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Kaution einbehalten: Müssen Schäden vom Vermieter repariert werden?

Verursacht der Mieter in der Mietwohnung einen Schaden, ist es für den Vermieter oft am einfachsten, die Kaution oder einen Teil davon einzubehalten, anstatt den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen und ggf. einen aufwändigen Rechtsstreit mit diesem zu führen. Nicht selten kommt es in diesen Fällen jedoch vor, dass der Vermieter die Kaution anschließend gar nicht dazu verwendet, den vom Mieter verursachten Schaden zu beheben. Meint der Vermieter den einen Streit vermieden zu haben, droht schon der nächste. Nicht jeder Mieter nämlich ist damit einverstanden, eine -sei es auch von ihm selbst – beschädigte Wohnung zu bewohnen. Dieser Beitrag klärt die Frage, ob der Vermieter, der die Kaution einbehalten hat, verpflichtet ist, den vom Mieter verursachten Schaden zu beheben.

I. Zugriff auf Kaution – rechtmäßig oder nicht?

Bevor auf die Frage eingegangen wird, ob der Vermieter, der die Kaution einbehalten hat, verpflichtet ist, den vom Mieter verursachten Schaden zu beheben, muss im konkreten Fall vorab geklärt werden, ob der Vermieter überhaupt berechtigt ist bzw. war, auf die Kaution zuzugreifen. Die Beantwortung dieser Frage hängt entscheidend davon ab, in welchem Stadium sich das Mietverhältnis befindet.

Greift der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zu, um sich wegen einer gegen den Mieter gerichteten Schadensersatzforderung Befriedigung zu verschaffen, ist dies nur dann rechtmäßig, wenn die Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2014- VIII ZR 234/13).

Gleichgestellt wird der unstreitigen Forderung allerdings verbreitet auch eine solche Forderung, deren Bestehen vom Mieter zwar bestritten wird, die jedoch so offensichtlich begründet ist, dass ein Bestreiten des Mieters mutwillig erscheint (vgl. LG Halle, Urteil vom 04.09.2007 – 2 S 121/07).

Liegt keiner der drei genannten Ausnahmefälle vor, greift der Vermieter aber dennoch auf die Kaution zu, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution, so dass sich die Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, die Kaution zur Behebung des vom Mieter verursachten Schadens zu verwenden, zumindest dann, wenn der Mieter diesen Anspruch geltend macht, nicht mehr stellt.

Beachte:

Greift der Vermieter unberechtigt auf die Kaution zu, erlischt der Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht, so dass der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet bleibt.

Anders verhält es sich am Ende des Mietverhältnisses. In diesem Stadium darf der Vermieter zumindest nach überwiegender Ansicht auch dann auf die Kaution zugreifen, wenn sein Anspruch weder unbestritten noch rechtskräftig festgestellt und auch nicht offensichtlich begründet ist (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. 08. 2008 – 8 W 34/08).

Da es sich bei dem Einbehalten der Kaution, zumindest dann, wenn es sich um eine sog. Barkaution handelt, um nichts anderes handelt als um eine Aufrechnung (vgl. §§ 387 ff. BGB), die der Vermieter mit seinem Schadensersatzanspruch gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erklärt, ist Voraussetzung für die Wirksamkeit der Aufrechnung, und damit auch für die Rechtmäßigkeit des Zugriffs auf die Kaution, dass dem Vermieter auch tatsächlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zusteht.

Beachte:

Unabhängig davon, ob das Mietverhältnis beendet ist oder nicht, hat der Mieter grds. das Recht, seine Schadensersatzpflicht dadurch zu erfüllen, dass er den Schaden im Wege der sog. Naturalrestitution selbst beseitigt (vgl. § 249 BGB). Nur dann, wenn die Voraussetzungen des § 250 BGB oder des § 251 BGB erfüllt sind, die dem Geschädigten das Recht einräumen, Ersatz in Geld zu verlangen, darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen.

II. Reparaturpflicht des Vermieters – Wann sie besteht und wann nicht

Hat der Vermieter rechtmäßig auf die Kaution zugegriffen oder der Mieter zumindest keine Rückzahlung bzw. Wiederauffüllung der Kaution verlangt, hängt auch die Beantwortung der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter verpflichtet ist, die einbehaltene Kaution auch tatsächlich dazu zu verwenden, den vom Mieter verursachten Schaden zu beheben, davon ab, ob das Mietverhältnis noch fortbesteht oder bereits beendet ist.

Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter dem Mieter gegenüber gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Zu dieser Pflicht gehört es grds. auch, Schäden, die während der Mietzeit entstehen, auf eigene Kosten zu beheben. Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht oder ist dessen Entstehung ihm zurechenbar, entfällt die Instandsetzungspflicht des Vermieters zwar zunächst, da der Mieter infolge seiner Schadensersatzverpflichtung zur Behebung des Schadens verpflichtet ist. Hat der Vermieter nun aber auf die Kaution zugegriffen, und geschah dies rechtmäßig, führt dies zu einem Erlöschen des Schadensersatzanspruchs des Vermieters, der diesem gem. § 280 BGB gegen den Mieter wegen der Beschädigung der Mietsache durch den Mieter zustand. Wie bereits dargelegt, erklärt der Vermieter durch den Zugriff auf die Kaution nämlich die Aufrechnung mit diesem Schadensersatzanspruch gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Dies führt gem. § 389 BGB dazu, dass nicht nur der Rückzahlungsanspruch des Mieters, sondern auch der Schadensersatzanspruch des Vermieters in der Höhe erlischt, in der er sich mit dem Rückzahlungsanspruch des Mieters deckt.

Ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters durch den Zugriff auf die Kaution und die damit erklärte Aufrechnung erloschen, muss der Vermieter seinen Mieter so behandeln, als habe dieser den Schaden nicht verursacht. Der Mieter würde in unzulässiger Weise doppelt bestraft, wenn er sowohl seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verlöre, als auch seinen gegen den Vermieter gerichteten Anspruch aus § 535 Abs.1 S.2 BGB auf Instandsetzung der Wohnung.

Der Vermieter muss den Schaden also dann beheben, wenn sich die Mietsache ohne die Schadensbeseitigung nicht in dem gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB geschuldeten zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befände.

Beachte:

Hat der Vermieter in zulässiger Weise auf die Kaution zugegriffen, kann er vom Mieter die Wiederauffüllung der Kaution bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe, höchstens jedoch bis zu drei Monatsmieten (vgl. § 551 Abs.1 BGB) verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71). Diesen Geldbetrag kann der Mieter allerdings, sofern kein erneuter rechtmäßiger Zugriff erfolgt, am Ende des Mietverhältnisses zurückverlangen.

Ist das Mietverhältnis bereits beendet, trifft den Vermieter gegenüber dem ausgezogenen Mieter keine Pflicht mehr, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten bzw. zu versetzen. Deshalb ist der Vermieter dem ausgezogenen Mieter gegenüber auch nicht verpflichtet, die einbehaltene Kaution dafür zu verwenden, den vom ausgezogenen Mieter verursachten Schaden zu beheben. Grds. gilt bei Vermögensschäden die sog Dispositionsfreiheit. Dies bedeutet, dass der Geschädigte in der Verwendung der Mittel frei ist, die er vom Schädiger zum Schadensausgleich beanspruchen kann (vgl. BGH, Urteil vom 29. 04. 2003 – VI ZR 393/02).

Vermietet der Vermieter die Wohnung erneut, kann eine Verpflichtung zur Behebung des Schadens allerdings dem neuen Mieter gegenüber bestehen. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, ob sich der Schaden auf die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch auswirkt bzw. diese aufhebt oder mindert. Dies wiederum hängt davon ab, welche Gebrauchstauglichkeit von den Parteien als vertragsgemäß angesehen wird. Hat sich der neue Mieter z.B. bereit erklärt, die Wohnung trotz der Beschädigung anzumieten, und auf eine Schadenbeseitigung durch den Vermieter verzichtet, gilt der Zustand trotz der Beschädigung als vertragsgemäß. Allein die Tatsache, dass der neue Mieter die Wohnung in Kenntnis des Schadens angemietet hat, rechtfertigt allerdings nicht die Annahme, der Zustand sei einvernehmlich als vertragsgemäß vereinbart worden. In einem solchen Fall verliert der Mieter zwar gem. § 536b S.1 BGB seine Gewährleistungsansprüche aus § 536 BGB und § 536a BGB. Sein Anspruch auf Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands aus § 535 Abs.1 S.2 BGB bleibt jedoch bestehen.

Ob der zur Schadensbehebung verpflichtete Vermieter dazu die Kaution, die er vom vorherigen Mieter einbehalten hat, verwendet oder andere Mittel aufwendet, bleibt  allerdings dem Vermieter überlassen.

III. Fazit und Zusammenfassung

  1. Greift der Vermieter auf die vom Mieter geleistete Kaution zu, weil der Mieter die Mietsache in vorwerfbarer Weise beschädigt hat, ist zunächst zu klären, ob der Vermieter hierzu berechtigt ist. Hierbei spielt eine entscheidende Rolle, ob das Mietverhältnis noch fortbesteht oder bereits beendet ist.
  2. Hat der Vermieter in rechtmäßiger Weise auf die Kaution zugegriffen, ist er im Falle des fortbestehenden Mietverhältnisses dem Mieter gegenüber grds. verpflichtet, den Schaden zu beheben.
  3. Ist das Mietverhältnis bereits beendet, besteht gegenüber dem bisherigen Mieter keine Verpflichtung des Vermieters zur Schadensbeseitigung. Das Bestehen der Reparaturverpflichtung des Vermieters einem neuen Mieter gegenüber hängt davon ab, ob der Schaden die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ist dies der Fall, muss der Vermieter den Schaden beheben. Hat der Mieter die Wohnung hingegen mit dem Schaden als vertragsgemäß anerkannt, besteht keine Reparaturverpflichtung des Vermieters.

18 Antworten auf "Kaution einbehalten: Müssen Schäden vom Vermieter repariert werden?"

  • A.F.
    09.12.2018 - 02:35 Antworten

    Hallo zusammen,
    eine kleine Frage. Nach einem heftigen Unwetter trat Wasser über den Holzterassenboden durch die Balkontür (unten herum Höhe der Teppichleiste), in die Wohnung ein. Alles wurde der Vermieterin gemeldet, und sie wollte sich kümmern. Das alles war im Juni 2017. Bis zum Auszug im März 2018 tat sich nichts. Nun kam die Kautionsabrechung, und sie hat eine Großen Teil davon einbehalten, mit der Begründung, der Wasserschaden ist durch eine offene Terassentür entstanden. Trotz Beweisfotos das dei Tür geschlossen war, und sie ja selbst einen Tag danach vor Ort war, wird die Situation von ihr umgedreht.
    Seit dem gibt es über den Mieterbund ein Hin und Her.
    Was kann ich noch tun bzw. welche Möglichkeiten gibt es, das ich mein Geld einfordern kann ?

    mfg
    A.F.

  • NK
    13.08.2020 - 08:40 Antworten

    Hallo,
    wir mieten Montagewohnungen für unsere Bauleiter. Nach einer Kündigung der Wohnung wurde uns die Kaution gemindert überwiesen. Als Beleg wurde ein Angebot für eine Renovierung eingereicht.
    Reicht ein Angebot aus um den Einbehalt der Kaution zu berechnen? Der Vermieter hätte dieses Angebot natürlich extra hoch schreiben lassen und lässt die Renovierung ggfs. gar nicht ausführen.

    Also nochmal meine Frage, reicht ein Angebot als Beleg zum Einbehalt der Kaution aus?

    Die Beschädigung unseres Bauleiters wird übrigens nicht in Frage gestellt.

    VG

  • G.S
    27.11.2020 - 16:57 Antworten

    Hallo ,
    ich habe vor paar Jahren eine Wohnung mit meinen Ex-freund gemietet .
    Während dieser Zeit wurden Schäden verursacht in dem wir schuldig waren ,dementprechend wurde auch die komplette Kaution nach dem Auszug von den Vermieter behalten was ich auch verstehe.Aber was ich nicht verstehe ist das ich trotz der Einbehaltung der Kaution immer noch Geldanforderungen kriege.
    Die Frage wäre dürfen die Vermieter trotz der Einbehaltung der Kaution Geldanforderungen stellen.

    MfG
    G.S

    • Mietrecht.org
      03.12.2020 - 10:48 Antworten

      Hallo G.S,

      wenn die Schadenshöhe nicht allein von der Kaution gedeckt werden kann, kann der Vermieter selbstverständlich auch Nachforderungen stellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Werner
    28.03.2021 - 19:24 Antworten

    Guten Tag. Mein Vermieter sagt er muss Dinge ersetzen und behält ein Teil der Kaution ein. Es war eine Zwischenmiete. Ein Weinglas ist kaputt und auf dem Sofa ein Fleck. Muss der Vermieter eine Quittung vorlegen um den Einbehalt zu „rechtfertigen“. Oder kann man auf Quittungen verzichten?

    • Franziska Stapf
      13.08.2022 - 16:50 Antworten

      Hallo, ich hätte dazu auch eine Frage.
      Mein ehemaliger Mieter behauptet das ich während meiner Mietzeit einen Riss an der Kloschlüssel verursacht habe.
      Von dem Riss habe ich bis vor unserem Telefonat nichts gewusst. Die Toilette ist auch nicht mehr die Neuste. Müsste so zwischen 10-15 Jahre alt sein, der Vermieter behauptet aber, er hätte sie ein Jahr vor meinem Einzug erneuert.
      Jetzt möchte der Vermieter das ich für den Schaden aufkomme, obwohl ich diesen gar nicht verursacht habe. Er hat auch noch meine Kaution. Was kann man dagegen tun ?

      Vielen Dank.
      Liebe Grüße
      Franziska

  • F.Frank
    22.06.2022 - 01:43 Antworten

    Hallo ,

    Wir haben nach 4 Monaten die erste Fristlose Kündigung bekommen wegen nicht richtig sortiertem Müll und gekippter Fenster die wir noch nicht einmal für 30 Minuten auflassen durften wenn wir zum Einkaufen gefahren ist. Kurzum alles war nicht gut genug, nicht sauber genug, nicht freundlich genug , zuviel Geduscht ., Trockner und Waschmaschine durften nicht gleichzeitig benutzt werden wegen zu hohem Energie Verbrauch…usw .Fragt nicht nach dem Sinn des ganzen. Die Vermieter wohnten mit in einem Haus. nach 3 Fristlosen Kündigungen in bestimmten Abstände nfolgte die Endgültige Kündigung bzw Räumungsklage . Nach 8 Monaten sind wir wieder Ausgezogen. Völlig entnervt und fertig!!
    Der Vermieter behauptet jetzt es waren nach dem Auszug 3 Türen beschädigt und Er hat diese einfach Reparieren lassen und will den fälligen Vertrag einfach von der nach Kaution abziehen.
    Beim Auszug wurde von beiden Seiten kein Protokoll unterschrieben .

    Darf er das einfach tun????

    F.Frank

  • Danny Nahrgang
    21.02.2023 - 16:13 Antworten

    Hallo,
    Mein Vermieter fordert von mir die Schäden and er Tapete auf eigene Kosten zu begleichen, bevor ich ausziehen. Ich bin der Meinung, die Schäden können mit der Kaution beglichen werden und mir den Rest auszahlen.
    Wer ist im Recht? Danke

    • Mietrecht.org
      21.02.2023 - 19:24 Antworten

      Hallo Danny,

      Sie haben kein Recht auf die Verrechnung mit der Kaution. Wenn Sie das einvernehmlich vereinbaren, sind Mieter und Vermieter auf der sicheren Seite.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • danke
    12.04.2023 - 04:36 Antworten

    Mein Vermieter war mal Arzt und ich fühle mich als eine Mietsache, der Wohnung.
    Jetzt schmeißt er mich aus seiner Wohnung und lässt mich mit lauter Fragen im Kopf einfach abblitzen. Ich kann mir nicht Vorstellen das bei mir irgendetwas mit Recht abgelaufen isst und verzweifle an diesen Eigentümer bzw. Mietverhältnissen. Ich meine was bringt es einem Arzt die Mietkaution einzubehalten? Mfg danke

    • Mietrecht.org
      12.04.2023 - 08:09 Antworten

      Hallo,

      der Vermieter muss sich an die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten halten. Diese sind sehr eingeschränkt. Lassen Sie die Kündigung bei Bedarf bitte rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Svenja
    29.07.2023 - 13:37 Antworten

    Hallo,
    ich bin in den letzten Zügen aus zu ziehen aufgrund von Eigenbedarf des Vermieters. Nun hatte er sich heute schon das Treppenhaus angeschaut, und sagte dass es in der folierten Wandpanelle (Treppenhaus mit Dachschräge) Macken gibt. Nun habe ich bedenken was die Kaution angeht denn einige Macken waren schon bei meinem Einzug da und wurde von ihm oder den Vormietern, bereits weiß über getupft. Wir haben beim herunter tragen schon wahnsinnig aufpasst und jetzt sowas. Kann er die ganze Kaution dafür einsacken? Oder läuft ein Teil auch über Abnutzungsspuren? Wir haben wirklich wahnsinnig aufgepasst.

  • Oliver Kohl
    29.09.2023 - 13:11 Antworten

    Hallo,
    wir haben unser Büro gekündigt und es bestehen noch Schäden in den Räumen. Wir würden gerne, dass der Vermieter hierfür unsere Kaution nutzt, um die Schäden zu beseitigen. Dieser will aber, dass wir die Schäden beseitigen und dafür noch eine Monatsmiete dafür zahlen bzw. noch einen Monat das Büro anmieten. Darf er das?

    Vielen Dank

    Oliver

    • Mietrecht.org
      29.09.2023 - 17:53 Antworten

      Hallo Oliver,

      Sie werden den Vermieter m.E. nur über die Nicht-Zahlung oder per einvernehmlicher Vereinbarung dazu zwingen können, die Kosten über die Kaution abzurechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Il Maka
    14.11.2023 - 13:01 Antworten

    Hallo,bin Ende August 2023 ausgezogen.Beim Übergabeprotokoll wurde vermerkt, dass Fliesen beschädigt sind.Das stimmt soweit,wobei es sich um zwei Stück handelt.Nach zwei Monaten hat sich die Vermieterin nochmals gemeldet,dass ich den Laminat in der Küche beschädigt hätte,obwohl dort kein Laminat verlegt ist.Damit ich die Kaution nun erhalte,fordert meine ehemalige Vermieterin ,dass ich den Schaden repararie und dann die Kaution erhalte.Die Reparatur,ungefähr 400-600€, soll ich selber bezahlen,nach der Beseitigung der Schäden( 2 kaputte Fliesen),würde ich die Kaution(1650€) erhalten,ich habe ihr daraufhin gesagt,dass ich nichts bezahlen werde,die Kosten für die Reparatur soll sie von der Kaution abziehen,was sie jedoch ablehnt.Lohnt es sich nun einen Anwalt einzuschalten,um die Kaution zu erhalten,da ein Anwalt ja auch kostet,bzw. wie sehen die rechtlichen Erfolgchancen aus? .Vielen Dank

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