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Widerruf der Tierhaltung in Mietwohnung – Vorlage für Vermieter

Eine erlaubte Tierhaltung in der Mietwohnung kann nachträglich widerrufen werden, wenn durch die Haltung des Haustieres beispielsweise Beeinträchtigungen und Störungen der Nachbarn hervorgerufen werden. Dieser Grundsatz ist vielen Mietern und Vermietern bekannt. In welchen Fällen ein Widerruf aber tatsächlich wirksam ist wird immer der Einzelfall entscheiden. Zum einen ist nämlich zu berücksichtigen, dass bereits eine Abwägung der Tierhalterinteressen und der Interessen von Dritten (dem Vermieter und den Nachbarn) vorgenommen wurde. Damit werden gewisse normale Beeinträchtigung, wie das Bellen eines Hundes, Krächzen des Großpapageis oder Miauen der Katze hingenommen.

Für einen Widerruf der Tierhaltung in der Mietwohnung muss daher ein neuer Grund, der bei der Erlaubniserteilung noch nicht absehbar war, vorliegen. Nachfolgend wird an Einzelfällen aus der Rechtsprechung gezeigt, wann eine Tierhaltung widerrufen und wie dies in der Praxis formuliert werden kann.

I. Wann kann Tierhaltung widerrufen / nachträglich verboten werden – Beispiele

Da es sich bei dem Widerruf, um eine sehr einschneidende Entscheidung für einen Tierhalter handelt und die Abschaffung des Haustieres nach sich zieht, ist er nur zulässig, wenn es kein milderes Mittel gibt. Die gesetzliche Vorschrift auf die sich der Anspruch des Vermieters bezieht ist regelmäßig § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 541 BGB. Danach hat er einen Anspruch auf Entfernung und entsprechende Unterlassung der Tierhaltung, wenn diese über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht (AG München, Urteil vom 06. Juli 2004, Az.: 413 C 12648/04).

Dies ergibt sich aus Folgender Überlegung:

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter für den Mieter die Mietwohnung (Mietsache) in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Demgegenüber hat der Mieter ein Recht die Mietsache in Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs (dazu gehört auch die Tierhaltung) zu nutzen. Dabei hat der Mieter aber auch gewisse Nebenpflichten bei seinem Gebrauch der Mietwohnung zu beachten, die insgesamt die sogenannten Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellen (Dickersbach in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, I. Die Abwehr von Vertragsverletzungen vor und während der Mietzeit, Rn. 250r).

Wenn der Mieter diesen Rahmen durch die erlaubte Tierhaltung überschreitet, kann dies ein vertragswidriges Verhalten darstellen, dass er dann zu unterlassen hat. Wenn Ihnen unklar ist, was eine vertragsgemäße Tierhaltung ist, dann ist auch dieser Beitrag empfehlenswert: „Tierhaltung in der Mietwohnung- Was müssen Mieter und Vermieter wissen?„.

Der Vermieter ist bei einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet einzuschreiten, wenn und soweit durch die Überschreitung die konkrete Gefahr besteht, dass andere Mieter in der Ausübung ihrer Rechte am Gebrauch der Mietsache nicht unerheblich beeinträchtigt werden können (so AG München, Urteil vom 06. Juli 2004, Az.: 413 C 12648/04).

Eine vertragswidrige Tierhaltung kann aber nur vorliegen, wenn von dem Tier Störungen und Belästigungen ausgehen, die nicht zu den typischen Verhaltensweisen der Tierart gehören. Die Tierhaltungserlaubnis darf demnach nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden. Zum Beispiel gelten natürliche Lebensäußerungen eines Hundes, wie ein Bellen bei Verlassen des Hauses durch den Tierhalter oder das Anbellen Fremder nach der Zustimmung zur Hundehaltung als vertragsgerecht (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 23. Oktober 1990, Az.:716c C 114/90). Ein Unterlassungsanspruch kommt hier nicht in Betracht. Etwas Anderes gilt bei Dauerbellen.

1. Vorrangig ist die Abmahnung

In geeigneten Fällen muss daher der Tierhalter bezüglich der Beeinträchtigungen oder Störungen die von seinem Haustier ausgehen, abgemahnt werden, wenn es in seinem Machtbereich liegt, ob die Störungen andauern oder nicht. So kann einem Hundehalter zum Beispiel aufgrund eines dauerhaften Hundegebells eine Abmahnung erteilt werden. Hierzu auch „Hundegebell in der Nachbarwohnung – Was tun als Mieter?„. Ebenso können die Tierhalter bei Verschmutzungen oder Gestank durch entsprechende Reinigungstätigkeiten Abhilfe schaffen. „Angriffslustige“ oder ständig bellende kleine Hunde können erzogen werden. Bei der Abmahnung ist es empfehlenswert, den Mieter schriftlich zur Abhilfe aufzufordern und eine angemessene Frist fest zu legen.

Mehr auch unter: Abmahnung wegen Tierhaltung: Vorlage + Tipps für Vermieter

2. Entbehrlichkeit der Abmahnung

Eine Abmahnung bezüglich der vertragswidrigen Tierhaltung ist nicht bereits, dann entbehrlich, wenn man als Vermieter davon ausgeht, dass der Mieter sehr stur ist und nichts ändern wird. Darauf kommt es nicht an. Es ist die Obliegenheit des Vermieters, den Mieter auf die Störungen oder Beeinträchtigungen hinzuweisen und dem Mieter damit die Möglichkeit zu geben, eine Untersagung der Tierhaltung zu verhindern.

Nur in Fällen, in denen der Tierhalter keinen Einfluss auf die Beeinträchtigung hat, wie etwa bei einer starken gesundheitsgefährdenden Allergie eines Nachbarn ist eine Abmahnung nicht erforderlich, da der Mieter hier auf die Ursache der Störung keinen Einfluss hat.

3. Beispiele des Widerrufs der Erlaubnis zur Tierhaltung aus der Rechtsprechung

In der Rechtsprechung wird regelmäßig ein erheblicher wichtiger Grund (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 171) gefordert.

  • ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis der Hundehaltung liegt vor, wenn das Tier untypisch die Hausbewohner belästigt oder besondere Ruhestörungen bewirkt (so zit. AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 23. Oktober 1990, Az.: 716c C 114/90)
  • andauernder Hundekot im Gemeinschaftsgarten stellt eine gravierende Störung des Hausfriedens dar und berechtigt sowohl zum Widerruf der Tierhaltungserlaubnis als auch zur fristlosen Kündigung (AG Steinfurt, Urteil vom 10. März 2009, Az.: 4 C 171/08)
  • die Erlaubnis zur Haltung eines Minischweins kann der Vermieter untersagen, sobald ihm konkrete, auch außerhäuslich eingetretene Gefährdungen, die von dem Tier ausgehen, bekannt geworden sind (AG München, Urteil vom 06. Juli 2004, Az.: 413 C 12648/04)
  • der Widerruf der Tierhaltungserlaubnis bei einem Bullterrier wegen Gefährlichkeit: danach ist auch eine abstrakte Gefahrenlage, aufgrund der Rasseeigenschaften als Kampfhund als „schwerwiegendes berechtigtes Interesse der Vermieterin“ für den Widerruf der Tierhaltungsgenehmigung für einen Hund anzuerkennen (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 02. Februar 1990, Az.: 7 S 3264/90)

II. Widerruf – Ein Formulierungsbeispiel

Bei dem Widerruf der Erlaubnis ist zu berücksichtigen, welche Art von Erlaubnis erteilt wurde. Ist nämlich bereits ein ausdrücklicher Widerrufsvorbehalt vereinbart worden kann sich in der Formulierung darauf bezogen werden.

(…) – Absender –

(…) – Ort, Datum –

 

An (…) – Anschrift des betroffenen Mieters –

Widerruf zur Erlaubnis der Tierhaltung

Sehr geehrter Herr / Frau (…) – Mieter –

hiermit widerrufe ich die vom (…) –Datum der Erlaubniserteilung– erteilte Erlaubnis zur Haltung des Hundes /der Katze/ des Minischweins, der Rasse (…) etc. ­– hier so genau wie möglich die Tierart, Anzahl, Rasse, Farbe, Größe angeben –.

Der Widerruf hat zu erfolgen, da sich durch die Tierhaltung nachweislich folgende erhebliche Störungen/Beeinträchtigungen ergeben haben, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache Ihrerseits überschreiten / den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache der (eines) anderen Hausbewohner(s) unzumutbar einschränken:

(…) – den Grund des Widerrufs angeben zum Beispiel:

  • unzumutbare andauernde Lärmbelästigung durch Hundegebell / Tierlaute zu Ruhe und Nachtzeiten
  • starke unzumutbare Geruchsbelästigung durch Tierkot oder Tierurin
  • ständige Verschmutzungen des Gartenbereichs oder Treppenhauses durch das Tier
  • Gefährdungen anderer Hausbewohner (in Einzelfällen auch Angst und Ekel)
  • Starke Allergien anderer Hausbewohner, Haltung bedroht gesundheitliches wohl eines anderen Bewohners –

Da auf die erfolgte (wiederholte) Abmahnung, dafür Sorge zu tragen, dass keine entsprechenden Störungen mehr von Ihrem Tier ausgehen, leider keine Abhilfe geschaffen wurde, muss die Tierhaltung unterlassen und das Haustier entfernt werden.

Sie haben bis zum (…) – Datum bis zu dem das Tier entfernt sein soll – die Tierhaltung abzuschaffen. Sollten Sie sich weigern, weise ich Sie darauf hin, dass Ihr Mietverhältnis dann außerordentlich zu kündigen ist.

Mit freundlichen Grüßen

(…)

Unterschrift Vermieter

Hinweis: Dieses Formulierungsbeispiel stell kein Musterbeispiel dar und soll auch nur als Formulierungshilfe für verschieden Einzelfälle dienen. Wichtig ist, dass der Mieter erkennt warum die erteilte Zustimmung zur Tierhaltung in der Mietwohnung widerrufen wird. Die Beweggründe und die bestenfalls erfolgte Abwägung der gegenseitigen Interessen sollte verständlich werden.

In einigen Fällen ist ein Widerruf der Erlaubnis auch überflüssig und der Vermieter kann das Verhältnis wegen der Tierhaltung auch sofort kündigen, weil ein wichtiger Grund dafür vorliegt. Lesen Sie hierzu: „Kündigung wegen Tierhaltung in Mietwohnung möglich?„.

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