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Kündigung wegen (unerlaubter) Tierhaltung in Mietwohnung möglich?

Dem Vermieter ist es erlaubt einen Mietvertrag wegen unerlaubter Tierhaltung zu kündigen. Eine Haltung von Haustieren ist zwar in vielen Fällen dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung zuzuordnen, aber eben nicht in allen Fällen. Die Erlaubnisfreiheit der Haltung von Kleintieren findet zum Beispiel Ihre Grenzen dann, wenn die Tiere außerhalb von Käfigen freilaufend gehalten werden. Ebenso, wenn die Kleintierhaltung in eine Zucht oder einen Zoo ausartet und zu viele kleine Tiere in der Mietwohnung gehalten werden. Daneben bedürfen alle Arten von gefährlichen oder giftigen Tieren einer besonderen Erlaubnis des Vermieters. Auch Katzen und Hunde dürfen nicht ohne Genehmigung des Vermieters in der Mietwohnung leben.

Eine Kündigung des Mietvertrages wegen der Tierhaltung kommt daher immer dann in Betracht, wenn der Mieter Haustiere ohne Einwilligung hält oder über die Grenzen des Erlaubten hinausgeht, weil andere Bewohner durch die Tierhaltung beeinträchtigt werden. In welchen Fällen eine Kündigung vom Vermieter ausgesprochen werden kann und welche Voraussetzungen vorliegen müssen können Sie in nachfolgendem Artikel lesen.

I. Welche Möglichkeiten hat der Vermieter gegenüber dem Mieter bei unerlaubter Tierhaltung?

Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht die unerlaubte oder nicht vertragsgemäße Tierhaltung zu untersagen und die Unterlassung (einschließlich der Entfernung des Haustieres) zu fordern. Der Unterlassungsanspruch nach § 541 BGB setzt eine Abmahnung bezüglich des zu unterlassenden Verhaltens voraus (BGH Urteil vom 28.11.2007, Az.: VIII ZR 145/07).

Nach erfolgloser Abmahnung kann der Vermieter anstelle der weiteren Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs bezüglich der unerlaubten oder beeinträchtigenden/störenden Tierhaltung, das Mietverhältnis allerdings alternativ auch beenden. In Betracht kommen hier für Wohnraummietverhältnisse folgende Kündigungsarten:

  • die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB (wie Störung des Hausfriedens nach § 569 Abs. 2 BGB) und
  • die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einem berechtigten Interesse an der Vertragsbeendigung nach § 573 Abs. 1 BGB (wie nicht unerheblicher Vertragsverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Hinweis: Grundvoraussetzung ist für alle Ansprüche, dass die Tierhaltung nicht vertragsgemäß ist!

Das bedeutet, dass ein Vermieter, sowohl vor einer Abmahnung, einer Unterlassungsaufforderung oder einer Kündigung immer abwägen sollte, was gegen und was für die Tierhaltung spricht. Nur dann, wenn sich überwiegende Interessen herausstellen lassen, die gegen die Tierhaltung sprechen – wie Belästigungen, Störungen, Allergien, Gefährlichkeit des Tieres, Übermaßhaltung etc.– kann der Vermieter die Erlaubnis versagen oder eine bereits erlaubte Tierhaltung widerrufen, weil sie dann nicht zum vertragsgemäßen Wohngebrauch gehört.

II. Abmahnung

Der Vermieter hat den Mieter regelmäßig bezüglich der unerlaubten Tierhaltung oder den Störungen die durch die Tierhaltung entstehen, abzumahnen. Dies kann in einem einfachen Schreiben erfolgen. Ein Beispiel finden Sie hier: „Abmahnung wegen Tierhaltung: Vorlage + Tipps für Vermieter„.

III. Voraussetzungen der Kündigung wegen Tierhaltung

Die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum setzt immer voraus, dass ein Kündigungsgrund vorliegt, die Schriftform eingehalten wurde und der Kündigungsgrund benannt wird. Bei der ordentlichen Kündigung muss zudem eine gewisse Kündigungsfrist gewahrt.

1. Schriftform der Kündigung

Wichtige Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass die Kündigung der Mietwohnung wegen Tierhaltung immer schriftlich erfolgen muss, § 568 BGB. Wenn Sie Ihrem Mieter gegenüber mündlich die Kündigung aussprechen, müssen Sie dies auch noch einmal schriftlich wiederholen. Anderenfalls ist die Kündigung unwirksam.

2. Kündigungsgrund

Die Tierhaltung eines Mieters stellt dann einen Kündigungsgrund dar, wenn sie entweder unerlaubt ist oder andere erheblich beeinträchtigt/stört. Nur dann ist die Tierhaltung nicht vertragsgemäß (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 543 BGB).

Als (wichtiger) Kündigungsgrund bei der Tierhaltung kommen beispielsweise folgende Gründe in Betracht:

Kleintierhaltung im Übermaß /Zweckentfremdung der Mietwohnung

 

  •  in 51 qm Wohnung zur Vogelzucht mit ca. 80 Kanarienvögeln und Zebrafinken zweckentfremdet hat (AG Menden, Urteil vom 05. Februar 2014, Az.: 4 C 286/13)
  • Haltung von 60 Chinchillas in 40 Käfigen ist unzumutbar (Lützenkirchen/Eisenhardt, AHB Mietrecht, Rn. 286),
  • 100 freifliegende Vögel in Zwei-Zimmer-Wohnung als Zweckentfremdung (LG Karlsruhe vom 12. Januar 2001, Az.: 9 S 360/00),
  • Haltung zweier Schäferhunde in Ein-Zimmer-Wohnung in Mehrfamilienhaus (AG Frankfurt vom 04. Juni 1999, Az.: 33 C 4476/98
  • Haltung von drei Schweinen, Kaninchen und Meerschweinchen sowie Schildkröten als auch Vögeln (AG München vom 18. Dezember 1998, Az.: 462 C 27294/98)
Gefährliche oder Giftige Tiere
  • Haltung eines Kampfhundes trotz Abmahnung AG Spandau v. 22. März 2002, Az.: 3b C 956/01415; LG Berlin vom 6. Mai 2005, Az.: 64 S 503/04)
 

Nicht vertragsgemäße Tierhaltung

 

ohne Erlaubnis

(nach Verweigerung /

trotz Widerruf der Erlaubnis)

  • monatelange Unterbringung von mehreren Igeln in Wohnräumen und auf dem Balkon stellt eine mietvertragliche Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung nach Abmahnung rechtfertigt (AG Spandau, Urteil vom 11. November 2014, Az.: 12 C 133/14)
  • ungenehmigte Tierhaltung Frettchen (AG Neukölln, Urteil vom 15. Juni 2012, Az.: 2 C 340/11)
  • unerlaubte Hundehaltung trotz Abmahnung (LG Waldshut-Tiengen vom 22. November 2002, Az.: 2 S 39/02)
  • unerlaubte Hundehaltung trotz vorheriger kurzfristiger Duldung (AG Waldshut-Tiengen v. 24.5.2002 – 7 C 59/02),
  • ungenehmigter Tierhaltung auch nach rechtskräftiger Verurteilung zur Entfernung (LG Köln vom 03. April 1991, Az.: 10 S 520/90)
  • Hundehaltung obwohl dies Erlaubnis berechtigt widerrufen wurde (LG Berlin vom 1. Oktober 1992, Az.: 62 S 276/92414)

Wie Sie die Tierhaltung widerrufen können? „Widerruf der Tierhaltung in Mietwohnung – Vorlage für Vermieter

 

Erhebliche Störung/ Beeinträchtigung
  • Andauernder Hundekot im Gemeinschaftsgarten als gravierende Störung des Hausfriedens (Mitmieter fühlten sich geruchsbelästigt und der Mieter ließ den Hund trotz mehrfachen Hinweises weiterhin in den Garten); AG Steinfurt, Urteil vom 10. März 2009, Az.: 4 C 171/08)
  • Katzenhaltung als vertragswidrig, wenn es wegen der Haltung und des Anlockens anderer Katzen zu Belästigungen oder Störungen kommt (LG München I, Urteil vom 27. Januar 1999, Az.: 14 S 13615/98)
  • nicht gelegentliches Urinieren des Hundes ins Treppenhaus (AG Köln vom 8. August 2000, Az.: 208 C 164/00),
  • Lärmbelästigungen durch lautes und anhaltendes Hundegebell und Gestank AG Potsdam vom 22. Februar 2001, Az.: 26 C 76/00; AG Frankfurt vom 18. August 1976 – 33 C 4380/75)

Dazu mehr in „Hundegebell in der Nachbarwohnung – Was tun als Mieter?

 

Hinweis: Beweislast trägt der Vermieter!

Liegt ein wirksamer Kündigungsgrund vor, ist es wichtig, sich entsprechende Nachweise zu sichern, denn der Vermieter muss einen Kündigungsgrund nicht nur darzulegen, sondern auch nachweisen können. So sollten Beweise für den zur Kündigung berechtigenden Sachverhalt, wie zum Beispiel die Beschwerdeschreiben anderer Mieter, Zeugenaussagen, ein Lärmprotokoll der Belästigungen, Fotos von Verschmutzungen und vorangegangene Abmahnschreiben unbedingt aufbewahrt werden, falls es zu Streitigkeiten kommt.

3. Kündigungsfrist

Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach §§ 543, 569 BGB ist – wie der Name schon sagt – keine zeitliche Frist zu beachten, sondern das Mietverhältnis kann mit sofortiger Wirkung gekündigt werden. Bei der ordentlichen Kündigung sind die Fristen des § 573 c BGB zu beachten.

Hinweis: Räumungsfrist

Aus Gründen der gegenseitigen Rücksichtnahme ist dem Mieter auch nach der fristlosen Kündigung noch ein gewisser Zeitraum zur Räumung der Mietwohnung einzuräumen. Eine sogenannte Räumungsfrist sollte 1 bis 2 Wochen ab Kündigungszugang bemessen. Erst ab diesem Zeitpunkt kommt der Mieter mit dem Verlassen der Mietwohnung in Verzug.

4. Zustellung der Kündigung

Ist die Kündigung einmal geschrieben, muss der Vermieter dafür sorgen, dass diese dem Mieter auch nachweisbar zugestellt wird. Als Empfangsbedürftige Willenserklärung ist die Kündigung erst mit Erhalt bei dem Mieter wirksam. Es empfiehlt sich für die Praxis hier eine sichere Zustellung zu suchen, wie per Boten oder Gerichtsvollzieher per Postzustellungsurkunde. Dies geht schneller als gedacht und ist mit ungefähr 12,00 -15,00 € auch nicht zu teuer. Der Vorteil ist hier, dass nicht nur die Zustellung an sich nachweisbar ist, sondern auch der Inhalt des zugestellten Dokuments.

Warum sich der Unterschied zum Einwurfeinschreiben lohnt können Sie auch in dem Artikel: „Kündigung eines Mietvertrages: Einschreiben, normaler Brief oder Gerichtsvollzieher?“ nachlesen.

IV. Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, dass der Vermieter ein Mietverhältnis auch wegen der Tierhaltung seines Mieters kündigen kann. Im Unterschied zu anderen Kündigungen einer Mietwohnung ist hier einzig zu beachten, dass die sich aus der Tierhaltung der wichtige Grund zur Kündigung ergeben muss.

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