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Türschloss bei Mietwohnung austauschen – Wer trägt die Kosten?

Eine Mietwohnung ohne Türschloss – das geht natürlich nicht! Was ist, wenn Sie das Türschloss bei der Mietwohnung austauschen müssen? Ist das Türschloss beschädigt oder der Wohnungsschlüssel abgebrochen, muss unverzüglich Ersatz her. Der Schlüsseldienst ist schnell gefunden, doch wer zahlt die Rechnung – Mieter oder Vermieter? Die Kosten, die entstehen, wenn ein neues Türschloss in der Mietwohnung eingebaut wird, sind ja nicht besonders billig. Wer haftet in dem Fall? Beim Austausch vom Türschloss muss normalerweise derjenige die Kosten tragen, der dafür verantwortlich ist, dass es auszutauschen ist. Wer ist schuld, wenn Schlüssel verloren geht oder geklaut wird?

Erfahren sie nachfolgend, wer die Kosten zu tragen hat, wenn Sie als Mieter oder Vermieter, das Türschloss bei der Mietwohnung austauschen.

I. Türschloss ist Bestandteil der Mietwohnung

Das Türschloss der Wohnungstür ist ganz klar Bestandteil der Mietwohnung und Teil des Mietvertrages nach § 535 BGB. Das bedeutet, der Mieter muss mit der Wohnungstür, dem Türschloss und den dazugehörigen Schlüsseln als Zubehör genauso sorgsam umgehen, wie mit dem Rest der Wohnung. Der Vermieter seinerseits hat dafür Sorge zu tragen, das alles in vertragsgemäßem Zustand ist. Nur wenn der Mieter die Mietsache beschädigt, muss er für den Schaden aufkommen.

Wenn man nun als Vermieter oder Mieter das Türschloss einer Mietwohnung auswechseln muss, dann liegt das meist an zwei Gründen: Entweder der Schlüssel zum Türschloss ist nicht mehr da oder das Türschloss ist kaputt.

II. Türschloss austauschen, weil Schlüssel fehlt?

Das Paradebeispiel ist der verlorengegangene Schlüssel. Spätestens bei der Wohnungsübergabe fällt es auf. Der Schlüssel fehlt.

Der Mieter hat bezüglich des Wohnungsschlüssels eine vertragliche Obhutspflicht, das bedeutet er muss aufpassen, dass der Schlüssel eben nicht verloren geht. Passt der Mieter nicht auf und verliert den Schlüssel, haftet er – aber nur für Vorsatz und Fahrlässigkeit (§ 276 Abs. 1 BGB). Der Verlust des Schlüssels muss also vorwerfbar sein. Rechtlich gesehen, hat der Mieter nach § 535 BGB die Pflicht, alles zu unterlassen, was einen Schaden an und in Bezug auf die Mietsache verursachen kann und ein solcher Schaden ist eben auch der Verlust des Haus- und Wohnungsschlüssels (vgl. Weidenkaff in Palandt, § 535 BGB Rd. 85, KG Berlin Urteil vom 11.02.2008, Az.: 8 U 151/07). Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn er den Verlust nicht zu verantworten hat. Dies kann zum Beispiel bei Diebstahl des Schlüssels der Fall sein (AG Ahrensburg, Urteil vom 25. Juni 2010, Az.: 47 C 1171/09: Ein Mieter wurde während eine Krankenhausaufenthaltes bestohlen, Wohnungsschlüssel wurde in dem verschließbaren und verschlossenen Wertfach des Krankenzimmers aufbewahrt).

Ist vom Vermieter die Schließanlage auszutauschen, weil der Wohnungs-Zentralschlüssel zum Türschloss der Mietwohnung bei der Wohnungsübergabe nicht zurückgegeben wurde, sind die Kosten vom Mieter zu tragen. Dier Vermieter hat hier nämlich einen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, weil der Mieter seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Wohnungsschlüssel verletzt hat (BGH, Urteil vom 05. März 2014, Az.: VIII ZR 205/13). Das gilt auch bei einem Wohnungs-Zentralschlüssel, dessen Fehlen einen Austausch der ganzen Schließanlage erforderlich machen kann. Allerdings kann der Vermieter nur dann einen Schadensersatzanspruch für den Austausch aller Schlösser geltend machen, wenn eine Missbrauchsgefahr wegen dem nicht zurückgegebenen Schlüssel besteht und die Türschlösser deswegen tatsächlich ausgetauscht werden (vgl. AG Ludwigsburg, Urteil vom 13. April 2010, Az.: 8 C 3212/09). Eine fiktive Abrechnung kommt nicht in Betracht (BGH, Urteil vom 05. März 2014, Az.: VIII ZR 205/13). Der Mieter zahlt dann entweder selbst die Rechnung oder er hat dem Vermieter die Kosten im Rahmen des Schadensersatzes zu ersetzen.

Weitere Einzelheiten zum Thema Wohnungsschlüsselverlust finden Sie auch in dem Artikel: „Wohnungsschlüssel verloren – was tun als Mieter?„.

Das bedeutet:

Der Mieter, der den Schlüssel verloren hat, hat diesen wertmäßig zu ersetzen. Ist wegen dem Schlüsselverlust das Türschloss der Mietwohnung oder die Schließanlage auszutauschen, muss der Mieter auch diese Kosten zahlen. Diebstahl des Wohnungsschlüssels hat der Mieter nicht zu verantworten.

III. Kaputtes Türschloss auswechseln

Ist das Türschloss der Mietwohnung kaputt, kommt es darauf an warum. Handelt es sich um Verschleiß, dann hat der Vermieter die Pflicht das Türschloss zu reparieren. Genau dasselbe gilt, wenn dem Mieter der Schlüssel im Türschloss der Mietwohnung abbricht (AG Halle (Saale), Urteil vom 17. März 2009, Az.: 93 C 4044/08 (093), 93 C 4044/08). In diesem Fall soll es nämlich eine allgemeine Lebenserfahrung sein, dass ein Schlüssel wegen Materialermüdung im Schloss abbricht und den Mieter daher keine Pflichtverletzung trifft (AG Halle (Saale), Urteil vom 17. März 2009, Az.: 93 C 4044/08 (093), 93 C 4044/08). Damit der Vermieter dennoch einen Ersatzanspruch erhält müsste er, wenn der Wohnungsschlüssel abgebrochen ist, schon noch weitere Dinge vortragen die auf eine konkrete Pflichtverletzung seiner Obhutspflicht hindeuten.

Wurde das Türschloss absichtlich durch Gewalteinwirkung beschädigt, hat der Mieter die Kosten zu tragen, wenn er in irgendeiner Weise dafür verantwortlich ist. Der Mieter hat alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann (KG Berlin, Urteil vom 11. Februar 2008, Az. 8 U 151/07).

Bei einer Beschädigung durch Dritte, zum Beispiel Einbrecher trifft den Mieter keinerlei Pflichtverletzung und der Vermieter bleibt auf den Kosten sitzen.

IV. Sonderfall: Türschloss austauschen, um Zutritt zu versperren

Manchmal kommt es vor, dass ein Mieter oder ein Vermieter das Wohnungsschloss an der Mietwohnung eigenmächtig austauschen, obwohl nichts kaputt ist und auch alle Schlüssel noch vorhanden sind. Das ist immer dann der Fall, wenn Sie die Gefahr eines Zutritts zu der Mietwohnung ausschließen wollen:

Ein Mieter der z.B. vermutet, dass der Vermieter oder Vormieter noch einen Schlüssel haben könnte und damit in die Mietwohnung gelangen kann, der wechselt lieber das Türschloss um sicherzugehen. Aufgrund seines alleinigen Rechts, die Mietwohnung zu nutzen (Gebrauchsrecht nach § 553 BGB) darf er, ohne weiteres, das Schloss zu seiner Mietwohnung und dem dazugehörigen Keller, Abstellraum etc. auswechseln. Die Kosten trägt dann der Mieter selbst. Er ist aber zu einer Rückbaupflicht bei Auszug verpflichtet.

In manchen Mietrechtsstreitigkeiten, kommt es auch vor, dass das Türschloss ausgetauscht wird, damit der Mieter die Mietwohnung nicht mehr betreten kann. Tauscht der Vermieter z.B. das Türschloss aus, um dem Mieter den Zugang zu versperren, ist das verbotene Eigenmacht und die Kosten sind von ihm selbst zu tragen (LG Berlin, Urteil vom 29. September 2009, Az.: 65 S 425/08).

V. Fazit

Es gibt keine generelle Pflicht des Mieters oder Vermieters die Kosten für den Austausch vom Türschloss zu tragen. Entscheiden ist, warum ein Austausch beim Türschloss erfolgt. Es ist daher immer der Einzelfall entscheidend bei der Kostenfrage.

21 Antworten auf "Türschloss bei Mietwohnung austauschen – Wer trägt die Kosten?"

  • Hedi Scharff
    01.04.2018 - 10:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    —„Ein Mieter der z.B. vermutet, dass der Vermieter oder Vormieter noch einen Schlüssel haben könnte und damit in die Mietwohnung gelangen kann, der wechselt lieber das Türschloss um sicherzugehen…“—

    Wie sieht es aus, wenn der vom Mieter selbst eingebrachte/ausgetauschter Schließzylinder kaput geht während der Mietzeit, wer muss dann für den Ersatz/bzw. die damit verbundenen Kosten Schlüsseldienst etc. aufkommen, bei z.B. Bruch des Materials? Also nicht durch Gewalt etc.

    Der Mieter oder der Vermieter?
    Nachweisbar ob es sich dabei um den originalen Schießzylinder oder einen Austauschzylinder handelt, der im Schloss defekt ist, ist wohl nachträglich auch schwer?
    Was ist wenn ein Mieter in solchem Fall direkt den Schlüsseldienst beauftragt und dieser ausgebaute Schließzylinder (Austauschzylinder) schon entsorgt wurde?
    Beweislage?
    Handelt es sich um §94 Abs.2 BGB, trotz des Austausches des Schließzylinders durch den Mieter dieser eingebrachte Schließzylinder wiederum zum wesentlichen Bestandteil der Mietwohnung gehört?

    Mit freundlichen Grüßen
    Hedi Schar

  • Alexandra Länger
    05.02.2019 - 18:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    seit meinem Einzug in meinem Wohnung Ende Dezember klemmt immer wieder das Schloss. Heute kam ich gerade so rein. Als ich das Schloss raus nahm,um zu schauen, ob da irgendwas blockiert oder drin steckt,ließ sich im Anschluss die Schraube nicht mehr einsetzen. Ich muss dazu sagen,das mein Vermieter mir auch bis heute keinen Mietvetrag ausgehändigt hat,der dringend zum Jobcenter müsste.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Frau A. Länger

  • Sylvia Schlauss
    23.09.2020 - 23:12 Antworten

    Ich wohne 17 Jahre zur Miete. In letzter Zeit habe ich Probleme beim auf und zu schließen meiner Wohnung. Ich weiß nicht wie lange das Schloß schon in meiner Wohnungstür ist. Wer muss die Kosten für den Austausch Zahlen?

    • Mietrecht.org
      24.09.2020 - 18:43 Antworten

      Hallo Sylvia,

      für Instandhaltungsarbeiten ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carolin F.
    05.10.2020 - 18:11 Antworten

    Guten Tag,

    wie verhält es sich rechtlich, wenn eine der beiden Mietparteien (auch schriftlich) aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, sich allerdings seit drei Monaten weigert, den Haustürschlüssel herauszugeben.

    Darf ich (alleinige Mieterin) das Schloss nun austauschen lassen und der ausgeschiedenen Partei in Rechnung stellen?

    Oder muss das über den Vermieter laufen, da das Schloss und die Schlüssel sein Eigentum sind?

    Ich bin ab nächster Woche für drei Wochen in Kur und habe Sorge, dass meine Ex-Partnerin sich während dieser Zeit Zutritt zur Wohnung verschafft um hier diverse Gegenstände rauszuholen.

    Vielen Dank vorab für Ihren Rat.

    • Mietrecht.org
      07.10.2020 - 07:48 Antworten

      Hallo Carolin,

      Mieter können das Schloss auswechseln (lassen). Wichtig ist, dass Sie das Originalschloss aufbewahren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina
    10.10.2020 - 22:08 Antworten

    Guten Tag,
    trotz 2x verstrichener Frist hat der Vermieter unrechtmäßig einen von ihm einbehalten Wohnungsschlüssel des Mieters einbehalten und nicht reagiert. Da der Vermieter seit einigen Monaten schon sehr aggressiv wirkt, hat der Mieter aus Angst ein neues Schloss eingebaut. Können die Kosten aufgrund eines Sachmangels dem Vermieter in Rechnung gestellt werden? Diese Kosten sind dem Mieter ja entstanden aus einer Notsituation und Verletzung der mietvertraglichen Pflichten des Vermieters.
    Danke für Hilfe!

    • Mietrecht.org
      11.10.2020 - 19:59 Antworten

      Hallo Nina,

      der Fall ist sehr speziell. Ich würde der Mieterin eine individuelle rechtliche Beratung empfehlen. Vermutlich würde der Vermieter der Bitte der Zahlung ohnehin nicht nachkommen. Zudem muss die Fristsetzung nachweisbar sein und ohnehin solle unstrittig sein, dass ein weiterer Schlüssel in der Hand des Vermieters ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elke KInder
    15.10.2020 - 15:54 Antworten

    Guten Tag,
    wir wohnen seit 33 Jahren in einer angemieteten Eigentumswohnung. Der Zylinder des Schlosses von unserer Wohnungstüre ist defekt, bzw. es istein Verschleiß des Zylinders nach 33 Jahren. Die Schlüssel hackten mittlerweile schon ziemlich und wir hatten Bedenken das der Schlüssel irgentwann abbricht! Aus diesem Grund haben wir dem Eigentümer mitgeteilt dass der Zylinder des Schlosses ausgetauscht werden sollte. Jetzt kam von der Firma eine Rechnung für das Zylinderschloss von 212,00€ und meine Frage ist, müssen wir die Rechnung bezahlen, oder ist das Sache für den Eigentümer der Wohnung. Wir haben einen Selbstkostenanteil von 75 € für Kleinreparturen. Außerem haben wir eine Haftpflicht und Hausratversichrung. Wer ist bitte zuständig für die Kosten?

    • Mietrecht.org
      16.10.2020 - 13:51 Antworten

      Hallo Elke,

      für Instandhaltungen dieser Höhe ist immer der Vermieter zuständig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lydia Becker
    19.01.2021 - 17:11 Antworten

    Guten Tag,
    im letzten Jahr hatte ich das Problem, dass sich meine Wohnungstür durch die Kälte verzogen hat und ich nicht mehr meine Wohnung kam, da diese klemmte. Der Schlüsseldienst war notwendig um diese zu öffnen. Die Kosten von 110 Euro wiegelte mein Vermieter ab unter der Begründung, die Reparatur fiele unter die Klausel der Instandsetzung. Da sich diese Klausel tatsächlich in meinem Vertrag befindet habe ich dies hingenommen. Ich habe den Vermieter aber auch wiederholt darauf aufmerksam gemacht, dass der Schlüsseldienst ein Türschlosswechsel empfiehlt, da dies nicht mehr sicher sei und sich auch der Defekt wiederholen kann. Dies geschah nun wieder, exakt ein Jahr später. Ich war in meiner Wohnung eingesperrt, denn die Tür hakte und lies sich ohne Schlüsseldienst nicht öffnen. Nachdem ich mir telefonisch die Kostenübernahme durch Versäumen des Vermieters bestätigen lassen habe, verweigert er nun nach Einreichung der Rechnung erneut die Übernahme unter der gleichen Begründung der Instandhaltungsklausel. Muss ich tatsächlich erneut die Kosten tragen?
    Vielen Dank vorab für Ihre Hilfe.
    Beste Grüße
    Lydia

  • Dierks
    16.04.2021 - 22:21 Antworten

    Guten Abend,
    der Schließzylinder unserer Haustür ist blockiert. Wir können die Tür weder auf noch zu schließen.

    Nun ist Wochenende und wir müssten bis Montag warten bis wir jemaden von der Hausverwaltung erreichen. Wir würden uns aber gerne, und müssen es auch, am Wochenende auch außerhalb unserer Wohnung bewegen, würden dann aber nicht mehr reinkommen. Außer einer von uns bleibt immer zu Hause.
    Rufen wir jetzt den Schlüsseldienst? Wer muss die Kosten tragen? Oder warten wir lieber bis Montag, wobei wir beide außer Haus zur Arbeit müssen…

    Besten Dank für eine Rückmeldung,
    L. Dierks

    • Mietrecht.org
      17.04.2021 - 13:45 Antworten

      Hallo L. Dierks,

      grundsätzlich gilt das Bestellerprinzip – der beauftrag zahlt. Ob Sie Ihren Schaden dann beim Vermieter einfordern können, ist die andere Frage. Ich würde die Kosten gering halten und bis Montag warten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nadine
    25.04.2021 - 20:26 Antworten

    Guten Abend! Mein Ex ist nicht mehr bei mir gemeldet hat aber zur Hauseingangstür noch einen Schlüssel! Habe den Zylinder mit Absprache der Hausmeisterin der ich den Zylinder mit Schlüsseln abgekauft habe ausgetauscht! Muss ich jetzt der Hausmeisterin den alten Zylinder abgeben?

  • Karin Zederbauer
    26.04.2021 - 09:22 Antworten

    Guten Tag

    ich hätte mal eine Frage. Ich bin Vermieter einer Wohnung. Nun teilt mir mein Mieter mit, dass das Zündschloss defekt ist. Er selbst kann hierfür nichts – anscheinend Verschleiß. Wie sieht es hier mit der Hausverwaltung aus. Ist dies unter Gemeinschaftseigentum zu sehen und muss den gesamten Eigentümern in Rechnung gestellt werden.

    Herzlichen Dank im Voraus.

    MFG Karin Zederbauer

    • Mietrecht.org
      26.04.2021 - 11:24 Antworten

      Hallo Karin,

      die Rechtsprechung geht davon aus, dass das Türschloss zum Gemeinschaftseigentum zahlt. Recherchieren Sie passenden Urteile.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • CY Schimming
    04.05.2021 - 12:11 Antworten

    Guten Tag!

    Das Schloss der Eingangstür ist mit jemandem verklebt. Die Polizisten die vorbeikamen, fanden keine Spur.

    Das Schloss muss ersetzt werden. Wer soll die Kosten übernehmen? Mieter oder Vermiter?

    Viele Grüße,
    CY

    • Mietrecht.org
      04.05.2021 - 14:05 Antworten

      Hallo CY Schimming,

      für die Instandhaltung des Hauses ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas LENEK
    26.05.2021 - 11:43 Antworten

    Guten Tag.

    Ich und meine Frau haben vor einem Monat die Wovnung samt 5 Schlüssel übergeben.
    Die Schlüssel wurden von mir auf ihren funktionstüchtigen Zustand geprüft und dies erfolgte fehlerfrei.

    1 Monat nach der Übergabe trat die Genossenschaft mit uns in Kontakt, dass ein Schlüssel der Falsche ist und nicht sperrt.

    Diese wollen uns nun den Tausch des Zylinders sowie neue Schlüssel verrechnen, obwohl meinerseits (Zeuge in diesem Falle Gattin) alle Schlüssel funktioniert haben.

    Wie ist es hiermit rechtlich bestimmt, bezüglich Kosten.

    Virlen Dank für eine Antwort.

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