Go to Top

Kaution einbehalten: Häufige Gründe die Vermieter anführen (Beispiele)

Als rermieter hat man nach Beendigung des Mietverhältnisses meist buchstäblich nur die Mietkaution in der Hand. Diese einzige verbleibende Sicherheit will man als Vermieter dann selbstverständlich einbehalten, um damit bei bestehenden Forderungen, wie etwa aus Schäden in der Mietwohnung oder ähnlichem gegenüber dem Mieter aufrechnen zu können.

Oftmals sind sich aber Vermieter nicht sicher, wann und in welcher Höhe sie die  Kautionssumme einbehalten dürfen. Ebenso ist oft nicht bekannt, dass der Vermieter die Kaution für Ansprüche die ihm vielleicht der Höhe nach noch unbekannt sind zumindest teilweise zeitweise zurückbehalten kann.

Anhand einer Reihe von Beispielen aus der Praxis soll Ihnen im folgenden Artikel dargestellt werden, welche Gründe vom Vermieter angeführt werden können, um die Kaution wirksam einzubehalten.

Eine Anleitung für die konkrete Inanspruchnahme der Mietkaution finden Vermieter hier (mit Muster).

1. Zweckbindung der Mietkaution

Um als Vermieter besser beurteilen zu können, wann rechtmäßige Gründe zum Einbehalten der Kaution vorliegen muss man zunächst immer den Zweck der Kautionszahlung im Auge behalten.

Bei preisfreiem Wohnraum wird schon begrifflich im Gesetz gemäß § 551 BGB von einer Mietsicherheit gesprochen.

Die Mietkaution dient demnach, soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist, ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die Rechtsprechung spricht hier von der sogenannten Zweckbindung der Mietkaution. Das heißt, die Kaution darf nur mit Ansprüchen verrechnet werden, die aus dem Mietverhältnis herrühren, sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart ist, so der BGH in seinem Urteil vom 11.Juli 2012, Az.: VIII ZR 36/12.

Hinweis: Eine Ausnahme hierzu findet sich lediglich bei preisgebundenem Wohnraum, bei welchem nur die Absicherung von Ansprüchen aus unterlassenen Schönheitsreparaturen und Schäden zulässig ist, vergleiche § 9 Absatz 5 Satz 1 WohnbindG.

In der Praxis ist es daher nahezu der Regelfall etwaige entstehende Ansprüche wegen Forderungen für Mietrückstände, Nachzahlungsforderungen aus Betriebskosten-abrechnungen, Ersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen und

Schadensersatz bereits im Vorfeld durch eine Mietkaution in Form einer hinterlegte Geldsumme oder einen hinterlegten Vermögenswert des Mieter abzusichern.

Vermietertipp:

Grundsätzlich dient die gestellte Mietsicherheit der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag.

Aber: Sie können als Vermieter diese Zweckbindung der Kaution vertraglich erweitern!

Dabei ist es ratsam eine ausdrückliche und schriftliche Individualvereinbarung mit dem Mieter abzuschließen, welche die Verrechnung beziehungsweise Aufrechnung auch mit nicht konnexen Forderungen zulässt.

2. Gründe um die Kaution einbehalten zu können – Beispiele

Unter welchen Umständen der Vermieter ein Recht besitzt die Mietsicherheit vorerst oder auch endgültig zurückzubehalten, anstelle auszubezahlen beziehungsweise herauszugeben, ergibt sich bereits aus dem Sicherungszweck der Mietkaution:

Wichtig: Es muss ein Anspruch des Vermieters aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter bestehen.

Der Vermieter kann also als Grund für das Einbehalten der Mietkaution bei Beendigung des Mietvertrages nur Ansprüche aus dem jeweiligen Mietverhältnis heranziehen und dann seinen Anspruch mit der Kautionssumme teilweise oder vollumfänglich verrechnen.

Im Einzelnen darf der Vermieter die Mietkaution teilweise oder vollständig zurückbehalten, wenn er beispielsweise folgende Forderungen gegenüber dem Mieter geltend macht:

  • Mietschulden, also Mietzinsansprüche
  • Schadensersatz wegen nicht oder mangelhaft erfolgter Schönheitsreparaturen. So kann der Vermieter zum Beispiel dann, wenn der Mieter die Wohnung verlässt ohne Renovierungen, wie etwa das Streichen vergilbter Wände durchzuführen, die Kosten der ersatzweisen Durchführung vom Mieter verlangen. Mehr auch unter: Kaution einbehalten für Renovierung oder Schönheitsreparaturen.

Hinweis: Damit der Vermieter die Kautionssumme für anfallende Renovierungen beziehungsweise Schönheitsreparaturen einbehalten darf, muss die Verpflichtung zur Durchführung selbiger vorher wirksam vertraglich auf den Mieter abgewälzt worden sein. Wenn diese Verpflichtung wirksam auf den Mieter übertragen wurde und berechtigte Ansprüche wegen nicht oder mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierung bestehen, ist der Vermieter berechtigt die Kautionssumme in der Höhe des Beseitigungsaufwands – auch wenn vorerst nur geschätzt – einzubehalten.

  • Schäden in der Mietwohnung können einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache begründen, wie zum Beispiel tiefe Einschläge im Parkett, tiefe Kratzer in den Türen oder zerbrochene Fenster und ähnliches.

Hinweis: Wichtig ist hier, dass es sich bei den Beschädigungen um solche handeln muss, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Ein ausgetretener Teppich fällt beispielsweise regelmäßig unter den vertragsgemäßen Gebrauch. Ein  Rotweinfleck im Teppichboden oder ein eingeschlagenes Loch im Parkettfußboden überschreitet dagegen den vertragsgemäßen Gebrauch.

  • Räumungskosten für die Hinterlassenschaften des Mieters in der Mietwohnung, wenn diese nicht wie vertragsgemäß vorgesehen, besenrein geräumt wurde.

Praxistipp:

Um entsprechende Ansprüche seitens des Vermieters auch nachweisen zu können, sollten die Mietparteien beim Auszug des Mieters im Idealfall eine formelle Wohnungsübergabe anfertigen. Das bedeutet, dass beide Mietparteien die Wohnung begutachten und eventuelle Mängel in einem Übergabeprotokoll dokumentieren sollten. Ein solches Übergabeprotokoll ist  dann eine geeignete Grundlage, um aus Sicht des Vermieters die Kaution oder Teile davon zu verrechnen oder aus Sicht des Mieters die sofortige Erstattung zu verlangen.

Merke:

Der Vermieter  kann immer nur mit Forderungen aus demselben Mietverhältnis aufrechnen beziehungsweise verrechnen

und

eine Ausnahme ist nur bei einer entgegenstehenden Vereinbarung beider Mietvertragsparteien zulässig, wobei die Vereinbarung ausdrücklich und aus rechtlicher Hinsicht auch schriftlich erfolgen sollte!

3. Einschränkungen beim Einbehalten der Kaution

Auch wenn aus Vermietersicht einer der genannten Gründe für das Einbehalten der Mietkaution vorliegt, reicht das oftmals noch nicht um auch rechtlich wirksam mit der entsprechenden Kautionssumme aufrechnen zu können.

Verrechnungszeitpunkt

Vielmehr kommt es auch auf den Zeitpunkt der Verrechnung an, denn die Mietkaution dient nach ständiger Rechtsprechung nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13). Es ist also entscheidend, dass das Mietverhältnis bereits beendet wurde. Bei laufenden Verträgen kann der Vermieter die Kaution daher u.a. nur verrechnen und einbehalten, wenn der geltend gemachte Anspruch unstreitig ist oder gerichtlich bestätigt wurde.

Merke:

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten, BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist es dem Vermieter erlaubt.

Umfang und Zeitraum

Eine weitere Einschränkung des Einbehaltens der Mietkaution ergibt sich für den Vermieter hinsichtlich des Umfangs der zurückbehaltenen der Kautionssumme und dem Zeitraum.

Der Vermieter darf die Kaution in der Höhe zurückbehalten in der ihm ein voraussichtlicher, wenn auch zukünftiger Anspruch entsteht. Zeitlich ist er dabei aber auf maximal 6 Monate beschränkt. Das heißt, dem Vermieter steht einen sogenannten Prüfungszeitraum zu in dem er seine Ansprüche gegen den Mieter festzustellen hat, um dann über die Kaution abzurechnen und den überschüssigen Betrag an den Mieter auszubezahlen.

Eine Antwort auf "Kaution einbehalten: Häufige Gründe die Vermieter anführen (Beispiele)"

  • Ilona
    14.05.2016 - 13:55 Antworten

    Der Vermieter behauptet während und nach Auszug diverse Ansprüche/ Forderungen gegen den Mieter. Allen angeblichen Forderungen wird regelmäßig seitens des Mieters und des Mietervereins schriftlich widersprochen. So sind die diversen Forderungen streitig. 4 Mon. nach Auszug aber erhält der Mieter einen Kontoauszug, aus dem hervorgeht, dass sich der Vermieter den Gesamtbetrag seiner angelblichen Forderungen auf sein eigenes Konto überwiesen hat.
    Handelst es sich nun um Untreue? Und, durfte der Vermieter sich überhaupt aus der Kaution nach Auszug bedienen, ohne dass die Forderungen unbestritten sind?

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.