rechtsprechung.

    • Mietrecht.org
      05.10.2015 - 13:13 Antworten

      Hallo Johann,

      grundsätzlich haftet der Verursache für Schäden. Ob es entsprechende Rechtsprechung gibt sollen Sie einfach online recherchieren. Ansonsten ist die anwaltliche Beratung sicher auch eine gute Option.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel
    11.03.2016 - 12:59 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht.org Team,

    Ich habe mein WG Zimmer zum 1.3 gekündigt. Mein Vermieter hat mir jedoch mitgeteilt, dass er die Kaution bis zum Jahresende einbehalten wird, weil die Nebenkostenabbrechnung noch aussteht.
    Da ich in einer 4-WG gewohnt habe und die monatlichen Nebenkosten allein für mein Zimmer bei ca. 100€ lagen kann ich mir nicht vorstellen, dass ich nachzahlen muss. Ganz im Gegenteil! Die gesamte Wohung war ca.110 qm groß. Weiterhin wurde im Mietvertrag festgehalten, dass von der eigentlichen Mietkaution in Höhe von 500€, 150€ wegen zuvor und in Zukunft getätigten Renovierungen einbehalten werden. Hier frage ich mich auch, ob das rechtlich in Ordnung ist. Es wurden nach meinem Einzug keinerlei Renovierungen vollzogen.
    Ich hoffe Sie können mir weiterhelfen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Daniel

    • Mietrecht.org
      11.03.2016 - 13:08 Antworten

      Hallo Daniel,

      leider kann ich nicht einschätzen, ob es zu einer Nachzahlung aus den Nebenkosten kommen wird. Auch darf der Vermieter dafür nur eine angemessenen Teil einbehalten.

      Ich weiss leider nicht, was Sie zum Thema Renovierung vereinbart haben, aber das Verhalten des Vermieters ist zumindest frag- und prüfwürdig.

      An Ihrer Stelle würde ich einen Anwalt um Überprüfung beider Sachverhalte bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lea
    26.04.2016 - 19:40 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Vielen Dank für die ausführlichen Informationen auf dieser Seite! Ich habe folgende Fragen an Sie: Ich bin zum 01.02.16 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Nun habe ich ein Schreiben von meinem Vermieter erhalten, in dem meine noch ausstehende Mietkaution mit den noch nicht vorliegenden Betriebskosten für 2015 und Jan 2016 verrechnet werden. Hierzu wurden die voraussichtlichen Betriebskosten anhand der Betriebskosten für 2014 ermittelt, dabei wurden für 2015 die Betriebskosten für 2014 zzgl 10% und für 2016 die so ermittelten Betriebskosten für 2015 zzgl 10% „geschätzt“. Diese Summen sind von meiner Kaution abgezogen worden. Ist dieses Vorgehen zulässig? Habe ich ein Recht auf eine exakte Abrechnung und wenn ja, wann? Normalerweise kam die Betriebskostenrechnung für das Vorjahr immer im November des laufenden Jahres, heißt das ich muss bis November 2017 auf die Betriebskostenabrechnung von 2016 warten?

    Mit vielem Dank für Ihre Antwort und freundlichen Grüßen!

    Lea

    • Mietrecht.org
      27.04.2016 - 02:43 Antworten

      Hallo Lea,

      die Schätzung ist nicht ungewöhnlich, wenn auch sicher eher zu hoch als zu niedrig. Ja, der Vermieter hat bis Ende 2017 Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 zuzusenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alisa
    21.06.2016 - 10:40 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich bin am 30.3.16 aus meiner alten Wohnung ausgezogen, das Protokoll war mängelfrei. Einen Monat nach meinem Auszug hat eine neue Verwaltung die alte Wohnung übernommen, mir wurde aber schriftlich nichts davon mitgeteilt. Erst als ich eine Mail mit der Frage nach meiner etwaigen Kautionsrückzahlung an meine alte Verwaltung schrieb, teilte man mir mit, dass es eine neue Verwaltung gäbe, an die ich mich wenden soll. Diese kann ich aber überhaupt nicht erreichen, keine Antwort auf Mails oder Telefonanrufe.

    Mein Auszug ist jetzt bald erst drei Monate her (allerdings war die Kaution der neuen Wohnung auch sehr hoch,weshalb ich die alte Kaution gern zurück hätte…), darum bin ich mir unsicher, ob ich überhaupt schon eine Teilrückzahlung fordern darf. Und muss diese wirklich an die neue Verwaltung gesendet werden, da die erst seit einem Monat nach meinem Auszug für die Wohnung verantwortlich sind? Haben Sie Tipps für meine weitere Vorgehensweise?

    Liebe Grüße

    Alisa

    • Mietrecht.org
      21.06.2016 - 12:12 Antworten

      Hallo Alisa,

      grundsätzlich ist Ihr Vermieter Ihr Ansprechpartner. Wenn dieser Sie an die neue Hausverwaltung verweist, dann ist diese Ihr Ansprechpartner.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katja
    08.07.2016 - 05:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich bin am 15.1.16 aus meiner Wohnung ausgezogen. An diesem Tag war zufälligerweise auch die Ablesung des ganzen Hauses für Heizung/ Warmwasser für 2015.

    Mein Vermieter hat 150 Euro Kaution für etwaige Betriebskosten-/Heizkostennachzahlungen für 2015 und die 15 Tage in 2016 einbehalten.

    Für 2015 musste ich ca 30 Euro Betriebskosten zurückzahlen, habe für die Heizkosten jedoch einen Guthabenbetrag von ca 130 Euro. Ich habe meinen Vermieter gefragt, ob er auch schon die Heizkosten für die 15 Tage in 2016 abrechnen könne, schließlich wurde an diesem Tag das gesamte Haus abgelesen. Dies wurde verneint, da zwar mein Verbrauch vorliege aber nicht der des ganzen Hauses. (Dieser Argumentation kann ich nicht folgen)

    Habe daraufhin darum gebeten mir dennoch den Großteil der 150 einbehalten Euro zurück zu zahlen, da ich 150 Euro einbehaltene Kaution für 15 Tage als nicht angemessen erachte. Außerdem hatte ich ja für 2015 einen dreistelligen Guthabenbetrag und habe, wie mein Vermieter auch weiß, schon die besagten 15 Tage nicht mehr in der Wohnung gelebt (kein Warmwasserverbrauch und Heizung auf Minimum).

    Daraufhin kann diese Antwort meiner Vermieterin

    “Sie haben 15 Tage im Wintermonat Januar 2016 die Wohnung bewohnt. Wie bekannt ist, sind die Temperaturen in den Wintermonaten meistens so gering, dass mehr geheizt wird. Daher werden Ihre Vorauszahlungen (€ 37,50 Heizkosten und € 22,00 Betriebskosten) für diesen Zeitraum nicht ausreichen. Hinzu kommen noch die bei Mietvertragsende anfallenden Kosten der Zwischenablesung (Nutzerwechselgebühren), die der ausziehende Mieter laut BGH , trägt. Aus diesen Gründen werden wir die Sicherheit von € 150,00 einbehalten.“

    – können hier Kosten für eine Zwischensablesung bei einer regulären, jährlichen Ablesung entstanden sein?
    -habe ich diese zu tragen? (Habe nie eine Zwischenablesung verlangt)
    -ist der einbehaltene Betrag angemessen? Wenn nicht, wie viel wäre in etwa angemessen?
    -kann ich schon die Heizkostenabrechnung für 2016 verlangen, da die Daten ja schon vorliegen müssten, durch die Ablesung am Auszugstag?

    Vielen Dank und beste Grüße

    Katja

    • Mietrecht.org
      08.07.2016 - 08:22 Antworten

      Hallo Katja,

      Ihr Vermieter verhält sich in meinen Augen korrekt. Die Nebenkostenabrechnung 2016 kann erst dann erstellt werden, wenn der Verbrauch für das gesamte Jahr 2016 feststellt.

      Mehr auch hier: Wer trägt die Nutzerwechselgebühr in der Nebenkostenabrechnung?

      Ob nun 150,00 oder 117,30 Euro angemessen wären, darüber lässt sich bestimmt streiten. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bieber, Katja
    08.09.2016 - 08:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im Juni 2011 habe ich meine damalige Wohnung gekündigt. Ich bat dann um mein Kautionssparbuch, wo sich eine Summe von 1500 Euro befindet. Ich bekam ein Schreiben, das keine Forderungen mehr offen sind und ich über das Geld verfügen kann. Es stellte sich dann heraus, das das Buch bei Verwalterwechsel abhanden gekommen ist. Nun benötige ich eine Vermietervollmacht, was ich der Sparkasse vorlegen muss. Vor 2 Jahren begann die Verwaltung eine offen Betriebskostenabrechnung von ca 250 Euro zu verlangen. Korrekt, diese war noch offen. Ich habe dieses prüfen lassen und da die Bearbeitungszeiten immer ein Jahr in Anspruch genommen hat, ist dieses Verjährt.
    Nun harre ich der Dinge und bekomme dieses Schreiben einfach nicht. Es sind 5 Jahre vergangen. Ich habe der Verwaltung jetzt eine Frist gestellt, mit Androhung ein Anwalt einzuschalten. Der kostet mich natürlich viel Geld. Was kann ich tun? Und vor allem, ist die Verwaltung im Recht mir solange das Geld vor zu enthalten?
    Vielen Dank, Katja

    • Mietrecht.org
      08.09.2016 - 11:28 Antworten

      Hallo Katja,

      als erstes würde ich versuchen die Sache mit der offenen Nachzahlung zu lösen. Kam die Abrechnung denn pünktlich – das heisst, innerhalb der Abrechnungsfrist – bei Ihnen an?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus Meyer
    10.12.2016 - 00:33 Antworten

    Werter Herr Hundt,

    Ende Mai 2016 verließen wir unsere alte Wochnung in einem Mehrfamilienhaus im Besitz einer Eigentümergemeinschaft. Die Mietkaution wurde bei Einzug in einem Sparbuch in Höhe von rund 1.400 Euro hinterlegt.

    Jetzt, im Dezember 2016 erhielten wir die Betriebskostenabrechnung für 2015 mit einer Nachzahlung von rund 400 Euro, die wir beglichen.

    Der Vermieter möchte uns das Kautionssparbuch erst aushändigen, wenn die Betriebskostenabrechnung für 2016 vorliegt. Damit ist allerdings erst in einem Jahr, also Ende 2017 zu rechnen. Der Vermieter verweist darauf, dass er die Betriebskostenabrechnung nicht selbst erstellt, sondern von der Hausverwaltung abhängig ist.

    Damit würden wir knapp 18 Monate auf die Rückzahlung unserer Kaution warten.

    Ich sehe ein, dass man von einem Kautionssparbuch schlecht nur einen Teil als Sicherheit einbehalten kann. Aber der Einbehalt steht in keinem Verhältnis zu einer möglichen Nebenkostennachzahlung für die Monate Jan bis Mai 2016 (vergleicht man mit 2015 max. 200 €).

    Welche Möglichkeit einer sinnvollen Lösung sehen Sie hier?

    • Mietrecht.org
      10.12.2016 - 17:40 Antworten

      Hallo Klaus,

      vielleicht ist es eine Option, Zug um Zug eine (weitere) Teilzahlung beim Vermieter zu hinterlegen und dafür das Sparbuch aus Kaution aufzulösen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Emanuel Schubert
    28.06.2017 - 19:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    nach Mietende am 31.01.2017 wurde durch den Vermieter – es handelt sich um eine Hausverwaltung –
    ein Teil der Kaution zur Verrechnung der noch offenen Nebenkosten einbehalten. Heute (28.06.2017) erreichte mich die jährliche Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.-31.12.2016 (Nachzahlung von 18,19 EUR).

    Irritiert bin ich, weil durch den Vermieter mitgeteilt wird, dass erst mit der nächsten Nebenkostenabrechnung, die dann den Zeitraum 01.01.-31.01.2017 umfasst, endgültig der einbehaltene Anteil meiner Kaution verrechnet und ausgezahlt wird.

    Dies würde in meinem Falle dann Ende Juni 2018, also 17 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, bedeuten. Ist dieser Zeitraum noch als angemessen zu betrachten um dem Vermieter die Erstellung einer anteiligen (1/12 des Zeitraumes betrachtend) Nebenkostenabrechnung zu ermöglichen, oder gilt auch hier der üblicherweise angenommene und zugestandene sechs monatige Zeitraum, nach Beendigung des Mietverhältnisses, zur Erstellung der abschließenden anteiligen Nebenkostenabrechnung und Rückzahlung des Kautionseinbehaltes?

    Mit besten Grüßen,

    Emanuel Schubert

    • Mietrecht.org
      28.06.2017 - 19:53 Antworten

      Hallo Emanuel,

      ein angemessener Teil kann m.E. auch für den Januar (Winter = hohe Nebenkosten) einhalten werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    01.02.2018 - 19:09 Antworten

    Hallo Mietrecht,

    ich bin am 30.06.2017 von meiner alten Wohnung ausgezogen. Der Vermieter hat eine Teilkaution einbehalten aufgrund der Nebenkostenabrechnung. darf ich sie
    jetzt verlangen?.Vielen Dank

    MfG
    Michael

    • Mietrecht.org
      02.02.2018 - 09:03 Antworten

      Hallo Michael,

      für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung 2017 hat der Vermieter bis Ende 2018 Zeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Salz
    10.04.2018 - 19:46 Antworten

    Hallo Mietrecht,

    unser Vermieter hat Eigenbedarf angekündigt und wir sind zum 31.10.2017 ausgezogen. Anschließend hat er eine überzogene Nebenkostenabrechnung erstellt gegen die wir begründeten Widerspruch eingelegt haben. Jetzt haben wir ein Schreiben von der Bank bekommen, dass der Vermieter 475 Euro von unserer Kaution ausgezahlt haben will.
    Was kann ich dagegen tun?

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