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Längere Abwesenheit in Mietwohnung – Rechte und Pflichten des Mieters

Kein Mieter hält sich ständig in seiner Wohnung auf. Kurze Phasen der Abwesenheit, wie z.B. während der Arbeit oder während eines Einkaufs gibt es täglich. Doch auch längere Zeiträume der Abwesenheit des Mieters sind nicht unüblich. Während des Urlaubs, eines Krankenhausaufenthaltes oder eines beruflich bedingten Auslandsaufenthaltes sind Mietwohnungen oft wochen- oder sogar monatelang nicht bewohnt. Kommt es während einer längeren Abwesenheit des Mieters zu Zwischenfällen, führt dies nicht selten zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, der in vielen Fällen darauf zurückzuführen ist, dass die Parteien ihre Rechte und Pflichten nicht kennen.

Damit es zu solchen Zwischenfällen gar nicht erst kommt und unnötiger Streit vermieden wird, klärt dieser Beitrag darüber auf, welche Rechte und Pflichten ein Mieter während einer längeren Abwesenheit hat.

I. Der Mieter ist nicht verpflichtet, seine Mietwohnung zu bewohnen

Hat ein Mieter eine Wohnung angemietet, ist er nicht verpflichtet, diese auch tatsächlich zu bewohnen. Ihn trifft keine Gebrauchspflicht (vgl. BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 93/10). Der Mieter muss die Wohnung weder möblieren noch sich darin aufhalten. Der Vermieter kann ihm nicht mit der Begründung kündigen, die Wohnung stünde leer und würde nicht genutzt. Der Mieter kann eine Wohnung auch als Zweitwohnung nutzen.

Beachte:

In manchen Bundesländern, wie z.B. Berlin oder Hamburg, gibt es Zweckentfremdungsverbote, die es dem Eigentümer von Wohnraum insbesondere verbieten, Wohnraum länger als drei bzw. vier Monate leer stehen zu lassen (vgl. z.B. § 2 Abs.1 Nr.4 des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes und § 9 Abs.2 S.3 Nr.5 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes). Ein Leerstand liegt jedoch in der Regel nur dann vor, wenn die Wohnung nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich frei ist (vgl.Zf.7.4. der Berliner Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV – ZwVb)). Letzteres ist nicht der Fall, wenn die Wohnung vermietet ist.

II. Der Mieter muss auch für die Zeit seiner Abwesenheit die volle Miete zahlen

Solange das Mietverhältnis fortbesteht, muss der Mieter die volle Miete zahlen. Auch wenn er die Wohnung nicht nutzt. Der Mieter kann nicht die Herabsetzung der Miete mit der Begründung verlangen, die Wohnung werde während seiner Abwesenheit weniger abgenutzt. Solange das Mietverhältnis besteht, ist der Mieter auch verpflichtet, eine vereinbarte monatliche Nebenkostenvorauszahlung zu leisten. Die Tatsache, dass während der Abwesenheit des Mieters z. B. kein Wasser und eine zumindest geringere Heizenergie verbraucht wird, wirkt sich ggf. erst dann positiv aus, wenn am Ende der Abrechnungsperiode bzw. nach Ablauf der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten abgerechnet wird. Ggf. erhält der Mieter dann eine Rückzahlung oder muss keine Nachzahlung leisten, die ohne die Abwesenheit ggf. hätte erfolgen müssen.

III. Der Mieter von Wohnraum hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Untervermietung

Viele Mieter haben bei längerer Abwesenheit das Bedürfnis, ihre Wohnung unterzuvermieten, um damit eine doppelte Mietzahlung zu kompensieren. Für eine Untervermietung benötigt der Mieter stets eine Erlaubnis des Vermieters. Unter bestimmten Umständen hat der Mieter von Wohnraum jedoch einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. § 553 Abs.1 S.1 BGB bestimmt insoweit für Wohnraummietverhältnisse, dass der Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Nach einem Urteil des BGH vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13- kann z.B. ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen, wenn der Mieter durch die Untervermietung die Kosten einer doppelten Haushaltsführung verringern möchte.

Zu beachten ist allerdings, dass dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nur dann zusteht, wenn er die Wohnung weiterhin nutzt und dem Untermieter nur ein Teil der Wohnung überlassen wird. Dieses Kriterium ist jedoch schneller zu bejahen als gedacht. Der BGH verlangt insoweit keinesfalls, dass der Mieter die Wohnung kontinuierlich weiterhin bewohnt. Wie der BGH mit Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13- entschied, genügt es, dass der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder um dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (während eines Urlaubs oder eines kurzzeitigen Aufenthalts) zu nutzen.

Alle wichtigen Einzelheiten zum Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung können Sie in unserem Beitrag „Berechtigtes Interesse zur Untervermietung – Gründe für Mieter“ nachlesen.

Beachte: Eine unentgeltliche Überlassung der Wohnung an einen Dritten z. B. während eines Urlaubs zum Zwecke der Beaufsichtigung der Wohnung ist in der Regel auch ohne die Zustimmung des Vermieters zulässig.

IV. Den Mieter trifft auch während seiner Abwesenheit eine Obhutspflicht

Ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung durch den Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses trifft den Mieter eine Obhutspflicht. Aufgrund dieser Obhutspflicht hat der Mieter die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer – von dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch (vgl. § 538 BGB) nicht umfassten – Verschlechterung oder einem Schaden an dieser führen kann (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016 –VIII ZR 49/16). Diese Obhutspflicht besteht auch dann fort, wenn der Mieter sich längere Zeit nicht in der Wohnung aufhält. Für die Zeit seiner Abwesenheit muss er die entsprechenden Vorkehrungen treffen, um seiner Obhutspflicht auch während dieses Zeitraums gerecht zu werden. Folgendes ist hierbei zu beachten:

1. Einzelne Pflichten

=> Schlüssel hinterlegen

Zwar muss der Mieter nicht zwingend selbst die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz der Wohnung vor Ort ergreifen. Er ist aber verpflichtet, Vorkehrungen dafür zu treffen, dass Dritte einen Schaden von der Wohnung abwenden können. Dafür muss die Möglichkeit des Zugangs zur Wohnung durch eine Zugriffsmöglichkeit auf den Schlüssel im Bedarfsfall gewährleistet sein. Der Mieter ist nicht verpflichtet, seinen Wohnungsschlüssel dem Vermieter zu hinterlassen, muss diesen dann aber bei einer sonstigen Person seines Vertrauens, wie z.B. einem Nachbarn, Freund, Bekannten oder Angehörigen hinterlegen und den Vermieter davon in Kenntnis setzen, wo sich der Schlüssel befindet (vgl. BGH, Urteil vom 20. 10. 1971 – VIII ZR 164/70; AG Köln, Urteil vom 02. 08. 1985 – 218 C 84/85).

=> Heizen

Dem Mieter obliegt auch bei einer längeren Abwesenheit die Pflicht, die Wohnung zu beheizen bzw. auf andere Weise dafür Sorge zu tragen, dass keine Frostschäden auftreten (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 19.05.2005 – 4 U 182/04). Eine generelle Verpflichtung, während der Heizperiode sämtliche Heizkörperthermostate mindestens auf Stufe 1 einzustellen und die Fenster geschlossen zu halten, besteht jedoch nicht (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 12.07. 2006 – 104a c 147/06). Der Mieter sollte jedoch eine Person seines Vertrauens, die Zugang zur Wohnung hat, mit der angemessenen Temperierung der Wohnung beauftragen. Nach einem Urteil des LG München I vom 31. 03 1965 – 15 S 530/64- verletzt der Mieter seine Obhutspflicht schuldhaft, wenn er vor einer Winterreise die zur Temperierung der Wohnung erforderlichen Maßnahmen nicht ergreift.

=> Lüften

Auch die Verpflichtung des Mieters, die Wohnung ausreichend zu belüften, um insbesondere Schimmelbildung zu verhindern, entfällt während seiner Abwesenheit nicht. Der Mieter ist daher gut beraten, eine Vertrauensperson mit der Lüftung zu beauftragen. Wird die Wohnung nicht genutzt, so dass keine Feuchtigkeit durch Kochen, Waschen oder Duschen entsteht, muss nicht jeden Tag gelüftet werden. Zumindest während der Heizperiode sollte das Lüften jedoch einmal in der Woche – bei besonderer Anfälligkeit der Wohnung für Feuchtigkeit auch mehrfach – erfolgen (a. A. LG Frankfurt a. M. ,Urteil vom 16.01.2015 – 2-17 S 51/14-, wonach während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden muss).

=> Reinigungspflichten / Winterdienst

Ist der Mieter vertraglich zur Treppenhausreinigung, zum Fegen des Gehwegs vor dem Hauseingang oder zum Winterdienst verpflichtet, bestehen auch diese Pflichten während seiner Abwesenheit fort. Der Mieter sollte daher dafür Sorge tragen, dass diese Pflichten durch einen Dritten wahrgenommen werden. Bei kürzerer Abwesenheit bietet sich ein Tausch mit einem Nachbarn an. Ist der Mieter längere Zeit nicht zu Hause, sollte ein Freund, Verwandter oder Bekannter mit dieser Aufgabe betraut oder ein professionelles Unternehmen beauftragt werden.

=> Wasserleitungen

Für die Zeit seiner Abwesenheit muss der Mieter dafür Sorge tragen, dass Zulaufschläuche von Wasch- oder Geschirrspülmaschine nicht unter Druck gehalten werden. Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.08.1988 – 4 U 232/87- verhält sich der Mieter seiner Versicherung gegenüber grob fahrlässig, wenn er eine mehrwöchige Urlaubsreise antritt, ohne das Absperrventil der Kaltwasserleitung zu schließen, an dem der zu dem Geschirrspüler führende Wasserschlauch angeschlossen ist. Das Gleiche muss im Verhältnis des Mieters zum Vermieter gelten.

Im Übrigen ist der Mieter jedoch auch für die Zeit seiner Abwesenheit grds. nicht verpflichtet, alle Wasserleitungen leer laufen zu lassen und den Haupthahn abzudrehen. Anders verhält es sich allerdings bei einer dauerhaft unbewohnten Wohnung. In diesem Fall ist der Mieter sogar unabhängig von den Außentemperaturen gehalten, die Wasserleitungen abzusperren und zu entleeren (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 07.01.1987 – 17 U 27/86- zur Leitungswasserschadensversicherung).

=> Balkon

Der Mieter, der auf dem Balkon der Mietwohnung bepflanzte Blumentöpfe abstellt, muss aufgrund seiner Obhutspflicht Vorsorge treffen, dass auch während seiner Urlaubsabwesenheit die Balkonabflüsse nicht durch abfallende Blätter verstopft werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 19. 01. 1981 – 61 S 344/80).

Exkurs ins Versicherungsrecht: Abwesenheit von mehr als 60 Tagen – Hausratsversicherung muss informiert werden

Der Mieter sollte nicht nur seine Pflichten gegenüber dem Vermieter im Blick haben. Auch etwaigen Versicherungen gegenüber können Pflichten bestehen. Hat der Mieter eine Hausratsversicherung abgeschlossen, ist er gem. Abschnitt A § 17 Nr.1c) i. V. m. Abschnitt B § 9 der Allgemeinen Hausrat-Versicherungsbedingungen (VHB) verpflichtet, es der Versicherung anzuzeigen, wenn seine Wohnung mehr als sechzig Tage unbewohnt bleibt und auch nicht beaufsichtigt wird. Beaufsichtigt ist eine Wohnung allerdings nicht bereits dann, wenn ab und an ein Nachbar, Freund oder Bekannter nach dem Rechten sieht, sondern nur dann, wenn sich in der Wohnung während der Nacht eine dazu berechtigte volljährige Person aufhält (vgl. Abschnitt A § 17 Nr.1c) HS 2 VHB). Verletzt der Mieter seine Anzeigepflicht, kann er seinen Versicherungsschutz ganz oder teilweise verlieren (vgl. hierzu Abschnitt B § 9 Nr.5 VHB).

2. Rechtsfolgen bei Pflichtverletzung

a) Haftung

Verletzt der Mieter seine Obhutspflichten schuldhaft und entsteht dadurch ein Schaden, ist der Mieter dem Vermieter gem. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

Unterlässt der Mieter es z. B. schuldhaft, die Wohnung ausreichend zu heizen und für regelmäßiges Lüften zu sorgen und bildet sich dadurch Schimmel, steht ihm nicht nur kein Minderungsrecht (vgl. § 536 BGB) zu, sondern muss er auch die Kosten für die Beseitigung des Schimmels übernehmen.

Kommt es in der Wohnung zu einem Wasserrohrbruch oder bricht Feuer aus und kann nicht rechtzeitig eingeschritten werden, weil der Mieter keinen Schlüssel hinterlegt oder den Vermieter nicht davon in Kenntnis gesetzt hat, wo sich dieser befindet, besteht ebenfalls eine Schadensersatzpflicht des Mieters.

Verletzt sich ein Nachbar oder ein Passant, weil der Mieter wegen seiner Abwesenheit nicht Schnee geschippt oder nicht gestreut hat, obwohl er hierzu verpflichtet war, ist der Mieter diesem ebenfalls zum Schadensersatz verpflichtet und muss ggf. sogar Schmerzensgeld zahlen (vgl. § 253 BGB).

Der Mieter haftet grds. auch dann, wenn er einen Dritten mit der Wahrnehmung seiner Pflichten betraut hat und dieser schuldhaft einen Schaden verursacht. Die beauftragte Person ist nämlich in der Regel Erfüllungsgehilfe i. S. d. § 278 BGB mit der Folge, dass der Mieter sich dessen Verhalten zurechnen lassen muss.

Die Beantwortung der Frage, ob dem Mieter gegen seinen Erfüllungsgehilfen ein Regressanspruch zusteht oder nicht, hängt davon ab, ob zwischen dem Mieter und seinem Erfüllungsgehilfen ein Schuldverhältnis mit Pflichten oder lediglich ein sog. Gefälligkeitsverhältnis besteht. Beauftragt der Mieter einen Freund, Nachbarn, Verwandten oder Bekannten, liegt oft nur ein Gefälligkeitsverhältnis vor. Aus der Bereitschaft, die Wohnung eines Nachbarn, Freundes, Bekannten oder Verwandten zu beaufsichtigten, lässt sich regelmäßig keine vertragliche Übernahme von Kontrollpflichten herleiten, weil es an einem entsprechenden Rechtsbindungswillen fehlt (vgl. LG Hamburg, Entscheidung vom 09.09.1988 – 17 S 105/88). Ein solches Gefälligkeitsverhältnis beinhaltet einen konkludent vereinbarten Haftungsausschluss in Form einer Begrenzung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (vgl. OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 10.07.1997 – 16 U 213/96).

Beachte: Ein Gefälligkeitsverhältnis wird vielfach dann nicht angenommen, wenn der Schädiger haftpflichtversichert ist (vgl. BGH, Urteil vom 26.04. 2016 – VI ZR 467/15).

Auch dann, wenn der Gehilfe des Mieters nicht unentgeltlich handelt, liegt grds. keine Gefälligkeit vor mit der Folge, dass dieser selbst auch für leichte Fahrlässigkeit haftet.

b) Kündigung

Die Verletzung der während der Abwesenheit fortbestehenden Obhutspflichten kann im schlimmsten Fall auch eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Bei einem einmaligen Verstoß sind die Voraussetzungen für eine Kündigung jedoch selten gegeben. Für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB fehlt es oft an der erforderlichen Erheblichkeit der Pflichtverletzung. Das AG Wiesbaden z.B. hat mit Urteil vom 01.07.1999- 91 C 2213/99-19- entschieden, dass es keine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, wenn ein Mieter die ihm nach dem Mietvertrag auferlegte Pflicht zur Treppenhausreinigung im Mehrparteienmiethaus nicht wahrnimmt. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die zur ordentlichen Kündigung berechtigt, soll nach einem Urteil des LG Berlin vom 22.01.2014 – 65 S 268/13- allerdings vorliegen, wenn der Mieter eine mit Ofen beheizte Wohnung in den Wintermonaten längere Zeit mit offenen Fenstern in Bad und Küche zurücklässt.

Für eine außerordentliche fristlose Kündigung bedarf es einer erheblichen Gefährdung der Mietsache (vgl. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB) oder einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens (vgl. § 569 Abs.2 BGB). Diese Voraussetzungen liegen nur in besonders schwerwiegenden Fällen vor. Außerdem bedarf es in der Regel einer Abmahnung und einer wiederholten Pflichtverletzung, bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann.

V. Fazit und Zusammenfassung

1. Der Mieter ist nicht verpflichtet, seine Mietwohnung zu bewohnen.

2. Er muss aber auch für die Zeit seiner Abwesenheit die volle Miete zahlen.

3. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Untervermietung.

4. Den Mieter trifft auch während seiner Abwesenheit eine Obhutspflicht in Bezug auf die Wohnung.

5. Auf Grund dieser Obhutspflicht muss der Mieter insbesondere

  • die Voraussetzungen dafür schaffen, dass der Vermieter im Notfall Zugang zur Wohnung hat,
  • die Wohnung angemessen temperieren, so dass keine Frostschäden auftreten,
  • für eine ausreichende Belüftung der Wohnung sorgen,
  • gewährleisten, dass Dritte seine Reinigungspflichten erfüllen und / oder den ihm obliegenden Winterdienst ausführen,
  • sicherstellen, dass keine Wasserleitungen derart unter Druck stehen, dass es zu einem Wasserschaden kommen kann und
  • dafür Sorge tragen, dass von einer Balkonbepflanzung keine Störungen oder Schäden ausgehen können.

6. Hat der Mieter eine Hausratsversicherung abgeschossen, muss er diese über seine Abwesenheit informieren, wenn seine Wohnung mehr als sechzig Tage unbewohnt bleibt und auch nicht beaufsichtigt wird.

7. Verletzt der Mieter seine Obhutspflichten schuldhaft und entsteht dadurch ein Schaden, ist der Mieter dem Vermieter und ggf. auch Dritten zum Schadensersatz verpflichtet.

8. Der Mieter haftet grds. auch dann, wenn er einen Dritten mit der Wahrnehmung seiner Pflichten betraut hat und dieser schuldhaft einen Schaden verursacht.

9. Besteht zwischen dem Mieter und einer Person, die während seiner Abwesenheit seine Pflichten erfüllt, nur ein Gefälligkeitsverhältnis, haftet der Gehilfe dem Mieter gegenüber in der Regel nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

10. Die Verletzung der Obhutspflichten durch den Mieter rechtfertigt nur dann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Mietsache erheblich gefährdet oder den Hausfrieden nachhaltig stört und es nach einer Abmahnung seitens des Vermieters zu mindestes einer weiteren einschlägigen Pflichtverletzung kommt.

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