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Einbruch in Mietwohnung – Wer haftet für Schäden an Türen und Fenstern?

In die Mietwohnung wurde eingebrochen: Neben entwendeten Gegenständen, wie zum Beispiel dem Familienschmuck oder Elektrogeräten erwartet den Mieter meist noch ein Chaos in der Wohnung. Die vollständige Verwüstung der Einrichtung wird dann regelmäßig nur durch die Beschädigungen an Türen und Fenstern getoppt. Doch was ist nun zu tun und wer kommt für die Schäden an der Wohnung auf? Die Hausratversicherung des Mieters übernimmt nämlich nur die Schäden die durch den Einbruch an den Gegenständen des Mieters entstanden sind. Die Mietwohnung selbst mit Fenstern, Türen und Fußböden etc. ist aber regelmäßig das Eigentum des Vermieters. Wie werden diese Schäden nun geregelt und wer haftet für die Reparatur, wenn der Einbrecher nicht greifbar ist?

Der nachfolgende Artikel erklärt, wer bei einem Einbruch in die Mietwohnung für die Schäden an Türen und Fenstern haftet.

I. Diese Einbruchsschäden sind Sache des Vermieters

Grundsätzlich sind alle Schäden die an der vermieteten Wohnung oder an den mitvermieteten Einrichtungsgegenständen durch den Einbruch entstanden sind, Schäden des Vermieters. Aus rechtlicher Sicht gehören nämlich all diese Dinge zum Mietobjekt und der Vermieter trägt die Verantwortung dafür, dass diese in einem mangelfreien und wohntauglichen Zustand sind.

Im Einzelnen zählen zu den Sachen des Vermieters dabei alle Gebäudebestandteile der Mietwohnung. Das sind alle Gegenstände die fest mit dem Gebäude verbunden sind und im Eigentum des Vermieters stehen, wie zum Beispiel, die Fenster, die Türen, das Dach, der Fußboden, Rohrleitungen usw. – auch Einrichtungsgegenstände, wie zum Beispiel die mitvermieteten Möbel, die Einbauschränke oder die Einbauküche.

Sind diese Gegenstände durch einen Einbruch beschädigt, muss sich der Vermieter um die Reparatur und den Schadensersatz kümmern (siehe unter Punkt III.). Den Mieter trifft weder eine Reparatur noch eine Schadensersatzpflicht, denn der Verantwortliche für den Schaden ist regelmäßig der Einbrecher. Allerdings kann es sein, dass die Hausratversicherung des Mieters gewisse Schäden an der Mietwohnung mitabdeckt (siehe unter Punkt II.) – von seiner Reparaturpflicht wird der Vermieter dadurch allerdings nicht frei.

Der Vermieter kann sich für seinen Ersatzanspruch nur an den Einbrecher oder seine eigene Versicherung halten, wie zum Beispiel die Gebäudeversicherung, wenn er dort Einbruchsschäden mitversichert hat. Die Gebäudeversicherung übernimmt nämlich regelmäßig solche Schäden am Haus, die durch den Mieter nicht versichert sind, wenn die Police um “Gebäudebeschädigungen durch unbefugte Dritte” erweitert ist. Hat der Vermieter keine ausreichende Versicherung bleibt er auf diesen Einbruchsschäden sitzen, wenn der Einbrecher nicht gefunden und in Anspruch genommen werden kann.

II. Wann sind Türen und Fenster bei der Hausratversicherung des Mieters mitversichert?

Feste Einrichtungsgegenstände, wie zum Beispiel die Türen oder Fenster können in der Hausratversicherung des Mieters mitversichert sein. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn sie direkt mit dem versicherten Hausrat in Verbindung standen. Bei Schäden an Türen und Fenstern kann das Zutreffen, wenn diese den versicherten Hausrat direkt „umschlossen“ haben. Das ist aber je nach der Police und dem Einzelfall zu beurteilen.

In erster Linie ist die Hausratversicherung aber eine Versicherung des Hausrats des Mieters für verschiedene Schadensfälle. Alles Wichtige zur Hausratversicherung: Hausratversicherung für Mieter Pflicht? Kosten und Nutzen im Überblick und Mietwohnung: Welche Versicherungen braucht der Mieter?

III. Reparaturanspruch gegen den Vermieter nach Einbruch

Als Mieter hat man direkt nach dem Einbruch einen Anspruch gegen den Vermieter, dass die Einbruchsschäden an den Fenstern und Türen zumindest soweit beseitigt werden, dass die Wohnung wieder sicher verschlossen werden kann. Selbst wenn es sich nur um einen Einbruchsversuch handelt. Solche Einbruchsschäden stellen nämlich einen Mangel der Mietwohnung dar, für den der Vermieter einzustehen hat.

So bestätigt zum Beispiel das Amtsgericht Saarbrücken, dass in dem Fall, in dem eine Wohnungseingangstür durch einen Einbruchsversuch so schwer beschädigt wird, dass sie nicht mehr verschlossen werden kann und die Wohnung deshalb permanent offensteht, einen schweren Mangel der Mietwohnung darstellt (Urteil vom 13. April 2017, Az.: 120 C 397/15).

Der Mieter hat dem Vermieter diesen Mangel lediglich anzuzeigen und zur Reparatur aufzufordern. Gerade bei solch schweren Mängeln sind auch kurze Fristen zu Beseitigung zulässig (Amtsgericht Saarbrücken, Urteil vom 13. April 2017, Az.: 120 C 397/15). Reagiert der Vermieter nicht kann das den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Gegebenenfalls kann man auch selbst einen Handwerker für die Reparatur von Fenstern und Türen beauftragen. Was Sie dabei allerdings beachten sollten zeigt Ihnen der Beitrag: Mieter beauftragt Handwerker – Wer zahlt die Rechnung?.

Der Reparaturanspruch ist auch nicht ausgeschlossen, weil man als Mieter einen Ersatzanspruch aus der eigenen Hausratversicherung erhält: Das entschied das Amtsgericht Köln, in einem Fall bei dem die Terrassentür einer Mietwohnung durch einen Einbruch beschädigt wurde. Nach der Entscheidung des Gerichts, ist der Vermieter zur Reparatur verpflichtet und zwar unabhängig davon, ob der Mieter aus seiner Hausratsversicherung einen Betrag für Reparaturaufwendungen erhalten oder nicht erhalten hat (AG Köln, Urteil vom 12. Dezember 1997, Az.:  221 C 376/97).

IV. Ausnahmefälle: Schadensersatzansprüche wegen Mitverursachung

Haben der Mieter oder der Vermieter durch Ihr Verhalten oder die Vernachlässigung einer mietvertraglichen Pflicht eine vorwerfbare Mitursache für den Einbruch gesetzt, kann sich daraus ein Schadensersatzanspruch des jeweils anderen ergeben. Entscheidend ist allerdings, dass das Verhalten oder Unterlassen ursächlich dafür ist, dass der Einbruch überhaupt in der konkreten Form möglich war.

1. Haftung des Mieters

Mieter haben grundsätzlich eine sogenannte mietvertragliche Obhutspflicht, alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietwohnung und den dazugehörigen Einrichtungen führen kann (AG Frankfurt, Urteil vom 12. Mai 2010, Az.: 33 C 4131/09). Was dabei im Detail alles zur Obhutspflicht des Mieters zählt, finden Sie hier erklärt: Obhutspflicht des Mieters – Auf was muss der Mieter achten?

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Erstattung von Einbruchsschäden gegen den Mieter kommt also immer dann in Betracht, wenn dem Mieter ein konkretes Verschulden vorgeworfen werden kann.

Beispiele für ein solches Mitverschulden des Mieters:

  • Mieter lässt übliche Sorgfaltspflicht beim Verschließen der Wohnung außer Acht und bietet damit überhaupt erst die Einbruchsmöglichkeit: Wohnungstür beziehungsweise Fenster stehen offen oder sind nicht abgeschlossen; gekippte Fenster im Erdgeschoss während einem längeren Abwesenheitszeitraum
  • Sicherheitsmängel an beschädigten Fenstern oder Türen werden dem Vermieter nicht rechtzeitig mitgeteilt und in der Folge wird eingebrochen
  • Verlust der Schlüssel zur Wohnung (Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.05.2010, Az.: 33 C 4131/09: Liegenlassen eines Schlüsselbundes als Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten darstellt). Wie Sie sich als Mieter beim Schlüsselverlust am Besten verhalten erfahren Sie hier: Wohnungsschlüssel verloren – was tun als Mieter?

2. Haftung des Vermieters

Den Vermieter trifft grundsätzlich die Pflicht, das Mietobjekt in einem Zustand zu übergeben und zu erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Dazu gehört auch die Pflicht, den Mieter von Störungen durch ungebetene Besucher freizuhalten (LG Berlin ZMR 1987, 334; AG Potsdam WuM 1996, 760; AG Hamburg WuM 1994, 676) und die Mietwohnung in einem angemessenen und üblichen Sicherheitsstandard zu erhalten.

Ist die Mietwohnung nach objektiven Gesichtspunkten nicht sicher, zum Beispiel, weil sie nicht verschließbar ist oder ähnliches, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor. Die Folge ist, dass alle Schäden die dem Mieter direkt oder indirekt aus einem Mangel der Mietwohnung entstehen, sind vom Vermieter auszugleichen.

Das bedeutet konkret: Ist die Mietwohnung in einem Zustand der nicht den üblichen Sicherheitsstandards entspricht und weiß der Vermieter davon, kann den Vermieter eine Schadensersatzpflicht treffen. In besonderen Fällen, kann er sogar ohne eigene Kenntnis von dem Sicherheitsleck haftbar gemacht werden, wenn es sich zum Beispiel um einen Mangel handelt, der als Gefahrenquelle bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden gewesen ist. Dann trifft den Vermieter eine sogenannte verschuldensunabhängige Garantiehaftung (§ 536 a Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB), wenn tatsächlich eingebrochen wird (BGH, Urteil vom 07. Juni 2006, Az.: XII ZR 34/04). Der Umfang des Schadensersatzanspruchs bezieht sich dann auf alle Schäden durch den Einbruch, das heißt auch der Ersatz der gestohlenen Gegenstände ist beinhaltet.

Beispiele für Mietwohnungen mit Sicherheitsmangel:

  • unzureichend vermauerte Wandöffnung (BGH, Urteil vom 07. Juni 2006, Az.: XII ZR 34/04).
  • zu leicht zu öffnendes Schloss einer Hauseingangstür Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 26. November 2007, Az.: 5a C 237/06: Schloss, das durch Laien mit einer Plastikkarte geöffnet werden kann)
  • niedriger Sicherheitsstandard durch Sicherheitsmängel, wie zum Beispiel bei bekannten Defekte und Mängel an Schlössern oder Fenstern

Ein überdurchschnittlicher Einbruchschutz – der jedweden Einbruch ausschließt – kann allerdings nicht verlangt werden (– dazu mehr in dem Artikel: Einbruchschutz in Mietwohnung: Was dürfen Mieter? Panzerriegel und Fensterschlösser). 

V. Fazit

Insgesamt lässt sich festhalten, dass bei einem Einbruch in die Mietwohnung grundsätzlich der Vermieter, derjenige ist, der durch die Beschädigungen an Türen und Fenstern betroffen ist. Gleichermaßen ist er auch derjenige, der die Reparatur und die Kosten für den Ersatz zu tragen hat. Hier greift dann die Versicherung des Vermieters, wenn er eine hat. Besteht keine Versicherung gegen Einbrüche in die Mietwohnung hat der Vermieter nur gegen den Einbrecher einen Anspruch auf Ersatz seiner Schäden –  meist ist da aber nichts zu holen. Im Ausnahmefall kann es sein, dass er den Mieter zur Verantwortung ziehen kann. Das geht aber nur, wenn dieser eine gewisse Mitschuld trägt. Im Übrigen kann der Vermieter keinerlei Kostenbeteiligung vom Mieter verlangen, selbst wenn dessen Hausratversicherung dem Mieter für Schäden an Fenstern und Türen Ersatz zahlt.

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