Go to Top

Wohnungsübergabe mit Mängeln – Was tun als Mieter und Vermieter?

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter in § 535 Abs.1 S.2 BGB, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Gemeint ist hiermit eine mangelfreie Überlassung der Mietsache.

Die Lebenswirklichkeit sieht jedoch oft anders aus. Nicht selten kommt es vor, dass die vermietete Wohnung bereits bei der Übergabe an den Mieter Mängel aufweist. Öfter noch als zu Beginn eines Mietverhältnisses sind am Ende des Mietverhältnisses im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter Mängel bzw. Schäden vorhanden. Der nicht vertragsgemäße Zustand der Mietsache bei der Übergabe am Beginn oder am Ende des Mietverhältnisses führt in einer Vielzahl von Fällen früher oder später zum Streit zwischen den Mietparteien. Während der Mieter, dem seine Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses mit Mängeln übergeben wurde, im Laufe des Mietverhältnisses die Mängelbeseitigung verlangt oder Gewährleistungsansprüche geltend macht, nimmt der Vermieter, der von seinem Mieter zum Ende des Mietverhältnisses eine mit Mängeln bzw. Schäden behaftete Wohnung zurückerhält, den Mieter auf Beseitigung oder Schadensersatz in Anspruch. Auf das Bestehen oder Nichtbestehen dieser Ansprüche hat das Verhalten der Parteien bei der Übergabe der Wohnung entscheidenden Einfluss. Dies wird sowohl von Vermietern als auch von Mietern häufig unterschätzt.

Der folgende Beitrag erklärt, wie sich Mieter und Vermieter bei der Übergabe einer mit Mängeln bzw. Schäden behafteten Wohnung am Besten verhalten sollten, um zu verhindern, dass sie Ansprüche, die ihnen auf Grund des Mangels bzw. Schadens an sich zustehen, verlieren. Zu differenzieren ist hierbei zwischen der Übergabe der Wohnung an den Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses, bei der der Mieter besonders wachsam sein muss (vgl. dazu unter II.), und der Übergabe (Rückgabe) der Wohnung an den Vermieter zum Ende des Mietverhältnisses, die der Vermieter mit gesteigerter Aufmerksamkeit vornehmen sollte (vgl. dazu unter III.).

I. Die Rechte der Mietparteien im Falle eines Mangels bzw. der Beschädigung der Mietsache

Befindet sich eine Mietwohnung in einem vertragswidrigen Zustand, stehen – je nachdem, in wessen Verantwortungsbereich dieser Zustand fällt- dem Mieter oder dem Vermieter unterschiedliche Rechte zu. Diese sollen an dieser Stelle zwar nicht im Detail erläutert werden. Da es in diesem Beitrag jedoch darum geht, wie sich die Mietparteien bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses verhalten sollten, um ihre Rechte wegen eines Mangels bzw. wegen der Beschädigung der Mietsache nicht zu verlieren, ist folgender Überblick zum besseren Verständnis geboten:

1. Ansprüche und Rechte des Mieters im Falle eines Mangels der Mietsache

Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, stehen dem Mieter folgende Ansprüche bzw. Rechte zu.

a) Beseitigungsanspruch

Mit der Pflicht des Vermieters aus § 535 Abs.1 S.2 BGB, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, korespondiert der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, den vorhandenen Mangel zu beseitigen. Dieser Anspruch besteht zwar dann nicht, wenn der Mieter selbst den Mangel herbeigeführt hat. Ist der Mangel jedoch bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden, wird dies in der Regel nicht der Fall sein können.

b) Minderungsrecht

Vorausgesetzt, die durch den Mangel verursachte Herabsetzung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ist nicht nur unerheblich, kann der Mieter gem. § 536 BGB die Miete mindern, sofern keiner der Ausschlussgründe der §§ 536b, 536c BGB vorliegt.

c) Schadensersatzanspruch

Außerdem kann der Mieter von seinem Vermieter gem. § 536a Abs.1 BGB Schadensersatz verlangen, wenn dieser den Mangel zu vertreten hat und der Anspruch nicht gem. §§ 536b, 536c BGB ausgeschlossen ist.

War der Mangel nicht erst bei der Übergabe der Wohnung, sondern auch schon in dem in der Regel nur wenig davor liegenden Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden, kann der Mieter den Schadensersatz sogar verlangen, ohne dass dem Vermieter ein Verschulden zur Last fällt oder er sich ein schuldhaftes Handeln Dritter gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.

d) Aufwendungsersatz

Schließlich kann der Mieter gem. § 536a Abs.2 BGB insbesondere dann, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

e) Kündigungsrecht

Nicht zu vergessen ist das Recht des Mieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, das ihm gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1, Abs.3 BGB zusteht, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird und eine Abmahnung des Vermieters erfolglos geblieben bzw. eine diesem gesetzte Abhilfefrist fruchtlos verstrichen ist. Erforderlich ist hierfür allerdings ein nicht unerheblicher Mangel der Mietsache (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2005 – 4 U 162/04). Führt der Mangel zu einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit des Mieters, ergibt sich das Kündigungsrecht für den Mieter von Wohnraum außerdem aus § 569 Abs.1 BGB.

2. Ansprüche und Rechte des Vermieters bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter

Hat der Mieter die Mietsache beschädigt, stehen dem Vermieter folgende Rechte zu:

a) Schadensersatzanspruch

Dem Vermieter steht gem. § 280 Abs.1 BGB ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zu, wenn der Mieter die Mietsache während des Mietverhältnisses unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs (vgl. § 538 BGB) entweder selbst schuldhaft beschädigt hat oder sich ein schuldhaftes Verhalten eines Dritten gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014 – 10 S 60/14).

b) Kündigungsrechte

Entdeckt der Vermieter bei der Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Schäden und macht bei oder nach der Rückgabe der Wohnung Rechte geltend, spielen seine Kündigungsrechte zwar keine Rolle mehr. Bedeutung erlangen diese aber, wenn sich während des Mietverhältnisses ein Mangel bzw. Schaden zeigt und der Mieter weder nachweisen kann, dass der Mangel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorlag und damit nicht durch seinen Mietgebrauch entstanden ist (vgl. dazu die Ausführungen unter II.2.), noch sich hinsichtlich des gem. § 280 Abs.1 S.2 BGB vermuteten Verschuldens entlasten kann (vgl. dazu die Ausführungen unter III.). Aus diesem Grund seien auch die Kündigungsrechte des Vermieters im Falle der Beschädigung der Mietsache durch den Mieter genannt.

aa) Außerordentliche fristlose Kündigung

Gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Keinesfalls jede Beschädigung der Mietsache rechtfertigt jedoch die fristlose Kündigung. Vielmehr ist im konkreten Einzelfall anhand der besonderen Umstände aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien festzustellen, ob die Rechte des Vermieters durch einen vertragswidrigen Gebrauch in erheblichem Maße verletzt sind (vgl. BGH, Beschluss vom 14.07.1993 – VIII ARZ 1/93).

bb) Ordentliche fristgerechte Kündigung

Ordentlich unter Einhaltung der Frist des § 573c BGB kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, was unter Umständen auch bei einer Beschädigung der Mietsache z.B. durch ein falsches Heiz- und Lüftverhalten mit der Gefahr einer Schimmelbildung der Fall sein kann (vgl. LG Hagen (Westfalen), Urteil vom 19. 12. 2007 – 10 S 163/07).

II. Mängel bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses- Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Um den Verlust von Gewährleistungsrechten wegen bereits bei der Übergabe vorhandener Mängel zu verhindern und um sich vor Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache oder einer Kündigung des Vermieters aus eben diesem Grund zu schützen, sollte der Mieter bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses besonders wachsam sein. Folgendes ist unbedingt zu beachten:

1. Wichtige Maßnahme zur Erhaltung der Ansprüche – Vorbehalt der Mängelgewährlistungsrechte bei der Annahme

An der Geltendmachung der unter I. 1b) bis e) genannten Ansprüche bzw. Rechte ist der Mieter schneller gehindert als er denkt. Ist ein Mangel im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden und nimmt der Mieter die mangelhafte Mietsache an, obwohl er den Mangel kennt, kann er gem. § 536b S.3 BGB seine Gewährleistungsrechte aus § 536 BGB und § 536a BGB nämlich nur dann geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Entsprechendes gilt gem. § 543 Abs.4 S.1 BGB für das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB.

Die vorbehaltlose Annahme hat die Wirkung eines Verzichts auf die Gewährleistungsrechte und setzt daher die positive Kenntnis von dem Mangel im Zeitpunkt der Annahme voraus. Fahrlässige Unkenntnis genügt nicht.

Da unter der Annahme der Mietsache i. S. d. § 536b S.3 BGB die Überlassung der Mietsache zu verstehen ist (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2005 – 4 U 162/04), die in der Regel mit der Übergabe gleichzusetzen ist, muss der Mieter den erforderlichen Vorbehalt bei der Übergabe erklären, um seine Rechte wegen ihm bekannter Mängel nicht zu verlieren.

Hierbei ist Folgendes zu beachten:

Gegenstand des Vorbehalts muss ein bestimmter Mangel sein, den der Mieter konkret benennt (vgl. LG Köln, Urteil vom 22.08.1996 – 1 S 53/96- zum Vorbehalt i. S. d. § 539 BGB a.F.). Die allgemein gehaltene Erklärung, die Mietsache werde nur unter Vorbehalt der Gewährleistungsrechte angenommen, genügt nicht.

Außerdem erfordert der Vorbehalt die Erklärung des Mieters, dass er sich die Gewährleistungsrechte trotz Annahme der Mietsache erhalten will (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2005 – 4 U 162/04).

Der Vorbehalt bedarf zwar keiner bestimmten Form. Jedem Mieter ist jedoch aus Beweisgründen (zur Beweislastverteilung s. u.) zu raten, den Vorbehalt schriftlich zu erklären und in das Übergabeprotokoll aufzunehmen. Weigert der Vermieter sich, ein Übergabeprotokoll überhaupt oder eines mit einem Vorbehalt der Mängelgewährleistungsrechte zu unterschreiben, wozu er berechtigt ist, kann und sollte der Mieter dem Vermieter eine gesonderte schriftliche Erklärung zukommen lassen, mit der der Vorbehalt erklärt wird.

Auch wenn sich dies aus § 536b BGB nicht ergibt, gibt es Ausnahmen vom Erfordernis des Vorbehalts. Diese liegen anerkanntermaßen dann vor,

  • wenn der Vermieter die Beseitigung des Mangels zusagt und der Mieter erst daraufhin die Mietsache annimmt,
  • wenn der Mieter den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordert oder
  • wenn klar ist, dass der Mieter die Mietsache in Erwartung der alsbaldigen Mängelbeseitigung annimmt

(vgl. OLG Köln, Urteil vom 02. 04.1993 – 3 U 219/92).

Tipp für Mieter:

Liegt eine der o. g. Ausnahmen vor, sollten auch die Umstände, aus denen sich die Entbehrlichkeit des Vorbehalts ergibt, in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden.

Beachte: Der Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs.1 S.2 BGB, d.h. der Anspruch auf Beseitigung des Mangels, ist von dem Ausschlusstatbestand des § 536b S.3 BGB nicht erfasst (vgl. BGH, Urteil vom 05.07.1989 – VIII ZR 334/88). Das Gleiche gilt für das Recht des Wohnraummieters aus § 569 Abs.1 BGB, das Mietverhältnis wegen einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit außerordentlich fristlos zu kündigen. Wie § 569 Abs.1 S.2 BGB ausdrücklich klarstellt, besteht das Kündigungsrecht nämlich auch dann, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

Wichtig:

Lag der Mangel bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vor und hatte der Mieter davon auch schon zu diesem Zeitpunkt Kenntnis, stehen ihm die Rechte aus § 536 BGB, § 536a BGB und 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB gem. § 536b S.1 BGB auch dann nicht zu, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme der Mietsache vorbehalten hat. Das Gleiche gilt gem. § 536b S.2 BGB dann, wenn der Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwar keine positive Kenntnis von dem Mangel hatte, dieser ihm aber infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, es sei denn, der Vermieter hat ihm den Mangel arglistig verschwiegen.

Streiten die Parteien darüber, ob einer der Ausschlusstatbestände des § 536b BGB erfüllt ist, spielt die Verteilung der Beweislast eine wichtige Rolle. Diese sieht wie folgt aus: Der Vermieter muss die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von dem Mangel bei Vertragsschluss bzw. im Fall des § 536b S.3 BGB bei der Übergabe beweisen. Den Mieter hingegen triff die Beweislast dafür, dass er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehalten hat und- im Fall des § 536b S.2 BGB-, dass der Vermieter ihm den Mangel arglistig verschwiegen hat. Außerdem muss der Mieter das Vorliegen der Voraussetzungen für die Entbehrlichkeit des Vorbehalts, insbesondere also die Zusage der Mängelbeseitigung durch den Vermieter oder die Aufforderung dazu durch den Mieter, beweisen.

2. Entscheidende Weichenstellung- Die Aufnahme von Mängeln in das Übergabeprotokoll

Wie bereits oben angedeutet, stehen dem Mieter Mängelgewährleistungsrechte nicht zu, wenn er den Mangel während des Mietverhältnisses selbst verursacht hat oder die Entstehung des Mangels zumindest in seinen Verantwortungsbereich fällt. In diesem Fall steht- wie unter I.2a). beschrieben- umgekehrt dem Vermieter gem. § 280 Abs.1 BGB ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zu, vorausgesetzt, der Mieter hat den Mangel unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs (vgl. § 538 BGB) selbst schuldhaft verursacht oder muss sich ein schuldhaftes Verhalten eines Dritten gem. § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014 – 10 S 60/14).

Nicht selten kommt es während oder am Ende des Mietverhältnisses, wenn der Mieter Gewährleistungsrechte geltend macht oder der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache in Anspruch nimmt, zum Streit zwischen den Mietparteien darüber, wann der Mangel entstanden ist, ob er also bereits bei der Übergabe vorhanden war oder während der Mietzeit eingetreten ist. War der Mangel nämlich bereits bei der Übergabe vorhanden, sind die Gewährleistungsrechte des Mieters zumindest nicht wegen eigener schuldhafter Herbeiführung des Mangels ausgeschlossen und stehen dem Vermieter gegen den Mieter keine Schadensersatzansprüche zu. Grds. trifft bei einem Streit über den Zeitpunkt der Entstehung eines Mangels den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Mietsache frei von Mängeln übergeben hat, und damit auch dafür, dass der Mangel zu einem Zeitpunkt aufgetreten ist, als sich die Wohnung in der Obhut des Mieters befand (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – 110 U 46/03).

Auch die Aufnahme einer Klausel in den Mietvertrag, mit der der Mieter die Übergabe der Wohnung in mangelfreiem Zustand bestätigt, ändert daran nichts, sofern es sich um eine formularvertragliche Klausel handelt, da eine solche Klausel gem. § 309 Nr.12b BGB unwirksam ist (vgl. LG Freiburg, Urteil vom 09.10.2007 – 9 S 37/07).

Diese grds. geltende Beweislastverteilung und die Unwirksamkeit der formularmäßigen Bestätigung der Mangelfreiheit helfen dem Mieter jedoch dann nicht weiter, wenn ein bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses erstelltes Übergabeprotokoll existiert, aus dem sich ergibt, dass die Wohnung -was den streitbefangenen Mangel anbelangt- unbeschädigt bzw. mangelfrei übergeben worden ist

Sinn und Zweck des Übergabeprotokolls ist es, späteren Streit über Vorhandensein und Art von Schäden an dem Mietobjekt zu vermeiden (vgl. BGH, Urteil vom 10.11.1982 – VIII ZR 252/81). Fest steht zwar, dass die Existenz eines Übergabeprotokolls, aus dem sich das Vorhandensein eines Mangels bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht ergibt, die Situation des Mieters verschlechtert und die Prozessführung für den Vermieter erleichtert. In welchem Umfang und mit welchen Auswirkungen für einen evtl. Prozess dies der Fall ist, wird allerdings nicht einheitlich beurteilt.

Zum Teil wird vertreten, dass die Existenz eines Übergabeprotokolls, aus dem sich die Schadensfreiheit ergibt, zur einer Umkehr der Beweislast führt mit der Folge, dass nicht mehr der Vermieter beweisen muss, dass er die Mietsache mangelfrei übergeben hat, sondern es dem Mieter obliegt, den Beweis dafür zu erbringen, dass die Mietsache schon bei der Übergabe mit dem Mangel behaftet war (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03. 2003 -10 U 64/02). Dies soll der Fall sein, weil für das Protokoll die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der abgegebenen Erklärungen streitet (vgl. OLG Düsseldorf aaO).

Beachte: Nach einem Urteil des BGH vom 08.07. 2009 -VIII ZR 200/08- kommt es zu dieser Beweislastumkehr bereits gem. § 363 BGB mit der Übergabe der Mietsache, wenn der Mieter die ihm vom Vermieter zum Gebrauch überlassene Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen.

Andere hingegen gehen weiter und versagen dem Mieter im Sinne eines Einwendungsausschlusses gänzlich die Berufung darauf, der Mangel sei bereits bei der Übergabe vorhanden gewesen (vgl. Blank, in: Blank / Börstinghaus, Miete § 538 BGB Rn.7).

Auch wenn man nicht von einem Einwendungsausschluss, sondern lediglich von einer Beweislastumkehr ausgeht und dem Mieter das Recht zugesteht zu beweisen, dass der Mangel entgegen der Aussage des Übergabeprotokolls bereits bei der Übergabe vorhanden war, wird er diesen Beweis nur schwer erbringen können, sofern keine Zeugen zugegen waren oder Fotos angefertigt wurden.

Jedem Mieter ist daher dringend zu raten, die Wohnung bei der Übergabe genau – möglichst bei Tageslicht- unter die Lupe zu nehmen, und- wenn sich Mängel zeigen- sicherzustellen, dass diese in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Dabei sollten die Mängel so konkret wie möglich beschrieben werden. Allgemeine Aussagen derart, dass sich die Wohnung bei der Übergabe in „mangelhaftem“, „vertragswidrigem“ oder in „nicht ordnungsgemäßem Zustand“ befand oder „ihre Tauglichkeit zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch herabgesetzt war“, entfalten keinerlei Wirkung. Erforderlich ist vielmehr eine genaue Beschreibung nicht nur der Art des Mangels, sondern auch in welchem Raum und an welcher Stelle er sich befindet.

Ist der Mangel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden, ist der Vermieter verpflichtet, diesen zu beseitigen. Ist der Vermieter hierzu auch freiwillig bereit, sollte der Mieter darauf achten, dass die Zusage des Vermieters, den Mangel zu beheben, in das Übergabeprotokoll aufgenommen wird. Gleichzeitig sollte- wenn dies zutrifft- Erwähnung finden, dass der Mieter die Mietsache erst daraufhin annimmt. Damit sind dann die Voraussetzungen für eine Entbehrlichkeit des Vorbehalts der Mängelgewährleistungsrechte (vgl. dazu oben unter II.1.) dokumentiert. Allerdings sollte unabhängig davon, ob dieser entbehrlich ist, der Vorbehalt in jedem Fall erklärt und in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden.

Tipp für Mieter:

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll mit einem bestimmten Inhalt zu unterschreiben (vgl. LG Frankenthal, Beschluss vom 31.07.2006 – 8 T 86/06). Immer wieder kommt es vor, dass der Vermieter die Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls, in dem Mängel dokumentiert sind, verweigert und den Mieter zur Unterzeichnung eines Protokolls bewegt, aus dem sich die Mangelfreiheit ergibt. Zumindest dann, wenn das Protokoll ohne Aufnahme der Mängel erstellt und mit der Folge der oben beschriebenen Beweislastumkehr von beiden Parteien unterzeichnet wird, sollte der Mieter Alternativen schaffen, um das Vorliegen der Mängel bei der Übergabe später im Streitfall beweisen zu können. Hierzu empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Dritten, der am Mietvertrag nicht beteiligt ist und daher als Zeuge aussagen kann. Auch die Anfertigung von Fotos, die unter Angabe des Datums den Zustand der Mietsache dokumentieren, ist hilfreich. In manchen Fällen kann die Hinzuziehung eines Sachverständigen geboten sein.

Wichtig:

Einige Vermieter bestehen darauf, dass der Mieter eine im Übergabeprotokoll enthaltene Erklärung unterschreibt, wonach die Mietsache „wie besehen“ übergeben wird. Eine solche Erklärung sollte der Mieter auf keinen Fall unterzeichnen, wenn Mängel vorhanden sind und er nicht auf seine ihm deshalb zustehenden Gewährleistungsrechte verzichten möchte. Eine Vereinbarung, nach der die Räume wie besehen übergeben werden, führt nämlich dazu, dass der bei der Übergabe vorhandene Zustand als vertragsgemäß anerkannt wird und der Mieter bzgl. solcher Mängel, die ihm bei der Übergabe bekannt sind, keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann (vgl. BGH, Urteil vom 26. 07. 2004 – VIII ZR 281/03).

III. Schäden bei der Übergabe am Ende des Mietverhältnisses- Wissenswertes für Vermieter und Mieter

Nicht nur zu Beginn, sondern auch am Ende des Mietverhältnisses kann sich eine Wohnung in einem nicht vertragsgemäßen Zustand befinden, sei es, weil dieser Zustand bereits beim Mietbeginn vorlag oder während des Mietverhältnisses dadurch entstanden ist, dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten hat. Möglich ist es auch, dass ohne Zutun des Mieters während der Mietzeit Schäden aufgetreten sind.

Wie oben unter I.2a) dargelegt, kann der Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz verlangen, wenn dieser die Mietsache während des Mietverhältnisses unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs entweder selbst schuldhaft beschädigt hat oder sich ein schuldhaftes Verhalten eines Dritten gem. § 278 BGB zurechnen zu lassen muss. Bemerkt der Vermieter die Mängel erst am Ende des Mietverhältnisses bei der Übergabe der Wohnung, wird der Schadensersatzanspruch in der Regel erst einige Zeit nach dem Mietende geltend gemacht. Nicht selten wenden Mieter gegen diesen Schadensersatzanspruch ein, für den Mangel bzw. den Schaden nicht verantwortlich zu sein, da dieser entweder bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen (zum Streit über das Vorliegen von Mängeln bei Mietbeginn siehe die Ausführungen oben unter II.2.) oder aber erst nach ihrem Auszug ggf. durch den Nachmieter herbeigeführt worden sei. Da den Vermieter grds. die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass der Schaden im Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe bereits vorgelegen hat (vgl. LG Detmold, Urteil vom 04.05. 1990 – 1 S 243/89), sollte der Vermieter Vorkehrungen dafür treffen, dass der Mieter die erfolgreiche Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs mit einem solchen Einwand verhindern kann. Wie schon zu Beginn des Mietverhältnisses spielt auch hierbei das Übergabeprotokoll eine entscheidende Rolle.

Es gilt Folgendes:

Wurde bei der Übergabe am Ende des Mietverhältnisses ein Protokoll über den Zustand der Mietsache (Rückgabeprotokoll) erstellt, gilt nach überwiegender Auffassung, dass der Mieter nur für Schäden verantwortlich gemacht werden kann, die im Übergabeprotokoll vermerkt sind (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2003 – I-10 U 184/02, 10 U 184/02), es sei denn, ein nicht im Protokoll dokumentierter Schaden war nicht erkennbar (vgl. KG, Urteil vom 13.02.2003 – 8 U 371/01), und zwar auch nicht von einem Fachmann (vgl. LG München I, Urteil vom 25. 09. 2002 – 15 S 22038/01; wohl auch BGH, Urteil vom 10.11.1982 – VIII ZR 252/81-, wonach es Sache des Vermieters ist, einen Fachmann hinzuzuziehen). Das Übergabe- bzw. Rückgabeprotokoll wirkt zugunsten des Mieters wie ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. d. § 397 Abs. 2 BGB mit der Folge, dass eventuelle Ansprüche des Vermieters wegen dennoch vorhandener, aber nicht im Protokoll dokumentierter Schäden erlöschen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 15. 10. 1998 -327 S 79–98). Der Vermieter kann deshalb auch nicht gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters mit einem Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung nicht protokollierter Mängel aufrechnen.

Nach Auffassung des Kammergerichts (vgl. KG, Urteil vom 13.02.2003 – 8 U 371/01) kann der Vermieter auch dann keine Ansprüche gegen den Mieter geltend machen, wenn es zwar nicht zur Erstellung eines Übergabeprotokolls kommt, der Vermieter aber nach der Übergabe der Mietsache und Abnahme des Zustandes der Mietsache keinerlei Vorbehalte mehr macht.

Beachte:

Die den Anspruch des Vermieters ausschließende Wirkung des Übergabeprotokolls tritt nicht ein, wenn der Mieter einen Schaden arglistig verschwiegen hat.

Auf Grund der zuvor beschriebenen Wirkung des Übergabeprotokolls ist jedem Vermieter zu raten, die Mietsache bei der Abnahme am Ende des Mietverhältnisses gründlich– möglichst bei guten Lichtverhältnissen und nach der Entfernung aller Möbel – auf Schäden zu untersuchen und -falls sich solche zeigen- diese in das Übergabeprotokoll aufzunehmen. Dann nämlich ist der Mieter mit dem Einwand ausgeschlossen, der Schaden habe am Ende des Mietverhältnisses bei der Rückgabe der Mietsache noch nicht vorgelegen, sondern sei erst nach seinem Auszug entstanden.

Wie für den Vermieter gilt allerdings auch für den Mieter, dass er nicht verpflichtet ist, ein Übergabeprotokoll zu unterschreiben. Erklärt sich der Mieter nicht mit dem Übergabeprotokoll einverstanden und unterschreibt es nicht, kommt dem Protokoll keinerlei Beweiskraft zu (vgl. AG München, Urteil vom 03.12.2013 – 433 C 23094/13). In solchen Fällen sollte der Vermieter auf sicherstellen, dass er den Beweis dafür, dass der Schaden im Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe bereits vorgelegen hat, erbringen kann, und zwar durch Hinzuziehen eines Zeugen, ggf. auch eines Sachverständigen und durch Anfertigung von Fotos.

Beachte:

Ist im Rückgabeprotokoll ein Schaden protokolliert, steht damit nur fest, dass dieser im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses vorgelegen hat. An diese Feststellung ist der Mieter gebunden. Dies bedeutet aber noch nicht zwangsläufig, dass der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist bzw. dass der Vermieter alle für seinen Anspruch erforderlichen Tatsachen dargelegt und bewiesen hat. Auch wenn es dem Mieter im Falle der Dokumentierung eines Schadens im Übergabe- bzw. Rückgabeprotokoll versagt ist einzuwenden, der Schaden sei erst nach seinem Auszug eingetreten, bleibt ihm der Einwand möglich, der Schaden habe bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen, oder er habe den Eintritt des Schadens nicht zu vertreten.

Welche Folgen der Einwand des Mieters, der Schaden habe bereits zu Beginn des Mietverhältnisses bei seinem Einzug vorgelegen, nach sich zieht, hängt davon ab, ob und mit welchem Inhalt bei der Übergabe der Wohnung beim Mietbeginn ein Übergabeprotokoll erstellt wurde. Wurde ein solches nicht erstellt, muss in der Regel der Vermieter beweisen, dass er die Mietsache frei von Mängeln übergeben hat. Wurde hingegen ein Protokoll erstellt und ergibt sich aus diesem die Mangelfreiheit im Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter am Mietbeginn, trifft den Mieter– sofern man nicht der Ansicht folgt, nach der der Mieter mit seinem Einwand gänzlich ausgeschlossen ist – die Beweislast dafür, dass der Mangel, deretwegen der Vermieter ihn auf Schadensersatz in Anspruch nimmt, entgegen dem Protokollinhalt bereits bei Mietbeginn vorhanden war (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – 110 U 46/03; zur Wirkung des zu Beginn des Mietverhältnisses erstellten Übergabeprotokolls vgl. außerdem die Ausführungen oben unter II.2.).

Macht der Mieter geltend, er habe den während der Mietzeit aufgetretenen Schaden nicht zu vertreten, muss nicht der Vermieter dessen Vertretenmüssen beweisen, sondern der Mieter den Entlastungsbeweis führen. Dies ergibt sich aus der Formulierung des § 280 Abs.1 BGB, nach dessen S.2 die Schadensersatzpflicht des Schuldners wegen einer Pflichtverletzung nur dann nicht besteht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

IV. Fazit und Zusammenfassung

  1. Wird eine Mietwohnung dem Mieter mit Mängel übergeben, stehen dem Mieter gegen den Vermieter neben dem Anspruch auf Beseitigung des Mangels grds. Gewährleistungsrechte zu.
  2. Hat der Mieter den Mangel bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses gekannt, kann er diese Rechte allerdings – von Ausnahmen abgesehen- nur geltend machen, wenn er sich diese bei der Übergabe vorbehalten hat.
  3. Besteht zwischen den Mietparteien Streit darüber, ob ein Mangel bereits bei Mietbeginn vorhanden war oder aber erst während der Dauer des Mietverhältnisses entstanden ist, trägt zwar grds. der Vermieter die Beweislast dafür, dass er die Mietsache frei von Mängeln übergeben hat. Wurde jedoch bei der Übergabe der Wohnung an den Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses ein von beiden Parteien unterschriebenes Übergabeprotokoll erstellt, aus dem sich ergibt, dass die Wohnung mangelfrei übergeben worden ist, kommt es – sofern man dem Mieter den Einwand nicht gänzlich versagt- zumindest zu einer Beweislastumkehr mit der Folge, dass der Mieter den Beweis dafür erbringen muss, dass der Mangel bei der Übergabe bereits vorgelegen hat.
  4. Ist während der Dauer des Mietverhältnisses ein Schaden an der Mietsache entstanden, kann der Vermieter von dem Mieter Schadensersatz verlangen, wenn dieser den Eintritt des Schadens zu vertreten hat.
  5. Wendet der Mieter allerdings ein, der Schaden sei erst nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter eingetreten, und wurde bei der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem der Schaden nicht vermerkt ist, kann der Mieter nicht auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Ist der Schaden hingegen protokolliert, ist der Mieter zwar an diese Feststellung gebunden. Es bleibt ihm aber möglich einzuwenden, der Schaden habe bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen, oder er habe den Eintritt des Schadens nicht zu vertreten.

15 Antworten auf "Wohnungsübergabe mit Mängeln – Was tun als Mieter und Vermieter?"

  • Elen Müller
    09.05.2017 - 18:05 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir ziehen demnächst aus. Im Wohnungsübergabeprotokoll (Einzug März 2013) ist Folgendes vermerkt:
    Türen: alle Gebrauchsspuren + starke Abplatzungen
    Wohnungstür: starke Abplatzungen
    Küche: EBK nicht mitvermietet inkl. Geräte
    Fenster: müssen 2013 gestrichen werden
    Mischbatterie ist zu erneuern

    Müssen die Türen gestrichen werden, wenn der Mangel offensichtlich bereits beim Einzug vorlag und keine Schönheitsreparaturklausel diesbezüglich besteht?
    Die EBK muss sicherlich entfernt werden, insofern keine Einigung einer Übernahme mit dem Nachmieter getroffen werden kann.
    Müssen die Fenster innen gestrichen werden, wenn der oben genannte Mangel aufgeführt war, jedoch der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel („das Streichen, Lackieren bzw. Lasieren der Fenster (innen) […] übliche Turnus […] im Allgemeinen 5 Jahre“) enthält?
    Wer ist für das Erneuern der Mischbatterie zuständig?

    Ich danke Ihnen im Voraus für das Beantworten der Fragen.

    Mit freundlichen Grüßen

    E.Müller

  • Tanja
    07.07.2017 - 11:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    letzte Woche hatte ich meinen Wohnungübergabetermin. Hier lief einiges nicht so toll.

    Im Feburar 2015 sind wir zu zweit in einen Neubau gezogen. Auszugstermin war am 30.06.2017.
    Im März kam mein Vermieter zur Vorabbesichtigung in unsere Wohnung und erstellte ein Protokoll, indem als einziger Punkt stand, wir müssen die farbige Wände weiß streichen. Ob ich dazu verpflichtet bin war mir egal, da ich keinen Ärger wollte habe ich gestrichen (es waren auch nur 3 Wände in bunten Farben).

    Bei der Wohnungsübergabe ist der Vermieter sehr unfreundlich geworden, da man die Übergänge zwischen den Weißtönen gesehen hat. Desweiteren hat er bemängelt, dass wir die Küchenfließen angebohrt hatten.

    Ich war an diesem Termin leider nicht dabei und konnte mich nicht wehren. Nun steht im Abnahmeprotokoll „der Vermieter lässt die Wohnung von einem Fachunternehmen streichen, sowie die angebohrten Fliesen austauschen und zieht die Kosten hierfür von der Kaution ab“. Mein Ex-Freund hat dieses Protokoll leider unterschrieben.

    Folgende Fragen:
    – Ist die Unterschrift auf dem Protokoll verbindlich?
    – Wenn ich die Wände weiß gestrichen habe, hat er dann das Recht, nur weil es nicht wie im Neubau aussieht, das auf unsere Kosten richten zu lassen?
    – Die Fliesen in der Küche wurden nur angebohrt um die Küche zu befestigen, da wir beim Einzug keine gestellt bekommen haben. Es war hier nicht möglich in die Fugen zu bohren aufgrund der Höhe der Schränke. Ausserdem sind es keine übermäßig Menge von Bohrlöchern (nicht einmal 10). Uns ist eine Fliese beim Bohren ein Eck gesprungen. Wir würden diese auch tauschen, da es aber direkt in der Ecke ist und da anschließend wieder eine Küche davor kommt, dachten wir das könnte man kulanter Weise lassen. (Für diese Fliese würden wir die Kosten tragen)
    Hat der Vermieter das Recht die angebohrten Fliesen alle tauschen zu lassen?

    Danke im Voraus für eine Antwort.

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 14:32 Antworten

      Hallo Tanja,

      ich würde zuerst die Schönheitsreparaturklausel prüfen lassen. Dann darauf hinweisen, das die Bohrlöcher offensichtlich zum Vertragsgemäßem Gebrauch gehörten. In wie weit Sie aus dem Protokoll wieder raus kommen, sollten Sie mit einem Anwalt besprechen. Ich kann Ihnen die oben verlinkte Prüfung empfehlen – weitere Fragen werden nach Vereinbarung auch beantwortet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Weltz
    14.11.2017 - 17:51 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    bei der Abnahme der Wohnung werden Mängel festgestellt, die beim Übergabetag lt. Protokoll nicht vorhanden waren. Muss dem Mieter nach neuer Rechtssprechung eine Nachbesserungsfrist gewährt werden, die Mängel zu beseitigen?

    Wenn nicht, müssen ihm die Mängel nochmal schriftlich angezeigt werden?

    Mit freundlichen Grüßen
    Christian Weltz

  • Janina
    12.03.2018 - 09:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin Anfang März in eine neue Wohnung gezogen. Auf dem Übernahmeprotokoll wurden einige Mängel vermerkt. Es waren bereits zwei Personen der Hausverwaltung vor Ort, um sich die Schäden anzuschauen. Nach 12 Tagen kam bislang noch keine Reaktion zu folgenden Schäden:

    Wohnungstürschlüssel schwergängig, hakt im Schloss
    Bad: Duschschlauch undicht, Türstopper defekt, Silikonfugen gerissen (Zustand bereits seit vorheriger Vermietung!)
    Beschriftung Sicherungskasten fehlt
    Kellerabteil: vom Gewölbe rieselt ständig Material herunter

    Mein Partner und ich hatten folgende Punkte im Nachhinein der Besichtigung mit Verantwortlichen der Hausverwaltung festgehalten:

    „Nach Rücksprache mit Ihnen und Ihrem Kollegen möchten Sie sich bitte um die Regulierung folgender Punkte kümmern:

    Schraube für Steckdose im Flur fehlt
    Türstopper im Flur fehlt
    Silikonfugen im Badezimmer sind gerissen !
    Duschschlauch undicht – neuer 2m- Duschschlauch wird von Ihnen gestellt !
    Sanierung des Kellergewölbes !!!

    Nach Absprache mit Ihnen versuchen wir uns mit Folgendem auseinanderzusetzen:

    Beschriftung Sicherungskasten (keine Gewährleistung garantiert aufgrund mangelnder Sicherheit/ Unfallgefahr) !
    Nachmachen Schlüssel bei Schlüsseldienst Mütze (2x) wird Ihnen in Rechnung gestellt !“

    Beim versuchten Nachmachen des Schlüssels gab es jedoch Probleme, da der Anbieter des Schlüssels nicht mehr existert und die Hausverwaltung mit Schlüsselkarte dort vorbeikommen muss, um zu klären, ob ein passender Ersatzschlüssel gefertigt werden kann bzw. das Türschloss ausgewechselt werden muss.

    Zudem ist uns weiterhin aufgefallen, dass Seitenleisten an Zimmertüren locker sind. Sollen diese Punkte auch ins Übergabeprotokoll übernommen werden?

    Zudem würde ich gerne wissen, wie ich jetzt weiter verfahren kann? Kann von Mietern erwartet werden, dass sie die Beschriftung im Sicherungskasten übernehmen?

    Ich habe der Verwaltung heute eine erste Erinnerungsmail geschrieben, da ich niemanden telefonisch errreicht hatte.

    Ich danke für Ihre Rückmeldung.

    Viele Grüße
    Janina

    • Mietrecht.org
      12.03.2018 - 13:07 Antworten

      Hallo Janina,

      Sie beschreiben den Zustand einer Wohnung, die nicht neu ist. Ich würde alle Mängel immer im Protokoll aufnehmen, einfach als Beweis, damit Sie als Mieter auch wieder ohne Beseitigung der Mängel ausziehen können. Sie können allerdings nicht davon ausgehen, dass alle Mängel vom Vermieter beseitigt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kerstin
    20.03.2018 - 09:05 Antworten

    Hallo,

    bei der Wohnungsübergabe haben wir einen kleinen Schaden hinterlassen, die die Vermieterin beseitigen wollte und der sollte dann von der Kaution abgezogen werden. Wir waren damit einverstanden. Wir wollten gern die Rechnung über den beseitigten Schaden haben und die Vermieterin gab uns nur einen überhöhten Kostenvoranschlag und zog diese Summe von unserer Kaution ab.
    Ist die Vermieterin verpflichtet uns eine Rechnung zu zeigen?

  • Beate
    20.03.2018 - 15:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    vor 8 Wochen bin ich aus der Mietwohnung ausgezogen. Bei der Wohnungsübergabe wurde leider kein Protokoll erstellt, es wurden aber auch keine offensichtlichen Mängel festgestellt.

    Die Wohnung ist direkt weiter vermietet worden. Jetzt bemängelt mein ehemaliger Vermieter Macken in den Türen, die von normalen Gebrauchsspuren abweichen und will einen Gutachter beauftragen, der feststellen soll, wann die Macken entstanden sind.

    Gerade mit dem Hintergrund, dass fast 2 Monate nach unserem Auszug vergangen sind, bin ich mir nicht sicher, ob er hier überhaupt noch Schadensansprüche stellen kann.

    Viele Grüße

  • Susanne Schödel
    22.05.2018 - 11:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin Anfang des Jahres aus einer Mietwohnung ausgezogen. Im Übergabeprotokoll wurden einige Mängel festgehalten, aber leider wurde mir keine Kopie des Protokolls ausgehändigt. Vor kurzem habe ich einen Kostenvoranschlag zur Beseitigung der Mängel von einer mit meinem Vermieter kooperierenden Firma erhalten, welchen ich meiner Versicherung übergeben habe.

    Meine Haftpflichtversicherung übernimmt nur einen Teil des Schadens, weil ich unglücklicherweise einen Versicherungswechsel hatte und der andere Teil des Schadens vor dem Wechsel passiert ist.

    Bei den Schäden, die die Versicherung nicht übernimmt handelt es sich um eine Wohnungstür (in der auf einer Seite ein kleines Loch war) und um zwei Türblätter (wovon ich eigentlich nur von einem weiß).

    Mein Vermieter möchte nun, dass ich 1.750,- € für die Wohnungstür, die beiden Türblätter und die Montage bezahle.
    Auf dem Kostenvoranschlage habe ich gesehen, dass allein die Wohnungstür über 1.000,- € netto gekostet haben soll, was meiner Meinung nach viel zu viel für eine Standardtür mit Spion ist.

    Nun meine Frage: Habe ich das Recht einen zweiten Kostenvoranschlag zum Vergleich anzufordern oder einen Gutachter zu beauftragen?

    Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Antwort

    Liebe Grüße

    S. Schödel

    • Mietrecht.org
      23.05.2018 - 19:46 Antworten

      Hallo Susanne,

      zum eigenen Schutz würde ich an Ihrer Stelle ein separates Angebot einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nadine
    11.07.2018 - 21:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    zum 01.08.2017 haben wir unsere Wohnung mit kleineren Mängel im Protokoll übergeben.
    Stellt das Protokoll eine Aufforderung zur Behebung dar?
    Bis heute haben wir keine separate Aufforderung des Vermieters bekommen, aber auch unsere Kaution nicht.
    Gibt es Fristen, an die sich der Vermieter bzgl. der Aufforderung zur Behebung halten muss?

    VG Nadine Winkelmann

    • Mietrecht.org
      12.07.2018 - 08:54 Antworten

      Hallo Nadine,

      in der Regel wird im Protokoll auch geregelt, wer den Mangel bis wann beseitigt, bzw. ob dafür ein Teil der Kaution einbehalten wird. Fragen Sie nach Ihrer Kaution und warten Sie die Reaktion des Vermieter ab.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.