Als rermieter hat man nach Beendigung des Mietverhältnisses meist buchstäblich nur die Mietkaution in der Hand. Diese einzige verbleibende Sicherheit will man als Vermieter dann selbstverständlich einbehalten, um damit bei bestehenden Forderungen, wie etwa aus Schäden in der Mietwohnung oder ähnlichem gegenüber dem Mieter aufrechnen zu können.
Oftmals sind sich aber Vermieter nicht sicher, wann und in welcher Höhe sie die Kautionssumme einbehalten dürfen. Ebenso ist oft nicht bekannt, dass der Vermieter die Kaution für Ansprüche die ihm vielleicht der Höhe nach noch unbekannt sind zumindest teilweise zeitweise zurückbehalten kann.
Anhand einer Reihe von Beispielen aus der Praxis soll Ihnen im folgenden Artikel dargestellt werden, welche Gründe vom Vermieter angeführt werden können, um die Kaution wirksam einzubehalten.
Eine Anleitung für die konkrete Inanspruchnahme der Mietkaution finden Vermieter hier (mit Muster).
1. Zweckbindung der Mietkaution
Um als Vermieter besser beurteilen zu können, wann rechtmäßige Gründe zum Einbehalten der Kaution vorliegen muss man zunächst immer den Zweck der Kautionszahlung im Auge behalten.
Bei preisfreiem Wohnraum wird schon begrifflich im Gesetz gemäß § 551 BGB von einer Mietsicherheit gesprochen.
Die Mietkaution dient demnach, soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist, ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die Rechtsprechung spricht hier von der sogenannten Zweckbindung der Mietkaution. Das heißt, die Kaution darf nur mit Ansprüchen verrechnet werden, die aus dem Mietverhältnis herrühren, sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart ist, so der BGH in seinem Urteil vom 11.Juli 2012, Az.: VIII ZR 36/12.
Hinweis: Eine Ausnahme hierzu findet sich lediglich bei preisgebundenem Wohnraum, bei welchem nur die Absicherung von Ansprüchen aus unterlassenen Schönheitsreparaturen und Schäden zulässig ist, vergleiche § 9 Absatz 5 Satz 1 WohnbindG.
In der Praxis ist es daher nahezu der Regelfall etwaige entstehende Ansprüche wegen Forderungen für Mietrückstände, Nachzahlungsforderungen aus Betriebskosten-abrechnungen, Ersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen und
Schadensersatz bereits im Vorfeld durch eine Mietkaution in Form einer hinterlegte Geldsumme oder einen hinterlegten Vermögenswert des Mieter abzusichern.
Vermietertipp:
Grundsätzlich dient die gestellte Mietsicherheit der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag.
Aber: Sie können als Vermieter diese Zweckbindung der Kaution vertraglich erweitern!
Dabei ist es ratsam eine ausdrückliche und schriftliche Individualvereinbarung mit dem Mieter abzuschließen, welche die Verrechnung beziehungsweise Aufrechnung auch mit nicht konnexen Forderungen zulässt.
2. Gründe um die Kaution einbehalten zu können – Beispiele
Wichtig: Es muss ein Anspruch des Vermieters aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter bestehen.
Der Vermieter kann also als Grund für das Einbehalten der Mietkaution bei Beendigung des Mietvertrages nur Ansprüche aus dem jeweiligen Mietverhältnis heranziehen und dann seinen Anspruch mit der Kautionssumme teilweise oder vollumfänglich verrechnen.
Im Einzelnen darf der Vermieter die Mietkaution teilweise oder vollständig zurückbehalten, wenn er beispielsweise folgende Forderungen gegenüber dem Mieter geltend macht:
- Mietschulden, also Mietzinsansprüche
- Ansprüche bezüglich der Nebenkosten, wie zum Beispiel aus der Nebenkostenabrechnung die Nachzahlungsforderungen. Lesen Sie hierzu auch den Artikel: Mietkaution mit Nebenkostennachzahlung verrechnen – Ist das zulässig?
- Schadensersatz wegen nicht oder mangelhaft erfolgter Schönheitsreparaturen. So kann der Vermieter zum Beispiel dann, wenn der Mieter die Wohnung verlässt ohne Renovierungen, wie etwa das Streichen vergilbter Wände durchzuführen, die Kosten der ersatzweisen Durchführung vom Mieter verlangen. Mehr auch unter: Kaution einbehalten für Renovierung oder Schönheitsreparaturen.
Hinweis: Damit der Vermieter die Kautionssumme für anfallende Renovierungen beziehungsweise Schönheitsreparaturen einbehalten darf, muss die Verpflichtung zur Durchführung selbiger vorher wirksam vertraglich auf den Mieter abgewälzt worden sein. Wenn diese Verpflichtung wirksam auf den Mieter übertragen wurde und berechtigte Ansprüche wegen nicht oder mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierung bestehen, ist der Vermieter berechtigt die Kautionssumme in der Höhe des Beseitigungsaufwands – auch wenn vorerst nur geschätzt – einzubehalten.
- Schäden in der Mietwohnung können einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache begründen, wie zum Beispiel tiefe Einschläge im Parkett, tiefe Kratzer in den Türen oder zerbrochene Fenster und ähnliches.
Hinweis: Wichtig ist hier, dass es sich bei den Beschädigungen um solche handeln muss, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Ein ausgetretener Teppich fällt beispielsweise regelmäßig unter den vertragsgemäßen Gebrauch. Ein Rotweinfleck im Teppichboden oder ein eingeschlagenes Loch im Parkettfußboden überschreitet dagegen den vertragsgemäßen Gebrauch.
- Räumungskosten für die Hinterlassenschaften des Mieters in der Mietwohnung, wenn diese nicht wie vertragsgemäß vorgesehen, besenrein geräumt wurde.
Praxistipp:
Um entsprechende Ansprüche seitens des Vermieters auch nachweisen zu können, sollten die Mietparteien beim Auszug des Mieters im Idealfall eine formelle Wohnungsübergabe anfertigen. Das bedeutet, dass beide Mietparteien die Wohnung begutachten und eventuelle Mängel in einem Übergabeprotokoll dokumentieren sollten. Ein solches Übergabeprotokoll ist dann eine geeignete Grundlage, um aus Sicht des Vermieters die Kaution oder Teile davon zu verrechnen oder aus Sicht des Mieters die sofortige Erstattung zu verlangen.
Merke:
Der Vermieter kann immer nur mit Forderungen aus demselben Mietverhältnis aufrechnen beziehungsweise verrechnen
und
eine Ausnahme ist nur bei einer entgegenstehenden Vereinbarung beider Mietvertragsparteien zulässig, wobei die Vereinbarung ausdrücklich und aus rechtlicher Hinsicht auch schriftlich erfolgen sollte!
3. Einschränkungen beim Einbehalten der Kaution
Auch wenn aus Vermietersicht einer der genannten Gründe für das Einbehalten der Mietkaution vorliegt, reicht das oftmals noch nicht um auch rechtlich wirksam mit der entsprechenden Kautionssumme aufrechnen zu können.
Verrechnungszeitpunkt
Vielmehr kommt es auch auf den Zeitpunkt der Verrechnung an, denn die Mietkaution dient nach ständiger Rechtsprechung nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13). Es ist also entscheidend, dass das Mietverhältnis bereits beendet wurde. Bei laufenden Verträgen kann der Vermieter die Kaution daher u.a. nur verrechnen und einbehalten, wenn der geltend gemachte Anspruch unstreitig ist oder gerichtlich bestätigt wurde.
Merke:
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten, BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist es dem Vermieter erlaubt.
Umfang und Zeitraum
Der Vermieter darf die Kaution in der Höhe zurückbehalten in der ihm ein voraussichtlicher, wenn auch zukünftiger Anspruch entsteht. Zeitlich ist er dabei aber auf maximal 6 Monate beschränkt. Das heißt, dem Vermieter steht einen sogenannten Prüfungszeitraum zu in dem er seine Ansprüche gegen den Mieter festzustellen hat, um dann über die Kaution abzurechnen und den überschüssigen Betrag an den Mieter auszubezahlen.
14.05.2016 - 13:55
Der Vermieter behauptet während und nach Auszug diverse Ansprüche/ Forderungen gegen den Mieter. Allen angeblichen Forderungen wird regelmäßig seitens des Mieters und des Mietervereins schriftlich widersprochen. So sind die diversen Forderungen streitig. 4 Mon. nach Auszug aber erhält der Mieter einen Kontoauszug, aus dem hervorgeht, dass sich der Vermieter den Gesamtbetrag seiner angelblichen Forderungen auf sein eigenes Konto überwiesen hat.
Handelst es sich nun um Untreue? Und, durfte der Vermieter sich überhaupt aus der Kaution nach Auszug bedienen, ohne dass die Forderungen unbestritten sind?
01.08.2018 - 21:23
Guten Tag,
ich habe folgenden Fall.
Ich habe meine Wohnung frisgerecht gekündigt und meinem Vermieter die Kündigung unter Zeugen in den Briefkasten geschmissen. Dieser weilt aber 6 Monate ca im Jahr im Ausland. Adresse mir unbekannt.
Er weigert sich nun mir die Kaution auszuzahlen, da ich ja in seiner Abwesenheit angeblich boshaft gekündigt hätte, damit er keinen Nachmieter findet und er die Kündigung erst später erhalten hätte. (Anm. seine Kinder / Haushaltshilfe) haben seinen Briefkasten regelmäßig gelehrt. Und ich erwarte, dass dann bei einer solche langen Abwesenheit auch gelesen wird.
Zudem erhielt ich eine Informationen von einem ihm zugehörigen Person, dass eine Übergabe zum 28.02 nicht möglich wäre , sondern erst im April.
So habe ich meine Sachen zum 28.02 aus der Wohnung geräumt in einen kleinen Abstellraum im gleichen Haus um sie dann bis zum 01.04 immer mal wieder Stk. für Stk abzuholen. Eine Übergabe war ja nicht möglich lt. Vermieter. Dies ist für ihn ein weiterer Grund Kaution einzubehalten, da ich ja somit noch mietpflichtig wäre. Dies sehe ich allerdings nicht als korrekt an.
Die einzige Reparatur, die ich machen sollte war die des Waschbeckens. Dies ist auch erfolgt durch einen qualifizierten Dienstleister.
Somit steht einer Auszahlung für mich nichts im Wege. Er möchte mir nun allerdings nur 450 von 900 Euro zurückzahlen.
Zudem setzt sich dieser Fall fort. Mein Vermieter hat mir (vorsätzlich oder fahrlässig) über 2 Jahre verschwiegen, dass die Heizung “nicht korrekt funktioniert” und 24h am Tag durchheizt und so massive Gaskosten verursacht (24.000 kw/h für 65qm) Hätte ich das im Voraus gewusst hätte ich den Vertrag nie unterschrieben. Über drei Jahre sind da so 2.500 Euro zustande gekommen. Kann ich das geltend machen? Der “Schaden” wurde vom Vermieter immer nur abgetan. die Heizung wäre in Ordnung etc.
Darauf aufbauend habe ich vergangenes auf meine eigene Kosten eine Trinkwasseranalyse erstellen lassen, die ergab, dass das Wasser im Hause nicht Trinkwasser geeignet ist. Der Vermieter sah aber in der Analyse keinen Anlass Verbesserungen herbeizuführen.
Der Vermieter hat zudem über Jahre nie Nebenkostenabrechnungen gemacht.
Wie sehen Sie die Chancen , wenn ich hier den Rechtsweg einschlage um 1. die Kaution komplettzurück zuerhalten? 2. die Gasnachzahlungen aufgrund der Fahrlässigkeit des Vermieters? und 3. welche Rolle spielt das Trinkwasser, was nicht nutzbar ist?
Über eine Anwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Viele Grüße
Dominik Bantle
02.08.2018 - 09:05
Hallo Dominik,
Sie müssen den Zugang der Kündigen beweisen, wann und ob der Vermieter die Kündigung liesst spielt keinen Rolle. Bitte lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.06.2020 - 08:26
Der Mieter ist ausgezogen, darf die Restmietschuld mit der Kaution verechnet werden?
06.08.2020 - 15:51
Liebes Mietrecht-Team,
ich habe eine Frage:
Mein Vermieter behält sich vor, die gezahlte Kaution zum Großteil einzubehalten – v.a. wegen der Nebenkostenabrechnung für 2019 und 2020 (Einzug im Januar 2019/Auszug zu Ende August 2020). Für eine 80qm Wohnung wollen sie 3.400€ Kaution einbehalten und nur knapp 1.900€ auszahlen. Angeblich war die NK Abrechnung der letzten Jahre so hoch.
Hätte sich das dann nicht auch in der monatlichen Abschlagszahlungen zeigen müssen; sprich: Anpassung der moantlichen NKs vor meinem Einzug)?
Ist der Betrag der einbehaltenen Kaution nicht unverhältnismäßig hoch und kann ich dagegen vorgehen?
Kann mein Vermieter tatsächlich bis zur NK Abrechnung 2020 (die wohl erst im September 2021 erfolgt) warten, bis er mir den ausstehenden Betrag zurück zahlt?
Muss die NK Abrechnung für 2020 mir nicht 12 Monate nach Auszug (also schon im August 2021) vorliegen?
Vielen Dank im Voraus!
Liebe Grüße
Caro
07.08.2020 - 14:55
Hallo Caro,
die Nebenkostenabrechnung 2020 muss Ihnen erst bis zum 31.12.2021 zugehen. Unabhängig von Ihrem unterjährigen Auszug.
Der Vermieter darf nur eine angemessen Teil der Kaution einbehalten. Hier geht es offensichtlich um 950 Euro pro Jahr (mögliche Nachzahlung). Oben das realistisch ist, ist schwer von außen einzuschätzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.08.2020 - 12:49
Lieber Herr Hundt,
1000 Dank für Ihre Antwort.
In der Tat geht es um 3.400€, die sie für die NK Abrechnung einbehalten wollen. Die 1.900€ wollen sie mir auszahlen (Kaution war insgesamt 5.300€).
Soweit ich informiert war, ist ein normaler Rahmen für das Einbehalten 3-4 monatliche Nebenkosten/Jahr. Meine liegen bei ca. 250€/mtl. – somit wären das pro Jahr max. 1000€.
Ich frage mich, ob es sich lohnt, hiergegen vorzugehen, oder, ob die Hausverwaltung selbst und flexibel entscheiden kann, wie viel Kaution sie für die Abrechnung einbehalten?
Wenn die NK Abrechnung auch in den letzten Jahren so enorm hoch war, hätten sie vor dem Einzug eigentlich die monatlichen NKs anpassen müssen oder sehe ich das falsch.
Viele liebe Grüße
Caro
10.08.2020 - 16:20
Hallo Caro,
eine Anpassung kann immer erst nach der Nebenkostenabrechnung erfolgten, hier entsteht immer ein großer Zeitversatz. Die 2019er Abrechnung definiert die Vorauszahlung 2021. Finden Sie am besten eine Lösung, mit der Sie und die Hausverwaltung gibt leben können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.08.2020 - 12:58
Liebes Mietrecht-Team,
ich bin im Jahr 2017 als zweiter Hauptmieter in einen schon bestehenden Mietvertrag eingetreten.
Zu diesem Anlass wurde mit meinem Vormieter und der Vermieterin zusammen ein Übernahmevertrag aufgesetzt, der meinen Eintritt und ganz besonders die Kautionszahlung regelte.
Dieser Vertrag lässt sich wie folgt zusammenfassen:
– Die Kaution ist von beiden Hauptmietern zu gleichen Teilen zu leisten
– Da das ursprüngliche Mietverhältnis schon seit 2015 besteht, sind diese beiden Kautionsszahlungen von je 1050€ schon geleistet worden und verbleiben bei der Vermieterin
– Ich, als neuer Hauptmieter, überweise meinen Teil der Kaution (1050€) an meinen Vormieter, womit dieser aus dem Mietverhältnis entlassen wird.
Zwei Jahre nach Unterzeichnung dieses Vertrages, wurden wir darüber informiert, dass der besagte Vormieter nie eine Kautionszahlung an die Vermieterin geleistet habe und wir deshalb auch nur die gezahlte Kaution von 1050€ zurückbezahlt bekommen. Alles Andere sei mit dem Vormieter selbst zu klären.
Leider kenne ich diesen Vormieter nicht und seine Adressdaten scheinen nicht aktuell zu sein.
Kann sich die Vermietern in diesem Fall so einfach aus der Verantwortung ziehen?
Immerhin habe ich diese Kautionszahlung an einen Fremden nur aufgrund des Satzes “die gesamte Kaution verbleibt beim Vermieter” geleistet. Hätte die Vermieterin uns nicht bei der Unterzeichnung des Vertrages auf diese noch ausstehende Zahlung hinweisen müssen?
Viele Grüße,
Philip
28.08.2020 - 14:51
Hallo Philip,
ich denke nicht, das die Vermieterin sich so aus der Verantwortung stehlen kann. Sie sollten sich rechtlich beraten lassen um zu eruieren, wie Sie die Kaution am besten zurückerhalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.12.2020 - 06:33
Hallo,
ich habe folgende Frage:
Wir sind Mieter einer Immobilie bis zum 31.12..
Das Objekt wurde verkauft, die neuen Eigentümer stehen noch nicht im Grundbuch.
Die künftigen neuen Eigentümer haben das Objekt abgenommen und ihr ok in Bezug auf den Zustand gegeben.
Kann der jetzige, momentane Besitzer, mein Vermieter trotzdem die Kaution für Schönheitsreparaturen behalten?
In wie weit kommt durch den Verkauf die NK Abrechnung eher zu Stande, oder müssten wir dann bis zum 31.12.2021 warten?
LG Ingo A. Bitte bleiben Sie gesund und eine schöne Weihnachtszeit!
17.12.2020 - 15:28
Hallo Ingo Sven,
der neue Eigentümer tritt nahlos in den Mietvertrag und in die Vereinbarungen mit dem alten Vermieter ein. Das gilt z.B. auch für die Nebenkostenabrechnung und für die Schönheitsreparaturen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.01.2021 - 14:51
Hallo,
ich habe folgendes Problem. Fünf Monate nach meinem Auszug bekomme ich die Information, dassauf meine Kosten die Heizkörper meiner ehemeligen Wohnung rereinigt worden sind. Man ziehe den Betrag von meiner Kaution ab. Ich habe Widerspruch eingelegt, da der Zustand der Heizkörper bei der Wohnungsübergabe nicht beanstandet worden sind. Zudem hätte man mir eine Frist setzen müssen, die Reinigung selbst vorzunehmen/vornehmen zulassen. Liege ich hier falsch?
Mit freundlichen Grüßen,
Renate
26.01.2021 - 20:59
Hallo Renate,
ich denke Sie liegen mit beiden Annahmen richtig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.08.2021 - 08:07
Hallo, liebes Mietrecht-Team,
ich habe aktuell folgendes Thema:
Ich bin im Mai 2020 aus meiner Mietwohnung ausgezogen.
Im Übergabeprotokoll wurde ein kleiner Schaden am Waschbecken und Kratzer im Schlafzimmerboden vermerkt.
Ich habe den Vermieter gebeten mir zeitnah einen Kostenvoranschlag für meine Versicherung zukommen zu lassen.
Nach mehrmaligen Aufforderungen, mir die Kaution zurück zu überweisen, hat er erst im Februar 2021 wieder von sich hören lassen und mir einen Kostenvoranschlag über 750€ für die Reparaturen zugeschickt.
Meine Versicherung hat den Kostenvoranschlag genehmigt. Jetzt weigert sich mein ehemaliger Vermieter allerdings die Reparaturen ausführen zu lassen und ohne die Rechnung bekomme ich den Schaden nicht von der Versicherung erstattet.
Nun meine Frage: nachdem er sich 8 Monate Zeit gelassen hat mir den Kostenvoranschlag und die restliche Kaution von 250€ zukommen zu lassen, kann er die Ansprüche überhaupt noch geltend machen? Oder habe ich die Möglichkeit meine Kaution komplett zurück zu fordern? (Mir wurde gesagt er hätte nur 6 Monate Zeit, seine Ansprüche schriftlich geltend zu machen)
Mit freundlichen Grüßen
01.08.2021 - 09:48
Hallo JH,
hier eine Hilfe: Kaution einbehalten: Müssen Schäden vom Vermieter repariert werden?
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.08.2021 - 14:33
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank.
Hätte er aber nicht seine Ansprüche innerhalb von 6 Monaten geltend machen müssen? Und eine Kautionsabrechnung habe ich bis heute nicht erhalten. Lediglich den Kostenvoranschlag über die geplanten Reparaturen und das Geld hat er einfach einbehalten.
Liebe Grüße
03.08.2021 - 17:05
Hallo Jana,
ja, ich denke die Verjährung könnte auf Ihren Fall zutreffen, siehe auch “§ 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts – (1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.”
Lassen Ihren Ihren individuellen Fall bitte bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.07.2021 - 13:22
Hallo liebes Mietrecht-Team,
ich habe aktuell folgendes Thema:
Ich bin im Mai 2020 aus meiner Mietwohnung ausgezogen.
Im Übergabeprotokoll wurde ein kleiner Schaden am Waschbecken und Kratzer im Schlafzimmerboden vermerkt.
Ich habe den Vermieter gebeten mir zeitnah einen Kostenvoranschlag für meine Versicherung zukommen zu lassen.
Nach mehrmaligen Aufforderungen, mir die Kaution zurück zu überweisen, hat er erst im Februar 2021 wieder von sich hören lassen und mir einen Kostenvoranschlag über 750€ für die Reparaturen zugeschickt.
Meine Versicherung hat den Kostenvoranschlag genehmigt. Jetzt weigert sich mein ehemaliger Vermieter allerdings die Reparaturen ausführen zu lassen und ohne die Rechnung bekomme ich den Schaden nicht von der Versicherung erstattet.
Nun meine Frage: nachdem er sich 8 Monate Zeit gelassen hat mir den Kostenvoranschlag und die restliche Kaution von 250€ zukommen zu lassen, kann er die Ansprüche überhaupt noch geltend machen? Oder habe ich die Möglichkeit meine Kaution komplett zurück zu fordern? (Mir wurde gesagt er hätte nur 6 Monate Zeit, seine Ansprüche schriftlich geltend zu machen)
Mit freundlichen Grüßen