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Vermieter behält Schlüssel ein – Welche Rechte haben Mieter?

Ein Schlüssel zur Sicherheit für den Vermieter? Muss das sein? – Vermieter behalten sich gerne Schlüssel zur Mietwohnung ein, um im „Notfall“ die Wohnung der Mieter zu betreten. Rechtens ist das aber nicht, denn mit Abschluss des Mietvertrags ist der Vermieter nicht erlaubt, einfach Schlüssel zu der vermieteten Wohnung zu behalten. Das kann er nur, wenn die Mieter ihr Einverständnis dazu geben. Nach dem Gesetz hat der Vermieter alle Schlüssel zur Mietwohnung dem Mieter zu geben. Tut er das nicht, kann sich der Mieter wehren: Unter bestimmten Voraussetzungen kann er die Herausgabe der Schlüssel verlangen und sogar das Schloss auswechseln lassen.

Behält der Vermieter die Schlüssel zur Wohnung ein? Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Rechte Mieter haben und wann sie z.B. das Schloss auswechseln dürfen.

I. Einbehaltene Schlüssel sind Vertragsbruch

Zur vollständigen Einräumung des Besitzes einer Mietwohnung gehört nach dem Mietrecht die Übergabe aller vorhandenen Schlüssel an den Mieter. Das heißt, der Mieter muss alle Schlüssel erhalten.Diese Verpflichtung des Vermieters ergibt sich aus § 535 Abs. 1 BGB.  Danach hat der Vermieter dem Mieter die Mietwohnung zum vertragsgemäßen – d.h. auch alleinigen (!) – Gebrauch, zu überlassen. Damit der Mieter alleiniger Besitzer wird, hat der Vermieter ihm die sog. alleinige Sachherrschaft nach § 854 BGB zu übertragen. Dias geht aber nicht solange der Vermieter noch einen Zweitschlüssel als Reserve für Notfälle zurückbehält (OLG Celle, Beschluss vom 05.10.2006, Az.: 13 U 182/06). Deshalb sind alle vorhandenen Schlüssel dem Mieter zu geben.

1. Gesetz gibt Vermieter keinen Anspruch auf Schlüssel

Es gibt kein Recht, das besagt, ein Vermieter darf sich einen Schlüssel behalten! Das man einen Schlüssel für Notfälle beim Vermieter zu lassen hat, stimmt nämlich nicht: Es gibt keinen Grund, warum der Vermieter für den Notfall schnell Zugang zur Wohnung benötigt. Schließlich ist ab der Übergabe der Wohnung allein der Mieter dafür verantwortlich, dass die Mietwohnung in gutem Zustand bleibt. Das nennt man die Obhutspflicht des Mieters. Danach muss der Mieter grds. für alle Schäden in und an der Mietwohnung haften, die er hätte vermeiden können. Was alles genau zu der Obhutspflicht zählt, erklärt Ihnen der Artikel: Obhutspflicht des Mieters – Auf was muss der Mieter achten?

Notfälle, bei denen es um Leib und Leben geht können zwar tatsächlich dazu führen, dass jemand in die Wohnung muss, wenn die Mieter nicht da sind oder nicht öffnen können – eine Hinterlegung der Schlüssel bei dem Vermieter ist aber deshalb nicht zwangsweise erforderlich. So kann man auch Freunden oder Nachbarn einen Notfallschlüssel geben.  Bei Gefahr in Verzug dürfen Feuerwehr und Polizei im Notfall auch die Wohnungstür aufbrechen.

2. Ausnahme: Einverständnis oder vertragliche Vereinbarung

Die einzige legale Form einen Schlüssel zur Wohnung des Mieters zu behalten, ist mit dessen Einverständnis (OLG Celle, Beschluss vom 05.10.2006, Az.: 13 U 182/06). Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Mieter dem Vermieter einen Schlüssel für Notfälle übergibt oder der Vermieter dem Mieter bereits im Mietvertrag nur einen Mitbesitz an der Mietwohnung einräumt und daher ausdrücklich einen oder mehrere Schlüssel einbehält.

Andere Ausnahmen, die dem Vermieter einen Zutrittsrecht zur Mietwohnung geben sind alle Fälle, in denen der Vermieter keinen Schlüssel braucht, da der Mieter ihm Einlass zu gewähren hat: Das ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat in die Wohnung zu gehen, weilZählerstände abgelesen oder notwendige Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden müssen (sog. Zutrittsrecht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung; dazu AG München, Urteil vom 8. Januar 2016, 461 C 19626/15). Tatsächlich gibt es im Mietrecht einige Gründe, die dem Vermieter ein Besichtigungsrecht geben – aber eben alle ohne die Notwendigkeit eines „Vermieterschlüssels“. Welche Gründe das sind und alles was es noch zum Thema Besichtigungsrecht des Vermieters zu wissen gibt, erklärt der Beitrag:  Besichtigungsrecht des Vermieters: Anlass, Dauer und Zeiten 

II. Rechte des Mieters: Herausgabe und Schlossaustausch

Verschweigt der Vermieter z.B. dass er noch weitere Schlüssel hat, können Mieter die sofortige Herausgabe der weiteren Schlüssel verlangen und nach einer Fristsetzung gemäß §§ 280, 281 BGB Schadensersatz fordern. So ein Schaden des Mieters kann dann z.B. in angefallenen Rechtsanwaltsgebühren oder den Kosten für einen Austausch eines Türschlosses bestehen.

Wenn der Vermieter sich nicht an die Pflicht zur Herausgabe hält, kann der Mieter den Vermieter notfalls darauf verklagen ihm sämtliche Wohnungsschlüssel zu geben.

Alternativ können Mieter auch ein neues Türschloss einbauen lassen, wenn der Vermieter einen Schlüssel der Mietwohnung einbehält und sich weigert die vorenthaltenen Schlüssel herauszugeben, Der Austausch des Türschlosses geht dann auf Kosten des Vermieters (AG Köln, Urteil vom 18.02.1994, Az.: 217 C 483/93).

III. Kündigungsrecht des Mieters

Geht ein Vermieter so weit, dass er nicht nur einen Schlüssel einbehält, sondern auch noch heimlich die Wohnung seiner Mieter betritt, besteht ein fristloser Kündigungsgrund nach § 569 BGB. Betritt der Vermieter nämlich unbefugt die Wohnung – während die Mieter nicht zu Hause sind – verletzt er die Privatsphäre seines Mieters und begeht außerdem Hausfriedensbruch gemäß § 123 Strafgesetzbuch (StGB). Das ist eine gravierende Verletzung seiner mietvertraglichen Pflichten und daher ein sofortiger Kündigungsgrund (AG Heidelberg, Urteil vom 06.11.1975, Az.: 23 C 144/75; LG Berlin, Urteil vom 09.02.1999, Az.: 64 S 305/98). Der Mieter kann dann mit sofortiger Wirkung und ohne vorherige Abmahnung kündigen.

IV. Fazit

Haben Vermieter Wohnungsschlüssel der Mieter zurückbehalten, hilft es nur sich dagegen zu wehren. Der erste Schritt ist die Forderung der Herausgabe aller Schlüssel. Weigert sich der Vermieter, kann man in einem zweiten Schritt das Schloss auf Kosten des Vermieters auswechseln.

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