Go to Top

Vermieter behält Schlüssel ein – Welche Rechte haben Mieter?

Ein Schlüssel zur Sicherheit für den Vermieter? Muss das sein? – Vermieter behalten sich gerne Schlüssel zur Mietwohnung ein, um im „Notfall“ die Wohnung der Mieter zu betreten. Rechtens ist das aber nicht, denn mit Abschluss des Mietvertrags ist der Vermieter nicht erlaubt, einfach Schlüssel zu der vermieteten Wohnung zu behalten. Das kann er nur, wenn die Mieter ihr Einverständnis dazu geben. Nach dem Gesetz hat der Vermieter alle Schlüssel zur Mietwohnung dem Mieter zu geben. Tut er das nicht, kann sich der Mieter wehren: Unter bestimmten Voraussetzungen kann er die Herausgabe der Schlüssel verlangen und sogar das Schloss auswechseln lassen.

Behält der Vermieter die Schlüssel zur Wohnung ein? Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Rechte Mieter haben und wann sie z.B. das Schloss auswechseln dürfen.

I. Einbehaltene Schlüssel sind Vertragsbruch

Zur vollständigen Einräumung des Besitzes einer Mietwohnung gehört nach dem Mietrecht die Übergabe aller vorhandenen Schlüssel an den Mieter. Das heißt, der Mieter muss alle Schlüssel erhalten.Diese Verpflichtung des Vermieters ergibt sich aus § 535 Abs. 1 BGB.  Danach hat der Vermieter dem Mieter die Mietwohnung zum vertragsgemäßen – d.h. auch alleinigen (!) – Gebrauch, zu überlassen. Damit der Mieter alleiniger Besitzer wird, hat der Vermieter ihm die sog. alleinige Sachherrschaft nach § 854 BGB zu übertragen. Dias geht aber nicht solange der Vermieter noch einen Zweitschlüssel als Reserve für Notfälle zurückbehält (OLG Celle, Beschluss vom 05.10.2006, Az.: 13 U 182/06). Deshalb sind alle vorhandenen Schlüssel dem Mieter zu geben.

1. Gesetz gibt Vermieter keinen Anspruch auf Schlüssel

Es gibt kein Recht, das besagt, ein Vermieter darf sich einen Schlüssel behalten! Das man einen Schlüssel für Notfälle beim Vermieter zu lassen hat, stimmt nämlich nicht: Es gibt keinen Grund, warum der Vermieter für den Notfall schnell Zugang zur Wohnung benötigt. Schließlich ist ab der Übergabe der Wohnung allein der Mieter dafür verantwortlich, dass die Mietwohnung in gutem Zustand bleibt. Das nennt man die Obhutspflicht des Mieters. Danach muss der Mieter grds. für alle Schäden in und an der Mietwohnung haften, die er hätte vermeiden können. Was alles genau zu der Obhutspflicht zählt, erklärt Ihnen der Artikel: Obhutspflicht des Mieters – Auf was muss der Mieter achten?

Notfälle, bei denen es um Leib und Leben geht können zwar tatsächlich dazu führen, dass jemand in die Wohnung muss, wenn die Mieter nicht da sind oder nicht öffnen können – eine Hinterlegung der Schlüssel bei dem Vermieter ist aber deshalb nicht zwangsweise erforderlich. So kann man auch Freunden oder Nachbarn einen Notfallschlüssel geben.  Bei Gefahr in Verzug dürfen Feuerwehr und Polizei im Notfall auch die Wohnungstür aufbrechen.

2. Ausnahme: Einverständnis oder vertragliche Vereinbarung

Die einzige legale Form einen Schlüssel zur Wohnung des Mieters zu behalten, ist mit dessen Einverständnis (OLG Celle, Beschluss vom 05.10.2006, Az.: 13 U 182/06). Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Mieter dem Vermieter einen Schlüssel für Notfälle übergibt oder der Vermieter dem Mieter bereits im Mietvertrag nur einen Mitbesitz an der Mietwohnung einräumt und daher ausdrücklich einen oder mehrere Schlüssel einbehält.

Andere Ausnahmen, die dem Vermieter einen Zutrittsrecht zur Mietwohnung geben sind alle Fälle, in denen der Vermieter keinen Schlüssel braucht, da der Mieter ihm Einlass zu gewähren hat: Das ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat in die Wohnung zu gehen, weilZählerstände abgelesen oder notwendige Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden müssen (sog. Zutrittsrecht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung; dazu AG München, Urteil vom 8. Januar 2016, 461 C 19626/15). Tatsächlich gibt es im Mietrecht einige Gründe, die dem Vermieter ein Besichtigungsrecht geben – aber eben alle ohne die Notwendigkeit eines „Vermieterschlüssels“. Welche Gründe das sind und alles was es noch zum Thema Besichtigungsrecht des Vermieters zu wissen gibt, erklärt der Beitrag:  Besichtigungsrecht des Vermieters: Anlass, Dauer und Zeiten 

II. Rechte des Mieters: Herausgabe und Schlossaustausch

Verschweigt der Vermieter z.B. dass er noch weitere Schlüssel hat, können Mieter die sofortige Herausgabe der weiteren Schlüssel verlangen und nach einer Fristsetzung gemäß §§ 280, 281 BGB Schadensersatz fordern. So ein Schaden des Mieters kann dann z.B. in angefallenen Rechtsanwaltsgebühren oder den Kosten für einen Austausch eines Türschlosses bestehen.

Wenn der Vermieter sich nicht an die Pflicht zur Herausgabe hält, kann der Mieter den Vermieter notfalls darauf verklagen ihm sämtliche Wohnungsschlüssel zu geben.

Alternativ können Mieter auch ein neues Türschloss einbauen lassen, wenn der Vermieter einen Schlüssel der Mietwohnung einbehält und sich weigert die vorenthaltenen Schlüssel herauszugeben, Der Austausch des Türschlosses geht dann auf Kosten des Vermieters (AG Köln, Urteil vom 18.02.1994, Az.: 217 C 483/93).

III. Kündigungsrecht des Mieters

Geht ein Vermieter so weit, dass er nicht nur einen Schlüssel einbehält, sondern auch noch heimlich die Wohnung seiner Mieter betritt, besteht ein fristloser Kündigungsgrund nach § 569 BGB. Betritt der Vermieter nämlich unbefugt die Wohnung – während die Mieter nicht zu Hause sind – verletzt er die Privatsphäre seines Mieters und begeht außerdem Hausfriedensbruch gemäß § 123 Strafgesetzbuch (StGB). Das ist eine gravierende Verletzung seiner mietvertraglichen Pflichten und daher ein sofortiger Kündigungsgrund (AG Heidelberg, Urteil vom 06.11.1975, Az.: 23 C 144/75; LG Berlin, Urteil vom 09.02.1999, Az.: 64 S 305/98). Der Mieter kann dann mit sofortiger Wirkung und ohne vorherige Abmahnung kündigen.

IV. Fazit

Haben Vermieter Wohnungsschlüssel der Mieter zurückbehalten, hilft es nur sich dagegen zu wehren. Der erste Schritt ist die Forderung der Herausgabe aller Schlüssel. Weigert sich der Vermieter, kann man in einem zweiten Schritt das Schloss auf Kosten des Vermieters auswechseln.

8 Antworten auf "Vermieter behält Schlüssel ein – Welche Rechte haben Mieter?"

  • Y. Hermann
    25.10.2018 - 12:18 Antworten

    Ich bin Untermieter einer ganzen Wohnung. Mein Vermieter (also der Hauptmieter der Wohnung) wohnt nicht hier. Er hat einen Schlüssel behalten und weigert sich, diesen herauszugeben. Die Kosten für das Auswechselnd es Schlosses will er nicht übernehmen. Er findet sich im Recht, einen Schlüssel zu haben, da er im Hauptmietvertrag steht und nicht ich.

  • D. Müller
    18.12.2021 - 01:16 Antworten

    Wow, deshalb hält sich woh kaum ein Vermieter daran. Wo ist die Konsequenz für den Vermieter?

    6 Monatsmieten Geldstrafe?

    Nein, der Mieter hat das Recht die Herausgabe des Schlüssels einzuklagen. Das Schloss auf Kosten des Vermieters zu tauschen. Fristlos zu kündigen. Das sind wohl alles Punkte die einen Vermieter kaum interessieren, falls sich doch jemand beschwert: Peanuts.

  • Kira
    14.01.2022 - 13:01 Antworten

    Frage: Der Mieter weiß nichts davon, dass der Vermieter einen Schlüssel über Jahre hat, da er oft auf Dienstreise ist, fällt das erst nach Kündigung des Mietvertrages auf.
    Was kann ich fordern?

    • Mietrecht.org
      14.01.2022 - 18:27 Antworten

      Hallo Kira,

      was genau möchten Sie fordern?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wintermute
    12.04.2022 - 16:34 Antworten

    Ich hätte auch eine Frage, und zwar zu Punkt 3″III. Kündigungsrecht des Mieters”:
    Besteht dieses auch bei einem Mietvertrag mit Mindestmietzeit?
    Sprich hat man einen Mietvertrag mit Mindestmietzeit von 2 Jahren und nach 6 Monaten betritt
    der Vermieter ohne wissen der Mieter die Wohnung, darf dann dieser Mietvertrag auch fristlos gekündigt werden?

    • Mietrecht.org
      13.04.2022 - 23:08 Antworten

      Hallo Wintermute,

      bei einem zeitweiligen Kündigungsausschluss wird nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gabi Hasenpflug
    24.10.2022 - 23:55 Antworten

    Hallo, bitte um Rat.
    Ich habe eine Mietwohnung in einer anderen weit entfernten Stadt angemietet und bat die
    Wohnungsbaugesellschaft, mir die Wohnungsschlüssel per Post zuzusenden (Einschreiben),
    man verweigert mir dies mit der Begründung es müsse ein Übergabeprotokoll gemacht werden
    bei Einzug. Ich kann aber nicht (auf den Tag) genau sagen wann ich in die neue Wohnung umziehe,
    da ich selbständig bin. Ich bezahle aber schon Miete und hätte natürlich gerne die Schlüssel.
    Vielen Dank im Voraus für Ihren Rat.

    • Mietrecht.org
      25.10.2022 - 06:58 Antworten

      Hallo Gabi,

      die persönliche Schlüsselübergabe inkl. Protokollierung des Zustandes ist absolut üblich und der korrekte Weg.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert