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Was bedeuten: Vertragsgemäßer Gebrauch / Vertragsgemäßer Zustand?

Geht es um Mietrecht, fallen schnell die Begriffe „vertragsgemäßer Gebrauch“ und „vertragsgemäßer Zustand“ der Mietsache; und dies aus gutem Grund.

Diese beiden Begrifflichkeiten bestimmen ganz entscheidend den Umfang der Rechte und Pflichten sowohl des Mieters als auch des Vermieters.

Doch was verbirgt sich hinter den  Begriffen „vertragsgemäßer Gebrauch“ und „vertragsgemäßer Zustand“? Wir erklären es mit dem folgenden Beitrag.

I. Vertragsgemäßer Gebrauch – Vertragsgemäßer Zustand – Eine Frage der Perspektive

Die Begrifflichkeiten „vertragsgemäßer Gebrauch“ und „vertragsgemäßer Zustand“ der Mietsache spielen in den unterschiedlichsten Situationen eine Rolle. Was sich dahinter verbirgt, hängt zum einen davon ab, in welchem Stadium sich das Mietverhältnis befindet, zum anderen aber auch davon, ob es um die Rechte und Pflichten des Mieters oder die des Vermieters geht. Beide Begriffe hängen jedoch untrennbar miteinander zusammen, wie die folgenden Ausführungen zeigen.

II. Vertragsgemäßer Zustand der Mietsache – Welche Beschaffenheit die Mietsache aufweisen muss

Zu Beginn und während des laufenden Mietverhältnisses bestimmt der vertragsgemäße Zustand der Mietsache den Umfang der Pflichten des Vermieters und als Kehrseite der Medaille das Bestehen und den Umfang der Rechte des Mieters, die dieser hat, wenn der Zustand der Mietsache nicht vertragsgemäß ist.

Der Gesetzgeber verwendet den Begriff des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache in § 535 Abs.1 S.2 BGB. Dort heißt es, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Wie dieser Zustand beschaffen sein muss, um vertragsgemäß zu sein, ergibt sich aus dem Gesetz zwar nicht. Es regelt aber die Rechtsfolgen, die es nach sich zieht, wenn der Vermieter die Mietsache dem Mieter nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlässt oder seiner Pflicht nicht nachkommt, diese während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dann nämlich hat die Mietsache einen Mangel und es stehen dem Mieter Mängelgewährleistungsrechte zu. Aus § 536 Abs.1 BGB ergibt sich, dass ein Mangel vorliegt, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder nicht nur unerheblich herabgesetzt ist. Bereits hier ist zu erkennen, dass die beiden Begriffe „vertragsgemäßer Zustand“ und „vertragsgemäßer Gebrauch“ untrennbar miteinander verbunden sind. Befindet sich die Mietsache nicht in einem vertragsgemäßen Zustand, kann der Mieter sie nicht vertragsgemäß nutzen, wobei nicht zu vergessen ist, dass der Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten des Mieters umschreibt (siehe dazu unter III).

Weist die Mietsache einen Mangel auf, weil sie sich nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet, stehen dem Mieter folgende Rechte zu. Er kann

  • unter den Voraussetzungen des § 536 BGB die Miete mindern,
  • unter den Voraussetzungen des § 536a Abs.1 BGB vom Vermieter Schadensersatz verlangen,
  • unter den Voraussetzungen des § 536a Abs.2 BGB vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen und /oder
  • unter den Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.1, Abs.3 BGB außerordentlich fristlos kündigen,

wobei stets die Ausschlussgründe des § 536b BGB und des § 536c Abs.2 S.2 BGB bzw. des § 543 Abs.4 BGB i. V. m. § 536b BGB zu beachten sind.

Dieses theoretische Wissen nützt jedoch weder dem Vermieter noch dem Mieter etwas, wenn keine Klarheit darüber herrscht, wie die Mietsache beschaffen sein muss, damit sie sich in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Erst wenn dies feststeht, weiß der Vermieter, in welchen Zustand er die Mietsache dem Mieter überlassen und sie während des Mietverhältnisses erhalten muss und kann der Mieter ermitteln, ob der tatsächliche Zustand von dem geschuldeten abweicht, ob ihm also Mängelgewährsleistungsrechte zustehen.

Wirft man einen Blick ins Gesetz, wird man keine Vorgaben finden, aus denen sich der vom Vermieter geschuldete Zustand ergibt. Dass es gesetzliche Vorgaben nicht gibt, hat seinen guten Grund darin, dass der geschuldete „vertragsgemäße“ Zustand in erster Linie von den Vereinbarungen der Parteien abhängt, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14). Haben die Parteien z. B. vereinbart, dass die vermietete Wohnung mit einer Badewanne ausgestattet ist, befindet sich die Mietsache nicht in einem vertragsgemäßen Zustand, wenn diese nicht vorhanden ist. Ohne eine solche Vereinbarung wäre der Vermieter hingegen nicht verpflichtet, dem Mieter eine Wohnung zu überlassen, in der sich eine Badewanne befindet, und stünden dem Mieter keine Mängelgewährsleistungsrechte zu, wenn diese nicht existiert.

Während der vertragsgemäße Zustand der Mietsache noch relativ leicht zu ermitteln ist, wenn die Parteien diesen vertraglich festgelegt haben, gibt es häufig Probleme zu ermitteln, welchen Zustand der Vermieter schuldet, wenn die Parteien keine ausdrückliche oder konkludente Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben.

Nach der Rechsprechung des BGH bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, wenn es an einer Beschaffenheitsvereinbarung fehlt (vg. BGH, Urteil vom 19. 12. 2012 – VIII ZR 152/12).

In erster Linie bei Gewerbemietverhältnissen kann der Nutzungszweck zur Ermittlung des vom Vermieter geschuldeten Zustandes herangezogen werden. Sind Räume z. B. vermietet worden, damit der Mieter darin eine Gaststätte betreiben kann, müssen die Räumlichkeiten die für einen Gaststättenbetrieb erforderlichen Anforderungen erfüllen. Ist dies nicht der Fall, weil z.B. kein ausreichender Schallschutz vorhanden ist, so dass dem Mieter die erforderliche Gaststättenerlaubnis nicht erteilt wird, befindet sich die Mietsache nicht in vertragsgemäßem Zustand, was zur Folge hat, dass dem Mieter Mängelgewährleistungsrechte zustehen (vgl. KG, Urteil vom 07.10.2002 – 8 U 139/01).

Bei gewöhnlichen Wohnraummietverhältnissen, bei denen kein spezieller Nutzungszweck vereinbart wurde, schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck – also die Nutzung als Wohnung – eignet und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 07. 07. 2010 – VIII ZR 85/09).

Zum Mindeststandard bei der Vermietung von Wohnraum gehört es in der Regel, dass die Wohnung über einen Strom- und Wasseranschluss, einen Ablauf und eine Toilette sowie über ausreichenden Wärme- und Schallschutz verfügt (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 535 BGB Rn.74).

Außerdem muss der Vermieter während der Heizperiode (1. Oktober bis zum 30. April) dafür sorgen, dass in den Mieträumen die sog. Behaglichkeitstemperatur (für Wohnraum 20-22 Grad in den Haupträumen und 18-20 Grad in den Nebenräumen (vgl. AG Köln, Urteil vom 13.04.2012 – 201 C 481/10)) erreicht werden kann. Nachts zwischen 23 Uhr und 6 Uhr reichen allerdings 18 Grad aus (vgl. LG Berlin, Urteil vom 26. 05. 1998 – 64 S 266–97)

Auch außerhalb der Heizperiode muss der Vermieter die Heizung grds. dann in Betrieb nehmen, wenn

  • die Außentemperaturen an drei aufeinanderfolgenden Tagen auf unter 12 Grad sinken (vgl. AG Uelzen, Urteil vom 09.04.1986 – 4a C 272/86),
  • die Zimmertemperatur auf unter 16 Grad sinkt oder
  • die Zimmertemperatur auf unter 18 Grad absinkt und vorhersehbar ist, dass die kalte Witterung noch ein bis zwei weitere Tage anhält.

Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist nach der Rechtsprechung des BGH deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung allerdings grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 07. 07. 2010 – VIII ZR 85/09).

Allerdings hat auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf einen gewissen Mindeststandard, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (vgl. BGH, Urteil vom 26. 07. 2004 – VIII ZR 281/03). Der BGH entschied insoweit, dass der Mieter auch dann, wenn sich  seine Wohnung in einem Altbau befindet, eine Elektrizitätsversorgung erwarten kann, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts, wie einer Waschmaschine, und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte, wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht  (vgl. BGH, Urteil vom 10. 02. 2010 -VIII ZR 343/08).

Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht (vgl. BGH, Urteil vom 26. 07. 2004 – VIII ZR 281/03).

Sofern ein gewisser Mindeststandard vorhanden ist, ist der Vermieter jedoch grds. nicht verpflichtet, nachzurüsten und den jeweils geltenden Stand der Technik herbeizuführen (vgl. BGH, Urteil vom 07. 07. 2010 – VIII ZR 85/09).

Nur dann, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vornimmt, kann der Mieter erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt. Dies gilt aber auch nur dann, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (vgl. BGH, Urteil vom 05. 06. 2013 – VIII ZR 287/12).

Außerdem muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass von der Mietsache für den Mieter keine Gesundheitsgefährdung ausgeht. Dies ergibt sich für Wohnraummietverhältnisse mittelbar aus § 569 Abs.1 S.1 BGB, wonach der Meter außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Einen allgemeinen Grundsatz, dass der Vermieter die Mietsache frisch renoviert übergeben muss, gibt es nicht. Wurden die Räume dem Mieter unrenoviert überlassen, hat dies allerdings Auswirkungen auf die Wirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel. Sofern dem Mieter im Gegenzug für die unrenovierte Überlassung kein angemessener Ausgleich gewährt wird, ist die Schönheitsreparaturklausel  unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14).

Hat der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt in vertraggemäßem Zustand überlassen, ist er nicht aus der Verantwortung entlassen. Wie sich aus § 535 Abs.1 S.2 BGB ergibt, trifft den Vermieter nicht nur die Pflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern auch, sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Von dieser Pflicht ist er auch dann nicht befreit, wenn der Mietvertrag eine sog. Kleinreparaturklausel enthält. Denn mit dieser wird lediglich die Pflicht des Mieters begründet, die Kosten für bestimmte kleinere Reparaturen zu übernehmen. Dazu, die Reparatur selbst durchzuführen bzw. selbst einen Handwerker zu beauftragen, kann der Mieter nicht verpflichtet werden. Derartige sog. Vornahmeklauseln sind nicht nur formularmäßig, sondern auch individualvertraglich unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91).

Am Ende des Mietverhältnisses erlangt der vertragsgemäße Zustand der Mietsache unter einem anderen Gesichtspunkt Bedeutung. In diesem Stadium steht im Mittelpunkt, ob der Mieter die Mietsache in einem Zustand erhalten oder versetzt hat, der einer vertragsgemäßen Rückgabe der Mietsache nicht im Wege steht.

Nach unumstrittener Rechtsprechung folgt aus § 546 Abs.1 BGB, der bestimmt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, auch die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, in der sie sich bei Gebrauchsüberlassung befand (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 152/05). Um diesen Zustand herzustellen, muss der Mieter daher auch Einrichtungen entfernen, mit denen er die Mietsache verbunden hat und bauliche Veränderungen rückgängig machen, die er vorgenommen hat (vgl. BGH, Urteil vom 05.04. 2006 – VIII ZR 152/05).

In einem vertragsgemäßen Zustand befindet sich die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses außerdem nur dann, wenn sie keine Schäden aufweist, die durch einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache entstanden sind. Sind solche Schäden vorhanden, muss der Mieter sie beseitigen, um seiner Pflicht zur Rückgabe der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand gerecht zu werden. Geschieht dies nicht, macht sich der Mieter unter den Voraussetzungen des § 280 BGB schadensersatzpflichtig.

Nicht beheben muss der Mieter zumindest nach dem vom Gesetzgeber vorgesehenen Regelfall solche Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind. § 538 BGB bestimmt nämlich, dass der Mieter solche Veränderungen und Verschlechterungen nicht zu vertreten hat.

Etwas anderes gilt allerdings, wenn die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen worden ist. Besteht am Ende des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf, muss der Mieter in einem solchen Fall Schönheitsreparaturen durchführen, um die Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, den er schuldet.

III. Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache – Wie der Mieter die Mietsache nutzen darf

Der Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache erlangt zwar auch im Zusammenhang mit der Frage Bedeutung, wann sich die Mietsache in dem vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Zustand befindet. Dies nämlich ist nur dann der Fall, wenn sich die Mietsache zum vertraggemäßen Gebrauch eignet, wie § 535 Abs.1 S.2 BGB klarstellt. Welche Anforderungen diesbezüglich erfüllt sein müssen, wurde bereits oben unter II. erörtert.

An dieser Stelle steht vielmehr die Frage im Mittelpunkt, auf welche Weise der Mieter die Mietsache nutzen darf, um keine Vertragsverletzung zu begehen.

1. Ermittlung des vertragsgemäßen Gebrauchs

Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien (vgl. BGH, Urteil vom 10. 10. 2007 – VIII ZR 260/06). Vereinbarungen, die dem Umfang der Befugnisse des Mieters regeln bzw. diese beschränken, müssen allerdings wirksam sein. Dies ist keinesfalls immer der Fall. So darf dem Mieter z. B. die Tierhaltung oder das Rauchen nur sehr eingeschränkt untersagt werden. Jeder Mieter sollte daher eine Klausel, die ihm eine bestimmte Nutzung untersagt, aufmerksam auf ihre Wirksamkeit überprüfen.

Sind keine ausdrücklichen oder konkudenten Vereinbarungen darüber getroffen worden, auf welche Weise der Mieter die Mietsache nutzen darf, ist der vertragsgemäße Gebrauch mit Hilfe des Vertragszwecks zu ermitteln. Der Mieter muss das Recht haben, die Mietsache so zu nutzen, dass der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck erreicht werden kann. Ist die Mietsache z. B. zum Zwecke des Betriebes einer Arztpraxis vermietet worden, muss es dem Mieter gestattet sein, außen an der Fassade des Hauses ein Praxisschild anzubringen.

Gibt auch der Nutzungszweck keinen Aufschluss über den Umfang der Gebrauchsrechte des Mieters, können gesetzliche Vorschriften herangezogen werden. Diese sind allerdings nur sehr partiell vorhanden.

Das Gesetz enthält nur an wenigen Stellen Regelungen, die Aufschluss über den Umfang der Gebrauchsrechte des Mieters geben. § 540 Abs.1 S.1 BGB ist eine von ihnen. Danach ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Für Wohnraummietverhältnisse wird § 540 BGB allerdings durch § 553 BGB dahingehend ergänzt, dass dem Mieter ein Anspruch zusteht, von dem Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zu verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, es sei denn, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der dem entgegensteht, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass nicht jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist, zwangsläufig auch Dritter i. S. d. §  540 BGB ist. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört es nämlich bei Wohnraummietverhältnissen, dass der Mieter bestimmte Personen auch ohne die Erlaubnis des Vermieters aufnehmen darf.

Aus diesem Grund sind nahe Familienangehörige des Mieters, und zwar

    • dessen Ehegatte,
    • dessen eingetragener Lebenspartner  i. S. d. LPartG und
    • dessen Kinder oder Stiefkinder

nicht dem Erlaubnisvorbehalt des § 540 BGB unterworfen (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11.04.1997 – 30 REMiet 1/97).

Das AG Wiesbaden (vgl. das Urteil vom 04.07.2011 – 93 C 4774/10 (23)) hält auch die Aufnahme der Enkelkinder des Mieters ohne Erlaubnis des Vermieters für vertragsgemäß.

Ebenso erlaubnisfrei darf der Mitgebrauch einer Wohnung grds.

    • Austauschschülern und Au- pair- Mädchen oder Au-pair- Jungen,
    • Hausangestellten und
    • Pflegepersonal

eingeräumt werden (vgl. BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90).

Keine allgemeingültige Antwort kann auf die Frage gegeben werden, ob der Mieter seine Eltern ohne die Erlaubnis des Vermieters in seine Wohnung aufnehmen darf. Dies soll von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls, insbesondere von der Art und dem Zuschnitt der Wohnung sowie davon abhängen, ob die Zahl der Personen überschritten wird, mit deren Aufnahme in die Wohnung der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags rechnen musste (vgl. BayObLG, Beschluss vom 06.10. 1997 – RE-Miet 2/96).

Nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört hingegen die ohne Erlaubnis des Vermieters vorgenommene Aufnahme von

    • Geschwistern des Mieters (vgl. BayObLG, Beschluss vom 29. 11. 1983 – RE-Miet. 9/82),
    • einem nichtehelichen Lebensgefährten des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 05. 11. 2003 – VIII ZR 371/02),
    • allen sonstigen Verwandten des Mieters sowie
    • mit dem Mieter verschwägerten Personen.

Beachte:

Die Ausnahme der zuvor genannten Personen vom Anwendungsbereich des § 540 BGB kann nur dann gemacht werden, wenn der Mieter mit ihnen einen gemeinsamen Hauhalt führt bzw. führen möchte. Auch die oben als privilegiert genannten Personen sind daher Dritte i. S. d. § 540 BGB und die Überlassung an sie nur mit Erlaubnis des Vermieters möglich, wenn der Mieter auszieht und ihnen die Räume an seiner Stelle überlässt (vgl. LG Cottbus, Urteil vom 30. 08. 1994 – 4 S 99/94; a.A.: LG Hamburg, Urteil vom 05. 10. 1999 – 316 S 133/98).

§ 538 BGB ist eine weitere der wenigen Vorschriften, die den Umfang der Gebrauchsrechte des Mieters bzw. die Folgen des Gebrauchs zum Gegenstand hat. § 538 BGB, der bestimmt, dass der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind, nicht zu vertreten hat, gibt zwar keine Antwort auf die Frage, wann eine Nutzung vertragsgemäß und wann sie vertragswidrig ist. Was man § 538 BGB aber entnehmen kann, ist, dass der Mieter durch den Mietgebrauch durchaus Veränderungen und Verschlechterungen herbeiführen darf. Erlaubt ist also die Herbeiführung einer gewöhnlichen Abnutzung, die sich z.B. dadurch zeigt, dass der Anstrich der Decken und Wände im Laufe der Zeit z. B. durch Ablagerungen von Nikotin vergilbt (vgl. BGH, Urteil vom 28. 06. 2006 – VIII ZR 124/05), die Tapete Dübellöcher enthält (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.1993 – VIII ZR 10/92) oder der Bodenbelag Gebrauchsspuren aufweist (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08. 02. 2011 − 24 U 170/10).

In den meisten Mietverträgen wird jedoch zumindest der Versuch unternommen, § 538 BGB abzubedingen, indem die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Gelingt dies, ist die Klausel also wirksam, was keinesfalls immer der  Fall ist, muss der Mieter auch solche Abnutzungserscheinungen beseitigen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind.

Auch wenn es dazu der Vorschrift des § 538 BGB nicht bedurft hätte, ergibt sich aus dieser zugleich auch, dass der Mieter keine Veränderungen oder Verschlechterungen herbeiführen darf, die nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, bei denen es sich also nicht mehr um durch normales, vertragsgemäßes Wohnen im Laufe der Zeit auftretende Abnutzungserscheinungen, sondern um Schäden handelt. Deren Verursachung verpflichtet den Mieter gem. § 280 Abs.1 BGB zum Schadensersatz.

Aufschluss über die Gebrauchsrechte des Mieters gibt auch § 554a BGB. Nach dessen Abs.1 S.1 und S.2 kann der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat und das Interesse des Vermieters an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache nicht überwiegt. Der Mieter hat also unter den genannten Voraussetzungen ein Recht, seine Wohnung so umzugestalten, dass sie barrierefrei ist. Ohne die Zustimmung des Vermieters darf der Mieter die Barrierefreiheit zwar nicht herstellen. Geschieht dies dennoch, handelt der Mieter vertragswidrig. Stehen seinem berechtigten Interesse an der Herstellung der Barrierefreiheit keine überwiegenden Interessen des Vermieters entgegen, hat der Mieter jedoch einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, wobei zu beachten ist, dass der Vermieter seine Zustimmung gem. § 554a Abs.2 S.1 BGB von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen kann. Erteilt der Vermieter die Zustimmung nicht freiwillig, obwohl der Mieter hierauf einen Anspruch hat, kann der Mieter ihn auf Zustimmung verklagen. Mit der Rechtskraft des der Klage stattgebenden Urteils gilt die Zustimmung gem. § 894 ZPO als erteilt.

Da das Gesetz mit Ausnahme der zuvor genannten Vorschriften keinen Aufschluss darüber gibt, welche Nutzung der Mietsache als vertragsgemäß anzusehen ist, ist außerhalb des Anwendungsbereichs dieser Vorschriften in denjenigen Fällen, in denen die Mietparteien keine wirksame ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung getroffen haben und auch der Vertragszweck nicht weiterhilft, darauf abzustellen, welche Nutzung im jeweiligen Zeitpunkt allgemein üblich ist (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 541 BGB Rn.4).

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat mit Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19.01. 1981 – Allg Reg 103/80- verallgemeinernd ausgeführt, was „vertragsgemäßer Gebrauch“ für den Wohnraummieter bedeutet. Danach umfasst „Wohnen“ alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existenziellem Lebensmittelpunkt des Mieters und seiner Familie gehört, also die gesamte Lebensführung des Mieters in allen ihren Ausgestaltungen und mit allen ihren Bedürfnissen. Bei deren Verwirklichung kann sich der Mieter – so das BayObLG- auch solcher Errungenschaften der Technik bedienen, die als wirtschaftliche Hilfsmittel aus dem gesamten Leben nicht mehr wegzudenken sind.

2. Einzelne Gebrauchsrechte des Mieters und deren Grenzen

Die Liste möglicher Gebrauchsrechte des Mieters ist lang. Im Folgenden kann daher nur eine Auswahl wichtiger Rechte des Mieters und deren Grenzen dargestellt werden.

a) Bauliche Veränderungen

Der Mieter hat grds. kein Recht, an der Mietsache bauliche Veränderungen vorzunehmen. Hierzu benötigt er die Zustimmung des Vermieters. Ohne Genehmigung des Vermieters darf der Mieter z. B. keinen Wanddurchbruch vornehmen, um aus zwei kleinen Zimmern ein großes zu machen. In der Regel steht die Erteilung einer Erlaubnis zur Vornahme eines Umbaus im Ermessen des Vermieters (vgl. BGH, Urteil vom 14. 09. 2011 − VIII ZR 10/11).

Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hat. Dies ist dann der Fall, wenn das Gesetz dem Mieter diesen Anspruch einräumt, wie es z.B. in § 554a BGB geschehen ist (siehe dazu die Ausführungen oben unter III.1), wenn die Verweigerung der Zustimmung rechtsmissbräuchlich wäre, weil der Mieter durch die bauliche Veränderung einen vorher nicht vorhandenen vertragsgemäßen oder üblichen Zustand der Mietsache herbeiführt (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 04.03.2005 – 311 S 128/04) oder wenn die Parteien vertraglich einen Anspruch des Mieters begründet haben.

Auch ohne Zustimmung des Vermieters kann der Mieter Veränderungen allerdings dann vornehmen, wenn

    • • durch sie nicht in die Bausubstanz eingegriffen wird,
    • • sie (bei Vertragsende) leicht wieder rückgängig gemacht werden können,
    • keine grundlegenden Veränderungen der Mietsache erfolgen und
    • • die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigt wird.

Hierunter fallen z. B. das Anbringen zusätzlicher Steckdosen, das Setzen von Dübeln in bestimmtem Umfang (vgl. dazu BGH, Urteil vom 20.01.1993 – VIII ZR 10/92) und der Austausch des Türschlosses.

b) Berufsausübung

Selbst dann, wenn Räume ausschließlich zu  Wohnzwecken vermietet sind, darf der Mieter sie dann ohne Erlaubnis des Vermieters zur Berufsausübung nutzen, wenn die berufliche Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung tritt, was z.B. auf die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors zutrifft (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2009 – VIII ZR 165/08). Und auch dann, wenn der Mieter mit seiner beruflichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, kann er von dem Vermieter die Erteilung einer erforderlichen Erlaubnis verlangen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (vgl. BGH, Urteil vom 10. 04. 2013 – VIII ZR 213/12).

c) Duschen und Baden

Der Mieter bewegt sich auch dann innerhalb der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs, wenn er in der Wohnung Körperpflege betreibt. Dies gilt sogar dann, wenn er dies zu Zeiten tut, zu denen die übrigen Bewohner des Hauses berechtigter Weise ein gesteigertes Ruhebedürfnis haben. Nach der Rechtsprechung darf der Mieter, ohne vertragswidrig zu handeln, auch innerhalb der Ruhezeiten bis zu 30 Minuten duschen und baden (vgl. OLG Düsseldorf vom 25. 01.1991 – 5 Ss (OWi) 411/90 – (OWi) 181/90 I).

Eine formularvertragliche Klausel, die dieses Recht einschränkt, ist unwirksam (vgl. LG Köln, Urteil vom 17.04.1997 – 1 S 304/96).

d) Dübel

Zieht der Mieter in eine neu angemietete Wohnung, möchte er sich nach seinem Geschmack einrichten, wozu es nicht selten unerlässlich ist, Dübel in der Wand zu befestigen. Hierzu ist der Mieter berechtigt, sofern sich die Anzahl in einem angemessenen Rahmen hält. Nach der Rechtsprechung gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter Dübel setzen und Kacheln, insbesondere in Bädern und in der Küche, anbohren darf. Die Grenze für das Gebrauchsrecht des Mieters ist das verkehrsübliche Maß (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.1993 -VIII ZR 10/92).

Hinsichtlich der zulässigen Zahl der Löcher hat das LG Hamburg mit Urteil vom 17. 05. 2001 – 307 S 50/01- ausgeführt, eine übermäßig hohe Anzahl von Bohrlöchern sei selbst bei insgesamt 32 Dübellöchern nicht gegeben.

Das AG Plön hat mit Urteil vom 06. 06. 2001- 1 C 1231/00- entschieden, dass insgesamt 20 Bohr- und Nagellöcher in einer Wohnung keine übermäßige Abnutzung des Mietobjekts darstellen und daher zu keinen Schadenersatzansprüchen führen.

e) Garten

Für Mieter von Wohnungen, die sich in einem Mehrfamilienhaus befinden, zu dem ein Garten gehört, gilt, dass dessen alleinige Nutzung nur dann vertragsgemäß ist, wenn dies vertraglich vereinbart wurde (vgl. LG Aachen, Urteil vom 29.06.1990 – 5 S 123/90), der Garten oder ein Teil davon also mitvermietet wurde. Die verbreitete Ansicht, dass der Mieter einer Erdgeschosswohnung stets zur Nutzung des Gartens berechtigt ist, ist unzutreffend.

Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, kann eine stillschweigende Erlaubnis des Vermieters angenommen werden, wenn der Vermieter eine ihm bekannte Nutzung des Mieters jahrelang duldet. Eine solche stillschweigend erteilte Erlaubnis ist jedoch frei widerruflich (vgl. KG, Urteil vom 14.12.2006 – 8 U 83/06).

Anders verhält es sich hingegen bei Einfamilienhäusern. In diesem Fall ist beim Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung im Zweifel anzunehmen, dass der Garten mitvermietet ist und vom Mieter genutzt werden darf (vgl. OLG Köln, Urteil vom 05.11.1993 – 19 U 132/93).

Beachte:

Auch wenn der Garten bei Wohnungen, die sich in einem Mehrfamilienhaus befinden, nicht mitvermietet ist, ist im Zweifel anzunehmen, dass dieser allen Mietern als Gemeinschaftseinrichtung zur Verfügung steht (vgl. Eisenschmidt, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 535 BGB Rn.344). In diesem Fall stellt sich dessen Mitbenutzung als vertragsgemäß dar.

Ist der Garten mitvermietet, so dass der Mieter diesen oder einen Teil davon alleine und nicht nur als Gemeinschaftseinrichtung nutzen darf, gehört es grds. auch zum vertragsgemäßen Gebrauch, Blumen zu säen sowie Gartenmöbel (vgl. AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 14. 07.2005 – 9 C 336/04) und Spielgeräte für die Kinder (vgl. AG Bonn, Urteil vom 23.11.1993 – 8 C 475/93) aufzustellen.

Nach einem Urteil des LG Lübeck vom 24.11.1992 – 14 S 61/92- ist sogar die Anlage eines Teiches auf dem Grundstück eines mit Garten vermieteten Reihenhauses vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache, wenn der Mietvertrag keinen Vorbehalt enthält und der Teich bei Vertragsende folgenlos beseitigt werden kann.

f) Haushaltsgeräte

Der Betrieb von Haushaltsgeräten und Haushaltsmaschinen ist aus dem Alltag heutzutage nicht mehr wegzudenken. Daher gehört er grds. auch zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Nach einem Urteil des LG Freiburg vom 10.12.2013 – 9 S 60/13- gehört das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas anderes vertraglich vereinbart ist. Allerdings sind formularvertragliche Klauseln, die es dem Mieter versagen, bestimmte Haushaltsgeräte zu  benutzen, grds. unwirksam (vgl. LG Aachen, Urteil vom 10. 03. 2004 – 7 S 46/03).

Auch das Aufstellen einer Geschirrspülmaschine ist ohne Erlaubnis des Vermieters statthaft. Ein entgegenstehendes formularmäßiges Verbot im Mietvertrag ist nach einem Urteil des AG Hildesheim vom 01.11.1972 – 19 C 374/72- unwirksam.

Beachte:

Auch wenn der Betrieb von Haushaltsgeräten grds. vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt ist, hat der Mieter die Ruhezeiten zu beachten und den Betrieb grds. innerhalb der Ruhezeiten zu unterlassen (vgl. LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013 – 9 S 60/13).

g) Kinder

Lässt der Mieter seine Kinder in der Mietwohnung oder in deren Umfeld spielen, ist dies grds. selbst dann vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt, wenn die Kinder nicht unerheblichen Lärm verursachen. Auch innerhalb der Ruhezeiten handelt der Mieter nicht vertragswidrig, wenn er nicht verhindert, dass ein Baby  (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.1997 – 9 U 218/96) oder ein Kleinkind laut schreit (vgl. AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 18. 05.1982 – 26 C 14/82). Sofern Eltern bei etwas älteren Kindern Einfluss nehmen können, sind sie jedoch gehalten, auf das Kind einzuwirken, damit der Geräuschpegel gedrosselt wird.

Nicht mehr vertragsgemäß ist es hingegen, wenn der Mieter zulässt, dass seine Kinder über das bloße Spiel hinaus Handlungen vornehmen, die die Nachbarn belästigen, ohne dass dafür aufgrund des Spiels eine zwingende Notwendigkeit bestünde. So ist es für Eltern beispielsweise zumutbar zu unterbinden, dass die Kinder von Stühlen springen oder Mobiliar umwerfen (vgl. LG Bad Kreuznach, Urteil vom 03.07.2001 – 1 S 21/01).

h) Musizieren

Auch das Musizieren in der Mietwohnung gehört grds. zum vertragsgemäßen Gebrauch. Allerdings ist es nicht rund um die Uhr und nicht zu allen beliebigen Zeiten erlaubt. Innerhalb der Ruhezeiten ist das Musizieren nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt, sofern es über Zimmerlautstärke hinausgeht. Aber auch außerhalb der Ruhezeiten sind dem Mieter zeitliche Grenzen gesetzt. Gesetzliche Vorgaben gibt es insoweit jedoch eben sowenig wie allgemeingültige Rechtsprechung. In der Regel regelt die Hausordnung, in welchem Umfang das Musizieren erlaubt ist. Eine Begrenzung auf zwei (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 10.11.1980 – 15 W 122/80), teilweise auch drei Stunden (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 12. 10. 1989 – 2/25 O 359/89) täglich ist üblich und zulässig.

Mehr zur Zulässigkeit des Musizieren in einer Mietwohnung für den wichtigsten Anwendungsfall – das Klavierspielen- erfahren Sie in unserem Beitrag: „Klavierspielen in Mietwohnung – Was ist erlaubt und was nicht?“.

i) Rauchen

Nach der Rechtsprechung des BGH verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (vgl. BGH, Urteil vom 28. 06. 2006 – VIII ZR 124/05). Das Rauchen gehört jedoch nur dann zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, wenn sich die dadurch verursachten Spuren durch Schönheitsreparaturen, also Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten beseitigen lassen.

Rauchen in einer Mietwohnung geht daher über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i. S. des § 28 Abs.4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern (vgl. BGH, Urteil vom 05. 03. 2008 – VIII ZR 37/07).

Formularvertragliche Rauchverbote, die dem Mieter das Rauchen innerhalb der Wohnung  oder auf dem Balkon verbieten, stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307 BGB dar und sind daher unwirksam. Beschränkt sich das Rauchverbot hingegen auf Gemeinschaftseinrichtungen, zu denen insbesondere Kellerräume, das Treppenhaus und auch ein Dachboden gehören, wird es überwiegend für wirksam gehalten.

Durch eine Individualvereinbarung kann ein Rauchverbot hingegen auch dann wirksam vereinbart werden, wenn es die Wohnung und den Balkon mit einbezieht (vgl. AG Rastatt, Urteil vom 26.04.2005 – 3 C 341/04).

j) Tierhaltung

Das Halten von Kleintieren, wie z.B. Hamstern, Zierfischen oder Ziervögeln, gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und ist dem Mieter auch ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters gestattet, sofern dies in – je nach Wohnungsgröße- üblicher Zahl geschieht (vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06). Das Halten größerer Tiere, wie z.B. Hunden und Katzen ist hingegen nur dann vertragsgemäß, wenn der Vermieter zuvor seine Erlaubnis erteilt hat. Allerdings kann der Vermieter diese nicht nach Belieben versagen. Es bedarf vielmehr einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 14. 11. 2007 – VIII ZR 340/06).

Eine formularvertragliche Vereinbarungen ist daher unwirksam, wenn sie

    • jegliche Tierhaltung verbietet,
    • zumindest auch das Halten von Kleintieren von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig macht,
    • das Halten von Tieren mit Ausnahme von Kleintieren verbietet (vgl. BGH, Urteil vom 20. 03. 2013 – VIII ZR 168/12) oder
    • die Erteilung der Erlaubnis zum Halten von größeren Tieren in das freie Ermessen des Vermieters stellt.

3. Verhaltenspflichten des Mieters

Der Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs hat nicht nur Bedeutung im Zusammenhang mit den Gebrauchsrechten des Mieters. Relevanz hat er auch dann, wenn es um Pflichten des Mieters geht.

Zu nennen ist hier zunächst die Obhutspflicht des Mieters. Ebenso wie der Vermieter ist auch der Mieter zu Schutz und Fürsorge hinsichtlich seines Vertragspartners und der Mietsache verpflichtet. Er muss die Mietsache schonend und pfleglich behandeln und alles unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann. Die Obhutspflicht des Mieters erschöpft sich nicht darin, Handlungen zu unterlassen, durch die die Mietsache beschädigt werden kann, sondern verlangt in zumutbarem und gebotenem Umfang auch ein positives Tun des Mieters zur Schadensvermeidung bzw. Schadensabwendung (vgl. LG Koblenz, Urteil vom 06.05.2014 – 6 S 45/14).

Aus der dem Mieter obliegenden Obhtspflicht ergibt sich beispielsweise dessen Pflicht, die Wohnung ausreichend zu belüften und zu beheizen (vgl. LG Hagen, Urteil vom 19.12.2007 – 10 S 163/07) oder auch die den Mieter gem. § 536c Abs.1 S.1 BGB treffende Pflicht, es dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt oder eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich ist.

Verletzt der Mieter seine Obhutspflicht, nutzt er die Mietsache genauso vertragswidrig, wie es der Fall ist, wenn er die Grenzen der ihm eingeräumten Rechte überschreitet (zu den Rechtsfolgen vertragswidrigen Gebrauchs vgl. die Ausführungen unten unter Zf.4).

Neben der Obhutspflicht trifft den Mieter außerdem eine Pflicht, den Hausfrieden nicht zu stören. Diese gem. § 241 Abs.2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht besagt, dass sich der Mieter bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten hat, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden (vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2015 –VIII ZR 186/14). Zu vermeiden hat der Mieter in erster Linie Lärmbelästigungen, aber auch Belästigungen durch Schmutz und Gestank, sowie beleidigende Äußerungen oder Tätlichkeiten gegenüber den Mitmietern.

4. Rechtsfolgen vertragswidrigen Gebrauchs

Nutzt der Mieter die Mietsache in einer Weise, mit der er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet, oder verletzt er seine Verhaltenspflichten, bleibt dies für ihn in der Regel nicht folgenlos.

Dem Vermieter stehen in diesem Fall folgende Rechte zu.

Gem. § 541 BGB kann der Vermieter von dem Mieter Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs verlangen, wenn er ihn zuvor abgemahnt hat und der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz der Abmahnung fortsetzt.

Hat der Mieter die Mietsache durch den vertragswidrigen Gebrauch in einer Weise beschädigt, die er zu vertreten hat, kann der Vermieter gem. § 280 Abs.1 BGB außerdem Schadensersatz verlangen.

Ein Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses besteht nur, wenn das Fehlverhalten des Mieters ein gewisses Ausmaß erreicht.

Für eine ordentliche fristgerechte Kündigung verlangt das Gesetz in § 573 Abs.2 Nr.1 BGB eine erhebliche und schuldhafte Pflichtverletzung.

Die Beantwortung der Frage, ob der Vermieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache kündigen kann, hängt daher in der Regel davon ab ob die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Dies ist unter Berücksichtung aller Umstände des konkreten Einzellfalls zu entscheiden. Zu beachten ist hierbei, dass nicht nur die Vertragsverletzung als solche, sondern das gesamte Verhalten des Mieters Berücksichtigung findet. Z. B. kann die Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens nach einer Abmahnung den Ausschlag dafür geben, dass die Schwelle zur Erheblichkeit überschritten wird. Zwar setzt die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters gem. § 573  Abs. 2 Nr. 1 BGB nach überwiegender Ansicht keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus (vgl. LG Berlin, Urteil vom 18.05.2012 – 63 S 421/11). Aber dennoch kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als deren Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung ein zusätzliches Gewicht verleiht und diese aus diesem Grund erheblich erscheinen lässt (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 -VIII ZR 145/07).

In folgenden beispielhaft genannten Fällen haben die Gerichte ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache bejaht:

    • Nach einem Urteil des LG Berlin vom 18.05.2012 – 63 S 421/11- stellt eine ungenehmigte und trotz Abmahnung fortgesetzte Hundehaltung eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt.
    • Der BGH erachtete mit  Beschluss vom 31. 07. 2013 – VIII ZR 149/13- eine ordentliche fristgerechte Kündigung des Vermieters für wirksam, die dieser deshalb ausgesprochen hatte, weil der Mieter die zu Wohnzwecken vermietete Mietsache vertragswidrig gewerblich genutzt hat und diese Nutzung auch nach einer Abmahnung fortsetzte.
    • Das Nichtbeheizen einer Wohnung stellt nach einem Urteil des LG Hagen vom 19.12.2007 – 10 S 163/07- einen Vertragsverstoß des Mieters dar, der den Vermieter jedenfalls nach zweifacher vergeblicher Abmahnung zur ordentlichen fristgemäßen Kündigung berechtigt.
    • Unterlässt es der Mieter von Wohnraum, vor der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, kann diese Pflichtverletzung nach einem Rechtsentscheid  des BayObLG vom 26-04-1995 – RE-Miet 3/94-ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr. 1 BGB begründen.
    • Hat der Mieter gegen den ausdrücklich und unmissverständlich erklärten Willen des Vermieters eine Wand eingerissen, stellt dies nach einem Urteil des LG Kassel vom 05.05.2011 – 1 S 432/10- einen Kündigungsgrund i. S. d. § 573 Abs.2 Nr. 1 BGB dar.

Eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache kann den Vermieter unter bestimmten Umständen auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543,569 BGB berechtigen.

§ 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB bestimmt, dass ein wichtiger zur außerordentliche fristlosen Kündigung berechtigender Grund insbesondere dann vorliegt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt. Um die Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB aussprechen zu können, bedarf es allerdings gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB grds. einer erfolglosen Abmahnung oder eines erfolglosen Ablaufs einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache hat das AG Hannover mit Urteil vom 31.08.2005 – 565 C 15388/04- in einem Fall als begründet angesehen, in dem der Mieter durch sein Verhalten eine massive Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsbildung in der Wohnung verursacht hat und dadurch die Mietsache in erheblichem Maße gefährdet und beschädigt hat.

Eine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte durch die unbefugte Überlassung der Mietsache an einen Dritten, und damit auch ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB hat das LG Frankfurt mit Urteil vom 09.10.1992 – 2/17 S 370/91- in einem Fall bejaht, in dem  die Mieterin, die sich in ein Altenheim begeben hatte, die Wohnung ihrer Enkelin und deren Lebensgefährten überließ.

Auch wenn die ohne Erlaubnis des Vermieters vom Mieter vorgenommene Untervermietung selbst dann vertragswidrig ist, wenn der Mieter von dem Vermieter gem. § 553 Abs.1 S.1 BGB die Erteilung der Erlaubnis hierzu verlangen kann, berechtigt diese Vertragsverletzung den Vermieter in einem solchen Fall, in dem ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht,  in der Regel nicht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB, weil es in diesem Fall an der von dieser Vorschrift geforderten Erheblichkeit der Verletzung der Vermieterrechte fehlt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 10.04.2003 – 67 S 383/02).

Sind die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB nicht erfüllt, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache dennoch nicht ausgeschlossen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie nämlich auch auf § 543 Abs.1 BGB gestützt werden, der besagt, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ausgesprochen werden kann. Ein solcher wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Auch die auf § 543 Abs.1 BGB gestützte Kündigung ist erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Stört der Mieter den Hausfrieden, kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 569 Abs.2 BGB in Betracht, wonach ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB insbesondere dann vorliegt, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das Erfordernis einer erfolglosen Fristsetzung bzw. Abmahnung  gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB gilt auch für diesen Kündigungstatbestand.

IV. Fazit und Zusammenfassung

1. Der Begriff des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache beschreibt zum einen den Zustand, in  dem der Vermieter dem Mieter eine Mietsache überlassen und sie während der Mietzeit erhalten muss, um seinen mietvertraglichen Pflichten gerecht zu werden. Dieser Zustand muss so geartet sein, dass er sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Weist die Mietsache einen hiervon zum Nachteil des Mieters abweichenden Zustand auf, kann dieser

    • die Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes verlangen,
    • unter den Voraussetzungen der §§ 536 ff. BGB Mängelgewährleistungsrechte geltend machen und /oder
    • das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.1, Abs.3 BGB außerordentlich fristlos kündigen.

2. Ist das Mietverhältnis beendet, beschreibt der Begriff des vertragsgemäßen Zustandes zum anderen den Zustand, in dem sich die Mietsache befinden muss, damit der Mieter seiner Pflicht gerecht wird, dem Vermieter die Mietsache zurückgeben. Entspricht der Zustand nicht dem geschuldeten, macht sich der Mieter unter den Voraussetzungen des § 280 BGB schadensersatzpflichtig.

3. Der Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache gibt Auskunft darüber, auf welche Weise der Mieter die Mietsache nutzen darf und welche Pflichten ihn treffen. Inhalt und Grenzen der Gebrauchsrechte des Mieters richten sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Parteien. Sind solche nicht vorhanden oder unwirksam, ist

    • auf den Vertragszweck,
    • auf gesetzliche Vorschriften oder
    • darauf abzustellen, welche Nutzung im jeweiligen Zeitpunkt allgemein üblich ist.

4. Überschreitet der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs, kann der Vermieter

    • gem. § 541 BGB von dem Mieter Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs verlangen, wenn er ihn zuvor abgemahnt hat und der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz der Abmahnung fortsetzt,
    • den Mieter unter den Voraussetzungen des § 280 Abs.1 BGB auf Schadensersatz in Anspruch nehmen,
    • das Mietverhältnis gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ordentlich fristgerecht kündigen, wenn die Pflichtverletzung des Mieters erheblich ist und ihn ein Verschulden trifft,
    • unter den Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB, des § 569 Abs.2 BGB oder des § 543 Abs.1 BGB nach erfolgloser Abmahnung oder Fristsetzung eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen.

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