Go to Top

Kaution einbehalten: Müssen Schäden vom Vermieter repariert werden?

Verursacht der Mieter in der Mietwohnung einen Schaden, ist es für den Vermieter oft am einfachsten, die Kaution oder einen Teil davon einzubehalten, anstatt den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen und ggf. einen aufwändigen Rechtsstreit mit diesem zu führen. Nicht selten kommt es in diesen Fällen jedoch vor, dass der Vermieter die Kaution anschließend gar nicht dazu verwendet, den vom Mieter verursachten Schaden zu beheben. Meint der Vermieter den einen Streit vermieden zu haben, droht schon der nächste. Nicht jeder Mieter nämlich ist damit einverstanden, eine -sei es auch von ihm selbst – beschädigte Wohnung zu bewohnen. Dieser Beitrag klärt die Frage, ob der Vermieter, der die Kaution einbehalten hat, verpflichtet ist, den vom Mieter verursachten Schaden zu beheben.

I. Zugriff auf Kaution – rechtmäßig oder nicht?

Bevor auf die Frage eingegangen wird, ob der Vermieter, der die Kaution einbehalten hat, verpflichtet ist, den vom Mieter verursachten Schaden zu beheben, muss im konkreten Fall vorab geklärt werden, ob der Vermieter überhaupt berechtigt ist bzw. war, auf die Kaution zuzugreifen. Die Beantwortung dieser Frage hängt entscheidend davon ab, in welchem Stadium sich das Mietverhältnis befindet.

Greift der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zu, um sich wegen einer gegen den Mieter gerichteten Schadensersatzforderung Befriedigung zu verschaffen, ist dies nur dann rechtmäßig, wenn die Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2014- VIII ZR 234/13).

Gleichgestellt wird der unstreitigen Forderung allerdings verbreitet auch eine solche Forderung, deren Bestehen vom Mieter zwar bestritten wird, die jedoch so offensichtlich begründet ist, dass ein Bestreiten des Mieters mutwillig erscheint (vgl. LG Halle, Urteil vom 04.09.2007 – 2 S 121/07).

Liegt keiner der drei genannten Ausnahmefälle vor, greift der Vermieter aber dennoch auf die Kaution zu, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution, so dass sich die Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, die Kaution zur Behebung des vom Mieter verursachten Schadens zu verwenden, zumindest dann, wenn der Mieter diesen Anspruch geltend macht, nicht mehr stellt.

Beachte:

Greift der Vermieter unberechtigt auf die Kaution zu, erlischt der Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht, so dass der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet bleibt.

Anders verhält es sich am Ende des Mietverhältnisses. In diesem Stadium darf der Vermieter zumindest nach überwiegender Ansicht auch dann auf die Kaution zugreifen, wenn sein Anspruch weder unbestritten noch rechtskräftig festgestellt und auch nicht offensichtlich begründet ist (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. 08. 2008 – 8 W 34/08).

Da es sich bei dem Einbehalten der Kaution, zumindest dann, wenn es sich um eine sog. Barkaution handelt, um nichts anderes handelt als um eine Aufrechnung (vgl. §§ 387 ff. BGB), die der Vermieter mit seinem Schadensersatzanspruch gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erklärt, ist Voraussetzung für die Wirksamkeit der Aufrechnung, und damit auch für die Rechtmäßigkeit des Zugriffs auf die Kaution, dass dem Vermieter auch tatsächlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zusteht.

Beachte:

Unabhängig davon, ob das Mietverhältnis beendet ist oder nicht, hat der Mieter grds. das Recht, seine Schadensersatzpflicht dadurch zu erfüllen, dass er den Schaden im Wege der sog. Naturalrestitution selbst beseitigt (vgl. § 249 BGB). Nur dann, wenn die Voraussetzungen des § 250 BGB oder des § 251 BGB erfüllt sind, die dem Geschädigten das Recht einräumen, Ersatz in Geld zu verlangen, darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen.

II. Reparaturpflicht des Vermieters – Wann sie besteht und wann nicht

Hat der Vermieter rechtmäßig auf die Kaution zugegriffen oder der Mieter zumindest keine Rückzahlung bzw. Wiederauffüllung der Kaution verlangt, hängt auch die Beantwortung der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter verpflichtet ist, die einbehaltene Kaution auch tatsächlich dazu zu verwenden, den vom Mieter verursachten Schaden zu beheben, davon ab, ob das Mietverhältnis noch fortbesteht oder bereits beendet ist.

Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter dem Mieter gegenüber gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Zu dieser Pflicht gehört es grds. auch, Schäden, die während der Mietzeit entstehen, auf eigene Kosten zu beheben. Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht oder ist dessen Entstehung ihm zurechenbar, entfällt die Instandsetzungspflicht des Vermieters zwar zunächst, da der Mieter infolge seiner Schadensersatzverpflichtung zur Behebung des Schadens verpflichtet ist. Hat der Vermieter nun aber auf die Kaution zugegriffen, und geschah dies rechtmäßig, führt dies zu einem Erlöschen des Schadensersatzanspruchs des Vermieters, der diesem gem. § 280 BGB gegen den Mieter wegen der Beschädigung der Mietsache durch den Mieter zustand. Wie bereits dargelegt, erklärt der Vermieter durch den Zugriff auf die Kaution nämlich die Aufrechnung mit diesem Schadensersatzanspruch gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Dies führt gem. § 389 BGB dazu, dass nicht nur der Rückzahlungsanspruch des Mieters, sondern auch der Schadensersatzanspruch des Vermieters in der Höhe erlischt, in der er sich mit dem Rückzahlungsanspruch des Mieters deckt.

Ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters durch den Zugriff auf die Kaution und die damit erklärte Aufrechnung erloschen, muss der Vermieter seinen Mieter so behandeln, als habe dieser den Schaden nicht verursacht. Der Mieter würde in unzulässiger Weise doppelt bestraft, wenn er sowohl seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verlöre, als auch seinen gegen den Vermieter gerichteten Anspruch aus § 535 Abs.1 S.2 BGB auf Instandsetzung der Wohnung.

Der Vermieter muss den Schaden also dann beheben, wenn sich die Mietsache ohne die Schadensbeseitigung nicht in dem gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB geschuldeten zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befände.

Beachte:

Hat der Vermieter in zulässiger Weise auf die Kaution zugegriffen, kann er vom Mieter die Wiederauffüllung der Kaution bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe, höchstens jedoch bis zu drei Monatsmieten (vgl. § 551 Abs.1 BGB) verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71). Diesen Geldbetrag kann der Mieter allerdings, sofern kein erneuter rechtmäßiger Zugriff erfolgt, am Ende des Mietverhältnisses zurückverlangen.

Ist das Mietverhältnis bereits beendet, trifft den Vermieter gegenüber dem ausgezogenen Mieter keine Pflicht mehr, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten bzw. zu versetzen. Deshalb ist der Vermieter dem ausgezogenen Mieter gegenüber auch nicht verpflichtet, die einbehaltene Kaution dafür zu verwenden, den vom ausgezogenen Mieter verursachten Schaden zu beheben. Grds. gilt bei Vermögensschäden die sog Dispositionsfreiheit. Dies bedeutet, dass der Geschädigte in der Verwendung der Mittel frei ist, die er vom Schädiger zum Schadensausgleich beanspruchen kann (vgl. BGH, Urteil vom 29. 04. 2003 – VI ZR 393/02).

Vermietet der Vermieter die Wohnung erneut, kann eine Verpflichtung zur Behebung des Schadens allerdings dem neuen Mieter gegenüber bestehen. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, ob sich der Schaden auf die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch auswirkt bzw. diese aufhebt oder mindert. Dies wiederum hängt davon ab, welche Gebrauchstauglichkeit von den Parteien als vertragsgemäß angesehen wird. Hat sich der neue Mieter z.B. bereit erklärt, die Wohnung trotz der Beschädigung anzumieten, und auf eine Schadenbeseitigung durch den Vermieter verzichtet, gilt der Zustand trotz der Beschädigung als vertragsgemäß. Allein die Tatsache, dass der neue Mieter die Wohnung in Kenntnis des Schadens angemietet hat, rechtfertigt allerdings nicht die Annahme, der Zustand sei einvernehmlich als vertragsgemäß vereinbart worden. In einem solchen Fall verliert der Mieter zwar gem. § 536b S.1 BGB seine Gewährleistungsansprüche aus § 536 BGB und § 536a BGB. Sein Anspruch auf Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands aus § 535 Abs.1 S.2 BGB bleibt jedoch bestehen.

Ob der zur Schadensbehebung verpflichtete Vermieter dazu die Kaution, die er vom vorherigen Mieter einbehalten hat, verwendet oder andere Mittel aufwendet, bleibt  allerdings dem Vermieter überlassen.

III. Fazit und Zusammenfassung

  1. Greift der Vermieter auf die vom Mieter geleistete Kaution zu, weil der Mieter die Mietsache in vorwerfbarer Weise beschädigt hat, ist zunächst zu klären, ob der Vermieter hierzu berechtigt ist. Hierbei spielt eine entscheidende Rolle, ob das Mietverhältnis noch fortbesteht oder bereits beendet ist.
  2. Hat der Vermieter in rechtmäßiger Weise auf die Kaution zugegriffen, ist er im Falle des fortbestehenden Mietverhältnisses dem Mieter gegenüber grds. verpflichtet, den Schaden zu beheben.
  3. Ist das Mietverhältnis bereits beendet, besteht gegenüber dem bisherigen Mieter keine Verpflichtung des Vermieters zur Schadensbeseitigung. Das Bestehen der Reparaturverpflichtung des Vermieters einem neuen Mieter gegenüber hängt davon ab, ob der Schaden die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ist dies der Fall, muss der Vermieter den Schaden beheben. Hat der Mieter die Wohnung hingegen mit dem Schaden als vertragsgemäß anerkannt, besteht keine Reparaturverpflichtung des Vermieters.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.