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Nachmieter übernimmt Wohnung unrenoviert – Folgen für Vermieter und Nachmieter

Jeder Mieter möchte gerne in eine frisch renovierte Wohnung einziehen. Nicht immer aber entspricht dieser Wunsch auch der Realität. Viele Mieter müssen Wohnungen beziehen, die noch Gebrauchsspuren des Vormieters aufweisen. In Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes wird dies von vielen Mietinteressenten hingenommen. Zum Streit kommt es dann aber häufig am Ende des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter von dem Mieter die Durchführung einer Endrenovierung verlangt. Viele Mieter sehen nicht ein, dass sie die Gebrauchsspuren beseitigen sollen, die teilweise noch von ihrem Vormieter herrühren, oder dass sie zusätzlich zu einer Anfangsrenovierung, die sie zur Beseitigung der vom Vormieter herrührenden Gebrauchsspuren vorgenommen haben, noch eine weitere Renovierung durchführen sollen.

Dieser Beitrag klärt darüber auf, welche Folgen es für den Vermieter und den Nachmieter hat, wenn der Nachmieter eine unrenovierte Wohnung bezieht.

I. Die Übergabe einer unrenovierten Wohnung ohne angemessenen Ausgleich führt zur
Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Schönheitsreparaturklausel

Um zu verhindern, dass der Mieter vorvertragliche Abnutzungserscheinungen beseitigen muss, wurde es für die Wirksamkeit formularvertraglicher Schönheitsreparaturklauseln lange Zeit als ausreichend angesehen, dass die Renovierungsfristen frühestens mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen begannen. Mit Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14- hat der BGH nun jedoch entschieden, dass dem Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Formularklausel nur dann wirksam auferlegt werden kann, wenn ihm die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand übergeben wurde, es sei denn, ihm wurde von dem Vermieter ein angemessener Ausgleich gewährt.

Erhält der Mieter von seinem Vermieter keinen angemessen Ausgleich und hat der Mieter auch mit seinem Vormieter keine Vereinbarung über die Durchführung der Schönheitsreparaturen getroffen (siehe dazu de Ausführungen unten unter III.), führt die Übergabe einer unrenovierten Wohnung also zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Schönheitsreparaturklausel mit der Folge, dass der Mieter weder während des laufenden Mietverhältnisses noch am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Dies gilt auch für die Geschäftsraummiete (vgl. OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 13.07.2016 – 2 U 45/16).

Beachte:

Als renoviert gilt eine Wohnung nicht nur dann, wenn sie bei Vertragsbeginn komplett frisch gestrichen ist. Nicht jede vorvertragliche Abnutzungs- oder Gebrauchsspur nimmt einer Wohnung zwangsläufig den Charakter einer renovierten Wohnung. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) bleiben solche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Es kommt letztlich darauf an, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln oder nicht.

Seitdem bekannt ist, dass die Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Schönheitsreparaturklausel dadurch vermieden werden kann, dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird, erhalten Mieter vermehrt Leistungen ihres Vermieters, z. B. in Form eines Mietnachlasses für einen gewissen Zeitraum oder eines Zuschusses zu den Renovierungskosten. Der Mieter sollte spätestes dann, wenn der Vermieter von ihm die Durchführung einer Renovierung verlangt, sorgfältig prüfen, ob der ihm gewährte Ausgleich auch angemessen ist. Dies ist nämlich nur dann der Fall, wenn die Kosten, die für eine Renovierung der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses entstehen bzw. entstünden, und der Wert der Ausgleichsleistung, den dieser für den Mieter hat, in einem angemessenen Verhältnis stehen. Der Mieter muss wirtschaftlich so gestellt werden, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

Insbesondere dann, wenn der Mieter als Ausgleich für eine gewisse Zeit von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete befreit ist, hat die Mietfreiheit für ihn dann bzw. für diejenige Zeit keinen Wert, in der er die Wohnung renoviert und die Wohnung während der mietfreien Zeit nicht zu Wohnzwecken nutzen kann (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.02.2003 – 25 C 362/01).

Oft unberücksichtigt bleibt auch, dass in den Fällen, in denen der Mieter die unrenoviert übernommene Wohnung selbst in Eigenleistung renoviert, bei der Bemessung der Höhe des Ausgleichs nicht nur Materialkosten, sondern auch die Arbeitsleistung des Mieters berücksichtigt werden muss.12,50 EUR pro Stunde können dabei grds. als angemessen angesehen werden (vgl. AG Wetzlar, Urteil vom 13.03.2012 – 38 C 1559/11).

II. Die Übergabe einer unrenovierten Wohnung steht der Wirksamkeit einer individualvertraglichen Schönheitsreparaturklausel grds. nicht entgegen

Individualvereinbarungen unterliegen nicht der strengen Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB. Haben sich die Mietparteien individualvertraglich darüber geeinigt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführt, führt der Umstand, dass der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, grds. nicht zur Unwirksamkeit der Vereinbarung.

Zu beachten ist jedoch, dass an das Vorliegen einer Individualvereinbarung hohe Anforderungen zu stellen sind. Eine Individualvereinbarung liegt – wie es § 305 Abs.1 S.3 BGB ausdrücklich klargestellt- nur dann vor, wenn ihr Inhalt von den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden ist. Nur wenn der Vermieter erkennbar bereit ist, über den Inhalt der Klausel zu verhandeln, und dem Mieter die Möglichkeit gibt, auf den Inhalt der Vereinbarung Einfluss zu nehmen, liegt eine Individualvereinbarung vor (vgl. BGH, Urteil vom 19. 05. 2005 – III ZR 437/04).

Dass eine Vereinbarung den äußeren Anschein einer Individualvereinbarung erweckt, weil sie z.B. dem Mietvertrag als Zusatzvereinbarung handschriftlich oder in Maschinenschrift hinzugefügt worden ist, reicht nicht aus.

Alles Wichtige zu individualvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln erfahren Sie in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps“.

III. Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter – Folgen für Vermieter und Nachmieter

Der Grund dafür, dass der Nachmieter eine Wohnung unrenoviert übernimmt, liegt in der Regel darin, dass der Vormieter am Ende seines Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. Wenn er dem Vermieter gegenüber hierzu nicht verpflichtet war, muss sich der Vormieter keine Gedanken darüber machen, ob und durch wen die Wohnung nach seinem Auszug renoviert wird. Anders verhält es sich allerdings, wenn der Vormieter zur Renovierung am Ende seines Mietverhältnisses verpflichtet ist. In solchen Fällen kommt es nicht selten vor, dass der Vormieter und der Nachmieter eine Vereinbarung des Inhalts treffen, dass der Nachmieter zu Beginn seines Mietverhältnisses die Renovierung für den Vormieter durchführt und der Vormieter dafür eine Gegenleistung erbringt, die in der Regel darin besteht, dass der Vormieter dem Nachmieter Möbel oder sonstige Einrichtungsgegenstände überlässt. Führt der Nachmieter die Renovierung ordnungsgemäß durch, muss er sich seinem Vermieter gegenüber so behandeln lassen, als habe der Vormieter die Wohnung renoviert und als sei ihm (dem Nachmieter) eine renovierte Wohnung übergeben worden. In solch einer Situation erfüllt nämlich rechtlich betrachtet der Vormieter die ihm gegenüber dem Vermieter obliegende Renovierungspflicht durch einen Dritten i. S. d. § 267 Abs.1 BGB. § 267 Abs.1 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass in denjenigen Fällen, in denen der Schuldner nicht in Person zu leisten hat, auch ein Dritter die Leistung bewirken kann. Bei der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen handelt es sich nicht um eine höchstpersönliche, so dass ein Dritter sie mit befreiender Wirkung für den Schuldner ausführen kann. Führt der Nachmieter die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durch, hat dies nicht nur zur Folge, dass der Vormieter gegenüber dem Vermieter von seiner Renovierungspflicht frei wird, sondern auch, dass der Nachmieter dem Vermieter nicht entgegenhalten kann, ihm sei die Wohnung unrenoviert übergeben worden. Sogar eine formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel ist in diesem Fall – sofern keine sonstigen Wirksamkeitshindernisse vorliegen- selbst dann wirksam, wenn dem Nachmieter vom Vermieter kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Der Nachmieter kann daher bei entsprechendem Renovierungsbedarf ein weiteres Mal zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl er die Wohnung bereits zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert hat.

Beachte:

Gem. § 4a Abs.2 S.2 des Wohnraumvermittlungsgesetzes (WoVermRG) ist bei einem Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, die Vereinbarung über das Entgelt unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht. Ist dies der Fall, weil z. B. der Renovierungsaufwand erheblich höher ist als der Wert der übernommenen Einrichtungsgegenstände, hat die hierdurch bewirkte Unwirksamkeit der Vereinbarung über das Entgelt keinen Einfluss auf das Verhältnis zwischen dem Vormieter und dem Vermieter und auch nicht auf das Verhältnis zwischen dem Nachmieter und dem Vermieter. Auch im Falle der Unwirksamkeit der Entgeltabrede wird der Vormieter durch die vom Nachmieter durchgeführte Renovierung dennoch dem Vermieter gegenüber von seiner Renovierungspflicht frei und der Nachmieter muss sich dem Vermieter gegenüber so behandeln lassen als habe er eine renovierte Wohnung übernommen. Die Unwirksamkeit der Entgeltvereinbarung betrifft nur das Innenverhältnis zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter. In diesem Innenverhältnis kann bzw. muss eine etwaige Rückabwicklung erfolgen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

1. Wird einem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben, hat dies grds. die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Schönheitsreparaturklausel zur Folge, es sei denn, dem Mieter wird ein angemessener Ausgleich gewährt.

2. Die Übergabe einer unrenovierten Wohnung steht der Wirksamkeit einer individualvertraglichen Schönheitsreparaturklausel grds. nicht entgegen.

3. Vereinbaren der Vormieter und der Nachmieter, dass der Nachmieter zu Beginn seines Mietverhältnisses die Renovierung für den Vormieter vornimmt, und führt der Nachmieter die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durch, kann der Nachmieter dem Vermieter nicht entgegenhalten, ihm sei die Wohnung unrenoviert übergeben worden. Eine im Mietvertrag enthaltene formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel ist daher – sofern keine sonstigen Wirksamkeitshindernisse vorliegen- wirksam.

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